Arrendamiento

Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se

obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado.
Segn el art.1915:
-

es un contrato entre 2 partes: arrendador y arrendatario

puede tener como objeto:

i goce de la cosa
ii ejecucin de una obra
iii prestacin de un servicio

la contraprestacin al arrendamiento, es el pago. Es un contrato

bilateral con obligaciones reciprocas.

Caractersticas del contrato de arrendamiento

-

tiene un carcter bilateral

es consensual
es oneroso.
Es conmutativo
Es principal porque subsiste por s mismo
Es nominado

Es un ttulo de mera tenencia (para cuando se arrienda la cosa), da

el goce sin dar posesin (art.714)

Es de tracto sucesivo: este es el carcter ms esencial del contrato

de arrendamiento, se le puede poner trmino de manera unilateral.
Se cumple en c/instante, de manera sucesiva a travs de periodos.
Esto importa
para el trmino de incumplimiento del contrato, porque
si una de las partes no paga o no da la cosa; en este caso el goce no se
puede restituir. Lo que se uso ya se goz, no se puede restituir.
Partes del contrato
- Arriendo de cosa:
o Arrendador: l que entrega la cosa.

o Arrendatario: l que recibe la cosa.

- Contrato de ejecucin de obra material:
o Artfice: ser quien ejecuta la obra
o Empresario: ser quien le encarga la obra.
- Arriendo de prestacin de servicio:
o Empleador
o Empleado
20 de mayo
Diferencias entre arrendamiento y otros contratos:
C/V
-

El contrato de arrendamiento tiene similitudes con la c/v, tienen los

mismos requisitos esenciales, es decir, la cosa y el precio.
Al mismo tiempo tiene ciertas diferencias, la principal es que la c/v
es un titulo traslaticio de dominio mientras que el arrendamiento es
un ttulo de mera tenencia.
En ambos casos hay goce, pero el de la c/v es un goce absoluto y
perpetuo. En el contrato de arrendamiento el goce tiene un punto de
trmino.

Usufructo
Entonces, algunos podran decir que el arrendamiento se parece al
usufructo (se entrega el goce de la cosa de manera temporal); pero la
diferencia es q
-

El usufructo es un derecho real en cambio

arrendamiento es un derecho de carcter personal.

el

contrato

de

En el usufructo una vez constituido, el nudo propietario ya no tiene

ms relacin con la cosa, en cambio en el arrendamiento, el
arrendador mantiene obligaciones respecto al tercero.

El usufructo al ser un derecho real tiene accin reivindicatoria, en

cambio, en el arrendamiento solo se tienen acciones personales
contra el arrendador.

En el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, el

arrendamiento subsiste si muere el arrendatario.

El usufructuario se puede quedar con los frutos porque tiene un

derecho real y en el arrendamiento se hace dueo de los frutos en
virtud del contrato.

1 Arrendamiento de las Cosas (art.1916 y ss)

-

Una de las partes entrega una cosa a otra para su goce, quien a su
vez se obliga a dar un precio por ella, que se llama renta.
La que se obliga a entregar la cosa es el arrendador, y el que paga
la renta es el arrendatario.
El arrendatario cambie de nombre segn el tipo de cosa que sea, por
ejemplo en el predio rustico se habla de inquilino.

Los ms importantes son los arrendamientos de inmuebles y no solo

estn regulados por el CC sino que por leyes especiales, uno de los
predios rsticos y otro sobre urbanos.

Elementos: Consentimiento de las partes, cosa arrendada y precio

i. Consentimiento de las partes: Tiene que recaer sobre la cosa y
sobre el precio. Es un contrato consensual, por lo que se perfecciona
por el solo consentimiento de las partes, no se requiere ninguna
solemnidad especial.
-

Si las partes acordaron que el contrato deba darse por una

solemnidad (sera una especie de contrato preparatorio o solemnidad
convencional, o pacto accesorio). Mientras no se cumpla la
solemnidad las partes pueden retractarse.
A pesar de que es consensual (no es necesario otorgarlo por escrito),
pero es mejor dejarlo por escrito por la prueba de las obligaciones
(Art.1709 y ss):
Art. 1709. Debern constar por escrito los actos
o contratos que contienen la entrega o promesa de una
cosa que valga ms de dos unidades tributarias.

Respecto a las solemnidades en el arrendamiento: las partes

podran establecerlas pero hay casos especiales en que la ley las exige
pero es en relacin a las partes que intervienen en el contrato y no
por el contrato en s mismo. Por ejemplo, sociedad conyugal, personas
sujetas tutela, curatela.

ii. Cosa arrendada: el art.1916 nos dice cuales son las cosas
susceptibles a arrendarse. Este artculo es esencial para entender que
cosas se pueden arrendar. Sin embargo debemos aplicar tambin que
la cosa debe ser: licita, estar determinada, existir o esperar que
exista.
Explicacin art.1916, La cosa puede ser:
-

Pueden arrendarse todas las cosas corporales o incorporales

que no se consumen por su uso: esto me permite incluso arrendar
acciones. Lo importante es que la cosa no se consuma, por eso no
podemos arrendar un chocolate porque despus no se puede restituir.
(*)Ojo relacin usufructo y cuasiusufructo.

Aquellas cosas que la ley prohbe arrendar: existen normas

especiales que no dejan arrendar ciertas cosas.

Derechos
estrictamente
personales
habitacin y uso no pueden arrendarse.

El arrendamiento de cosa ajena, s vale. Si ya puedo venderla,

obviamente puedo arrendarla. El arrendador tiene la obligacin de
proteger al arrendatario y ampararlo en el uso pacifico y til de la
cosa ( arrendador obligado al saneamiento de la eviccinno siempre
se hace estudio de ttulos de lo que arriendo, puede haber estafa).

Hay una excepcin respecto al arrendamiento de cosa

consumible: en el Cdigo de Minera se trata el arrendamiento de
minas, este permite el arrendamiento de sustancias minerales. En
este caso, se esta dando arrendamiento de la explotacin que
consume a la mina.

(personalsimos):

iii. Precio: el precio que se paga por el goce de la cosa, debe ser: serio,
real y determinado.
-

serio: no puede ser simulado

real: no puede ser irrisorio.
determinado o determinable

Una cosa es que el precio se pacte en dinero, otra cosa es que despus
se pague con algo distinto (dacin en pago), entonces lo importante en
el arrendamiento (en la c/v tambin aplica) es pactar en dinero, luego
se puede pagar con otra cosa.pregunta de la solemne.
En la c/v el precio necesariamente es en dinero, no en el
arrendamiento.
El precio en el arrendamiento puede determinarse en los mismos modos
que en el contrato de venta (art.1918)art.1808 y 1809 c/v.
Art.1917 explicacin:
-

El precio en el arrendamiento se puede pactar en dinero o en otra

cosa como los frutos naturales.
Se llama renta el precio, cuando se paga peridicamente. Cuando
tenemos un arrendamiento que se paga por una sola vez, no hay
renta. La renta es el pago peridico.

Obligaciones del arrendamiento

Obligaciones del arrendador:
-

Segn el art.1915 el arrendador se obliga a conceder el goce de la

cosa arrendada.
Art. 1924. El arrendador es obligado:
1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada
2. A mantenerla en el estado de servir para el fin a
que ha sido arrendada
3. A librar al arrendatario de toda turbacin o
embarazo en el goce de la cosa arrendada.

o Obligacin de entrega: es esencial al contrato, ya que si no hay

entrega no hay goce. No por el hecho de que la entrega sea esencial
el contrato se transforma en real. El contrato existe por el
consentimiento.
-

El contrato es perfecto por el solo consentimiento, la entrega es para

la ejecucin del contrato.

El art.1924 dice otras obligaciones que son de la naturaleza y por ende

se pueden renunciar.
Entrega:
Cmo se hace la entrega en el contrato de arrendamiento? Por
la tradicin, segn las formas que la ley prescriba. Segn el art 1920
La entrega se hace segn las normas de la tradicin. Bajo las formas que
la ley permita hacer la tradicin. *Artculos 684 y siguientes. Pero hay
ciertas impresiones respecto a los inmuebles. El art.1920 dice podr
hacerse no dice que necesariamente deber acercarse el inmueble de
tal o cual manera, sino que de cualquier forma que signifique la
entrega.
Tiempo de la entrega:
La entrega es una obligacin y su cumplimiento implica un pago. Si
quiero ver cuando entregar la cosa y no hay estipulacin por las partes,
se remiten a las normas del pago. VER
Estado de la cosa que se entrega:
La cosa debe estar en un estado tal, que pueda servir para el fin para el
cual fue arrendada.
2. Obligacin de mantenimiento del estado de la cosa : es de la
naturaleza y por ende se puede renunciar. Articulo 1924 n2. (A
mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada)

Art. 1932. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del

arrendamiento y aun a la rescisin del contrato, segn los casos, si el
mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que
ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o

calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber

empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin
culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se
destruye en parte, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe
tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja
del precio o renta.
Da derecho al arrendamiento a ponerle fin al contrato.
Art. 1933. Tendr adems derecho el arrendatario, en el caso del
artculo precedente, para que se le indemnice el dao emergente, si el
vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era
tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su
profesin conocerlo, incluir en la indemnizacin el lucro cesante.
Regula las indemnizaciones que el arrendatario puede reclamar. Qu es
lo que se puede demandar? Dao emergente y lucro cesante. Se pueden
pedir ambas cosas por RG salvo que la ley lo limite.
El articulo 1556 da pie en que se puede hacer una excepcin solo al
dao emergente y no al lucro cesante. El articulo 1933 es uno de esos
casos en que solo se puede pedir el dao emergente. No se puede pedir
lucro cesante. Pero hay una contra excepcin que consiste en que se
puede pedir el lucro cesante si el vicio era conocido por el arrendador o
si el vicio debiera haber sido conocido por el arrendador en virtud de su
profesin o por los antecedentes.
Art. 1556. La indemnizacin de perjuicios comprende el dao emergente
y lucro cesante, ya provengan de no haberse cumplido la obligacin, o
de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el
cumplimiento.
Exceptanse los casos en que la ley la limita expresamente al dao
emergente.
Art. 1927. La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen
estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones
necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden
generalmente al arrendatario.

Pero ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los

deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o
caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrenda. Las estipulaciones
de los contratantes podrn modificar estas obligaciones.
Las reparaciones locativas estn en el articulo 1940. Son aquellas que
segn las costumbres del pas son de cargo del arrendatario. Son de
carcter menor, ya que las de carcter mayor son de cargo del
arrendador:
Art. 1940. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.
Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del
pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del
arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o
cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc.

Respecto a estas reparaciones, el articulo 1935 y 1936.

Art. 1935. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el
costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el
arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario
no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al
arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la
noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trat de hacer
oportunamente las reparaciones, se abonar al arrendatario su costo
razonable, probada la necesidad.
Art 1935: Las debe reembolsar para que no haya un enriquecimiento sin
causa. Son de parte del arrendador las reparaciones no locativas. Si el
gasto lo hace el arrendatario se le debe reembolsar pero deben cumplir
ciertos requisitos:
i

Que el dao no haya sido por su culpa, porque si fue por su culpa,
l debe responder.

ii

Debe dar noticia al arrendador lo ms pronto posible para que l

las haga por su cuenta. El concepto que est detrs, es que como

el arrendador debe responder por estos daos, l debe tener el

tiempo suficiente para reparar. Esto se ve en otros contratos.
27 de mayo
Las reparaciones o mejoras tiles que se le debe hacer a la cosa, se
aplica el art.1936; hay casos en que lo deber asumir el arrendador y
otras el arrendatario.
Art. 1936. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las
mejoras tiles, en que no ha consentido con la expresa condicin de
abonarlas; pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales,
sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador est
dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales considerndolos
separados.
Todas estas reglas sobre las reparaciones locativas, mejoras tiles,
necesarias y voluptuarias pueden ser modificadas por las partes, prima
la autonoma de la voluntad.
En todos los casos que el arrendatario tiene derecho a que se le
reembolsen los gastos, este tendr adems un derecho legal de
retencin, art.1937:
Art. 1937. En todos los casos en que se debe indemnizacin al
arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada,
sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el
arrendador.
Qu ocurre con las contribuciones de bienes races, cuando hay
arrendamiento?
-

Estos impuestos son a cargo del dueo, por lo que las debe pagar el
arrendador.
Si llega a pagar el arrendatario, se entiende como ingreso para el
arrendador (dueo).
Si un tercero paga por l, se est siendo ms rico por lo que debera
haber derecho a reembolso, salvo que se pacte que puede ser as y
en ese caso se entiende como ingreso.

2 Obligacin de saneamiento de la eviccin (art.1924 n3 A librar

al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa
arrendada).
Estos son casos que se producen turbaciones en el goce de la cosa
arrendado, el arrendador tiene obligacin de sanear.
Los hechos que pueden provenir de esta turbacin, pueden ser
provocados por:
-

Arrendador
Un tercero: 1. estos terceros pueden estar realizando hechos que
turben el goce de la cosa reclamada pero sin reclamar derecho
alguno (Ej :arrendar una casa y el vecino se estaciona y no deja
estacionar el auto del arrendatario)
2. pueden estar turbando el goce de la cosa arrendada
reclamando
un derecho sobre ella (Ej: arrendar una cosa y
viene otra persona que dice ser duea, distinto al arrendado).
i Si el arrendatario es turbado en su goce por un tercero
que no tiene derecho: ser el arrendatario quien tendr
que defenderse, no es problema del arrendador.
ii Si el arrendatario es turbado en su goce por un tercero
que s tiene derecho sobre la cosa: estos son los casos de
acreedores
prendarios,
hipotecarios,
accin
reivindicatoria, etc.
El
arrendatario
podr
exigir
una
disminucin
proporcional de la renta o eventualmente el
termino del contrato. Todo esto depender de la
entidad de la privacin que sufra el arrendatario.

*Estudiar los art.1930 y 1931:

Art. 1931. La accin de terceros que pretendan
derecho a la cosa arrendada, se dirigir contra el
arrendador.
El arrendatario ser slo obligado a noticiarle la
turbacin o molestia que reciba de dichos terceros, por
consecuencia de los derechos que alegan, y si lo

omitiere o dilatare culpablemente, abonar los

perjuicios que de ello se sigan al arrendador.
Importante tener presente en el art.1931: si bien el arrendatario
tiene derecho que lo defiendan de los terceros, este arrendatario
tambin tiene obligacin
de dar aviso al arrendador, debe ser diligente. Si no lo hiciera, se
considera culpable por la omisin y tendr que abonar perjuicios al
arrendador.

o Derecho legal de retencin arrendatario:

Art. 1937. En todos los casos en que se debe indemnizacin al
arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada,
sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el
arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extincin involuntaria del
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
-

El plazo para ejercer el d legal de retencin, tiene que hacerse valer

oportunamente.

Son casos en que las partes estn en conflicto, no estn claros los
trminos del contrato, al arrendatario se le pone fin al contrato pero
al mismo tiempo el arrendador debe indemnizar ciertos gastos que el
arrendatario ha incurrido.
Este derecho legal de retencin debe ser alegado por el arrendatario
dentro de un plazo de 10 das subsiguientes a la noticia del desahucio
o trmino del contrato. Si procede o no este derecho legal de
retencin, depender del jueznuestra legislacin no abala la auto
tutela (son reglas del CPC, art.594).

Obligaciones del arrendatario

-

pagar el precio
gozar de la cosa segn los trminos del contrato

cuidar de la cosa: culpa leve (buen padre de familia)

reparaciones locativas
restituir la cosa al fin del arrendamiento, si la cosa es consumible
no hay arrendamiento (no se puede arrendar un kg de harina).

1 Obligacin de pagar el precio:

-

Es la causa del contrato de arrendamiento y es la principal obligacin

del arrendatario.
Si es que no hay pago de precio, hay comodato no arrendamiento, es
un requisito esencial:

Art. 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las
indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le
pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba
contraria.

Este precio puede consistir en: (art.1917)

Art. 1917. El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales
de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una
cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llmase renta cuando se paga peridicamente.
-

dinero
frutos naturales de la cosa arrendada
Llmase renta cuando se paga peridicamente.

Respecto a la determinacin del precio, se siguen las mismas reglas

del contrato de c/v.
art.1942 contiene un derecho legal de retencin a favor de arrendador.

Art 1942 inc.2: Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de

las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le
pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba
contraria.

Art. 1943. Si entregada la cosa al arrendatario

hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o
por otra parte no se produjere prueba legal de lo
estipulado a este respecto, se estar al justiprecio de
peritos, y los costos de esta operacin se dividirn
entre el arrendador y el arrendatario por partes
iguales.

Explicacin art.1943:
El art.1943 tiene una particularidad: El arrendamiento es un
contrato consensual, que nos puede llevar a una situacin en que no
haya claridad sobre el precio pactado o el precio determinado por un
tercero segn las reglas de la c/v. (FIJARSE BIEN EN LA COMPRAVENTA)
-

El art.1943 nos pone en una situacin en que la cosa fue entregada al

arrendatario, pero hay disputa sobre el precio de la renta, no hay
claridad sobre lo que se haya estipulado porque no hay prueba legal
suficiente. En estos casos, sern peritos quienes determinarn el
justiprecio y los costos del peritaje lo pagan las partes.

Por qu el CC, exige que la cosa se haya entregado en el

art.1943? Le est dando un carcter real al contrato de
arrendamiento?
-

Esto es porque si no se hubiese entregado la cosa, no hay nada que

pagar.
El contrato est celebrado; sin la entrega el arrendador no puede
exigir el pago.

Es un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, si una persona

reclama la renta tiene que haber cumplido sus propias obligaciones,
entonces supone haber entregado la cosa para poder exigir la renta.

poca del pago: Art 1944:

-

En primer lugar ser en el periodo que hayan estipulado las

partes, sino ser segn la costumbre fija del pas. Si no estamos en
ninguno de los 2 casos anteriores, aplicar lo que diga la ley, es
decir, supletoriamente aplicaran las reglas del inciso 2,3 y 4 del art.
1944:
o El pago de arriendo de cosa mueble, es por plazo vencido. Al
final de cada periodo se paga.
o si se arrienda por suma fija, se paga todo al final del
arrendamiento.
o La renta de predios urbanos se pagar por meses, la de predios
rsticos por aos.

Mora en el pago de la renta:

-

De acuerdo con las reglas general, si hay mora en el pago de la renta.

El arrendador podr exigir la condicin resolutoria tcita (art.1489),
pero ojo hablar de terminacin y no resolucin del contrato, porque
es de tracto sucesivo por lo que no se puede restituir el goce
(retrotraer al estado anterior).
El art.1977 dice que en el arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios aplica una regla especial:

Explicacin art.1977
Este artculo no siempre aplica como tal, porque existen normas
especiales sobre arrendamiento de predios rsticos y urbanos. Lo
veremos ms adelante.
Si se pone trmino del contrato de arrendamiento, por culpa del
arrendatario; este estar obligado a indemnizar perjuicios:

En estos casos, la indemnizacin corresponder al pago de las rentas

hasta que cesaba el arrendamiento o que el arriendo hubiese
terminado por desahucio y si es de plazo fijo se pagar hasta cuando
contaba el plazo fijo.

El profesor lo considera exagerado, porque si se lo arrienda a un

tercero despus de este arrendamiento no habra un real perjuicio si
se paga hasta el final del plazo. Aqu no hay enriquecimiento sin
causa, sino que se podra resultar en que es ms conveniente que no
me cumplan, que me indemnicen y luego arrendar la cosa
inmediatamente.

3 Obligacin de usar la cosa:

Deber usar y gozar la cosa segn los trminos del contrato; art.1938.
-

El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o

espritu del contrato
Aquellos a que la cosa es naturalmente destinada
Aquellos deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la
costumbre del pas.

El art.1938 se apela al sentido comn, abre las distintas fuentes. Se

puede usar el espritu del contrato, costumbre, etc. Ej: Si arriendo un
caballo para ir a Valparaso, no puedo utilizarlo para llegar hasta
Antofagasta.
Qu pasa si se contraviene la regla del art.1938 (en el sentido
de utilizar la cosa de forma distinta a la pactada originalmente)?
El art.1938 dice que el arrendador podr reclamar la terminacin del
arriendo con indemnizacin o limitarse a esta indemnizacin dejando
subsistir el arriendoson los mismos principios de la condicin
resolutoria. (lo principal)
Estos casos aplica tanto como continuar el goce distinto o realizar el uso
segn lo estipulado, debe corregir. Va a depender de que lo que pacte
con la indemnizacin que la pueden establecer las partes o el juez.

Prohibicin legal de subarrendar

-

Segn Barros Errzuriz (profesor) el contrato de arrendamiento tiene

en principio un carcter personal, es distinto arrendar al negro
piera, que arrendar a un amigo.
Cuando se pacta el arrendamiento, hay riesgos, la cosa puede sufrir
dao; desprenderse del goce de lo propio, cuesta. Segn lo anterior,
se entiende que el arrendatario va a gozar de la cosa por s misma.
El profesor le encuentra razn a Barros, porque se espera cuando se
arrienda que esta persona (arrendatario) lo use y no otra.
Por todo esto, el art.1946inc1 establece como RG, que no se
puede ceder o subarrendar, salvo que exista autorizacin
expresa.

Art 1926 inc.2 Hay prohibicin expresa legal para el sub

arrendamiento, incluso limita las situaciones en que hay autorizacin:
pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar
de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario
directo.
La ley 18101 estable normas respecto al arrendamiento a
predios urbanos, su art.5 establece una regla especial:
Artculo 5.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados
a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender siempre
implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin
en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al
contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte.
-

El art.5 de la ley 18101 est en contradiccin con la norma del

art.1946, busca que las personas no estn esclavizadas con el
arrendamiento.

Esta ley habla solo de predio urbano destinado a la habitacin,

si este arrendamiento es superior a 1 ao entiende implcita la
posibilidad de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, para que
se entienda la facultad de subarrendar se tienen que cumplir todos
los requisitos (predio urbano, plazo fijo, inmueble destinado a la
habitacin, etc.).

Esto es porque una de las necesidades bsicas de las personas es la

vivienda y el techo, y por tener esto se puede obligar a cualquier
cosa.

Si uno estuviese amarrada a un arrendamiento a plazo fijo superior a

un ao y no tiene la facultad de arrendar, si cae en desgracia, va a
tener que seguir pagando, no va a poder poner trmino sin pagar
toda la renta. Si la persona no puede hacerse cargo, este articulo le
da una vlvula de escape.

Si no tiene como pagar al arrendador, puede subarrendar y con eso

se paga. No se sale del contrato pero incorpora a un tercero que le
permite cumplir con su obligacin.

Si expresamente el contrato es a 5 aos fijo y con prohibicin de

subarrendar, el arrendatario podr poner fin al contrato sin pagar
hasta los 5 aos.

Ojo: no es lo mismo la cesin del arrendamiento y el subarrendamiento.

La cesin de contratos es discutible, se ceden crditos pero no deudas.
Aqu se estara modificando el contrato, se cambia una parte pero no
hay novacin. El profesor cree que hay una subrogacin. Es lgico que
se prohba la cesin del arriendo, porque se vuelve al fundamento del
carcter personal.
IMPORTANTE
Def. de contrato de subarriendo: contrato de arrendamiento que
celebra el arrendatario con un tercero, con relacin a la misma cosa
arrendada. Finalmente es un nuevo contrato de arrendamiento, en que
el arrendador se mantiene.
4 Obligacin de cuidar de la cosa como buen padre de familia
El buen padre de familia tiene un grado de diligencia ordinaria, del
hombre comn. El arrendatario responde de culpa leve:
Art. 1939. El arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el
cuidado de un buen padre de familia.
Faltando a esta obligacin, responder de los perjuicios; y aun tendr
derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un
grave y culpable deterioro.

Si el arrendatario no cuida la cosa como buen padre de familia:

-

deber indemnizar perjuicios

para que exista trmino del contrato: deber producir un deterioro
grave y culpable. No cualquier tipo de incumplimiento del
contrato podra ponerle trmino. Ejemplo: no ponerle trmino
porque rompi una ventana pero s si quem el techo de la casa.

ART 1941: El buen padre de familia, tambin responde de las

personas que estn a su cargo:
El art.1947 inciso final establece
contractual por un hecho de terceros:
-

un

caso

de

responsabilidad

Si la cosa tiene un deterioro al momento de restituirla, y el

arrendatario no es capaz de demostrar que el deterioro no fue
producto de su negligencia o sus dependientes, este responder.
Aqu se da vuelta la carga de la prueba, siempre la tiene el
arrendador, pero aqu la tiene el arrendatario, si no logra probar que
la culpa es de un tercero, l responde.

5 Hacer las reparaciones locativasart.1940

Art. 1940. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.
Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del
pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del
arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o
cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc.
6 Restituir la cosa al fin del arrendamiento.
-

Si la cosa es consumible no hay arrendamiento.

El contrato de arrendamiento es temporal, es un titulo de mera
tenencia por eso debe restituir.
Esto es esencial del arrendamiento.

Art. 1947. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin

del arrendamiento.
-

Deber restituirla en el estado en que le fue entregada, tomndose

en consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos.

Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender

haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo
contrario.
En cuanto a los daos y prdidas sobrevenidas durante su goce,
deber probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus
huspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba
ser responsable.
La RG es que restituya una vez terminado el arrendamiento.
Hay excepciones que tiene que restituir antes. Debe seguir
pagando el precio? No, tendra que pagar los perjuicios que equivale
al lucro cesante y por ende al pago de la renta.

Si el arrendatario se niega a restituir, el arrendador tiene dos

acciones:
i Accin personal que emana del contrato de arrendamiento
ii Accin real por la reivindicatoria o la posesoria. El arrendador puede
no ser dueo y por ende puede ejercer la posesoria.
Cmo se debe restituir? En el estado en que se encuentre la cosa
considerando los deterioros ordinarios de la cosa, el uso y goce legtimo.
Art 1947 inciso segundo. Tambin loas articulo 1948 y 1949.
Mora en la restitucin:
-

Por RG es al trmino del contrato. No basta esto, se exige que el

arrendatario sea requerido, no solo con la llegada del plazo, se debe
requerir al arrendatario.
Aun cuando haba un plazo fijado en el contrato, para que se
encuentre en mora de restituir debe ser requerido. Esto se condice
con el hecho de ser un contrato de tracto sucesivo.

Terminacin o expiracin del contrato de

arrendamiento
Termina por los mismos modos que el resto de los contratos como el
mutuo consentimiento, compensacin, novacin, etc.
Art. 1950. El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que
los otros contratos, y especialmente:
1.o Por la destruccin total de la cosa arrendada;

2.o Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del

arriendo;
3.o Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que
ms adelante se expresarn;
4.o Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.
*Agregamos el desahucio y las causales de los artculos 1966 y
1969

Destruccin total de la cosa arrenda:

el
arrendatario puede gozar de la cosa mediante el pago. Si la cosa
se destruye el arrendatario no podr gozar y no podr restituir al
arrendador. Independiente de que la destruccin sea culpable o
no, se termina el contrato, solo que en un caso es con perjuicios.

Hay destruccin total cuando pierde el objeto o funcin para lo

cual se contrat.

El trmino del contrato se produce de pleno derecho desde el

momento en que se destruy la cosa.

Para determinar si la prdida fue culpable o fortuita hay que tener

presente la presuncin simplemente legal del inciso final del articulo
1947: el arrendatario debe probar que no fue por su culpa, si
no prueba es responsable. Se da vuelta la carga de la prueba ya
que lo normal es que se es inocente si no se prueba lo contrario.

Si estamos frente a una destruccin parcial, aplica la regla del

inciso del articulo 1932.
-

1932 inc.? El juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener

lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del
precio o renta.
2

Por la expiracin del tiempo estipulado para

la duracin del arriendo: se cumple el plazo
determinado para su trmino.

Si el plazo est determinado, llegado el plazo se termina el

arrendamiento sin necesidad de otro trmite, no hay que notificar al
arrendatario o recurrir al juez.

Cosa distinta es el requerimiento en caso de mora. Partimos de

la base de que hay un plazo de trmino. Puede estar determinado de
distintas formas: tiempo determinado (x meses o aos) o por el
uso especial a que se destina la cosa, ejemplo: arrendar un traje
para un matrimonio.

Art. 1954. Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del

arriendo, o si la duracin es determinada por el servicio especial a que
se destin la cosa arrendada, o por la costumbre, no ser necesario
desahucio. Este es el caso en que la duracin est determinada.
Cuando no est determinado, las partes pueden unilateralmente ponerle
fin. Estos nos lleva al desahucio.
3

Desahucio:

Es la noticia anticipada que una de las partes

del contrato le puede dar a la otra para hacer cesar dicho
contrato.

Este es un derecho que se concede a las partes para que no se vean

forzadas a permanecer indefinidamente por el contrato.

Esto es porque el CC prefiere la libertad. As como es un derecho

para uno, tambin es una garanta que tiene la otra parte para no
verse privada repentinamente del goce de la cosa (en el caso del
arrendatario). Hay ciertos plazos para el aviso de trmino.

Puede provenir de la ley o por una estipulacin de las partes. En los

contratos muchas veces se establecen mecanismos para estos. Los
plazos pueden ser distintos en caso de cada una. Ejemplo: el
arrendatario da 30 das al arrendador y ste un plazo mayor, porque
podra poner al arrendatario en una situacin ms complicada.
Desahucio legal: Articulo 1951-1953
Art. 1951. Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si
el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la
cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr

hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo

anticipadamente.
La anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula
los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio
ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes.
El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo
perodo.
Lo dispuesto en este artculo no se extiende al arrendamiento de
inmuebles, de que se trata en los prrafos 5 y 6 de este ttulo.
*Se refiere al desahucio en trminos generales.
Art. 1952. El que ha dado noticia para la cesacin del arriendo, no
podr despus revocarla, sin el consentimiento de la otra parte.
Posibilidad de retracto.
Art. 1953. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y
voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede
hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar la
noticia anticipada que se ha dicho.
Slo una puede desahuciar.
Caractersticas del desahucio
i
ii
iii

iv
v

Es un acto unilateral. Produce todos los efectos sin que haya

sido aceptado por la otra parte
Es irrevocable.
Puede ser judicial (dentro de un juicio) o extrajudicial. Si la otra
parte no quiere cumplir debe recurrir al juez. Es por eso que
muchos dicen que el uso prctico del desahucio extrajudicial es
muy poco.
Anticipacin (inc 2 y 3 art 1951): si el pago es por das, se debe
hacer desahucio por das.
El goce dura hasta que pasa el plazo del desahucio. Ejemplo:
si se dio noticia con 1 mes, se puede tener goce por ese mes.

Art. 1955. Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio

de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duracin en el
contrato, el arrendatario ser obligado a pagar la renta de todos los das

que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa

antes del ltimo da.
Tcita reconduccin
-

El contrato podra subsistir ms all del plazo estipulado por las

partes previamente.
Esta prrroga puede ser expresa (las partes de comn acuerdo) o
tcita.
En doctrina esta prrroga tcita se conoce como tcita
reconduccin.
Def. Es la renovacin contrato de arrendamiento hecha despus de
terminado el contrato cuando el arrendatario retiene la cosa en su
poder, con la aparente acreencia del dueo o arrendador.
El CC por RG no acepta esto, esto se desprende de cmo parte el
articulo 1956:

Explicacin art.1956:
-

La RG es que se rechaza la tcita reconduccin, siempre

subsiste el derecho de pedir la cosa a menos de que se haya
renovado el contrato. Luego vienen casos especiales respecto a
inmuebles. Slo respecto a inmuebles.

El pago sera lo ms patente respecto al hecho inequvoco que

demuestra la intencin de perseverar el arriendo. Se renueva por
periodos iguales salvo que sea mayor a tres meses, en que slo se
permite tres meses.

Es con las mismas condiciones y trminos. Ambos arriendos

son idnticos, salvo que el plazo del renovado es de tres
meses. Ejemplo: si lo arrendaba por un mes slo un mes, pero si era
de 5 aos ser de tres meses. Aqu entran normas especiales.

Cuando tenemos la tcita reconduccin, es un contrato

nuevo. Si se renueva el contrato, las garantas constituidas por
terceros no se van a extender a las obligaciones resultantes de la
renovacin.

La garanta era para un determinado contrato y si el contrato se

renueva, la fianza no se renueva tcitamente. Este principio se repite
en otros contratos. No se aplica el principio de que lo accesorio
sigue la suerte de lo principal:

Art. 1957. Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas o

hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las obligaciones
resultantes de su renovacin.
4

Extincin o terminacin del derecho del

arrendador (art 1950 n3): El derecho del arrendador se
puede extinguir de distintas formas y segn esto hay distintos
efectos.
a Por causas ajenas a su voluntad arrendador (art 1958):
Era usufructuario o propietario fiduciario.

Se repite el principio del desahucio. Si se le pone trmino al contrato, el

arrendatario an cuando se le haya puesto trmino, podr perseverar en
l para percibir los frutos o para terminar sus labores.
b Por culpa del arrendador: al arrendatario le da lo mismo
quien es el arrendador, a menos que el arrendador no est
obligado a respetar el contrato. Es por que se distinguen dos
situaciones:
i Quien reemplaza o sustituye al arrendador no
est obligado a respetar el contrato de
arrendamiento. El arrendador debe indemnizar
perjuicios al arrendatario. Esta indemnizacin cubre
tambin los perjuicios que puede tener el
subarrendatario. Indemniza el arrendador original (el
culpable).
ii Quien sucede s est obligado a respetar el
arrendatario. No hay perjuicio alguno y no hay
indemnizacin de perjuicios. La RG es que quien
adquiera la cosa arrendada no est obligada a respetar
el arrendamiento.

Esto es por el efecto relativo de los contratos, los

contratos solo producen efectos entre los contratantes.
Por va excepcional estn los casos del artculo
1962.
Art. 1962. Estarn obligados a respetar el arriendo:
1.o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un
ttulo lucrativottulos gratuitos, no hay una contraprestacin.
2.o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo
oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica;
exceptuados los acreedores hipotecarios; solo en caso de que conste
por escritura pblica, salvo los acreedores hipotecarios
3.o Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado
por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la
inscripcin hipotecaria. MUY IMORTANTE
la inscripcin debe ser anterior a la inscripcin de la hipoteca en el
caso de que sea un acreedor hipotecario.
El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin
de dicha escritura. Esto tiene que ver con el reglamento
conservatorio. Para proteger al arrendatario se le permite ir por s solo,
no hay necesidad que concurra con el arrendador.
c Por un acto de terceros: Aplica el articulo 1965.
Si se embarga la cosa arrendada, la renta se le paga a los acreedores. Es
una suerte de subrogacin. En el caso que la cosa se adjudicara a los
acreedores hay que ceirse a lo que dice el 1962.
Art. 1965. Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare
ejecucin y embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se
substituirn el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del
arrendador.
Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo
dispuesto en el artculo 1962.
d Por disposicin de la ley. Caso de expropiacin por
utilidad pblica. Podra caer en el caso de caso fortuita, pero
hay norma expresa.

Art. 1960. En el caso de expropiacin por causa de utilidad pblica, se

observarn las reglas siguientes:
1.a Se dar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores
principiadas y coger los frutos pendientes.
2.a Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no d
lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto
nmero de aos, todava pendientes a la fecha de expropiacin, y as
constare por escritura pblica, se deber al arrendatario indemnizacin
de perjuicios por el Estado o la corporacin expropiadora.
3.a Si slo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habr
lugar a la regla del artculo 1930, inciso 3.o. disminucin de precio por
la parte expropiada.
Se termina el contrato de arrendamiento y termina en principio cuando
realiz las labores principadas y percibi los frutos. El Estado indemniza
al dueo pero tambin al arrendatario.

5 Por sentencia judicial: ejemplo: se declara la nulidad del

contrato de arrendamiento. Aqu uno se rige por lo que diga la
sentencia.
6 Articulo 1966 y 1969.
Art. 1966. Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o
parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en
todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendr entonces los
derechos que le conceden las reglas dadas en el artculo 1928.
Ejemplo: Se arrienda una casa y se cae el techo, hay que hacer
reparaciones, el arrendador puede poner trmino. Se parece a un caso
de fuerza mayor.
Art. 1969. Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el
padre o madre como administradores de los bienes del hijo, o por el
marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del
otro cnyuge, se sujetarn (relativamente a su duracin despus de
terminada la tutela o curadura, o la administracin paterna o materna,

o la administracin de la sociedad conyugal), a los artculos 407, 1749,

1756 y 1761.
Hay normas especiales. Hay plazos mximos que puede hacer el tutor o
curador o el marido respecto de los bienes de la mujer. La sancin es la
inoponibilidad y puede ponerle trmino al contrato.
Si hay un pacto de no enajenar la cosa arrendada, ese pacto no implica
la nulidad de la enajenacin. Volvemos a la discusin respecto a la
prohibicin de enajenar o gravar.:
Art. 1964. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la
clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario
sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin
natural.
Si el arrendatario es insolvente no se le pone fin al contrato. La razn de
fondo es que si no se puede pagar a los acreedores, si por eso hecho el
arrendador pone trmino, se produce un efecto en cadena.
No se pueden generar flujos para pagar los crditos. Est en mejor
inters de todos que el contrato puede subsistir. A favor de los
acreedores del arrendatario y por eso se les pide que caucione, que d
garanta.
Si no caucionan el arrendador puede ponerle trmino. Si los acreedores
pagan el arriendo hay una accin de reembolso.
Art. 1968. La insolvencia declarada
necesariamente fin al arriendo.

del

arrendatario

no

pone

El acreedor o acreedores podrn substituirse al arrendatario, prestando

fianza a satisfaccin del arrendador.
No siendo as, el arrendador tendr derecho para dar por concluido el
arrendamiento; y le competer accin de perjuicios contra el
arrendatario segn las reglas generales.