EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

PARECER

Consulta-nos a
ADEMI ASSOCIAO DE DIRIGENTES DE EMPRESAS DO
MERCADO IMOBILIRIO DA BAHIA,
por intermdio do Dr. Walter Barreto Jr., a respeito das possveis
consequncias jurdicas da publicidade, lanamento e vendas de unidades de
edifcios sem registro de incorporao.
Para tanto, foram apresentados nossa considerao os
quesitos que, reproduzidos ao final do Parecer, ali esto respondidos. certo,
pelos parmetros da consulta formulada, que este Parecer tratar, por
excelncia, da eficcia registrria do memorial de incorporao de imveis
quanto a atos preliminares de captao de clientela, razo pela qual,
preliminarmente, cuidaremos de aspectos gerais da atividade incorporativa,
bem como dos sujeitos incorporativos e a relao transitiva de consumo, de
maneira a melhor respaldar as opinies aqui expostas.

I Da incorporao imobiliria e seu registro

Em obra de nossa lavra, Incorporao imobiliria ensaio de
uma teoria geral, tivemos a oportunidade de evocar o pargrafo nico do art.
28, da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e apresentar a definio de
incorporao imobiliria: (...) Considera-se incorporao imobiliria a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para

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alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes

compostas de unidades autnomas. 1
Em sentido geral e amplo, incorporao significa aquela
atividade humana exercida no sentido de incluir, unir, introduzir ou ligar uma
coisa ao corpo da outra, a que ficar pertencendo, geralmente com a
finalidade de obteno de ganho econmico. o edifcio que se constri no
imvel para dele fazer parte, resultando a referida atividade humana da
reunio de manifestaes de vontade, exprimveis em contratos, que mantm
uma relao de unidade entre si. A essa atividade denominamos incorporao
imobiliria lato sensu.
Como atividade humana, a incorporao imobiliria pressupe a
coexistncia de diversos relacionamentos entre pessoas fsicas e jurdicas.
Podemos dizer que, alm do incorporador, diferentes sujeitos compartilham o
universo do empreendimento imobilirio, v.g., o proprietrio do terreno
(quando o prprio incorporador no o titular do domnio), o projetista, o
construtor (quando o incorporador no desenvolve essa atividade), o agente
financeiro, o corretor de imveis, o adquirente.
Em meio a toda essa atividade, exercida com o intuito de
promover e realizar a construo de edificaes ou conjunto de edificaes
compostas de unidades autnomas, podemos distinguir o ncleo da atividade
incorporativa. Se certo que a atividade incorporativa realizada com o
objetivo de promover e realizar a construo, certo tambm que o fator
econmico constitui a razo de ser de todo o empreendimento. Sem dvida,
salvo raras excees, o incorporador pretende alienar, total ou parcialmente,
as unidades autnomas, objetivando ganhos pecunirios, e esta , em ltima
instncia, a razo de todos os seus esforos.
1

Everaldo Augusto Cambler Incorporao Imobiliria ensaio de uma teoria geral, p. 19.

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O ncleo da atividade incorporativa resume-se, a partir disso,

em um negcio jurdico, denominado contrato de incorporao imobiliria,
por intermdio do qual, basicamente, algum (o incorporador) obriga-se a
promover a construo do edifcio e a transferir a propriedade das unidades
autnomas em que o mesmo foi dividido, cabendo outra parte (o candidato a
proprietrio ou adquirente) pagar o preo previamente ajustado. A esse
negcio jurdico denominamos incorporao imobiliria stricto sensu.
Contudo, de acordo com o caput do art. 32 da Lei n 4.591/64, o
incorporador somente poder negociar as unidades autnomas, antes ou
durante a construo do empreendimento, aps ter arquivado no cartrio
competente de Registro de Imveis os documentos ali relacionados.
Providenciada e registrada toda a documentao, teremos formalizado o
registro da incorporao imobiliria. 2
Nesse sentido, o registro da incorporao equivale ao
arquivamento e registro dos documentos referidos no artigo 32, da Lei n.
4.591/64 e no artigo 1, do Dec. n 55.815, de 8.3.65. A documentao,
referida nesses artigos, ser antes examinada pelo oficial de registro de
imveis, que responder, civil e criminalmente, caso efetue o arquivamento da
documentao contraveniente lei ou der certido sem o arquivamento de
todos os documentos exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o cumprimento dos
requisitos e exigncias legais ( 1 e 2 do art. 32 da LCI e 1 e 7, do art.
1, do Dec. n 55.815/65).
Caso o incorporador efetue qualquer negcio relativo s
unidades a serem incorporadas, sem providenciar o registro do Memorial de
Incorporao, alm do eventual questionamento jurdico quanto validade

Cf. trabalho de nossa lavra Responsabilidade civil na incorporao imobiliria, p. 50.

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dos contratos firmados, estar sujeito s sanes previstas por contraveno

economia popular (art. 66, inc. I, da LCI).
Com o prvio registro, os interessados podem examinar os
papis arquivados, com todos os dados relativos ao empreendimento, o que
proporciona maior segurana quando da assinatura das propostas de compra e
do incio dos pagamentos. De fato, os documentos constantes do processo de
incorporao do uma noo de como ser o edifcio, indicam as dimenses
das fraes ideais, das unidades condominiais, as reas de utilizao comum,
os materiais a serem utilizados, as especificaes tcnicas elementares etc.
Resulta inequivocamente do texto legal que o memorial
registrado no Registro de Imveis integra os contratos de incorporao,
celebrados com os adquirentes das unidades autnomas ( 3, do art. 32, da
LCI), no podendo ser unilateralmente modificado por qualquer das partes, de
tal forma que, para garantia do adquirente, como se todos os dados do
memorial estivessem transcritos no contrato de incorporao.
Como a incorporao envolve o Incorporador e os adquirentes
num sistema orgnico, a alterao do projeto (especialmente no que concerne
s unidades condominiais e partes comuns), das especificaes, do plano de
construo, no pode ocorrer sem a autorizao unnime dos interessados ou
por expressa exigncia legal (art. 43, inciso IV, da LCI).

II O incorporador como fornecedor

As normas jurdicas do CPCon do guarida s relaes
jurdicas denominadas de consumo. Essas relaes, no dizer de Carlos
Alberto Bittar3, compreendem aquelas referentes a atividades de produo,
3

Carlos Alberto Bittar Direitos do Consumidor, n. 14, p. 28.

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transformao, montagem, criao, construo, importao, exportao,

distribuio ou comercializao de bens e prestao de servios, inclusive de
natureza bancria, financeira, creditcia e securitria, excetuadas as de cunho
trabalhista, e desenvolvidas por entidades privadas ou pblicas.
Em sua obra Da incorporao imobiliria, Melhim
Namem Chalhub observa que, apesar do regime especial de proteo do
adquirente institudo pela Lei n 4.591/64, o CDC veio a equiparar, de forma
indireta, o contrato de incorporao ao contrato de consumo, ao classificar o
imvel como produto e incluir a construo e a comercializao de produtos
entre as atividades que caracterizam a figura do fornecedor.4
Parece no haver dvida de que a relao jurdica
incorporativa, na maior parte das vezes, alcanada pelas normas do CPCon,
principalmente quando o prprio Cdigo, no 1, do art. 3, faz meno ao
objeto da relao de consumo - o produto - , que poder ser: qualquer bem,
mvel ou imvel, material ou imaterial.
Dissemos na maior parte das vezes porque, em algumas
situaes, muito embora estejamos diante de uma relao jurdica
incorporativa, no conseguimos delinear a relao jurdica de consumo. Essas
situaes acontecem porque a relao jurdica de consumo somente
reconhecvel em razo dos sujeitos que dela participam e luz de uma
situao que, em comum, lhes diz respeito. Toda vez que pudermos identificar
o consumidor hipossuficiente como destinatrio final do produto ou servio,
estaremos diante de uma relao de consumo (art. 2 do CPCon), tendo o
Cdigo do Consumidor equiparado aos consumidores todas as vtimas do
evento, ainda que no tenham sido destinatrias finais (art. 17 do CPCon),
todas as pessoas determinveis ou no, expostas s prticas nele previstas (art.

Melhim Namem Chalhub, Da incorporao imobiliria, p. 290.

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29 do CPCon) e a coletividade de pessoas, ainda que indeterminveis, que

haja intervindo na relao de consumo (pargrafo nico, do art. 2, CPCon).
O que importante perceber que a relao jurdica de
consumo no est afeta, exclusivamente, a uma situao objetiva, seno que
envolve, tambm, uma direo subjetiva, determinvel pela ligao dos
sujeitos a essa situao. No dizer de Antnio Hermen Benjamin, o tratamento
dado pelo CPCon responsabilidade pelos acidentes e vcios do produto ou
servio procurou superar, de uma vez por todas, a dicotomia clssica entre
responsabilidade contratual e extracontratual, porquanto a responsabilidade
civil do fornecedor deixa de ter por fundamento a relao contratual ou o fato
ilcito para se materializar em razo da existncia de um outro tipo de vnculo:
a relao jurdica de consumo, seja ela contratual ou no.5
A relao jurdica incorporativa confunde-se com a relao
jurdica de consumo toda a vez que o incorporador, no exerccio de sua
atividade de produo - promover e realizar a construo de edificaes ou
conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas -, oferece (nos
termos do art. 30 do CPCon, a oferta, desde que suficientemente precisa,
obriga o incorporador, integrando o contrato que vier a ser celebrado) no
mercado seu produto - bem imvel e material - e o aliena ao interessado em
adquirir, como destinatrio final, o produto incorporvel - fraes ideais de
terreno vinculadas a unidades autnomas, a serem construdas ou em
construo, sob regime condominial.
O que ir determinar a ligao dos sujeitos incorporativos
situao jurdica de consumo ser a qualificao subjetiva de
vulnerabilidade e a qualidade objetiva de destinatrio final ftico.

Cf. Toshio Mukai ... [et al.] Comentrios ao Cdigo de Proteo a Consumidor, nota ao art. 12, p.

44.

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De qualquer modo, a relao incorporativa pode ser

identificada com a relao transitiva de consumo. Transitiva porque a
identificao dessas relaes jurdicas depende tanto da qualificao subjetiva
do consumidor - que no possui o conhecimento especfico, prprio, do
negcio, o que sem dvida o coloca em situao desvantajosa em relao ao
incorporador - quanto da qualificao objetiva do adquirente, destinatrio
final do bem incorporvel e responsvel pelo pagamento das parcelas do
preo.
O artigo 3, caput, apresenta o conceito de fornecedor
como sendo toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada, com ou sem
personalidade jurdica (englobando os entes despersonalizados) que
desenvolva atividades de produo, montagem, criao, construo,
transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializao de
produtos ou prestao de servios.
A

partir

desse

conceito,

podemos

identificar

incorporador como sujeito da relao jurdica de consumo. Muito embora a

norma no traga expressa referncia figura do incorporador, o conceito a
referido de tal forma abrangente que tambm engloba o sujeito
empreendedor da atividade incorporativa o qual, de certa forma, desenvolve
quase todas as atividades descritas no art. 3, ou seja, realiza a produo das
unidades condominiais, planeja a montagem da incorporao, cria o produto
imobilirio, promove a transformao do bem imvel de modo a torn-lo
atrativo comercializao, alm de ser potencialmente um prestador de
servios, desenvolvendo e lanando o produto no mercado de consumo. 6

A srie de atos coordenados e unificados que constitui a atividade desenvolvida pelo incorporador,
muito embora no esteja expressamente mencionada no art. 3, da Lei n 8.078/90, que define a configurao
jurdica do "fornecedor", est, sem sombra de dvida, inserida dentro da sistemtica estabelecida pelo Cdigo
do Consumidor, desde que presente a relao jurdica de consumo.

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De fato, o incorporador, nos termos da LCI, pode ser

pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada, nacional ou estrangeira, que
desenvolve atividade de produo, montagem, criao, construo e
comercializao de unidades condominiais, quando proprietrio do imvel
incorporvel. Quando no, o incorporador atua igualmente como prestador de
servios,

intermediando

as

negociaes

entre

os

demais

sujeitos

incorporativos (dono do terreno, adquirentes, agente financeiro, construtora).

Desenvolver atividade significa que o incorporador um
profissional do ramo imobilirio, exercendo continuamente a sua atividade de
maneira organizada, com o objetivo de comercializar as unidades
condominiais. Diante disto, o incorporador constitui uma empresa, seja na
condio de pessoa fsica ou jurdica, possuindo, para exercer sua atividade
de maneira organizada, todo o conhecimento tcnico relativo sua rea de
atuao, o que o qualifica como um profissional do ramo imobilirio e no
desqualifica as obrigaes incorporativas como de resultado (as obrigaes de
meio so peculiares queles que exercem certas atividades laborativas, v.g.,
mdico, advogado).
O CPCon refere-se a fornecedor como aquele que
desenvolve atividade de produo, montagem, comercializao, etc. Ora,
como bem denota Carlos Roberto Gonalves,7 a atividade no significa a
pratica de atos isolados, mas a de atos continuados e habituais, o que
caracteriza algum como produtor. Portanto, considerado fornecedor o
incorporador, que exerce de maneira organizada a atividade de promoo e
coordenao da construo para a alienao de unidades condominiais, como

Esta norma do CPCon procura dar a maior abrangncia possvel para o conceito de "fornecedor", de
maneira que todo aquele que provisione o mercado de consumo, de produtos ou servios, inclui-se no plo
oposto ao do consumidor na relao jurdica de consumo (cf. Arruda Alvim [et al.], Cdigo do consumidor
comentado, p. 17).
7
Carlos Roberto Gonalves Responsabilidade civil, n. 56, p. 268-70.

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no

fornecedor quem celebra um nico contrato de venda de seu

apartamento ou casa.

III Extenso dos conceitos de oferta e aceitao

Entendida a relao jurdica incorporativa como integrante
da sistemtica encontrada no Cdigo de Defesa do Consumidor, estenderemos
nossos comentrios a alguns princpios merecedores de especial ateno,
incidentes nas relaes jurdicas de consumo.
O Cdigo de Defesa do Consumidor evidencia, no
Captulo III, quais so os direitos bsicos do consumidor, distinguindo-se,
dentre eles, os contemplados em dois incisos do art. 6.. Em primeiro lugar, o
inc. IV assegura proteo contra a publicidade enganosa, alm de mencionar
os mtodos comerciais coercitivos ou desleais. Importante destaque deve ser
dado, neste passo, aos anncios das unidades condominiais, que devero
conter as especificaes reais de metragem, bem como o cuidado que dever
ser tomado na elaborao do memorial descritivo da incorporao,
especialmente na parte que faz referncia especificao de materiais, muito
comumente encartados na categoria dos similares.
Vale ressaltar que o art. 32, 3., da Lei n 4.591/64 j
previa o dever, por parte do incorporador, de indicar, nos anncios,
impressos, publicaes, propostas, contratos preliminares ou definitivos, o
nmero do registro realizado no registro de imveis ( 1.), in verbis:
3. O nmero do registro referido no 1., bem
como a indicao do cartrio competente, constar,
obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes,
9

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

propostas,

contratos,

referentes

preliminares

incorporao,

salvo

ou
dos

definitivos,
anncios

classificados.
Como o Cdigo do Consumidor no faz qualquer ressalva
a respeito do tipo de anncio veiculado, classificado ou no, parece-nos que a
exceo apontada na Lei n 4.591/64 no mais pode prevalecer.
Mais do que as condies de contratao contidas no
memorial de incorporao, toda informao prestada ao adquirente, verbal ou
escrita, desde que suficientemente precisa, seja ela fornecida diretamente, por
intermdio de material promocional (v.g., folhetos, reprints, propaganda etc.),
seja atravs de prepostos ou representantes autnomos (v.g., empresa
corretora), vincula o incorporador ao benefcio prometido, sujeitando-o ao
sistema coercitivo estabelecido pelo Cdigo de Defesa do Consumidor para
obter-se o cumprimento da obrigao.
O Cdigo de Defesa do Consumidor hoje consagra a
responsabilidade pr-contratual, concedendo instrumentos de defesa contra o
fornecedor de produtos ou servios que se recusa a cumprir a oferta (art. 35) e
considera

prtica

abusiva

recusar

atendimento

demandas

dos

consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda,

de conformidade com os usos e costumes (art. 39, inc. II).
A lei de consumo d oferta e aceitao, desde que
obedecidos certos requisitos, uma extenso maior do que aquela enunciada
pelo CC/02 art. 429 (A oferta ao pblico equivale a proposta quando
encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrrio resultar das
circunstncias ou dos usos. Pargrafo nico. Pode revogar-se a oferta pela
mesma via de sua divulgao, desde que ressalvada esta faculdade na oferta
realizada.).
10

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

A propsito do princpio da vinculao contratual da oferta

e at mesmo de uma simples mensagem publicitria, observa Antnio
Junqueira de Azevedo que, apresentada a oferta, o fornecedor cria um direito
potestativo para o consumidor; este pode aceitar, ou no, o negcio que se
prope; o fornecedor est em pura situao de sujeio. Se houver aceitao
pelo oblato, o contrato est concludo.8
No que tange especificamente atividade da incorporao
imobiliria, a regra do Cdigo de Defesa do Consumidor importa at mesmo
na atribuio do status de promitente comprador quele que aceitou a oferta,
como observa Marco Aurlio Bezerra de Melo:
A regra do CPDC [arts. 30 e 35] vem completar a lei
das incorporaes, de tal modo que, mesmo que o
consumidor no averbe o contrato no Registro de Imveis,
estar ele investido da condio de promitente comprador,
com todos os direitos que essa espcie de contrato
confere.9
O lanamento da incorporao, aps o registro da documentao
relacionada no art. 32 da Lei n 4.591/64, assume as feies de uma oferta ao
pblico, que vincula o incorporador mesmo antes de ser efetivamente aceita
pelo eventual interessado na aquisio. O incorporador est obrigado a
respeitar os termos do memorial de incorporao, considerando-se que o
mesmo integra, para todos os fins de direito, o contrato incorporativo que vier
a ser celebrado (art. 30 da Lei n 8.078/90).
Antnio Junqueira de Azevedo, Responsabilidade pr-contratual no Cdigo de Defesa do
Consumidor: estudo comparativo com a responsabilidade pr-contratual no Direito Comum, in Revista de
Direito do Consumidor, Instituto Brasileiro de Poltica e Direito do Consumidor/Revista dos Tribunais, vol. 8,
1996, p. 30.
9
Marco Aurlio Bezerra de Melo, Proteo do consumidor - fora vinculante da oferta na aquisio
de lotes e unidades autnomas na incorporao imobiliria. In Carta Forense, n 47, abril/2007, p. 48.
8

11

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

O legislador buscou disciplinar, em prol do consumidor, o

contedo da oferta, devendo ser ela correta, clara, precisa, ostensiva e
inteligvel, sobre as caractersticas do produto ou servio, qualidade, preo,
garantia, entre outros dados especficos a cada tipo de produto art. 31 do
CDC. 10
Realizada a oferta, esta vincula o ofertante, que dever satisfazer
os termos desta, sob pena de se ver obrigado a cumpri-la de maneira
coercitiva, podendo o consumidor, ainda, optar pela aceitao de outro
produto ou prestao de servio equivalente ou resolver o contrato, com
direito restituio de quantia eventualmente antecipada, com correo
monetria, alm das perdas e danos, por desventura sofridas pelo mesmo.
A lei permite ao consumidor, ainda, caso acione o fornecedor
para exigir o cumprimento da oferta, optar entre diversas hipteses,
escolhendo aquela que lhe parea mais vantajosa. Poder inclusive, se assim
desejar, formular pedidos em ordem sucessiva (art. 84 do CDC), sendo que o
consumidor pleitear o que deseja e, se no puder obter esse algo, far com
que o juiz aprecie o outro pedido na mesma sentena, tendo negado o pedido
precedente.
Veiculada a oferta por intermdio de tcnicas publicitrias,
expressas em jornais, revistas, panfletos etc., esta dever ser elaborada de tal
forma que o adquirente fcil e imediatamente a identifique (art. 36 do CDC),
integrando, da mesma forma que as negociaes preliminares, o contrato
incorporativo, constituindo elemento preponderante no convencimento do
comprador, motivando a venda de um determinado bem e exercendo decisiva
influncia sobre o comportamento das pessoas, alterando ou reforando
7

Cf. Arruda Alvim [et al.], Cdigo do consumidor comentado, p. 191-2.

12

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

valores e idias.11

IV Pesquisa de mercado
Refere-se a consulta eventualidade de se realizar
pesquisa imobiliria mediante anncios antes do registro do memorial de
incorporao.

Trata-se de prtica que tem sido observada no mercado,

ultimamente, que no se encontra regulamentada de maneira explcita.

Em princpio, a prtica lcita para qualquer atividade;

visa investigar as disponibilidades do mercado que se quer atingir e orientar
o empresrio em relao ao produto, ao preo e demais elementos tpicos do
negcio.

Embora a prtica no esteja prevista na Lei 4.591/64, esse

diploma legal permite ao incorporador realizar uma espcie de avaliao
prvia do mercado.
Trata-se de mecanismo denominado prazo de carncia e
est disciplinado no art. 34 da Lei 4.591/64, limitado a seis meses, dentro do
qual o incorporador poder fazer oferta pblica do empreendimento e, se

8
Cf. Toshio Mukai, et al., op. cit., p. 158. Exemplificativamente, transcrevemos trecho do acrdo
proferido pelo TACMG Ap. 192.134-8 rel. Salatiel Resende 30.11.1995, nos termos seguintes: As
benfeitorias constantes de folheto publicitrio como parte integrante de conjunto arquitetnico, por serem
capazes de exercer influncia decisiva no comportamento dos compradores, devem ser realizadas pela
construtora, sob pena de se configurar propaganda enganosa, no se admitindo, para eximir-se do
compromisso, a alegao de tratar-se de especificaes estranhas ao contrato (ADCOAS n. 8150495).

13

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

nesse perodo concluir pela inviabilidade econmica do empreendimento,

poder desistir da realizao do empreendimento, restituindo queles que
aderiram ao negcio as quantias que tiver recebido a ttulo de sinal e parcelas
do preo.

O prazo de carncia, entretanto, tambm pressupe o

prvio registro do memorial de incorporao e tem prazo de validade de seis
meses, a contar da data do registro.

Em sua obra Da incorporao imobiliria, Melhim

Namem Chalhub refere-se ao risco de inviabilidade econmico-financeira do
futuro empreendimento e ao prazo de carncia como mecanismo de
avaliao do mercado, observando: para resguardar o incorporador e os
adquirentes desse risco de insucesso, a lei criou um mecanismo pelo qual o
incorporador pode realizar uma avaliao prvia das condies de viabilidade
econmico-financeira do negcio, uma espcie de consulta prvia, aps a
qual decidir se ir, efetivamente, levar avante a incorporao ou se desistir
(...). A denncia da incorporao, dentro do prazo de carncia, medida de
avaliao da viabilidade do negcio, no contexto do mercado... 12

Respostas aos quesitos

Formularam-se-nos os seguintes quesitos, os quais

encontram-se, um a um, devidamente respondidos.

12

Da incorporao imobiliria, cit., pp. 56-58.

14

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

1) possvel ao incorporador instalar e operar stand de vendas para o

pblico consumidor mesmo sem proceder venda, apenas divulgando o
produto, sem o registro da incorporao imobiliria?
Em nosso sentir, a resposta negativa a esse quesito, ainda
que ausente qualquer atividade negocial, pois a lei de incorporaes exige
a divulgao do nmero do registro em todo o tipo de publicidade
articulada, estando a englobada a veiculada no stand de vendas.
Vale lembrar, ainda, o que antes dissemos quanto
divulgao do produto atravs de prepostos ou representantes autnomos
(v.g., empresa corretora), que vincular o incorporador ao benefcio
prometido, sujeitando-o ao sistema coercitivo estabelecido pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor para a obteno do cumprimento da obrigao.

2) possvel a incorporadora fazer reserva a qualquer ttulo, com

recebimento de valores ou garantias (cheques) de clientes, sem o registro
da incorporao imobiliria? E sem o recebimento de valores ou
garantias (cheques)?
A chamada reserva, com o recebimento de valores ou
garantias constitui, na verdade, modalidade de contrato preliminar, hoje
regulado nos arts. 462 e seguintes do CC/02, assim considerado aquele
ajuste que, exceto quanto forma, contm todos os requisitos essenciais
ao contrato a ser celebrado. Essa espcie de ajuste, a nosso ver, afronta o
caput do art. 32 da Lei de Condomnio e Incorporao, que abrange toda
a negciao relativa a unidades condominiais autnomas.

15

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

Desde que no contenha qualquer requisito essencial

inerente ao futuro contrato a ser celebrado, como, por exemplo, a fixao
ou o recebimento de valares ou garantias, a reserva no estar
mascarando qualquer atuao negocial do incorporador, razo pela qual,
a nosso ver, no constituir afronta ao caput do art. 32 da Lei de
Condomnio e Incorporao.
3) possvel ao incorporador veicular algum tipo de publicidade em
jornais, televiso, tapume de obra, site, panfletos, folhetos, folder,
outdoors, sem o registro da incorporao imobiliria?
Como procurou-se demonstrar, a lei exige a divulgao do
nmero do registro em anncios, impressos, publicaes da incorporao
imobiliria, estando, a nosso ver, a englobada a veiculao de todo tipo
de publicidade em jornais, televiso, tapumes de obra, site, panfletos,
folhetos, folder, outdoors, razo pela qual entendemos que tal veiculao
constituiria violao da norma do 3, do art. 32, da Lei n 4.591/64.
Logo, no possvel ao incorporador veicular qualquer
tipo de publicidade sem o registro da incorporao.
4) Algumas incorporadoras tm distribudo folders com todas as
informaes do empreendimento imobilirio ainda sem registro de
incorporao, fazendo constar a seguinte observao: Este material
destina-se a pesquisa imobiliria ou Este material destina-se a uso
exclusivo dos corretores. Este procedimento legal? As incorporadoras
que utilizam desse expediente esto constituindo reserva de mercado,
em detrimento de outras, que participam do mercado com registros
imobilirios?
Em nosso sentir, a mera afirmao Este material destina-se a pesquisa
imobiliria ou Este material destina-se a uso exclusivo dos
16

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

corretores no descaracteriza a natureza do material distribudo,

verdadeiro anncio, impresso ou publicao atinente incorporao
imobiliria, constituindo evidente afronta legislao posta. Esse
procedimento, portanto, ilegal.

Cumpre observar, no entanto, que, dentre as atividades exercidas pelo

incorporador, no em sentido estrito, mas em sentido amplo,
perfeitamente lcita a realizao de efetiva pesquisa de mercado,
objetivando a avaliao da viabilidade econmica do empreendimento.
Quando feita com lisura, a pesquisa de mercado mostra-se essencial ao
sucesso do empreendimento, inclusive no que diz respeito escolha do
produto mais adequado s exigncias contemporneas do mercado.
A expresso reserva de mercado ambigua, pois comporta diversos
significados, como, por exemplo, monoplio, dominao de mercado. A
nosso ver, a ilegalidade dos expedientes, antes citados, aproximam a
conduta descrita da concorrncia desleal e ofendem a livre iniciativa,
protegida constitucionalmente, devendo, esses procedimentos, ser
denunciados junto ao Poder Pblico.

Destarte, as incorporadoras que utilizam desse expediente,

alm de ofenderem a Lei de Condomnio e Incorporaes, agem em
detrimento de outras empresas incorporadoras que atuam no mercado
com o prvio registro do memorial de incorporao.

5) possvel ao incorporador instalar placas ou totens em terrenos de sua

propriedade, anunciando a implantao de futuro lanamento de

17

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

empreendimento imobilirio, sem o registro da incorporao, informando

a tipologia e imagens do produto?
Reiterando o que antes foi dito na resposta ao terceiro
quesito deste parecer, a lei exige a divulgao do nmero do registro em
anncios, impressos, publicaes da incorporao imobiliria, estando, a
nosso ver, a englobados totens ou placas informadores da tipologia e
imagens do produto, razo pela qual entendemos que tal veiculao
constituiria violao da norma contida no 3, do art. 32, da Lei n
4.591/64.
Logo, no possvel ao incorporador instalar placas ou
totens em terrenos de sua propriedade, anunciando a implantao de
futuro lanamento de empreendimento imobilirio e informando a
tipologia e imagens do produto sem que, antes, tenha sido registrado o
memorial de incorporao.

6) Em caso negativo, pode o incorporador instalar placa em terreno de sua

propriedade, informando, apenas, a possibilidade de futuro lanamento
sem qualquer identificao, tipologia ou imagens do produto a ser
lanado naquele imvel, exemplificativamente com a seguinte mensagem:
Aguarde breve lanamento imobilirio da Incorporadora X, telefone
xxxx-xxxx ?
Entendemos que, nessa hiptese, a situao mostra-se
distinta das demais, pois, o recurso de marketing chamando a ateno
para futuro empreendimento, sem qualquer vestgio de oferta, proposta
ou condies negociais no afronta disposies da Lei de Condomnio e
Incorporaes ou do Cdigo de Defesa do Consumidor.

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EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

7) Existe a possibilidade de se divulgar, por qualquer meio de comunicao,

a venda de unidades imobilirias sem o registro da incorporao, com as
frases futuro lanamento, pr-lanamento, aguarde lanamento,
ou esclarecendo que o registro de incorporao est em andamento?
Essa prtica constitui uma reserva legal de mercado?
Como consta da resposta ao quarto quesito apresentado por
V.Sas., entendemos que meras afirmaes como futuro lanamento,
pr-lanamento, aguarde lanamento ou o esclarecimento de que o
registro da incorporao est em andamento, no descaracteriza a
natureza do material distribudo, verdadeiro anncio ou publicao
atinente incorporao imobiliria, constituindo evidente afronta
legislao posta.

Essa prtica, assim como referido na resposta ao quarto

quesito, nos parece ofensiva, no s Lei de Condomnio e Incorporao
e ao Codigo de Defesa do Consumidor, mas tambm caracteriza conduta
geradora de concorrncia desleal e atentatria livre iniciativa.

Este o nosso parecer, s.m.j.

So Paulo, 01 de julho de 2008

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER

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