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DENISE MARQUES
JOINVILLE SC
2007
DENISE MARQUES
JOINVILLE SC
2007
DENISE MARQUES
Trabalho de Concluso de Curso aprovado como requisito parcial para obteno do grau de
Bacharel em Engenharia Civil.
Banca Examinadora:
Orientador(a):
Professora Mestre Lgia Vieira Maia Siqueira
UDESC
Membro:
Professor Mestre Kurt Morriesen Jnior
UDESC
Membro:
Professor Especialista Roberto Busch
UDESC
10
11
AGRADECIMENTOS
12
13
RESUMO
14
LISTA DE ILUSTRAES
15
Figura 3.1.12 Vista frontal do Imvel 01: Banco do Brasil, Avenida Paran n. 180...........63
Figura 3.1.13 Vista frontal do Imvel 02: Futuras instalaes das Lojas Salfer, Avenida
Paran n. 180. ..........................................................................................................................64
Figura 3.1.14 Vista frontal do Imvel 03: Divl Presentes, Avenida Paran n. 245............64
Figura 3.1.15 Vista frontal do Imvel 04: Cia das Frutas, Avenida Paran n. 245..............65
Figura 3.1.16 Vista frontal do Imvel 05: Farmcia de Manipulao Ana Paula, Avenida
Paran n. 241. ..........................................................................................................................65
Figura 3.1.17 Vista frontal do Imvel 06: Banco Bradesco, Avenida Paran n. 280. .........66
Figura 3.1.18 Vista frontal do Imvel 07: Lojas Koerich, Avenida Paran. .........................66
Figura 3.1.19 Vista frontal do Imvel 08: Papelaria Nova Jerusalm, Avenida Paran. ......67
Figura 3.1.20 Vista frontal do Imvel 09: Tabelionato Martinelli, Avenida Paran n. 308.67
Figura 3.1.21 Vista frontal do Imvel 10: Farmcia Barra Velha, Avenida Paran n. 308. 68
Figura 3.1.22 Vista frontal do Imvel 11: Talitnia Bordados, Avenida Paran. .................68
Figura 3.2.23 Localizao do imvel avaliando....................................................................77
Figura 3.2.24 Planta de localizao do imvel avaliando. ....................................................78
Figura 3.2.25 Mapa de Zoneamento da Regio do Imvel Avaliando..................................80
Figura 3.2.26 rea primitiva antes da desapropriao em 1976. ..........................................82
Figura 3.2.27 reas remanescentes aps a desapropriao feita pela Municipalidade para
realizao das obras de infra-estrutura. ....................................................................................84
16
Figura 3.2.28 Vista da Rua Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, no local em
estudo. [F05].............................................................................................................................85
Figura 3.2.29 - Vista da rea remanescente I e a ocupada pelo leito da Rua Monsenhor
Gercino. [F07] ..........................................................................................................................85
Figura 3.2.30 Vista da rea ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F09] .............86
Figura 3.2.31 Vista da rea ocupada pela Rua Monsenhor Gercino (rea ocupada I) e rea
remanescente I. [F08] ...............................................................................................................86
Figura 3.2.32 Vista frontal da rea remanescente I observada pela Rua Monsenhor Gercino.
[F10] .........................................................................................................................................87
Figura 3.2.33 Vista da Servido Manoel Martins. Observar as reas remanescentes. [F03] 87
Figura 3.2.34 Vista da projeo da divisa esquerda da rea remanescente.[F04] .................88
Figura 3.2.35 Vista da projeo da divisa direita da rea remanescente.[F01] .....................88
Figura 3.2.36 Vista da rea remanescente II. [F02]...............................................................89
Grfico 3.1.1 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos
reta significa um melhor ajuste do modelo...............................................................................71
Grfico 3.2.2 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos
reta significa um melhor ajuste do modelo...............................................................................94
17
LISTA DE TABELAS
18
SUMRIO
1 INTRODUO ................................................................................................................... 21
19
4.CONCLUSO....................................................................................................................101
APNDICES .........................................................................................................................105
APNDICE A RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA
INFERENCIAL: CASO 1 ..................................................................................................106
APNDICE B RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA
INFERENCIAL: CASO 2 ..................................................................................................107
20
ANEXOS ...............................................................................................................................148
ANEXO A GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL
ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS DO IBAPE........................................149
ANEXO B NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE BENS:
PROCEDIMENTOS GERAIS: 14.653-2/ 2005.................................................................166
ANEXO C NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE IMVEIS URBANOS:
14.653-2/ 2005....................................................................................................................170
21
1 INTRODUO
A primeira idia que uma pessoa tem, face necessidade de conhecer o valor de sua
residncia ou o valor locatcio de um determinado imvel, a de procurar um corretor de
imveis. Mas, embora esses profissionais sejam mais intimamente ligados ao setor, no
podero ir muito alm do que indicar preos mdios de mercado e efetuar comparaes entre
o imvel avaliando e outros recentemente transacionados. De acordo com a Lei n. 5.194 de
24 de dezembro de 1966, o exerccio de avaliar imveis urbanos atribuio exclusiva de
Engenheiros Civis, Arquitetos e Engenheiros Agrnomos.
Diversas explicaes poderiam ser encontradas para justificar a abordagem deste tema,
mas apenas uma julga-se mais importante a ser esclarecida. o fato de existir uma enorme
carncia por ensinamentos bsicos sobre o assunto no Curso de Engenharia Civil, pois como
j foi mencionado, os Engenheiros e Arquitetos so os nicos profissionais habilitados e
autorizados a exercer tal atividade.
Pode parecer simples, mas a avaliao de imveis compreende uma tcnica muito
complexa e na qual a participao e a experincia do Engenheiro Avaliador so de
fundamental importncia. A engenharia de avaliaes est presente em diversas situaes
cotidianas e possui dezenas de campos de aplicao. Sua atividade requer do engenheiro um
amplo conhecimento de assuntos relacionados ao seu currculo acadmico. Por exemplo,
exclusivamente tratando-se de avaliaes de imveis urbanos, o engenheiro dever aplicar
22
23
capazes de calcular em segundos complexas frmulas geradas por eles. Assim, o profissional
dedica-se melhor as pesquisas de mercado e analisa com maiores critrios os valores obtidos,
para que desta forma seja possvel gerar uma avaliao fiel e precisa, e consequentemente o
engenheiro exercer esta atividade, que lhe de direito, da maneira mais correta possvel.
24
2. REVISO BIBLIOGRFICA
25
de
avaliao:
normalmente
criados
em
empresas
26
27
Em uma avaliao imobiliria, o perito poder ser nomeado para avaliar imveis de
diversas caractersticas. Os imveis avaliados so identificados com sendo rurais e urbanos.
As propriedades rurais podem ser definidas com aquelas terras no-urbanas, de uso
agropecurio ou florestal, com todas as suas benfeitorias, aguadas e recursos naturais.
(MOREIRA, 2001 p.243). Para a avaliao de propriedades rurais o avaliador dever possuir
no s conhecimentos gerais da Engenharia de Avaliaes, mas tambm noes bsicas sobre
agropecuria e Engenharia Florestal ou ento ser auxiliado pelos conhecimentos de uma
Engenheiro Agrnomo.
28
a) terrenos: uma extenso de terra capaz de produzir renda pelo seu uso
adequado (NSSER, 2007 p.4). O aproveitamento de terrenos urbanos, na
maioria dos casos, dado por construo para fins habitacionais, comerciais ou
industriais.
De acordo com suas caractersticas os terrenos classificam-se em:
- lotes: poro do terreno originado atravs do parcelamento do solo urbano com
frente para vias pblicas ou particulares, em condies de ser aproveitada de
imediato pra fins urbanos (NSSER, 2007 p.4).
- lote industrial: definido por Fiker (1995, p.22) como: lotes situados em zonas de
destinao industrial, legal e econmica com caractersticas compatveis para esta
finalidade.
- uso especial: so terrenos com outras finalidades, pode-se citar como exemplo as
faixas de servido.
- gleba urbanizvel: so terrenos com capacidade de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento,
desmembramento ou implantao de empreendimento (NSSER, 2007 p.4).
29
Conforme Maia Neto (1992), todas as pessoas tem noo exata do que significa valor,
embora poucos sejam capazes de conceitu-lo com exatido, principalmente se houver
necessidade de distingui-lo de preo.
H muitas definies de valor, uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e
diversos elementos modificadores. Resumidamente pode-se dizer que valor est intimamente
ligado idia de utilidade, ou seja, s tem valor aquilo que til. Jos Junior (2000) compara
valor com a lei da oferta e da procura, pois quanto maior a necessidade ou desejo de possuir
um bem, maior ser a procura e, portanto, maior o valor.
As palavras custo e valor tm significados distintos. Moraes (2001, p. 12) diz que:
Preo a quantidade paga pelo comprador ou vendedor e custo o preo pago
acrescentado s despesas em que incorre o comprador na aquisio da propriedade., ou seja,
um imvel no necessariamente vale o quanto ele custou.
30
a) valor de mercado:
Jos Jnior (2000, p.4) esclarece de forma simples e prtica o conceito:
Preo de mercado difere de valor de mercado. Segundo Jos Junior (2000) preo de
mercado trata-se de um fato concreto, enquanto valor e permanece sendo uma avaliao at
ser comprovado, ou seja, at tornar-se preo. Preo nada mais que o valor da troca expresso
em dinheiro.
b) valor patrimonial:
Definido na NBR 14.653-02 (2005, p.4) como sendo:
c) valor de risco:
o termo utilizado geralmente em seguradoras para obter o valor segurado de um
imvel.
A NBR 14.653-02 (2005, p.4) define como sendo:
O valor representado pelo valor das benfeitorias, instalaes, acabamentos
construtivos, equipamentos, enfim o que estiver contido na contratao ou na
aplice de seguro, observando rigorosamente a depreciao dos bens avaliando.
31
e) valor de reposio:
Refere-se quele valor de propriedade determinado na base do que ela custaria para
ser substituda por outra igualmente satisfatria. (MOREIRA, 2001 p.30).
32
2.3.1 Documentao
33
b) formato e topografia;
c) consistncia do solo;
d) situao na quadra;
e) confrontaes;
f) infra-estrutura urbana;
g) classificao do zoneamento segundo a Lei de Uso e Ocupao do Solo;
h) utilizao atual.
Alm de uma criteriosa observao das caractersticas do imvel, dever tambm ser
feita a observao dos aspectos da regio. Mendona et.al.(1998) relaciona tais aspectos:
a) condies topogrficas e ambientais;
b) natureza do solo, ocupao atual e tendncias;
c) infra-estrutura urbana: meios fios, passeios e pavimentao;
d) sistema virio;
e) redes de gs;
f) energia eltrica e iluminao pblica;
g) servios de telefonia e saneamento;
h) transporte coletivo;
i) equipamentos urbanos;
j) bancos;
k) tipo de ocupao local dos bairros circunvizinhos.
Fiker (1993) enfatiza que as benfeitorias existentes devero ser muito bem
caracterizadas, com destaque aos aspectos funcionais, ambientais e os seguintes aspectos
fsicos:
a) descrio e quantificao dos cmodos;
b) caractersticas construtivas e padro de acabamento;
34
c) rea construda;
d) vida til;
e) idade aparente e estado de conservao.
de extrema importncia a apresentao de croquis, documentao fotogrfica e
outros meios que permitam a compreenso do que se avalia, at mesmo por pessoas que no
possuem conhecimento prprio do imvel que est sendo avaliado.
1.1.1.2
1.1.1.5 DESCRIO
1.1.1.9
1.1.1.6
1.1.1.10 III
1.1.1.3
1.1.1.4
1.1.1.12 I
1.1.1.16 >50%
35
Item
Descrio
Grau
III
II
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados.
Extrapolao
Completa quanto s
variveis utilizadas
no modelo
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
4 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas aos dados
e variveis
efetivamente
utilizados no
modelo
Admitida para
apenas uma
varivel, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando
no sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores metade
do limite amostral
inferior.
b) o valor estimado
no ultrapasse 10%
do valor calculado
no limite da
fronteira amostral,
para a referida
varivel
Nvel de significncia
somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados
6 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com
foto
No admitida
I
Adoo de situao
paradigma
Podem ser
utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros
3 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas aos dados
e variveis
efetivamente
utilizados no
modelo
Admitida, desde
que:
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando
no sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores metade
do limite amostral
inferior.
b) o valor estimado
no ultrapasse 10%
do valor calculado
no limite da
fronteira amostral,
para as referidas
variveis,
simultaneamente.
10%
20%
30%
1%
5%
10%
36
37
b) mtodo involutivo:
c) mtodo residual:
aquele que define o valor do terreno por diferena entre o valor do imvel e suas
38
39
preciso do valor calculado se torna maior na medida em que os imveis de referncia sejam
mais semelhantes e prximos ao avaliado.
De acordo com Mendona et. al.(1998), os pontos mais importantes a serem
analisados nesta etapa so:
a) os dados obtidos devem ser oriundos de uma mesma regio scio-econmica;
b) as fontes de informaes devem ser seguras e identificadas;
c) especificao completa do imvel de referncia, incluindo a localizao exata,
as caractersticas construtivas e outros fatores que forem julgados importantes;
d) a natureza da fonte, ou seja, oferta ou transao;
e) poca em que foi realizada a pesquisa e condies de pagamento.
40
b) lojas:
- reas da unidade;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- p-direito;
- relao frente-fundo;
- padro da construo;
- existncia de instalaes especiais;
- nmero de garagens;
- localizao na malha urbana qualidade do ponto comercial;
- padro das construes vizinhas;
- usos mais comuns na regio;
- distncia a plos importantes;
- valor unitrio de loja pesquisada, com relao rea privativa ou, em alguns
casos especiais plenamente justificveis, a rea equivalente.
41
d) galpes:
- reas da unidade-construda, descoberta, de manobra, til e total de terreno;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- p-direito;
- padro de construo;
- existncia de instalaes especiais
- localizao na malha urbana-qualidade dos acessos ao local;
- padro da infra-estrutura da regio;
- distncia a plos importantes;
- valor unitrio de galpo pesquisado, em relao rea construda ou a rea total
de terreno.
42
e) casas:
- rea total do terreno;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- profundidade do terreno;
- rea total de construo;
- padro da construo;
- nmero de sutes;
- idade da construo;
- relao entre a rea construda e a rea do terreno;
- existncia de instalaes especiais;
- nmero de garagens;
- localizao na malha urbana;
- padro das construes vizinhas;
- distncias a plos importantes;
- rea passvel de construo (de acordo com as posturas municipais) em terrenos
que comportem verticalizao;
- topografia;
- condies particulares do solo;
- padro da infra-estrutura urbana da regio;
- vista privilegiada ou prejudicial;
- valor unitrio de casa pesquisado.
f) apartamentos:
- reas da unidade;
43
- padro da construo;
- idade da construo;
- nmero de quartos;
- nmero de quartos com banho privativo;
- nmero de instalaes sanitrias;
- existncia de cobertura;
- existncia de instalaes especiais;
- acessibilidade;
- nmero de garagens;
- localizao na malha urbana;
- nmero de pavimentos do prdio;
- nmero de unidade por andar;
- posio da unidade no prdio;
- padro das construes vizinhas;
- padro da infra-estrutura urbana da regio;
- distncias a plos importantes;
- vista privilegiada ou prejudicial;
- valor unitrio de apartamento pesquisado com relao rea privativa.
g) glebas urbanizveis:
- rea total;
- reas reservadas;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- localizao na malha urbana;
- distncias a plos importantes;
44
45
46
Tratamento Inferncial.
Os estudos de caso que sero posteriormente analisados neste trabalho tm seus dados
homogeneizados pelo Tratamento Inferncial, em face de esta situao deixa-se de apresentar
detalhes e conceitos referentes ao Tratamento por Fatores, a fim de obter compreenso clara e
objetiva dos casos a serem estudados.
A palavra estatstica definida por Moreira (2001), como os fatos numricos ou dados
coletados sobre um assunto especfico.
Os autores Amaral Neto e DAvila Neto (1999, p.1) descrevem de forma simples o
conceito que difere Estatstica Descritiva em relao a Estatstica Inferncial.
47
existncia de novas tcnicas para o estudo de modelos matemticos melhor elaborados. O uso
de softwares est cada vez mais incorporado neste cotidiano.
48
Em resumo do que foi exposto nas sees anteriores, sempre que o juiz no for
suficientemente apto para realizar a verificao dos fatos, sejam pela ausncia de
conhecimentos tcnicos ou pela impossibilidade de colher os dados necessrios, o trabalho
ser realizado por pessoas entendidas na matria, atravs da percia.
A anlise do caso exige conhecimentos tcnicos ou cientficos, provenientes da
formao acadmica e profissional do perito, que fazem com que as questes sejam
plenamente justificadas. Assim fundamental que os fatos sejam analisados com
profundidade, no pairando quaisquer dvidas sobre as concluses obtidas, por exemplo, ao
arbitrar-se um determinado valor de aluguel, explicar claramente como se chegou a este valor
e tantos outros casos que poderiam ser aqui colocados.
Foram escolhidos para serem objetos de estudo do presente trabalho, alguns casos que
retratam perfeitamente os procedimentos periciais em avaliaes de imveis urbanos, bem
como os critrios de avaliao adequados.
Dentre algumas aes, devidamente citadas no Captulo 1 - seo 1.2.1, as
selecionadas para serem aqui estudadas so:
a) ao renovatria de locao;
b) ao de indenizao por desapropriao.
49
imvel obtenha os benefcios contidos na citada Lei, os contratos de locao devem preencher
os seguintes requisitos do Art. 51:
a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
b) o prazo mnimo de contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos, seja de cinco anos;
c) o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo
mnimo e ininterrupto de trs anos.
Conforme a Lei n. 8.245, se o locatrio do imvel for pessoa jurdica e quiser renovar
o contrato com o locador, o mesmo dever manifestar-se interessado num prazo de quatro
anos contados a partir da data do contrato. Caso este prazo seja extrapolado,
consequentemente a partir da data de vencimento do contrato de locao, o locador ter total
direito sobre este imvel.
Sendo assim, faltando 12 meses para o encerramento do contrato de locao, o
locatrio interessado em permanecer com suas atividades comerciais no local, poder iniciar
uma Ao Renovatria de Locao. Depois de cumpridas todas as exigncias legais do
processo, o juiz ir nomear o perito, que dever sempre ser um avaliador e tanto o requerente
quanto o requerido do processo, se quiserem, indicaro seus assistentes tcnicos.
O imvel sob renovao de contrato ser vistoriado, posteriormente o perito e os
assistentes tcnicos fazem o levantamento das caractersticas fsicas daquele imvel e
procuram nas vizinhanas, nos jornais, nas imobilirias locais ou em outras fontes de
informao, imveis semelhantes ao avaliando que possam dar suporte a uma avaliao
criteriosa do aluguel a vigorar no novo perodo de cinco anos.
Atravs dos dados obtidos pela pesquisa, o perito estar em condies de elaborar o
laudo avaliatrio, determinando o novo valor locatcio do imvel pelos mtodos usuais mais
aconselhveis ao caso.
50
Alguns julgadores manifestam certa preferncia por um mtodo ou por outro, mas, a
nosso ver, cabe ao perito a escolha do mtodo que ele, pela sua experincia, entenda
ser o de melhor aplicao no caso especifico que ele tenha em mos; pode ser que
ele no encontre nas vizinhanas do imvel sob renovao, boas indicaes de
aluguis; ento, ter que optar pelo mtodo da rentabilidade; por outro lado, pode ser
que ele encontre boas referncias de aluguis nas vizinhanas e poucas ou nenhumas
referncias de terrenos ou de imveis vendidos que lhe permitam aplicar o mtodo
da rentabilidade. O ideal seria o perito obter elementos que permitissem aplicar os
dois mtodos e, tirando a mdia, chegar ao valor final. (MOREIRA, 2001, p.400)
51
proprietrio interessado em vender seu imvel, solicitasse ao perito que avalie o imvel a fim
de saber qual o maior valor que poderia pedir ao vend-lo.
Nas desapropriaes parciais, as avaliaes so mais complexas devido s reas
remanescentes, pois estas exigem uma cuidadosa anlise.
As reas remanescentes tanto podem trazer prejuzo quanto lucro para o proprietrio.
Para melhor compreender, basta imaginar uma situao em que uma nova rua seja implantada
e que sua passagem esteja nos fundos ou ao lado de um terreno que antes de sua implantao
possua apenas uma frente, tornando-se dessa forma um terreno de esquina, evidentemente o
proprietrio do imvel obteve lucratividade com esta desapropriao. Diferentemente se a tal
rua fosse ampliada lateralmente, cortando a frente de um terreno em aclive, dificultando desta
forma a acessibilidade do imvel, e consequentemente desvalorizando completamente o
mesmo.
Nas desapropriaes parciais, na grande maioria dos casos, o mtodo mais adequado e
mais usado para a determinao do valor da indenizao a ser paga pelo expropriante o
mtodo comparativo antes e depois, que nada mais , do que a avaliao do imvel antes da
desapropriao, ou seja, com suas caractersticas originais e a avaliao do imvel aps a
desapropriao. A diferena entre as duas avaliaes ir traduzir o prejuzo obtido pelo
proprietrio, ou seja, o valor que dever ser ressarcido pelo poder expropriante.
O critrio de avaliao utilizado antes da desapropriao poder ser diferente do
critrio utilizado aps a desapropriao, lembrando que este mtodo o mais adequado,
embora no seja vivel em todos os casos. Exemplo disto o caso da desapropriao de uma
pequena rea comparada com o restante do imvel, ou seja, uma faixa de terra em relao a
uma gleba de centenas de hectares, certamente no ser interessante avaliar todo o imvel,
devido sua grande dimenso e a dificuldade de adquirir elementos comparativos, neste caso,
usa-se outro mtodo.
52
3. ESTUDO DE CASO
53
b) o imvel locado possui rea que possa ser utilizada como estacionamento?
c) as infiltraes que ocorrem no imvel influenciam no valor de locao?
Aps a anlise das informaes do processo e dos quesitos apresentados pela Autora,
entende-se que o perito tem as seguintes finalidades precpuas:
a) vistoriar o imvel objeto da presente lide, verificando:
- a exata localizao, caractersticas da regio, caractersticas fsicas e peculiares
do mesmo;
- as benfeitorias existentes sobre o imvel, quanto s reas construdas,
caractersticas construtivas e de acabamento, bem como, sua destinao.
b) efetuar pesquisas, diagnsticos de mercado, e clculos estatsticos para
determinao do valor locatcio do imvel.
3.1.3 Vistoria
54
BR 101
O
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PE
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EL
CO
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G.
BR
101
BERNARDO AGUIAR
IMVEL
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DE
O
IR
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JA
CENTRO
55
a) terreno:
O terreno onde est situado o imvel locado pela Autora apresenta topografia
devidamente regularizada para receber a edificao erigida, ocupado em toda sua extenso
pela mesma, apresenta o formato regular e as seguintes dimenses:
- frente ............................................................................................. 10,60 metros;
- lateral direita de quem de frente observa o imvel ....................... 21,95 metros;
- lateral esquerda de quem de frente observa o imvel ................... 21,95 metros;
- fundos ........................................................................................... 10,60 metros;
- rea total ..................................................................... 232,63 metros quadrados.
b) benfeitorias:
Sobre o terreno anteriormente descrito encontra-se erigida uma edificao constituda
por pavimento nico, ocupando todo terreno, com rea total de 232,63 metros quadrados, p
direito com 3,50 metros. A rea est subdividida em 18 (dezoito) ambientes, conforme
caractersticas construtivas e de acabamento descritas a seguir:
- piso: em material cermico;
- forro: em PVC;
- paredes: externamente em alvenaria e divises internas em compensado naval
com altura de 2,10 metros;
56
57
11
14
12
13
C e n tra l
T e le f n ic a
C o z in h a
WC
F e m in in o
14
A r q u iv o
WC
M a s c u lin o
09
b ) C ir c u la o
07
10
09
08
A d m in is tr a o
a) Circulao
c ) A te n d im e n to
In te r n o
07
C o n ta b ilid a d e
07
b ) A t e n d im e n to
In te rn o
Caixa B
Caixa A
a ) A te n d im e n to
In te rn o
06
Caixa C
05
C a ix a s
Caixa E
Caixa D
F ila s d e
E s p e ra
04
A te n d im e n to s
D iv e r s o s e
G e r n c ia
03
A b a s te c im e n to
2 4 h o ra s
02
C a ix a s
E le tr n ic o s
P o r t a G ir a t ria
01
E n tra d a
r e a to ta l d o im v e l: 2 3 2 ,6 3 m 2
P a r e d e s e m a lv e n a r ia
e s p e s s u ra : 1 5 c m
P a r e d e s e m c o m p e n s a d o s n a v a is
e s p e s s u ra : 4 c m
E s q u a d r ia s e m v id r o e a lu m n io
58
Por ocasio das diligncias foram colhidas fotografias elucidativas diversas, as quais
se encontram ilustradas a seguir.
Figura 3.1.3 Vista da Avenida Paran, prximo ao imvel objeto do presente estudo.
Fonte: Arquivo pessoal
59
Figura 3.1.5 Vista dos caixas eletrnicos 24 horas, localizados no interior do imvel.
Fonte: Arquivo pessoal.
60
Figura 3.1.8 Vista geral do imvel avaliando. Observar: ao fundo o local de abastecimento do caixa 24 horas e
a entrada principal; esquerda os caixas de atendimento ao cliente; direita e ao centro o local
destinado formao de filas de espera.
Fonte: Arquivo pessoal.
61
Figura 3.1.9 Vista do salo de atendimentos diversos e gerncia. Observar as caractersticas construtivas e de
acabamento do local.
Fonte: Arquivo pessoal.
62
63
Figura 3.1.12 Vista frontal do Imvel 01: Banco do Brasil, Avenida Paran n. 180.
Fonte: Arquivo pessoal.
64
Figura 3.1.13 Vista frontal do Imvel 02: Futuras instalaes das Lojas Salfer, Avenida Paran n. 180.
Fonte: Arquivo pessoal.
Figura 3.1.14 Vista frontal do Imvel 03: Divl Presentes, Avenida Paran n. 245.
Fonte: Arquivo pessoal.
65
Figura 3.1.15 Vista frontal do Imvel 04: Cia das Frutas, Avenida Paran n. 245.
Fonte: Arquivo pessoal.
Figura 3.1.16 Vista frontal do Imvel 05: Farmcia de Manipulao Ana Paula, Avenida Paran n. 241.
Fonte: Arquivo pessoal.
66
Figura 3.1.17 Vista frontal do Imvel 06: Banco Bradesco, Avenida Paran n. 280.
Fonte: Arquivo pessoal.
Figura 3.1.18 Vista frontal do Imvel 07: Lojas Koerich, Avenida Paran.
Fonte: Arquivo pessoal.
67
Figura 3.1.19 Vista frontal do Imvel 08: Papelaria Nova Jerusalm, Avenida Paran.
Fonte: Arquivo pessoal.
Figura 3.1.20 Vista frontal do Imvel 09: Tabelionato Martinelli, Avenida Paran n. 308.
Fonte: Arquivo pessoal.
68
Figura 3.1.21 Vista frontal do Imvel 10: Farmcia Barra Velha, Avenida Paran n. 308.
Fonte: Arquivo pessoal.
Figura 3.1.22 Vista frontal do Imvel 11: Talitnia Bordados, Avenida Paran.
Fonte: Arquivo pessoal.
69
empresa ria Sistemas de Informtica Ltda. O citado software auxilia na obteno do modelo
de melhor ajuste, clculo dos coeficientes de correlao e determinao, intervalos de
confiana, significncias, verificao de normalidade de resduos, de homocedasticidade, de
multicolinearidade, de outliers e anlise de varincias.
Com o objetivo de melhor visualizao, todas as verificaes, dados dos elementos
analisados e clculos estatsticos encontram-se no Apndice A Relatrio de Pesquisa de
Mercado e Estatstica Inferncial Caso 1.
Em posse dos elementos de pesquisa, foi feita uma anlise dos mesmos e testes de
vrios modelos no sentido de identificar as variveis dependentes e independentes. Aps
anlises e combinaes de variveis, foram obtidos os modelos de melhor ajuste para o
imvel avaliando.
No presente caso, observou-se a partir dos elementos pesquisados, que o Valor
Unitrio Locao (varivel dependente) do imvel avaliando, funo dos seguintes valores
conhecidos (variveis independentes):
Estado de Conservao: Varivel qualitativa, com tratamento dicotmico que
identifica os diferentes estados de manuteno e conservao dos imveis pesquisados,
segundo os padres aparentes:
- timo;
- bom;
- regular.
Aps vrias tentativas utilizando todas as variveis de cada vez ou em conjunto,
observou-se que outras variveis independentes foram analisadas: rea locada, testadas,
natureza e esquina. No entanto, no mostraram significncia no modelo pesquisado. Com o
uso destas variveis, alguns elementos se dispersam e fogem da estimativa obtida com o
modelo de regresso gerado.
70
Localizao
Naturez
a
Testada
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
19,00
25,00
7,00
12,00
10,80
10,50
13,00
15,70
8,50
5,50
8,00
N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Valor
Locao
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60
Esquina
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
Valor da
Oferta
3.300,00
7.000,00
1.000,00
1.000,00
1.500,00
2.700,00
4.000,00
380,00
1.300,00
800,00
380,00
Est.
conserv
timo
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
Est.
conserv.
Bom
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
rea
Locada
390,00
700,00
120,00
120,00
170,00
280,00
400,00
50,00
150,00
80,00
50,00
Informante
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sra. Patrcia - Gerente - No local
Sr. Tito - Fone 3456-0419 - So Paulo Inc. e Adm. de Imveis Ltda
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador
Sra. Nair - Gerente - No local
Sra. Sandra - Gerente - No local
Sr. Renato - Fone 3456-0633 - Gerente - No local
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador
Tabela 3.1.4 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de regresso.
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Valor observado
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60
Valor estimado
8,93
9,61
7,94
7,94
8,93
8,93
9,61
7,94
9,61
9,61
7,94
Diferena
0,47
-0,39
-0,39
-0,39
0,11
-0,71
-0,39
0,34
0,94
-0,39
0,34
Variao %
5,6010 %
-3,8899 %
-4,6826 %
-4,6826 %
1,2908 %
-7,3253 %
-3,8899 %
4,4729 %
10,8537 %
-3,8899 %
4,4729 %
71
Grfico 3.1.1 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos reta significa um
melhor ajuste do modelo.
Fonte: Infer verso 3.2
3.1.6 Avaliao
Atravs dos critrios fixados na seo 3.1.5 - Critrios de Avaliao o valor foi
obtido por inferncia estatstica, a partir da pesquisa de mercado e do modelo de regresso
referido na seo anterior. Aplicando-se equao de regresso, os dados relativos ao imvel
avaliando, obter-se- o valor para a locao procurada, conforme segue:
a) variveis independentes:
- estado de conservao timo: no = 0;
- estado de conservao bom: sim = 1.
72
73
b) o imvel locado possui rea que possa ser utilizada como estacionamento?
- resposta: No. Como exposto na seo 3.1.3 Vistoria, a edificao ocupa a
extenso do terreno;
74
75
tanto?
- foi instituda alguma servido no local? De que tipo e finalidade?
- existia alguma edificao sobre o terreno e qual a destinao anterior e a atual?
- as ruas e/ou alargamentos permitem o acesso a qual (is) bairro de Joinville?
b) Autores:
- qual o valor mdio atual do metro quadrado na regio onde o imvel se localiza?
- qual a metragem remanescente do imvel, aps a desapropriao efetivada pelo
Municpio? Tal metragem compe rea nica?
- em dita rea remanescente possvel construo de edificao para fins
residenciais? Quais as condies da referida rea para utilizao urbanstica?
- caso seja permitida pela legislao municipal a edificao sobre a rea
remanescente, houve reduo de seu valor comercial em virtude da diminuio
de seu tamanho? Se sim, seria possvel expressar o percentual de perda de seu
valor comercial?
Aps anlise das informaes e dos quesitos apresentados, entendese que o perito
tem as seguintes finalidades precpuas:
a) vistoriar o imvel objeto da presente ao, identificando as caractersticas
intrnsecas do mesmo;
b) efetuar uma pesquisa de mercado visando determinar o real valor da rea
desapropriada;
76
3.2.3 Vistoria
77
A Rua Monsenhor Gercino uma das principais vias que cortam a zona sul de
Joinville, interligando os bairros Floresta, Itaum, Petrpolis, Joo Costa, Jarivatuba e
Paranaguamirim.
O local em estudo servido por vrios melhoramentos oferecidos pela
Municipalidade, a saber: rede de gua potvel, iluminao pblica, rede telefnica, luz
domiciliar, pavimentao asfltica, coleta de lixo, dentre outros.
A reproduo a seguir ilustra a exata localizao do imvel objeto da presente
avaliao:
Rua M
on
s en
ho
r
rci
Ge
no
IMVEL
ia
E
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ua
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Ru
A. a P
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G
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di
el
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B
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Damasco
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s.
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ua
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R
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o
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uz
So
ua
Ba u
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Sa
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gi
a
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a
Ru
ua
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ra
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Ru
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al
na
ua
Pe a J
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ira
n
tr o
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ad
polis
pi
te
Petr
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ua
R ua
de
R u a A n t p o lis R
Ru
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Ru
R ua
Ru
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de
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Ci
Ru
ua
Lins
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Rua C
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de
A te n a
s
ua
li
R ua
o li s
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R
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c
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R ua
B e r C id a d e
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G.
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Rua
C
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i
e
Rua
A
A m a r is ti d e
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A
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Ki
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ua
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C
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e
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R ua S
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F.
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R u ilva
S
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Rua
R o d C id a d
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R
M
R ua
Rua Petrpolis
Rua Arlin
do P.
Ru
a M Macedo
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O li
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e
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el
os
no
Ma
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ol
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Ru
Local
Sub
ar
Te
a
Ru
R u a M o n s . G e rc in o
R ua
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a
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ua
r.
ai
ga
po
ua
io
r
tu
or
Rua T
nd
be
U
ua
Jo
ta
rl
ic a
os
om
lis
ro n
da
erez
p
E
ua
la
te
a A
g
Er
Ru
ua
ck
ua
ur
S.
o
li
La
li s
to
na
po
as
do
co
ia
ua
is
ed
or
nc
ra
78
79
80
comercial;
- coeficiente de aproveitamento: definido por um gabarito mximo de at 8
pavimentos;
- parcelamento mnimo: 360,00 m2;
- testada mnima: 12,00 metros;
- recuo frontal mnimo: 5,00 metros;
- recuo lateral mnimo: 1,50 metros;
- recuo mnimo dos fundos: 1,50 metros.
LOCAL
81
82
HILR
CHAR
IO RI
BS
TZ E R
12.00
O
JO
DI
AL
W
DA
VA
O
RD
L
SI
0
.0
25
UA
ED
NE
CH
0
.0
50
S
IT
WALD
O
UARD
0
25.0
IR ED
NEITS
"B "
A" e
de " 0.000
l
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v
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2
Im rcula
0m
Mat = 750,0
rea
CH
0
24.0
Rua
M on
se
rG
nho
no
erci
83
A reproduo logo a seguir ilustra a situao das reas remanescentes, aqui descrita.
Na ilustrao esto indicados os locais onde foram realizadas as imagens fotogrficas, bem
como a numerao das mesmas.
84
ARTZ ERBS
HILRIORICH
12.00
VA
SIL
DA
O
JO
.90
20
.67
21
ente II
manesc
rea Re 26,35 m2
2
A=
.21
10
nte I
16.09
manesce
rea Re 44,86 m2
A= 1
1.54
F06
F03
II
cupada
rea O 8 m2
,1
A= 159
9.22
l Martins
Servido Manoe
1
F0
2
F0
F04
.51
12
38.06
6
3.2
21.57
F09
0
6.4
5
F0
5
14.2
I
cupada
rea O 1 m2
,6
9
1
2
A=
F07
0
24.0
F08
Figura 3.2.27 reas remanescentes aps a desapropriao feita pela Municipalidade para realizao das obras
de infra-estrutura.
Fonte: Arquivo pessoal.
F10
a
rci
Ga
ino
rm
ela
aB
Ru
11.62
H
RDONEITSC
WALDIREDUA
85
SERVIDO MANOEL
MARTINS
RUA MONSENHOR
GERCINO
Figura 3.2.28 Vista da Rua Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, no local em estudo. [F05]
Fonte: Arquivo pessoal.
REMANESCENTE I
AREA OCUPADA I
Figura 3.2.29 - Vista da rea remanescente I e a ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F07]
Fonte: Arquivo pessoal.
86
Figura 3.2.30 Vista da rea ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F09]
Fonte: Arquivo pessoal.
REMANESCENTE I
REA OCUPADA I
Figura 3.2.31 Vista da rea ocupada pela Rua Monsenhor Gercino (rea ocupada I) e rea remanescente I.
[F08]
Fonte: Arquivo pessoal.
87
Figura 3.2.32 Vista frontal da rea remanescente I observada pela Rua Monsenhor Gercino. [F10]
Fonte: Arquivo pessoal.
REMANESCENT
REMANESCENT
E II
Figura 3.2.33 Vista da Servido Manoel Martins. Observar as reas remanescentes. [F03]
Fonte: Arquivo pessoal.
88
REMANESCENTE II
REMANESCENTE II
89
a) remanescente I:
- dimenses reduzidas, que impossibilita o uso eficiente da superfcie;
- formato geomtrico irregular que dificulta o seu aproveitamento.
90
b) remanescente II:
- o remanescente II com a superfcie de 226,35 m passvel de receber
construes, ou seja, poderia ter algum tipo de aproveitamento. No entanto, a
rea resultante contrape-se Lei Municipal de Zoneamento, que preconiza que
os lotes de meio de quadras devero ter rea mnima de trezentos e sessenta
metros quadrados (360m); e a testada mnima de doze (12,00) metros lineares.
91
92
Localizao
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Terespolis
Rua Terespolis
Rua Petrpolis
Rua Ituzaigo
Rua Colombo
Rua Bauru
Rua Irineu Pereira
Rua Kesser Zattar
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Cidade de Damasco
Rua Henrique C. da Silva
Testada
6,00
18,00
26,00
17,00
9,00
15,00
12,00
15,50
12,00
47,00
12,00
12,00
12,00
17,50
12,50
16,52
15,00
Valor
320.000,00
350.000,00
280.000,00
65.000,00
70.000,00
44.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
180.000,00
25.000,00
45.440,00
27.000,00
40.000,00
60.000,00
35.000,00
30.000,00
ndice
Local
80,00
90,00
90,00
90,00
90,00
30,00
45,00
45,00
35,00
35,00
30,00
45,00
30,00
35,00
35,00
35,00
35,00
Vl unitrio
Natureza
93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
rea
3.087,00
2.212,00
2.100,00
527,00
423,00
507,00
300,00
260,00
432,00
1.800,00
360,00
350,00
360,00
775,00
630,00
559,85
510,00
Informante
Imobiliaria Ferrari & Gomes- 3028-1298- Sr. Marcelo Ferrari
Imobiliaria Loyola - (47) 3439-5668 - Sr. Ailton
Imobiliaria Casa Nova - (47) 3422-6900 - Sra. Ins
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(47) 3026-6907 - Sr. Jess
Plana
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no
93
Em anlise aos modelos, no foi possvel estabelecer-se uma relao efetiva entre os
valores ofertados e negcios realizados. Para suprir esta deficincia, foi aplicado aos
elementos ofertados um desconto de 10 % (fator 0,9) com o intuito de cobrir eventual
superestimativa de valores (elasticidade dos negcios).
Ante as premissas anteriormente expostas, obteve-se por inferncia estatstica, a partir
da Pesquisa de Mercado, constante do Apndice B do presente trabalho, o seguinte modelo de
regresso:
Ln([Vl unitrio]) = 2,7341 + 0,8261 x Ln([ndice Local]) - 0,2840 x Ln([rea]) + 0,4075 x [Plana] +
9,7726x10- x [Testada]
Tabela 3.2.6 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de regresso.
N Am.
Valor observado
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18
Fonte: Infer verso 3.2
93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94
Valor estimado
93,56
127,46
139,87
126,21
124,23
75,89
119,57
128,86
87,60
82,23
54,04
114,45
81,22
52,09
79,08
56,59
57,25
Diferena
0,27
-14,95
19,87
15,20
-24,71
-2,22
14,57
-9,60
-6,15
-7,77
-8,46
-2,40
13,72
5,64
-6,63
0,32
4,31
Variao %
0,2873 %
-10,4970 %
16,5625 %
13,6898 %
-16,5875 %
-2,8470 %
13,8765 %
-6,9314 %
-6,5648 %
-8,6361 %
-13,5402 %
-2,0549 %
20,3253 %
12,1481 %
-7,7345 %
0,5655 %
8,1415 %
94
Grfico 3.2.2 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos reta significa um
melhor ajuste do modelo.
Fonte: Infer verso 3.2
3.2.7 Avaliao
95
para o imvel padro avaliando, sendo possvel obter os valores unitrios estimado, mximo e
mnimo, para um intervalo de confiana de 80 %, conforme segue:
R$ 94,79 / m;
96
97
98
99
100
101
4.CONCLUSO
102
103
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
JOS JUNIOR, A. Avaliao Imobiliria para Corretores de Imveis. Laguna. 2000. 36f.
Apostila digitada.
104
105
APNDICES
106
107
Amostra
N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Localizao
Natureza
Testada
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
19,00
25,00
7,00
12,00
10,80
10,50
13,00
15,70
8,50
5,50
8,00
N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Valor
Locao
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60
Esquina
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
Valor da
Oferta
3.300,00
7.000,00
1.000,00
1.000,00
1.500,00
2.700,00
4.000,00
380,00
1.300,00
800,00
380,00
Est. conserv
timo
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
Est. conserv.
Bom
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
rea
Locada
390,00
700,00
120,00
120,00
170,00
280,00
400,00
50,00
150,00
80,00
50,00
Informante
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sra. Patrcia - Gerente - No local
Sr. Tito - Fone 3456-0419 - So Paulo Inc. e Administrao de Imveis Ltda
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador
Sra. Nair - Gerente - No local
Sra. Sandra - Gerente - No local
Sr. Renato - Fone 3456-0633 - Gerente - No local
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador
Varivel Dependente:
Valor Locao:
Equao :
[Valor da Oferta][Natureza][rea Locada]
Variveis Independentes :
Localizao (varivel no utilizada no modelo)
Natureza (varivel no utilizada no modelo)
Classificao :
locado = 1; ofertado = 0,9; opnio = 1;
Testada (varivel no utilizada no modelo)
108
Estatsticas Bsicas
N de elementos da amostra
N de variveis independentes
N de graus de liberdade
Desvio padro da regresso
Varivel
1/Valor Locao2
Est. cons timo
Est. Cons. Bom
: 11
:2
:8
: 1,6552x10-3
Mdia
0,0131
0
0
Desvio Padro
2,7220x10-3
0,5045
0,4670
Coef. Variao
20,74%
138,74%
171,27%
109
110
Valor observado
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60
Valor estimado
8,93
9,61
7,94
7,94
8,93
8,93
9,61
7,94
9,61
9,61
7,94
Diferena
0,47
-0,39
-0,39
-0,39
0,11
-0,71
-0,39
0,34
0,94
-0,39
0,34
Variao %
5,6010 %
-3,8899 %
-4,6826 %
-4,6826 %
1,2908 %
-7,3253 %
-3,8899 %
4,4729 %
10,8537 %
-3,8899 %
4,4729 %
A variao (%) calculada como a diferena entre os valores observado e estimado, dividida pelo
valor observado.
As variaes percentuais so normalmente menores em valores estimados e observados maiores, no
devendo ser usadas como elemento de comparao entre as amostragens.
111
Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regresso
1/[Valor Locao]2 = 1,5862x10-2 - 5,0364x10-3 x [Est. cons timo] - 3,3331x10-3 x [Est. Cons.
Bom]
Regressores do Modelo
Intervalo de confiana de 80,00%.
Variveis
Est. cons timo
Est. Cons. Bom
Coeficiente
b1 = -5,0364x10-3
b2 = -3,3330x10-3
D. Padro
1,1704x10-3
1,2641x10-3
Mnimo
-6,6712x10-3
-5,0989x10-3
Mximo
-3,4015x10-3
-1,5672x10-3
112
Correlao do Modelo
Coeficiente de correlao (r) ............
Valor t calculado ................................
Valor t tabelado (t crtico) .................
Coeficiente de determinao (r) .....
Coeficiente r ajustado ......................
: 0,8392
: 4,364
: 2,306 (para o nvel de significncia de 5,00 %)
: 0,7042
: 0,6303
Tabela de Somatrios
Valor Locao
Est. cons timo
Est. Cons. Bom
1
0,1443
4,0000
3,0000
Valor Locao
1,9681x10-3
0,0433
0,0375
Anlise da Varincia
Fonte de erro
Regresso
Residual
Total
F Calculado
F Tabelado
Graus de liberdade
2
8
10
Quadrados mdios
2,6089x10-5
2,7397x10-6
7,4097x10-6
: 9,523
: 8,649 (para o nvel de significncia de 1,000 %)
Correlaes Parciais
Valor Locao
Est. cons timo
Est. Cons. Bom
Valor Locao
1,0000
-0,6687
-0,1398
Valor Locao
-2,544
-0,399
-1,477
113
Coeficiente
b1
b2
t Calculado
-4,855
-2,974
Significncia
0,13%
1,8%
Aceito
Sim
Sim
Coeficiente
b1
b2
t Calculado
-4,303
-2,637
Significncia
0,13%
1,5%
Tabela de Resduos
Observado
0,0139
0,0100
0,0144
0,0144
0,0128
0,0107
0,0100
0,0173
0,0133
0,0100
0,0173
Estimado
0,0125
0,0108
0,0158
0,0158
0,0125
0,0125
0,0108
0,0158
0,0108
0,0108
0,0158
Resduo
1,4428x10-3
-8,2584x10-4
-1,4507x10-3
-1,4507x10-3
3,2553x10-4
-1,7683x10-3
-8,2584x10-4
1,4507x10-3
2,4775x10-3
-8,2584x10-4
1,4507x10-3
Normalizado
0,8716
-0,4989
-0,8764
-0,8764
0,1966
-1,0683
-0,4989
0,8764
1,4968
-0,4989
0,8764
Studentizado
1,0675
-0,5761
-1,0120
-1,0120
0,2408
-1,3084
-0,5761
1,0120
1,7283
-0,5761
1,0120
Quadrtico
2,0817x10-6
6,8201x10-7
2,1046x10-6
2,1046x10-6
1,0597x10-7
3,1270x10-6
6,8201x10-7
2,1046x10-6
6,1381x10-6
6,8201x10-7
2,1046x10-6
114
115
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Deletado
2,1642x10-3
-1,1011x10-3
-1,9343x10-3
-1,9343x10-3
4,8829x10-4
-2,6525x10-3
-1,1011x10-3
1,9343x10-3
3,3033x10-3
-1,1011x10-3
1,9343x10-3
Varincia
2,6850x10-6
3,0011x10-6
2,7302x10-6
2,7302x10-6
3,1083x10-6
2,4610x10-6
3,0011x10-6
2,7302x10-6
1,9619x10-6
3,0011x10-6
2,7302x10-6
Normalizado
0,8805
-0,4767
-0,8779
-0,8779
0,1846
-1,1272
-0,4767
0,8779
1,7687
-0,4767
0,8779
Studentizado
1,0784
-0,5504
-1,0138
-1,0138
0,2261
-1,3805
-0,5504
1,0138
2,0424
-0,5504
1,0138
116
As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.
As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.
117
Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem
Momento central de 2 ordem
Momento central de 3 ordem
Momento central de 4 ordem
: -3,0801x10-22
: 1,9925x10-6
: 1,0023x10-9
: 9,1124x10-11
Coeficiente
Assimetria
Curtose
Amostral
0,3563
19,9524
Normal
0
0
t de Student
0
Indefinido
Intervalos de Classes
Classe
1
2
3
4
Mnimo
-1,7683x10-3
-7,0688x10-4
3,5458x10-4
1,4160x10-3
Mximo
-7,0688x10-4
3,5458x10-4
1,4160x10-3
2,4775x10-3
Freq.
6
1
0
4
Freq.(%)
54,55
9,09
0,00
36,36
Mdia
-1,1912x10-3
3,2553x10-4
0,0000
1,7054x10-3
118
Histograma
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presena de Outliers
Critrio de identificao de outlier :
Intervalo de +/- 20,00 desvios padres em torno da mdia.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. No existem outliers.
119
Distncia de Cook(*)
0,1899
0,0368
0,1138
0,1138
9,6699x10-3
0,2853
0,0368
0,1138
0,3319
0,0368
0,1138
Hii(**)
0,3333
0,2500
0,2500
0,2500
0,3333
0,3333
0,2500
0,2500
0,2500
0,2500
0,2500
Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
(*) A distncia de Cook corresponde variao mxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando
se retira o elemento da amostra. No deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistncia.
(**) Hii so os elementos da diagonal da matriz de previso. So equivalentes distncia de
Mahalanobis e medem a distncia da observao para o conjunto das demais observaes.
120
Distribuio de Gauss
68,3 %
89,9 %
95,0 %
% de Resduos no Intervalo
81,82 %
100,00 %
100,00 %
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr.
6
4
3
10
7
2
5
1
11
8
9
Resduo
-1,7683x10-3
-1,4507x10-3
-1,4507x10-3
-8,2584x10-4
-8,2584x10-4
-8,2584x10-4
3,2553x10-4
1,4428x10-3
1,4507x10-3
1,4507x10-3
2,4775x10-3
F(z)
0,1427
0,1904
0,1904
0,309
0,309
0,309
0,578
0,808
0,810
0,810
0,933
G(z)
0,0909
0,1818
0,2727
0,3636
0,4545
0,5455
0,6364
0,7273
0,8182
0,9091
1,0000
Dif. esquerda
0,1426
0,0994
8,5679x10-3
0,0361
0,0547
0,1456
0,0325
0,1719
0,0823
8,5679x10-3
0,0236
Dif. Direita
0,0517
8,5679x10-3
0,0823
0,0547
0,1456
0,2365
0,0584
0,0810
8,5679x10-3
0,0994
0,0672
121
Grfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequncias/Sinais
Nmero de elementos positivos .....: 5
Nmero de elementos negativos ....: 6
Nmero de sequncias ....................: 7
Mdia da distribuio de sinais ......: 5,5
Desvio padro .................................: 1,658
122
Teste de Sequncias
(desvios em torno da mdia) :
Limite inferior ....: 0,6707
Limite superior ...: 0,0292
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos resduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)
Valor z (calculado) ............: 0,3015
Valor z (crtico) ..................: 1,6452 (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo ser afirmado que a distribuio dos desvios em
torno da mdia segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelao
Estatstica de Durbin-Watson (DW)
(nvel de significncia de 5,0%)
: 1,6561
123
Grfico de Auto-Correlao
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existncia de auto-correlao.
124
Estimativa x Amostra
Nome da
Varivel
Est. cons timo
Est. Cons. Bom
Valor
Mnimo
no
no
Valor
Mximo
sim
sim
Imvel
Avaliando
no
sim
= no
= sim
Intervalos de Confiana
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiana de 80,0 % :
Nome da
varivel
Est. cons timo
Est. Cons. Bom
E(Valor Locao)
Valor Estimado
Limite
Inferior
8,73
8,51
8,11
8,49
Limite
Superior
9,15
9,43
10,07
9,45
Amplitude
Total
0,42
0,92
1,96
0,96
Amplitude/mdia
(%)
4,75
10,28
21,56
10,68
125
126
Amostra
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18
Localizao
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Terespolis
Rua Terespolis
Rua Petrpolis
Rua Ituzaigo
Rua Colombo
Rua Bauru
Rua Irineu Pereira
Rua Kesser Zattar
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Cidade de Damasco
Rua Henrique C. da Silva
N
Am.
Testada
Valor
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18
6,00
18,00
26,00
17,00
9,00
15,00
12,00
15,50
12,00
47,00
12,00
12,00
12,00
17,50
12,50
16,52
15,00
320.000,00
350.000,00
280.000,00
65.000,00
70.000,00
44.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
180.000,00
25.000,00
45.440,00
27.000,00
40.000,00
60.000,00
35.000,00
30.000,00
ndice
Local
80,00
90,00
90,00
90,00
90,00
30,00
45,00
45,00
35,00
35,00
30,00
45,00
30,00
35,00
35,00
35,00
35,00
Vl unitrio
93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94
Natureza
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
rea
3.087,00
2.212,00
2.100,00
527,00
423,00
507,00
300,00
260,00
432,00
1.800,00
360,00
350,00
360,00
775,00
630,00
559,85
510,00
Informante
Imobiliaria Ferrari & Gomes- 3028-1298- Sr. Marcelo Ferrari
Imobiliaria Loyola - (47) 3439-5668 - Sr. Ailton
Imobiliaria Casa Nova - (47) 3422-6900 - Sra. Ins
CRECI 9414 - (47) 9947-0233 - Sr. Hermes
Proprietrio - (47) 3028-8519 - Sr . Valdemar
Imobiliria Casa Nova - (47) 3433-1700 - Mrcio
Imobiliria Casa Nova - (47) 3433-1700 - Mrcio
Imobiliria 636 - (47) 3433-0636 - Sra. Noeli
CRECI 9414 - (47) 9947-0233 - Sr.Hermes
CRECI 8560 - (47)3026-7781 - Sra. Mariza
Imobiliaria Hacasa - (47) 3145-1919 - Sr. Jorge
Laureano Imveis - (47) 3465-2166 - Isabel
Imobiliria Zattar - (47) 3028-9069 - Sr. Luiz
Imobiliaria Viso - (47) 3433-2600 - Sr. Borges
Imobiliaria Hrica- (47) 3435-5055 - Sra. Carolina
Imobiliaria Anag- (47) 3422-3000 - Sr. Leila
(47) 3026-6907 - Sr. Jess
Amostragens e variveis marcadas com "" e "" no sero usadas nos clculos
Plana
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no
127
rea
Plana
Opes : sim|no
Testada
Informante (varivel no utilizada no modelo)
Estatsticas Bsicas
N de elementos da amostra
N de variveis independentes
N de graus de liberdade
Desvio padro da regresso
Varivel
Ln(Vl unitrio)
Ln(ndice Local)
Ln(rea)
Plana
Testada
Mdia
4,4926
3,8433
6,4734
1
16
: 17
:4
: 12
: 0,1298
Desvio Padro
0,3578
0,4403
0,7676
0,4925
9,0536
Coef. Variao
7,96%
11,46%
11,86%
76,13%
55,96%
128
129
Valor observado
93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94
Valor estimado
93,56
127,46
139,87
126,21
124,23
75,89
119,57
128,86
87,60
82,23
54,04
114,45
81,22
52,09
79,08
56,59
57,25
Diferena
0,27
-14,95
19,87
15,20
-24,71
-2,22
14,57
-9,60
-6,15
-7,77
-8,46
-2,40
13,72
5,64
-6,63
0,32
4,31
Variao %
0,2873 %
-10,4970 %
16,5625 %
13,6898 %
-16,5875 %
-2,8470 %
13,8765 %
-6,9314 %
-6,5648 %
-8,6361 %
-13,5402 %
-2,0549 %
20,3253 %
12,1481 %
-7,7345 %
0,5655 %
8,1415 %
A variao (%) calculada como a diferena entre os valores observado e estimado, dividida pelo
valor observado.
As variaes percentuais so normalmente menores em valores estimados e observados maiores, no
devendo ser usadas como elemento de comparao entre as amostragens.
130
Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regresso
Ln([Vl unitrio]) = 2,7341 + 0,8261 x Ln([ndice Local]) - 0,2840 x Ln([rea]) + 0,4075 x [Plana]
+ 9,7726x10-3 x [Testada]
Regressores do Modelo
Intervalo de confiana de 80,00%.
131
Variveis
Coeficiente
ndice Local
rea
Plana
Testada
b1 = 0,8261
b2 = -0,2839
b3 = 0,4074
b4 = 9,7726x10-3
D. Padro
Mnimo
Mximo
0,0899
0,0577
0,0684
4,1818x10-3
0,7040
-0,3622
0,3146
4,1011x10-3
0,9482
-0,2056
0,5003
0,0154
Correlao do Modelo
Coeficiente de correlao (r) .........: 0,9493
Valor t calculado ..........................: 10,46
Valor t tabelado (t crtico) ............: 2,179 (para o nvel de significncia de 5,00 %)
Coeficiente de determinao (r) ....: 0,9012
Coeficiente r ajustado ..................: 0,8683
Classificao : Correlao Fortssima
Tabela de Somatrios
1
Vl unitrio
ndice Local
rea
Plana
Testada
Vl unitrio
76,3750
65,3369
110,0486
11,0000
275,0200
345,1747
295,3146
494,9167
50,6890
1235,8858
ndice Local
295,3146
254,2147
425,5611
42,2700
1052,7792
rea
494,9167
425,5611
721,8228
72,6329
1826,4829
Plana
Testada
50,6890
42,2700
72,6329
11,0000
188,0000
1235,8858
1052,7792
1826,4829
188,0000
5760,6604
Anlise da Varincia
Fonte de erro
Regresso
Residual
Total
Graus de liberdade
Quadrados mdios
F calculado
1,8461
0,2024
2,0485
4
12
16
0,4615
0,0168
0,1280
27,36
F Calculado
: 27,36
F Tabelado
: 5,412 (para o nvel de significncia de 1,000 %)
Significncia do modelo igual a 6,0x10-4%
Aceita-se a hiptese de existncia da regresso.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.
Correlaes Parciais
Vl unitrio
ndice Local
rea
Plana
Testada
Vl unitrio
ndice Local
rea
Plana
Testada
1,0000
0,7056
0,1153
0,4503
0,0061
0,7056
1,0000
0,4818
-0,0019
-0,0661
0,1153
0,4818
1,0000
0,2355
0,4151
0,4503
-0,0019
0,2355
1,0000
0,1408
0,0061
-0,0661
0,4151
0,1408
1,0000
132
ndice Local
Vl unitrio
ndice Local
rea
Plana
Testada
rea
3,450
0,402
1,905
3,450
0,402
1,747
2,122x10-2
1,905
-6,755x10-3
-0,2296
0,840
1,580
Plana
Testada
1,747
-6,755x10-3
0,840
0,493
2,122x10-2
-0,2296
1,580
0,493
Coeficiente
ndice Local
rea
Plana
Testada
b1
b2
b3
b4
t Calculado
Significncia
1,0x10-5%
2,2x10-3%
4,7x10-3%
1,8%
11,20
-6,714
6,182
2,725
Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim
b1
b2
b3
b4
9,179
-4,918
5,952
2,337
4,5x10-5%
1,8x10-2%
3,3x10-3%
1,9%
133
Tabela de Resduos
Resduos da varivel dependente Ln([Vl unitrio]).
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18
Observado
4,5357
4,9587
4,7874
4,7096
5,0035
4,3581
4,6539
4,9305
4,5406
4,4998
4,1351
4,7608
4,2121
3,8383
4,4509
4,0301
3,9691
Estimado
Resduo
4,5385
4,8478
4,9407
4,8379
4,8221
4,3292
4,7839
4,8587
4,4727
4,4094
3,9896
4,7401
4,3971
3,9530
4,3704
4,0358
4,0474
-2,8686x10-3
0,1108
-0,1532
-0,1283
0,1813
0,0288
-0,1299
0,0718
0,0679
0,0903
0,1454
0,0207
-0,1850
-0,1146
0,0804
-5,6387x10-3
-0,0782
Normalizado
-0,0220
0,8538
-1,1800
-0,9878
1,3964
0,2223
-1,0005
0,5530
0,5228
0,6954
1,1202
0,1598
-1,4246
-0,8827
0,6198
-0,0434
-0,6026
Studentizado
-0,0362
1,0052
-1,4196
-1,2704
1,7833
0,2428
-1,1217
0,6486
0,5646
1,5530
1,2859
0,1752
-1,5761
-1,0278
0,6725
-0,0488
-0,6758
Quadrtico
8,2293x10-6
0,0122
0,0234
0,0164
0,0328
8,3423x10-4
0,0168
5,1600x10-3
4,6106x10-3
8,1576x10-3
0,0211
4,3108x10-4
0,0342
0,0131
6,4802x10-3
3,1795x10-5
6,1263x10-3
134
Deletado
-7,7375x10-3
0,1536
-0,2218
-0,2122
0,2957
0,0344
-0,1633
0,0988
0,0792
0,4504
0,1917
0,0249
-0,2264
-0,1554
0,0947
-7,1446x10-3
-0,0984
Varincia
0,0183
0,0168
0,0153
0,0159
0,0135
0,0183
0,0164
0,0177
0,0179
0,0147
0,0158
0,0183
0,0145
0,0167
0,0177
0,0183
0,0177
Normalizado
-0,0211
0,8542
-1,2385
-1,0166
1,5595
0,2134
-1,0124
0,5390
0,5073
0,7448
1,1550
0,1532
-1,5317
-0,8850
0,6049
-0,0415
-0,5882
Studentizado
-0,0347
1,0056
-1,4900
-1,3074
1,9916
0,2330
-1,1351
0,6322
0,5479
1,6634
1,3259
0,1679
-1,6945
-1,0304
0,6563
-0,0467
-0,6597
135
As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.
136
As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.
Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem: -2,1684x10-19
Momento central de 3 ordem: -2,2600x10-4
Coeficiente
Assimetria
Curtose
Amostral
-0,1739
-3,0937
Normal
t de Student
0
0
0
Indefinido
137
Intervalos de Classes
Classe
1
2
3
4
5
Mnimo
-0,1850
-0,1117
-0,0384
0,0348
0,1080
Mximo
Freq.
-0,1117
-0,0384
0,0348
0,1080
0,1813
Freq.(%)
5
1
4
4
3
29,41
5,88
23,53
23,53
17,65
Mdia
-0,1422
-0,0782
0,0102
0,0776
0,1459
Histograma
Presena de Outliers
Critrio de identificao de outlier :
Intervalo de +/- 20,00 desvios padres em torno da mdia.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. No existem outliers.
138
Distncia de Cook(*)
4,4668x10-4
0,0779
0,1803
0,2110
0,4012
2,2648x10-3
0,0646
0,0315
0,0106
1,9235
0,1050
1,2352x10-3
0,1112
0,0751
0,0160
1,2757x10-4
0,0235
Hii(**)
0,6292
0,2784
0,3090
0,3953
0,3868
0,1611
0,2044
0,2729
0,1428
0,7994
0,2411
0,1674
0,1829
0,2623
0,1506
0,2107
0,2048
Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
(*) A distncia de Cook corresponde variao mxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando
se retira o elemento da amostra. No deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da
amostragem passaram pelo teste de consistncia.
(**) Hii so os elementos da diagonal da matriz de previso. So equivalentes distncia de
Mahalanobis e medem a distncia da observao para o conjunto das demais observaes.
139
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem
possuir alta influncia no resultado da regresso.
Distribuio de Gauss
% de Resduos no Intervalo
-1; +1
-1,64; +1,64
-1,96; +1,96
68,3 %
89,9 %
95,0 %
70,59 %
100,00 %
100,00 %
140
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr.
13
3
7
4
14
18
19
1
12
6
9
8
15
10
2
11
5
Resduo
F(z)
G(z)
-0,1850
-0,1532
-0,1299
-0,1283
-0,1146
-0,0782
-5,6387x10-3
-2,8686x10-3
0,0207
0,0288
0,0679
0,0718
0,0804
0,0903
0,1108
0,1454
0,1813
0,0771
0,1190
0,1585
0,1616
0,1887
0,273
0,483
0,491
0,564
0,588
0,699
0,710
0,732
0,757
0,803
0,869
0,919
0,0588
0,1176
0,1765
0,2353
0,2941
0,3529
0,4118
0,4706
0,5294
0,5882
0,6471
0,7059
0,7647
0,8235
0,8824
0,9412
1,0000
Dif. esquerda
0,0771
0,0601
0,0408
0,0148
0,0466
0,0207
0,1297
0,0794
0,0929
0,0585
0,1112
0,0628
0,0264
8,1008x10-3
0,0201
0,0136
0,0224
Dif. Direita
0,0183
1,3503x10-3
0,0179
0,0736
0,1054
0,0795
0,0709
0,0206
0,0340
2,4155x10-4
0,0523
4,0159x10-3
0,0323
0,0669
0,0789
0,0724
0,0812
141
Grfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequncias/Sinais
Nmero de elementos positivos .....
Nmero de elementos negativos ....
Nmero de sequncias ....................
Mdia da distribuio de sinais .....
Desvio padro ...............................
:9
:8
:9
: 8,5
: 2,062
Teste de Sequncias
(desvios em torno da mdia) :
Limite inferior ....
: 0,0148
Limite superior ..
: -0,4880
Intervalo para a normalidade: [-1,6452, 1,6452] (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos resduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)
Valor z (calculado) ............
Valor z (crtico) ..................
: 0,2425
: 1,6452 (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo afirmar que a distribuio dos desvios em torno
da mdia segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
142
Autocorrelao
Estatstica de Durbin-Watson (DW)
: 1,9052
(nvel de significncia de 5,0%)
Autocorrelao positiva (DW < DL)
: DL = 0,90
Autocorrelao negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,10
Intervalo para ausncia de autocorrelao (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,83 4-DU = 2,17
143
Grfico de Auto-Correlao
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existncia de auto-correlao.
144
Estimativa x Amostra
Nome da Varivel
ndice Local
rea
Plana
Testada
Valor Mnimo
Valor Mximo
Imvel Avaliando
30,00
260,00
no
6,00
90,00
3.087,00
sim
47,00
75,00
750,00
no
24,00
= 75,00
= 750,00
= no
= 24,00
O modelo utilizado foi : [Vl unitrio] = Exp( 2,7341 + 0,8261 x Ln([ndice Local]) - 0,2840 x
Ln([rea]) + 0,4075 x [Plana] + 9,7726x10-3 x [Testada])
145
Intervalos de Confiana
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiana de 80,0 % :
Nome da
varivel
ndice Local
rea
Plana
Testada
E(Vl unitrio)
Valor Estimado
Limite
Inferior
Limite
Superior
99,25
103,96
99,03
100,60
85,72
94,79
111,43
106,38
111,67
109,93
129,02
116,66
Amplitude
Total
Amplitude/mdia
(%)
12,18
2,42
12,64
9,33
43,30
21,87
11,56
2,30
12,00
8,87
40,33
20,69
dy/dx (*)
ndice Local
rea
Plana
Testada
1,1583
-0,0398
42,8512
1,0277
dy % (**)
0,8261%
-0,2840%
0,0000%
0,2345%
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ANEXOS
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APLICVEL
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EM: Tudo aquilo que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de
direito, que constitui o patrimnio ou a riqueza de uma pessoa fsica ou jurdica. So
tangveis os que podem ser tocados, e intangveis os imateriais (direitos, patentes,
prestgio, fundo de comrcio,etc.).
BENFEITORIAS: So obras ou servios que se realizem num bem com o intuito de
aproveit-lo, conserv-lo, melhor-lo ou embelez-lo, nele incorporados permanentemente
pelo homem, que no podem ser retirados, sem destruio, fratura ou dano. So citadas s
vezes
como
construo.
Podem
ser
classificadas
em
trs
tipos:
a) NECESSRIAS: So as indispensveis para conservar o bem ou evitar a sua deteriorao.
b) TEIS: So as que aumentam o valor do bem ou facilitam o seu uso, embora dispensveis.
c) VOLUPTURIAS: So as que tm exclusiva utilidade para quem as faz, com finalidade de
mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal do bem.
Quanto sua reproduo, em imveis rurais, as benfeitorias podem se classificadas em:
a) no reprodutivas: so as que por se acharem aderidas ao cho no so negociveis e nem
rentveis
separadamente
das
terras.
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Costuma
ser
classificada
em:
DECREPITUDE: Depreciao de um bem pela idade, no decorrer da sua vida til, em
conseqncias de sua utilizao, desgaste e manuteno normais.
DETERIORAO: Depreciao de um bem devido ao desgaste de seus componentes ou
falhas de funcionamento de sistemas, em razo de uso ou manuteno inadequados.
DESMONTAGEM: Depreciao de um bem devida a efeitos deletrios decorrentes dos
trabalhos normais de desmontagem necessrios para a remoo do equipamento.
DESABAMENTO: Queda parcial ou total de uma construo ou de outro volume
considervel de coisa material. Ver DESMORONAMENTO.
DESMORONAMENTO: Runa de macios terrosos, taludes, ou outros materiais friveis ou
estocados. Ver DESABAMENTO.
DESAPROPRIAO: Transferncia unilateral e compulsria da propriedade de um bem ou
direito, do detentor do mesmo para o poder pblico, ou por sua delegao, por utilidade
pblica ou interesse social, mediante indenizao prvia e justa.
DIREITO HEREDITRIO: Direito transmitido por herana.
DIREITO POSSESSRIO: Direito decorrente da posse.
DIREITO DE PROPRIEDADE: Direito de usar, gozar e dispor de um bem.
DIVISA: o limite da propriedade que a separa da propriedade contgua, cuja definio ser
de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada.
DIVISO: Partio de coisa comum, de modo a atribuir a cada condmino seu respectivo
quinho.
DOLO: vontade deliberada e consciente, ou livre determinao do agente, na prtica de um
delito.
DOMNIO: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva,
ao poder e vontade de algum; a propriedade plena.
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ATOR
DE
COMERCIALIZAO
(COEFICIENTE
DE
VALOR
ADICIONADO, EFEITO SINRGICO): Razo entre o valor de mercado e o custo
de reedio de um imvel assemelhado. Ver VANTAGEM DA COISA FEITA.
GLEBA INDUSTRIAL: Gleba urbaizvel que resulta na criao de lotes com destinao
industrial.
GLEBA URBANIZVEL: Grande extenso de terreno, que, por sua caractersticas fsicas e
de localizao prxima a rea urbana, ou a loteamentos implantados, e destinao legal,
permita aproveitamento mais eficiente, com a sua transformao economicamente vivel
atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de conjunto habitacional, desde que
sua escala de implantao simultnea no mercado local no resulte em inviabilizao.
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ATIFNDIO:
Imvel
rural
que:
a)Exceda a dimenso fixada na forma do artigo 46 1, alnea b, do Estatuto da
Terra , tendo-se em vista as condies ecolgicas, sistemas agrcolas regionais e o
fim a que se destine.
b)No excedendo o limite referido na alnea anterior e tendo rea igual ou superior
dimenso do mdulo de propriedade rural, seja mantido inexplorado em relao s
possibilidades fsicas, econmicas e sociais do meio, com fins especulativos, ou seja,
deficiente ou inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a incluso no conceito de
empresa rural.
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PAGAMENTO DE PONTO: Importncia em dinheiro paga por novo locatrio ou sublocatrio ao atual, ou at ao locador, para obter a transferncia do direito de se instalar no
mesmo ou de gozar da clientela previamente ali criada.
PATRIMNIO: Conjunto de bens suscetvel de apreciao econmica.
PAVIMENTO: Conjunto de edificaes cobertas ou descobertas situadas entre os planos de
dois pisos sucessivos ou entre o do ltimo piso e a cobertura.
P-DIREITO: Distncia vertical entre o piso e o teto de uma edificao ou construo.
PERDA: Prejuzo material ou financeiro; privao, ou desaparecimento da posse ou da coisa
possuda.
PERCIA: Atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente
habilitado, destinada a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras
do mesmo, ou o estado, alegao de direitos ou a estimao da coisa que objeto de litgio ou
processo.
PERITO: Profissional legalmente habilitado, idneo e especialista, convocado para realizar
uma percia.
PESQUISA: Conjunto de dados relativos a imveis assemelhados ao avaliando, para fornecer
estrutura tcnica do laudo, obtido atravs de procedimentos estatsticos de sua identificao,
investigao, coleta, seleo, processamento, anlise e interpretao.
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ACHADURA: Fenda mais acentuada e profunda que uma trinca. Ver FISSURA.
Ver TRINCA.
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PERMANENTE):
Aquela
instituda
por
prazo
SERVIDO PREDIAL: Restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro prdio,
pertencente a proprietrio diverso.
SERVIDO TEMPORRIA: Aquela instituda por prazo determinado.
SERVIDO VOLUNTRIA: Aquela que decorre de ato espontneo de vontade.
SOLIDEZ: Qualidade daquilo que slido, ou resistente, ou durvel.
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exista permisso legal para a construo de prdios de mltiplos andares, com aproveitamento
intensivo e mximo do solo, em geral por prdios, dotados ou no de elevadores.
TESTADA: O mesmo que frente.
TRINCA: Fissura acentuada e mais profunda, em estgio intermedirio entre a fissura e a
rachadura. Ver FISSURA. Ver RACHADURA.
NIDADE IMOBILIRIA: Imvel independente dos demais, com sada para a via
pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, com designao
numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao, ao qual cabe,
como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, quando parte de
condomnio.
UNIDADE IMOBILIRIA PADRONIZADA: Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no
mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo
com suas caractersticas construtivas.
USUCAPIO Forma de aquisio de domnio, por posse reconhecida judicialmente em face
da legislao.
USUFRUTO: Direito real assegurado a algum de desfrutar temporariamente de propriedade
alheia.
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Elaborado por:
Relator: Eng. Paulo Grandiski
Revisores: Joaquim da Rocha Medeiros Jr., Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, Odair Martins Benite,
Marcelo Rossi de Camargo Lima, Aldo Ferraro, Osorio Accioli Gatto, Marcelo Balian, Milton Gomes, Mrio de
Souza Jnior, Maurcio Aron Braun, Jos Tarcsio Doubek Lopes, Flvio F. Figueiredo, Jos Fiker, Fernando
Guilherme Martins, Fabio Guilherme Neuber Martins, Domingos de Saboya Barbosa Filho, Hlio da Fonseca
Cardoso, Nelson Nady Nr Filho, Tito Lvio Ferreira Gomide, Giselda Durigan, Luiz Fernando Mller, Julio
Csar Ribeiro de Barros.
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