CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO

1. Conceptos previos
La RAE1 nos seala que concluir significa: Acabar o finalizar algo; esto
quiere decir que la conclusin del contrato de arrendamiento
equivaldra a la finalizacin de este negocio jurdico.
El modo ms comn de concluir un contrato de arrendamiento de
duracin determinada es al vencimiento del plazo establecido por las
partes, no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas,
mientras que el de duracin indeterminada se le pone fin dando aviso
judicial o extrajudicial al otro contratante.
Ya vencido el plazo establecido en el contrato el arrendatario
permanece en el uso del bien arrendado, no hablaramos de una
renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajos sus
mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su
devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento. As el
andamiento continuar como uno de duracin indeterminada al que
se le pone fin dando u vino judicial o extrajudicial al otro contratante.
En los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado que su
duracin se cuenta por periodos forzosos para ambas partes y
voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos voluntarios se
convierten en forzosos cuando la parte contratante a la que se otorg
el derecho de hacer valer la opcin, no avise a la otra que el
arrendamiento concluir al finalizar los periodos forzosos o cada uno
de los voluntarios. Este aviso puede ser judicial o extrajudicial, si
fuera de bienes inmuebles con no menos de dos meses de
anticipacin al da del vencimiento y si se trata de otros bienes, con
no menos de un mes de anticipacin.
El autor Arias Schreiber2 nos acota que en el nuevo Cdigo Procesal
Civil ya no existe el aviso judicial no obstante el aviso extrajudicial al
otro contratante pone fin a los arrendamientos de duracin
indeterminada, salvo pacto en contrario. El aviso extrajudicial puede
realizarse mediante cualquier documento. Una carta simple, por
ejemplo, ser suficiente, siempre que vaya en cargo. Sin embargo,
por razones de seguridad jurdica, es conveniente que se efecte por
carta notarial.
Si el bien no es restituido el arrendador tiene derecho a exigir su
devolucin y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, el
1 Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola. Disponible en:
http://buscon.rae.es/drae/srv/ search?val=conclu %ED [12/06/15]
2 SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 638

arrendador tiene el derecho a seguir cobrando la renta convenida en

los periodos sealados en el contrato y el arrendatario est en la
obligacin de pagarla todo hasta que se haga efectiva su devolucin.
La no devolucin del bien por parte del arrendatario ocasionar que el
contrato de duracin determinada se convierte en uno de duracin
indeterminada, al que, por tanto, se le pone fin dando aviso
extrajudicial al otro contratante.

2. Otras causales de conclusin

Artculo 1705,- Adems concluye el arrendamiento, sin
necesidad de declaracin judicial, en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho
que tena.
2. Si ex preciso para la conservacin del bien que el
arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.
3. Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.
4. En caso de-expropiacin.
5. Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario,
sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que
no continuarn el contrato.
Contempla este artculo otras causales para concluir el arrendamiento
sin necesidad de declaracin judicial.
El inciso 1 considera la resoluto juris dantis resolvitur jus accipientis 3.
El Cdigo Civil de 1936 contena la misma causal en el inciso 2 de su
artculo 1531. Esta causal permite que concluya el arrendamiento
cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que
tena. Queda naturalmente a salvo el tirulo del arrendatario que ha
adquirido el derecho como lu de buena fe, amparado en los asientos
del registro (artculo 2014 del Cdigo Civil).
Expresa ngel Gustavo Cornejo, comentando la norma mencionada
del Cdigo Civil de 1936, que: "En el antiguo derecho espaol, se
consideraba como uno de los modos de acabar el arrendamiento de
cosas, la cesacin o extincin del derecho del locador sobre la cosa
arrendada. Refirindose a este principio la facultad que se reconoca
al comprador de expeler o expedir al arrendatario, el cual, se deca,
como no tiene derecho real en la cosa, ni tampoco derecho personal
contra el comprador, pues que no contrat con l, no podr obligarlo
a que se mantenga en el arriendo. El inciso 2, a que nos referimos, no
3SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 640

trata naturalmente de la cesacin o extincin por acto voluntario del

derecho del locador (venta), sino nicamente del evento en que su
derecho sobre la cosa locador (dominio, usufructo, administracin) le
hubiese sido desconocido en una sentencia judicial, como seran los
casos en que el dueo aparente de una cosa la da en locacin y luego
el verdadero dueo la reivindica enjuicio, o los que quien tiene el
usufructo o la administracin de bienes ajenos, es vencido en juicio
por otro que se niega estas cualidades".
El inciso 2 seala que el arrendamiento concluye cuando es preciso
para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el
fin de repararlo. En el caso mencionado el arrendatario perder el uso
del bien, que es el inters principal que tiene en el contrato. Es, por
tanto, natural que dicho contrato concluya quedando desligadas las
partes de sus obligaciones.
El inciso 3 contempla la posibilidad de la destruccin total o prdida
del bien arrendado. La conclusin del arrendamiento se produce de
pleno derecho porque al destruirse o perderse el bien dado en
arrendamiento, no hay la posibilidad de que el arrendatario pueda
usarlo, que es la finalidad esencial de este contrato. La destruccin a
que hace referencia este articulo debe ser total porque si fuese
parcial y el arrendatario prueba que se produjo por causa no
imputable a l, el arrendamiento puede continuar si el bien todava le
resulta de utilidad para el arrendatario, con una reduccin en la renta
proporcional a la parte del bien que se ha destruido parcialmente.
El inciso 4 establece como causal de conclusin de pleno derecho a la
expropiacin. Esto es natural porque un bien, al ser expropiado,
queda fuera del comercio y ya no puede serle de utilidad al
arrendatario.
El inciso 5 seala que, si dentro de los noventa das de la muerte del
arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al
arrendador que no continuarn el contrato, concluye el arrendamiento
sin necesidad de declaracin judicial. Se puede presentar los
siguientes supuestos".
-

La muerte del arrendador no afecta el contrato de

arrendamiento y sus herederos estn obligados a respetar los
contratos celebrados por el de cujus.
La muerte del arrendatario no da derecho a sus herederos que
no usan el bien a continuar con el contrato de arrendamiento.
La muerte del arrendatario da derecho a sus herederos que
usan del bien, a seguir con el contrato. Para ejecutarlo bastar
con que continen en el Uso del bien arrendado. Si dos o ms
herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor
nmero de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo,

seguir el .contrato para estos, sin ninguna responsabilidad de

los otros (primeros prrafos del artculo 1710).
La muerte del arrendatario obliga a sus herederos que usan del
bien, a mantener el arrendamiento si dentro de los noventa
das de la muerte del arrendatario no comunican al arrendador
que no continuarn el contrato.

Para algunos autores existen otras causales de conclusin del

contrato y son las siguientes:
1. Por entrar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de
edad.
2. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere
hecho algn albacea.
3. Son situaciones de orden temporal. Adems si entra el menor
en su mayora de edad, acaba el contrato de arrendamiento,
aunque el plazo del mismo todava no se haya vencido. La
doctrina establece que el menor obtiene la plenitud de sus
derechos y, por tanto, puede poner trmino al contrato.
El albacea es un mandatario post mortem. Es aquella persona
que recibe el encargo del causante para que haga cumplir el
testamento. Como quiera que el albacea puede haber
arrendado, este arrendamiento concluye al finalizar el
albaceazgo, porque la ley desea que los herederos reciban los
bienes sin problemas.
4. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario
lo devuelva con el fin de repararlo.
5. Por destruccin total o prdida del bien arrendado.
6. En caso de expropiacin.
3. Consignacin del bien arrendado
En cuanto a la consignacin del bien arrendado por parte del
arrendatario procede cuando este lo pone a disposicin del
arrendador, porque el arrendamiento ha concluido o el arrendatario
tiene derecho para resolverlo. Desde el da en que el arrendatario
efecte la consignacin se extingue su responsabilidad por la renta,
salvo que la impugnacin a la consignacin fuese declarada fundada.
4. Enajenacin del bien arrendado
Artculo 1708.- En caso de enajenacin del bien arrendado se
siguiente modo:
1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber
respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de
su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del
arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede
darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquirente est

obligado a
obligacin.

respetar

el

arrendamiento,

si

asumi

dicha

3. Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est

obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de buena
fe.
Segn el maestro Aria Schreiber4 en este artculo se cumple el
principio del Derecho Romano de que "emptio tollit locatum", es decir
"la venta rompe el arrendamiento", salvo que estuviese inscrito o el
adquirente se hubiese obligado a respetar el arrendamiento no
inscrito. Con relacin al inciso 1 del artculo bajo anlisis debemos
sealar que si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente del
bien arrendado deber respetar el contrato, lo que quiere decir que la
enajenacin obliga al comprador y libera al arrendador ya que el
adquirente queda sustituido desde el momento en que adquiere el
bien en todos los derechos y obligaciones del arrendador. Si el
arrendamiento no estuviese inscrito el adquiriente puede concluirlo si
no est obligado a cumplir con el contrato precedente; no obstante si
el bien fuera mueble el nuevo propietario no est obligado de ninguna
manera en continuar con arrendamiento si este ltimo actuare de
buena fe. La regla genrica es entonces que la compraventa rompe el
arrendamiento porque se trata de un derecho personal que es
oponible solamente a la otra parte contratante
Si la enajenacin del bien arrendado perjudica al arrendatario que no
haya inscrito su contrato de arrendamiento. Cuando el contrato
concluye por esta causa, el arrendatario ve frustrado su derecho de
seguir usando el bien arrendado durante el plazo convenido. Como
esta situacin le afecta, tiene derecho a exigir al arrendador el pago
de los daos y perjuicios irrogados.
5. Herederos del arrendatario: continuacin del contrato
Tampoco es causa de conclusin del contrato de arrendamiento la
muerte de cualquiera de las partes contratantes. Si el arrendador
fallece, sus herederos deben respetar el contrato. Si el arrendatario
muere y existen dos o ms herederos del mismo que usan el bien, y
la mitad o el mayor nmero de ellos no manifiesta su voluntad de
extinguirlo, contina el contrato para estos, sin ninguna
responsabilidad de los otros. En ese caso, como seala el segundo
prrafo del artculo bajo comentario, no subsisten las garantas que
fueron constituidas en favor del arrendador, quien tiene el derecho de
exigir nuevas garantas. Si no se otorgan en el plazo de quince das,
concluye el contrato.
6. Autorizacin para desocupar el bien
4 SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 643

Una de las obligaciones fundamentales del arrendatario es la de

devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el
estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.
Esta devolucin puede darse tambin porque el contrato se ha
resuelto de pleno derecho por alguna de las causales previstas en el
Cdigo Civil.
En cualquier caso, la devolucin del bien arrendado debe realizarse
siguiendo las formalidades previstas en el contrato. Tratndose de
bienes susceptibles de ser ocupados, como lo son los inmuebles, el
arrendatario no puede desocuparlos sin haber recabado previamente
autorizacin escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad
respectiva. Caso contrario, ser responsable de la renta y de los
pagos por los servicios a su cargo que se devenguen despus de la
desocupacin del bien hasta que el arrendador tome posesin, de los
daos y perjuicios correspondientes y de que un tercero se introduzca
en l.
7. Leyes especiales. Aplicacin supletoria
Artculo 1712.- Los contratos de arrendamiento regulados por
leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de
este ttulo.
Las normas de este ttulo son aplicables supletoriamente a todos los
contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales. Del
mismo modo les son aplicables las disposiciones generales sobre los
contratos en virtud de que las normas del Cdigo Civil se aplican
supletoriamente a las relaciones y situaciones jurdicas reguladas por
otras leyes, siempre que no sean incompatibles con su naturaleza
(articulo IX del Ttulo Preliminar).
Segn Arias Schreiber5 Este artculo actualmente no tiene virtualidad
jurdica, ya que los contratos de arrendamiento de predios urbanos no
estn regulados por leyes especiales, sino por el Cdigo Civil. Si sera
aplicable a los predios rsticos sujetos a ley especial.
A continuacin, y a pesar de que en la actualidad la legislacin
especial de inquilinato solo rige residualmente, nos referimos a ella
por la importancia que tuvo en el Per.

5SCHREIBER PEZET, Max. Op. Cit. Pg. 646

Conclusiones:
-

Generalmente la conclusin del arrendamiento se da al vencer el

plazo establecido en las partes, si el arrendatario permanece en el
uso del bien se considera que hay la continuacin del contrato de
arrendamiento. Si este acto jurdico es de duracin indeterminada se
pondr fin dando aviso judicial o extrajudicial. Existen diversas
causales de conclusiones del arrendamiento que estn establecidos
en el artculo 1705 del Cdigo Civil.
Si el bien en arrendamiento es enajenado por el arrendado, si este
acto estuviese inscrito se deber de respetar e contrato caso
contrario puede existir la conclusin de contrato y si fuera bien
mueble el adquiriente no est obligado a respetar el contrato si
recibi su posesin de buena fe. Si se concluye el contrato el
arrendador queda obligado al pago de daos y perjuicios ocasionados
al arrendatario.