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UNIVERSIDAD MARIANO GALVEZ DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES


CENTRO UNIVERSITARIO DE SANTA ROSA
DERECHO REGISTRAL
LIC. SAULO PREZ GARCA
PRIMER MODULO
ANTECEDENTES HISTRICOS DEL DERECHO REGISTRAL
Para conocer el derecho registral contemporneo se hace necesario estudiar el desarrollo
histrico de esta rama del derecho; institucin que ha evolucionado juntamente con las
antiguas civilizaciones que cada una aportaron sus experiencias y conocimientos a travs
del tiempo para lograr la consolidacin del actual derecho registral.
1.

ANTECEDENTES EN ROMA

Es importante dilucidar que a pesar de la influencia que tuvo Roma en todos los pueblos
del mundo, que asimismo han sido los propulsores de un sistema jurdico sistematizado y
avanzado para tal poca, siendo la base fundamental de los Estados que poseen un
ordenamiento jurdico de corte latino, un amplio sector doctrinario, en cuanto al devenir
histrico del derecho registral determinan que en este periodo la publicidad registral no
existi, ni mucho menos el registro, es por eso que imper el sistema de
clandestinidad de inmuebles. En Roma existi la mancipatio, la in jure cessio, y la
traditio.
La mancipatio
Se refera solamente a la res mancipi, ya sean bienes muebles e inmuebles. Era una
forma de contratacin esencialmente formalista, porque la conducta de los intervinientes
era un elemento esencial sin el cual las partes no pueden quedar obligadas, ni surtir
efectos los actos que se celebran.
Los sujetos que intervenan en tal modalidad de contratacin se les denominaba de
distintos modos, como el mancipio accipiens quien era el adquirente; el mancipio dans
quien era el transferente; tambin el libripens quien era el agente pblico y los testis
classics que eran cinco testigos. El mancipio accipiens y el mancipio dans ante el
libripens y los testis classics, comparecan para que el primero pronunciara las palabras
rituales: nuncupatio, mismo que a la vez colocaba sus manos sobre la cosa que en el
acto simbolizaba, por ejemplo el predio enajenado, y que poda consistir en un puado de
tierra en otra cosa semejante. Posteriormente golpeaba la libra, que sostena el
libripens con una rama del rbol.
La in jure cessio
De acuerdo a lo expuesto por Roca Sastre, la In jure cessio era un modo de transmisin
de la propiedad, anterior a las 12 tablas, en virtud de la cual el cedente y el adquirente
comparecan ante el pretor romano, o el presidente en provincias y en el caso de que la
cosa fuese mueble, el adquirente pona la mano sobre ella y afirmaba ser el propietario y
luego el magistrado preguntaba al cedente si haba oposicin, no habindola como acto
contiguo se dictaba el addicit que declaraba la propiedad del adquirente. En el caso de
bienes inmuebles, se deba trasladar el pretor al lugar en donde se localizaba tal bien.

La in jure cessio tenia como efecto inmediato la transmisin de la cosa al adquirente de


la propiedad. Se utilizaba para la constitucin de derechos reales, a los cuales no poda
aplicarse la mancipacin, usufructo, uso y servidumbre predial urbana. De la exposicin
anterior se puede determinar que la in jure cessio se utilizaba con una modalidad de
reivindicar la propiedad sobre un bien especfico o simplemente como un acto traslativo
de dominio, y que por la intervencin de la autoridad local as como su contiguo archivo,
dan lugar a considerar tal institucin como un antecedente significativo del registro. Caso
contario sucede con la mancipatio, la cual fue concebida como un modo de contratacin
o de celebracin de un negocio jurdico que estaba compuesto por numerosas
formalidades. Tanto la mancipatio como la in jure cessio, con la evolucin del mismo
derecho romano, terminan siendo desplazadas por otra institucin conocida como
traditio, la que ser analizada y conceptualizada a continuacin.
La traditio
Era aplicable a toda clase de bienes, pero sin observar mayores formalismos, tales como
ritos o determinadas conductas sagradas, pues se trataba de una entrega de la cosa con
desapoderamiento. Por su observancia y subsistencia en el curso de los aos, por
tradicin se entiende: entrega.

Alfonso Braas seala Que el real y verdadero antecedente del registro civil se encuentra
en los registros parroquiales de la Iglesia Catlica, llevados en forma ordenada a partir de
finales del siglo XIV, que parta de la misma idea greco-romana de asentar los actos ms
importantes de la vida de los feligreses, cuya funcin se le encargo al prroco local.
Posteriormente, el hecho de que todas las personas protestantes eran marginadas de los
actos de la Iglesia Catlica, y que los relativos a su estado civil no fuesen debidamente
inscritos, dio lugar a la secularizacin del registro civil, por lo que el Estado tomo el control
de tal institucin

2.

ANTECEDENTES EN GRECIA

Segn Roca Sastre, en un inicio la publicidad de las transacciones inmobiliarias en Grecia


se limitaba a bandos, declaraciones escritas de la autoridad y otras formalidades. Y es en
la isla de Rodas donde se implanta la publicidad por medio de inscripciones registrales.
En tanto que en la isla de Tauro, el adquirente de una finca no estaba obligado a pagar el
precio de la venta hasta que el cedente acreditara que el inmueble estaba libre de cargas,
lo cual comprobaba por medio de una certificacin del archivero.
* En Grecia se da la Publicidad de tipo PULICITARIO O NOTIFICATORIO, ya que la
misma persigue dar a conocer a cualquier posible interesado el acto o contrato celebrado
para transferir bienes inmuebles, y utilizan medios como el pregn, el anuncio, el edicto
entre otros.

* PUBLICIDAD PROTECTORA DE TERCEROS ADQUIRIENTES: La cual da a conocer a


terceros interesados los derechos reales que recaen sobre inmuebles, los cuales quedan
a salvo respecto de aquellos derechos que no optaron por acogerse al principio de
publicidad

3.

ANTECEDENTES EN ALEMANIA

Distinguidos tratadistas concluyen que es hasta en este perodo que se da el nacimiento


de lo que se le puede denominar como: Una actividad registral consolidada, pues tal como
lo expone Carral y de Teresa: La publicidad registral no existi en Roma. La publicidad
registral es creacin germnica. Aunado a eso, lo referido por Roca Sastre, en cuanto a
que, el derecho germnico introdujo la transmisin de la propiedad como un acto
voluntario donde las partes declaraban ante el tribunal la trasmisin de un bien inmueble,
dando lugar al abandono unilateral de la posesin de la cosa, y como acto ulterior, su
inscripcin en el registro inmobiliario. Pero, para la gestacin de tal actividad registral, se
recorri un periodo primitivo dentro del derecho germnico, figurando instituciones
equivalentes a la mancipati y la in jure cessio que existan en el derecho romano,
estas eran: El thinx y La auflassung.
El thinx Concebida como una forma solemne de transmisin de inmuebles, que consista
en el cumplimiento de determinados ritos o simbolismos que se ejecutaban ante el thinx
que era la asamblea popular o ante el mallus que era el consejo comunal, la ceremonia
era presidida por el thixmann, quien era el jefe de la asamblea, en donde el transmitente
ante tal asamblea o consejo entregaba simblicamente al adquirente el inmueble, quien
automticamente quedaba investido de la titularidad de la cosa.
El auflassung
Esta institucin se asemeja a la in jure cessio en virtud de la intervencin judicial de la
misma, puesto que es la entrega de la cosa ante el juez. Se trata de un juicio ficticio, que
en forma de jurisdiccin voluntaria, el juez comprueba en forma pblica, lo cual incide en
que autentique la investidura. Es distinto al thinx, puesto que no se produce una entrega
simblica, sino que el transferente abandona el bien, y el juez proclama la investidura.
Tanto el thinx y como auflassung en un inicio se diligenciaron de forma oral y
posteriormente se hicieron de forma escrita, pero a pesar de esa transicin nunca dejaron
de inscribirse ya sea en los archivos judiciales o municipales, para que a la postre se
transcribieran en libros especiales, lo cual tal como lo expresa Carral y de Teresa: Esto
fue un principio de registracin.
Posteriormente a este estado primitivo del derecho germnico en cuanto a la evolucin de
su actividad registral, continuaron momentos histricos de trascendencia jurdica que lo
consolidaron. Segn Wolff, quien es citado por Roca Sastre, seala que: el origen del
registro de la propiedad Inmueble en el derecho medieval alemn, se deriva del testimonio
judicial germnico, lo cual es compartido por el mismo Roca Sastre quien se refiere a los
registros locales de inmuebles, servicio que era prestado por el registro de la propiedad
inmueble a travs de sus libros de registro de dimisiones inmobiliarias. Es de notar que
en estos estadios histricos de la humanidad, cuya incidencia en el campo jurdico es la

que interesa, se denota un entendimiento entre el sistema jurdico romano y el germnico,


lo cual incide propiamente en el derecho registral en su etapa formativa, ya que como lo
expone Barrios Carrillo: Esta coexistencia de tales sistemas jurdicos, producen
debilitacin en la eficacia del registro inmobiliario, produciendo una doble propiedad: la
formal, que es el resultado de la inscripcin en los registros, y la material, adquirida en
virtud de contrato y tradicin.
4. ANTECEDENTES EN FRANCIA
* Fue bajo el gobierno de Napolen Bonaparte que se discuti un Proyecto del Cdigo
Civil, se opta por la implementacin de la SITAZA PRUSIANO, los desacuerdos era
dirimidos por el primer cnsul, quien propuso que la hipoteca convencional fuese pblica y
especial, mientras que la hipoteca legal, podra constituirse en trminos generales y
quedar oculta
5. ANTECEDENTES EN ESPAA
* Fue en el ao 1539 Carlos V, dicta su Pragmtica, una ley que dispona que en cada
ciudad, villa o lugar donde hubiere cabeza de jurisdiccin se llevare un libro en el cual
fueren registradas, dentro de los seis das siguientes a su otorgamiento, las escrituras en
que encontraren la imposicin de censos o hipotecas, con la finalidad de que los
compradores de las casas y heredades gravadas no fueren engaados y de que no
quedare obligado por razn de tales gravmenes ningn tercero poseedor, aunque tenga
causa del vendedor.
La evolucin de la Publicidad Primitiva Espaola, se divide en cuatro periodos:
1er.Periodo:

Publicidad

primitiva.-

Como

en

Alemania,

hay

formalidades

solemnidades externas en materia de trasmisin de inmuebles; pero no existen datos


precisos ni descripciones de los formalismos seguidos.
En Espaa se desarrollaron variadas formas de publicidad, entre ellas la ms notable es
la llamada ROBRACION, que es la ratificacin pblica y solemne de la transferencia por
carta o escritura de un inmueble.
2Periodo: La influencia Romana.- Poco a poco desaparecen las formas solemnes de
publicidad y son sustituidos por la traditio, que era un acto privado de consumacin de un
contrato de finalidad traslativa. Esta recepcin cientfica del Derecho Romano no satisfizo
las necesidades reinantes, pues era evidente que todos los das se vendan como libres
de cargas, bienes sujetos a prestaciones reales. Era el apogeo de la clandestinidad. Las
hipotecas ocultas resultaron estas deficiencias. Se impuso pues, la necesidad de adoptar
medidas de publicidad para todas las enajenaciones del inmueble. Hubo que luchar contra
los jueces, que se aferraron al Derecho Romano, cuya perfeccin tcnica admiraban. En
1867 se crearon Los Oficios de Hipotecas y de ah parte la efectividad de la publicidad y
con ello se inicia el siguiente periodo.
3er.Periodo: de Iniciacin del Rgimen de publicidad.- Todava no se trata de un
sistema general de publicidad inmobiliaria, sino solo de ciertos actos relacionados con
inmuebles, especialmente con gravmenes e hipotecas. Los Oficios de Hipotecas eran

pblicos, perciban derechos arancelados, se lleva por el sistema de encasillado y por


orden de despacho de documentos, serva de base para hacer el registro, la primera
copia del escribano que haba que anotar al pie con mencin del registro hecho. No hubo
resistencia a estos oficios de hipotecas, puso fin a perjuicios causados a los compradores
e interesados en los bienes hipotecados, por la ocultacin y oscuridad en sus cargas.
As puso fin a la clandestinidad; y el sistema Registral recibi impulsos y refuerzos
principalmente con los impuestos de hipotecas.
4Periodo: De consolidacin del Rgimen de Publicidad Registral.- Se origina con la
publicacin de la Ley Hipotecaria de 1861, en la cual se establecen debidamente las
finalidades del Derecho registral y las razones por las cuales se hizo necesaria su
publicacin, siendo entre las ms importantes el de dar certidumbre al dominio y a los
dems derechos en la cosa y para poner lmites a la mala fe.
6. ANTECEDENTES EN GUATEMALA
* Los despojos de las tierras realizadas por los conquistadores a los indios, se repartan
las tierras, en peonas las cuales eran entregadas a los soldados de infantera o que se
transportaban a pie y las caballeras que eran las tierras entregadas a los soldados de
caballo, esto lo realizaban por ttulos denominados REALES CDULAS, que se
entregaban a los conquistadores y luego guardados privadamente por los propietarios de
las tierras.
* En la independencia centroamericana, la emisin de ttulos sobre la propiedad estuvo a
cargo de funcionarios regionales, quienes emitan, segn su propia conveniencia, ttulos
de propiedad a los particulares y a los municipios.
* 1er. Antecedente: fue la Ley hipotecaria al Jurisconsulto Manuel Ubico.
* En 1877 con la creacin del Cdigo Civil, se estableci por primera vez el Registro de la
Propiedad en Guatemala, entr en vigencia el 15 de septiembre de 1877, durante el
gobierno de Justo Rufino Barrios y se llam TOMA DE RAZONES HIPOTECARIAS
* El Cdigo civil de 1877, regulaba todo lo relativo a los ttulos que se encontraban
sujetos a inscripcin, la forma y efectos de la inscripcin, de las anotaciones preventivas,
cancelaciones de los registros que se llevaban en la entidad, de la responsabilidad de los
registradores y de los ttulos supletorios.
* Los primeros Registros de la propiedad, existieron en: Guatemala, Quetzaltenango,
Jalapa, Zacapa, Cobn y San Marcos. Actualmente solo hay dos Registros Generales de
la Propiedad, el Primero que est ubicado en la capital de Guatemala, y el segundo que
est ubicado en Quetzaltenango.
* En el actual cdigo civil se ampla la categora de bienes sujetos a inscripcin en el
Registro de la Propiedad encontrndose sometidos a inscripcin tanto los bienes
inmuebles como los muebles.
REGISTRO CIVIL EN GUATEMALA

* en el Cdigo Civil de 1877, se instituyo por primera vez una dependencia estatal, la
persona encargada del Registro civil, en Guatemala era un funcionario a quien se
designaba como depositario del registro civil, nombrado por el gobierno por cuatro aos
prorrogables, debiendo ser ciudadano en ejercicio, de notoria buena conducta y abogado
o escribano pblico.
* En los municipios el registro estaba a cargo de un registrador Civil o del Secretario
Municipal. Actualmente el el Registro Nacional de las Personas (Renap), que se encarga
del manejo del registro civil.
REGISTRO MERCANTIL
* En la Edad Media, las corporaciones de comerciantes de esta poca, llevaban un libro
en el que inscriban los comerciantes pertenecientes a la corporacin.
* El Consulado de Comercio, funciono primeramente como un registro pblico de
comercio
*Despus los Jueces de Primera Instancia.
* Luego con la entrada en vigencia del actual cdigo de comercio, se cre el Registro
Mercantil General de la Repblica, como un rgano administrativo cuya finalidad era
registrar sujetos del comercio y darle publicidad frente a terceros a todo aquello que
interesa a la seguridad jurdica.

BIBLIOGRAFA
1. Roca sastre, Ramn Mara. Derecho hipotecario. 9a.ed. Barcelona, Espaa: Ed.
Aries, 1983. 480 pgs.
2. Carral Luis y de Teresa. Derecho Notarial y Registral Editorial
Porra, Mxico, Distrito Federal, 1995.

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