LA DECLARATORIA DE

FBRICA EN EL REGISTRO
DE PREDIOS
SONIA CAMPOS FERNNDEZ

REGISTRO DE PROPIEDAD
INMUEBLE

Comprende:
Registro de Predios.
Registro de Derechos Mineros.
Registro de Concesiones para la explotacin de
servicios pblicos.

CARACTERSTICAS DEL REGISTRO DE

PREDIOS
1.
2.
3.
4.

Registro Jurdico.
Sistema de Folio Real.
Objeto: El Predio.
Tiene
efectos
declarativos,
salvo
excepciones.
5. No es Obligatorio.
6. Mantiene el mtodo de Inscripcin:
extraccin.

Normativa aplicable

Ley N 29090 (Ley de Regulacin de habilitaciones

urbanas y de edificaciones), modificada por las
Leyes N 29300, 29476, 29566 y 29898.
D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de
Edificacin). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por D.S. N 003-2010-VIVIENDA.
Ley 27157 y su Reglamento. (vigente para
regularizacin de edificaciones)
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Adecuacin aprobada por Resolucin N
339-2008-SUNARP-SN,
vigente
desde
el
27/12/2008.

Definicin de declaratoria de
fbrica

Es el reconocimiento legal de la existencia

de cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaracin del propietario con
las formalidades y trmites previstos en la
ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Predios sobre los que puede recaer la

declaratoria de fbrica

Predios urbanos.
Terrenos que cuenten con proyecto aprobado
de habilitacin urbana.
Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como
urbanos en la municipalidad e inscritos como
rsticos en el Registro.
Predios rurales.

Jurisprudencia registral

Determinacin de la naturaleza urbana de un

predio.
Corresponde a la autoridad municipal
competente, determinar la naturaleza de un
predio, condicin que puede ser acreditada al
Registro mediante el Certificado de Zonificacin
y Vas o el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios.
Resolucin N 360-2005-SUNARP-TR-L

Edificacin social sobre terreno

propio de uno de los cnyuges

Cuando en la declaratoria de fbrica intervenga la

sociedad conyugal sujeta al rgimen de sociedad de
gananciales y la fbrica haya sido edificada en
terreno propio de uno de ellos, el Registrador
proceder a extender simultneamente el asiento
de dominio de la sociedad conyugal sobre el
inmueble por el solo mrito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condicin de propio.

Para ello, deber presentarse la respectiva partida

de matrimonio en copia certificada.
Art. 50K del RIRP

Procedimientos para formular

una declaratoria de fbrica

Procedimiento ordinario o regular. Regulado

por el Captulo III de la Ley 29090.
Regularizacin al amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervencin municipal.
Regularizacin al amparo de la Ley 29090, con
intervencin municipal.

Procedimiento ordinario o
regular de Declaratoria de
Fbrica

Documentos previos

Regula el diseo o las condiciones tcnicas

que afectarn el proceso de habilitacin
urbana o de edificacin de un predio y que,
por tanto, es necesario recabar o tramitar ante
una entidad, con anterioridad al trmite de
licencias de habilitacin urbana y de
edificacin.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.

Efectos de la inscripcin de los

documentos previos

Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud

del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artculo, para su
respectiva publicidad. El contenido del
asiento de inscripcin debe resaltar las
condiciones
establecidas
para
el
aprovechamiento del predio, por lo que ste
ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Documentos previos: Certificado de

Parmetros Urbansticos y
Edificatorios

Es el documento emitido por las municipalidades

distritales y provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima en el mbito del cercado,
donde se especifican los parmetros de diseo que
regulan el proceso de edificacin de un predio
urbano.
Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles y
tendr vigencia de 36 meses.
Art. 14 Ley 29090

Documentos previos: Certificado de

Factibilidad de Servicios

Documento emitido por las entidades

prestadoras de servicios que contiene:
Las condiciones tcnicas bajo las cuales se
otorgar el servicio, precisando las obras e
instalaciones de insfraestructura pblica que
debern realizar las empresas prestadoras.
Plazo en que podr accederse al servicio.
Fecha de emisin.
Fecha de vigencia.
Art. 14 Ley 29090

Modalidades de aprobacin de la
licencia de edificacin

Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de

profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de
proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Tcnicas.
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de
Comisin Tcnica.
Artculo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad A: Aprobacin automtica

con firma de profesionales

Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y

los dems documentos. El cargo de ingreso
constituye la licencia, previo pago de la liquidacin
respectiva y a partir de ese momento se pueden
iniciar.
Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de

profesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la

licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 15 das
para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de

proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas

Revisores urbanos: El cargo de presentacin del

expediente ante la municipalidad constituye la
licencia, previo pago de la liquidacin respectiva,
pudindose a partir de este momento iniciar las
obras.
Comisiones tcnicas:
La municipalidad convocar a la comisin en el
plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das
tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo
sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con

evaluacin previa de comisin
tcnica

La municipalidad convocar a la comisin en

el plazo mximo de 5 das tiles; la comisin
tendr 20 das tiles para evaluar el
expediente.
Vencido
este
plazo
sin
pronunciamiento, se aplica el silencio
positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de fbrica

Los propietarios pueden solicitar al Registro la

anotacin preventiva de la predeclaratoria de
fbrica, la misma que tendr la vigencia de un ao.
Cuando se solicite la inscripcin de una unidad
inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva
y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente,
en el mismo acto, el reglamento interno y la
preindependizacin.
Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Ttulo que da mrito a la anotacin

de la predeclaratoria de fbrica

Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad

con su sello de recepcin y el nmero de expediente
asignado.
Resolucin de licencia de edificacin en los casos de
las modalidades b), c) con comisiones tcnicas y d).
Plano de ubicacin, localizacin y plano de
arquitectura presentados ante la Municipalidad.
Memoria descriptiva de distribucin de ambientes.
En caso de discrepancia entre la memoria y el plano,
prima el plano.
Se puede presentar memoria descritiva en copia
digital
Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476

Ttulo para la anotacin del

prereglamento interno y
preindependizaciones

El
Reglamento
interno
y
las
preindependizaciones se anotarn en mrito a
documento privado otorgado por el propietario,
con firma certificada notarialmente.

Luego de anotado el prereglamento,

extendern las preindependizaciones.
Art. 50E del RIRP

se

Plazo de vigencia y prrroga

Vigencia: Un ao contado desde la fecha del

asiento de presentacin, prorrogable antes del

vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
sea necesario. Este plazo no podr exceder la
vigencia de la licencia de obra.
Prrroga: Se anota en mrito a documento
privado con firma certificada otorgado por el
propietario del terreno, cualquiera de los
adquirentes de las unidades preindependizadas o
por el tercero cuyo derecho emane de las partidas,
acompaado de la documentacin pertinente.
Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
Art. 50G del RIRP

Anotacin de compraventa

Se anotarn preventivamente en las partidas

preindependizadas la compraventa u otros actos
anlogos por el cual el propietario se obligue a
transferir la propiedad de las futuras secciones
de propiedad exclusiva.
Estas anotaciones caducan de pleno derecho al
caducar la anotacin preventiva de las
preindependizaciones.
Art. 50H del RIRP

Conversin de la anotaciones en
inscripcin

Si la edificacin se efectu conforme al proyecto, la

predeclaratoria de fbrica, el prereglamento interno
y las preindependizaciones se convertirn en
definitivas por el mrito de la declaratoria de
fbrica.
Cuando la edificacin discrepe del proyecto y ello
implique modificaciones del prereglamento interno
y las preindependizaciones, deber presentarse
adems
los
documentos
aclaratorios
o
modificatorios.
Art. 50I del RIRP

Declaratoria de fbrica: ttulo

inscribible

FUE al que se refiere la Ley 29090.

Escritura pblica en el que se inserte o adjunte el
FUE.
Se deben acompaar los anexos segn la normativa
especial y planos de localizacin, ubicacin y
distribucin autorizados por profesional.
En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva
y el plano, primar el plano
Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del
RIRP.

Declaratoria de Fbrica en va
de regularizacin: sin
intervencin municipal

Declaratoria de fbrica en va de
regularizacin (FOR)

Requisitos:
1. Edificacin realizada sin licencia de
construccin, conformidad de obra o que no
cuente con declaratoria de fbrica.
2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
predios urbanos, terrenos que cuenten con
proyecto aprobado de habilitacin urbana con
construccin simultnea o predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas.

Ampliacin excepcional del plazo

de regularizacin a travs de
FOR

1. La decimocuarta disposicin transitoria de la

Ley 27972 (Ley Orgnica de Municipalidades)
ampli el plazo para las construcciones
irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El
plazo para regularizar venci el 30/6/2003.
2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, ampla
el plazo para construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para
regularizar venci el 31/12/2005.

Ttulo que sustentar la

inscripcin

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito

por el propietario y el verificador responsable, con firmas
certificadas notarialmente.
Documentos complementarios:
Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
Informe tcnico de verificacin / constancia de haberse
solicitado la verificacin ad hoc.
Planos de ubicacin, localizacin y distribucin.
Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pblica,
documento privado de fecha cierta, declaracin notarial
de prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios.

Precedente vinculante

Regularizacin de edificaciones sobre predios

ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rstico en el
Registro de Predios, no se requiere la resolucin de
alcalda que apruebe la habilitacin urbana de oficio,
siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre
registrado como urbano ante la municipalidad
correspondiente.
XIX Pleno

Precedente vinculante

Transferencia de predios regularizados al amparo

de la Ley N 27157
Es procedente la inscripcin de los actos de
disposicin de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va
regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun
cuando no se cuente con autorizacin para celebrar
contratos de compraventa garantizada ni conste
inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana
del terreno sobre el que se levant la edificacin.
IV Pleno del TR.

Improcedencia de regularizacin
sucesiva

Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el

procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley
27157, la posterior ampliacin, modificacin,
reparacion, remodelacin, puesta en valor, cercado
o demolicin de la fbrica, efectuada sin cumplir
con los procedimientos establecidos en el Ttulo II
de la citada ley, se regularizar mediante el
procedimiento previsto en el artculo 68 y
siguientes del Reglamento de la Ley 29090.
Dcima primera disposicin transitoria RIRP.

Precedente: Pleno XCIII

IMPROCEDENCIA
DE
SEGUNDA
REGULARIZACIN VIA RECTIFICACIN
No procede la rectificacin mediante FOR, de una
declaratoria de fbrica inscrita va regularizacin en
virtud de la Ley N 27157, cuando es evidente que se trata
de una segunda regularizacin.
Criterio adoptado en la Resolucin N 088-2012SUNARP-TR-L del 19.01.2012.

Cancelacin de carga tcnica

Las cargas sern canceladas en virtud de un

nuevo informe tcnico emitido por el verificador
competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron
mrito a su anotacin, acompaado de ser el
caso, de los planos replanteados. No
corresponde
al
Registrador
formular
observaciones a los aspectos tcnicos de dicho
informe.
Art. 50N del RIRP

Precedente vinculante

Intervencin del verificador ad-hoc

Corresponde al Verificador Responsable determinar
la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de
Verificacin Ad-Hoc, en los supuestos previstos por
el artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin
embargo, el Registrador podr exigir la constancia
del cumplimiento de la comunicacin a la entidad
rectora y el pago respectivo, en los casos en los que,
de la partida registral o del ttulo presentado, se
evidencia la existencia de alguna de las condiciones
sealadas en el precitado artculo
X Pleno del TR.

Declaratoria de Fbrica en va
de regularizacin: Con
intervencin municipal

Requisitos

Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de

obra despus del 20/7/1999 hasta la fecha de
publicacin de la Ley 29090 ( 25/9/2007). Ley 29898
(hasta el 27/9/2008).
El plazo para solicitar la regularizacin ante la
municipalidad respectiva es de 180 das calendarios
contado a partir de la vigencia de la Ley 29090
(28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010, por
Ley 29476. Nuevamente ampliado hasta el 31/12/2013
(Ley 29898).
Las edificaciones deben cumplir las normas urbansticas,
edificatorias y de proteccin al patrimonio histrico.
Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra
objeto de regularizacin.

Ttulo que sustentar la

inscripcin

Resolucin municipal que aprueba

regularizacin de la edificacin.

la

Planos de ubicacin, localizacin y de

arquitectura firmados por profesional
constatador.
Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

GRACIAS POR LA
ATENCIN