1 - Apostila de Engenharia de Avaliaes

Engenharia de Avaliaes
Rio de Janeiro
CREA-RJ & UFF
ndice
Mercado de Engenharia de Avaliaes

Referncias Normativas
Atividades Bsicas
Mtodos de Avaliao
Procedimentos Especiais
Anexos
Uso Restrito Confidencial
CREA-RJ & UFF
Mercado de Engenharia de Avaliao
H diversas oportunidades para o engenheiro avaliador, apesar da demanda por

este tipo de profissional j ter sido bem maior que atual, especialmente,
durante o perodo de inflao.
OPORTUNIDADES DE TRABALHO
Processos na Vara Cvel e Vara de Famlia
Atuao como Perito e/ou Assistente Tcnico
Importante a busca por relacionamento com Juizes e Auxiliares da justia;
Advogados; Empresas e Instituies com ativos fixos
Comarcas localizadas em regio com valorizao imobiliria

A Caixa Econmica Federal contrata prestadores de servio para realizar avaliaes de
imveis utilizando inferncia estatstica. O credenciamento funciona atravs de edital;
O Ministrio Pblico XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno;

Avaliaes Extra-Judiciais para Instituies, Empresas de Auditoria, Escritrios Tributrios,
Construtoras, Bancos, etc.....;
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Mtodos de Avaliao
Anexos
CREA-RJ & UFF
A NBR-14653, elaborada pela ABNT - Associao Brasileira de Normas

Tcnicas, define procedimentos, conceitos, mtodos e padres aceitos para
elaborao de engenharia de avaliaes.
CONSIDERAES INICIAIS
Substitui a antiga NB-502. Maior detalhamento dos conceitos e procedimentos
avaliatrios, com a separao dos mtodos e a determinao do modo de executar os
clculos em cada mtodo;
Recomenda-se a sua aplicao em todas as manifestaes escritas, vinculadas
Engenharia de Avaliaes, que so de responsabilidade e da competncia
exclusiva
dos
profissionais
legalmente
habilitados
pelo
CREA,
em
consonncia coma Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resolues n. 205, 1010 e
345 do CONFEA e com a ABNT NBR 14.653;
Normas complementares atualizadas do IEL e IBAPE podem e devem ser
utilizadas, pois so baseadas na NBR 14653 e possuem caractersticas,
parmetros, ndices e limites regionais definidos por experts;
CREA-RJ & UFF
A NBR-14653 est dividida em sete partes:
1 parte: Procedimentos Gerais Avaliao de Bens (2001)

2 parte: Imveis Urbanos (2004)
3 parte: Imveis Rurais, Culturas Agrcolas e Semoventes (2004)
4 parte: Empreendimentos (2002)
5 parte: Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Bens Industriais em Geral (2005)
6 parte: Recursos Naturais e Ambientais
7 parte: Patrimnios Histricos
CREA-RJ & UFF
Alm da NBR 14653 citada, seguem as principais referncias normativas:

OUTRAS REFERNCIAS NORMATIVAS
ABNT NBR 12721:2004 - Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao
imobiliria e outras disposies para condomnios e edifcios
Resoluo do CONMETRO n. 12, 12/10/88 - Quadro geral de unidades de medida
Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano
Lei Federal n. 8245/91, que dispe sobre locaes de imveis urbanos
Decreto Lei n. 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Mtodos de Avaliao
Anexos
CREA-RJ & UFF
Atividades Bsicas
Algumas atividades bsicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo

e qualquer mtodo de avaliao, para caracterizar o seu trabalho como Laudo,
pela NBR-14653 da ABNT.
1 - ATIVIDADES PRELIMINARES
Identificao do bem que ser objeto da avaliao;

Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, desapropriao, doao, alienao,
permuta, garantia, fins contbeis, segura, arrematao, adjudicao e outros;
Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao, custo de reedio, valor

residual, outros;
Necessidade ou no de verificao de medidas (imveis);
Necessidade ou no de verificao de nus, gravames e titularidade;

Ateno para prazo limite para apresentao do laudo;
Composio da equipe: em diversos momentos trata-se de matria MULTI-DISCIPLINAR
(citar exemplos de complexo industrial, fazendas)

CREA-RJ & UFF
Atividades Bsicas
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da

avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentao
disponvel relativa ao bem.
2 ANLISE DOCUMENTAO
Documentao relativa aos bens
Imveis: Certido recente do Registro Geral de Imveis. Ateno para
existncia de clusulas restritivas de uso;

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de
passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do bem.
Eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar e explicitar a
circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas
condies.
10
CREA-RJ & UFF
Atividades Bsicas
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da

avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentao
disponvel relativa ao bem.
2 ANLISE DOCUMENTAO - continuao
Documentao relativa aos bens
Mquinas e Equipamentos: manuais, desenhos esquemticos e documentao de
origem, guias de importao.

Unidades industriais: plantas, layout, fluxogramas, inventrio tcnico disponvel,
escrituras e documentos dominiais.
11
CREA-RJ & UFF
Atividades Bsicas
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas

fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor.
3 - VISTORIA / INSPEO / EXAME
vistoriar o bem a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; tambm, se possvel e
necessrio, planta, vistas e croquis.
Realizar a caracterizao do bem;
Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc) , infra estrutura,
utilizao atual e vocao, restries e outras situaes relevantes
Construes: Padro construtivo, estado de conservao, nmero de cmodos ou
partes, qualidade de construo, idade do imvel e seu estado de conservao.
Regio: Aspectos scio-econmicos, fsicos e infra estrutura urbana.
Pesquisar informaes sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguis, para
saber qual a base de preos;
A vistoria (de imveis) deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da
adequao do bem ao segmento de mercado com identificao de circunstncia atpicas,
desvalorizantes ou valorizantes;
Verificar todos os dados essenciais formao do preo de imveis daquele local. Se
rural, a vocao agrria da regio e a distncia aos grandes centros consumidores;
12
CREA-RJ & UFF
Atividades Bsicas
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas

fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor.
3 - VISTORIA - continuao
Diagnstico de Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do
segmento de mercado ao qual pertence o imvel em avaliao, resumindo a situao
constatada quanto a liquidez deste bem.
Vistoria por Amostragem - Na avaliao de conjunto de unidade autnomas
padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade
definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual
mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma
tipologia;
Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel que o avaliador conhea
a regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para
vistorias;
13
CREA-RJ & UFF

Planta de valores
DEFINIES
Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de

terreno ou do imvel numa mesma data.
Caber Municipalidade estabelecer, dentre outros, o valor de cada V0.
V0 = 1 metro de testada do lote padro com profundidade de 36m (RJ) ou 25m

(Niteri).
14
CREA-RJ & UFF

Avaliao de terrenos urbanos
Frmula de HARPER-BERRINI
Quando
P < 0,5 N
Sendo: P = profundidade efetiva do terreno
N = profundidade padro
Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preo unitrio
T = testada
P = profundidade efetiva do terreno
Pe = profundidade equivalente = rea/Testada
15
CREA-RJ & UFF

JERRET
Frmula de HARPER-BERRINI
Vt = V0 X (A.T/N)1/2
Quando 0,5N P 2N
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preo unitrio
A = rea
T = testada
N = profundidade padro
P = profundidade efetiva do terreno
Para terrenos de grande profundidade, quando

P2N (Jerret):
Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N)
16
CREA-RJ & UFF
Atividades Bsicas
EXEMPLO ILUSTRATIVO
3 - VISTORIA complementao com fotos e mapas.
Imvel
Avaliando
Loteamento
xxxxxxx
Faixa de Servido,
objeto desta lide
Alm de mquina fotogrfica, de preferncia digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias

atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas
e Instrumentos de Topografia.
17
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Conjugao de Mtodos
Anexos
18
CREA-RJ & UFF
Mtodos de Avaliao de Imveis
As metodologias aplicveis avaliao de bens dependem basicamente:

CARACTERSTICAS GERAIS
MTODOS
Caractersticas do bem avaliado
Mtodo Comparativo
Finalidade da avaliao
Mtodo de Custo
Disponibilidade e qualidade de
Mtodo Evolutivo
informaes colhidas no mercado

Prazo para sua execuo
Mtodo Involutivo
Mtodo de Capitalizao da Renda

Avaliao utilizando critrio residual
Conjuno de Mtodos
Deve-se optar pela metodologia mais

adequada finalidade da avaliao.
Item 8.1.3 da Norma 14-653-2: Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma
devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
19
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Tratamento por Fatores
Inferncia Estatstica
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Outros Mtodos
Anexos
20
CREA-RJ & UFF
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
O mtodo comparativo o mais exato e importante. Nada melhor do que

consultar o prprio mercado local para saber quanto vale o que estamos
estudando.
FASES - METODOLOGIA
TRATAMENTO POR FATORES
TRATAMENTO INFERENCIAL
RESULTADO
VISTORIA
COLETA DE
DADOS
(Amostras)
Planejamento da pesquisa
Se tivermos poucos elementos devemos trabalhar com a
Levantamento dos dados
Estatstica clssica, mediante tratamento por fatores.
Verificao dos dados amostrais

Porm, se tivermos muitos dados amostrais, ou um
banco de dados, podemos trabalhar com a estatstica
inferencial, notadamente com modelos de regresso
linear.
A Formao de uma Amostra de qualidade, com imveis semelhantes e com fontes para
confirmao das informaes prestadas, a chave para uma boa avaliao como veremos a seguir
21
CREA-RJ & UFF
Informaes sobre a Amostra.

COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Curva de Gauss
Quant.
R$ / m2
22
CREA-RJ & UFF

Identificao das variveis do modelo
Varivel Dependente Para a sua correta identificao necessria

uma investigao no mercado em relao sua conduta e s
formas de expresso de preo (preo total ou unitrio, moeda,
forma de pagto.).
Variveis Independentes Referem-se s caractersticas fsicas
(rea, frente), de localizao (bairro, logradouro) e econmicas
(oferta, condio do negcio poca).
23
CREA-RJ & UFF
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a

composio de uma amostra representativa de dados de
mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto
possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a
evidncia disponvel.
caracterizao e
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis

que, em princpio, so relevantes para explicar a
formao de valor e estabelecidas as supostas
relaes entre si e com a varivel dependente.
delimitao do
mercado em anlise.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da

amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na
coleta e anlise dos dados, como a seleo e
abordagem de fontes de informao, bem como a
escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e
a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta
de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre
outros).
24
CREA-RJ & UFF
...planejamento de uma pesquisa (continuao)
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Exemplo Ilustrativo
ESTRUTURA DA PESQUISA VARIVEIS RELEVANTES
Fator Oferta
Fator Localizao
DELIMITAO DO MERCADO
Transaes comerciais
em XXXX de lotes de
aproximadamente 200
m2, residenciais e
comerciais
Fator Topografia
Fator Frente x Fundos
Fator Benfeitorias
ESTRUTURA DA PESQUISA
Fontes de informao: fontes particulares e empresas

que comercializam lotes na regio
Visita aos locais para verificao de todas as ofertas e
caractersticas fsicas
Abordagem: interesse em comprar
Anlise Qualitativa
25
CREA-RJ & UFF
Imveis semelhantes so aqueles com diversas

caractersticas parecidas: tamanho, uso, n. cmodos, idade,
padro construtivo, localizao e padro-scio econmico.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES

Analise do nmero de dados disponveis no mercado que podemos utilizar;
Coleta informaes e fonte de cada elemento: endereo completo, caractersticas principais,

preo, condies e rea construda de cada imvel, fonte de informao, foto frontal (se
possvel), tempo de exposio no mercado;
Ns, profissionais de engenharia de avaliaes temos de entender de Estatstica, sim, porm,

na verdade, ns somos AMOSTRISTAS. Isto , nos somos tcnicos especializados em
encontrar os dados amostrais mais perfeitos para o caso em exame, e no um
tcnico de apurao de tendncias de preos ou avaliaes de potenciais de mercado,
trabalho melhor realizado por estatsticos;
26
CREA-RJ & UFF
Informaes sobre a Amostra.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES

Tambm importante que os valores coletados sejam prximos data de referncia da
avaliao. (6 meses). O mercado pode no ter acompanhado a correo monetria.

Os preos de cada dado amostral devem ser divididos pela rea equivalente dos imveis, para
que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado
Valores de venda a prazo, devem ser deflacionados com os juros usuais para que
correspondam a pagamento vista (formula a seguir).
Por outro lado, luvas de aluguis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e
dividido pelo nmero de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel (formula a
seguir).
27
CREA-RJ & UFF
FONTES:
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
FONTE:
As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel.
Avaliaes extra judiciais: a necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de
acordo entre os interessados.
No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a

identificao das fontes.
28
CREA-RJ & UFF

Luvas
DEFINIES
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura do contrato de

locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial.
O incremento foi calculado pela expresso:
R =
__________P_____________
[(1 + i) n 1] / [(1 + i) n . i ]
Onde:
R = incremento
P = valor de luvas
i = taxa de juros
n = nmero de meses
29
CREA-RJ & UFF

Para se obter o valor vista utiliza-se a seguinte frmula:
Vv = [e + S/n [ (1+i)n 1] / i (1+i)n] ] X P

Onde:
Vv = VALOR A VISTA
e = ENTRADA
S = SALDO DEVEDOR
n = PERODO (MESES)
I = TAXA (JUROS + CORREO)
P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES
30
CREA-RJ & UFF
rea Equivalente.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
AREA EQUIVALENTE
Norma 12721/04
Garagem (subsolo): 0,50 0,75
Varanda: 0,75 1,00
Terrao: 0,30 0,60
AREA CONSTRUIDA
VARANDA: 2*6=12,00*2=24,00
PVTO: 10*6*=60,00*3=180,00
GARAGEM: 10*6=60,00*1=60,00
TOTAL: 264,00
AREA EQUIVALENTE
VARANDA: 24,00 * 0,75 = 18,00
PVTO: 180,00 * 1,00 = 180,00
GARAGEM: 60,00 * 0,50 = 30,00
TOTAL: 228,00
10
VARANDA
GARAGEM
RUA
31
CREA-RJ & UFF
Exemplo Ilustrativo - Apresentao das Amostras.
COLETA DE
DADOS
TRATAMENTO
POR FATORES
Mapa com a
localizao das
amostras em
relao ao imvel
avaliando e fotos
dos elementos da
amostra so prticas
recomendveis.
FOTOS e
Fichas das
Amostras
Fonte: XXXXXXXx
Contato: Carlos
Fone:XXXXXXXXXXX
rea Terreno (m2): 200
Medidas (mts): 10 x 20
Pagamento: R$ 1.400 de Sinal + 120 parcelas mensais de 90% do salrio mnimo
Preo a Vista (R$): 25.238
Status: Ofertado a 2 meses.
OBS.: Informaes referentes ao fatores de homogeneizao ou variveis independentes
32
CREA-RJ & UFF
33
CREA-RJ & UFF
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes

ferramentas analticas:
FATORES
INF. ESTATISCA
Tambm chamada por Estatstica Clssica
O mais utilizado o de Regresso Linear.
Amostra homognea, elementos
Amostra heterognea, porm com as
mais semelhantes possveis ao
variaes devidamente consideradas
avaliando
Mais usual
Muitos elementos
Avaliaes com um grande nmero de dados
O objetivo equalizar os preos unitrios de cada elemento mediante a
aplicao de fatores que diminuam as diferenas entre o imvel avaliando e

os elementos da amostra.
34
CREA-RJ & UFF
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes

ferramentas analticas:
FATORES
INF. ESTATISCA
Item 9.1.1.2 Norma complementar do IEL 08/2006
Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor
de mercado, recomendvel o tratamento por fatores em
amostras homogneas, onde so observadas as condies de

semelhana definidas na coleta de dados. Para amostras
heterogneas recomendvel a utilizao de inferncia

estatstica, desde que as diferenas sejam devidamente
consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes.
35
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Outros Mtodos
Anexos
36
CREA-RJ & UFF

ANEXO B
Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
37
CREA-RJ & UFF
A aplicao do tratamento por fatores deve refletir, em

termos relativos, o comportamento de mercado, numa
determinada abrangncia territorial e temporal.
Os fatores mais usuais so:
FATORES
FATOR OFERTA
Destina-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver no mercado:
se com transao efetivada, e portanto com valor de mercado seguro de ser aplicado ao
nosso clculo, ou,
se estiver em oferta, portanto ainda no vendido ou alugado;
Varivel entre 1,00, para imveis vendidos ou contratos realizados, at 0,80, aplicvel a
imveis que estejam h muito tempo sendo oferecidos (mais de 4meses) sem
interessado firme;
Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preo superestimado pelo
proprietrio;
Pode haver gradao no clculo entre estes valores mximo (0,80) e mnimo (0,95)
conforme o valor se apresentar ao mercado. (parmetro IEL).
38
CREA-RJ & UFF

FATORES
FATOR LOCALIZAO
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da nossa
amostra em relao ao endereo do imvel em avaliao.
Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das
Prefeituras, se existentes e confiveis. Se no existirem, ou no forem confiveis, devem
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitrios coletados na nossa
amostra, aps a aplicao dos outros fatores apresentados.
Este fator o que maior polmica e deformaes podem causar ao clculo estatstico a
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneizao que deve ser examinado com maior
ateno.
Alguns casos especiais de fatores de localizao:
Em lojas trreas e sobrelojas de esquina, ao endereo em si deve-se aplicar um
fator adicional, usualmente de at 1,20, por causa das duas frentes do imvel
Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorizao de 0,90, ou at
maior, se os preos unitrios assim o indicarem, porm, se o apartamento de
fundos
d vista para a floresta e o de frente, vista para uma rua barulhenta, os fatores
se invertem.
Existem outros fatores possveis, e indica-se a literatura tcnica que os apresenta
em profuso, alguns pouco confiveis.
39
CREA-RJ & UFF

FATORES
FATOR LOCALIZAO
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da nossa
amostra em relao ao endereo do imvel em avaliao.
Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das
Prefeituras, se existentes e confiveis. Se no existirem, ou no forem confiveis, devem
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitrios coletados na nossa
amostra, aps a aplicao dos outros fatores apresentados.
Este fator o que maior polmica e deformaes podem causar ao clculo estatstico a
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneizao que deve ser examinado com maior
ateno.
ALGUNS CASOS ESPECIAIS DE FATORES DE LOCALIZAO

Em lojas trreas e sobrelojas de esquina, ao endereo em si deve-se aplicar um fator
adicional, usualmente de at 1,20, por causa das duas frentes do imvel
Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorizao de 0,90, ou at maior,
se os preos unitrios assim o indicarem, porm, se o apartamento de fundos
d vista para a floresta e o de frente, vista para uma rua barulhenta, os fatores se
invertem.
Existem outros fatores possveis, e indica-se a literatura tcnica que os apresenta em
profuso, alguns pouco confiveis...
40
CREA-RJ & UFF

FATORES
FATOR TOPOGRAFIA
Se tm acidentao topogrfica, podem sofrer decrscimo de at 0,30 (fator 0,70) no
preo em relao ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passveis de
alagamento e o outro no.
FATOR FRENTE X FUNDOS
Se o formato for inusitado, tambm podem sofrer fatores de depreciao, sempre

calculados a na parte de rea no retangular do imvel, ou ainda, na parte mais
profunda se este for muito comprido.
Testadas em esquina tm acrscimo em relao ao lote comum, assim como terrenos de
pouca profundidade e com frente maior do que a usual no local.
41
CREA-RJ & UFF

FATORES
FATOR PADRO CONSTRUTIVO

Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis da nossa amostra ao
padro do imvel em avaliao.
Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo
SINDUSCON-Rio (padro baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas
parte de cada preo unitrio colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente,
benfeitoria.
FATOR IDADE/CONSERVAO
Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou mais novos que o
avaliando, ou ainda, se est melhor conservado ou com problemas que necessitem de
reformas importantes.
Usamos como base de clculo deste fator a Tabela de Ross-Heidecke, aplicada apenas
parte de cada preo unitrio da nossa amostra que corresponda, aproximadamente, ao
valor de construo.
Em lojas trreas este fator no deve ser utilizado, posto que o mais importante o
ponto comercial em si mesmo, e no a idade do imvel. No mximo, em casos de lojas
que necessitem de reformas bsicas, como sanar infiltraes, deve-se estimar um
pequeno percentual (at 20%) sobre o valor da benfeitoria existente no local, apenas.
42
CREA-RJ & UFF

FATORES
APLICAO DOS FATORES

No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser da mesma regio e os demais
atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imvel avaliando;
O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao do conjunto de fatores, no
poder resultar aqum da metade ou alm do dobro do valor original;
O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado homogeneizante quando,
aps a aplicao dos mesmos, o coeficiente de variao da amostra diminuir;
So considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitrios, em relao
ao valor mdio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados
caso a situao persista aps a homogeneizao;
43
CREA-RJ & UFF
Os graus de fundamentao, divididos em nveis I, II e III, correspondem ao

aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliao e aos clculos.
Grau I correspondem o mnimo de 3 (trs) dados comparativos, que podem ser
informados por terceiros (corretores de imveis, por exemplo), admitida a
extrapolao das caractersticas fsicas alm do limite de 0,50 a 2 vezes a do
imvel em avaliao, com ajuste de fatores entre os montantes de 0,50 a 1,50
para com o avaliando.
Grau II correspondem no mnimo 6 (seis) dados de mercado, conferidos por
profissional credenciado pelo autor do laudo com ajuste de fatores entre 0,90 e
1,10 em relao ao avaliando.
J no grau III, mnimo de 12 (doze) dados de mercado, conferidos pessoalmente
pelo profissional, endereo por endereo, apresentando todas as informaes a
eles referentes, com fotos, sem qualquer extrapolao, e ainda por cima com
ajuste de fatores entre 0,80 e 1,20 em relao ao avaliando.
Na prtica, trabalha-se mais comumente com os graus I e II de

fundamentao. o suficiente, se bem adequados os elementos de clculo.
44
CREA-RJ & UFF

45
CREA-RJ & UFF

46
CREA-RJ & UFF
Enquadramento segundo grau de fundamentao.
47
CREA-RJ & UFF
Graus de preciso da estimativa de valor
48
CREA-RJ & UFF

ANEXO B
As caractersticas quantitativas, ou expressas por variveis, do imvel avaliando, no

devem ultrapassar 50% para mais ou para menos.
Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos

valores no devem ser utilizados.
Para utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em
relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. O preo homogeneizado,

resultado de todos os fatores ao preo original, deve estar contido no intervalo de 0,50
a 1,50.
Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados para
eliminao de dados discrepantes (anexo B.3).
Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imvel avaliando devem

ser contemporneos. Nos casos de exame de dados no
contemporneos
desaconselha-se a atualizao atravs de ndices econmicos. Quando a atualizao for

impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por indices resultantes de pesquisa
de mercado (ver item da norma 14653-2 anexo B.2.b).
49
CREA-RJ & UFF
Homogeneizao da amostra

FATORES
Exemplo Ilustrativo
50
CREA-RJ & UFF
Alguns conceitos importantes.
FATORES
MDIA ARITMTICA
soma dos valores unitrios e sua diviso pela quantidade de dados.
DESVIO PADRO
a raiz quadrada da mdia dos quadrados da variao dos valores em
relao mdia da amostra. Usa todos os valores e mede a variao
entre eles.
o quadrado dos desvios, dividida pela quantidade

de dados menos um, se aproxima da curva de
normalidade gaussiana.
COEFICIENTE DE VARIAO
o coeficiente de variao, que igual ao desvio-padro dividido pela mdia.
uma medida de disperso que se presta para a comparao de distribuies
diferentes.
Quanto menor o seu valor, mais homognea e confivel a amostra.
51
CREA-RJ & UFF
Homogeneizao da amostra
FATORES
Exemplo Ilustrativo
(S)
Conforme o exemplo, o elemento 1 est discrepante. Uma nova anlise deve ser feita
sem este elemento da amostra.

52
CREA-RJ & UFF
Tabela Chauvenet

FATORES
53
CREA-RJ & UFF
O elemento da amostra de nmero 1 discrepante em

relao as demais. Foi descartado e realizada uma nova
anlise estatstica para as outras sete amostras.
FATORES
Observa-se que:
os coeficientes de variao diminuram e so coerentes para com a realidade da curva gaussiana normal;
A mdia diminuiu porque o elemento descartado puxava a mesma para o alto.
54
CREA-RJ & UFF
Consideraes Gerais:
FATORES
Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a

afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou
regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou a regio, as
respectivas conseqncias devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo;
Parmetros e limites de fatores de homogeneizao existem muitos e para vrias
situaes de avaliao. Indicamos usualmente as seguintes fontes de referncia para
colh-los:
Norma Complementar do IBAPE-SP
Norma Complementar do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de
Janeiro
Tabelas da Lei 691/84 Cdigo Tributrio da Cidade do Rio de Janeiro,
Planta de Valores desse Municpio.
55
CREA-RJ & UFF

FATORES
exemplo
prtico
(laudo de
avaliao
agncia)
56
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Outros Mtodos
Anexos
57
CREA-RJ & UFF
A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das

dcadas mais recentes como a melhor ferramenta para
analisar e compilar dados.
FATORES
INF. ESTATISTICA
CONSIDERAES GERAIS
Dentre os mtodos de inferncia estatstica destacamos o de regresso linear, por
ser o mais usual entre os profissionais da rea.
Detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso captulo e, tambm, o

Anexo A
Se os dados estiverem errados, em termos de mercado, no adianta o melhor
programa de computador do mundo que o clculo sai errado.
A apresentao das fontes das informaes utilizadas no clculo fundamental
58
CREA-RJ & UFF
Os programas de regresso linear aceitam o

processamento dos dados estatsticos pelo modo
categrico (os dados se ordenam entre si, pelo prprio programa) ou do
modo pr ordenado (ordenadas pr definidas, no eixo dos X).
FATORES
INF. ESTATISTICA
CONSIDERAES GERAIS - continuao

Primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado
Esta a varivel dependente, isto , o valor de cada imvel, que deve ser sempre
decorrente das suas caractersticas.
Os atributos principais (variveis independentes) tais como tipo de imvel, padro
construtivo, localizao, etc., so importantes de serem apreciados no clculo,
assim como as variveis dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever

alimentar o programa de seu computador com estas variveis
A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a
transformao dos dados busca apenas adequ-los normalidade da curva
gaussiana.
59
CREA-RJ & UFF
Com os valores unitrios em mos, vamos passar para a

alimentao do programa de regresso linear.
FATORES
INF. ESTATISTICA
REGRESSO LINEAR
Os dados so aplicados a um quadrante de clculo que tem
no eixo X as coordenadas da varivel examinada, e no eixo
Y os valores unitrios de preo dos imveis;
Para cada varivel explicativa necessria ao trabalho
estatstico do avaliador, um destes quadrantes ser utilizado
Para cada elemento da amostra haver uma posio relativa
nos eixos.
1 - OFERTA
Vamos comear com a varivel dicotmica oferta.
No nosso exemplo, temos 6 dados de apartamentos
vendidos, e 11 de imveis em oferta no mercado.
Vamos dar o cdigo 1 a vendido e 2 a oferta.
60
CREA-RJ & UFF
...alimentao do programa de regresso linear

(continuao)
FATORES
INF. ESTATISTICA
2 - FRENTE X FUNDOS
Agora, a outra varivel dicotmica, frente/fundos.
No nosso exemplo, temos 5 dados de apartamentos de

fundos e 12 de frente.
Vamos tambm dar o cdigo 1 a fundos e 2 a frente.
3 - LOCALIZAO
Em seguida passamos a distribuir os quadrantes com as
variveis de caractersticas mais complexas. A varivel
localizao j foi por ns dividida em trs segmentos,

que podem levar cdigos 1, 2 e 3. Porm, se quisermos
um ajuste mais fino, podemos usar os valores de Vr
fornecidos pelo municpio para fazer uma distncia
intervalar mais correta.
61
CREA-RJ & UFF
...alimentao do programa de regresso linear

(continuao)
FATORES
INF. ESTATISTICA
4 - PADRO CONSTRUTIVO
Mesma coisa com a varivel padro construtivo.
So trs nveis de padro que a amostra apresenta, entre
normal e baixo, normal e entre normal e alto.
Podemos alocar cdigos 1, 2 e 3, ou, ajustar pelos
valores do C.U.B. fornecidos pelo SINDUSCON.
Ao final da alimentao destes dados nos quatro quadrantes de variveis, colocamos
o programa para processar estes dados....
62
CREA-RJ & UFF
Ao final da alimentao destes dados nos quatro

quadrantes de variveis, colocamos o programa para
processar estes dados.... e ao final obtemos a reta de
regresso.
FATORES
INF. ESTATISTICA
Com esta reta final temos toda uma mdia dos

preos dos imveis dentro da gama de dados
aplicadas ao clculo.
Na reta no esto imveis de padro diferente ao
avaliando
O desenho acima uma projeo didtica, porque a reta mesma est no hiperespao e no
possvel de aparecer em um grfico de duas dimenses.
63
CREA-RJ & UFF
Ao dispor as variveis nos quadrantes de clculo, devemos

tomar alguns cuidados bsicos:
FATORES
INF. ESTATISTICA
CUIDADO BSICOS
Sempre disp-los em ordem presumidamente crescente, isto , se um imvel da amostra
est na rua 1, pior localizada, deve estar no primeiro setor; outro na rua 2, com localizao
mdia, no segundo setor; outro na rua 3, melhor localizada, no terceiro setor;
Esta disposio no quadrante localizao, tem a ver com a posio do imvel no bairro, e
no com o seu preo de amostra;
As distncias intervalares dos setores devem ser proporcionais aos valores mdios
presumidos entre as variveis analisadas em cada setor. Exceto as dicotmicas, que
assumem o valor 1 e 2 de cdigos alocados;
Outra importante vantagem da disposio ordenada e lgica dos dados amostrais nos
quadrantes de clculo, de que possamos identificar facilmente dados bbados, mais
exatamente chamados de outliers. Dado anmalo se v facilmente nos grficos de
anlise.
Se as ordenaes dos dados amostrais forem feitas corretamente, o resultado final da
regresso tende a sair boa e a refletir a verdade do mercado.
64
CREA-RJ & UFF
Dado anmalo se v facilmente nos grficos de anlise bivariada. Vejamos os dois grficos abaixo, em uma
regresso real:
FATORES
INF. ESTATISTICA
Ele est puxando os grficos para baixo, o que totalmente inverossmil em termos
de valor relativo do mercado; portanto, deve ser retirado do rol.
65
CREA-RJ & UFF
Uma vez retirado o dado ruim, voltamos pesquisa e

coletamos outro com posio e padro construtivo igual
ao que foi retirado e o aplicamos planilha de regresso.
valor / localizao
INF. ESTATISTICA
valor / padro construtivo
3500,00
3500,00
3000,00
valor / localizao
2500,00
2000,00
880,00 900,00 920,00 940,00
localizao
Linear (valor /
localizao)
valor
valor
FATORES
3000,00
valor / padro
2500,00
2000,00
750,00
800,00
850,00
900,00
Linear (valor /
padro)
padro construtivo
Os valores de localizao dos imveis esto subindo medida que as ruas so mais bem localizadas, e
O padro construtivo tambm sobe conforme o imvel de melhor qualidade.
Pronto, o novo dado bom e temos grficos compatveis com a realidade.
66
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Outros Mtodos
Anexos
67
CREA-RJ & UFF
Mtodo de Custo
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser obtido atravs
de oramento analtico ou de modelos consagrados que utilizam custos
unitrios de construo divulgados por entidades oficiais credenciadas.
Para a utilizao de CUB Custo unitrio bsico a norma
tcnica sugere a seguinte frmula (R$/m2 construido) :
O C.U.B. valor fornecido pelo SINDUSCON

Em seguida, temos de acrescentar o valor unitrio de elevadores, instalaes e fundaes especiais.
Aapuramos o percentual de despesas no inclusas no CUB e lucro da construtora.

E tambm calculamos o percentual de juros durante a realizao da obra.
68
CREA-RJ & UFF
Mtodo de Custo
Com estes dados apurados, colocamos na frmula da NBR-14.653 e apuramos

o custo por m2 de rea equivalente (C.C.) do apartamento que estamos
avaliando:
C.C. (R$/M2)
X
rea
Equivalente de
Construo (M2)
A rea equivalente deve seguir os
preceitos da NBR-12.721 da ABNT,
isto , varandas e garagens
entram com 50% da rea real.
Por exemplo: A rea equiv. de
um imvel de com 130m de rea
construda sendo com 20 m de
varanda de 120 m.
A equiv =
(13020) + (20x0,50) = 120 m.
V.C.N.
Valor Construo
Nova (R$)
Custo de Reedio
da Construo
(R$)
Depreciao Fsica
(1- X %)
temos que deduzir, do montante de
construo nova, o valor correspondente
depreciao fsica deste imvel.
Para este clculo, costumamos aplicar o
percentual de depreciao da Tabela de
Ross-Heidecke.
Este o valor da
construo depreciada
pelo tempo e estado de
conservao, com o qual
prosseguiremos a nossa
avaliao.
69
CREA-RJ & UFF
Mtodo de Custo
Para o clculo de Depreciao, costumamos aplicar o percentual de

depreciao da Tabela de Ross-Heidecke a partir da vida til, idade aparente e
estado de conservao.
70
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Outros Mtodos
Anexos
71
CREA-RJ & UFF
Mtodo Evolutivo
O mtodo evolutivo deve ser empregado na falta de dados amostrais

suficientes para fazer o Mtodo Comparativo de Mercado.
CONSIDERAES GERAIS
um mtodo analtico que consiste na
obteno do valor do imvel atravs
VALOR
TERRENO BRUTO
do clculo direto ou indireto, dos
VALOR
INCOROPORO
valores do terreno e da construo,
devendo ser consideradas, tambm as
CUSTO
REEDIO
condies do mercado, com o

emprego do fator de comercializao.
O fator comercializao dever ser fixado atravs de

pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor
VALOR
CONSTRUO e
INSTALAES
FATOR
COMERCIALIZAO
x
VALOR DO
IMVEL
que a unidade, dependendo das condies do mercado na

data de referencia da avaliao
72
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo
Fazer uma ferramenta
73
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Outros Mtodos
Anexos
74
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo
O Mtodo Involutivo serve para avaliar aqueles terrenos que so fora do

comum e que no tm parmetros de comparao.
Pergunta-se:
Quanto, por exemplo, vale um terreno na Avenida
Presidente Vargas. Afinal, no h nenhuma oferta de

terreno deste tipo no local para fazermos um estudo pelo
mtodo comparativo...
75
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo
Estudo de viabilidade tcnico econmico para apropriao do valor de terreno

bruto, no construdo, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante
empreendimento imobilirio FUTURO.
O mtodo Involutivo considera:
Exige-se que:
A receita provvel de comercializao das
O imvel avaliando esteja inserido em zona de
unidades projetadas, com base em preos
tendncia mercadolgica com
obtidos em pesquisas
empreendimentos semelhantes ao concebido,
Todas as despesas inerentes transformao

do terreno no empreendimento projetado
A margem de lucro liquido ao empreendedor
Todas as despesas de comercializao das
alm de legalmente permitido seu uso e sua

ocupao
As unidades admitidas no modelo sejam de
caractersticas e em quantidade absorvveis
unidade, mediante taxas financeiras
pelo mercado, no prazo estabelecido e
operacionais reais
compatvel com a realidade
As margens de risco
As formulaes sejam expressas no laudo
um exerccio de futurologia. Porm, a nica maneira de sabermos quanto vale um

terreno urbano em bruto, que no tenha similares no mercado.
76
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo
Para fazer este clculo teremos que efetuar todo o raciocnio de um

incorporador de empreendimentos imobilirios e imaginar que fossemos ns
mesmos comprar este terreno para ali construir e ganhar dinheiro.
Passo a Passo Resumido:
Primeiro passo:
Examinar o local, o tamanho do terreno e sua Certido do R.G.I.
Segundo Passo:
Examinar a legislao urbanstica, para ver o que podemos construir no local
Terceiro passo:
Elaborar um um anteprojeto, do melhor aproveitamento do terreno.
Alm de estar compatvel para com as leis municipais, este anteprojeto deve ser
concebido de modo a ser bem aceito pelo pblico consumidor. Em suma, que tenha
liquidez.
77
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo
Passo a Passo - continuao:

Quarto passo:
Examinar o mercado imobilirio pelo mtodo comparativo de venda, para sabermos quanto
valem as unidades quando estiverem construdas.
Somar os valores das unidades e assim teremos o valor total do empreendimento pronto.
Verificamos tambm em que velocidade de tempo, aps o lanamento, elas sero
totalmente vendidas. Bom prever dois cenrios econmicos, um mais favorvel, outro mais
recessivo. Entretanto ambas alinhadas ao mercado correspondente.
Quinto passo:
Fazer um oramento global a partir da rea equivalente total do anteprojeto
Este oramento pode ser feito pela rea equivalente total de construo, multiplicado pelo
C.U.B. e mais os custos ali no previstos (instalaes, maquinas e equipamentos)

Multiplicado pelas verbas de projetos, administrao, impostos e lucro da construtora.
(mtodo evolutivo)
78
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo

Sexto passo:
Elaborar uma planilha contbil de receita e despesa com os dados de vendas e com o montante
de custo de realizao da obra,
As despesas e as receitas so colocadas ms a ms. Ao final da planilha apuramos um lucro

bruto do empreendimento, no qual estaro englobados o valor do terreno nu, os custos e o
lucro do incorporador, e mais o fator de comercializao.
Deduz-se das vendas as despesas de propaganda e de corretagem dos imveis.
Nesta planilha devem ser adicionados juros e taxas de emprstimo ms a ms, conforme o
usual do mercado financeiro.
Stimo passo:
Dos dois montantes deduzir os custos de incorporao (usualmente 2% da diferena
encontrada) e os impostos federais (PIS, Cofins, Contribuio Social).

Deduzir tambm uma taxa de risco na realizao do empreendimento, usualmente entre 5% e
15% do lucro bruto.
79
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo

Oitavo passo:
Do lucro lquido resultante, deduzir a proporo que ser lucro lquido do incorporador e
encontramos o valor do terreno nu (valor involutivo do terreno). Esta proporo deve ser
pesquisada e analisada caso a caso.

Chega-se a dois montantes. Um no cenrio melhor, outro no pior.
Se tivermos utilizado dois cenrios recomenda-se utilizar a mdia ou um valor no intervalo
devidamente justificado.
80
CREA-RJ & UFF
Mtodo Involutivo
Fazer uma ferramenta
81
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Mtodo Comparativo
Mtodo de Custo
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Outros Mtodos
Anexos
82
CREA-RJ & UFF
Outros Mtodos
Na avaliao de um imvel, conforme caractersticas de mercado, dever ser

adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias.
Seguem outros mtodos de avaliao:
Capitalizao da Renda: Apropria o valor do imvel, com base na capitalizao presente da sua
renda lquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais so a determinao do perodo de
capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador;
Critrio Residual: Para avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de terrenos nus,
pode ser admitido o clculo do valor do terreno incorporado atravs do critrio residual, que consiste
na definio do valor do terreno por diferena entre o valor total do imvel e o das benfeitorias.
Conjugao de Mtodos: Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao de
mtodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construo, devendo
ser consideradas, tambm, as condies do mercado, com o emprego do fator de comercializao.
Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas, facultado o emprego de outro
procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes
ao avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos
- sua utilizao seja justificada
83
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Anexos
84
CREA-RJ & UFF
Desapropriaes & Servides
Nas desapropriaes ............

Consideraes Gerais:
Quando as construes forem atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras
para a readaptao do remanescente ao uso til e depreciao acarretada por perda de
funcionalidade.
Quando as construes existentes no forem atingidas pela desapropriao, recomendvel que
sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes as depreciaes funcionais
resultantes da interveno, tais como perdas parciais de recuo, de vagas para estacionamento
ou acessos;
O valor da indenizao dever permitir a recomposio do patrimnio do Expropriado;
Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio a estimativa do eventual lucro
cessante deve ser realizada por profissional habilitado;
O item 11.1.2.1 da NBR 14653-2 Avaliao de Bens Parte 2 Imveis Urbanos, prev:
quando o custo de reedio do imvel for superior ao valor de mercado, o engenheiro
de avaliaes dever apresentar os dois resultados, a ttulo de subsdio.
85
CREA-RJ & UFF
Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e depois, com

apresentao em separado de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos
remanescentes
Consideraes Gerais (continuao):
Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis dos imveis
estimados pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou pelo mtodo de rentabilidade;
Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso (ex. servido), as indenizaes devem ser
apuradas confrontando as condies de aproveitamento antes e depois
As restries quanto a servido no traduzem o impedimento da faixa, o que se verifica quando da

necessidade de construo de muros ou cercas, do impedimento de uso por motivos de segurana,
trechos de zona urbana com movimentao de pessoas e veculos e casos especficos. Neste casos a
indenizao abranger o valor unitrio relativo ao domnio pleno e no percentual deste.
86
CREA-RJ & UFF
Ilustrar com parte pratica PAC

Bonsucesso
(Estao)
Complexo do Alemo
Imvel Expropriado
Linha Amarela
Inhama
Linha Amarela
Nova Amrica Shop. (Del Castilho)
87
CREA-RJ & UFF
Existem vrios estudos em que se tentou padronizar atravs de tabelas os

percentuais de depreciao para as faixas de servido. A de Philippe Westin
apresenta os seguintes coeficientes:
Tabela de Philippe Westin
A soma dos fatores dever ser multiplicada pelo valor da terra nua da faixa.
88
CREA-RJ & UFF
Avaliao de Alugueis
H basicamente trs mtodos para o exerccio de avaliao de aluguis
Mtodo Comparativo: imveis semelhantes quanto a contemporaniedade

dos dados obtidos, as condies de reajuste ou estgios de contrato, a
existncia de desnveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades
de gerao de renda, ao tamanho dos imveis, testada (no caso de
lojas), cobrana de luvas.
Mtodo da Rentabilidade: por remunerao de capital
Por Participao no Faturamento: critrio utilizado na estimativa de

valores locativos de cinemas, teatros, postos de servios baseado no
principio da participao do locador na renda do estabelecimento
89
CREA-RJ & UFF
ndice

Atividades Bsicas
Valor de Mercado
Mtodos de Avaliao
Anexos
90
CREA-RJ & UFF
Fontes de Informao
As principais fontes de informao so:

Preo de Mercado
Opinio de moradores, informaes dos porteiros, dos corretores de imveis locais,
lanamentos imobilirios na redondeza, etc.
Classificados dos jornais
Arquivos de jornal ou, ainda, Biblioteca Nacional, Departamentos de Pesquisa, etc.
Administradoras e Corretoras de imveis
Transaes registradas em Cartrio (Escrituras) e contratos.
Prefeitura (Planta de valores)
Outros laudos e trabalhos publicados
Custo de Construo
C.U.B. do Sinduscon-Rio (www.sinduscon-rio.com.br)

Boletim de Custos (www.informativosbc.com.br)
Revistas especializadas.
Boletim do EMOP.
Casas de materiais de construo e de decorao.
Contratos de obras semelhantes.
Experincia do profissional.
91
CREA-RJ & UFF
Fontes de Informao
As principais fontes de informao so:

Complementao de informaes tcnicas e legais
Cartrio do RGI, aonde se pode colher dados de loteamentos, memoriais de incorporao,
etc;
Prefeitura (aerofotogramtrico, plantas de loteamentos, aproveitamento do solo
urbanismo, legislao aplicvel tombamentos, restries construtivas, etc.)
Imveis Rurais
IBGE (plantas por satlite, dados dos censos, etc.)
INCRA (valores mnimos de terras, dados do ITR, etc.)
EMBRAPA (aproveitamento agropastoril da regio, qualidade do solo, etc.)

Mercado local de atacado de produtos agrcolas.
Hipotecas rurais (Bancos so tima fonte de informao)
Publicaes de preos de commodities.
Um bom laudo de avaliao procura o maior nmero possvel de

informaes independentes sobre os preos relativos ao imvel em exame.
92

1 - Apostila de Engenharia de Avaliaes

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

1 - Apostila de Engenharia de Avaliaes

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Engenharia de Avaliaes

CREA-RJ & UFF

Mercado de Engenharia de Avaliaes

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Mercado de Engenharia de Avaliao

H diversas oportunidades para o engenheiro avaliador, apesar da demanda por

Comarcas localizadas em regio com valorizao imobiliria

O Ministrio Pblico XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno;

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Mercado de Engenharia de Avaliaes

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

A NBR-14653, elaborada pela ABNT - Associao Brasileira de Normas

parmetros, ndices e limites regionais definidos por experts;

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

A NBR-14653 est dividida em sete partes:

1 parte: Procedimentos Gerais Avaliao de Bens (2001)

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Alm da NBR 14653 citada, seguem as principais referncias normativas:

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Mercado de Engenharia de Avaliaes

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Algumas atividades bsicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo

Identificao do bem que ser objeto da avaliao;

Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao, custo de reedio, valor

Necessidade ou no de verificao de nus, gravames e titularidade;

(citar exemplos de complexo industrial, fazendas)

CREA-RJ & UFF

Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da

existncia de clusulas restritivas de uso;

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da

origem, guias de importao.

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de

V0 = 1 metro de testada do lote padro com profundidade de 36m (RJ) ou 25m

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

P = profundidade efetiva do terreno

Para terrenos de grande profundidade, quando

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Alm de mquina fotogrfica, de preferncia digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF

Mercado de Engenharia de Avaliaes

Uso Restrito Confidencial

CREA-RJ & UFF