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UNIVERSIDAD DE MEDELLN
ESPECIALIZACIN EN GERENCIA DE CONSTRUCCIONES
2006
Asesor Metodolgico
Mario Enrique Vargas Senz
Magster en Administracin MBA
Asesor Temtico
Ing. civil Jorge Mario Gonzlez
Master en Administracin
UNIVERSIDAD DE MEDELLN
ESPECIALIZACIN EN GERENCIA DE CONSTRUCCIONES
MEDELLIN
2006
Notas de aceptacin
TABLA DE CONTENIDO
Pg.
RESUMEN ...........................................................................................................................6
INTRODUCCIN..................................................................................................................8
1.
OBJETIVOS ..................................................................................................................9
1.1. OBJETIVO GENERAL............................................................................................9
1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS ..................................................................................9
2.
JUSTIFICACION .........................................................................................................10
3.
4.
5.
CONCLUSIONES ..............................................................................................................50
BIBLIOGRAFIA: ................................................................................................................51
RESUMEN
El presente trabajo tiene como finalidad estudiar las variables principales y los criterios
bsicos para evaluar financieramente los proyectos inmobiliarios y comprender su
comportamiento econmico.
Para abordar el tema en primera instancia se definen algunos conceptos concernientes a
la evaluacin financiera y la gerencia de proyectos inmobiliarios; de all comprendemos
que en un proyecto inmobiliario convergen un gran nmero de disciplinas de diferente
conocimiento, que deben ser coordinadas e interrelacionadas de tal forma que la unin de
todas ellas produzca el mejor resultado, en la bsqueda de ser lo ms competitivo posible
con el producto final y que ste agregue valor a quien toma la iniciativa de su desarrollo;
por tanto, todos los especialistas en el proyecto tomarn su participacin entendiendo el
proyecto como una unidad administrativa, que estara en cabeza del gerente de proyecto.
Estos conceptos son considerados como bsicos para quien desea ejercer su profesin,
involucrndose en la industria de la construccin.
Posteriormente se estudian las variables de carcter normativo y legal que aplican para la
evaluacin de un proyecto inmobiliario, se describe la composicin general de la
estructura financiera de los proyectos inmobiliarios, y por ltimo se presenta un informe
modelo el cual contiene variables cuantitativas tcnicas, administrativas y financieras, que
permite simular la interaccin de las variables para calcular la rentabilidad de cualquier
proyecto del sector inmobiliario, tanto en el proceso de evaluacin inicial como durante la
ejecucin, convirtindose en una herramienta de gestin.
ABSTRACT
This work has the purpose of studying the main variables and the basic criterions in order
to evaluate financially real estate projects and to understand their economic behavior.
Firstly, to approach to the topic, some concepts are defined; these ones are related to
financial evaluation of projects and real estate projects management; from this part, we
can realize that a big quantity of different focus disciplines concurs in a real estate project;
such disciplines should be coordinated and blended in order to achieve the best result, all
in the search of a competitive final product which add value to the persons who have the
initiative of developing it; therefore, the entire group of project professionals will take its
role understanding the project as an administrative unit which will be led by a project
manager. These concepts are considered basic for persons who want to exercise their
profession taking part of the construction industry.
After that, normative and legal variables applied in real estate projects evaluation are
studied; general conformation of the real estate projects financial structure is described.
Lastly, a report model which contains technical, administrative and financial quantitative
variables is introduced; such model allows simulating the interaction among variables in
order to calculate the profitability of any real estate sector project, not only in the initial
evaluation process but also during the execution, becoming an administration tool.
INTRODUCCIN
1. OBJETIVOS
1.1.
OBJETIVO GENERAL
1.2.
o
o
o
o
OBJETIVOS ESPECIFICOS
2. JUSTIFICACION
En los ltimos aos el sector constructor se ha venido recuperando de una profunda crisis
ocurrida desde 1997 a 2002, la cual es catalogada por muchos como la ms devastadoras
que se ha presentado en Colombia para el sector, pues arras pequeas, medianas y
hasta grandes empresas constructoras que no fueron capaces de afrontar las vicisitudes
presentadas durante este periodo de tiempo.
Se hace entonces necesario, investigar el estado actual de la legislacin (normatividad
vigente), los condicionantes que regulan el mercado y conocer la realidad social, cultural y
poltica en la que el proyecto inmobiliario pretende desarrollarse, con el fin de tener
herramientas claras, concisas y pertinentes que permitan la evaluacin precisa de las
variables que intervienen en el anlisis y valoracin financiera de un proyecto inmobiliario,
para poder generar confianza a los grandes inversionistas.
10
3.1.
Determinar la viabilidad del proyecto, es decir, definir si ste se puede realizar porque
en una u otra forma es posible obtener los recursos financieros requeridos para los
desembolsos que implica su ejecucin.
Evaluar la eficiencia financiera de la inversin, es decir, determinar si es o no
conveniente realizarlo porque su rendimiento financiero lo justifica. O sea, que se
establece que tan buen negocio puede resultar la ejecucin del proyecto.
11
3.2.
EL FLUJO DE CAJA
La mejor manera de plantear y resolver los problemas que implica la planeacin financiera
de un proyecto de construccin es elaborando el flujo de caja que se espera tendr el
proyecto.
El flujo de caja es una relacin pormenorizada de todos los ingresos y egresos asociados
al desarrollo del proyecto, con indicacin precisa de los momentos en que se espera que
dichos ingresos y egresos sucedan y de las diferencias peridicas entre estos dos
conceptos (saldo en caja). Este permite hacer claridad, tanto sobre los factores
determinantes de su eficiencia financiera.
3.3.
EL TIEMPO EN LA CONSTRUCCIN.
12
o
o
o
Cuota inicial: Generalmente oscila entre 30% y el 40% del precio de venta. El recaudo
de la cuota inicial puede darse en uno o varios pagos dependiendo de la capacidad
adquisitiva del comprador. Cuando el proyecto se vende durante el perodo de
construccin, la cuota inicial se puede dividir en una serie de pagos que se hacen
durante los meses que restan para terminar la obra. Cuando el proyecto se vende ya
terminado se acostumbra dividirla en tres cuotas, una parte para separacin, otra
parte a la firma de la promesa de compraventa y la ltima con la escrituracin de la
vivienda.
Crdito a largo plazo: El valor relativo de las edificaciones es alto, por lo cual se hace
necesario dar crdito a largo plazo para lograr su comercializacin. Esta es una
funcin que normalmente est a cargo del organismo financiador del proyecto,
subrogndose el comprador el crdito a corto plazo que le dio la entidad financiera al
constructor. Por tanto, la subrogacin constituye simultneamente un ingreso y un
egreso a la caja del proyecto. puede darse el caso que la entidad financiera otorgue al
comprador un crdito mayor que la parte que le corresponde por la subrogacin del
crdito del constructor. Esta ampliacin del crdito constituye un ingreso corriente a
caja.
3.4.
13
14
El desmedido crecimiento en las ciudades colombianas, de finales del siglo pasado hizo
que se creara un mecanismo para contrarrestar el avance de construcciones
desordenadas, que devoraron sin contemplaciones las zonas verdes y los espacios
comunes destinados para los habitantes, adicionalmente muchas de estas construcciones
a nivel tcnico fueron mal controladas durante su ejecucin poniendo en riesgo la vida y el
patrimonio de muchas personas.
Se pretende con este documento tener una herramienta gerencial para la toma de
decisiones, dentro del cual se busca conocer e identificar los elementos fundamentales
que inciden el desarrollo de un proyecto inmobiliario de cualquier orden, ya sea urbano o
rural, grande o pequeo, urbanizado o sin urbanizar, etc. para lo cual se trabaja con el
marco de referencia de las normas generales establecidas en leyes y decretos
nacionales. No obstante para cada proyecto en particular se deben estudiar todos
los acuerdos y decretos reglamentarios locales del municipio donde se va emplazar
el proyecto.
4.1.
15
DECRETO NACIONAL 151 DE 1998 - Por el cual se dictan reglas relativas a los
mecanismos que hacen viable la compensacin en tratamiento de conservacin mediante
la transferencia de derechos de construccin y desarrollo.
DECRETO NACIONAL 1052 DE 1998 Por medio del cual se reglamentan las licencias
de Urbanismo y Construccin, y las Curaduras Urbanas.
DECRETO NACIONAL 1420 DE 1998 - Por el cual se reglamentan parcialmente el
artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artculos
56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artculo 11 del
Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalos.
RESOLUCIN NACIONAL 0762 DE 1998 - Por la cual se establece la metodologa para
la realizacin de los avalos ordenados por la Ley 388 de 1997.
DECRETO NACIONAL 1892 DE 1999 Determina los proyectos que requieren Licencia
Ambiental.
LEY 810 DE 2003 Reglamenta las Sanciones Urbansticas, definidas en la Ley 388 de
1997.
ACUERDO MUNICIPAL 62 DE 1999 Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de
Medelln. Se definen los aspectos sobre Objetivos y polticas, Espacio pblico, Patrimonio
cultural, Clasificacin del suelo, Sistema vial, Servicios pblicos, Sistema de
centralidades, Tratamientos urbansticos, Aprovechamientos, Usos del suelo segn
zonificacin, Desarrollos por construccin, reas de cesin pblica, Planes Parciales,
Fichas Resumen de normatividad, Normas bsicas, etc.
ACUERDO MUNICIPAL 23 DE 2000 Fichas Normativas Urbanas y Rurales. Define lo
relativo a los Tratamientos, Aprovechamientos, Usos del Suelo, reas de Cesin pblica,
etc.
DECRETO MUNICIPAL 344 DE 2000 Reglamenta los requisitos y procedimientos para
las Licencias de Loteo.
DECRETO MUNICIPAL 1212 DE 2000 Reglamenta los Planes Parciales
ACUERDO MUNICIPAL 82 DE 2001 Complementa y modifica al Acuerdo 23 de 2000
sobre Obligaciones Urbansticas.
RESOLUCIN 4141 DE 2001 Expedida por Corantioquia para determinar las
Densidades en el rea rural del municipio de Medelln.
DECRETO NACIONAL 1337 DE 2002 - Por el cual se reglamenta la Ley 388 de 1997 y el
Decreto-ley 151 de 1998, en relacin con la aplicacin de compensaciones en
tratamientos de conservacin mediante la transferencia de derechos de construccin y
desarrollo.
16
4.2.
4.2.1.
Constituyen el suelo urbano, las reas del territorio distrital o municipal destinadas a usos
urbanos por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y
edificacin, segn sea el caso. Podrn pertenecer a esta categora aquellas zonas con
procesos de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas consolidadas con
edificacin, que se definan como reas de mejoramiento integral en los Planes de
ordenamiento territorial.
Las reas que conforman el suelo urbano sern delimitadas por permetros y podrn
incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningn caso el permetro urbano
podr ser mayor que el denominado permetro de servicios pblicos o sanitario.
4.2.2.
Constituido por la porcin del territorio municipal destinada a la expansin urbana, que
se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento, segn lo
determinen los Programas de Ejecucin.
La determinacin de este suelo se ajustar a las previsiones de crecimiento de la ciudad y
a la posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de
servicios pblicos domiciliarios, reas libres, y parques y equipamiento colectivo de
inters pblico o social.
Dentro de la categora de suelo de expansin podrn incluirse reas de desarrollo
concertado, a travs de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su
17
Constituyen esta categora los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de
oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de explotacin
de recursos naturales y actividades anlogas.
4.2.4.
Constituyen esta categora las reas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se
mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las
clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con
restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en
servicios pblicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y
en la Ley 142 de 1994. Podrn formar parte de esta categora los suelos correspondientes
a los corredores urbanos interregionales.
Los municipios y distritos debern establecer las regulaciones complementarias
tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas reas, sin que
previamente se surta el proceso de incorporacin al suelo urbano, para lo cual debern
contar con la infraestructura de espacio pblico, de infraestructura vial y redes de energa,
acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo.
4.2.5.
Constituido por las zonas y reas de terrenos localizados dentro de cualquiera de las
anteriores clases, que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o ambientales, o
por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la ubicacin de infraestructuras,
para la provisin de servicios pblicos domiciliarios o de las reas de amenazas y riesgo
no mitigable para la localizacin de asentamientos humanos, tiene restringida la
posibilidad de urbanizarse.
4.2.6.
o
o
o
o
rea Bruta: rea total de un lote sin desarrollar o que se pretende intervenir dentro de
un Plan Parcial.
rea Neta Normativa: Es igual al rea Bruta menos el rea de Vas y de Zonas
Verdes a Ceder.
rea Neta Real: Es igual al rea Bruta Total menos el total de reas (obligadas +
residuales) a ceder al Municipio.
rea Neta til Desarrollable: Es el rea que queda despus de descontar las reas a
ceder y de retiros en donde realmente se puede desarrollar el proyecto para la
18
o
o
o
o
o
o
Un lote vale por lo que en el se puede hacer segn las condiciones fsicas, normativas,
de uso y legales del mismo, as como de las socioeconmicas del entorno y del potencial
usuario final.
Por lo tanto: Todo lote que sea objeto de compra o de venta deber ser analizado
previamente en una forma cuidadosa con el fin de tomar la mejor decisin para las partes
que intervienen, comprador y vendedor, de manera que el negocio sea exitoso o bueno
para ambos, si uno de ellos queda descontento el negocio fue malo.
19
4.3.
4.3.1.
4.3.2.
vida, honra y bienes. En tal sentido el Ministerio de Minas y Energa como mxima
autoridad en materia energtica, adopt las normas y reglamentos tcnicos orientados a
garantizar la proteccin de la vida de las personas contra los riesgos que puedan provenir
de los bienes y servicios relacionados con el sector a su cargo.
El objeto fundamental de este Reglamento es establecer medidas que garanticen la
seguridad de las personas, de la vida animal y vegetal y de la preservacin del medio
ambiente; previniendo, minimizando o eliminando los riesgos de origen elctrico. Estas
prescripciones parten de que se cumplan los requisitos civiles, mecnicos y de fabricacin
de equipos.
4.3.3.
4.3.4.
22
5.1.
PROYECTOS INMOBILIARIOS
Los siguientes son algunos conceptos necesarios para el desarrollo de los proyectos de
carcter inmobiliario o aplicables a la industria de la construccin:
23
5.2.
Para desarrollar un proyecto inmobiliario, son muchas las etapas que se deben llevar a
cabo antes de iniciar la ejecucin de la obra, las ms aceptadas hasta la fecha son las
etapas de promocin de la construccin, la de pre-factibilidad y la de factibilidad.
5.2.1.
Para concebir la idea de un proyecto hay dos formas bsicas, la primera de ellas es que la
persona tenga una necesidad especifica que resolver, por ejemplo, un grupo de mdicos
requieren la construccin de una Unidad Hospitalaria para ejercer su profesin. La
segunda posibilidad es que se detecte cul es la demanda que hay en el medio para
generar una oportunidad de negocio en cabeza del promotor del proyecto como: bodegas
de determinada rea y no hay ofertas en el mercado, lo que hace que busque satisfacer la
necesidad que capta en el mercado, aprovechando as una oportunidad y convirtindola
en un negocio rentable. Una vez definido qu es lo que se quiere hacer, se define la idea
del tipo proyecto, por parte del dueo.
24
5.2.2.
Etapa de Pre-Factibilidad
Surge una vez se concreta la promocin. En ella se trata de determinar si la idea original
se puede llevar a cabo; pero su caracterstica ms importante es que los estudios que se
realizan, son sondeos o comparaciones con otros similares que dan la idea de si el
proyecto puede ser viable.
Sin embargo para poder llevar a cabo el procedimiento descrito anteriormente, es
necesario adelantar los sondeos descritos a continuacin, con el fin de predecir con el
grado de precisin buscado el comportamiento de cada una de las variables evaluadas:
o
5.2.3.
Etapa de Factibilidad
Se deriva de la etapa anterior, es decir que si los resultados obtenidos en la etapa anterior
son positivos, se puede adoptar, por parte de los interesados, la determinacin de
elaborar los diferentes estudios que se requieren para desarrollar el proyecto y con el
resultado que ellos arrojen, tomar la decisin final. Para ello se deben analizar en primer
25
trmino los costos, los cuales para un proyecto inmobiliario los podramos agrupar de
manera general as:
o
Costos de la tierra.
o
Costos de urbanizacin.
o
Costos directos de la edificacin.
o
Honorarios tcnicos, gerencia, promocin y ventas.
o
Costos de derechos, impuestos, legales y notariales.
o
Costos financieros.
Con base en toda la informacin anterior se procede a determinar:
o
o
o
En esta etapa se eligen los diferentes especialistas que deben intervenir para los estudios
que se deben realizar, de los cuales, dependiendo de la complejidad del proyecto, los ms
comunes son:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Proyecto arquitectnico
Estudio de suelos
Estudio estructural
Estudio de impacto ambiental
Estudio elctrico
Estudio de agua potable
Estudio de aguas residuales
Estudio de aire acondicionado
Estudio de gas domiciliario
Estudio de vapor y/o agua caliente
Estudio de instalaciones especiales como instalacin de calderas, redes de oxgeno,
ascensores, gases, redes de seguridad, sonido, circuitos de televisin, cableado
estructurado, etc.
Estudio de montajes industriales, indispensable para la construccin de aceras o
industrias pesadas que requieren de gran cantidad de maquinaras y equipos para
operar.
Mediante estos estudios se busca construir un modelo matemtico que represente los
ingresos y egresos en el tiempo, de un proyecto inmobiliario, para poder determinar su
viabilidad.
El tener en cuenta el tiempo es factor fundamental para la correcta elaboracin de estos
estudios, pues el costo del dinero en el tiempo, las variaciones de los presupuestos con
respecto al tiempo, el factor inflacionario de la economa Colombiana, hacen que la
determinacin precisa de los momentos en que ocurren los movimientos en el flujo de
fondos sea factor clave para el xito.
Es necesario aclarar que el anlisis de los resultados puede tener diferentes formas de
evaluarlos dependiendo de quien es el dueo del proyecto, por ejemplo, son muy
26
diferentes los resultados de los estudios frente a las utilidades esperadas, para una
entidad que mide el lucro o su rentabilidad en trminos de dinero obtenido finalmente
despus de ejecutado y vendido el proyecto, a otra que mide el beneficio del proyecto en
trminos de desarrollo y bienestar como lo es el Estado o como lo puede interpretar el
grupo de mdicos que requiere de su Unidad Hospitalaria para poder ejercer su profesin,
ellos no entrarn a vender el inmueble como tal, sino que su valor ser recuperado con la
actividad laboral a travs del tiempo, y el inmueble pasar a ser parte del patrimonio de la
sociedad.
En el caso de los proyectos con el Estado, los fines que se persiguen son muy diferentes
tambin. Para l, prima el desarrollo y el bienestar de la comunidad.
Regularmente hacer proyectos de infraestructura que son de muy altas inversiones en
dinero y que comprometen los recursos econmicos de la poblacin por largos perodos,
pagndose su valor muy posiblemente en varias generaciones. Por ejemplo, cuando se
quiere construir una va de penetracin lo que se busca es desarrollar las zonas que son
aledaas a ella y la recuperacin de la inversin la obtiene la sociedad a travs de su
progreso. Para elaborar los estudios de proyectos con el Estado se sigue un proceso de
Concurso o Licitacin Pblica que permite contratar con terceros; luego los recibe y sigue
el proceso de la construccin, una vez se dispongan los recursos econmicos necesarios
que garanticen que ste no quedar inconcluso. Para llegar a la etapa de ejecucin, el
Estado debe cumplir un proceso licitatorio que tiene como fundamento las
especificaciones que se derivan de los estudios.
27
6.1.
6.1.1.
Informacin fsica.
28
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Segn su localizacin fsica en el municipio los lotes son urbanos, periurbanos o rurales.
La parte urbana esta subdividida en diferentes zonas y la parte rural en veredas. Las
zonas se subdividen en franjas de densidad. Las franjas se subdividen en sectores de
obligacin; igualmente los lotes se clasifican segn su estado de legalizacin y rea,
diferencindose dos casos, el primero cuando pertenece a una urbanizacin ya sometida
a normas de urbanismo, ya recibida. registrada e identificada por la autoridad competente
y el segundo cuando son lotes que no han adelantado procesos formales de urbanizacin
o que se han vinculado gradualmente a la malla urbana, los cuales deben ejecutar las
vas, las redes de servicios pblicos domiciliarios, las cesiones de fajas de terreno, la
reserva de reas libres recreativas pblicas, reas o zonas verdes recreativas privadas
comunales y reas de servicios colectivos.
6.1.2.
Informacin jurdica.
Es importante conocer la situacin jurdica del terreno para determinar que actividades
adicionales o trmites deben realizarse.
o
o
o
o
o
6.1.3.
Informacin normativa.
29
El estatuto contiene las normas generales bsicas reguladoras del desarrollo urbano en
aspectos relacionados con la planeacin, los usos del suelo urbano, la zonificacin, la
sectorizacin, el urbanismo, la construccin, la formulacin del sistema vial, la ordenacin
de los terrenos y la ejecucin y control de las obras, todo esto en concordancia con el
Plan de Ordenamiento Territorial.
La aplicacin de los parmetros definidos en estos documentos, depende de la
informacin proporcionada por los aspectos fsicos bsicamente, es decir, la informacin
normativa aplicable al terreno en donde se piensa desarrollar un proyecto inmobiliario
depende de las caractersticas fsicas del mismo y de los parmetros definidos por la
autoridad competente, entre los cuales estn:
o
o
o
Usos del suelo: la autoridad competente define para el terreno, su uso principal y
adems define el o los usos complementarios, usos restringidos, usos compatibles y
usos permitidos.
Vas obligadas y afectaciones por proyectos viales: la autoridad competente define
para el terreno las vas pblicas que se deben construir o que se deben dejar las fajas
de terreno necesarias y en cierto estado, el tamao de todos y cada uno de los
parmetros que definen las secciones de las vas pblicas y privadas, tales como
tamao de separadores, calzada, carriles, andenes, zonas verdes, antejardines, etc.;
Io mismo que las pendientes mnimas y mximas, que permiten realizar el diseo
horizontal y vertical de toda su longitud.
Alineamiento: esta informacin especifica los parmetros que se deben respetar con
respecto a la ubicacin de las construcciones.
Normas de urbanismo: la autoridad competente, define las normas generales que
deben cumplirse en el desarrollo de la urbanizacin del terreno, entendindose como
urbanizacin, la ejecucin de las vas, las redes de servicios pblicos domiciliarios, las
cesiones de fajas de terreno, la reserva de reas libres recreativas pblicas, reas
zonas verdes recreativas privadas comunales y reas de servicios colectivos.
Normas de construccin: se define para el predio, la zona, la franja de densidad y el
sector de obligaciones al que pertenece. El sector de obligaciones, define el ndice de
ocupacin que indica el rea mxima que se puede ocupar y construir en el primer
piso; las exigencias de parqueaderos privados y de visitantes ya que la cantidad de
parqueaderos. depende del tipo y del numero de soluciones a construir, ya sean
viviendas, oficinas, locales, consultorios, bodegas, etc., as como del tamao del rea
construida que se defina para cada uno de los usos del suelo; las obligaciones de
reserva de reas para servicios colectivos, tanto en cuanto referencia del rea lote
como a la de rea construida, zonas verdes privadas, cesin de fajas para zonas
verdes pblicas y los requerimientos de parqueaderos privados y de visitantes. Segn
el tipo de lote, la zona y la franja de densidad, se define el ndice de construccin que
indica el rea mxima que se puede construir al interior del terreno. Igualmente se
definen los castigos o bonificaciones, las normas de parqueo, las normas de seguridad
para peatones y ocupacin de vas, las reas mnimas de vivienda, las afectaciones
por estar o no en corredores de transporte areo o de telecomunicaciones, por estar
en zona declarada patrimonio histrico, rea de influencia de sistemas masivos de
transporte, retiros de proteccin ambiental a ros. quebradas y caos, retiros a
linderos, retiros fachadas, retiros a vas.
30
6.1.4.
Informacin financiera.
Esta informacin comprende lo relacionado con el valor del predio y las condiciones y la
forma de pago del mismo a su propietario, en resumen se tiene lo siguiente:
o
o
o
6.2.
o
o
o
o
Loteo: indicando las subdivisiones del terreno, los usos que se le darn a cada uno y
las reas de los mismos.
Vas: indicando las reas del terreno destinadas a vas, tanto pblicas como privadas,
dimensionando correctamente cada uno de sus componentes, tales como andn, zona
verde, antejardn, calzada, separador, etc.
reas a construir: discriminadas por usos, por tipo de inmuebles, por cantidad, por
ubicacin, etc.
reas libres: discriminadas por usos, por ubicacin, etc.
Especificacin del sistema constructivo a utilizar, niveles bajo el terreno, niveles sobre
el terreno, forma de los inmuebles, etc.
Especificaciones generales de construccin para los inmuebles, para las vas, para las
reas libres, etc.
31
6.3.
La valoracin de todos los egresos relacionados con el proyecto, est compuesta por la
determinacin del aspecto cronolgico y de todos los costos, ya sean directamente
relacionados con la construccin o que estn indirectamente relacionados con la
ejecucin de las obras.
Un esquema tpico para la valoracin de los egresos, tiene en cuenta los siguientes
grupos:
o
o
o
o
o
o
o
o
6.3.1.
Terreno
Se incluyen aqu todos los egresos relacionados con el proceso de adquisicin del terreno
en donde se desarrollar el proyecto inmobiliario, esto incluye entre otros aspectos, los
siguientes:
o
o
o
6.3.2.
Urbanismo
Esto incluye en trminos generales todos los materiales, la mano de obra, el equipo, los
transportes y los acarreos, necesarios para la construccin del urbanismo del proyecto,
repartidos entre las siguientes actividades.
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Amoblamiento urbano.
Arborizacin.
Zonas verdes.
Obras complementarias.
Redes de servicios pblicos domiciliarios
o
Redes de acueducto y alcantarillado.
o
Redes elctricas exteriores.
o
Redes telefnicas.
o
Redes de gas.
Otros no enumerados que sean muy particulares a cada proyecto.
El incremento de los costos de urbanismo en el tiempo.
6.3.3.
Construccin
Esto incluye en trminos generales todos los materiales, la mano de obra, el equipo, los
transportes y acarreos, necesarios para la construccin de las obras civiles del proyecto
que no hacen parte del urbanismo y repartidas entre las siguientes actividades:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Excavaciones y llenos.
Fundaciones y muros de contencin.
Estructura.
Mampostera.
Impermeabilizaciones.
Cubiertas y cielo rasos.
Instalaciones elctricas.
Instalaciones hidrosanitarias.
Puertas y cerraduras.
Revoques y enchapes.
Pisos y zcalos.
Carpintera metlica y de madera.
Pinturas y enlucidos.
Aparatos sanitarios.
Equipos especiales.
Obras exteriores.
Instalaciones provisionales.
Administracin e imprevistos.
Equipo profesional.
Otros no enumerados y que correspondan a caractersticas propias o particulares de
cada proyecto.
El incremento de los costos de construccin en el tiempo.
Como la construccin de los inmuebles se hace con las garantas de ley, por lo tanto,
entre los costos de construccin del proyecto, se incluyen las inversiones realizadas en la
atencin de las posventas, representadas por reparaciones, cambios o reemplazos que
deben hacerse a los inmuebles durante la vigencia de las garantas y de manera que
queden a satisfaccin de sus propietarios; en algunos casos se incluyen posibles gastos
adicionales al costo de las reparaciones, tales como arrendamiento de inmuebles
temporales, acarreos o trasteos, etc.
33
6.3.4.
Indirectos
Los egresos de tipo indirecto, son todos aquellos que no estn relacionados de manera
directa con la construccin del proyecto, pero que son imprescindibles para su ejecucin y
funcionamiento, tales como:
o
o
o
o
o
Pago de derechos.
Cancelacin de gastos legales.
Costo de la administracin transitoria de recursos.
Gastos en publicidad.
Pago de seguros, plizas o garantas.
6.3.4.1.
Derechos
Se incluyen aqu los costos generados por los pagos de los derechos de conexin de
servicios pblicos, correspondientes a las instalaciones de:
o
o
o
o
o
o
o
o
Telfonos.
Energa elctrica.
Acueducto.
Alcantarillado de aguas lluvias.
Alcantarillado de aguas residuales.
Gas domiciliario.
Televisin por suscripcin.
Otros derechos no mencionados que respondan a las caractersticas propias de cada
proyecto.
6.3.4.2.
Gastos legales
Se incluyen aqu los gastos y los honorarios relacionados con la elaboracin y suscripcin
de toda clase de documentos de ndole legal relacionados con la ejecucin del proyecto
tales como:
o
o
o
o
o
o
34
6.3.4.3.
6.3.4.4.
Gastos en publicidad
Los gastos en publicidad, comprenden las erogaciones de dineros relacionadas con los
siguientes rubros:
o
o
o
o
o
o
o
6.3.4.5.
6.3.5.
Escrituracin
Se incluyen aqu los gastos relacionados con el proceso de escrituracin de los inmuebles
a sus compradores finales.
o
o
o
6.3.6.
Honorarios
Involucra todos los egresos por pago de honorarios profesionales, tales como:
o
o
En la mayora de los casos, estos honorarios se puede calcular con base en tarifas
establecidas, ya sea por una entidad del sector pblico, reguladora o por agremiaciones y
cuerpos consultivos del gobierno que determinan estas tarifas; igualmente corresponden a
trabajos que deben ser desarrollados por profesionales especializados en cada rea y
debidamente reconocido por las autoridades que regulan el ejercicio de la actividad propia
del trabajo que se realice.
La descripcin de estos honorarios es la siguiente.
6.3.6.1.
Comprende los trabajos relacionados con los estudios necesarios para la correcta
segura ejecucin de los proyectos inmobiliarios, tales como:
los casos en que se requiera licencia ambiental de acuerdo con la ley. Un estudio de
impacto ambiental sirve para:
Facilitar la toma de decisiones pues permite considerar alternativas ambientalmente
viables del proyecto.
o
Permite comprender de manera integral y con una perspectiva interdisciplinaria las
mltiples interacciones de los procesos biofsicos y sociales.
o
Asegura que todas las consecuencias ambientales - benficas o perjudiciales- sean
reconocidas lo ms temprano posible en el ciclo del proyecto, y que se tengan en
cuenta en la seleccin del sitio, planificacin, diseo, construccin y operacin del
mismo.
o
Mejora
los proyectos a travs de la prevencin minimizacin, mitigacin o
compensacin de efectos adversos y previene sobrecostos y demoras por causas
ambientales.
o
Asegura que asuntos colaterales no se olviden durante la preparacin de los
proyectos (asuntos indgenas, reasentamientos, etc.).
o
Mecanismo para la coordinacin interinstitucional.
o
Mecanismo para tomar en cuenta a los grupos afectados y de organizaciones no
gubernamentales
o
Ms que un requisito formal para obtener autorizacin de un proyecto es el soporte
cientfico y tcnico para propiciar la gestin sostenible de los proyectos, obras o
actividades de desarrollo.
Estudio de suelos: Este estudio permite conocer la viabilidad de ejecutar el proyecto,
desde el punto de vista geotcnico, ya que parte del anlisis del sector en donde se ubica
el terreno, su conformacin geolgica, el anlisis de las diferentes capas del subsuelo, la
capacidad portante, la estabilidad de los terrenos, para emitir los conceptos y las variables
necesarias a tener en cuenta en los diseos de las obras a ejecutar en el proyecto. Su
costo se puede calcular con base en tarifas.
o
6.3.6.2.
Se incluyen aqu los honorarios que se deben cancelar a las personas o empresas
encargadas del diseo y de la construccin del proyecto, tales como:
Honorarios de diseos.
Los honorarios por los diseos necesarios para el desarrollo del proyecto, comprenden los
que hay que cancelar por los siguientes trabajos:
o
38
o
o
o
o
o
Otros diseos: Se involucran aqu los diseos especiales, que no sean tpicos para
todos los proyectos, son estudios desarrollados por profesionales especializados en
cada rea y en algunos casos que as se exija, deben estar debidamente reconocido
por las autoridades que regulan el ejercicio de las actividades o reas dentro de las
cuales se desempean. Entre estos estudios, figuran los de:
o
Diseo interior.
o
Iluminacin interior y exterior.
o
Paisajstico y de arborizacin.
o
Sealizacin.
o
Amoblamiento.
o
Sistemas especiales, tales como:
o
Sistema de aire acondicionado.
o
Sistema de distribucin de gases o lquidos especiales.
o
Sistema de computador central
o
Red de cableado estructurado.
o
Sistema de vigilancia y seguridad.
o
Sistemas de redes contra incendio.
Honorarios de construccin.
Los honorarios relacionados con la construccin del proyecto, comprenden los dineros
cancelados por los siguientes trabajos:
o
39
o
o
o
o
o
Construccin.
Se puede desarrollar bajo varias modalidades de tipos de contratos, como por ejemplo
por administracin delegada, por precio fijo, por precios unitarios, llave en mano, etc.,
todo depende del acuerdo al que se llegue y de las necesidades del proyecto.
Se entiende por construccin la realizacin de los trabajos correspondientes a la
ejecucin de la obra de acuerdo con el proyecto arquitectnico, estudios de ingeniera
especificaciones y planos tcnicos y todos los diseos pertinentes.
La obligacin del constructor comprende:
o
Direccin tcnica de la construccin.
o
Explicacin de los planos a los operarios y subcontratistas.
o
Compra de materiales, herramientas y alquiler de equipo.
o
Celebracin de subcontratos.
o
Consecucin, seleccin, direccin y pago del personal de la obra.
o
Rendicin peridica de cuentas.
o
Cumplimiento de todas aquellas actividades necesarias para la completa
terminacin de los trabajos, incluyendo obligaciones fiscales y parafiscales.
Interventora.
Se entiende como el servicio prestado por un profesional especializado para el control
de la ejecucin de los proyectos, control sobre la parte administrativa y sobre la parte
tcnica.
40
6.3.6.3.
Otros honorarios
Los honorarios incluidos aqu, pueden ser calculados con base en tarifas establecidas, o
puede ser un costo fijo, en la mayora de las veces se liquidan como un porcentaje sobre
las ventas.
Gerencia.
La gerencia, consiste en la gestin de direccin, administracin y control de los intereses
de una persona o grupo de persona para la iniciacin y el desarrollo de un proyecto
inmobiliario.
La labor de gerencia de un proyecto inmobiliario involucra aspectos de ndole
administrativa, legal, tica, comercial y financiera, de conformidad con las polticas y
acuerdos entre los propietarios.
El desarrollo de este tipo de trabajo, incluye adems de los honorarios pactados, la
cancelacin de gastos reembolsables como:
o
o
o
o
o
o
Promocin.
La promocin es la gestin de un agente inmobiliario por medio de la cual se obtiene un
consenso de voluntades para la realizacin de un proyecto inmobiliario.
Durante el proceso de promocin es necesario conjugar cuatro aspectos indispensables
para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, factibilidad de mercado, econmica,
financiera y tcnica.
Ventas:
En el proceso de comercializacin de los proyectos, existen dos actividades totalmente
independientes y que incluyen cada una, actividades claramente definidas, a saber:
o
6.3.7.
Impuestos
Se incluyen aqu los costos relacionados con la cancelacin de los impuestos en que se
incurre al desarrollar todo proyecto inmobiliario, algunos estn relacionados con la
construccin directamente y otros son generados por el desarrollo del objeto social de la
sociedad a cargo del proyecto, entre los impuestos figuran los siguientes:
o
o
o
o
o
o
o
o
Impuesto de construccin.
Impuesto de nomenclatura
Impuesto de alineamiento.
Impuesto de timbre en los contratos y documentos sujetos a l.
impuesto predial correspondiente al terreno inmuebles que en l han sido construidos.
Tasa de aseo.
Industria y comercio.
Impuesto sobre la renta.
6.3.8.
Costos financieros
Corresponde a los dineros que se deben cancelar por el costo de los dineros otorgado
como crditos o prstamos, para el desarrollo del proyecto. Estos crditos pueden ser
contratados con entidades financieras tales como:
o
o
o
o
Bancos.
Compaas de Financiamiento Comercial
Compaas de Leasing.
Corporaciones Financieras.
Tambin se incluyen los costos de los crditos extra bancarios o que no estn suscrito:
con alguna de las anteriormente mencionadas, tales como:
o
o
o
o
Proveedores.
Contratistas.
Asesores.
Accionistas.
Se pueden incluir tambin los descuentos financieros en las ventas, las recuperaciones
financieras representadas por la colocacin de excedentes de liquidez o por el cobro de
intereses por cambios en formas de pago.
Los costos financieros son una resultante del esquema de trabajo que se plantee para el
desarrollo de cada proyecto en particular, depende de las polticas de financiacin que se
diseen para el proyecto.
6.4.
En los proyectos inmobiliarios, el rubro de los ingresos est compuesto por los dineros
recibidos por las ventas de los inmuebles, as que para la proyeccin de la entrada de
42
Determinacin de todas las reas que se pueden vender, discriminadas por usos, por
tipo de inmuebles, por cantidad, por ubicacin, por tamao, especificaciones
generales de lo que se vender, etc.
Presupuestos de ventas, indicando para cada perodo la velocidad de ventas, los
incrementos en los precios de venta, el esquema de financiacin de las ventas, las
formas de pago de las ventas, etapas, distribucin de las ventas, polticas de
descuentos, etc.
Tasas a utilizar en el desarrollo de las ventas, tasas de variacin de los precios de
venta por cierto numero de unidades vendidas o por el transcurso de cierto nmero de
das o por el desarrollo de cualquier otro tipo de variable que a bien se tenga en
cuenta.
Para una correcta determinacin del monto de los ingresos a recibir y su ubicacin a lo
largo de la vida del proyecto o sea la fecha en que se espera que se presenten, se deben
definir una serie de aspectos, entre los que figuran los siguientes:
o
Forma en que se espera que los compradores de los inmuebles cancelen el valor de
compra de cada uno, indicando la forma de pago de la parte que se considera corno
cuota inicial o directamente cancelada por el comprador; y la forma de pago de la
parte que se considera como financiacin que es cancelada por el comprador de
manera indirecta a travs de una entidad del sector financiero.
La magnitud y la fecha en que los dueos del proyecto o sus inversionistas, deben o
se espera que aporten las sumas de dinero necesarias para la operacin del proyecto.
6.5.
43
ANTERIOR
Act. N
1
Inicio
Act. N
Ninguna
POSTERIOR
Act. N
2
Solicitud de alineamiento
3
4
5
Solicitud de alineamiento
Inicio
Expedicin de alineamientos
Inicio
Expedicin de normas
Inicio
Expedicin
disponibilidad
acueducto y alcantarillado
Inicio
Expedicin de alineamientos
Solicitud de alineamiento
10
Anteproyecto urbano
Expedicin de normas
Expedicin
disponibilidad
acueducto y alcantarillado
de
11
Anteproyecto arquitectnico
10
Anteproyecto urbano
11
Anteproyecto arquitectnico
10
Anteproyecto urbano
17
20
10
23
10
Anteproyecto urbano
Expedicin de alineamientos
12
Consulta a planeacin
Expedicin de normas
8
9
Expedicin
disponibilidad
de
acueducto y alcantarillado
Expedicin disponibilidad de energa
Expedicin de alineamientos
12
Consulta a planeacin
Expedicin de normas
10
Anteproyecto urbano
13
Diseo urbano
11
Anteproyecto arquitectnico
17
11
12
Anteproyecto arquitectnico
Consulta a planeacin
20
23
26
29
32
Diseo de pavimentos
35
36
Diseo arquitectnico
44
Estudio de suelos
51
13
Diseo urbano
12
Consulta a planeacin
14
14
13
Diseo urbano
15
44
de
ACTIVIDAD
Act. N
15
ANTERIOR
POSTERIOR
Act. N
Aprobacin diseo urbano
14
Act. N
Radicacin diseo urbano
16
Cancelar alineamientos
18
21
24
27
30
33
16
Cancelar alineamientos
15
17
Expedicin
disponibilidad
acueducto y alcantarillado
12
Consulta a planeacin
18
15
17
18
19
20
8
12
Consulta a planeacin
21
15
20
21
22
Expedicin
disponibilidad
acueducto y alcantarillado
23
9
12
Consulta a planeacin
24
15
23
24
25
de
de
44
Estudio de suelos
53
62
Construccin
49
Presupuesto de urbanismo
18
19
49
Presupuesto de urbanismo
63
22
22
49
Presupuesto de urbanismo
64
24
25
27
49
Presupuesto de urbanismo
65
26
12
Consulta a planeacin
27
27
15
28
Presupuesto de urbanismo
25
26
28
27
49
66
29
12
Consulta a planeacin
30
30
15
31
29
45
ACTIVIDAD
ANTERIOR
Act. N
31
POSTERIOR
Act. N
Aprobacin diseo geomtrico de
vas
30
Act. N
Radicacin diseo geomtrico de
vas
49
Presupuesto de urbanismo
67
32
Diseo de pavimentos
12
Consulta a planeacin
33
33
15
49
Presupuesto de urbanismo
32
Diseo de pavimentos
67
33
49
Presupuesto de urbanismo
67
37
Radicacin
arquitectnico
41
Radicacin
reglamento
37
Radicacin
arquitectnico
41
Radicacin
reglamento
34
35
36
37
38
12
Diseo arquitectnico
Radicacin
arquitectnico
12
del
proyecto
39
Cancelacin
construccin
40
41
42
Radicacin
reglamento
de
de
impuestos
planos
de
para
Consulta a planeacin
Consulta a planeacin
del
de
proyecto
planos
del
de
para
proyecto
planos
para
35
38
36
Diseo arquitectnico
41
Radicacin
reglamento
de
37
Radicacin
arquitectnico
39
Cancelacin
construccin
de
48
Detalles arquitectnicos
del
proyecto
planos
impuestos
50
Presupuesto de edificacin
para
de
38
40
39
Cancelacin
construccin
42
46
53
de
impuestos
de
60
Convenios de medianera
61
Acta de vecindad
62
Construccin
42
43
Cesin de fajas
para
56
Elaboracin de reglamento
75
Termina
45
Diseo estructural
35
36
Diseo arquitectnico
37
Radicacin
arquitectnico
40
41
Radicacin
reglamento
del
de
proyecto
planos
43
Cesin de fajas
42
44
Estudio de suelos
12
Consulta a planeacin
15
45
Diseo estructural
44
Estudio de suelos
50
Presupuesto de edificacin
46
40
47
46
ACTIVIDAD
Act. N
47
ANTERIOR
Act. N
48
Detalles arquitectnicos
49
Presupuesto de urbanismo
46
38
Presupuesto de edificacin
49
Presupuesto de urbanismo
68
69
Entrega
zonas
comunes
a
copropiedad
Entrega zonas comunes al municipio
50
Presupuesto de edificacin
16
Cancelar alineamientos
53
19
62
Construccin
22
25
28
31
34
50
POSTERIOR
Act. N
47
38
53
45
Diseo estructural
62
Construccin
48
Detalles arquitectnicos
51
12
Consulta a planeacin
52
52
51
53
53
54
Aprobacin crdito
15
40
49
Presupuesto de urbanismo
50
Presupuesto de edificacin
52
53
56
Elaboracin de reglamento
54
Aprobacin crdito
55
Legalizacin crdito
62
Construccin
Registro reglamento
55
Legalizacin crdito
54
Aprobacin crdito
58
73
Subrogaciones
56
Elaboracin de reglamento
42
57
Protocolizacin reglamento
52
57
Protocolizacin reglamento
56
Elaboracin de reglamento
58
Registro reglamento
58
Registro reglamento
55
Legalizacin crdito
59
Permiso ventas
57
Protocolizacin reglamento
70
73
Subrogaciones
59
Permiso ventas
58
Registro reglamento
74
Subrogaciones
60
Convenios de medianera
40
62
Construccin
61
Acta de vecindad
41
63
Construccin
62
Construccin
15
63
40
64
49
Presupuesto de urbanismo
65
50
Presupuesto de edificacin
66
54
Aprobacin crdito
67
60
Convenios de medianera
61
Acta de vecindad
47
ACTIVIDAD
ANTERIOR
Act. N
63
64
65
POSTERIOR
Act. N
Acta de recibo de acueducto
Acta de recibo de alcantarillado
Acta de recibo de energa
Act. N
19
62
Construccin
22
62
Construccin
25
62
Construccin
Aprobacin de redes telefnicas
66
28
62
Construccin
67
31
34
72
Licencia definitiva
72
Licencia definitiva
72
Licencia definitiva
72
Licencia definitiva
72
Licencia definitiva
62
Construccin
47
72
Licencia definitiva
48
73
Licencia definitiva
58
Registro reglamento
71
62
Construccin
68
Entrega
zonas
copropiedad
69
70
comunes
71
70
73
Licencia definitiva
72
Licencia definitiva
63
75
Termina
64
65
66
67
68
Entrega
zonas
comunes
a
copropiedad
Entrega zonas comunes al municipio
74
Cancelacin
extensin
75
Termina
69
73
Subrogaciones
74
Cancelacin
extensin
75
Termina
6.6.
hipoteca
de
mayor
71
55
Legalizacin crdito
58
Registro reglamento
59
Permiso ventas
62
Construccin
73
Subrogaciones
43
Cesin de fajas
72
Licencia definitiva
74
Cancelacin
extensin
hipoteca
hipoteca
de
mayor
Ninguna
de
mayor
48
TIPO D: 85 m2 (3 Alc.+
12 Serv.+Estudio+Hall+Balcn)
TIPO D': 89,9 m2 (3 Alc.+
12 Serv.+Estudio+Hall+Balcn+Patio)
TIPO E: 77,5 m2 (3 Alc.+
12 Serv.+Hall+Balcn)
TIPO E': 82,4 m2 (3 Alc.+
12 Serv.+Hall+Balcn+Patio)
Alc.
Alc.
Alc.
26-May-05
FECHA INFORME
Alc.
01-Abr-05
RESUMEN DE COSTOS
LOTE
COSTO DIRECTO
TOTAL
PORCENT
MILES $
MILES $
INCIDENC
UNID
2.049.991
8,47%
APARTAMENTOS Y COMERCIO
8.542
0
0
0
0,00%
63.000
0
63.000
0,26%
0,00%
0,26%
262
13.708.483
1.444.479
15.152.962
56,66%
5,97%
0,00%
0,00%
62,63%
82.356
17.400
9.280
22.272
25.317
118.899
126.680
485.334
2,01%
66.359
287.746
0
0
0
142.751
24.223
0
185.505
244.928
50.005
0
0
590.000
389.999
1.981.516
2.022
BALCONES
8.256
5,72%
5.770
2,89%
1,90%
0,94%
0,00%
21.117.618
24.195.012
87,28%
100,00%
87.990
100.813
3.077.394
12,72%
12.822
IMPORRENTA
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS
1.138.636
1.938.758
4,71%
92.100
80.705
83.172
100.100
88.705
91.172
99.854
105.610
91.043
96.799
10.157.288
3.379
597,70
2.019.683
6.868
179
82
27.501
0
200,34
597,70
597,70
498,5
Abr-05
7
16
11,0
2
240
2,7
1.375.872
106.809
48.832
0
13.708.483
Oct-05
Jul-06
% ANUAL
MESES
UNIDADES
UNIDADES
2
VR. UNIT.
1.174,75
2.000
250
1.600
14.000
8.000
Jun-05
VENTAS
(%)
40%
7
16
0,70%
Jun-05
VR.TOTAL
20.913.487
351.000
128.000
96.000
0
1.920.000
23.408.487
Y
M2
PARQUE CUBIERTO
MAQUINAS Y TANQUES
ZONAS COMUNES
AREA TOTAL
TOTAL COSTO DIREC. EN MES:
MES DE INICIO DE LA CONSTRUCCION
MES EN QUE TERMINA LA OBRA
%ANUAL DE INCREMENTO DE COSTOS
DUR. PROYECTO LUEGO FIN CONSTR.
NUMERO DE UNIDADES HABIT.
NUMERO DE ETAPAS
M2
M2
APTO
M2
UN
m2
m2
un
un
un
un
CANT
17.802,5
175,5
512
60
0
240
PREVEN.
(%)
60%
1
6
May-05
Ago-06
24.195.012
0
1
3
5
7
9
11
%
%
%
%
%
%
%
%
SUMA
FINANCIACION
% INTERES ANUAL CREDITO CONSTRUCTOR:
% CORRECION MONETARIA ANUAL:
MES INICIO DESEMBOLSOS
MES FINAL DESEMBOLSOS
MES INICIO SUBROGACIONES
MES FIN SUBROGACIONES
TOTAL SUBROGACIONES
DESEMBOLSOS
60,00
0,00
6,67
6,67
6,67
6,67
6,67
6,67
100,00
12,5
8,0
9
17
17
19
Ene-06
Sep-06
Sep-06
Nov-06
14.516.808
14.056.946
LOTE
MES
AREA M2
VALOR LOTE
CUOTAS EN MES #
INTERESES SALDO
205,00
2.049.991
%
%
%
%
%
16,67
16,67
16,67
16,67
33,33
341.665
341.665
341.665
341.665
683.330
0,00 mensual
APORTES CAPITAL
CAPITAL SOCIEDAD
107.854
113.610
99.043
104.799
49
VR/M2
10.000
7
8
9
10
12
8,01%
CON PARQ.
93.522
97.633
VR.TOTAL
597,70
FORMA DE PAGO
698.098
459.862
226.855
0
1.384.815
SIN PARQ.
85.522
89.633
VR. UNIT.
16.994
CREDITO UPAC
AL NEGOCIO
CUOTA MES
CUOTA MES
CUOTA MES
CUOTA MES
CUOTA MES
CUOTA MES
UTILIDAD
DESCRIPCIN
Valor apto. 72,8 m2
VENTAS
PLAN DE VENTAS: PRECIOS EN MES
DESCRIPCION
APARTAMENTOS
COMERCIO
TERRAZAS
UTIL
PARQUEDERO LNEA
PARQUEDERO SENCILLO
TOTAL VENTAS MES:
0,27%
1,19%
0,00%
0,00%
0,00%
0,59%
0,10%
0,00%
0,77%
1,01%
0,21%
0,00%
0,00%
2,44%
1,61%
8,19%
FIJO
CANT
M2
63.137 ######
0,00%
0,00%
0,34%
0,00%
0,00%
0,34%
0,07%
0,04%
0,09%
0,10%
0,49%
0,00%
0,00%
0,52%
83.130
0
AREA PTO
TERRAZAS
UN
100,00
VALOR:
200.000
MES
100%
02-May-05
200.000
MES
MES
9
12
0%
0%
100%
05-Ene-06
08-Abr-06
0
0
CONCLUSIONES
No solamente son las empresas grandes y slidas financieramente las que se deben
tomarse el trabajo de evaluar financieramente sus proyecto, sino que cada vez ms
los pequeos empresarios o grupos de personas que quieren invertir en el sector
inmobiliario deben asesorarse de profesionales que sepan elaborar factibilidades para
no poner en riesgo el capital de inversin. Pues si se toman decisiones de inversin
simplemente por olfato y sin tener analizadas todas las variables que hacen parte de
un proyecto inmobiliario, podran no obtenerse los resultados de rentabilidad
esperados. Se brinda entonces con este trabajo, una herramienta bsica para aquel
que quiera conocer y adentrarse en el negocio inmobiliario, con la cual podr
estructurar y elaborar evaluaciones financieras.
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BIBLIOGRAFIA:
RUSSI NAVARRETE, Gustavo Adolfo. Primera edicin. Medelln, Gustavo A. Russi N.,
1998.160p.
VALENCIA V., Maria Amparo et al. Gerencia inmobiliaria. Tesis de grado. Universidad
EAFIT. 1996. 178 p.
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