INTRODUCCION

LA PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO

DEFINICIN:
El trmino propiedad proviene del vocablo latino propietas, derivado, a su vez,
de proprium, o sea, lo que pertenece a una persona o es propia de ella,
locucin que viene de la raz prope, que significa cerca, con lo que quiere
anotar cierta unidad o adherencias no fsicas sino moral de las cosas o la
persona.
Los romanos carecieron, en las etapas iniciales de su historia jurdica, de la
palabra adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de propiedad.
Durante la poca de Cicern se utiliz el vocablo mancipium, a fin de designar
la propiedad romana y, posteriormente, los trminos dominium,dominium
legitimum y propietas fueron usados en igual sentido. La propiedad, que no era
legitimada por el derecho civil, se expresaba con los vocablos in boni esse o in
bonis haberes. De all surgi la denominacindominium bonitarium, opuesta
al dominium quiritarium que haca referencia a la propiedad amparada por el
derecho civil.
De los conceptos anteriores, se desprende la decisin que, en forma explcita,
hace la doctrina romanista de la propiedad reconocida por el derecho civil,
denominada dominio quiritario y de la propiedad permitida por el derecho
pretoriano, llamada dominio o propiedad bonitaria.
La propiedad es definida por Accaras, como aquello en virtud de lo cual las
ventajas que puede procurar una cosa corporal son atribuidas totalmente a una
persona determinada.
Girard la concibe como el derecho real por excelencia, el ms conocido y
antiguo de lodos los derechos reales o el dominio completo o exclusivo que
ejerce una persona sobre una cosa corporal (plena in res potestas).
Por lo tanto:
a) La propiedad es el seoro ms general que existe sobre la cosa.
b) La propiedad procura ventajas a su titular, quien, no slo usa y goza la
cosa, sino que abusa y dispone de ella a voluntad, por estar sometida,
exclusivamente, a su poder.

c) EI seoro no requiere que el titular del derecho est en contacto

inmediato y permanente con la cosa, sino que es suficiente la posibilidad
de ejercerlo libremente, con lo cual dicho derecho conserva toda su
plenitud.
d) El derecho de propiedad se ejerce sobre una cosa corprea o tangible.
No tiene validez en relacin con las cosas incorporales, pues stas no
pueden entregarse, poseerse o constituir dominio. Slo son susceptibles
de cuasi-posesin, cuasi-tradition y cuasi dominio, aun cuando ellas
forman parte del patrimonio.
Sin embargo, el derecho justinianeo permiti la propiedad, tambin de
las cosas incorporales, en razn, justamente, de su susceptibilidad de
cuasi-posesin o cuasi-tradition, los cuales eran medios de trasmisin de
derechos.
e) La propiedad es un derecho. Esto significa, que al titular del derecho de
propiedad le asiste un ttulo jurdico. Este es el fenmeno concreto en el
cual descansa y se legitima el derecho y el cual invoca el titular cuando,
por perturbacin o despojo, se le lesiona en su derecho.
f) La propiedad es el derecho real por excelencia. Es un vnculo directo
entre el sujeto y el objeto. Se ejercita sin consideracin a personas
determinadas. La sociedad debe respetar el ejercicio legtimo de ese
derecho, por lo que todos los miembros de la sociedad, sin excepcin,
estn obligados a abstenerse de perturbarlo. Es considerado el derecho
real porexcelencia por cuanto todos los dems derechos reales se
subordinan a l.
g) La propiedad es, de los derechos reales, el ms antiguo y conocido.
h) EI derecho de propiedad se defiende, con la actio reivindicatio (accin
reivindicatoria) o accin real, que permite al propietario perseguir y exigir
la cosa, de manos de quien se encuentre.
Finalmente, se podra definir la propiedad como el derecho real de usar, gozar
y disponer de las cosas, de las cuales se es propietario, sujeto a las
restricciones impuestas por la ley y defendible por la accin reivindicatoria.
EVOLUCIN HISTRICA:
En los primeros tiempos de Roma la nica propiedad conocida era la propiedad
quiritaria que se le denominaba dominium ex iure quiritium, por estar
sancionada por el derecho civil, requirindose para ser propietario:

1) Que se tratara de una cosa mancipi;

2) Que el propietario fuera ciudadano romano; y,
3) Que el dominio se hubiera adquirido por mancipatio o por in iure
cessio.
Pero, en una poca indeterminada se opera una evolucin en el rgimen de la
propiedad. En efecto, en la poca anterior la tradicin, o sea la entrega de la
cosa, de manos del propietario a un tercero, no importaba la traslacin de la
propiedad; pues, el adquirente slo reciba la posesin de la cosa y el
enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa hasta tanto aquella
adquiriese por usucapin; para lo cual era necesario, que hubiera estado
poseyendo esa cosa durante un ao si se trataba de una cosa mueble o
durante dos aos si se trataba de un inmueble; pero, mientras transcurra ese
lapso ocurra lo siguiente:
a) Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa; y,
b) Que el comprador era slo propietario bonitario, reconocido por el
derecho natural.
Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando
prerrogativas para beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de
propiedad confera a su titular; y as le concedi:
1) La llamada accin publiciana, para cuando el propietario quiritario le
arrebatara la posesin de la cosa trasmitida pudiera recuperarla
ejerciendo esta accin, que es parecida en sus efectos a la accin
reivindicatoria concedida por el derecho civil al propietario quiritario.
2) La exceptio doli, pues como los frutos de la cosa pertenecan al
propietario bonitario, puede oponer esta excepcin al enajenante en
caso de que ste pretenda la propiedad de estos frutos.
3) La exceptio rei venditae ettraditae, para el caso en que el vendedor
pretenda, haciendo valer su ttulo que le otorga el derecho civil, ejercer
la accin reivindicatoria; en cuyo caso, el adquirente, puede oponerle
esta excepcin, paralizando as la accin reivindicatoria del propietario
quiritario.
EI rgimen de la propiedad bonitaria al principio se aplic slo a las cosas
mancipi, pero luego el pretor la concedi en numerosas ocasiones en que el
derecho quiritario negaba a ciertas personas el dominio quiritario no obstante lo
equitativo de sus pretensiones; citndose entre estos casos el del bonorum

possessor, o sea el heredero segn el derecho pretoriano, que tiene los bienes
obtenidos inbonis en tanto que el heredero segn el derecho civil, los tiene
segn el derecho quiritario; y, segundo el bonorum emptor, o sea el
comprador del patrimonio de un insolvente, que adquiere este patrimonio in
bonis, en tanto que el insolvente conserva el dominio segn el derecho
quiritario.
LIMITACIONES A LA PROPIEDAD:
Se seal al definir la propiedad, que el propietario est sujeto a ciertas y
determinadas restricciones. Algunas de estas limitaciones se especificaron por
razn de la moralidad o del inters pblico; otras por la vecindad y, finalmente,
por la copropiedad, el condominio o la propiedad mltiple.
ALVARO DORS, en su obra Elementos de Derecho Privado Romano, se
refiere a ella, en forma explcita, cuando dice: Limitaciones por inters pblico
o moralidad:
a) Paso obligado por una finca privada cuando la va pblica contigua se ha
hecho intransitable, o para dar acceso a un ro pblico, o para hacer
posible el uso pblico de sus orillas. As tambin deben de reparar la va
pblica contigua;
b) Prohibicin de enterrar, incinerar, o inhumar en fundos que se hallan
dentro de la ciudad;
c) Prohibicin de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos y, sobre
todo en Constantinopla, en poca tarda, el deber de mantener y
construir en determinada forma urbanstica;
d) En la legislacin tarda deben de tolerar que otra persona explote una
mina por ella descubierta mediante la indemnizacin para el propietario
del fundo consistente en 10% del rendimiento (otro 10% es para el
fisco);
e) Expropiaciones forzosas para facilitar las obras pblicas, mediando o no
indemnizacin; un sistema general de expropiacin forzosa no existe en
el derecho romano en virtud del imperium ms que de unos principios
jurdicos; en provincias, el principio de que todo el suelo es propiedad
del pueblo o del Cesar permita la expropiacin sin ninguna violencia
jurdica.

f) Por exigencias morales. Por exigencias morales la propiedad se ver

limitada en favor de los esclavos. Los propietarios que entregaban sus
esclavos a las fieras sin previo permiso del magistrado, los que
abandonaban a los esclavos viejos y enfermos, los que maltrataban sin
motivos justificados, como poda ser el castigo de un crimen por ellos
cometido, tales propietarios podan ser expropiados por el imperio del
magistrado que proceda a la venta forzosa de los mismos consistiendo
la indemnizacin en el precio. Estas limitaciones aparecieron como
limitaciones morales al derecho del propietario, pero acabaron por
convertirse en verdaderas limitaciones jurdicas.
JUSTINIANO concibe estas limitaciones como impuestas por el inters
pblico.
LIMITACIONES POR VECINDAD:
En la Ley de las XII Tablas, se estableci un conjunto de normas limitativas a
fin de evitar o impedir los posibles problemas que podan surgir entre los
particulares propietarios de fundos vecinos. Por esta razn, la propiedad por
vecindad, se restringi de acuerdo a las consideraciones siguientes:
a) El propietario de un fundo deba dejar entre el suyo y del vecino un
espacio libre de dos pies y medio, en caso de edificio y de cinco pies, si
se trataba de fundo para cultivo. Mediante la utilizacin de la actio finium
regundorum, podan solicitar la determinacin de los lmites, para facilitar
as la circulacin de personas y animales.
b) EI propietario estaba obligado a aceptar los salientes de la pared del
vecino, orientados hacia su casa o su fundo, siempre que las mismas no
excedieran de medio pie.
c) El propietario que efectuara obras, que desviaran el curso natural de las
aguas, poda ser obligado a destruirlas, mediante la utilizacin que el
vecino afectado haca de la actio aquae pluviae arcendae.
d) AI vecino se le permita cortar las ramas y talar los rboles de otro, si se
proyectaban sobre su edificio. Si aqul se opona, el interesado estaba
autorizado a utilizar el interdictum de arboribus caedendis.
e) Se prohiban aquellas construcciones que obscurecan las del vecino.
Para ello se poda ejercer la actio nevi operis.

f) En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina al del

propietario de ste, se ejerca la cautio damni infecti o caucin por dao
no efectuado, o sea, los que el edificio podra ocasionar en caso de
derrumbamiento, si el propietario se negaba a repararlo. Para requerir la
caucin, era suficiente la simple posibilidad de amenaza de ruina. Esta
limitacin fue obra del derecho pretoriano y surgi como una imposicin
del pretor.
g) Un propietario tena la facultad de impedir que el vecino se introdujera
en su propiedad contra su voluntad. Se le autorizaba al vecino la
penetracin en la misma, en das alternativos a los fines de recoger los
frutos o bellotas de sus propias plantas. En caso de negativa, poda
hacer valer sus derechos mediante el interdictum de glade-Iegenda.
MODOS ORIGINARIOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Se entiende por adquisicin de la propiedad el modo de convertirse en
propietario de una cosa conforme al derecho.
La adquisicin de la propiedad puede tener lugar de las siguientes Formas:
1) En forma originaria o derivada
La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de una cosa que
no perteneca a nadie, sin que haya trasmisin de propiedad de un
propietario anterior al adquirente. Ejemplo, lo que ocurre en la
ocupacin.
En tanto que constituye un modo de adquisicin derivado cuando se
produce por transmisin de la propiedad, que hace al adquirente, el
anterior propietario.
El inters prctico de esta distincin radica en que el adquirente
derivado sufre las cargas reales, servidumbres e hipotecas, que el
propietario anterior hubiera constituido sobre su cosa. En tanto que, el
adquirente originario, adquiere la cosa libre de toda carga o gravamen.
2) Adquisicin a ttulo universal y a ttulo particular
La adquisicin a ttulo universal es la que haca adquirir un patrimonio
ntegramente o una parte alcuota de l; por ejemplo, la sucesin por
parte del heredero; la adrogacin, por parte del adrogante.

La adquisicin a ttulo particular, es la que hace entrar en el patrimonio

del adquirente una cosa determinada o un conjunto de cosas
determinadas.
El inters prctico de esta distincin radica, en que el adquirente a ttulo
universal est obligado al pago de las deudas de la persona a quien
sucede; en tanto que, el adquirente a ttulo particular, no est obligado a
pagar esas deudas.
La adquisicin a ttulo universal es tambin llamada adquisicin mortis
causa, en cambio la adquisicin a ttulo particular es llamada tambin
inter vivos.
3) Del derecho civil y del derecho de gentes
Adquisiciones del derecho civil, eran los modos de adquirir establecidos
por el derecho civil romano, tales eran: la mancipatio, la in iure cessio, la
usucapio, la adiudicatio y la lex.
Adquisiciones del derecho de gentes, eran los modos de adquirir
establecidos por este derecho, entre los cuales se pueden mencionar: la
ocupacin, la tradicin, la prescripcin, etc.
El inters prctico de la distincin de estas dos maneras de adquirir
radica, en que las adquisiciones del derecho civil no podan emplearse
sino por las personas que tuvieran el ius commercium; en cambio las del
derecho de gentes podan emplearse por los peregrinos.
4) Convencionales y No Convencionales
Las adquisiciones convencionales, son aquellas que resultaban de un
acuerdo de voluntades entre el enajenante y el adquirente, como ocurra
por ejemplo: en la mancipatio, en la in iurecessio, en la tradicin.
Las adquisiciones no convencionales, eran las que no implicaban ningn
acuerdo de voluntades, como ocurra por ejemplo: en la ocupacin, en la
usucapin, en la adjudicacin y en la ley.
OCCUPATIO
La occupatio u ocupacin, era un modo de adquirir la propiedad del derecho
de gentes, y consiste en tomar posesin de una cosa que no pertenece a
nadie, de una res nullius. La adquisicin de la posesin y de la propiedad son
concomitantes.
Los requisitos para que tenga lugar la ocupacin son los siguientes:
a) Que el sujeto sea capaz
b) Que tome posesin de la cosa
c) Que la cosa no pertenezca a nadie.

Pueden ser adquiridas por ocupacin:

1) Las cosas que no han pertenecido nunca a nadie, por ejemplo: la caza y
la pesca.
2) Las res derelictae, o sea, aquellas cosas que han sido abandonadas por
su dueo, con la intencin de no seguir siendo propietario de ellas.
3) Los animales salvajes, los peces y las aves, que pasan a ser propiedad
del primer ocupante, as sean tomados en fundo propio o en fundo
ajeno; pero el propietario del fundo ajeno puede impedir al cazador o al
pescador entrar en su fundo, y si este viola esa prohibicin puede ser
perseguido por la accin de injuria.
4) Las cosas tomadas al enemigo. Las cosas muebles y los cautivos,
tomados individualmente por un soldado, le pertenecan por ocupacin;
pero, el botn tomado colectivamente por la armada o los enemigos
rendidos al ejrcito o a la escuadra romana, pertenecan al Estado. Igual
ocurra con los inmuebles situados en los territorios conquistados que no
pueden ser objeto de ocupacin individual, y por tanto pertenecan al
estado romano.
5) Las piedras preciosas, las perlas y otras cosas que se hallen sobre las
riberas, pertenecen al descubridor, que es su primer ocupante.
6) La isla nacida en el mar, aunque rara, pertenece al primer ocupante.
ACCESSIO
Hay accessio o accesin cuando una cosa se adhiere a otra por obra natural
o artificial para integrarse ambas en un solo cuerpo. EI dueo de la cosa
principal se hace dueo de la cosa accesoria.
Si la unin puede deshacerse conservando la cosa accesoria su originaria
individualidad, determina slo una adquisicin resoluble, pues al dueo de la
cosa accesoria se le concede la actio adexhibendum, para reclamar luego su
cosa por la reivindicatio.
En cambio, la unin orgnica, slida y duradera, lleva aparejada una
adquisicin irrevocable. Esto no significa que el propietario de la cosa accesoria
no deba ser indemnizado; pero, para esto hay que ver si la conjuncin ha sido
hecha por el propietario de la cosa principal o por el propietario de la cosa
accesoria.
Si lo hizo el propietario de la cosa accesoria, ha obrado de buena fe y tiene la
posesin del todo, puede oponer la exceptio doli a la rei vindicatio entablada

por el propietario de la cosa principal. Si lo hizo el propietario de la cosa

principal, el propietario de la cosa accesoria tiene la exceptio doli, si es l quien
posee el todo; y una accin in factum, si la posesin del todo la tiene el
propietario de la cosa principal.
La accesin presupone la adherencia verdadera de una cosa ajena a una cosa
propia, distinguiendo los romanistas tres clases:
1) Accesin de una cosa mueble a otra cosa mueble
Lo que tiene lugar en los siguientes casos:
a) Ferruminatio, que es la unin inmediata de dos objetos del
mismo metal. EI dueo de la cosa principal se hace propietario de
la cosa accesoria, as por ejemplo: el dueo de la estatua se hace
propietario del brazo adherido a la misma. Distinta de esta
situacin es la ad plumbatio, o sea la unin de objetos metlicos
o no, de igual o diferente especie, mediante un tercer elemento,
plomo o estao. Como esta unin puede deshacerse sin
detrimento de las cosas, no da lugar a adquisicin depropiedad;
por lo que, luego de ejercida la accin ad exhibendum para
obtener la separacin, se entabla la actio rei vindicatio.
b) Textura. Segn el derecho justinianeo, accede a la tela ajena los
hilos que se le incorporan por bordados o entretejidos.
En la poca clsica, la textura no otorga una adquisicin definitiva
de los hilos; y el dueo de stos, tena la accin ad exhibendum,
segn opinaba el jurista Ulpiano.
c) Tintura. EI colorante accede al pao, por lo tanto el propietario
del pao se hace propietario de la nueva especie, del pao
teido.
d) Escritura. Lo escrito sobre pergamino u otro objeto ajeno accede
a ste, pues lo principal es la materia y no lo escrito sobre ella,
aun cuando sea una obra literaria, jurdica, o de otra naturaleza.
e) Pintura. La pintura accede a la tabla, segn opinin del jurista
Paulo; en tanto que segn el jurista Gayo, es la tabla la que
accede a la pintura. Esta opinin de Gayo fue acogida por
Justiniano, quien deca que sera ridculo considerar accesoria la
obra de un gran artista.
EI diferente tratamiento otorgado por los juristas a la obra literaria
y a la obra pictrica se encuentra en que la primera no se

unimisma con la materia (pergamino, papiro, etc.), en que se

plasma grficamente, mientras que la segunda se adhiere a la
materia (tabla,lienzo, etc.), para existir en ella y con ella.
1) Accesin de mueble a inmueble.
Pertenece al suelo todo lo que se une a I. Tal principio origina la
accesin en los siguientes casos:
a) Siembra. Accede a la tierra la semilla ajena que en ella es
sembrada.
b) Plantacin. EI propietario de la tierra adquiere lo plantado en ella
siempre que eche races. La adquisicin es definitiva aunque la
planta sea arrancada despus.
c) Edificacin. Los edificios u otras construcciones pertenecen en
su totalidad al propietario del suelo.
La propiedad sobre la obra completa, sobre el todo, no significa
adquisicin de la propiedad de los materiales; pues el dueo de
stos conserva su derecho, slo que no puede hacerlo valer
mientras dure la conjuncin.
La Ley de las XII Tablas prohbe la rei vindicatio del madero o viga
unida al edificio de otro, as como la de los palos que sostienen
una via; y esta prohibicin fue extendida por la jurisprudencia a
toda clase de materiales de construccin. Pero, los juristas
clsicos y Justiniano restringieron esta norma, concediendo el ius
tollendi al dueo de los materiales mientras el edificio est en
pie, siempre que la separacin de los materiales no acarree dao
o menoscabo a ste.
EI derecho civil no conceda indemnizacin alguna al dueo de
los materiales, pero cuando stos han sido robados a su dueo, a
sabiendas o no del propietario del edificio, le otorga contra ste la
actio de tigno iuncto, para reclamar el doble de su valor.
Pagado el doble del valor de los materiales, an es posible en la
poca clsica reivindicar estos por su antiguo dueo, cuando se
destruye la edificacin; pero, en la poca de Justiniano, la
reivindicacin slo procede si no se ha reclamado, por el antiguo
dueo de los materiales, el doble del valor de stos.
EI derecho clsico concede al que edifica en suelo ajeno,
creyndolo propio, la facultad de pedir resarcimiento cuando el
dueo del suelo reivindica el edificio.

1) Accesin de inmueble a inmueble.

Son conocidos tambin bajo el nombre comn de incrementos
fluviales. En la poca clsica esto no es aplicable a los agri limitati,
pero desaparecida en el derecho justinianeo esta clase de fundos, se
aplica a todos la accesin.
a) Aluvin. Es el incremento paulatino e imperceptible, por obra de
la corriente de las aguas fluviales, en los predios ribereos.
b) Avulsin. Tiene lugar cuando la porcin de terreno arrancada a
un predio por el mpetu del ro se incorpora a otro.Para que haya
accesin es necesario que la tierra y plantas transportadas se
unan orgnicamente al nuevo predio, formando con l un todo
continuo. El dueo del fundo mermado puede ejercitar la rei
vindicatio, mientras no se verifique esa unin; pero, no procede
indemnizar al dueo cuya propiedad se ve disminuida, porque se
puede atribuir tal prdida a su propia negligencia.
c) Isla nacida en un ro. Si nace una isla en medio de un ro
pblico, se divide sta entre los propietarios de los predios de una
y otra orilla. La porcin que corresponde a cada propietario se
halla delimitada por la lnea media y las perpendiculares a sta
desde los confines de los predios ribereos.
Si un ro rompe por un lado y con un nuevo cauce que luego se
une al antiguo, llega a circundar parte de un fundo, no se aplica la
accesin. El terreno que queda as aislado, no pertenece al lecho
del ro, y permanece invariable la condicin de la propiedad.
d) Abandono de cauce de un ro. Si un ro pblico se seca
permanentemente o abandona por completo su cauce y comienza
a correr por otro lugar, el cauce antiguo se distribuye entre los que
tienen predios en sus orillas; pero, si el ro vuelve a su cauce
primitivo, el nuevo, ahora abandonado, retorna a quien antes era
su propietario.
ESPECIFICACIN
Consiste en la transformacin de una cosa en otra que tiene esencia propia y
diferente a la anterior. Esto tiene lugar cuando un obrero o artista crea con su
trabajo un objeto nuevo, con materiales que pertenecen a otro.
Acerca de a quin pertenece el nuevo objeto creado, ha suscitado discusin
entre los tratadistas y entre las dos escuelas de jurisconsultos. As, los

sabinianos opinaban, que el nuevo objeto perteneca al propietario de la

materia, porque ningn objeto nuevo se puede crear sin materia; en tanto que
los Proculeyanos opinaban, que el nuevo objeto perteneca por ocupacin al
especificador, pues la materia se haba extinguido.
Segn Gayo, si el objeto puede volver a su primitivo estado, pertenecer al
propietario de la materia; y si no puede volverse al estado primitivo,
pertenecer al especificador. Justiniano acept la decisin de Gayo, pero
decidi tambin: que si el especificador ha empleado en parte su materia y en
parte la de otro, para crear una nueva especie, esta le pertenecer, sin que
haya lugar a la distincin anterior.
Si el especificador es el propietario de la nueva especie, el propietario de la
materia puede:
i.

En el caso de que el especificador sea el poseedor de la cosa y haya

empleado la materia de buena fe, accionarlo con la accin in factum,
para obtener el valor de la materia; pero, si el especificador era de mala
fe, lo accionar con la accin ad exhibendum, para obtener el valor de
la materia ms el inters que el tena en no ser privado de la misma,
valor este que es apreciado por l mediante declaracin jurada; y tiene

ii.

tambin la accin furtivacontra el ladrn si la materia le fue robada.

Si el propietario de la materia es quien posee la nueva especie, a la
accin reivindicatoria del especificador opondr la excepcin de dolo,
para hacerse pagar el valor de la materia.Si es el propietario de la
materia el propietario de la nueva especie, tambin se distingue:
Si el especificador posee la cosa y es de buena fe, puede oponer
a la accin reivindicatoria del propietario la excepcin de dolo
para hacerse indemnizar por su trabajo.
Si es el propietario de la materia quien posee la cosa, no se
conoce ningn texto que acuerde accin al especificador, para
hacerse indemnizar.

ADQUISICIN DE FRUTOS

Se ha establecido que todo producto o rendimiento normal de una cosa, con

periodicidad, conforme a su destilacin econmica y que no produzca al
separarse alteracin esencial de la cosa, es considerado jurdicamente un fruto.
Cuando una cosa produce algo alterndose fundamentalmente su sustancia,
sin constituir un rendimiento peridico, se dice que se trata de un producto.
Para fijar el concepto de fruto jurdicamente es necesario el cumplimiento de
dos caracteres: en primer lugar, su periodicidad; y en segundo lugar, la no
alteracin de la esencia de la cosa. En la doctrina romana se utilizan
indistintamente como sinnimos los conceptos de frutos y de productos.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los primeros son los que se producen
sin la intervencin del hombre, como la leche de la vaca, la lana de las ovejas,
los frutos de los rboles; en tanto que los segundos son los que se obtienen
con ocasin de una cosa, de su disfrute o explotacin, como los intereses de
un capital, los rditos de una casa arrendada.
La adquisicin de los frutos que ocurre cuando se separan de la cosa matriz,
puede tener lugar por el propietario de la cosa, y tambin por el poseedor de
buena fe de dicha cosa. EI poseedor de buena fe hace suyos los frutos, regla
esta que se aplicaba en caso de reivindicacin.
El poseedor estaba obligado a restituir el inmueble a su propietario pero
conservaba los frutos, no como dice Justiniano en sus Institutas, en razn de
los cuidados que ha tenido con la cosa, sino porque creyndose propietario
debi como tal emplear los frutos para vivir. Obligarlo a restituir esos frutos
sera causarle un perjuicio que no mereca en razn de su buena fe, y en
provecho de un propietario poco interesado por causa de su negligencia.
En la poca clsica el poseedor adquira los frutos a partir del momento en que
se separaban del inmueble, pero bajo Diocleciano se le oblig a devolver los
frutos existentes an y no poda conservar ms que los frutos que hubiera
consumido; adems, deba devolver los frutos que percibiera a partir de la litis
contestatio, porque a este momento era al que deba referirse el juez al
determinar los elementos de su sentencia.
ADIUDICATIO
La adjudicacin es un modo de adquirir la propiedad del derecho civil y consiste
en el otorgamiento del derecho por un pronunciamiento judicial, en aquellos

juicios que tuvieran por objeto obtener la divisin de una cosa comn; pues, el
juez atribua a cada uno de los litigantes la parte que le perteneca del bien que
hasta entonces haba estado en condominio.
La adjudicacin se aplicaba con ocasin del ejercicio judicial de las siguientes
acciones:
1. Actio familiae erciscundae, que es la accin que compete a los
herederos para obtener la particin de una herencia.
2. Actio communi dividundo, que es la accin que intenta cualquiera de
los condueos para obtener la divisin de la cosa comn.
3. Actio finium regundorum, que es la accin que intenta el propietario de
un fundo contra el propietario del fundo vecino para obtener la
relimitacin o fijacin de los linderos de cada fundo.
LA LEY
La adquisicin por razn de la ley proceda en el caso del tesoro, de los frutos y
de la accesin.
El tesoro era una cosa enterrada y oculta descubierta por azar y sobre la cual
nadie poda justificar su derecho de propiedad. EI tesoro perteneca a quien lo
encontrara, a su inventor; y si el terreno en que se descubra perteneca a una
tercera persona se divida de por mitad entre el descubridor y el propietario del
suelo.
MODOS DERIVATIVOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Como se ha dicho, la adquisicin a ttulo derivativo ocurre cuando la
transmisin de la propiedad tiene lugar de manos del anterior propietario a
manos del adquirente en virtud de una relacin jurdica preexistente, traspaso
que se hace ntegramente y sin reservas de ninguna naturaleza.
Constituyen modos de adquisicin a ttulo derivativo, para el derecho romano:
la mancipatio, la in iure cessio, la traditio, la usucapio y la prescriptio.
MANCIPATIO
La mancipatio o mancipacin, era un modo de adquirir solemne, del derecho
civil, que exiga la presencia del enajenante, del adquirente de cinco testigos
ciudadanos pberes y de un libre pens o porta balanza. La cosa objeto de la

venta deba estar presente en el mismo momento, salvo que se tratara de un

inmueble.
El adquirente tomaba entonces en sus manos la cosa que quera adquirir y
deca: declaro que esta cosa me pertenece conforme al derecho quiritario y
que la he comprado con esta pieza de bronce y esta balanza y al mismo
tiempo golpeaba con la pieza de bronce uno de los platillos de la balanza.
En esa poca no haba todava monedas que pudieran contarse y por eso se
servan de lingotes que se pesaban para determinar su peso y su valor, de ah
la necesidad de la balanza; y se golpeaba el lingote contra el platillo de la
balanza, para que constara la calidad del metal que se daba como pago. Ms
tarde cuando el Estado fabric monedas, result intil pesarlas y hacerlas
sonar; pero, por respeto a las antiguas tradiciones, se conserv la costumbre a
ttulo simblico.
El efecto que produce este procedimiento es el de transferir inmediatamente la
propiedad del objeto, pero no su posesin, la que slo se obtiene cuando el
objeto le es entregado al adquirente. Si el enajenante se niega a transferirle el
objeto al adquirente puede este ejercer contra el la actio rei vindicatio.
El vendedor deba garantizarle al comprador la propiedad de la cosa vendida,
estando obligado a pagar el doble del precio obtenido, en caso de que la cosa
no estuviera sometida a su dominio y el adquirente fuera privado de ella por la
accin reivindicatoria intentada contra l por el autntico propietario; pues, el
adquirente tena una accin penal contra el vendedor: la actio auctoritatis,
para obligarlo a realizar el pago.
En los primeros tiempos, la mancipatio se us para realizar verdaderas ventas
al contado con pago del precio; pero luego se emple de modo general, para
realizar la trasmisin de la propiedad de una cosa en virtud de cualquier ttulo
como ventas a crdito, donaciones, pagos, etc. No haba entonces sino un
simulacro de venta.
Como era un modo de adquirir del derecho civil, era necesario que ambas
partes tuvieran el ius commercii y slo se aplicaba a la res mancipi, siendo
nulos sus efectos si las cosas eran nec mancipi.
Esta forma de trasmitir la propiedad cay en desuso al desaparecer la
distincin entre cosas mancipi y nec mancipi.

IN IURE CESSIO
La in iure cessio, era un modo de adquirir la propiedad que consista, en una
especie de abandono que haca el propietario de su cosa al adquirente. De all
el nombre que deriva de las expresiones: cessio, que equivale a abandono; e
in iure, que quiere decir ante el magistrado.
Era una especie de juicio simulado en el cual el enajenante y el adquirente
comparecan ante el pretor con la cosa, y all el adquirente sealando la cosa
deca: declaro que esa cosa me pertenece y como el enajenante no
contradeca esta pretensin, el pretor haca constar que el adquirente era el
propietario de esa cosa. Es un procedimiento similar al que se utilizaba para
manumitir un esclavo porvindicta.
Por ser un modo de adquirir del derecho civil, exiga que las partes gozaran del
ius commercii y se aplicaba para transmitir la propiedad de las res mancipi y de
las res nec mancipi.
Esta forma de trasmitir la propiedad difiere de la mancipatio:
1. Por la forma: pues, la mancipatio exiga la presencia de cinco testigos
ciudadanos romanos pberes y un librepens, y no requera la presencia
de ningn magistrado; en tanto que, la iniure cessio tena lugar ante el
pretor y no se requera la presencia de testigos, ni de librepens.
2. Por su aplicacin: pues, la mancipatio slo se aplicaba a las res mancipi;
en tanto que, la in iure cessiose aplicaba a las res mancipi y a las res
nec mancipi.
La in iure cessio y la mancipatio, tenan sin embargo de comn, lo
siguiente:
Eran dos modos de adquirir la propiedad del derecho civil,
implicando ambos el goce del ius commercii en las dos partes

contratantes: enajenante y adquirente.

Eran dos actos solemnes, que no admitan la adicin de ninguna
modalidad, o sea, que no podan quedar supeditados a la llegada

de un trmino ni al cumplimiento de una condicin.

Eran dos actos que exigan la presencia de los dos interesados,
sin que ninguna de las partes contratantes pudiera estar

representada por un mandatario.

Los dos actos exigan la aportacin de la cosa, para que se
procediera a llenar sus formas.

La in iure cessio cuyas formalidades eran molestas en razn de la

presencia obligatoria del magistrado, cay pronto en decadencia y
desapareci bajo Justiniano.
TRADITIO
La traditio o tradicin, consiste en la entrega material de una cosa hecha por
una persona, llamada el tradens, a otra persona, llamada el accipiens. Era
un modo de adquirir la propiedad del derecho de gentes y por tanto poda ser
utilizado por los peregrinos. Pero, no toda tradicin hace adquirir la propiedad,
pues, quien recibe una cosa por tradicin puede adquirir: a) La posesin y la
propiedad; b) La posesin solamente; y, c) La simple detectacin o possessio
naturalis.
Para que la tradicin transfiera la propiedad y la posesin, se necesitaba:
1) Justa causa traditionis.
2) Entrega material de la cosa.
3) Que la cosa fuera susceptible de adquisicin por este medio.
A. Se entiende por justa causa traditionis, la intencin de enajenar en el
tradens y la intencin de adquirir en el accipiens. Esta justa causa
resultaba siempre de un acto jurdico anterior a la tradicin y para la
ejecucin del cual hacan las partes la tradicin, por ejemplo: una venta,
una donacin, un pago, etc.
Pero no hay que confundir la justa causa con ese acto jurdico anterior,
pues lo que era indispensable, era la existencia de la intencin de
enajenar y de adquirir y no el ttulo que implicaba. Si haba esa intencin
correlativa en el tradens y en el accipiens se operaba la translacin de la
propiedad y de la posesin, aunque el acto jurdico anterior (venta,
donacin, etc.) fuera nulo.
B. Entrega material de la cosa. Para que hubiera tradicin era necesario
que el enajenante se desposeyera de la cosa y pusiera al adquirente en
posesin de ella.
En la poca antigua la entrega se haca materialmente, as:
Si la cosa era mueble, se haca pasar de una mano a otra.
Si la cosa era un fundo, se necesitaba entrar en l.
Pero en la poca clsica, en la post-clsica y finalmente en la poca de
Justiniano, se regulan situaciones en las que la exigencia de la entrega
efectiva no es necesaria y la tradicin sin la entrega de la cosa produce

los mismos efectos que la tradicin verdadera. Son estos casos los
siguientes:
1) La traditio symbolica, que consiste en la entrega de un smbolo o
en la realizacin de un acto simblico, lo que ocurra:
Con la entrega de las llaves de un almacn de mercancas,
que sirve como entrega de las mercancas: traditio
clavium.
Con la entrega del instrumento o escrito justificativo de la
propiedad del enajenante: traditio instrumentorurn.
Con el sealamiento de la cosa con signos
convencionales.
Con el encargo de la custodia de la cosa a un guardia del
adquirente: appositio custodis.
2) La traditio longa manu, o entrega de la cosa situada a distancia
por su indicacin sealamiento.
3) La traditio brevi manu, por el cual el que se halla detentando la
cosa como arrendatario, depositario, comodatario, etc., se
convierte con el consentimiento de la otra parte, en poseedor
jurdico, en propietario.
4) EI constitutum possessorium, que tiene lugar cuando el que
posee la cosa como propietario, la enajena a otro, pero la
conserva en su poder como usufructuario, como arrendatario, etc.
C. Cosa susceptible de adquisicin por tradicin, objeto de tradicin debe
ser corporal, nec mancipi o in commercium.
La tradicin de las cosas mancipi no hacia adquirir la propiedad de
estas, pues el tradens conservaba la propiedad de ellas y el accipiens
slo las tena in bonis, pero poda usucapirlas. En la pocade Justiniano
desapareci la distincin entre res mancipi y res nec mancipi.
En la poca clsica los fundos provinciales no podan ser objeto de
propiedad, por tanto la tradicin de ellos no poda hacer adquirir este
derecho. Justiniano asimil los fundos provinciales a los fundos itlicos.
Las cosas incorporales o derechos no podan ser objeto de tradicin
porque no eran susceptibles de posesin. En la poca de Justiniano se
habla de la quasi possessio de las cosas incorporales y de su
trasmisin por quasi traditio.
MODALIDADES

Siendo la voluntad el elemento que domina en la tradicin, pueden las partes

retrasar los efectos de sta, subordinndolos a la llegada de un trmino o al
cumplimiento de una condicin. Mientras el trmino no ha llegado o la
condicin no se ha realizado, el accipiens slo tiene la posesin y el tradens la
propiedad, y si sta condicin no se cumple el tradens queda definitivamente
propietario; en cambio si se cumple la condicin, el accipiens queda propietario
de pleno derecho desde el da de la tradicin.
DE LA TRADICIN EN LAS VENTAS
Las Institutas de Justiniano citan un caso de tradicin hecha por causa de
venta bajo condicin tcita, tal es el siguiente:
La venta de una cosa no transfiere la propiedad, sino que slo obliga al
vendedor a procurar la posesin pacfica y duradera de la cosa al comprador y
al comprador a pagar el precio al vendedor. Ahora bien, en que momento el
comprador adquiere la propiedad?
Si el vendedor tiene fe en el comprador y le acuerda un plazo para el pago,
adquiere la propiedad en el momento en que le es hecha la tradicin; en tanto
que, si el vendedor no le ha acordado plazo al comprador para el pago, ste
adquiere la propiedad cuando pague, otorgue una fianza o una prenda, y no al
hacerle la tradicin, pues, en este ltimo caso por efecto de la tradicin slo
adquiere la posesin de la cosa.
USUCAPIN
La usucapin es un modo de adquirir la propiedad que estableci la Ley de las
XII Tablas. Es un modo de adquirir del derecho civil y por tanto exclusiva de
aquellas personas que gozan del ius commercii.
Su nombre deriva de las voces: capio y usu, o sea adquisicin por el uso,
por la posesin. Es la adquisicin de la propiedad de una cosa por la posesin
de ella durante cierto tiempo y bajo ciertas condiciones.
Segn el antiguo derecho civil se adquira la propiedad por usucapin en dos
casos:
Primer caso: Enajenacin de una res mancipi por simple tradicin. Se
ha dicho ya que, conforme al derecho civil, cuando se hace tradicin de
una res mancipi el accipiens no se hace propietario; pero, al cabo de un

ao de posesin para los muebles y de dos aos para los inmuebles,

adquira la propiedad. La usucapin, en este caso, tena por efecto
regularizar una adquisicin que estaba viciada en cuanto a su forma,
pero que dimanaba del verdadero propietario.
Segundo caso: Adquisicin de una cosa, mancipi nec mancipi, de quien
no era su propietario.
El que reciba una cosa de una persona que no era el verdadero
propietario, no adquira la propiedad, porque no se pueden trasmitir ms
derechos que los que se tienen; y la propiedad se adquira por
usucapin al cabo de un ao o de dos aos de posesin, segn que la
cosa fuera mueble o inmueble. En este caso, la usucapin regularizaba
una adquisicin defectuosa en su origen en razn de la carencia de
calidad en el enajenante.

JUSTIFICACIN DE LA USUCAPIN
La usucapin, a primera vista, parece constituir, sobre todo en ste segundo
caso, un atentado contra la propiedad; sin embargo, se justifica por dos
conceptos:
1) Porque se dice que la usucapin suministra el nico medio de prueba
irrefutable del derecho de propiedad. Sin ella, el derecho del propietario
estara siempre sujeto a duda, puesto que su prueba resultara
imposible, ya que sera necesario demostrar que se haba adquirido la
cosa del verdadero propietario, el cual tena igualmente que demostrar la
procedencia del verdadero propietario, y as sucesivamente hasta llegar
al primer ocupante. Con la usucapin, por el contrario, basta comprobar
que se ha posedo la cosa durante el tiempo y con las condiciones
exigidas por la ley.
2) En el caso no imposible, pero si excepcional, de que la usucapin llevara
al resultado de despojar al verdadero propietario, supondra esto una
negligencia inexcusable del propietario, cuyas consecuencias era justo
que soportara.
CONDICIONES NECESARIAS PARA LA USUCAPIN
Con respecto a las condiciones necesarias para su realizacin, la usucapin
pas por tres fases sucesivas. En una primera fase, no se exigan sino dos

condiciones: la posesin durante un ao para las cosas muebles y de dos aos

para las cosas inmuebles; y que la cosa poseda no fuera robada. En una
segunda fase, que comienza antes de fines de la Repblica, se exigi adems:
que el comienzo de la posesin no tuviera ningn vicio de violencia ni de
clandestinidad. En la fase definitiva, que se coloca entre los siglos I y II de
nuestra era, se exigi adems: justo ttulo y buena fe.
Considerando por tanto la fase definitiva en la historia de la usucapin, se ve
que se requeran cuatro condiciones para que esta se realizara:
1)
2)
3)
4)

Posesin prolongada.
Justo titulo.
Buena fe.
Que la cosa fuera susceptible de adquirirse por usucapin.

Sin embargo, la buena fe no era necesaria para transformar la propiedad

bonitaria en propiedad quiritaria.
1) Posesin prolongada.
La posesin deba durar un ao para las cosas muebles y dos aos para
las cosas inmuebles, pero el poseedor actual poda sumar al tiempo de
su posesin personal el tiempo durante el cual su autor o causante
haba posedo.
Para un adquirente a ttulo universal, un heredero por ejemplo, haba
continuacin de posesin ms que una nueva posesin, de modo que l
aprovechaba las cualidades que ofreca la posesin en su autor y sufra
los vicios de que pudiera ser tachada.
Por lo contrario, para un adquirente a ttulo particular, haba posesin
nueva, que deba analizarse en s misma, independientemente de la
posesin de su autor.
2) Justo ttulo. Es el acto jurdico que precede a la tradicin y en
cumplimiento del cual intervino esta tradicin.
No debe confundirse el justo ttulo con la justa causa en la tradicin. El
justo ttulo es el acto jurdico mismo: la venta, la donacin, el pago, etc.;
mientras que justa causa es la intencin de enajenar en el tradens y la
intencin de adquirir en el accipiens. Si hago tradicin a alguien de un
mueble con intencin de vendrselo y el cree que le estoy haciendo una
donacin, no habr ni venta ni donacin, pero hubo intencin correlativa
de enajenar y de adquirir; en consecuencia, si yo era propietario de ese
mueble, la otra persona habr adquirido la propiedad por tradicin,

puesto que hubo justa causa tradicionis. Si yo no era propietario del

mueble, esa persona no lo adquirir por usucapin, porque no hubo
justo ttulo, y por tanto no podra adquirirlo ni como comprador ni como
donatario.
Para indicar con que ttulo se adquira por usucapin, se empleaba la
expresin pro. Se deca que se usucapa: pro emptore, pro donato,
pro soluto, pro dote, etc.
3) Buena fe. Es la creencia en el accipiens de que el enajenante era
realmente propietario de la cosa que le entregaba.
Acerca del momento en que debe existir la buena fe bastaba con que
existiera en el momento en que se tomaba posesin, que es lo que se
expresaba diciendo: que la mala fe superveniente no impide la
usucapin; salvo en caso de venta en que era necesario que dicha
buena fe existiera en el momento de la venta y en el momento en que se
iniciaba la posesin de la cosa vendida.
Se presuma que el poseedor era de buena fe, pues esta se presume
siempre, y al reivindicante que alega la mala fe, le corresponde probar
esta mala fe.
4) Cosa susceptible de usucapin. No eran susceptibles de usucapin
las cosas incorporales, los fundos provinciales, las cosas robadas y los
inmuebles adquiridos con violencia.
Las cosas incorporales no eran susceptibles de posesin y por tanto no
podan ser objeto de usucapin.
Los fundos provinciales no podan adquirirse tampoco por usucapin,
porque no eran susceptibles de propiedad privada; pero ms tarde pudo
adquirirse la propiedad de ellos, por lo que se llam la prescriptio longi
temporis.
Las cosas robadas no pudieron desde un principio usucapirse, por
haberlo prohibido as la Ley de las XII Tablas, y ms tarde se confirm
tal prohibicin por la Ley Atinia de fines del siglo VI. EI vicio de la
furtividad impeda la adquisicin por usucapin para toda persona, aun
para el adquirente de buena fe. Se purgaba y resultaba posible la
usucapin, cuando la cosa robada volva a la posesin de su propietario,
o cuando ste estaba en posibilidad de recuperarla.
La usucapin de inmuebles adquiridos violentamente se prohibi por la
Ley Plausa del siglo VII, confirmada bajo Augusto por la Ley Iulia de Vi;

pues era imposible la usucapin, aun para quien de buena fe la hubiera

adquirido del autor de la violencia.
EFECTOS DE LA USUCAPIN
Una vez cumplido el plazo de la usucapin, el poseedor pasa a ser propietario
quiritario; pero adquira la cosa tal como estaba, con las cargas reales que la
gravaban, con sus servidumbres y con sus hipotecas.
Prescripcin
La usucapin presentaba una doble laguna:
A. Siendo un modo de adquirir del derecho civil no poda ser usado por los
peregrinos.
B. Siendo un modo de adquirir la propiedad quiritaria, no se aplicaba a los
fundos provinciales. De manera que quien adquira a non domino un
fundo provincial, no poda regularizar su adquisicin por una posesin
prolongada y, por otra parte, no poda probar la propiedad provincial por
un medio de prueba tan cmo de como la usucapin.
Para llenar esta doble laguna fue para lo que se imagin la praescriptio
longi temporis.
Para realizar esta reforma el magistrado proclam en fecha que se
desconoce, en su edicto, que defendera contra la reivindicacin a quien
hubiera posedo un fundo provincial, con justo ttulo y buena fe; durante
diez aos entre presentes y veinte entre ausentes. Y, este medio de
defensa, en vez de llamarse exceptio, se denomin praescriptio longi
temporis o longae possessionis. Esta excepcin, bast para proteger al
poseedor mientras estuviera en posesin; pero, si llegaba a perder la
posesin, no poda valerse de ella para recobrar el inmueble.
Ms tarde, en poca posterior igualmente indeterminada, se admiti que
correspondiera una accin a quien llenara las condiciones de la
praescriptio longi temporis para recobrar su posesin perdida. A partir de
este momento pudo decirse que la praescriptio longi temporis fue un
modo de adquirir, anlogo a la usucapin.
Condiciones de la praescriptio longi temporis. La praescriptio longi
temporis, al igual que la usucapin, exiga para su realizacin: justo
ttulo, buena fe y posesin prolongada; pero, este lapso de posesin era
ms largo: diez aos, cuando aquel contra quien se prescriba estaba

domiciliado en la provincia de ubicacin del Inmueble; y veinte aos,

cuando estaba domiciliado en otra parte.
DIFERENCIAS ENTRE LA USUCAPIN Y LA PRAESCRIPTIO LONGI
TEMPORIS
1. La usucapin era un modo de adquirir del derecho civil, no se aplicaba a
los peregrinos, ni para los fundos provinciales. La praescriptio longi
temporis era, en su forma definitiva, un modo de adquirir del derecho de
gentes, aplicable a los peregrinos y a los fundos provinciales.
2. La usucapin haca que el poseedor adquiriera la propiedad quiritaria; la
praescriptio longi temporis daba la propiedad pretoriana o bonitaria.
3. La usucapin no se interrumpa por la demanda judicial, continuaba
durante la tramitacin del juicio despus de la litis contestatio. Por lo
contrario, la praescriptio longi temporis, si se Interrumpa por la litis
contestatio.
4. La usucapin haca adquirir la cosa con sus cargas reales,
especialmente las hipotecas que la gravaban. Por lo contrario, la
praescriptio longi temporis, al mismo tiempo que corra contra el
verdadero propietario, como tambin contra los acreedores hipotecarios,
para el efecto de extinguir su derecho hipotecario.

Referencia Bibliogrfica
HURTADOO, Agustn. (2001). Lecciones de Derecho Romano. Vol. I,
Caracas: Editorial Buchivacoa.