Realidad actual en relacin al proceso de retracto

Se desprende de nuestra legislacin que se ha considerado conveniente mantener la institucin del

retracto tomando en consideracin que en todas sus formas responde a intereses sociales que se desean
resguardar, tal razn explica por que el legislador sacrifica el principio de la autonoma de la voluntad al
permitir que un tercero ajeno a las partes pueda adquirir un bien contra la voluntad de ellas, afirmacin
corroborada por ejecutorias supremas que sealan que a travs del proceso de retracto se produce la
subrogacin: es decir que el derecho de retracto otorga al retrayente el derecho de subrogarse en el lugar
del comprador, y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, debiendo reembolsar al
adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por ste, y en su caso los intereses pactados[1]Por lo
que se puede apreciar que en nuestra actualidad se legisla el derecho de retracto como la facultad
concedida por la ley a determinadas personas para subrogarse en todas las estipulaciones de un contrato
de compraventa o dacin en pago.
Es necesario hacer una distincin del derecho de retracto con el pacto de retroventa, segn Navarro,
Gonzles Poveda y Garca Cantero; las diferencias entre el retracto y el pacto de retroventa, llamada por
la doctrina espaola como el "retracto convencional" son las siguientes:
En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen normalmente dos sujetos, que son en
principio, los mismos que celebraron la compraventa base, aunque ocupando posiciones jurdicas
opuestas; as el vendedor readquiere la cosa por l vendida mientras que el comprador debe cooperar al
ejercicio de esta facultad recuperatoria. En el retracto, en cambio son tres las personas que median: el
vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin propsito alguno de retraerla; el comprador que en
esa inteligencia celebra el contrato de compraventa; y una tercera persona, el retrayente, a quin la ley le
concede el derecho preferente de subrogarse en el lugar del comprador, siempre que este no sufra por
ello mayores agravios. Tan esencial es la presencia de las categoras indicadas, que no se concibe el
retracto sin su intervencin.
En la retroventa la preferencia adquisitiva es, propiamente, una facultad de re adquisicin,
mientras que en el retracto es pura facultad adquisitiva.
En la retroventa es una reserva que el vendedor hace en la compraventa bsica, mientras que
en el retracto es una facultad atribuida por la ley a quin ninguna intervencin tuvo en la compraventa
bsica.
el artculo 989 del Cdigo Civil establece lo siguiente: Los copropietarios tienen el derecho de preferencia
para evitar la subasta de que se trata en el artculo 988 y adquirir su propiedad, pagando
en dinero el precio de la tasacin en las partes que correspondan a los dems copartcipes. Este derecho
de preferencia, ms conocido con el nombre de derecho de tanteo, tiene ciertos puntos de contacto con el
derecho de retracto entre copropietarios de que trata e1 inciso 2 del artculo 1599 del Cdigo Civil, pero
se diferencia de ste en lo siguiente:
El derecho de tanteo tiene carcter real, mientras que el derecho de retractoes personal.
El derecho de tanteo se dirige contra el copropietario que pretenda vender, mientras que el
derecho de retracto se dirige contra el comprador despus de efectuada la venta.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
Conforme se aprecia los diversos cambios de nuestra realidad social y jurdica, es imperioso determinar
en que escala o magnitud nuestro ordenamiento legal, cumple con su finalidad u objetivo. Considerando
que uno de los fines concretos es resolver un conflicto de intereses y eliminar una incertidumbre ambos
con relevancia jurdica, haciendo efectivo los derechos sustanciales; consecuentemente lo que se busca
es lograr la paz social en justicia, considerada est como la finalidad abstracta del ordenamiento adjetivo.
Conforme a estas finalidades es que se plantea la tesis de desentraar especficamente la finalidad
del Proceso de Retracto, proceso en el que se subroga a una persona, la misma que es facultada por
la ley al comprador en todas sus estipulaciones en un contrato de compraventa.
Es necesario tambin sealar que en un contrato (en el caso del contrato de compraventa), que consiste
en el concierto de dos o ms voluntades sobre una declaracin de voluntad comn destinadas a crear,
regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas, efectos que son como consecuencia de la autonoma de
la voluntad de quienes celebran determinado acto jurdico, es decir es la libertad que tienen las personas
para celebrar los contratos en los trminos y en la forma que ellos convengan; por lo que esta autonoma
de voluntad se hace presente incluso con anterioridad a la celebracin del contrato, por cuanto las
personas pueden libremente decidir con quin van a celebrar el contrato.
Tambin existe simultneamente con la obligacin del contrato porque las partes tienen libertad para
celebrar sus contratos, podemos mencionar en este caso las clusulas, pactos, plazos,
condiciones, obligaciones y derechos que contraen los intervinientes en una relacin contractual, sta a

su vez hace su presencia con posterioridad a la celebracin del contrato, porque las partes por mutuo
discenso pueden dejar sin efecto un contrato que han celebrado previamente. Es decir de una manera
coloquial que cualquier sujeto con capacidad para el ejercicio de sus derechos pueden celebrar un
contrato con quin l considere apropiado, en la forma y modalidad que ellos establezcan, o en otras
palabras disponer de sus bienes de la manera mas apropiada para los contratantes, sin embargo esta
libertad o autonoma de la voluntad se ve afectada por el dirigismo contractual, pues el Estado interviene
modificando, excluyendo o creando nuevas figuras que afectan la libertad contractual, por lo que se atenta
contra la autonoma de la voluntad, evidentemente se hace manifiesto que el hombre no puede hacer
aquello que quiere y como quiere, sino aquello que es justo y satisface sus necesidades por medio
del inters pblico.
En consecuencia se puede considerar que la finalidad del proceso de retracto se resume en los siguientes
efectos que ste produce: En primer lugar la sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de
compraventa, de tal manera que las partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el
retrayente; y, en segundo lugar la obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste
pag al vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses pactados.
Justificado estos fines por responder a intereses sociales, as como tambin el carcter pblico y social
del retracto es su nota ms tipificante, por esto que la ley instituye el retracto para determinadas
situaciones, que son aquellas en que, a juicio del legislador, aconsjalo el inters pblico. La ley se apoya
para hacer la concesin que la preferencia en la adquisicin supone en el bien comn: el objeto que se
propone concierne a la masa general[2]
EFECTOS DEL PROCESO DE RETRACTO
Para determinar los efectos del proceso de retracto es importante en primer lugar distinguir que en la
venta sujeta a retracto, el objeto materia del contrato; la forma cuando sta es requerida como elemento
solemne. Existe tambin la causa objetiva propia de los contratos bilaterales onerosos En otras palabras,
la venta sujeta a retracto no es nula porque existen todos los elementos requeridos para el contrato. Para
que se de el caso de la anulabilidad, es necesario que el consentimiento este viciado por error, dolo
o violencia; que el objeto sea ilcito, as como su motivo y fin.
Ninguna de estas circunstancias se rene en la venta sujeta a retracto. Hay algo ms, el titular del
derecho o propietario, dispone de una cosa que le pertenece, es decir, que se encuentre dentro de su
esfera jurdica.
La venta sujeta a retracto tiene todos los requisitos exigidos para la validez de la operacin llevada a cabo
y slo no produce efectos con relacin a una persona determinada; pero los produce tan pronto como se
hace la notificacin; la notificacin desempea, pues, el papel del elemento futuro y exterior para
la produccin de los efectos jurdicos, o, en otros trminos, constituye el elemento que viene a agregarse
para integrar definitivamente la latiespecie negocia[3]
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, el propietario deber notificar al copropietario, al litigante y
los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin; mediante documento autntico, su
manifestacin de voluntad de vender o transferir su propiedad, consideramos que en dicha notificacin se
debe de incluir los siguientes elementos: en primer lugar la decisin de vender el bien mueble inscribible o
bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio pactado por las partes y finalmente las condiciones de
la transmisin. Esta comunicacin se debe de hacer de forma fehaciente, es decir que se pueda probar
que ha existido este documento y su contenido, por lo que podra realizarse de varias maneras, entre
ellas podemos mencionar: telegrama con acuse de recibo, carta firmando copia para el interesado, va
notarial o mediante un acto de conciliacin. Consecuentemente los sujetos con derechos de subrogacin
debern notificar al propietario en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor,
en el plazo establecido por la ley, transcurrido este plazo, sin que el subrogante hubiere aceptado el
ofrecimiento; el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas
condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta.
NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO.
La opinin ms generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento que se celebra el contrato
de compraventa o sus sucedneos. Empero, Albaladejo sostiene que el derecho de adquisicin
preferente, existe sobre la cosa desde que se establece mediante la ley; pues la enajenacin no es la que
da nacimiento al derecho de adquisicin, sino que es el hecho que hace operante el derecho de retracto
preexistente. El profesor Manuel de la Puente y la Valle, conviene con este planteamiento, porque en
realidad el derecho de retracto nace desde que la ley lo establece, puesto que existe desde ese momento
y solo se actualiza mediante la celebracin del contrato de transferencia[4]Por lo que podemos sealar
que los efectos del proceso de retracto son:

1. La sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera

que las partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente.
2. La obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pago al vendedor,
los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses pagados.
Podemos establecer de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto.
Slo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador. De este modo el retracto
no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato que lo origina, este permanece en los mismos
trminos. Afirmacin corroborada por reiterada jurisprudencia; la misma que vincula en los siguientes
trminos: "la sentencia que ampara una demanda de retracto, simplemente da derecho a que el
retrayente se sustituya al comprador en su calidad tal, y que el proceso de retracto no tiene por finalidad
dejar sin efecto el contrato de compraventa"[5].
Ejercitado el retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la posicin contractual del comprador y
ocupa su lugar.
Asimismo Phothier, afirma que el derecho de retracto no es otra cosa que el derecho de hacerse suya la
compra de otro y de constituirse comprador en su lugar. El retracto no tiende nunca a rescindir ni a
destruir el contrato sino a subrogar en todos los derechos resultantes del mismo la persona del retrayente
a la del comprador sobre quin el retracto se ejerce[6]
POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO.
Las razones de a favor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en el Cdigo Civil son
resumidas por la doctora Elvira Martnez Coco de la siguiente manera: Razones a favor:
1. Cumple una finalidad social.
2. La utilidad pblica lo sustenta
3. Facilita la consolidacin de la propiedad.
4. El vendedor no sufre dao alguno porque el precio que l quera por el bien lo recibe del
comprador o del retrayente.
5. Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurdica.
Razones en contra:
1. Hace ms onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador y a los
terceros.
2. Se sacrifica la seguridad jurdica del trfico inmobiliario.
3. El precio por el que se vende un bien que puede ser retrado es siempre menor que uno que
no puede serio.
4. Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes. Falta de proteccin a
los terceros[7]
CAPTULO II.

Marco terico
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer sus antecedentes. Segn
Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen muy antiguo, situndose concretamente en el Antiguo
Testamento, que sealaba en el captulo XXV del Levtico los siguientes prrafos: "Habl el Seor a
Moiss en el Monte de Sina, diciendo... la tierra asimismo no se vender para siempre, por cuanto es ma
y vosotros sois advenedizos y colonos mos, y as todo el terreno de vuestra posesin se vender con la
condicin de redimible: si empobrecido tu hermano vendiere su haciendilla, puede un pariente suyo, si
quiere, redimir lo vendido por el otro, mas en caso de no tener parientes cercanos, si l mismo puede
hallar el precio con que redimirla, se computaran los frutos cados desde la venta, y pagar el resto al
comprador y con esto recobrara su posesin... el que vendiere una casa dentro de los muros de una
ciudad, tendr durante el ao entero la libertad de redimirla... Las casas que los levitas tienen en las
ciudades siempre se pueden redimir".
Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romana, debido a que uno de
sus principios cardinales entroncados a la concepcin absolutista de la propiedad era precisamente el de
la mxima libertad en la compraventa.
El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusin en el Derecho intermedio, especialmente en
algunas regiones de Espaa, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente
Pothier, en su "Tratado de Retractos", defini el retracto como conferente a sus titulares el derecho de
tomar el negocio de otros y convertirse en adquiriente en su lugar, definicin que segn Ghestin y Desche,
contina vlida en nuestros das. Entre nosotros el Cdigo Civil de 1852 defina el retracto como el
derecho concedido por la ley a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en

lugar del comprador, tomando para s la cosa por el precio y las condiciones en que esta fue transferida.
El Cdigo de 1936 no defini el retracto, limitndose a decir que no procede sino en los casos de venta o
adjudicacin[8]en el que estableca que se debe de sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la
respectiva escritura pblica de compraventa, quedando de esta forma rescindida la venta, disponindose
adems que el titular del derecho del retracto consigne el monto del precio de la venta y declare a su vez
"'juramento" que quiere para si el porcentaje vendido y que se le sustituya en todas las obligaciones del
comprador. Empero tambin se estableca que la demanda se presentaba dentro de los treinta das
conforme al artculo 1596 del Cdigo Civil.
Para una mejor ilustracin, enumeraremos el esquema del desarrollo del llamado "juicio de retracto":
El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el plazo de treinta das,
consignado del precio de la venta y dems formalidades sealadas por la ley.
El rgano jurisdiccional dispona por consignado la suma del precio de la venta y citaba a
comparendo a las partes en conflicto, desarrollndose dicha diligencia en la fecha sealada por el juez.
Posteriormente las partes ofrecan pruebas indistintamente, una vez vencido el trmino
probatorio el demandante solicitaba que se expida sentencia, el juez resolva el proceso; en consecuencia
se rescinda el contrato de compraventa y se sustitua el demandante al comprador en las mismas
condiciones pactadas.
Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma consignada al demandado
comprador.
Con relacin al demandante, ste solicitaba al juez que el demandado vendedor otorgar la
respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser otorgada por el juzgado[9]
CONCEPTO DE RETRACTO
Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre ellos podemos mencionar a
Jos Vicente Caravantes quien seala que el proceso de retracto es el procedimiento breve y sencillo,
promovido a instancia del que tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo
precio en que este las compro, as lo indica la etimologa de la palabra retracto, que proviene del
verbo traho trahis, trahere, mover, atraer o acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare,
tratar[10]
Asimismo, Viso explica que se llama retracto al derecho eme compete a ciertas personas por ley,
costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro ha vendido, rescindiendo el contrato
con respecto al comprador en cuyo lugar se subroga, (citado por Badenes Gasset, 1979, Tomo II: 980).
De la misma opinin es el profesor Marn Prez, quin define al retracto como el derecho que por
ministerio de la ley, tienen ciertas personas en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue
objeto de un contrato de compraventa, subrogndose en lugar del comprador. (MARN PREZ,
1983, Volumen II: 248)[11] .La palabra retracto se aplica con referencia al retracto legal sin tener en
cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto se entiende por retraer volver a traer, traer otra vez,
traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha encontraba. Si segn la Real Academia
Espaola, la preposicin re denota ordinariamente repeticin, reiteracin, unido al verbo traer denotar
una repeticin en la traccin, es decir que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por segunda vez,
con repeticin; retrayendo se recupera un objeto que sali del mismo patrimonio.
Es necesario, para que estemos ante un retracto propiamente tal, que la relacin jurdica creada y cuyo
desdoblamiento aquel origina, constituya entre los contratantes una situacin transitoria, no definitiva y
acabada. Este estado de interinidad es requisito vital en el retracto, pues por existir previamente un
estado tal es por lo que el que retrae incorpora la cosa retrada con el carcter de retorno inmediato al
desapoderamiento. La retraccin ha de ser inmediata y sin solucin de continuidad al desapoderamiento.
El retrayente mantiene un invisible contacto con la cosa; acta en cierto modo sobre ella, no se considera
extrao respecto a la misma, no se ha desprendido por completo de lo que enajena y si se produce una
adquisicin que no trae causa de la enajenacin anterior, no se readquiere jurdicamente. Aunque la cosa
estuvo en poder de la misma persona en otra ocasin y otra vez vuelve a ella, no es retracto si hubo
un tiempo durante el cual no obro su voluntad sobre aquella, ya que si se realiza una nueva adquisicin,
no es retraccin jurdicamente hablando como no lo seria si en lugar de comprarla de nuevo le hubiese
sido dejada en testamento o donada por el que fue su comprador[12]
Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es
decir la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en
la adquisicin frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la
oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta. En consecuencia
es la facultad concedida por la ley a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador

en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera
llamrsele derecho de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o
tambin derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.
EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.
Conforme al concepto dado, podemos afirmar que el proceso de retracto es un proceso de cognicin,
constitutivo y especial por razones jurdicos materiales, que tiende a satisfacer una pretensin fundada
en normas que concedan al pretendiente el derecho de retraer una cosa determinada. Se trata por lo
tanto de un:
Proceso autentico, ya que en el interviene un juez.
Es un proceso de cognicin, por la ndole de la actividad judicial a que se aspira.
Es un proceso constitutivo, porque la situacin a que el proceso de retracto atiende, en caso de
solucin estimatoria, no se limita a constatar ni se extiende a imponer relaciones que antes existan, sino
a crearlos.
Es un proceso especial por razones jurdicos materiales, ya que el. retracto es una figura de
derecho material, que debe a este carcter la singularidad procesal que se le reconoce.
Serra Domnguez acerca el proceso de retracto afirma que: tradicionalmente se ha venido considerando
al retracto como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en
lugar de que adquiere una cosa por compraventa o dacin en pago. Pero no puede aceptarse desde un
punto de vista doctrinal, en efecto el retrayente no se subroga en las mismas condiciones que el
comprador, lo que supondra una nica relacin jurdica entre el comprador y el retrayente. No existe una
nica compraventa sino dos compraventas y como sea que la segunda compraventa debera ser otorgada
nicamente por el comprador primitivo, solo este debe ser demandado. La consideracin del retracto
dentro de los derechos de adquisicin preferente permite explicar un buen nmero de
los problemas procesales de la institucin, desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo
el considerar que el retracto implica una invalidacin de la venta anterior, siendo as que parcialmente la
validez de dicha venta constituye el presupuesto esencial para el xito de la accin del retracto.
CARACTERSTICAS DEL RETRACTO.
Se considera los siguientes:
1. Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del adquiriente de la cosa por
compraventa o dacin en pago, indemnizando del precio satisfecho y respetando las condiciones
pactadas.
2. El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se ejercita su derecho.
3. El vendedor desde el otorgamiento del contrato pierde toda relacin inmediata y mediata sobre
la cosa.
4. En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador y retrayente.
5. El dominio que el vendedor transmite y por lo que este respecta es absoluto, incondicional y
resoluble por virtud del contrato celebrado no puede volver la cosa a s.
6. Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la mayora de los casos,
ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.
7. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda consignarse la
total subrogacin del retrayente en lugar del comprador.
8. Se produce una subrogacin sui generis o mejor una sustitucin de persona (la del
adquiriente) naciendo el derecho al verificarse la primera venta y dirigindose contra el ltimo y actual
poseedor de la cosa.
9. El contrato respeto de que se ejercita el retracto permanece inalterable e inatacable.
El Cdigo Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artculo 1592, sealando que "es el que la
ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa". De acuerdo con el artculo siguiente, tambin procede en la
dacin de pago. De la definicin del Cdigo Civil pueden extraerse las caractersticas ms importantes del
derecho del retracto:
1. Su carcter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que
originan el derecho a retraer y las personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella.
Son esas y no pueden ser otras ms. Se trata de causales preestablecidas, que responden a su vez a
estmulos de orden publico y sin que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida de que
constituye un recorte a los principios generales de la autonoma de la voluntad y de la estabilidad
contractual.
2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurdico se ha pronunciado con claridad
respecto de la discusin en torno de la naturaleza jurdica, entendiendo que el retrayente "subroga'" al

vendedor, ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las obligaciones
y los derechos del vendedor en el contrato de compraventa Como puede apreciarse, surge a favor del
sealado por la ley un derecho de sustitucin por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominacin
adecuada para la figura y no la de retracto que, en puridad, significa "volver a traer" y no se trata de
"volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez primera
3. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa: Esta es una
consecuencia lgica del derecho de sustitucin que se ejercita sobre la compraventa que se ha celebrado,
producindose solamente una modificacin subjetiva. Len Barandiaran expresaba que "la compraventa
respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en lo que hace a la situacin interdependiente de
vendedor y comprador, de una operacin jurdica perfecta, solo que sobreviene la sustitucin por
subrogacin del comprador o del retrayente".
4. Su carcter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad que debe reinar en la
contratacin, el legislador restringe su utilizacin solamente para algunos casos que socialmente
merezcan proteccin. Como expresa Max Arias Schreiber estas limitaciones son por su:
Reducida rea de accin contractual.
Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.
Carcter personalsimo[13]
NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO.
El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la subrogacin, pues en su artculo
1592 establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador[14]
Resulta as que intervienen en la subrogacin tres personas: el primitivo propietario del bien, quien ha
decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quin adquiere convencionalmente con el
propietario su propiedad absoluta, y el retrayente, quin por mandato de la ley ocupa el lugar del
comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato.
Obsrvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar del propietario sino el lugar del comprador, de
tal manera que subsiste el contrato de compraventa. Se establece que en virtud del retracto el retrayente
se sustituye en la persona del comprador en todas las estipulaciones del contrato, de tal manera que el
contrato de compraventa que le da origen permanece intacto. Solo que el retrayente reemplaza, sustituye,
subroga o desplaza al comprador, de este forma el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el
contrato que lo origina. Este permanece en los mismos trminos.
SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.
En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el comprador y el retrayente que se
interpone entre las dos primeras para subrogarse en el lugar del comprador y eliminarle de su relacin
jurdica con la cosa vendida.
As tambin deja entrever Badenes Gasset cuando dice "que intervienen en el retracto tres personas; el
vendedor que enajena una cosa de su patrimonio, sin propsito alguno de retraerla, el comprador que en
esa inteligencia la recibe, mediante el pago de su justo valor y una tercera persona, el retrayente a quien
la ley le concede el derecho de pedir preferentemente para si la cosa vendida, siempre que deje indemne
al comprador (BADENES GASSET. 1979, Tomo II: 978)[15].
El artculo 1599 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
Articulo 1599. Tienen derecho de retracto:
1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido derogado por la Primera
Disposicin Final del Decreto Legislativo N 757).
2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan
ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbre o
a servicios que disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rstica cuya
cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas
no excedan de dicha unidad.
RETRACTO DE COPROPIETARIO
SERRANO ha descrito grficamente el fundamento del retracto de copropietarios con las siguientes
palabras: "el estado de copropiedad es abonadsimo para producir consecuencias funestas en lo
econmico, en lo jurdico y aun en lo moral. Es propia de l la coadministracin, y cuando varias personas

administran una cosa, el rendimiento de sta no llega generalmente, a donde llegara si

el administrador fuese nico. Padece la economa, porque con la administracin por varios, los gastos
crecen y el aprovechamiento es mas descuidado. Antijurdica resulta tambin la copropiedad, porque los
antagonismos entre los condueos y los coadministradores, con frecuencia originan pleitos. No pocas
veces es daosa a la moral, pues por causa de la copropiedad menudean las ocasiones de choque, las
rencillas, los conflictos, las luchas, hay vencedores y vencidos, satisfechos aquellos y humillados estos,
arrogantes y despectivos los unos, envidiosos los otros. De ah que el inters pblico
recomiende instituciones como la del retracto de comuneros, normas como las de no obligar a ningn
copropietario a permanecer en la indivisin, providencias cual la de declarar imprescriptible la
accin conmuni dividundo, porque todo ello tiende a facilitar el cese del nada deseable estado de
copropiedad".
Los requisitos para que proceda el retracto de copropietarios son los siguientes:
a) Que se celebre un contrato de compraventa (o de permuta de bienes fungibles o unadacin de
pago).
b) Que el bien materia de la compraventa est en copropiedad, o sea que segn elartculo 969
del Cdigo Civil, pertenezca por cuotas ideales a dos o mas personas.
c) Que una o ms de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.
d) Que el vendedor sea un copropietario.
e) Que el comprador sea un tercero extrao a la copropiedad.
Debe tenerse presente que los bienes sociales en el rgimen de sociedad de gananciales no pertenece
en copropiedad a los cnyuges sino en propiedad exclusiva a la sociedad de gananciales. Los cnyuges
slo son copropietarios de los gananciales como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de
gananciales[16]
Es importante tener en cuenta que el Cdigo Civil de 1984, corrige el defecto del artculo 1450 inciso 1 del
Cdigo Civil derogado en cuanto se conceda el retracto en la venta de la cosa. Esto es, cuando la
propiedad haba sido transferida como una unidad a un tercero. O sea, cuando no haba ningn dominio
por consolidar.
El retracto se otorga ahora solo en la venta de las porciones indivisas. Lo que equivale a decir que slo en
cuanto el vendedor transmita partes ideales sobre el bien. La Comisin Revisora acogi la propuesta de
los doctores Ferrandez Arce, Zamalloa y Arias Schreiber de precisar que el retracto solo procede en la
venta a terceros de porciones indivisas y no en la venta de stas a otro copropietario, la cual no da lugar
al retracto[17]
RETRACTO OTORGADO A FAVOR DEL LITIGANTE.
Sostiene Bigio, con razn que se concede el retracto no solo a favor del demandado, sino tambin del
demandante, ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por quin ha sido demandado en va
de peticin de herencia, nulidad o rescisin de contrato, etc., de tal manera que el vocablo "litigante"
comprende a todo aquel que sea parte en un proceso. Se requiere que el proceso verse sobre la
propiedad del bien.
RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO.
Este inciso del artculo 1599 del Cdigo Civil, a semejanza de los otros incisos del mismo articulo
simplemente esta orientado a la consolidacin de la propiedad. El artculo 999 del Cdigo Civil establece
que por el usufructo se confiere a las usufructuarias facultades de gozar y disfrutar temporalmente de un
bien ajeno. El usufructo no puede confundirse con la propiedad, en tanto que en sta hay un bien que
pertenece a dos o ms personas, segn lo establece el artculo 969 del Cdigo Civil.
Manuel Albaladejo, sostiene que el usufructo no comparte con el nudo propietario la propiedad del bien.
Solo corresponden a aqul -transitoriamente- parte de las facultades que tocaran sobre el bien a quien
fuere su propietario pleno.
Dice Len Barandiaran que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser retrayente en la venta
del usufructo y al contrario, es como un medio tendente a dar acabamiento a esa situacin de dominio
incompleto o limitado. En una misma persona, el retrayente, se viene a reunir los caracteres de
usufructuario y propietario, los que antes se hallaban desdoblados en personas diferentes[18]Por estas
razones el legislador estima necesario mantener el retracto que confera el inciso 4 del artculo 1450 del
Cdigo Civil de 1936, con la finalidad de consolidar todas las facultades que corresponden a la propiedad
en una sola mano, sea del nudo propietario o del usufructuario.
RETRACTO A FAVOR DEL DUEO DEL SUELO Y DEL SUPERFICIARIO.
El artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que puede constituirse el derecho de superficie por el cual el
superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o
bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar ms de noventa y nueve aos. A

su vencimiento, el propietario de! suelo adquiere la propiedad de lo constando reembolsando su valor,

salvo pacto distinto[19]
Si bien es propsito del legislador propender a la superficie como instrumento destinado a estimular el
aprovechamiento de terrenos no edificados y la industria de la construccin, es igualmente su inters que
si el superficiario o el dueo del suelo enajenaron, respectivamente, su derecho a tercero, se establezca
el derecho a retraer a favor de ambos con la finalidad de unificar dos dominios en uno solo, sobre lo que
en realidad es fsicamente una unidad inmobiliaria.
RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS DIVIDIDOS EN
PARTES.
Indica Arias-Schreiber que el inciso seis de! articulo 1599 se contrae a una situacin que no es usual y
que Manuel Olaechea sealaba en su ctedra que se produca en aquellos casos en que existan quintas,
siendo su objetivo hacer desaparecer por consolidacin, la servidumbre o servicios comunes que vinculen
a diversos predios urbanos.
Sobre el mismo tema Len Barandiaran refiere que no es un caso de condominio, pues se habla de que
los predios urbanos estn divididos materialmente en partes. Como no hay retracto por colindancia en
cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en este inciso reemplaza a aqul, aunque
limitativamente, pues mientras en lo que concierne a predios rsticos el retracto es posible nicamente
por la condicin de rayanos de los inmuebles, haya o no servidumbre entre ellos, en cuanto a los predios
urbanos es de necesidad la existencia de tales servidumbres (o servicios comunes).
Pero de otro lado, en lo que hace a los predios urbanos es indiferente lo relativo a la cabida de ellos; lo
que por el contrario es esencial en lo que respecta al retracto de fincas rsticas por colindancias[20]
El fundamento de este retracto es de sanear los predios urbanos haciendo desaparecer esas
servidumbres discontinuas tan incomodas para el predio sirviente. Tal como lo expres el doctor Rodolfo
Zamalloa Loayza durante los debates para la aprobacin de esta figura, se requiere:
a) Tiene que tratarse de dos predios pertenecientes a distintos dueos.
b) Debe existir una servidumbre real entre ellos que disminuya e! valor de ambos predios.
c) Que se efectu la venta de cualquiera de los predios a un extrao.
RETRACTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE
Tiene como antecedente al artculo 1523 del Cdigo Civil Espaol, segn la exposicin de motivos de este
artculo, la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algn remedio a la
divisin excesiva de la propiedad territorial, all donde este exceso ofrece obstculo insuperable al
desarrollo de la riqueza.
Los requisitos para que opere este retracto son las siguientes:
a) Que ambas fincas sean de naturaleza rustica: o sea que el carcter de tinca rstica debe
darse tanto en la parcela objeto de la venta como en la finca de propiedad del retrayente, pero es
supuesto diferente el de la venta a un colindante cuya finca no sea rstica, pues en este caso, en opinin
de Albaladejo, como el legislador no trata de que la finca, vendida sea cultivada, sino que solo se trata de
que no siga siendo un minifundio, no hay obstculo en admitir que tampoco procede el retracto, ya que se
incorpora tambin a la finca vecina del comprador, aunque sta sea urbana (por ejemplo, quera la
contigua para extender su edificacin o hacer a esta un jardn). Garca Cantero discrepa de esta solucin
y aunque el punto no esta resuelto ni en la ley. ni en la jurisprudencia, entiende que la venta a un
colindante apta para excluir el retracto debe tener una finalidad agraria; le parece muy significativo que la
ley hable de tierras colindantes. La doctrina ha establecido que el predio rstico se distingue
fundamentalmente del urbano por los siguientes puntos de vista: primero por su situacin o
emplazamiento en el campo o en la poblacin; segundo por el aprovechamiento o destino -explotacin
agrcola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio-, y finalmente por la preponderancia
de uno de estos elementos si ambos concurren en un mismo predio o por la relacin de dependencia que
entre ellos exista. Como criterio esencial cabe sealar que en la diferenciacin hay que seguir un criterio
exclusivamente civil, propio y autnomo de finca rstica. Esta figura fue recogida en nuestra legislacin a
propuesta del doctor Roger Cceres Velsquez.
b) Que las fincas sean colindantes; Opina Borrel y Soler y afirma que para queproceda el retracto
entre colindantes que la finca del retrayente linde con la que sequiere retraer No basten que estn
prximas, sino que han de tener algn lmitecomn; no sera suficiente que la primera finca lindase con
otra que a su vezlindase con la segunda, porque en este caso estas dos no serian lindantes, sino
queestaran separadas por la interpuesta entre ellas. Manresa dice que si entre dosfincas existe
servidumbre aparente en provecho de otras -arroyo, acequia, barranco,camino- es evidente que esas dos
fincas no son colindantes, pues lejos de colindar,lindaran con el arroyo, con el camino, pero no entre s, y
no siendo colindantes, esclaro que no puede haber derecho de retracto.

c) Que la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrcola o ganaderamnima

respectiva, o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad; LenBarandaran afirma que su
finalidad es procurar que no se mantenga lapulverizacin y minimizacin de la propiedad rstica, como el
microfundio,acrecindose por el contrario como consecuencia del retracto los existentes. Pero lalimitacin
en cuanto a la cabida tiende a evitar la formacin de latifundios. Las doscondiciones sealadas en dicho
inciso deben existir, esto es, en primer lugar, no puede haber retracto si el inmueble en que incide ste,
excede de tres hectreas (la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva), cualquiera que sea la
extensin de la finca perteneciente al propietario colindante que retrae y en segundo lugar adems de
llenarse de esta condicin, es menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no excedan de
diez hectreas (de la unidad agrcola o ganadera).
d) Que la venta se haga a un extrao, no a otro propietario colindante que tenga el mismo
inters: Se establece que el vendedor tiene en su mano la posibilidad de impedir el funcionamiento del
retracto de colindantes verificando la venta a un colindante, ya que la jurisprudencia ha declarado que
este retracto solo procede contra extraos, pero no contra otro colindante que tiene el mismo inters.
CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO.
El Cdigo Civil en su artculo 1594 establece claramente que el derecho de retracto procede respecto de:
Bienes muebles inscribibles y, bienes inmuebles.
Sin embargo en opinin de Borrel y Soler, las cosas que pueden ser objeto de retracto son las enajenadas
por su propietario que renan los requisitos legales correspondientes ala clase de retracto que se ejercite,
asi para los comuneros la cosa que se ha vendido ha de ser la parte indivisa de una cosa comn a dos o
mas, para el aledao ha de ser una finca rstica lindante con otra del retrayente, para el de coherederos
una parte alcuota de una herencia, etc. (BORREL Y SOLER, 1952: 268)[21].
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO
La doctrina ha establecido desde diferentes puntos de vista los requisitos para el ejercicio del derecho de
retracto, entre ellos podemos mencionar a Prez Fernndez quin afirma que para ejercitar el derecho de
retracto es preciso que la transmisin se haya consumado, asimismo Pietro Castro considera como
requisitos para el ejercicio de derecho de retracto los siguientes:
a) El primero de todos estos requisitos es que el derecho se ejercite dentro del plazo legal de
distinta duracin, segn los casos.
b) El segundo requisito de admisibilidad es la consignacin del precio del objeto si fuese
conocido o si no lo fuere, que se d fianza de consignarlo luego que lo sea y expresando adems en la
demanda que se contrae la obligacin de reembolsar los gastos de! contrato y cualquier otro pago
legtimo realizado para la venta como tambin los gastos necesarios y tiles efectuados en la cosa
vendida.
c) En tercer lugar el retrayente se debe comprometer bajo pena de nulidad de la enajenacin, a
no enajenar la cosa o no separar los dos dominios durante el tiempo que la ley seale, excepto en cienos
casos si viniere a peor fortuna.
Sin embargo conforme a nuestra legislacin, los principales requisitos para el ejercicio del derecho de
retracto son los siguientes:
Observancia del plazo de retracto.
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto
Existencia del ttulo en que se funda el retracto.
PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE.
El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta das, contados a partir de la comunicacin
de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso incierto en el diario encargado de la
publicacin de los avisos judiciales, en el lugar de la situacin de los bienes, salvo disposicin distinta de
las leyes especiales Es decir que el plazo para ejercitar el derecho de retracto tiene la calidad de plazo de
caducidad, porque es improrrogable y no puede ser objeto de suspensin o interrupcin y vencido el plazo
se' pierde tanto el derecho como la accin. Por lo que de acuerdo al artculo 1596 y 1597 del Cdigo Civil
el plazo del derecho de retracto se computa de la siguiente forma:
A partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho, eso significa
que el vendedor y el comprador deben comunicar a la persona que tiene derecho al retracto de la
compraventa o dacin en pago, siempre y cuando tenga conocimiento de su domicilio real,
Si se desconoce la direccin domiciliaria de los que tienen derecho al retracto o no es conocible
el mismo puede hacerse las comunicaciones mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad por tres veces con intervalo de cinco das entre
cada aviso.

Si el conocimiento de la venta se ha efectuado por otros medios distintos a los indicados,

entonces tenemos que el plazo de los treinta das se computan desde el da siguiente de ese
conocimiento.
Si se ha efectuado la inscripcin en los registros pblicos de la transferencia, los treinta das se
empiezan a computar cuando hayan transcurrido mas de un ao de la inscripcin de la transferencia, en
tal caso no es oponible la presuncin erga omnes de las inscripciones en registros pblicos,
REEMBOLSO O CONSIGNACIN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL RETRACTO.
Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando al retrayente a
que efectu el pago previamente, demostrando as que desea y puede ejercitar la accin de retracto. La
consignacin debe realizarse por tanto dentro del plazo sealado para el ejercicio de la accin de retracto
y debe ajustarse al precio real por el que se realizo la enajenacin. Nuestro ordenamiento jurdico en lo
relativo al reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto dispone lo siguiente:
El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por ste,
y en su caso los intereses pactados.
La demanda de retracto debe estar anexada con el certificado de depsito en dinero del
equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el
adquiriente y en su caso los intereses debidos por ste y que se hubieran devengado.
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garanta
para el pago de! precio pendiente, aunque en el contrato que de lugar al retracto no se hubiera convenido.
Si en !a transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgar garanta
suficiente a criterio del juez, dentro de! segundo da
Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el adquiriente, ofrecer
hacer el depsito u otorgar la garanta que corresponda segn el caso, dentro del segundo da de su
conocimiento.
TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.
El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el ttulo correspondiente para ejercer el retracto y
acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas sealadas en el artculo 1599 del Cdigo
Civil y debe demostrar dicha calidad. En cuanto a la presentacin del titulo se justifica por el carcter
excepcional del retracto y las perturbaciones que puede suponer una accin de retracto infundada para el
trafico jurdico: el legislador no puede exigir la presentacin de un ttulo que de por si prejuzgue la
sentencia, tampoco basta la mera alegacin de existencia de! derecho La primera produce certeza y la
segunda posibilidad, pero entre la posibilidad y la certeza existen diversos grados de probabilidad que
justifican la admisin de la demanda.
CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.
La demanda ser declarada improcedente en los siguientes casos:
1 Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta das naturales contados a partir del
conocimiento de la transferencia.
2 En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:
El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar.
El demandante carezca manifiestamente de inters para obrar.
Advierta la caducidad del derecho.
Carezca de competencia.
No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio.
El petitorio fuese jurdica y fsicamente imposible.
Contenga una indebida acumulacin de pretensiones.
3 Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce la contraprestacin u
ofrece pagar o prestar la garanta suficiente dentro del segundo da de tener conocimiento de la
contraprestacin.
LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO.
Debe versar principalmente sobre:
La titularidad del retrayente (es decir se debe de demostrar cualquiera de las calidades de
copropietario, propietario colindante, etc., a que se hace mencin en el artculo 1599 del Cdigo Civil).
El pago de la prestacin recibida por el enajenante del bien que se intenta retraer, as como de
los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso de los intereses debidos por este y que
se hubieran devengado (el monto equivalente a tales conceptos debe ser debidamente consignado).
La fecha del conocimiento de la transferencia, del bien que se pretende retraer (a efecto del
contrato del plazo respectivo para ejercer la accin de retracto). Debe de ponerse de relieve que de
acuerdo a la normado en el artculo 501 del Cdigo Procesal Civil la carga de la prueba del conocimiento

de la transferencia corresponde a los demandados (enajenante y adquiriente del bien que se intenta
retraer).
La falsedad de la enajenacin del retrayente sobre el desconocimiento de la prestacin pagada o
debida por el bien que se intenta retraer (cuya acreditacin acarrea la declaracin de conclusin especial
del proceso de retracto).
TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO.
El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dacin de pago, sin embargo
las ventas que se hagan en remate pblicos no son susceptibles para ejercitar dicho derecho, aunque el
interesado tenga derecho amparado por la ley. Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto
opera incluso en los contratos de compraventa celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la
idea de que solamente se acciona en los contratos de compraventa o dacin en pagos celebrados por
escritura publica. Esto se explica porque la compraventa o dacin en pago se perfeccionan con el simple
consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, no siendo actos jurdicos ad solemnitatem,
consecuentemente si estos negocios jurdicos aparecen y constan en documentos privados procede el
derecho de retracto.
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el artculo 1603
del Cdigo Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de la compraventa que le sean
aplicables. Siendo la compraventa y la permuta contratos que tienen por finalidad transferir la propiedad a!
adquiriente, y concedindose el retracto para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso
de permuta en aquellos casos en que el retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que
este entrego a su contraparte en pago por la adquisicin del bien retrado[22]
ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO.
Cuando antes del plazo para que expire el derecho de retracto, se hayan producido dos o mas
enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la primera enajenacin, es decir por el precio, tributos,
gastos e intereses de dicha enajenacin quedando sin efecto las dems enajenaciones.
Adems se debe de sealar que el derecho de retracto no puede ser objeto de cesin de venta, donacin,
permuta, arrendamiento ni de ninguna otra estipulacin contractual porque es un derecho eminentemente
personal, tampoco puede ser objeto de renuncia anticipada del mencionado derecho.
De igual forma muchas veces para evitar y/o burlar el retracto, las partes contratantes en la compraventa
o dacin en pago, proceden a rescindir o resolver el contrato, lo cual carece de eficacia, pues el retracto
es procedente ya que nace con el primer contrato, aunque ste luego sea rescindido o resuelto.
CAPTULO III

Aspectos procesales

COMPETENCIA.
Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se encuentra el bien o bienes a
eleccin de demandante. Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares ser
competente el juez de cualquiera de ellos, con lo que se establece la competencia facultativa. Asimismo a
tenor de lo dispuesto en el artculo 488 del Cdigo Procesal Civil, son competentes para conocer
los procesosabreviados los jueces civiles y los de paz; salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su
conocimiento a otros rganos jurisdiccionales (que no es el caso del retracto). Los juzgados de paz son
competentes cuando la cuanta de la pretensin es mayor de veinte y hasta cincuenta unidades de
referencia procesal[23]
VIA PROCEDA! ENTAL
Conforme lo dispone el Cdigo Procesal Civil este proceso se tramita en la va del proceso abreviado, el
mismo que es un proceso contencioso de duracin intermedia en relacin al de conocimiento (en el que
los plazos para las diferentes actuaciones procesales son las mas amplias que prev el Cdigo Procesal
Civil) y al proceso sumarsimo (cuyo tramite es el mas corto y simple que establece el Cdigo Adjetivo),
mencionaremos algunas de sus particularidades:
La improcedencia de la reconvencin cuando se ventilan ciertos asuntos contenciosos.
La concentracin de actos procesales, pues tanto el saneamiento procesal como la conciliacin
se realizan en una sola audiencia.
La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelacin de la sentencia.
REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO
El articulo 495 del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe adems de cumplir con los
requisitos de los artculos 424 y 425, en estar anexada el certificado de depsito en dinero del equivalente
de la prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su
caso los intereses debidos por ste y que se hubieran devengado. Si en la transferencia se pacto plazo

para el pago del saldo, el retrayente otorgara garanta suficiente a criterio del juez dentro del segundo da.
Sin embargo es menester considerar algunos de los principales requisitos para el ejercicio del derecho de
retracto, siendo estos:
Observancia del plazo de retracto
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto.
Existencia del titulo en que se funda el retracto.
CONCLUSIN DEL PROCESO DE RETRACTO
En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusin del mismo; si habiendo indicado el
retrayente que desconoce la prestacin pagada o debida, se acredita que la conoca o que estaba en
razonable aptitud de conocerla. En la misma resolucin le impondr al demandante una multa no menor
de veinte ni mayor de cuarenta unidades de referencia procesal, sin perjuicio de las costas y costos del
proceso, esta resolucin es apelable con efecto suspensivo.
TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO.
DEMANDA.
En principio, debemos sealar que la demanda es el medio procesal por el cual se ejercita la accin
procesal solicitando la tutela jurisdiccional efectiva respecto a algn derecho subjetivo. Mediante ella se
proponen, por el actor, sus pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional aspira. En otras palabras es
el medio por el cual una persona pide al organismo jurisdiccional la solucin de un conflicto de intereses
intersubjetivo o solicita se dirima una incertidumbre jurdica, ambas de naturaleza, jurdica. En el caso del
proceso de retracto se establece que: "El titulo de la demanda, ser sealar la demanda de retracto".
LA DESIGNACIN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA DEMANDA.
En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma, ya sea el Juez Especializado
en lo Civil por ser de su competencia el conocimiento de ella.
EL NOMBRE, DATOS DE IDENTIDAD, DIRECCIN DOMICILIARIA VDOMICILIO PROCESAL DEL
DEMANDANTE.
Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona, indicar el numero de su
documento de identidad personal, sealar la direccin de su domicilio real y finalmente, precisar su
domicilio procesal, que necesariamente debe estar dentro del radio urbano en los lugares donde se haya
sealado, consecuentemente en el caso del retrayente tiene ser la persona que tiene derechos conforme
al artculo 1599 del Cdigo Civil.
EL NOMBRE Y LA DIRECCIN DOMICILLARIA DEL DEMANDADO.
En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los vendedores del bien, quienes han
vendido o dado en pago, si son varios los copropietarios vendedores todos ellos; si se trata de un bien
vendido por la sociedad conyugal de dos cnyuges, aunque solo aparezca el nombre de uno de ellos,
siempre y cuando exista certeza de tal vinculo matrimonial, asimismo a los compradores. En
consecuencia de forma general si el demandado es una persona natural se debe de precisar su nombre
completo y su domicilio real donde debe ser notificado con la demanda. Si el demandado es una persona
jurdica debe consignar su nombre completo, con indicacin de su domicilio real donde tiene sus
actividades principales. El domicilio del demandado puede estar dentro de la competencia territorial del
Juez o fuera de ella, dentro del pas o fuera de el Si el demandado tuviera varios domicilios, en la
demanda se indicar cualquiera de ellos.
EL PETITORIO QUE COMPRENDE LA DETERMINACION CLARA Y CONCRETA DE LO QUE SE PIDE.
En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro y concreto la o las pretensiones
procesales cuya tutela jurisdiccional se aspira o la dilucidacin de la incertidumbre jurdica que se
pretende lograr. Las pretensiones procesales que se proponen deben ser compatibles Si son
incompatibles pueden plantearse subordinadamente o alternativamente. La o las pretensiones procesales
que se plantean deben ser jurdica y fsicamente posibles. El juez no puede ir ms all del petitorio ni
fundar su decisin en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes[24]Por lo que el
retrayente propondr las siguientes pretensiones:
Que se declare fundada la demanda del proceso de retracto.
Que se ordene la subrogacin del retrayente en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa o dacin en pago.
Que se firme la escritura pblica de subrogacin de! comprador por el retrayente.
Que se ordene el pago el pago al comprador subrogado con el cupn de depsito judicial
acompaado en la demanda.
Que se ordene la entrega real y efectiva del bien inmueble o mueble inscrito por parte del
comprador al retrayente

LOS HECHOS EN QUE SE FUNDE EL PETITORIO, EXPUESTOS ENUMERADAMENTE EN FORMA

PRECISA, CON ORDEN Y CLARIDAD.
La demanda debe contener los fundamentos de hecho en que se apoyan las pretensiones procesales
propuestas, estos hechos deben exponerse ordenadamente en forma cronolgica y con claridad; ya que
va a ser objeto de probanza, en el caso de la demanda del proceso de retracto se puede considerar como
fundamentos fcticos los siguientes:
Indicar el derecho originario con el cual solicita el retracto, si es copropietario en laventa de
porciones indivisas, el litigante en la venta del bien litigado, propietarios yusufructuarios, superficiario,
propietario de predio urbano sujeto a servidumbre,propietario de predio rstico colindante.
Invocar la causal especfica en que se sustenta la demanda de retracto cualquiera de los
contenidos en el articulo 1599 del Cdigo Civil.
Indicar el documento donde consta la compraventa o dacin en pago, si es mediante escritura
publica la fecha de la misma, el notario y las partes intervinientes en el acto jurdico de la compraventa o
dacin en pago.
Dejar constancia de la forma como se entero de la compraventa y de la fecha en se enter de la
transferencia (notificacin personal, publicaciones u otra circunstancia), subrayando que se interpone la
demanda dentro del plazo de treinta das que establece la ley.
Indicar el precio de la transferencia, monto de los impuestos, gastos notariales y/o las
circunstancias de n o conocerlos, prometiendo pagarlo dentro del segundo da de su conocimiento.
Indicar el nmero de cupn del deposito judicial en el Banco de Nacin, asi como el monto del
mismo, detallando el monto del precio, la cantidad que corresponda a los impuestos y la suma de los
gastos notariales.
Si en la compraventa se pacto el pago a plazos, el retrayente tiene la obligacin de constituir
garantas suficientes a criterio del juez. Si el demandante desconoce el precio pagado o debida por el
adquiriente, en la demanda debe ofrecer que har el depsito u otorgar garanta de acuerdo a las
circunstancias dentro del segundo da de conocido estos datos.
LOS FUNDAMENTOS JURDICOS DEL PETITORIO.
La demanda debe contener los fundamentos jurdicos o de derecho que la respaldan o esgrimir el
razonamiento lgico jurdico que deben de sustentar las pretensiones de la demanda, entre los
fundamentos jurdicos del proceso de retracto podemos mencionar los siguientes:
Definir el retracto y la causal invocada.
Indicar que se esta accionando dentro del plazo, explicando la caducidad y que no se ha
incurrido en la misma
Cumplimiento del depsito, cubriendo el precio, impuestos y gastos notariales. Si el retrayente
desconoce la contraprestacin pagada, precio, impuestos, gastos notariales ofrecer hacer el depsito
dentro del segundo da de su conocimiento.
Indicar el origen de su derecho para ejercitar el derecho de retracto, es decir sustentar su calidad
de copropietario, litigante, superficiario de acuerdo a lo dispuesto por el artculo 1599 del Cdigo Civil.
EL MONTO DEL PETITORIO, SALVO QUE NO PUDIERA ESTABLECERSE
La demanda debe contener el monto a que asciende la o as pretensiones procesales, salvo que se trate
de pretensiones invalorables en dinero, como es en el caso del proceso de retracto.
LA INDICACIN DE LA VA PROCEDIMENTAL QUE CORRESPONDA A LA DEMANDA.
En efecto, el actor debe de sealar la va procedimental que corresponde a la demanda que plantea. Por
la naturaleza de la pretensin y por imperio de la ley el proceso de retracto se tramita en la va del
proceso abreviado.
LOS MEDIOS PROBATORIOS
La demanda del proceso de retracto debe contener el ofrecimiento de los medios probatorios que el actor
quiere hacer valer en el proceso, presentado los documentos que tiene en su poder, y en este caso el
retrayente presentar:
Declaracin de parte.
Documentos que acrediten el derecho de propiedad del retrayente
Documentos que acrediten la transferencia de los bienes muebles e inmuebles.
Inspeccin judicial para acreditar los hechos de cada caso, especialmente para constatar la
existencia de copropiedad, usufructo, etc.
Peritajes para que informen sobre la existencia de servidumbre en predios urbanos y la
existencia de los terrenos rsticos colindantes y si alcanzan o superan la unidad ganadera o agrcola
familiar.

Testimoniales indicando los nombres completos de los testigos, su ocupacin y domicilio,

asimismo los hechos sobre los cuales atestiguar v el sobre interrogatorio individual para cada testigo.
LA FIRMA DEL DEMANDANTE O DE SU REPRESENTANTE O DE SU APODERADO Y LA DEL
ABOGADO
La demanda debe estar firmada por el demandante o, en su caso por su representante legal o de su
representante convencional y por el letrado que la autoriza, si el demandante es analfabeto deber
imprimir su huella digital, de lo cual certificar el secretario respectivo.
ANEXOS
Como una formalidad imperativa el nuevo Cdigo Procesal Civil! establece que a la demanda debe
acompaarse los siguientes anexos28, indicando que estos corresponden al proceso de retracto:
Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso de su representante
legal o convencional que interpone la demanda.
Documentos que acrediten el derecho invocado, as como las causales invocadas.
Cupn del depsito judicial con el integro del precio, impuestos y gastos notariales pagados por
el comprador.
Tasa judicial por el ofrecimiento de pruebas.
Cdulas de notificacin.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y CONCILIACIN
La audiencia de saneamiento procesal y la conciliacin ser realizaran en una sola audiencia, la misma
que tendr lugar dentro de los quince das de vencido el plazo para contestar la demanda o reconvenir. Es
necesario indicar que en esta diligencia, inicialmente el juez actuar los medios probatorios ofrecidos que
consideren necesarios para el saneamiento del proceso, si se hubieran formulado excepciones o
defensas previas; luego proceder a pronunciarse sobre la validez de la relacin procesal, declarando:
La existencia de una relacin jurdica procesal vlida.
La nulidad y consiguiente conclusin del proceso por invalidez insubsanable de !a relacin,
precisando sus defectos.
La concesin de un plazo de cinco das si los defectos de la relacin fuesen subsanables.
Subsanados los defectos, el juez declarar saneado el proceso por existir una relacin procesal vlida. En
caso contrario lo declarar nulo y consiguientemente concluido De no haber conciliacin, el juez con lo
expuesto por las partes, proceder a enumerar los puntos controvertidos y, en especial lo que van a ser
materia de prueba A continuacin decidir la admisin de los medios probatorios ofrecidos, si los
hubieran. Luego ordenar la actuacin de los medios probatorios ofrecidos referentes a las cuestiones
probatorias de haberlas Al final de la audiencia el juez comunicar a las partes el da, la hora y el lugar
para la realizacin de la audiencia de pruebas.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS
Se llevara a cabo dentro de los veinte das siguientes a la realizacin de la audiencia de saneamiento y
conciliacin. Si hubiera la necesidad de la realizacin de una audiencia especial y complementaria, si
fuera el caso se realizaran dentro de los cinco das de efectuada la audiencia de pruebas. Antes de dar
por concluido la audiencia, el juez comunicar a las partes que el proceso esta expedito para ser
sentenciado, precisando el plazo en que lo har.
EXPEDICIN DE SENTENCIA
Se expedir sentencia dentro de los veinticinco das de culminada la audiencia de pruebas o las
audiencias especial y complementaria, si stas se hubieran realizado. Los litigantes tendrn un plazo
mximo de cinco das para apelar la sentencia, apelacin que tendr efecto suspensivo.
Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto y admitida la garanta a que hubiera lugar, debe
otorgarse la escritura pblica de traslacin de dominio, debiendo entregarse la suma consignada al
comprador. Sin embargo si no lo hiciera el comprador la escritura la otorga el juez.
CAPTULO IV

Conclusiones y sugerencias
CONCLUSIONES
Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley concede a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa, es decir la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica tendr
derecho de preferencia en la adquisicin frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le
hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma
incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas personas para sustituirse
o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dacin en pago,

por lo que mejor debera llamrsele derecho de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de
adquirir por sustitucin o tambin derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la
adquisicin.
Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el inters social o la
utilidad pblica, as mismo se seala que uno de sus fines es que facilita la consolidacin de la propiedad
Por lo que a travs de ella se permite que la autonoma de la voluntad o estabilidad contractual, que rige
en las relaciones contractuales se ve quebrantada, por causales preestablecidas, que responden a su vez
a estmulos de orden pblico, es decir que se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las
situaciones o circunstancias que originan el derecho de retraer y las personas que pueden retraer estn
taxativamente sealadas en ella. Son esas y no pueden ser otras ms.
Estos sujetos titulares del derecho de retracto, se subrogan en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir el retrayente se sustituye en la persona del
comprador, de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto, slo que el
retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador.
Es considerado que el contrato de compraventa en el que el retrayente pretende subrogarse, esta
revestida del consentimiento, el objeto material del contrato, la forma, existe tambin la causa objetiva
propia de los contratos bilaterales onerosos. En otras palabras el contrato de compraventa rene los
elementos requeridos para surtir sus efectos, esta validez subsiste, pues el retrayente deber cumplir con
los pactos pendientes, asumiendo cuantas titularidades en el nacieron, y cuyo contenido no se haya
agotado, para hacerlas valer como derecho o para cumplirlas como obligaciones, frente al transmitente
primitivo, con toda la extensin o alcance que corresponda al adquiriente sustituido; por lo que podemos
afirmar que el contrato de compraventa no se anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca; sta permanece
en los mismos trminos, es decir ejercitado el derecho de retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere
la posicin contractual del comprador y ocupa su lugar.
Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los contratos de compraventa
celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los
contratos de compraventa o dacin en pago celebrados por escritura pblica. Esto se explica porque la
compraventa o dacin en pago se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y
el precio, no siendo actos jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios jurdicos
aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el artculo 1603
del Cdigo Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de la compraventa que le sean
aplicables. Siendo la compraventa y la permuta contratos que tienen por finalidad transferir la propiedad al
adquiriente, y concedindose el retracto para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso
de permuta en aquellos casos en que el retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que
ste entrego a su contraparte en pago por la adquisicin del bien retrado
SUGERENCIAS.
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, se podra presentar como sugerencia que los propietarios
debern notificar al copropietario, al litigante y los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin;
mediante documento autentico, su manifestacin de voluntad de vender o transferir su propiedad,
consideramos que en dicha notificacin se debe de incluir los siguientes elementos: en primer lugar la
decisin de vender el bien mueble inscribible o bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio
pactado por las partes y finalmente las condiciones de la transmisin. Esta comunicacin se debe de
hacer de forma fehaciente, es decir que se pueda probar que ha existido este documento y su contenido,
por lo que podra realizarse de varias maneras, entre ellas podemos mencionar: carta firmando copia para
el interesado, va notarial o mediante un acto de conciliacin. Consecuentemente los sujetos con
derechos de subrogacin debern notificar al propietario en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a
la oferta hecha a su favor, en el plazo establecido por la ley, transcurrido este plazo, sin que el subrogante
hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a
terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta, con lo que se lograra
en alguna medida otorgar u ofrecer la proteccin a los terceros que adquieren los bienes muebles
inscribibles o bienes inmuebles.