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Para calcular dichos puntos porcentuales se debe obtener cuntos puntos de diferencia ha tenido el
rendimiento que da el mercado sobre el rendimiento de la tasa libre de riesgo en promedio. Simplemente
es la sumatoria de rendimientos entre el nmero de observaciones consideradas. A esta diferencia
promedio ( por llamarle de alguna manera) se le multiplica un coeficiente cuyos valores oscilan de 0.6
hasta 1.85 aproximadamente. El valor de este coeficiente variar de acuerdo al giro del negocio en
anlisis, ya que todo depende de factores como la madurez del mercado al que nos dirigimos. En estricta
teora lo que se debe hacer es una regresin lineal entre dos variables aleatorias; la independiente que es
la tasa de rendimiento del mercado y la dependiente la tasa que ha proporcionado la accin a lo largo de
las observaciones analizadas, as pues lo que se busca es qu tanto se mueve la accin de mi negocio
respecto lo que proporciona el mercado en su conjunto. Si obtenemos una pendiente igual a 1 podremos
concluir que se mueven igual ambas tasas.
Para el caso de la industria de la construccin el valor de la pendiente se encuentra en aproximadamente
1.5. Por tanto si deseo calcular la tasa mnima de rendimiento ser:
Tasa mnima = Tasa libre de riesgo + 1.5(Exceso de mercado sobre tasa libre de riesgo)
Por ejemplo, supngase que se tiene una tasa libre de riesgo de 7%. El exceso de mercado si obtenemos el
promedio del rendimiento de todo el portafolio menos el 7% de mi tasa libre hipottica puede resultar en
2.5%. As pues la Tasa mnima que deben recibir los accionistas o dueos del negocio ser de 10.75%.
Tasa Interna de Retorno
Supngase que se tiene una inversin inmobiliaria y que sta, est conformada por un determinado costo.
El beneficio (venta menos costo) es de 20% del costo, parecera atractivo a simple vista. Pero qu tal si
para ganarnos ese beneficio tardamos 5 o 10 aos, o nos tardamos un mes. Es lgico pensar en el refrn
tiempo es dinero, y en realidad si lo es. Debemos recordar el valor del dinero en el tiempo, los pesos de
hoy no valen lo mismo a los pesos de maana, un fenmeno que lo explica es la inflacin porque con la
misma cantidad de dinero en el futuro, no podr adquirir la misma cantidad de bienes que hace diez aos
porque el dinero se deprecia por llamarlo de alguna manera. As pues la tasa que me indica cunto me
est REGRESANDO mi inversin inicial es la llamada TASA INTERNA DE RETORNO (IRR por sus
siglas en ingls).
Lo que hay que hacer es definir primeramente en qu perodos voy a programar mis flujos de caja,
mensuales, semanales, bimestrales, anuales, etc. Supngase que lo quiero analizar mensualmente. Lo que
a continuacin se realiza es una serie de iteraciones en las que busque la tasa para la cual el valor presente
neto sea cero. Es decir, en el flujo cero (inicial) tengo un flujo negativo que es la inversin. En el flujo
uno debo transportar dicho monto al presente y la manera de hacerlo, es dividiendo el monto entre (1+i) a
la primera potencia, para el segundo flujo divido el monto del flujo entre (1+i) al cuadrado y as
sucesivamente el flujo n lo divido entre (1+i) a la n. Donde i es una tasa que se desconoce pero que es
capaz de hacer cero el valor presente neto y por tanto es la TASA INTERNA DE RETORNO DEL
PROYECTO, evidentemente a mayor tasa ser mejor. Ahora bien, recordemos que se est calculando
mensualmente, es comn que se usen tasas anualizadas, lo que se debera hacer por tratarse de una tasa
compuesta es 1+i elevado a la 12 y al resultado restarle uno para saber la tasa anualizada del proyecto. En
la prctica se acostumbra simplemente multiplicarla por 12 si se divide mensualmente el flujo. Para hacer
el anterior procedimiento de manera automtica se emplea la funcin IRR de Excel (en ingls) o TIR (en
espaol), donde los parmetros de la funcin son la serie de flujos a analizar.
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