Produo e apropriao do espao urbano de Campos dos Goytacazes RJ: da

residncia unifamiliar aos difcios de apartamentos

Kila Pirovani da Silva Freitas /UENF keilapfreitas@yahoo.com.br
Teresa Peixoto Faria/UENF Tete@uenf.com.
RESUMO: No processo de urbanizao, as diferentes formas de moradia e de sua
produo desempenham importante papel na organizao scio-espacial, interferindo no
tecido urbano e nos mecanismo de seleo e diferenciao scio-espacial. Entendida como
mercadoria pela produo capitalista, a moradia est sujeita lgica de atuao do setor
imobilirio que regula todas as etapas da produo de acordo com as leis de mercado. Ao
deixar a proviso de moradias quase exclusivamente merc do jogo do mercado, o poder
pblico contribuiu para que o acesso a elas ocorresse de forma desigual e excludente,
acentuando o processo de segregao residencial. Em Campos dos Goytacazes RJ, o
processo de segregao sempre se caracterizou pela concentrao da moradia para a
populao de alto status socioeconmico na rea mais valorizada, que corresponde ao
entorno da rea central, enquanto os indivduos de menor renda ocupam
predominantemente as reas perifricas. Algo novo para a cidade est sendo o intenso
processo de verticalizao verificado nos ltimos anos, que nos leva a questionar as novas
dinmicas da atuao do mercado; os novos desafios no planejamento urbano; a
ressignificao do conceito de morar. Partindo desse pressuposto, a pesquisa analisa a
atuao recente do mercado imobilirio formal em Campos dos Goytacazes e seus impactos
na organizao scio-espacial da cidade, atravs dos investimentos em edifcios de
apartamentos A metodologia empregada consistiu inicialmente em levantar informaes
referentes aos edifcios residenciais lanados na cidade a partir de 2007, principalmente
sobre a faixa de renda a qual se destinam, tipologia e localizao. A atuao do Estado
enquanto agente produtor e regulador do uso do solo urbano e seu papel na diviso
funcional e social do espao, foi analisada via legislao urbanstica e distribuio dos
equipamentos urbanos. A diferenciao residencial foi estudada de acordo com a
distribuio espacial da populao segundo seu status social - baixo status, mdio baixo
status, mdio alto status e alto status. No fim, foram elaborados mapas da distribuio
desses edifcios no espao urbano destacando as reas em que h maior concentrao dos
mesmos e para qual grupo de status social ele voltado, o que respondeu ao
questionamento inicial: at que ponto a localizao das recentes moradias verticais, de
acordo com o grupo de status scio-econmico, est reforando a segregao urbana ou
est mudando a diviso social da cidade.
Palavras-Chave: espao urbano, organizao scio-espacial; produo de moradia, edifcios
de apartamentos; mercado imobilirio; legislao urbanstica.

TEXTO COMPLETO
Produo e apropriao do espao urbano de Campos dos Goytacazes RJ: da
residncia unifamiliar aos edifcios de apartamentos.
Freitas, Kila Pirovani da Silva. 1
Faria, Teresa Peixoto 2.

RESUMO

No processo de urbanizao, a produo de diferentes formas de moradia

desempenha importante papel na organizao scio-espacial, interferindo nos mecanismo
de seleo e diferenciao scio-espacial. Em Campos dos Goytacazes RJ, o intenso
processo de verticalizao, verificado nos ltimos anos, nos leva a questionar as novas
dinmicas da atuao do mercado; os novos desafios no planejamento urbano; e mesmo a
ressignificao do conceito de morar. Partindo desse pressuposto, a pesquisa analisa a
atuao recente do mercado imobilirio formal em Campos dos Goytacazes e seus impactos
na organizao scio-espacial da cidade, atravs dos investimentos em edifcios de
apartamentos.
Palavras-Chave: organizao scio-espacial; produo de moradia, edifcios de
apartamentos; mercado imobilirio.

1.

INTRODUO

Entendida como mercadoria pela produo capitalista, a moradia est sujeita

lgica de atuao do setor imobilirio que regula todas as etapas da produo de acordo
com as leis de mercado, interferindo no acesso habitao formal. O fato do poder pblico
ter deixado a proviso de moradias quase exclusivamente merc do jogo do mercado, que
sempre voltou seus investimentos para a populao de maior renda, contribuiu para que o
acesso a mesma ocorresse de forma desigual e excludente, acentuando o processo de
segregao residencial. Em Campos dos Goytacazes RJ, essa diviso se caracteriza pela

1 Mestranda em Polticas Sociais pela Universidade Estadual do Norte Fluminense Darcy Ribeiro.
keilapfreitas@yahoo.com.br.
2 Doutora em Estudos Urbanos pela tudes Urbaines - Ecole des Hautes Etudes en Sciences
Sociales. Professor Associado II da Universidade Estadual do Norte Fluminense Darcy Ribeiro.
Tete@uenf.com.

concentrao da moradia para a populao de alto status socioeconmico na rea mais

valorizada, que corresponde ao entorno da rea central, enquanto os indivduos de menor
renda ocupam predominantemente as reas perifricas.
No Brasil de hoje, o governo tem apresentado novas polticas habitacionais, mas, o
setor imobilirio ainda responsvel por grande parte da produo de moradias. A
mudana significativa observada corresponde s faixas de renda atendidas pelo mercado
que passou a investir em maior escala na produo para a populao de menor renda. Outra
mudana importante que ocorreu na questo habitacional brasileira ao longo dos momentos
histricos, diz respeito aos padres das habitaes. Gradativamente os edifcios de
apartamentos foram sendo aceitos e se destacando entre a populao como o novo padro
de moradia, ttulo antes pertencente s casas unifamiliares. Um dos fatores responsveis por
essa mudana o prprio mercado imobilirio que encontrou na habitao vertical maiores
possibilidades de multiplicar os lucros.
Para analisar a produo e apropriao do espao urbano de Campos atravs da
produo de moradia, importa compreender que a mesma perpassa por uma lgica
especfica de mercado na qual a utilizao capitalista do espao urbano confere
propriedade privada da terra um valor (RIBEIRO, 1997). Este valor determinado pelo
jogo do mercado, em que proprietrios fundirios, promotores imobilirios e o Estado
atuam de forma expressiva, e, ao mesmo tempo, resultado de uma conjuno de
condicionantes que envolvem fatores histricos, simblicos, polticos e sociais. Ao falar em
fatores sociais inclui-se a demanda final, formada por indivduos que desempenham um
papel importante na determinao da localizao dos imveis.
Assim, as problemticas relacionadas habitao - como o dficit habitacional,
assentamentos precrios, produo informal da moradia e diferenciao residencial que
contribuem para a segregao do territrio - no podem ser correlacionadas apenas s
polticas pblicas. necessrio que algumas questes sejam levadas em considerao,
quais sejam: que a moradia vista como uma mercadoria, e como tal, est sujeita aos
mecanismos do mercado. Por isso, pesquisas que analisam no apenas as aes do Estado,
mas tambm partem do prisma dos mercados imobilirio e de terras so importantes para
elucidar a questo do acesso moradia.

2.

METODOLOGIA

A metodologia empregada consistiu inicialmente em levantar informaes

referentes aos edifcios residenciais lanados na cidade a partir de 2007, principalmente
sobre a faixa de renda a qual se destinam, tipologia e localizao. A atuao do Estado
enquanto agente produtor e regulador do uso do solo urbano e seu papel na diviso
funcional e social do espao, foi analisada via legislao urbanstica e distribuio dos
equipamentos urbanos.
A diferenciao residencial foi estudada de acordo com a distribuio espacial da
populao segundo seu status social - baixo status, mdio baixo status, mdio alto status e
alto status. O trabalho de Terra (2007) serviu de base na utilizao da configurao dos
grupos socioespaciais em Campos e contribui para responder ao questionamento inicial: at
que ponto a Localizao das recentes moradias verticais, de acordo com o grupo de status
scio-econmico, est reforando a segregao urbana ou est mudando a diviso social da
cidade.

3.

RESULTADO E DISCUSSO

A cidade de Campos dos Goytacazes, que de acordo com Faria ([s/d]), teve sua
expanso baseada em construes horizontais e descontnuas, ocupando reas pertencentes
s usinas que eram destinadas a plantao de cana de acar, vem passando por um
momento em que os edifcios de apartamentos esto sendo construdos de forma intensa.
Junto com a consolidao dessa moderna forma de morar, novas problemticas sociais,
simblicas, econmicas e polticas passaram a fazer parte da realidade urbana campista.
Ao pensar nos diferentes momentos histricos referentes evoluo urbana de
Campos, observa-se que nem sempre o comportamento do mercado imobilirio e do poder
pblico foram os mesmos e que fatores distintos determinaram o curso da urbanizao e da
expanso do mercado de terras e de moradias na cidade desde o perodo colonial, como
visto a seguir.

3.1 QUESTO DA MORADIA: A DIMENSO HISTRICA DE SUA

PRODUO.

Quando da formao da cidade no perodo colonial, o centro era a rea onde as

atividades religiosas, polticas, administrativas, comerciais e judicirias, representantes dos
poderes dominantes da poca, se localizavam. Dominar o centro e o acesso a ele sempre
significou no s uma vantagem material concreta, mas tambm o domnio de toda uma
simbologia (Villaa, 2001). Era no centro que estava representao mxima da vida
urbana no Brasil.
Em relao formao do espao urbano de Campos do Goytacazes, os principais
elementos que eram a Igreja Matriz, a casa de Misericrdia, a Casa de Cmara e Cadeia e o
Pelourinho reforavam a importncia do centro - localizado em torno da Praa So
Salvador, ncleo original da cidade - e se mantinham como pontos altamente estratgicos
para o exerccio da dominao. Tamanhos atrativos fizeram com que em torno dessa rea
passassem a se localizar os Solares dos Senhores de Terras e o comrcio, reforando a sua
centralidade e atraindo outras classes sociais com sua moradia, estilo de vida e atividades
econmicas.
Durante o sculo XIX Campos possua uma economia de grande expresso devido
produo aucareira e seu espao urbano apresentava vrias semelhanas com as cidades
coloniais brasileiras que foram analisadas no captulo um. Com o crescimento da cidade, as
deficincias acentuaram-se: insalubridade, vrios terrenos localizados em reas pantanosas
e pssimas condies das moradias da camada pobre simbolizadas pelos cortios. A
cidade enfrentava diversos problemas de ordem sanitria, que eram agravados pelas
constantes enchentes do rio Paraba do Sul (FARIA, 2003).
No final do sculo XIX, esse cenrio comea a sofrer transformaes advindas do
processo engendrado pelo Estado para todo o pas com o intuito de construir um novo
Brasil rompendo com as caractersticas coloniais, em que as formas herdadas de um
regime monrquico escravocrata ainda marcavam a paisagem e estrutura das cidades
(POHLMANN, 2003). A Repblica encontrou no urbanismo um poderoso instrumento que
corroborava para o projeto de modernizao do pas de forma a adequ-lo nova sociedade
do tipo capitalista-industrial. Suas prticas, influenciadas pelos valores culturais europeus e
pelo higienismo, defendiam a necessidade de reformar, regenerar, e civilizar a
sociedade e o pas, condenando as formas populares de moradia do perodo colonial, vistas
como o foco das doenas e do atraso colonial (Ibidem, 2003).

Em relao a Campos, a cidade passou ento a ser um espao de intervenes e de

controle mais sistemticos sobre a populao e seus hbitos, recebendo uma srie de
reformas e modificaes no espao pblico e no privado (moradia), embasados nos
princpios de higiene e sade pblica que tinham como seus maiores representantes os
mdicos e engenheiros sanitaristas. Faria (2000), atravs de um discurso do ento prefeito
Benedito Pereira Nunes publicado na Gazeta do Povo em novembro de 1906, exemplifica
como essas reformas interferiram no espao da cidade, principalmente na habitao da
populao mais pobre moradora dos casebres antigos que no atendiam as condies
bsicas de higiene, mas eram alugados por um preo acessvel classe trabalhadora:
O problema de salubridade das habitaes exige, mais do
que nunca, a ateno do poder municipal. necessrio melhorar as
condies de higiene das casas, transformar o sistema de
edificaes, expurgar a cidade dos velhos casebres, focos de
infeco de toda a espcie da tuberculose e da peste,
principalmente. No ano passado fiz demolir nos termos da lei, 45
desses velhos pardieiros e as enchentes completaram, em parte, esta
obra de saneamento.
Essas intervenes que ocorreram de forma expressiva no centro da cidade,
dotando-o dos smbolos do progresso, excluam a populao pobre que nela morava para
novas reas sem infra-estrutura localizadas na periferia da cidade, ao mesmo tempo em que
a populao que possua condies de arcar com os custos de residir na rea central, nela
permanecia. Campos passou a apresentar, ento, uma dupla configurao: um centro
urbanizado, saneado e esteticamente burgus e os bairros perifricos, ocupados por
trabalhadores pobres, desprovidos de saneamento e de outros servios de infra-estrutura
bsica.
Essa diviso social do espao urbano campista comea a se modificar nas primeiras
dcadas do sculo XX. Influenciados pela arquitetura e urbanismo e pelos discursos e
planos higienistas, espaos maiores passaram a ser necessrios para abrigar as novas
construes da burguesia e organizar as reas em que estas estavam sendo edificadas com
as caractersticas da modernidade. Como o centro apresentava uma estrutura urbana
colonial - com ruas estreitas e tortuosas e uma rea j densamente povoada, ele se
mostrou invivel para absorver o novo padro de moradia e, pouco a pouco foi perdendo
sua funo de moradia.

Com isso, novos eixos de expanso passaram a ser delineados pela burguesia
nascente da poca, que detinha as condies financeiras para se adequar a essas novas
normas de construo residencial, reforando o crescimento da cidade para o lado oeste.
Vrios so os motivos, ou os fatores locacionais, que podem explicar a direo de
crescimento urbano dessa parte da populao. uma das reas mais altas da cidade; j era
dotada de alguns servios e infra-estrutura (FARIA, 2001).
Essas reas correspondem principalmente a Avenida Pelinca e seu entorno com os
bairros Parque Tamandar e Jardim Maria de Queiroz. Na verdade, a Av. Pelinca foi
construda para o sentido em que as famlias ricas de Campos j se localizavam, o que
refora a teoria de Villaa de que as benfeitorias so levadas pelo poder pblico para as
reas j consolidadas como sendo de alto padro e no o contrrio. Gradativamente
passaram a atrair novos investimentos do poder pblico e privado, com a instalao de
restaurantes, comrcios diversificados e bancos, consolidando-as como novo ponto de
centralidade da cidade; Centralidade esta que continuou a atrair a construo de moradias
voltadas populao de alta renda. Inicialmente com as habitaes unifamiliares no final
do sculo XIX incio do XX, e aps a segunda metade do sculo XX com os condomnios
de apartamentos que, como ser visto posteriormente, sofreram um progressivo processo de
verticalizao a partir dos anos de 1980. (FARIA, 2001).

Figura 1: Mapa do permetro urbano de Campos dos Goytacazes.

Fonte: Mapa do permetro urbano de Campos dos Goytacazes, 2001. A rea demarcada
corresponde ao Parque Av. Pelinca e aos bairros Parque Tamandar e Jardim Maria de
Queirz. A rea demarcada de preto corresponde ao centro da cidade.

Esse processo reafirma as teorias de Villaa de que o centro da cidade se deteriora

ou perde parte de sua importncia enquanto centralidade em decorrncia da sada da
populao rica para outras reas, ao contrrio do que outros autores colocam, de que essa
populao se v obrigada a sair do centro por causa de sua deteriorao.
Em se tratando de padres espaciais, Bonduk (1998) relaciona os primeiros indcios
de segregao espacial nas cidades brasileiras ao problema da habitao popular no final do
sculo XIX, da mesma forma como ocorreu em Campos. Ao escrever sobre a emergncia
do problema habitacional em So Paulo, o autor afirma que a segregao social do espao
impedia que os diferentes estratos sociais sofressem da mesma maneira os efeitos da crise
urbana, garantindo elite reas de uso exclusivo e livre da deteriorao, alm de uma
apropriao diferenciada dos investimentos pblicos.
Em Campos dos Goytacazes, como analisa Faria (2003), pode-se dizer que as aes
seletivas do poder pblico no tocante as obras de infra-estrutura e embelezamento da cidade
foram uma das principais responsveis pelo incio da segregao scio-espacial;
Segregao esta baseada no padro espacial centro x periferia em que as populaes que
no possuem recursos financeiros suficientes para arcar com as despesas em habitao se
vem obrigadas a se deslocarem para reas que no interessam ao mercado imobilirio
formal, ou seja, a periferia da cidade; Em contrapartida, a populao de elevado status
social se concentra nas reas mais valorizadas, que recebe a maior parte dos investimentos
tanto do poder pblico quanto da iniciativa privada.
Durante o sculo XX o crescimento da cidade continuou perpetuando essa dualidade
centro x periferia. Baseada nas observaes e estudos sobre o espao urbano de Campos a
figura a seguir, elaborada por Terra (2007) como adaptao ao trabalho de Faria (1998) e
Carvalho (2004), mostra a fragmentao do espao da cidade em reas centrais e

perifricas, segundo a definio tradicional do que vem a ser esse padro de segregao
espacial.
Figura 02: configurao espacial de Campos dos Goytacazes: dualidade centro-periferia.

Ao longo do processo de urbanizao, as contradies do espao urbano campista,

caracterizado por essa dualidade centro-periferia, se ampliaram e tornaram-se mais
complexas, sobretudo nas ltimas dcadas. Para Faria (2005), dois dos principais motivos
responsveis por essa complexidade teria sido a implantao incompleta dos planos
urbansticos elaborados desde 1902 e a ausncia de polticas pblicas concretas para a
periferia. Cabe ressaltar que a cidade recebeu a interveno de trs planos urbansticos: em
1902, pelo engenheiro Saturnino de Brito; em 1944, pela empresa Coimbra Bueno; e em
1979, com a elaborao do PDUC (Plano de Desenvolvimento Urbanstico e Territorial de
Campos). Atualmente est em vigor o Plano Diretor aprovado em 2008.
A partir de 1980, devido implantao incompleta dos planos aliada a falta de uma
poltica habitacional, Campos consolida o modelo de expanso desordenada e orientada do
centro em direo periferia, de acordo com os interesses das classes dominantes e do

mercado imobilirio. Faria (2001) destaca que nesse perodo ocorreu a acentuao de
alguns processos, como a favelizao e os loteamentos ilegais. Em 1978, por exemplo,
levantamentos registravam a existncia de 19 favelas na rea urbana do municpio,
enquanto que, em 2000 dados do IBGE demonstraram que a cidade possui 32 favelas
(XAVIER, 2004).
Alm disso, Faria (ibidem) salienta o surgimento de outros fenmenos que passam a
fazer parte da cidade, como os condomnios residenciais horizontais fechados voltados para
a classe mdia e alta, localizados nas reas perifricas; e a verticalizao, concentrada nos
bairros tidos como os mais nobres da cidade, ocupados pela populao de mais alta renda.
Carvalho (2004) analisa como que no perodo ps-80 da dcada perdida, somada
falncia de usinas de cana-de-acar e posterior aumento do xodo rural, a cidade de
Campos enfrentou um vertiginoso processo de favelizao em que, mais uma vez, o
controle urbano se mostrou ineficiente, deixando a merc da prpria populao a
concorrncia pelo espao. Enquanto uma parcela da mo-de-obra no era absorvida pela
capacidade produtiva da cidade, o mercado continuava voltado para as faixas de renda de
maior poder aquisitivo, diversificando seus investimentos atravs dos condomnios
fechados tanto horizontais como verticais.
notrio que o setor habitacional sempre busca auferir lucro em suas mercadorias,
ou seja, na moradia. Com isso, j na segunda metade do sculo XX, as formas de produo
das moradias em Campos no correspondiam mais as praticadas nos sculos anteriores,
passando das residncias unifamiliares em bairros com amplos espaos externos - quintais
ou jardins - para os condomnios fechados horizontais e verticais.
Analisando o fenmeno dos condomnios fechados e a segregao urbana no Brasil,
Couto (2003) afirma que os mesmos acarretaram mudanas nos aspectos paisagsticos,
sociais e polticos das cidades brasileiras. Para a autora, a emergncia desta forma explcita
de segregao social que remonta aos anos 60 se ope a uma tradio de urbanizao aberta
encontrada desde o perodo colonial, impondo caractersticas novas e variadas ao processo
de expanso urbana. Em Campos dos Goytacazes, como uma das conseqncias dessa nova
produo de moradia - tema dessa do artigo destaca-se o fenmeno da verticalizao, que
ser melhor analisada a seguir.

3.1.1 A CONSOLIDAO DOS EDIFCIOS DE APARTAMENTO COMO

NOVO PADRO DE MORADIA: O PROCESSO DE VERTICALIZAO
O fenmeno da verticalizao na cidade pode ser dividido em trs momentos
distintos, mas complementares. O primeiro corresponde dcada de 1940: nele surgem os
primeiros edifcios com quatro e cinco. Eram para fins comerciais e localizavam-se no
centro da cidade, em torno da Praa So Salvador. O segundo momento inicia-se na dcada
de 1960, perodo em que os primeiros edifcios com mais de oito pavimentos surgem e
posteriormente se intensificam na paisagem urbana. Inicialmente continuam localizando-se
na rea central. A exceo o edifcio Jos do Patrocnio, construdo fora da rea central e
para fins residenciais, e caracterizado como sendo o primeiro edifcio com mas de cinco
andares da cidade, fundando no ano de 1961.
A intensificao da verticalizao ocorreu no final da dcada de 70, inicialmente na
rea central. Logo passou a se deslocar para espaos j consolidados, com destaque para a
Avenida Pelinca e seu entorno onde os edifcios no ultrapassavam 4 pavimentos. Esse
perodo corresponde dcada em que o BNH facilitou a construo de habitaes no pas.
Dois condomnios fogem a essa regra, so eles: Condomnio Baro da Lagoa dourada e o
Condomnio Lacerdo, localizado prximo rodoviria do centro (FARIA, [s.d.]).
O terceiro momento corresponde ao ritmo acelerado de lanamento dos
empreendimentos imobilirios que comeou por volta do incio do sculo XX. Ele
corresponde a um perodo de forte verticalizao da rea da Pelinca, entorno dos bairros
Jardim Maria de Queiroz e Parque Tamandar, com um boom imobilirio a partir de
2006/2007. Outras reas tambm passaram a receber construes verticais, com destaque
para o bairro Flamboyant, mas em um ritmo menor e com outra tipologia se comparado
regio da Pelinca. Os motivos para essa concentrao esto ligados aos fatores histricos
elencados anteriormente, que conferiram a essa rea o status de residncia da populao de
maior renda e possibilitou uma estrutura urbanstica dotada de infra-estrutura e tambm de
uma rede bem equipada de servios e comrcios.
Nesse terceiro momento no qual o fenmeno da verticalizao foi dividido, outras
reas como o bairro Flamboyant - a leste da rea central - tambm passaram a abarcar parte
da construo de edifcios de apartamentos para uma populao de status social mais
elevado, porm, com uma tipologia diferente da rea central. O bairro, que iniciou-se com o

loteamento da rea para a populao de alto padro que construiu casas unifamiliares,
passou a ter os apartamentos em sua paisagem. A diferena para a regio central ou a
Pelinca que aqui a legislao, atravs do cdigo de obras, imps o mximo de 6 andares
para os apartamentos construdos no Flamboyant, como veremos melhor ao tratar das
legislaes urbansticas.

3.2 A REPRODUO DO ESPAO URBANO CAMPISTA E SEUS

ATORES
No processo de urbanizao brasileira, o acesso a moradia sempre ocorreu de forma
desigual e excludente, acentuando a segregao residencial. Includo nesse processo esto o
mercado imobilirio e a propriedade fundiria. Em Campos dos Goytacazes, a estrutura
fundiria baseada em grandes propriedades, se mostra como uma das causas de uma
estrutura urbana diferenciada. A cidade apresenta vazios urbanos que a condicionam a um
crescimento linear, reforando problemas de infra-estrutura e servios.
Outro ator social que se destaca na produo de moradia o Estado. A atuao do
mesmo no processo de produo e apropriao do espao urbano de forma direta - atravs
da construo de habitaes -, ou indireta - pelo financiamento aos consumidores e as
firmas construtoras - de suma importncia (CORRA, 1995). Ao definir a distribuio
espacial dos equipamentos urbanos e formular as legislaes urbansticas que definem os
ndices mximos de aproveitamento do terreno, o Estado interfere na definio do preo do
solo e tambm na determinao das demandas pelo uso de cada rea especfica, desenhando
um mapa de valores para o parque fundirio da cidade.
Em Campos, um exemplo dessa questo est no Plano Diretor aprovado em 2008,
que manteve algumas consideraes a respeito da verticalizao feitas nos Planos
anteriores, e adequou outras para a nova realidade da cidade. Analisando os ndices de Uso
e ocupao do solo pode-se perceber como as legislaes urbansticas produzem efeitos na
estrutura e paisagem da cidade. A tabela abaixo, apenas com as Zonas j comentadas,
exemplifica melhor essa questo.
SEM
ZONAS

CARACTERSTICAS

COM OUTORGA

OUTORGA
CAT*

TO*

CAM*

CAB*

ZCP

Residencial/Comecial/Servios 5,0

80%

ZR1

Uni e bifamiliar

1,0

50%

ZR3

Multifamiliar/alta densidade

3,0

60%

4,0

3,0

ZR4

Multifamiliar/alta densidade

4,0

70%

5,0

4,0

Tabela 1 - ndices e parmetros de intensidade de ocupao

CAT: Coeficiente de aproveitamento do terreno corresponde relao entre a rea do
terreno e a rea total construda da edificao.
TO: Taxa de Ocupao.
CAM: Coeficiente de Aproveitamento Mximo do Terreno o fator multiplicador da rea
do terreno para determinao da rea mxima de edificao permitida neste mesmo lote,
para efeito da Outorga
CAB: Coeficiente de Aproveitamento Bsico de Terreno o fator multiplicador da rea do
terreno para clculo da rea total construda da edificao Onerosa do Direito de Construir

A rea central da cidade - exceto o centro histrico corresponde a ZCP e possui o

maior aproveitamento do terreno, entre as demais analisadas. O segundo maior CAT
pertence ao bairro Av. Pelinca e seu entorno, que j a rea mais verticalizada da cidade. J
o bairro Flamboyant situa-se nas duas Zonas restantes. O que se pode observar que a
legislao campista vai de encontro estrutura urbana j consolidada na cidade, reforando
a densidade ocupacional da Regio da Pelinca.

Figura 1e 2: Urbanizao do bairro Flamboyant

Fonte: fotos da autora

Figura 3 e 4: Verticalizao do bairro Pelinca e seu entorno

Fonte: fotos da autora

Concordando com Villaa (2001) para o qual os grupos de maior status scioeconmico possuem grande influencia, e por vezes, o controle do aparelho do Estado, podese entender a autorizao legal para a continuidade da verticalizao na ZR4. O Estado
controlado por essa classe pela influncia na localizao dos aparelhos de Estado que
tendem a acompanhar a direo do deslocamento das camadas de maior status
socioeconmico, pela produo de infra-estrutura e pela legislao urbanstica, produzida
pelas classes de maior nvel educacional e de renda. Como salienta Terra (2007), essa
legislao, segundo os estudiosos de poltica urbana, no contempla a cidade informal,
ilegal, pois no apresenta mecanismos que possibilitem a obedincia a essas leis.
Em relao a produo de infra-estrutura pelo Estado, a cidade de Campos mais
um exemplo de como o mesmo interfere na diviso social do espao. O trabalho de Terra
(2007), que identificou as reas que foram mais beneficiadas com os investimentos em
obras pblicas realizados pelas gestes municipais no perodo 1993/2004, chegou a
concluso de que as reas centrais e suas adjacncias receberam vultosos investimentos.
reas essas que, pelo estudo da evoluo urbana de Campos, sempre foram dotadas de
investimentos por parte do poder pblico. a espacializao do controle exercido pelas
camadas de maior status socioeconmico.

3.2.1 A ATUAO DO MERCADO IMOBILIRIO NA VALORIZAO

DO SOLO URBANO
Nos ltimos anos, o setor imobilirio brasileiro est passando por um excelente
momento. O aquecimento do setor imobilirio realmente significativo. Em 2010, os

imveis brasileiros registraram a terceira maior alta do planeta, atrs apenas dos de Hong
Kong e Singapura. Nesse contexto, a estrutura do mercado imobilirio brasileiro e a forma
tradicional de operar das construtoras vm sofrendo mudanas que incluem novas fontes de
recursos, a partir da abertura dos IPOs em 2006; aumento do segmento de
empreendimentos populares, tendo em vista o dficit habitacional do pas e o leque de
possibilidades de financiamentos bancrios a prestaes baixas; e alianas estratgicas no
segmento de incorporao imobiliria.

Para se adaptarem, empresas do setor esto

diversificando seu portflio de negcios nos vetores regio geogrfica e segmento de

mercado, atuando em um modelo de negcio com caractersticas peculiares e at ento
pouco explorado. Em Campos dos Goytacazes - RJ, as mudanas na tradicional diviso
territorial do mercado imobilirio viabilizaram a entrada de construtoras e incorporadoras
de regies metropolitanas, modificando a lgica de atuao dos agentes imobilirios da
cidade, que envolve essas empresas e tambm as locais.
De fato, a intensidade da verticalizao campista notria. Para ganhar o que
Ribeiro chama de sobrelucro de localizao, o setor imobilirio utiliza-se dos valores
diferenciados da terra. Isso significa que a utilidade da moradia enquanto unidade central de
consumo no apenas definida pelas suas caractersticas internas enquanto objeto
construdo, seu valor de uso tambm determinado pela sua articulao com o sistema
espacial de objetos imobilirios que compem o valor de uso complexo representado pelo
espao urbano. Esse valor, como salienta Ribeiro (1997) resultado da articulao
quantitativa, qualitativa e espacial de vrios processos de produo e circulao de
mercadoria e da configurao espacial de objetos imobilirios que servem como suporte a
esta articulao
Os fatores de localizao envolvidos na apropriao do espao urbano de Campos a
partir da produo de edifcios de apartamentos pelo mercado formal so principalmente a
relao com o centro de emprego e os equipamentos coletivos. Outros fatores tambm so
importantes, so eles: os fatores de stio, naturais e construdos e a diviso simblica do
espao. Os fatores de stio construdos localizam-se principalmente nas reas j
consolidadas como sendo de status socioeconmicos maiores, ou seja, o bairro Av. Pelinca
e seu entorno. E, como so dotadas de um nmero significativo de servios, comrcios e
obras de infra-estrutura, atraem novos investimentos em edifcios de apartamento.

A diviso simblica da cidade est ligada ao que conclui Lefbvre ao dizer que o
espao um produto repleto de ideologia. claro que a exaltao dos smbolos no a
mesma para todas as pessoas. O valor simblico de alguns bairros de Campos fica bem
visvel ao observamos as propagandas do mercado imobilirio que vo ao encontro do que
o consumidor deseja. Nelas, observamos a importncia que o centro ocupa na vida dos
campistas, talvez pelo fato do que comentamos sobre o tempo ser dinheiro em nossa
sociedade.
Quando analisamos a evoluo do crescimento urbano de Campos, percebemos que
a relao entre a proximidade com o centro sempre foi relevante, desde o perodo colonial.
Mesmo com a diminuio da sua funo de moradia e com os processos de expanso da
cidade que conferiram novas centralidades ao seu espao, a acessibilidade ao centro,
adquirida principalmente pelas reas ao entorno, continua sendo fator de atrao para
investimentos imobilirios, j que este ainda concentra grande parte das principais
atividades da vida urbana.
Na verdade como lembra Villaa (2001), de acordo com a localizao desigual da
infra-estrutura a cidade apresenta reas de valores diversificados, tanto simblicos quanto
financeiros, influenciando na apropriao diferenciada do solo e na diviso econmica e
social do espao.

4.

CONCLUSO

Partindo da premissa de que o processo de produo de moradia funciona como um

mecanismo de seleo e diferenciao scio-espacial, o artigo buscou mostrar como a
produo de edifcios de apartamentos em Campos dos Goytacazes est diretamente
relacionado a desigual organizao scio-espacial da cidade.
Por fim, chegou-se a concluso de que o setor imobilirio formal est reforando a
segregao urbana presente na cidade. Isso porque em sua estratgia e atuao esse
mercado est optando por construir os empreendimentos voltados para a classe de maior
status scio-econmico nas reas que historicamente sempre foram ocupadas pelas
mesmas, quais sejam: o bairro Pelinca e seu entorno. Para a classe de mdio status o setor
est lanando novos prdios no bairro Flamboyant, local que se iniciou com casas
unifamiliares construdas por uma populao de maior renda.

Essa realidade na qual o setor imobilirio atua de forma a manter a diviso social do
espao urbano, ainda pertence a vrias cidades brasileiras e mostra a importncia da
interferncia do Estado. Afinal, a dinmica de produo da moradia aqui demonstrada faz
com que os moradores da cidade que pertencem aos estratos sociais mais baixos encontrem
obstculos maiores mobilidade espacial, reforando a segregao residencial e os
problemas por ela causados.

5.

REFERENCIAL TERICO

BONDUKI,
George
N.
Origens
da
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habitao

social

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Dissertao (Mestrado) em Polticas Sociais, Universidade do Estado do norte Fluminense,

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