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CODIGO DE COMERCIO
DR. JAIME HURTADO DEL CASTILLO
2008

CONTENIDO DEL CURSO

UNIDAD 5
ARRENDAMIENTO MERCANTIL
ARRENDAMIENTO MERCANTIL
El Cdigo Civil ecuatoriano en su Art. 1856, sostiene que el arrendamiento es
un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la
otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
El precio puede consistir en dinero y en frutos naturales de la cosa arrendada,
En este ltimo caso, se debe determinar la cantidad que produce, en cada
cosecha. El pago se llama renta cuando los cnones son cubiertos por el
arrendatario en forma peridica.El Decreto No. 3121 expedido por el Consejo Supremo de Gobierno publicado
en el R.O. 745 del da 5 de enero de 1979, con respecto al arrendamiento
mercantil expresa:
El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, tendr carcter mercantil
cuando se sujete a los siguientes requisitos:
a) Que el contrato se celebre por escrito y se inscriba en el Libro de
Arrendamientos Mercantiles que, al efecto, llevar el Registrador Mercantil del
respectivo cantn;
b) Que el contrato contenga un plazo inicial, forzoso para ambas partes:
c) Que la renta a pagarse durante el plazo forzoso, ms el precio sealado a la
opcin de comprar de que se trata ms adelante, excedan del precio en que el
arrendador adquiri el bien, el monto de dicha renta no estar sometido a los
lmites establecidos para el inquilino, cuando se trata de inmuebles.
d) Que el arrendador sea propietario del bien arrendado: y
e) Que al finalizar el plazo inicial forzoso el arrendatario tenga los siguientes
derechos alternativos:
1.- Comprar el bien por el precio acordado para la opcin de compra o valor
residual previsto en el contrato, el que no ser, inferior al 20 por ciento del total
de rentas devengadas.
2.- Prorrogar el contrato por un plazo adicional. Durante la prrroga la renta
deber ser inferior a la pactada originalmente, a menos que el contrato incluya
mantenimiento, suministro de partes, asistencia u otros servicios.
3.- Recibir una parte inferior al valor residual del precio en que el bien sea
vendido a un tercero; y
4.- Recibir en arrendamiento mercantil un bien sustitutivo, al cual se apliquen
las condiciones previstas en este artculo.
QUIENES INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS
Intervienen en este contrato dos partes: el arrendador que es quien arrienda el

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bien y el arrendatario a quien le toca pagar el precio.

El arrendador est obligado:
1.- A entregar al arrendatario el bien arrendado;
2.- A mantenerlo en estado de servicio para el fin por el que ha sido arrendado;
y
3.- A librar al arrendatario de toda perturbacin o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.
DAOS Y PERJUICIOS
Si el arrendador cae en mora para entregar el bien arrendado, el arrendatario
puede reclamar indemnizacin de daos y perjuicios. Los casos ms
frecuentes para esta indemnizacin son los siguientes:
a) Cuando se ha producido retardo en la entrega del bien que lo ha deteriorado
de modo que no se lo pueda emplear con el fin deseado por el arrendatario;
b) Que el bien haya sido destruido sin que aparezcan las causales de fuerza
mayor o caso; fortuito; y
c) Si el vicio del bien era conocido por el arrendador antes de la aceptacin del
contrato.
El arrendatario tambin exige reparacin de daos del bien arrendado, si es
turbado en su goce por vas de hecho por terceros que no tienen derecho
alguno sobre el bien materia de estas obligaciones. Mayor es la
responsabilidad del arrendador si la interferencia de los terceros es conocida
por ste antes de realizarse el contrato de arrendamiento.
El arrendador est obligado a pagar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables que el arrendatario hiciere, en el bien arrendado.
Ms, no est obligado a pagar por las mejoras tiles que este no haya
consentido, en consecuencia, el arrendatario tiene la opcin a llevarse los
materiales, que ha invertido en la: reparacin.
EFECTOS DEL CONTRATO
Los temimos y espritu del contrato obligan a las partes. En cuanto al
arrendatario, este se obliga a no destinarlos a otros objetivos que no sean los
que se han convenido en el documento.
Si en el contrato se determina que el arrendatario no tiene facultad para ceder
a terceros el arriendo o subarrendar, esta disposicin deber cumplirse
estrictamente.TERMINACIN DEL CONTRATO
El arrendatario est obligado a restituir el bien al finalizar el contrato de
arrendamiento.
Esta restitucin en caso de ciertos bienes como casas y mquinas, deber
efectuarse desocupndolas totalmente y ponindolas a disposicin del
arrendador con la entrega de llaves. En caso de que esto no suceda el
arrendatario caer en mora y ser condenado como injusto detentador.

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El arrendatario tendr derecho a la terminacin del contrato de arrendamiento

por el estado que ofrece el bien arrendado, o por la mala calidad del mismo de
modo que impida hacer uso del mismo en las condiciones sealadas en el
contrato.
En general la Ley civil ecuatoriana, dispone las siguientes causales:
1.- Por la destruccin total de la cosa arrendada;
2.- Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo;
3.- Por la atencin del derecho del arrendador; y
4.- Por decisin judicial, en los casos que la Ley ha previsto.El plazo forzoso en los contratos de arrendamiento mercantil de bienes
inmuebles, no podr ser inferior a cinco aos. En los dems bienes se
entender que ha de coincidir con su lapso de vida til. (D.S.3121.- R. 0.745 de
5 ENE. 1979)
LA ACCIN JUDICIAL
El que se considera afectado por un contrato mercantil puede iniciar la accin
legal correspondiente ante uno de los jueces civiles de su respectiva
jurisdiccin territorial. No es precisamente lo sealado para el caso de
arrendamiento de viviendas que se requiere seguirse el procedimiento ante el
Juez de Inquilinato por expresas disposiciones contenidas en la Ley de
Inquilinato.
La accin civil tomar en cuenta la cuanta establecida en el mismo contrato. Si
se trata de pedir una indemnizacin de daos y perjuicios igualmente se
requiere iniciar la causa ente uno de los jueces de lo civil.
LA PRESCRIPCIN
El arrendamiento mercantil prescribe a los diez aos, tomado como referencia
el tiempo desde el instante mismo en que se ocup el bien o se acept el
contrato. Esto es, se aplica la prescripcin ordinaria que extingue los derechos
de aquellos que reclaman utilizando la administracin de justicia.