VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

Ing. Gustavo Lorenzo Talamantes Barnola

UNIVERSIDAD DE DURANGO CAMPUS AGUASCALIENTES

MAESTRA EN VALUACIN

VALUACION DE CONSTRUCCIONES
INTRODUCCIN
Uno de los sectores ms importantes de la economa a nivel internacional y nacional, sin
duda lo representa el sector inmobiliario en todas sus vertientes, cuya actividad y
comportamiento constituye uno de los indicadores ms representativos del crecimiento y
estancamiento de su desarrollo.
En este contexto, la valuacin de inmuebles constituye como actividad profesional o
institucional, una herramienta imprescindible para sustentar las operaciones que se llevan
a cabo en este sector econmico, tanto en el mbito pblico como en el privado.
VALOR
Concepto econmico que refiere la cantidad expresada en trminos monetarios que se le
estime al bien objeto de la valuacin, en funcin de su utilidad, demanda y oferta, en una
fecha determinada.
Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en nmero y letra en
moneda nacional a la fecha del Avalo.
VALOR COMERCIAL
Es el valor conclusivo expresado en trminos monetarios que asienta el valuador en el
informe de valuacin.
VALOR DE MERCADO
Es la cantidad estimada expresada en trminos monetarios, por el cual un bien se
intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con un
plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los
hechos.

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FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR

Existen diversos factores que infieren en el valor, o que de alguna manera modifican el
valor, dichos factores son en s mismos complejos de entender y explicar en qu
momento, cuantos y como influyen en el valor, ya que son cambiantes y fluctuantes sin
ninguna lgica o prediccin y, la mayora no se manifiestan visualmente en los bienes,
estos factores determinan en cierto momento la velocidad, cantidad, certeza y confianza
de intercambio de bienes, y nos aportan la materia prima en la determinacin de los
elementos bsicos a utilizar en la elaboracin de un estimado de valor.
A. Factores Econmicos: Estos factores incluyen los recursos y esfuerzos del
hombre para obtener y lograr sus ideales sociales y que, modifican por rebote o
colateralmente, el modo de vida, la disciplina y el programa financiero de
ingresos-egresos de las personas, dentro de estos factores se encuentran:

Recursos naturales.
Tendencias comerciales e industriales.
Tendencias de los empleos y niveles de salarios.
Disponibilidad de dinero y crditos.
Niveles de precios.
Tasas de inters y cargas de impuestos.

B. Factores Polticos: Que se manifiestan a travs de los planes de gobierno, tales

como:

Planes de Desarrollo.
Programas de Apoyo.
Control y destino de crditos.
Prstamos hipotecarios del gobierno.
Factores Legales. Son aquellos que se desprenden directamente de las leyes
y normas aplicables a los bienes inmuebles, tales como:
Leyes de Zonificacin.
Reglamentos y normas de construccin.
Reglamentos de polica, trnsito y bomberos.
Control de rentas. Leyes Ambientales.

C. Factores Sociales: Son aquellos donde interviene directamente la sociedad, a

travs de la familia, los colonos, asociaciones civiles, grupos de integracin, entre
otros, y se pueden destacar:
Crecimiento o decremento poblacional.
Cambios en la densidad poblacional.
Distribucin geogrfica del nivel social.
Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales.
Actitudes hacia los cambios de diseo y utilidad.

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ENFOQUES PARA LA OBTENCION DEL VALOR

Enfoque Fsico o Directo: Considera que como sustituto a la compra de una

propiedad dada, puede construirse otra similar a la original que preste la misma
utilidad, deducindose sus depreciaciones fsicas y de conservacin.

Enfoque de Mercado: Considera un valor estimado del bien a valuar de acuerdo a

las ventas de bienes similares que se ofertan en el mercado, mediante procesos
que implican comparaciones y ajustes.

Enfoque por capitalizacin: Considera un valor estimado del bien a valuar,

partiendo de conocer el valor presente de todas las rentas futuras, libres de
gastos, que producir dicho inmueble de acuerdo a una tasa especificada.

FUNDAMENTOS DEL VALUADOR

Existen principios que rigen de manera importante la actividad del profesional de la
valuacin, estos principios forjan y moldean el perfil deseado que espera el usuario del
servicio de un valuador. Transmitir confianza, crear certidumbre y mostrar conocimientos
son parte importante en el quehacer del profesional del valuador.
1. NORMATIVOS: Son todos aquellos contenidos en documentos oficiales emitidos
por diferentes instancias legalmente reconocidas donde se establecen los
lineamientos bsicos a seguir y que, sustentan lcitamente la actividad del
profesional de la valuacin como lo son:

Leyes.

Normas.

Sustentos.

tica.

2. FORMATIVOS: Se refiere a aquellos que son adquiridos a travs de una

educacin y enseanza acadmica, para profesionalizar esta actividad,
transformndola en una ciencia, donde se aplique todos los conocimientos
cientficos que sustenten los resultados que se muestran al usuario final del
avalo, dentro de estos fundamentos se encuentran:

Investigacin.

Anlisis.

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Mtodos Valuatorios.

Buen juicio y experiencia del valuador.

EL PROCESO VALUATORIO
Se refiere a la manera o mtodo a seguir y elementos que deber tener toda elaboracin
de un dictamen de valor, as como su proceso de investigacin, fuentes de datos, anlisis,
soluciones y conclusiones del valor de los bienes sometidos a valuacin, contando con los
siguientes puntos como bsicos:

Identificacin de la Propiedad a valuar: Detectar especfica y nicamente el

bien inmueble sujeto.

Propsito del Avalo: El uso o destino del dictamen de valor.

Objeto del Avalo: Se refiere al tipo de valor concluido en el dictamen de

valor.

Determinar las Condiciones Previas al Avalo: Especificar reas a valuar,

condiciones de la inspeccin, alcances del avalo.

Salvedades del Avalo: todas las condicionantes que se refieran a la

informacin obtenida y tica profesional.

Condiciones Previas a la Conclusin del Valor: Es lo referente a la toma de

decisin en la determinacin del valor final, con base en todos los factores que
afectan al valor, propsito y objeto del avalo.

Caractersticas de las Construcciones: Todo lo referente a describir los

elementos de construccin plasmados en el inmueble.

Fecha del Avalo.

Sondeo Preliminar: El propsito del sondeo preliminar es para determinar el

carcter, la visualizacin y la cantidad de trabajo que llevara la resolucin del
problema.

Honorarios: Es importante determinar la cantidad de trabajo necesaria que se

llevara tanto el levantamiento de campo, la investigacin de datos y la
elaboracin del avalu para poder estar en condiciones de presupuestar dicho
avalu.

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Programa de Trabajo: Despus de definir con el cliente el alcance del trabajo,

es necesario elaborar un programa de trabajo con el propsito de llevar un
control de todas las etapas de avalo.

MTODOS DE VALUACIN
MTODO FSICO

Vida til de las construcciones:

Tipo de Construccin y Calidad

Vida Util Total

Residencial
A.- De Lujo
B.- De Buena Calidad

70.00
70.00

Medio
A.- De Buena Calidad
de Construccin
y Calidad
B.- De Tipo
Mediana
Calidad

60.00
Aos
Vida Util Total
60.00
Aos

Inters Social-Popular
A.- Con Acabados
B.- Con Semi-Acabados
C.- Auto construccin

50.00
50.00
50.00

Aos
Aos
Aos

Departamentos
A.- De Lujo
B.- De Buena Calidad
C.- Mediana Calidad
D.- Inters Social

70.00
70.00
60.00
50.00

Aos
Aos
Aos
Aos

Aos
Aos

Tabla de clculo de la edad de las Construcciones

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IE
Elemento constructivo del Inmueble

Cimentacin
Albailera
Estructura
Instalaciones
Recubrimientos
Acabados
Muebles Fijos
Cancelera
Carpintera
Pinturas
Sumas

1/IE

%A

Importancia Recproco del % aportacion

del elemento
elemento
del elemento

1
1
1
2
3
4
6
5
5
6

1.00
1.00
1.00
0.50
0.33
0.25
0.17
0.20
0.20
0.17

20.76%
20.76%
20.76%
10.38%
6.92%
5.19%
3.46%
4.15%
4.15%
3.46%

4.82

100.00%

Clculo de la edad de las construcciones

1. Captura la Vida til segn el tipo en la celda: VUT
2.
3.
4.
5.
6.

Capturar edad cronolgica del inmueble en aos en celda: Ecr

Capturar porcentaje estimado de vida transcurrida del elemento en celda %V
Capturar solo nmeros ordinales (pueden tener decimales).
En todos los casos los valores no podrn ser menores que 1
Obtener el Factor unidad de edad Fue=1/VUT que en el caso de los elementos
que se le captura la edad cronolgica, corresponde al resultado de la divisin de la
unidad entre la Vida til del Inmueble. En los elementos que se captura el
porcentaje de vida dejar la columna correspondiente en blanco.
7. Obtener el factor acumulado de edad (Fae) para cada elemento, que en el caso de
los elementos que tiene factor unitario es el resultado de multiplicar dicho factor
por la edad cronolgica de ellos (Fae=Fue X Ecr), en el caso de los dems
elementos, es el resultado de dividir el porcentaje de vida entre 100,
(Fae=%V/100)
8. Obtener el porcentaje de aportacin (%ae), que resulta de multiplicar cada factor
acumulado de edad por su correspondiente porcentaje de aportacin de cada
elemento que se determin en la tabla de captura de datos: (%ae=FaeX%A).
9. Finalmente obtener la suma de todos los porcentajes de aportacin (%ae) y
multiplicarla por la vida til del inmueble obteniendo as, la edad estimada de la
construccin. EE=%aeXVUT).

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Clculo de la edad de las construcciones

Calcular la edad de una vivienda construida en 1996
Vida Util de la Construccin
Ecr
%V

Fue

factor
Elemento
constructivo edad Cronol. unitario de
edad
del Inmueble
% de Vida

Cimentacin
Albailera
Estructura
Instalaciones
Recubrimientos
Acabados
Muebles Fijos
Cancelera
Carpintera
Pinturas

Fae

70
%ae

factor
porcentaje
acumulado aportacion a
de edad
la edad

15
0.014
0.214
15
0.014
0.214
15
0.014
0.214
25
----0.250
25
----0.250
40
----0.400
25
----0.250
25
----0.250
20
----0.200
40
----0.400
Suma del Porcentaje de Aportacin(%ae)
Edad Estimada de la Construccin(EE):
17

0.044
0.044
0.044
0.026
0.017
0.021
0.009
0.010
0.008
0.014
0.239
Aos

MTODO FSICO

El estado de conservacin
El estado de conservacin de una construccin (EC) es la condicin fsica en que
se encuentra dicha construccin al momento del avalo, este es determinado
apreciativamente de acuerdo a la siguiente tabla:

EL ESTADO DE CONSERVACIN

Costos unitarios de construccin

Estos son estimados mediante una investigacin o mercadeo con diferentes

empresas
profesionales de la construccin del tipo que se est analizando y de la ciudad donde se
encuentre el bien a valuar, pudindose utilizar la informacin propia de archivos. Es

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conveniente citar la fuente de donde se obtuvieron dichos costos. Una fuente confiable y
muy sustentable, es la informacin que emite la CMIC al respecto.

Depreciacin de las Construcciones

Calculo de la Depreciacin de las Construcciones con base en la Edad y Estado
de Conservacin, aplicando la frmula de Roos-Heidecke que establece:
1.4

Factor de depreciacin por edad y estado de conservacin (FEC)= [1-(E/VUT) ]xF

Dnde:

FEC= Factor por edad y estado de conservacin

E= Edad
VUT= Vida til Total
F= Factor que corresponde a su estado de conservacin de acuerdo tabla
establecida con anterioridad.

Desarrollo del Mtodo

El Mtodo inicia con la recopilacin de datos obtenidos en la visita e inspeccin del

inmueble a valuar.

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MTODOS DE VALUACIN
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Comparables en Venta: Nos referimos a ste trmino para designar a los

inmuebles similares (Comparables) al bien valuado que estn en oferta en el
mercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que se
denomina una investigacin de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonas
similares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y as mediante
criterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado.

Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, es

necesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, para
estandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisin de valor.
Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difieren
segn el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importante
aplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificacin/factor en base a la
observacin.

Comparables en Venta: Nos referimos a ste trmino para designar a los

inmuebles similares (Comparables) al bien valuado que estn en oferta en el
mercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que se

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denomina una investigacin de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonas

similares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y as mediante
criterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado.

Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, es

necesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, para
estandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisin de valor.
Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difieren
segn el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importante
aplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificacin/factor en base a la
observacin.

a) Factor Zona (Fzo): Est relacionado al uso de suelo predominante en la zona

donde se ubica el inmueble que se est valuando y los comparables a analizar,
determinado por las calificaciones siguientes:

b) Factor Ubicacin dentro de la Manzana (Fub): Este se refiere a la posicin que

guarda, tanto el inmueble a valuar como los comparables, dentro de la manzana
de la colonia o fraccionamiento correspondiente, est determinado por las
siguientes calificaciones de acuerdo con la metrologa del Distrito Federal.

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c) Factor Vialidades (Fvi): Relacionado al tipo de vialidades que colindan con el
acceso, tanto del el inmueble a valuar como de los comparables, est determinado
por las siguientes calificaciones.

d) Factor Calidad de los Servicios Pblicos (Csp): Se refiere al tipo de

urbanizacin y servicios de alumbrado, electrificacin, agua potable, alcantarillado
y telefona con que cuenta la vialidad a la que da acceso, tanto el inmueble a
valuar como los comparables, est determinado por la siguiente tabla.

e) Factor Topografa (Fto): Es determinado por las caractersticas fsicas del suelo
del lugar donde se encuentra delimitado, tanto el terreno a valuar como los
comparables, est determinado por la siguiente tabla.

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f) Factor Superficie (Fsp): Este factor est fundamentado en un principio bsico de
la produccin y oferta de cualquier unidad de venta, es decir a mayor produccin u
oferta de unidades de venta menor precio de cada una y viceversa, este principio
se traslada tambin a las unidades que componen el rea o superficie de un
terreno o construccin (m2).

g) Factor de Negociacin (Fng): Este factor permite aproximar el valor de oferta a

un valor de venta. Este factor, tambin sirve para corregir precios o valores que se
alejan de un comportamiento de mercado abierto normal; lo aplica el valuador de
acuerdo a su criterio y/o experiencia, y a si la informacin de la investigacin de
mercado est basada en ofertas o en operaciones realizadas, ya que de acuerdo a
lo que se ha venido observado los tratos de compra venta, normalmente se cierran
ms abajo de lo ofertado.
h) Calidad de la Construccin (Ccn): Este punto est relacionado con la estructura
en si del edificio, tomando en cuenta la calidad del proceso constructivo y su
terminado, tanto del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina de
acuerdo a la siguiente tabla.

i) Tipo de Construccin (Tcn): Este punto est relacionado con la estructura en si

del edificio, tomando en cuenta la calidad de los materiales y la construccin, tanto
del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina de acuerdo a la
siguiente tabla.

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j) Factor Calidad del Proyecto (Cpr): Este est relacionado con la funcionalidad,
esttica y confort del edificio en si, tanto del inmueble a valuar como de los
comparables, de acuerdo con la siguiente tabla.

k) Factor Ubicacin dentro de la Colonia (Udc): Es referente a su posicin dentro

del rea delimitada del fraccionamiento o de la colonia, la deseabilidad del
inmueble puede variar segn su ubicacin en la colonia, tanto para el inmueble a
valuar como para los comparables.

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VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

l)

Disponibilidad de Cajones de Estacionamiento (Dce): Est en funcin del

Nmero de cajones que posee, tanto el sujeto como el comparable y por lo
regular es utilizado en la homologacin de construcciones de servicios en
condominio.

m) Ubicacin dentro del Edificio (Ude): Este factor se refiere al piso o nivel que
ocupa, dentro de un edificio, tanto el sujeto como el comparable, y es utilizado
generalmente en los casos de construcciones en condominio vertical, para lo cual
se separan en dos tipos de calificaciones, las correspondientes a inmuebles
comerciales y de servicios y, a las correspondientes a inmuebles habitacionales,
distinguindose, en este caso, los que van desde el tipo de inters social al tipo
medio alto que se agruparan en una sola manera de calificarlos, y los que se
encuentran dentro del tipo residencial a residencial de lujo que se agruparan en
otro sistema de calificaciones, como se indica en las siguientes tablas.

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VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

PROCESO DE HOMOLOGACIN:
Este proceso consiste en ajustar los comparables encontrados en la investigacin de
mercado, con nuestro sujeto, es decir obtener factores de ajuste, utilizando las
calificaciones obtenidas de cada criterio que aporta al valor y, dividiendo cada calificacin
de cada criterio de nuestro sujeto con la correspondiente de cada criterio de nuestros
comparables.
Mediante este proceso se logra convertir nuestros comparables semejantes en
comparables iguales a nuestro sujeto, es decir hacerlos homlogos. Para llevar a cabo
este proceso es necesario seguir los pasos que a continuacin se describen en el orden
establecido.

Clculo de factores parciales de homologacin o ajuste (Fhp):

Fhp= (Criterio de valor del Sujeto)/(Criterio de valor de c/comparable)

Clculo del factor de superficie de cada comparable (Fsp):

0.10

Fsp=(SC/SS)

Determinacin del factor negociacin de cada comparable (Fng):

Clculo del factor de homologacin de cada comparable (FH):

FH= (Fhp)1x(Fhp)2x(Fhp)3x..(Fhp)nx(Fsp)x(Fng)

Clculo del valor unitario homologado de cada comparable (Vuh):

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VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

Se establece, primeramente encontrando el valor unitario de oferta (Vuo) de cada

comparable, para lo cual se establece la siguiente frmula:
Vuo=(Valor de oferta del comparable)/(Superficie del comparable)
Vuh=(Vuo)x(FH)

Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Este nos determina el valor a aplicar a nuestro sujeto para obtener el valor de
mercado del mismo y puede calcularse de las siguientes maneras:

Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Media Aritmtica: Cuando los valores unitarios son muy semejantes.
Vhm=[(Vuh) +(Vuh) +(Vuh) +..(Vuh)n]/n
1

Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Media Geomtrica: Cuando los valores unitarios son semejantes.
1/n

Vhm=[(Vuh) x(Vuh) x(Vuh) x.(Vuh) ]

1

Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Ponderacin: Cuando los valores unitarios son poco semejantes
Vhm=[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+.
1

1,n

1,n

...[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+.[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]

3

1,n

1,n

MTODOS DE VALUACIN
MTODO CAPITALIZACIN DE RENTAS
La recopilacin de informacin necesaria para el desarrollo de este mtodo es idntica a
la utilizada en el mtodo comparativo de mercado, de hecho es primordial esta
investigacin, ya que a partir de ella se obtendr informacin bsica y vital para el clculo
de los valores de renta de un inmueble. Se complementa con datos tales como Tasa de
Capitalizacin, Vacos, es decir, porcentaje de inmuebles en oferta de renta en la zona o
meses que se tiene el inmueble desocupado, costos de mantenimiento y administracin,
seguros, impuestos y gastos, etc. mismos que ms adelante se desglosarn.

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VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

Renta Unitaria de Mercado: Es la determinada a partir de un anlisis comparativo

de rentas en oferta en el mercado de inmuebles similares, y que corresponde al
valor de la renta por unidad, es decir, por metro cuadrado rentable.

Renta Bruta Anual: Es el valor en pesos, de la renta del inmueble durante un ao,
sin descontar los respectivos gastos, impuestos y vacos del inmueble.

Tasa de Capitalizacin: Es la referida a la tasa que se aplica para capitalizar la

inversin, es decir, la tasa adecuada para calcular los beneficios futuros de una
inversin. Esta se puede obtener mediante varios esquemas financieros, segn
sea el caso.

Tasa Libre de Riesgo: Es la que se refiere al porcentaje de inters que fija el

gobierno en las subastas de documentos o valores gubernamentales, y por lo
general es la correspondiente a la subasta de Certificados de la Tesorera con
vencimiento a los 28 das (Cetes). Es llamada libre de riesgo por qu no interviene
ningn imponderable que la haga variar y es segura y duradera durante un
contrato de inversin.

Tasa de Inflacin: Es la que se refiere a los ndices de Precios al Consumidor,

que es el parmetro oficial con que se mide la inflacin en Mxico. Pueden
utilizarse tambin los ndices de Precios al Productor.

Tasa Real: Es la resultante de restar la tasa de inflacin de la tasa libre de riesgo.

Tasa de Liquidez: Esta se refiere al porcentaje que se deja de obtener de la

inversin durante un perodo definido de venta o renta del inmueble, es decir es el
valor en porcentaje del dinero que se deja de percibir de una inversin durante un
tiempo.

Tasa de Recuperacin: Esta tasa se obtiene en funcin de la vida til remanente

del inmueble, es decir es el valor, en porcentaje, de la inversin que se recuperar
al final de la vida til del inmueble.

Clculo de la Tasa de Capitalizacin: El clculo de la Tasa de Capitalizacin se

basa en el siguiente principio matemtico:
Tasa de Capitalizacin (Tc)=Tasa Real(Tr)+Tasa de Liquidez(Tl)+Tasa de
Recuperacin(Trc)

Clculo de la Tasa Real (Tr):

Tasa Real (Tr)=[(1+Tasa Libre de Riesgo)/(1+Tasa de Inflacin)]-1

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VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

Clculo de la Tasa de Liquidez (Tl):

(Tr)x(tiempo de venta del inmueble en meses/12)
(1-porcentaje de gastos de venta)

Clculo de la Tasa de Recuperacin (Trc):

Tasa de Recuperacin (Trc)=1/VUR

Obtencin de la Renta Anual Efectiva (RAE):

RAE= (Renta Bruta Anual-Vacos.

Obtencin de gastos de predial (Gp):

Se obtienen de la informacin de pago de contribuciones anuales del inmueble.

Clculo del costo de Mantenimiento (Mtto):

Mtto=(%xVRN)/(cada cuantos aos se realiza el mantenimiento)

Clculo de gastos de Administracin (Gad):

Gad=(%estimado)x(RAE)

Clculo del costo por Seguro (Seg):

Seg=(%prima)x(VRN)

Clculo de la Depreciacin Fiscal (Dfs):

Dfs=(%de ley)x(VNR)

Suma de Deducciones Fiscales (SDdfs):

Ddfs=(Gp+Mtto+Gad+Seg+Dfs)

Clculo de la Deduccin fiscal Opcional (Ddfo):

Para Personas Fsicas
Ddfo=(35%)x(RAE) en uso habitacional
Ddfo=(35%)x(RAE) en uso comercial
Para Personas Morales
No aplica la Deduccin Opcional.

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VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

Obtencin de la Deduccin Fiscal Aplicable (Dfap):

Se elige la deduccin fiscal mayor, entre la suma de deducciones fiscales y la
deduccin fiscal opcional.

Clculo de la Utilidad antes de Impuestos (Uai):

Uai=(RAE-Dfap)

Clculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR):

Existen dos maneras del clculo del impuesto sobre la renta, uno se refiere a las
persona morales, tales como sociedades, annimas, y otro se refiere a las
personas fsicas. En ambos caso interviene un porcentaje que se aplica la utilidad
antes de impuesto (Uai)

En personas Morales:
ISR=(35%)x(Uai)

Clculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR):

En personas Fsicas, se utiliza una tabla de clculo, donde se establece una cuota
fija dependiendo del rango de percepciones de utilidad en que se encuentre a la
cual, se le suma un porcentaje aplicado a la diferencia de la percepcin de
utilidades menos el lmite inferior del rango de percepciones.

Clculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR):

ISR=(Rango Cuota Fija)+[(Uai-Li. Inf. Rango)x(%Rango)]

Clculo de la participacin de las utilidades de los trabajadores (PTU):

19

VALUACIN DE CONSTRUCCIONES
Este porcentaje slo es aplicable cuando las percepciones de la renta anual
efectiva sean mayores a los $300,000.00
PTU=(10%)X(RAE)

Clculo de las Deducciones (Dd):

Dd=(Gp+Mtto+Seg+Gad+ISR+PTU)

Clculo de la Renta Neta Anual(RNA):

RNA=RAE-SDd

TERMINOLOGA:

Avalo Comercial: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de

un bien, en base a la premisa que el valor que se obtiene es aceptado en el
mercado de compradores y vendedores y podr absorberse en el mercado en
tiempo razonable.

Avalo de Capitalizacin: Es el procedimiento por medio del cual se estima el

valor de un bien, en base a la capitalizacin de los ingresos que es capaz de
producir , restndole las deducciones pertinentes y aplicando una tasa de
capitalizacin adecuada.

Avalo de Mercado: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de

un bien, en base a la comparacin directa de ventas y ofertas similares al bien
valuado.

Avalo Fsico: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de un

bien, partiendo del valor comercial del terreno y del valor neto de reposicin de las
construcciones y mejoras.

Capitalizacin: Es el hecho de incrementar los beneficios recibidos, de acuerdo a

una tasa conveniente, a una inversin inicial.

Comparable: Es aqul bien similar al que se est estimando su valor.

Depreciacin: Es la prdida de valor que sufre un bien, debido a la edad,

conservacin y obsolescencia.

Homologacin: Procedimiento por medio del cual se compara y ajusta los

comparables al sujeto que se est estimando su valor.

Sujeto: Es aqul bien que se est estimando su valor.

20

VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

Tipo Apreciado: Precio por unidad de del tipo de construccin o accesorio o

instalacin especial, donde este precio resulta de sumar la mano de obra,
materiales, equipo e indirectos.

Valor de Mercado: Es el valor que se obtiene mediante la homologacin de

comparables.

Valor de reposicin nuevo (VRN): Es el presupuesto actual de una construccin

o accesorio similar al bien valuado.

Valor Fsico: Es la suma del valor comercial del terreno y el valor neto de
reposicin de las construcciones y mejoras.

Valor Justo de Mercado: Es igual al valor de mercado.

Valor neto de reposicin (VNR): Es el valor resultante de restar al valor de

reposicin nuevo la depreciacin.

Valor por Capitalizacin de Rentas: Es el valor que resulta de la capitalizacin

de la renta mediante una tasa determinada.

Valor Referido: Es la estimacin de valor de un bien a una fecha anterior a la

fecha de elaboracin del avalo.

Vida til remanente (VUR): Es la vida, expresada en aos, que se estima tendr
un bien en el futuro.

Vida til total (VUT): Es la vida, expresada en aos, que se estima tendr un bien,
desde su construccin hasta que deje de tener utilidad.

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