PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA CLAUDIO KIPPER

CONSIDERACIONES GENERALES
Caracterizacin. Alcance. La cuestin publicitaria no es un acontecimiento privativo de los D reales. Publicidad
significa llevar a conocimiento de todos un det acontecimiento; llevarlo a conocimiento o posibilitar ese
conocimiento por parte de todos los integrantes de una comunidad. Publicidad es as posibilidad indudable de un
conocimiento gral. respecto de un hecho a un acto, oponindose, por extensin, a conocimiento individual o
particular; y, por contradiccin, a la falta de conocimiento, esto es, a lo clandestino o secreto. Cuando lo llevado a
conocimiento pblico es un hecho jco, un acto jco, una relacin o una situacin jca, estamos frente a la publicidad
jca. Esta finalidad est fundamentalmente dirigida a los 3.
Se le pueden dar 3 sentidos diversos: calidad que adquiere lo publicado, accin que se concreta en la toma de razn
y puesta a disposicin por medios legales de los hechos jcos. publicados.
Desde las legislaciones ms antiguas, los ordenamientos se ocuparon de las realidades inmobiliarias, procurando la
creacin de frmulas ms o menos rituales que permitieran un razonable conocimiento de las transmisiones
concertadas privadamente. Se perfila as el D registral inmobiliario, que se define como la regulacin, estudio y
exposicin sistematizada e integral de la publicidad registral inmobiliaria, en sus presupuestos, organizacin e
instrumentacin, bienes, objeto, sujetos beneficiarios y destinatarios, propsitos y consecuencias, con criterio
cientfico, a partir de la reglamentacin positiva y de las pautas especficas que la presiden.
Se ha predicado sobre la autonoma del D registral inmobiliario a partir de considerarlo como una disciplina dotada
de reglas propias que abarcan tanto lo relativo a su propia organizacin interna como a los aspectos que conciernen
al procedimiento para funcionar y a los efectos que la registracin trae aparejados. Se advierte una marcada
tendencia a aplicar la estructurada organizacin de los registros de titulaciones sobre objetos inmuebles, a otro tipo
de relaciones patrimoniales. La multifactica composicin de la disciplina registral acentu esta tendencia hacia su
autonoma, aduciendo que no slo era didctica y expositiva sino adems cientfica, fundando este criterio en que la
coexistencia dentro de ella de materias tan diversas como la civil, la administrativa, la procesal y la comercial, torna
imposible atribuirle su exclusiva pertenencia al D civil Se ha sostenido adems que la especificidad de esta disciplina
se hace an ms notoria a poco de advertir que los funcionarios y rganos que actan la publicidad registral
inmobiliaria, estn dotados de una suerte de jurisdiccin, pese a no integrar el PJ. En sentido contrario se propuso
una significacin menos abarcadora indicando que, si lo que la normativa disciplina concierne al objeto inmobiliario
y, respecto de l, a su titularidad, a los D reales o a las limitaciones que lo afecten, ello tipifica su pertenencia al D
civil, lo que no obsta a su relacin interdisciplinaria con otras ramas del D para efectivizar su primordial objetivo: la
publicidad de los D reales inmobiliarios.
Los sist de publicidad inmobiliaria pueden ser divididos en registrales y no registrales. Los ltimos se caracterizan por
el hecho de que las transmisiones inmobiliarias se producen sin requerirse ningn tipo de registracin. La sola
energa del consentimiento prestado transmita la prop con efecto tanto entre las partes como respecto de 3. El
Cd. de Vlez contena un sist de publicidad no registral, pues la tradicin, adems de constitutiva del D real, era el
modo de publicitar su transmisin. Despus de la reforma de la L17711, este sist subsiste para las cosas muebles no
registrales.
Los sist de publicidad registrales se pueden dividir:
a) Segn el procedimiento: puede ser de transcripcin ntegra del doc. que se lleva a registrar, o de sistmica
referencia de los datos relativos al inmueble que permitan su correcta individualizacin, as como los de
identificacin de la persona que transmite o adquiere el D real de que se trate, proporcin en la coprop o en
el monto del gravamen, lugar y fecha del otorgamiento del acto y funcionario que lo autoriza, etc.
b) Segn el procesamiento: la registracin puede procesarse tomando como referencia el nombre del titular
(registro personal) o la cosa sobre la cual recaen los D (registro real).
c) Segn los efectos: los sist registrales pueden ser divididos en declarativos (la inscripcin es requerida a los
efectos de la oponibilidad del D respecto de 3 interesados, pues el D real nace fuera de la rbita registral), y
constitutivos (la registracin es exigida para que el D exista sist germnico y del acta Torrens). Tmb es
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posible dividirlos es convalidantes y no convalidantes, segn que la inscripcin sea o no saneatoria de los
vicios de que el acto pueda adolecer.
Evolucin de la publicidad inmobiliaria.
D romano: la doctrina se refiere a la publicidad en el D romano, dividindola en perodos que identifican otras tantas
formas de adquirir la prop. En el D romano arcaico y con el advenimiento de la prop fliar, el poder de su titular se
manifiesta mediante actos de apoderamiento, los cuales, respecto de las cosas, se exteriorizan por la vindicatio y,
respecto de las personas, por medio de la manus iniectio, ambos formalmente ritualizados. Con posterioridad, en el
perodo primitivo, la adquisicin de la prop es dividida en actos civiles o dependientes de un acto de atribucin
formal y naturales, que consisten en simples apropiaciones posesorias carentes de solemnidad y de publicidad,
cuyos efectos se alcanzaban con la posesin. Dentro de las 1 se distinguen la mancipatio, acto privado solemne que
consista en la declaracin de un adquirente que se apoderaba formalmente de la cosa en presencia del propietario
de ella, pesando un metal en la balanza que portaba el libripens. Su trascendencia publicitaria, sin proteccin a 3,
derivaba de la presencia de los 5 testigos que concurran al acto. Se agrega la in iure cessio, en la cual el comprador
asume simuladamente la calidad del demandante que reivindica exhibiendo ante el magistrado la cosa que pretende
recuperar. Al allanarse el demandado a la peticin por no oponer excepcin alguna, lo que importaba una cesin por
abandono, provoca la decisin que termina por conferirle al actor la prop del objeto reclamado. La publicidad est
dada por la presencia de la autoridad judicial y la puesta en funcionamiento de toda la estructura procedimental
pertinente.
En el perodo denominado clsico o prejustinianeo se fueron abandonando las formas de transmisin para dar lugar
a la traditio. Se debe basar en una causa suficiente par a justificar la datio. Si falta la justa causa, el efecto de la
entrega es puramente posesorio. La falta de publicidad de la traditio se haca ms evidente bajo las formas ficticias
de la traditio brevi manu (venta al locatario) o del constitutum possessorium (permanencia del vendedor en el
inmueble).
D germnico: se distinguen 3 perodos en la evolucin de la publicidad inmobiliaria. En el 1, o perodo primitivo, el
formalismo caracteriza la transmisin de inmuebles a semejanza de lo que ocurra en idntica poca del D romano.
La distincin entre muebles e inmuebles, omitida en este ltimo D, hace evidente cmo acta la publicidad de modo
ms acentuado en el campo inmobiliario. Las declaraciones eran asentadas en libros especiales que con el tiempo
significaron un medio para la proteccin de 3 y un requisito para tener por operada la transmisin. En el 2 perodo,
caracterizado por la influencia romana, hizo peligrar el sist publicitario vigente al advertirse un fuerte grado de
penetracin de la traditio romana, desprovista de toda solemnidad. El ltimo de los perodos, que se denomina de
superacin, se caracteriza por la recuperacin del rgimen tradicional: predominante intervencin de la autoridad y
registracin de los actos que tuvieran por fin la transmisin de inmuebles. El ordenamiento registral se hace en
funcin de las fincas, mediando la calificacin de los ttulos que acceden a esa rbita administrativa.
D francs: las durante el D antiguo, enajenaciones ocurran en un contexto de clandestinidad. Las hipotecas carecan
de toda ulterioridad publicitaria. Las donaciones eran vistas con recelo, dado que por favorecer a extraos producan
el vaciamiento del patrimonio fliar. En el D intermedio se organiz la publicidad hipotecaria mediante la creacin de
registros locales, y se dio origen a las llamadas cdulas hipotecarias o territoriales representativas de crditos sin
deudor, esto es, exclusivamente reales. Luego se desech el mecanismo de las cdulas hipotecarias y, establecido el
ppio de la especialidad, se impidi la creacin de hipoteca sobre una generalidad de bienes exigiendo la
determinacin de la cuanta del gravamen. Para la constitucin de un gravamen hipotecario era necesario que el
acto de enajenacin estuviera transcripto registralmente. Luego, el CC mantiene la publicidad de las hipotecas
convencionales, pero dispensa de la inscripcin a las legales, cuya generalidad establece. Dispone el rgimen de
transcripcin para las donaciones de inmuebles, pero se suprime la insinuacin. Luego se convierte en obligatoria la
transcripcin de los actos traslativos de la prop inmobiliaria y de D reales hipotecables. La falta de transcripcin es
sancionada con la inoponibilidad del acto respecto de 3 que tengan D sometidos a publicidad y la hubieran
verificado conforme a las leyes. Se impuso la transmisin de las mutaciones por causa de muerte y de los actos
declarativos. Por la transcripcin de un ttulo en las sucesiones ab intestato se apel al recurso de redactar
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testimonios notariales de la declaratoria de herederos que se hubiere dictado. Para el cumplimiento de las
formalidades establece plazos. Por ltimo, se establece la necesidad de que concuerde la designacin catastral del
inmueble con el asiento registral, y se fijan sanciones especficas por falta de transcripcin de los actos.
Sist Torrens: la ley fue sancionada en 1858 y comenz a regir bajo el ttulo de Real Property Act. El proceso de
ocupacin del territorio fue lento y complejo. Como resultado de la exploracin fueron aumentando las reas
cultivables y con fines recaudatorios se autoriz a los colonos a adquirir las tierras ocupadas. Esto determin que
coexistiera, por un lado, propietarios que haban adquirido tierras pblicas recibiendo sus D directamente de la
corona y, por otro, quienes las haban obtenido por venta privada o testamente. En el 1 caso la titulacin no ofreca
mayores dificultades, pero en el 2 caso era razonable dudar de su certeza por la escasa verosimilitud de sus
antecedentes. Torrens propuso un mecanismo simple que parta de la base de considerar a todos los adquirentes
como sucesores de la corona, para lo cual se supona que con c/transferencia la tierra volva a ella; salvo en aquellos
supuestos en que el acto de enajenacin originario provena directamente de la corona. Era facultativo de los
propietarios solicitar el beneficio del rgimen y obligatorio cuando las tierras hubieran sido atribuidas por la corona.
El procedimiento de inmatriculacin incorporacin al sist registral mediante la habilitacin de un folio real para
c/inmueble- se inicia con la solicitud pertinente del propietario, a la cual acompaa con los ttulos demostrativos de
su D y plano certificado por un agrimensor. Verificadas las circunstancias relativas al estado parcelario y los ttulos
justificativos del D, si la comisin examinadora no encuentra reparos para dar una decisin favorable, manda hacer
las publicaciones correspondientes y notificar a los colindantes. No habiendo oposiciones, se produce la
inmatriculacin, redactndose los trmino de los ttulos, que se expedirn en doble ejemplar. De estos ttulos, que
contendrn las cargas que gravan la finca, se reserva uno para formar el folio real del inmueble, el cual quedar en el
registro, y otro le ser entregado al propietario, a quien le servir de ttulo. Este ttulo es expedido en nombre de la
corona, como si sta hubiera entregado directamente la prop de la tierra, anula cualquier ttulo anterior y son
oponibles las cargas reales que no consten en el certificado.
D espaol: en una 1 fase, el rgimen gral. es de falta de un desarrollo orgnico de la publicidad, sin perjuicio de que
existan algunas manifestaciones de ella; en una 2 fase, se introduce el sist de publicidad bajo la forma de registro e
inscripcin, si bien con un alcance limitado, al concebirse la institucin como un mero registro de hipotecas; y en una
3 fase, se organiza definitivamente la publicidad inmobiliaria, crendose el registro de la prop.
Los ppios registrales.
Rogacin: el registro slo acta a solicitud de parte y no de oficio. Puede admitir alguna excepcin.
Inscripcin: consiste en extractar de los ttulos que acceden a la rbita registral sus notas predominantes; opuesto al
de transcripcin, que exige la reproduccin ntegra del documento que se lleva al registro. Puede ser declarativa o
constitutiva.
Publicidad: se refiere a los medios por los cuales se divulga el contenido de los asientos registrales.
Especialidad: determinacin expresa y precisa de los sujetos, objeto y causa de la relacin jca. Que ingresa en el
registro, a fin de provocar una mutacin en el asiento correspondiente.
Tracto sucesivo: encadenamiento ordenado y sucesivo de las titularidades que han alcanzado emplazamiento
registral.
Legalidad y calificacin: deben ser considerados simultneamente, ya que el 1 alude al comportamiento que el
registrador tiene normativamente impuesto, y que concreta mediante la calificacin de los documentos que
ingresan en el registro.
Prioridad: el acto que 1 ingresa en el registro prevalece por sobre cualquier otro que se le oponga, susceptible de
registracin, que hubiere tenido acceso con posterioridad a aquel, aunque sea de fecha anterior.
Presuncin de legitimacin y fe pblica registral: todo asiento registral hace presumir, en favor de quien aparece
como su titular, que el D existe y le pertenece, hasta tanto se demuestre su inexactitud (legitimacin); la informacin
que emana del registro y cuyo contenido es determinante para que el 3 contrate, se presume ntegra y completa,
aun cuando no coincida con la realidad extrarregistral (fe pblica registral).

Mientras hay quienes le asignan jerarqua de normas jcas fundamentales organizadoras del rgimen de la publicidad
inmobiliaria, otros adoptaron una posicin menos extrema. Estos ltimos sealan en tormo de los calificados ppios
hipotecarios que, teniendo en cuenta la corriente que busca en los grupos de preceptos de D privado, si bien no
normas absolutas o axiomas que dominen la institucin respectiva, por lo menos orientaciones grales o direcciones
fundamentales que, jugando a modo de ppios, informen la disciplina estudiada y sirvan para resolver los problemas
concretos.
El 1 Congreso Internacional de D Registral aprob la sig. aclaracin: los ppios del D registral son las orientaciones
fundamentales, que informan esta disciplina y dan la pauta en la solucin de los problemas jcos. planteados en el D
positivo.
Rgimen publicitario del CC. Para la constitucin de un D real por actos entre vivos es necesario el cumplimiento de
2 requisitos que operan, respectivamente, como causas mediata e inmediata. Ellos son: ttulo (acto jco causal que
predispone convencionalmente la constitucin del D) y modo (entrega material de la cosa que es su objeto). Cuando
el D real se va a constituir sobre una cosa inmueble, en el rgimen establecido por el codificador se exige, adems, la
instrumentacin del ttulo por escritura pblica. Se sustituye la mera consensualidad para transferir la prop por la
registracin de la transmisin y constitucin de lo de los D reales. Es inconcebible para el codificador que la
oponibilidad de los D reales tenga grados o momentos, uno 1 cuando el acto jco causal se celebra, ocurra o no el
acto traditivo, y el 2 cuando el ttulo ingresa en la rbita registral; cuando es de su naturaleza que los D reales
nazcan oponibles erga omnes.
El requisito de la tradicin cumpla una doble funcin: constituir el D real y servir como medio de publicidad. La
tradicin para adquirir el dominio debe ser hecha por persona capaz en favor de quien tmb lo sea para recibirla, por
ttulo suficiente, y puede verificarse antes o despus de la firma del instrumento pblico de enajenacin si se trata
de inmuebles. Todos los D que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos
D por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones.
Pero este sist es abandonado por el codificador en el D real de hipoteca. Para l previ la registracin del
instrumento que contiene al acto constitutivo en el oficio de hipotecas. Estableci la registracin del acto
constitutivo de la hipoteca, pero slo para su oponibilidad respecto de ciertos 3, ya que el D real queda plenamente
conformado con su instrumentacin en escritura pblica, y es oponible, a las partes contratantes, a sus herederos y
a los que han intervenido en el acto, como el escribano y los testigos, quienes no pueden prevalerse del defecto de
inscripcin; respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica se la considera registrada.
Frente a la estructura establecida en el CC para la constitucin de D reales por actos entre vivos, reaccionan algunas
jurisdicciones pciales, lo cual se evidencia en proyectos que instan su modificacin. As, son sancionadas leyes que
crean registros de la prop, de contenido bastante similar, las cuales establecen que los actos registrables no
producirn efectos contra 3 sino a partir de la fecha de su inscripcin.

REGIMEN LEGAL
Leyes 17711, 17801 y 20089. Mediante la L17711 se reforma el art 2505, el cual qued redactado en los sig.
trminos: la adquisicin o transmisin de D reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en los reg. inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a 3 mientras no estn registradas. En 1968 se sancion y promulg la L17801,
sobre rgimen a que quedarn sujetos los Reg. de la prop inmueble en la CABA y pcias. La L20089 uniforma el plazo
para la presentacin de los documentos que requieren inscripcin registral. El registro debe hacerse dentro del
trmino establecido en la ley nacional de Reg. de la Prop. La hipoteca registrada tendr efectos contra 3 desde el da
del otorgamiento de la oblig hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiere producido dentro del trmino
previsto. Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de 45 das contados desde su otorgamiento, se
considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
Las reformas permitieron terminar con la cuestin constitucional que se haba planteado, e incorporaron la
registracin como pieza fundamental del engranaje publicitario. El establecimiento del sist registral no modific ni
mucho menos derog la exigencia del modo tradicin- como requisito ineludible para la constitucin de los D reales
por actos entre vivos, salvo en los que no se ejercen por la posesin; como tampoco que haya sufrido desmedro la
oponibilidad erga omnes que nace justamente con la configuracin del D, cumplidos que hayan sido los requisitos de
ttulo y modo ya expuestos, lo cual ocurre siempre extrarregistralmente.
La inscripcin registral no altera la estructura prevista en nuestro CC en virtud de las causas mediata e inmediata; de
tal modo que aquella no se agrega como elemento a un D o titularidad nuevos que se configuran plenamente fuera
de la rbita registral. Esto es as porque en el sist registral vigente los efectos de la inscripcin no se refieren a la
constitucin del D sino que solamente son declarativos.
Segn la CSJBsAs, la inscripcin de los ttulos en el Reg. constituye una condicin de eficacia necesaria para que el D
real pueda producir la plenitud de sus efectos, pero ello no quiere significar que el D real, como tal, no sea
preexistente al acto de inscripcin, pues aquel existe desde que a su respecto se han cumplido las exigencias de
ttulo y modo que la ley requiere, aunque el mismo pueda resultar ineficaz o inoponible a 3. Es decir que el D nace
con la tradicin y la escritura, mientras que la inscripcin en el Reg. no tiene carcter constitutivo sino declaratorio
(perfeccionador).
En cuanto a los 3 a quienes va dirigido el esfuerzo publicitario, es necesario partir del presupuesto de que si el D es
generado fuera de la rbita registral, la energa de su oponibilidad llega a todos con la misma fuerza. En aquellos
casos en que la oponibilidad puede ser resistida, ello no es consecuencia de un defecto del D, que se difunde, sino
producto de una situacin de incompatibilidad con los intereses de un 3, quien puede neutralizar o repeler aquella
oponibilidad. Las mutaciones jco-reales sobre inmuebles no inscriptas son inoponibles a los 3 con inters legtimo
que sean de buena fe, tengan o no emplazamiento registral.
El 3 interesado es aquel que est calificado por un inters jco propio, en cuya virtud entra en conflicto con el titular
no inscripto, y en ppio lo posterga porque las consecuencias del defecto de publicidad son imputables a quien omite
la registracin, que la ley ha estimado como forma eficiente de publicidad de las mutaciones reales inmobiliarias. Es
una categora que abarca a todos aquellos 3 que tengan un inters jco que los conecte con el ttulo o D que se les
pretende oponer. Quedan comprendidos en esta nocin: los sucesores particulares, los titulares de otros D reales, la
masa del concurso o de la quiebra, los acreedores privilegiados, los retentores, los simples quirografarios y, en gral.,
todo titular de D subjetivo, tengan o no emplazamiento registral.
El 3 registral es el sujeto que, actuando conforme a las normas del sist, cuando adquiere un D real, cuenta con la
proteccin del Reg., la que se manifiesta de la sig. manera: 1, mediante la fe pblica que le confiere la certificacin
registral con reserva de prioridad indirecta; 2 con efecto de oponibilidad erga omnes a partir de la fecha del
otorgamiento del acto.
LEY 17801
Esta ley est dividida en 11 captulos.
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mbito de aplicacin. Quedarn sujetos al rgimen de la ley los Reg. de la prop inmueble existentes en c/pcia, en la
CABA y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur. Las normas y plazos establecidos
por las leyes locales, en cuanto sean compatibles con la presente ley, conservan su plena vigencia.
Doc. registrables. Para su publicidad, oponibilidad a 3 y dems previsiones de la ley, en los mencionados Reg. se
inscribirn o anotar, segn corresponda, los sig. doc.
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan D reales sobre inmuebles.
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o pciales.
En cuanto a si la inscripcin es obligatoria o facultativa, hay autores que le asignan el 1 carcter, otros que la
consideran obligatoria en funcin de lo que el art dispone, y finalmente quienes si bien le niegan la calidad de
obligatoria, estiman que es necesaria para la perfeccin del D real. Todo 3 con inters legtimo que pretenda
oponerse a una negociacin de esta naturaleza tiene a su disposicin el recaudo de una medida cautelar genrica: la
inhibicin gral. de bienes, que el impedir al disponente sin ttulo inscripto hacer convenio alguno sobre su D sin
desinteresar previamente a aquel. La estructura registral tiene para s la ventaja de poner a disposicin de los
legitimados a hacer uso del sist, la prueba que acredite que han actuado con la diligencia exigida.
La Direccin Pcial del Reg. de la Prop Inmueble estableci que toda vez que se verifique, en los doc. notariales que se
pretende inscribir, la falta o prdida de vigencia al momento del acto, del certificado previo, ellos ser observados e
inscriptos, por 180 das, hasta tanto sea subsanada la observacin con informe de dominio y mediante rogatoria
complementaria a la escritura, que dar origen a anotacin marginal en el asiento registral que resulte de la
inscripcin definitiva de la documental.
Se incluyen las escrituras pblicas que sirven de continente al ttulo suficiente, las resoluciones judiciales dictadas en
procesos sucesorios, de prescripcin adquisitiva, de liquidacin de la soc. conyugal, etc., y las resoluciones
administrativas dictadas. Se agrega la anotacin de listis en materia de controversias inmobiliarias y la prohibicin de
innovar o contratar sobre cosas de la misma naturaleza. Tmb la preanotacin hipotecaria, la inscripcin del
reglamento de copropiedad y administracin, venta de inmuebles a plazos, afectacin a bien de flia, anotacin
directa de hipotecas, y afectacin al rgimen de prehorizontalidad.
Requisitos de los doc. registrables. Para que los doc. mencionados puedan ser inscriptos o anotados debern reunir
los sig. requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa segn legalmente corresponda.
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est
facultado para hacerlo.
c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo con otros complementarios en cuanto al contenido
que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, D real o asiento
practicable.
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
La ley privilegia la documentacin pblica por sobre toda otra, dadas las seguridades implcitas que la intervencin
de un funcionario con atribucin fedataria o potestad jurisdiccional implica en orden a la certeza, validez y eficacia
del acto instrumentado.
No convalidacin. La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adolece segn las leyes. Si
por circunstancias relativas a una calificacin ineficaz, un ttulo viciado hubiera alcanzado emplazamiento registral
provocando la mutacin en lo pertinente a la titularidad, ello no empece la subsistencia del vicio ni mejora el ttulo
invlido. La toma de razn de un ttulo en semejantes condiciones tan slo prueba que el ttulo existe y est
registrado.
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La informacin que recoge y asienta el registro en la matrcula del inmueble se presumira exacta, aunque no se
corresponda con la realidad extrarregistral (exactitud). La publicidad que el registro da de aquella defectuosa
informacin se presume fidenigna (fe pblica registral). Si estos ppios tuvieran vigencia, quien adquiere de un titular
inscripto pero no legitimado para transferir porque el acto por el cual este ltimo adquiri tena vicios que lo
invalidaban-, estara protegido contra la reivindicacin del verdadero propietario.
Matriculacin. El sist impuesto por la ley consiste en asignar a c/inmueble una matrcula, destinndole
individualmente un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo. La divisin del
inmueble originar tantas nuevas matrculas como partes resultares, anotndose en el folio primitivo la
desmembracin operada. Si del plano respectivo resultare que 2 o + inmuebles se anexan o unifican, se har una
nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin. En ambos casos se vincular las
matrculas con los planos de mensura correspondientes. La idea que preside el procedimiento de matriculacin
mediante la tcnica del folio real responde a una aplicacin concreta del ppio de especialidad que caracteriza a los D
reales.
Variacin de la situacin registral. Rogacin y desistimiento. Legitimacin. En el rgimen establecido por la L17801,
la act. registral se pone en movimiento slo a instancia de parte. La rogacin formulada origina un 1 asiento,
consistente en anotar la presentacin del doc. en el ordenamiento diario por orden cronolgico, asignndole el n
correlativo que le corresponda. No podr restringirse o limitarse la inmediata inscripcin de los ttulos en el Reg.
mediante norma de carcter administrativo o tributario. El desistimiento de la rogacin inscriptoria no ha sido
previsto en la ley registral ni en las reglamentaciones locales. Los sujetos legitimados para modificar la situacin
registral son:
a) El autorizante del doc. que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal.
b) Quien tuviere inters en asegurar el D que se ha de registrar.
Cuando por ley estas tareas estuvieran asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser
formulada con su intervencin.
Plazo gral. de presentacin. Retroprioridad. Certificacin registral. Las escrituras pblicas que se presenten dentro
del plazo de 45 das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
En el doc. que el escribano autorice deber consignar el n, fecha y constancias que resulten de la certificacin. La
certificacin que el Reg. expide tendr una validez que vara entre 15, 25 y 30 das, segn el domicilio legal del
funcionario autorizante. Dentro de este plazo de validez se deber otorgar y autorizar el acto de que se trate, cuya
presentacin al registro habr de hacerla dentro del plazo gral. de 45 das contado a partir de la fecha del
otorgamiento para gozar de los efectos que prev esta norma. La expedicin del certificado, de lo que se tomar
nota mediante anotacin en la matrcula correspondiente, determina que el registro no expida otro dentro del plazo
de su vigencia ms el del plazo de 45 das, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en
dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien
requiere, en el plazo legal, la inscripcin del doc. para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Juntamente con la certificacin el registro expedir copia de la documentacin registral. Antes de expedirlo, el Reg.
pondr nota de inscripcin en los doc. registrados. Producida la mutacin en la matrcula correspondiente, el asiento
que se hubiere practicado servir como prueba de la existencia de la doc. que lo originara.
El sist implementado por la L17801, que consagra lo que se denomina reserva de prioridad indirecta, otorga al
certificado de dominio expedido por el registro inmobiliario el carcter de una anotacin preventiva que cubre el
lapso entre su emisin y el otorgamiento del acto jco para el cual es requerido. Dicha reserva tiende a proteger los
intereses de sus participantes, de modo que toda modificacin que en el nterin se suscite no le sea oponible y se
produce, de esa manera, lo que se denomina bloqueo registral, cuya consecuencia es que satisfecha en los plazos
legales la inscripcin del doc. constitutivo del D real, ste desplace, en razn de aquella prioridad, a las anteriores.

Existen otros medios en los cuales el Reg. cumple su funcin publicitaria: consulta de asientos e informes. Si el doc.
se hubiera autorizado sin certificacin, podra ser subsanado mediante escritura complementaria.
El 1 Congreso Internacional de D Registral estableci que la publicidad registral se opera mediante certificaciones
expedidas por el registrador y tiene igual valor y eficacia que los asientos originales. Es la forma de hacer pbico el
registro, movilizando los asientos. Su contenido debe ser la expresin misma de la inscripcin. De esta forma se
protegen los intereses de todas las personas interesadas en conocer la situacin real de un inmueble, a punto tal que
sus constancias constituyen instrumentos pblicos que hacen plena fe de su contenido, y son la prueba de que los
datos que suministran traducen el fiel calco de la situacin registral del inmueble, integrndose de ese modo la fe
pblica registral. Las certificaciones del Reg. de la Prop son el nico medio para la exteriorizacin de las situaciones
jcas de que se toman razn.
Legalidad y calificacin. La ley no ha dedicado un captulo especial, sino que la incluy en el que trata de la
inscripcin, plazos, procedimientos y efectos.
El Reg. examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los doc. cuya inscripcin se solicite, atendindose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos. Si observare el doc., el Reg. proceder de la sig. manera:
a) Rechazar los doc. viciados de nulidad absoluta y manifiesta.
b) Si el defecto fuera subsanable, devolver el doc. al solicitante dentro de los 30 das de presentado, para que
lo rectifique. Sin perjuicio de ello, lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de 180 das, contado
desde la fecha de presentacin del doc., prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del
requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Reg. que
ratifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuere rectificada podr promoverse el recurso o
impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la
inscripcin o anotacin provisional.
La reglamentacin local fijar los plazos mx. dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones
y anotaciones provisionales caducan de pleno D cuando se convirtieren en definitivas o transcurre el plazo de su
vigencia.
La expresin formas extrnsecas ha dado lugar a debates respecto a si el examen que debe llevar a cabo el
registrador se reduce a investigar si los instrumentos que se llevan a registrar se adecan a las normas legales que
disponen sobre la forma que stos deben revestir o si, al contrario, el examen puede alcanzar tmb a su contenido.
Algunos autores se enrolan en una postura restrictiva, y niegan que el registrador pueda indagar ms all del lmite
que la propia norma indica. Para ellos la calificacin se detiene en las formas extrnsecas del ttulo, pero admite que
se extienda al examen de las nulidades sustanciales del acto. En cambio, el argumento central para proyectar la
calificacin registral a un mbito que eventualmente pueda superar las formas extrnsecas, se advierte ante la
potencial objecin por el registro de los actos nulos, de nulidad manifiesta, que a l se arrimen con fines de
publicidad. Se mantiene que ello es as, sea que la nulidad concierna a las formas extrnsecas o que, incluso ataa al
contenido objeto de la registracin pretendida, de forma tal que si la misma es absoluta y manifiesta se impondr el
rechazo del doc., mientras que si es relativa corresponder su devolucin a fin de que se proceda a salvar los vicios
observados. El registrador no debe restringirse al anlisis de las formas extrnsecas, sin que, adems, la misma ley le
compele a calificar y pronunciarse acerca de todas las nulidades manifiestas, sean de naturaleza instrumental o
sustancial.
En el proceso de calificacin el registrador deber procurar por todos los medios reunir en un solo expte. todas las
observaciones que corresponda formular al doc. llevado a registro, evitando un innecesario dispendio de esfuerzos,
tanto adm. por el registro como del rogante; excepcin hecha de nuevas observaciones que corresponda efectuar a
la rectificacin de anteriores defectos que se hubiera advertido. Se destaca como utilidad de la sugerida economa
de procedimientos, no entorpecer el trfico de los D reales inmobiliarios involucrados en los ttulos a registrar.

Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias. Queda reservada a la ley local la forma
en que deben ser practicadas. Mediante solicitud expresa, se deja constancia en la matrcula que corresponda. El
cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los doc. inscriptos, as como las
modificaciones o aclaraciones que se instrumentes con relacin a los mismos, se harn constar en el folio respectivo
por medio de notas aclaratorias.
Inscripciones condicionadas. Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o
certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el art. 5, aquella se practicar con
advertencia de la circunstancia que la condiciona. Cuando la 2 inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto
de la 1, el Reg. informar la variacin producida. La inscripcin provisional corresponde a la rogatoria de inscripcin
de un doc. que, habiendo merecido reparos por la calificacin del registrador, slo llega a obtener un emplazamiento
registral provisional sujeto al plazo de 180 das prorrogables que la ley le confiere, hasta tanto se subsanen los
defectos que motivaran la observacin. El doc. al cual se le asigna una inscripcin condicionada, pas la calificacin
del registrador y tiene vocacin ganada para una inscripcin definitiva, pero sta no puede concretarse por cuanto
existe una situacin registral de prioridad en curso que condiciona la toma de razn de aquel. Si en ejercicio de la
prioridad reservada el doc. al cual le aprovechaba tiene emplazamiento registral definitivo, la inscripcin
condicionada desaparecer como si nunca hubiera existido; si, al contrario, la prioridad decae, la registracin
condicionada se convertir automticamente en inscripcin pura sin necesidad de ningn trmite posterior. Son
situaciones registrales que condicionan la toma de razn definitiva de un doc. con aptitud para lograrla: vigencia del
plazo de una certificacin con bloqueo registral; vigencia del plazo de 45 das para la presentacin de las escrituras
pblicas, y vigencia de una inscripcin provisional.
Prioridad. La prioridad es conferida segn la fecha de presentacin del doc. al Registro. La prioridad entre 2 o +
inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el n de presentacin asignado
a los doc. Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de 45 das contados desde su otorgamiento, se
considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin. A su vez, esta retroactividad debe conjugarse con lo que
se dispone sobre la expedicin de las certificaciones registrales que bloqueen la matrcula del inmueble sobre el cual
haya de operarse, la que aprovechar al doc. que se otorgue. Inscripto o anotado un doc., no podr registrarse otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en 2 trmino se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin y se presente dentro del plazo de 45 das.
Pactos sobre el rango. Las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,
sustraerse a los efectos del ppio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus D, compartiendo la
prioridad o autorizando que sta sea compartida. Puede ser:
- Reserva de rango: la inscripcin del gravamen que la contiene ceder su posicin registral a la que se
constituya en ejercicio de esa reserva.
- Permuta de rango: intercambio de las posiciones registrales de 2 gravmenes ya inscriptos.
- Posposicin de rango: una hipoteca ya inscripta cede su posicin registral en beneficio de otra que se
constituye simultneamente con el negocio de cesin de rango.
- Coparticipacin en un mismo rango de una pluralidad de acreedores.
Tracto sucesivo. La nocin de tracto aplicado al sist de publicidad inmobiliaria, equivale a encadenamiento sucesivo
de titularidades registradas en la matrcula que se le asigne a un inmueble determinado. En el folio real (designacin
tcnico-registral del formulario que sirve de continente a la matrcula) se registrarn: a) las posteriores
transmisiones de dominio; b) las hipotecas, otros D reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio; c)
las cancelaciones o extinciones que correspondan; y d) constancias de las certificaciones expedidas. Los asientos
mencionados en los inc. precedentes se llevarn por estricto orden cronolgico que impida intercalaciones entre los
de su misma especia, con la debida especificacin de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos
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doc., especialmente con relacin al D que se inscriba. La regla esencial es que quien aparezca como titular en el
ltimo asiento registrado, sea el mismo que en el doc. que se trae a registrar aparece como disponente.
En el punto relativo a la legitimacin para disponer (determinacin de quin y frente a quin puede correctamente
concluirse un negocio para que ste pueda desplegar todos sus efectos jcos. conforme a su funcin y a la intencin
prctica normal de las partes), no se podr autorizar doc. de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de D
reales sobre inmuebles sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Reg. y la certificacin respectiva que acreditar que
ese ttulo inscripto responde a un D cuya vigencia y plenitud est acreditada. El Reg. solo admite doc. de raigambre
registral, es decir, derivados de un doc. previamente inscripto, y rechaza, en ppio, a los que no lo son.
Esa legitimacin ser exigible en la rbita administrativa del reg. y, por tanto, deber justificrsela mediante un ttulo
inscripto, porque ser necesaria para producir un cambio en la situacin registral que el asiento acredita.
Tracto abreviado. No constituye una excepcin al extremo de sucesividad, sino que importa una economa
razonable en los procedimientos a registrar, ya que mediante esta operacin se evita tener que hacer un asiento
formal que ser efmero en su duracin; lo cual no debe ser interpretado en el sentido de que no quedar alguna
constancia indicativa de la presentacin del doc. antecedente. Si bien no tendr un asiento autnomo con motivo de
la transitoriedad apuntada, igualmente ser necesario dejar expuesta en el folio su existencia y circunstancias
individualizantes y de relacin con el tracto que de l resulten, ya que de lo contrario se rompera la ineludible
continuidad que el tracto debe tener.
No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al doc.
que se otorgue en los sig. casos:
a) Cuando el doc. sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su
nombre.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cnyuge.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jcos.
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios.
En todos los casos el doc. deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los D motivo de la
transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Reg., circunstancia que se consignar en el folio
respectivo.
Anotaciones personales. Normas aplicables. El Reg. tiene secciones para anotar la declaracin de la inhibicin de las
personas para disponer libremente de sus bienes y toda otra registracin de carcter personal que dispongan las
leyes nacionales o pciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jca de los inmuebles. Cuando fuera
procedente, se correlacionar la anotacin personal con el folio del inmueble que corresponda. Contiene una
regulacin especial para los oficios judiciales que se le cursen al Reg. de la Prop por los que se ordene la registracin
de las inhibiciones o interdicciones de las personas fsicas. Estos oficios debern contener, adems de los datos que
el Cd. Procesal indique, el n de DNI de la persona de que se trate y toda otra referencia que tienda a evitar la
posibilidad de homnimos. Cuando no se consigne el DNI, la anotacin ser provisional.
Rectificacin de asientos. Se entender por inexactitud del Reg. todo desacuerdo que, en orden a los doc.
susceptibles de inscripcin, exista entre los registrado y la realidad jca extrarregistral. Cuando la inexactitud a que se
refiere provenga de error u omisin en el doc., se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae doc.
de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial que contengan los elementos necesarios a tal
efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al doc. a que accede, se proceder a su
rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.
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Cancelacin, extincin y caducidad de inscripciones o anotaciones. Toda circunstancia que incida sobre la vigencia
de lo inscripto o anotado registralmente debe tener reflejo en el folio respectivo. Luego de ser matriculado un
inmueble, en el folio respectivo se registrarn las cancelaciones o extinciones que correspondan.
La cancelacin, modo genrico para dejar sin efecto lo que en el folio se hubiere consignado, puede producirse,
mediando la pertinente solicitud, cuando resulte del doc. que se lleva a registro:
a) cambio de titularidad por actos entre vivos o por causa de muerte.
b) extincin del D que provoc el asiento de su titularidad.
c) la reunin en uno de titularidades incompatibles registradas en distintos asientos en el mismo folio (confusin).
d) la decisin judicial que as lo disponga.
e) resulte de una disposicin legal.
Si el doc. en que consta alguna de las circunstancias indicadas es una escritura pblica, tiene que estar reflejado en
l, el consentimiento del titular del D, sus sucesores o representantes legtimos.
La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos doc. y se practicar en la forma determinada
por la reglamentacin local.
En la caducidad, la cancelacin se producir por el transcurso de un plazo legal: la inscripcin de la hipoteca al
vencimiento del plazo legal si antes no se renovare, y las anotaciones a los 5 aos. Los plazos se toman a partir de la
toma de razn.

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