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Markteinschtzung
Aktienmrkte
Seit Monaten beschftigt die Mrkte der mgliche Zeitpunkt einer ersten Leitzinserhhung der USamerikanischen Notenbank Fed. Immer wieder schwankten die Erwartungen zwischen September und Dezember hin und her. Zwischenzeitlich erwogen Analysten
sogar einen Zeitpunkt im nchsten Jahr. Zahlreiche uerungen einflussreicher Notenbanker in den USA und
zuletzt relativ eindeutige Aussagen der Fed-Chefin Janet
Yellen lassen die Investoren nun relativ sicher auf den
September setzen. Dies lsst den Eurokurs zum USD
sinken und sttzt somit die europische Wirtschaft sowie
die deutschen und europischen Aktien.
Unterdessen beschftigen krftige Kursstrze in China
und Griechenland die Brsen. Da die griechische Brse
fnf Wochen geschlossen war, verwundern die
crashartigen Zustnde, insbesondere bei Bankaktien,
kaum und lassen die Investoren kalt. Dagegen ist die
Angst vor einem ausgewachsenen Crash in China gro.
Die chinesische Regierung sttzt zwar das Geschehen
mit Aktienkufen und Regulierungen, kann aber das
Unbehagen internationaler Investoren vor den mglichen
negativen Auswirkungen der Aktienkrise auf die Realwirtschaft nicht mindern. Es wird Zeit, dass die Aktienmrkte endlich in die ruhige Sommerspur finden.

Whrungen
Der Eurokurs hat es trotz eines zwischenzeitlichen Aufbumens nicht geschafft, die 1,10 USD/EUR-Marke zu
berschreiten. Gegenwrtig hngt alles vom Zeitpunkt
der Leitzinserhhung in den USA ab. Sollten die Markt-

erwartungen umgesetzt werden und zu ein bis zwei kleinen Zinsschritten in Hhe von 0,25% fhren, drfte der
Euro weiter zwischen der Paritt und 1,10 USD schwanken. Sollte der Zinserhhungszyklus 2016 fortgesetzt
werden, sind die 1:1-Paritt des Euro zum US-Dollar
beziehungsweise Kurse darunter in Reichweite.

Rohstoffe
Nun ist es also soweit der Goldpreis bewegt sich auf
die Marke zu, bei der ihn groe US-amerikanische Investmentbanken gesehen haben: In Richtung 1000 USDollar pro Feinunze. Gemessen am ehemaligen Hchststand von knapp 1920 USD im September 2011 bedeutet der aktuelle Kurs von 1093 USD einen veritablen
Rckgang von 43 Prozent. Zum Jahresbeginn gerechnet, beluft sich der Preisrckgang in USD auf 7,5 Prozent. Aus Sicht eines Euroanlegers verbleibt durch die
USD-Aufwertung sogar ein Plus von 4,5 Prozent. In der
Summe ist dies jedoch eine enttuschende Entwicklung
fr all jene, die im Gold das sichere Investment schlechthin erblickt haben.
Weniger ruhig schlafen derzeit die Manager von Minenunternehmen. Deren Kosten und Verschuldungsquoten
sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen und ein
Goldpreis von 1000 USD oder sogar darunter wird viele
Minenunternehmen an ihre Existenzgrenze bringen. Eine
alte Brsenweisheit ruft sich hier in Erinnerung: Sehr
gnstige Titel sind nicht davor gefeit, noch gnstiger zu
werden. Innerhalb einer diversifizierten, global ausgerichteten Aktienstrategie kann zumindest antizyklisch
daran gedacht werden, Positionen aus dieser Branche
zu verbilligen oder aufzubauen. Insbesondere Industriemetalle haben so gnstige Preise erreicht, dass auch die
Minenwerte einen Blick Wert sind. Den Schwerpunkt
sollten Anleger dabei aber sicherheitshalber auf hoch
diversifizierte Branchenfonds legen.

Quo vadis deutscher Immobilienmarkt?


Der Immobilienboom in deutschen Metropolregionen ist
derzeit in aller Munde. Angesichts stark gestiegener
Preise hinterlsst ein Blick in die Wochenzeitung bei
Immobiliensuchenden vielerorts ratlose Gesichter.
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist gegenwrtig
durch ein geringes Angebot und eine hohe Nachfrage an
Wohnungen und Husern gekennzeichnet. Die Grnde
fr diese Marktentwicklung sind sehr vielfltig und hngen eng mit aktuellen politischen Entwicklungen einerseits und mit historischen Gegebenheiten und gewachsenen Strukturen andererseits zusammen.
Deutschland ist ein Land, das aus vielen groen regionalen Zentren besteht. Damit unterscheidet sich die Bundesrepublik etwa von Frankreich oder Grobritannien,
die durch ihre Grometropolen geprgt sind. Die wirtschaftlich wichtigen und groen regionalen deutschen
Zentren wuchsen langsamer und entwickelten sich erst
in den letzten Jahrzehnten zu den sieben, heutigen TopStandorte Berlin, Dsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Kln, Mnchen und Stuttgart. Der Zuzug vieler Menschen hat die Suche nach Immobilien speziell in diesen
Stdten erst im Laufe der Jahre verstrkt. In diesen Ballungszentren traf und trifft eine hohe Nachfrage auf
ein geringes Angebot. Die Immobilienpreise sind deshalb
vor allem an den Top-Standorten in der Vergangenheit
stark gestiegen auch wenn sich die Immobilienpreise
im internationalen Vergleich nur moderat entwickelt haben.
Einer der wichtigsten Grnde fr die Angebotsknappheit
liegt in der zunehmenden Urbanisierung ein Trend, der
sich weltweit beobachten lsst. So leben seit 2007 erstmalig in der Geschichte mehr Menschen in Stdten als in
lndlichen Regionen. Vor allem stabile Arbeitsmrkte an
Deutschlands Top-Standorten und die damit verbundenen hheren Einkommen locken immer mehr Menschen
aus dem In- und Ausland in die Grostdte. Dies wiederum zieht den Einzelhandel, Unternehmen und Firmen
an, die ihren potentiellen Kunden und gesuchten Fachkrften folgen. Auch ltere Menschen ziehen verstrkt
zurck in die Stadt und genieen die Nhe zu kulturellen
Angeboten, die ffentliche Infrastruktur, kurze Fuwege
zu Einkaufsmglichkeiten, eine gute rztliche Versorgung vor Ort und insbesondere bei Neubauten
barrierefreie Wohnungen mit einem auf ihre Bedrfnisse
zugeschnittenen Wohnraum.
Aber auch junge Familien zieht es in die Grostdte.
Insbesondere wenn beide Elternteile arbeiten, bieten
Stdte im Gegensatz zu lndlichen Regionen meist ein

greres und besser ausgebautes Angebot an Kinderbetreuung und Schulen.


Zudem dominieren in Stdten inzwischen die SingleHaushalte. Auch dies fhrt dazu, dass der Wohnungsbedarf schneller als die Einwohnerzahl wchst.
Die City lockt also immer mehr Menschen aus unterschiedlichsten Beweggrnden und mit grundverschiedenen Wohnbedrfnissen an. Diese Tendenz wird sich
knftig fortsetzen. Mit der Folge, dass sich das Angebot
an Infrastruktur, Einkaufsmglichkeiten, Schulen und
medizinischer Versorgung in lndlichen Regionen mit
weiterem Wegzug verschlechtern wird, wohingegen es
sich in den Stdten stetig verbessert.
Gleichzeitig hat es Deutschland verpasst, der steigenden
Nachfrage nach Immobilien rechtzeitig zu begegnen.
Nach dem Bauboom der 90er Jahre wurden in den Stdten schlicht zu wenige Wohnungen gebaut.
All diese Entwicklungen fhren nach wie vor zur Verknappung des Wohnraums und damit verbunden zu
steigenden Miet- und Kaufpreisen.

Attraktives Marktumfeld
Aufgrund der vielerorts hohen Kaufpreise stellt sich die
Frage, ob es sich noch lohnt, eine Immobilie in Deutschland zu erwerben. Diese Frage kann ganz klar mit Ja
beantwortet werden. Gerade die historisch niedrige
Zinsphase bietet fr viele private Haushalte die Chance,
eine Immobilie zu erwerben, anstatt sie zu mieten. Damit
knnte Deutschland auch im internationalen Vergleich
der privaten Immobilienbesitzer aufholen.
Der deutsche Wohnungsmarkt bietet allerdings nicht nur
Privatpersonen, sondern auch in- und auslndischen
institutionellen Investoren einschlielich Family Offices
ein hohes Ma an Attraktivitt.
Diese fuhren in der Vergangenheit oftmals eine eher
defensive Anlagestrategie. Daher verfgen sie hufig
ber relativ hohe Barreserven. Weil deutsche Immobilien
mit einem hohen Ma an Stabilitt punkten, bieten aus
Investorensicht sowohl private als auch gewerblich genutzte Immobilien in A- und B-Lagen zurzeit gute Voraussetzungen, um das Geld in Betongold anzulegen.
Hinzu kommt: Die derzeitige Geldpolitik der Europischen Zentralbank, welche sich in Negativzinsen bei
Depots und geringen Renditen bei Rentenpapieren uert, schreckt viele institutionelle Anleger vor alternativen
Anlagemglichkeiten ab sie sehen zum Immobilienerwerb kaum Alternativen, stabile Ertrge zu erzielen.

GRAFIK 1: DEUTSCHLAND - NIEDRIGE VOLATILITT

Immobilienpreise in Deutschland sind im internationalen


Vergleich nur moderat gestiegen sind. Fr die einzelnen
privaten Haushalte ist der Preisanstieg dennoch so
hoch, dass sie oft in das Umland verdrngt werden.

30
20
10

Neue Herausforderungen

0
-10
-20
-30
2003

2006
Frankreich
Spanien
Niederlande

2009

2012

Deutschland
Grobritannien

Quelle: https://www.deutsche-bank.de/pfb/data/docs/deutschebank-immobilien-spezial.pdf

Der Immobilienmarkt in Deutschland schwankt im Vergleich geringer, Gesamtrenditen in %.


Anleger schtzen am hiesigen Immobilienmarkt insbesondere die niedrige Volatilitt. Im europischen Vergleich unterliegt der deutsche Immobilienmarkt nur geringen Schwankungen. Auch in starken Auf- und
Abschwungphasen ist Deutschland weniger schwankungsanfllig als andere Lnder (siehe Grafik 1).

Keine Immobilienblase in Sicht


Dies wird weiterhin zu steigenden Immobilienpreisen in
Deutschland fhren, mit einer flchendeckenden berhitzung ist nicht zu rechnen. Es ist zu erwarten, dass die
Immobilienpreise in sehr guten Wohnlagen im Miet- und
Kaufsegment auf dem derzeitigen, hohen Niveau bleiben. Eine Steigerung der Preise in dem Mae wie es in
den vergangenen Jahren stattgefunden hat, ist nicht zu
erwarten. Aufgrund der Wohnungsknappheit werden
jedoch die Kaufpreise in guten und mittleren Lagen noch
steigen.
Zu einer Marktberhitzung im Immobiliensektor gehrt
typischerweise auch eine starke Expansion im Kreditwesen. Auch hier verluft die deutsche Entwicklung im Gegensatz zu europischen Nachbarlndern eher linear.
Seit 2008 ist die Zahl der Immobilienkredite in Deutschland um lediglich 15 Prozent gewachsen, obwohl sich die
Zinsen halbiert haben langfristige Hypothekenzinsen
sind seit 2008 von rund 5 auf 2 Prozent gesunken. Die
meisten privaten Haushalte nutzen die Niedrigzinsphase
zur Entschuldung und erhhen die Tilgungsrate. Das
Kreditvolumen ist in Deutschland seit 2008 um 1 Prozent
pro Jahr auf gerade einmal 7 Prozent angestiegen. Andere europische Lnder, bei denen Immobilienblasen
entstanden und bereits geplatzt sind, hatten meist einen
Anstieg der Immobilienkredite von 10 Prozent pro Jahr
zu verzeichnen.

Die groe Herausforderung fr Deutschlands Immobilienlandschaft besteht darin, diesem Nachfrageberhang


zu begegnen und das Wohnen auch fr breite Schichten
der Bevlkerung bezahlbar zu machen. Dies funktioniert
nur, wenn das Wohnungsangebot in den Ballungszentren und dem Umland zunimmt, und wenn Bauen in
Deutschland fr in- und auslndische Bauherren attraktiv
ist.
Ein wesentlicher Faktor fr die geringe Bauaktivitt ist
die zu geringe Ausweisung von neuem Bauland in den
Stdten und in ihrer Umgebung. Hier sind die Kommunen und die stdtebauliche Entwicklung gefragt. Bebauungsplne und Bauvorschriften zwingen den Bauherrn, sich an enge Vorgaben zu halten und fhren zu
einer Einschrnkung der baulichen Nutzbarkeit von
Grundstcken und somit zu weiterer Angebotsknappheit.
Ausgewiesenes Bauland im Umland der Ballungszentren
ist fr Bauherren und spter fr die Bewohner nur dann
attraktiv, wenn ffentlicher Nahverkehr und eine gute
Infrastruktur vorhanden sind oder diese bei NichtVorhandensein seitens der Stdte und Gemeinden gefrdert wird.
Auch die langwierigen und oftmals zhen Genehmigungsverfahren der Bauantrge sind fr in- und auslndische Investoren und Bauherren unattraktiv.
Die Kapazittsauslastung im Bausektor ist derzeit zwar
auf einem historischen Niveau, dennoch gibt es Indizien,
die auf eine rcklufige Baudynamik hinweisen. Viele
Bauunternehmen beklagen den Mangel an Fach- und
Arbeitskrften. Die Ausbildungszahlen im Baugewerbe
sind rcklufig und viele Arbeitnehmer aus dieser Branche beantragen die Rente ab 63. Damit verschrft sich
der Fachkrftemangel, anstatt sich zu entspannen. Baufirmen sind darauf angewiesen, Untersttzung seitens
der Politik zu erfahren, in dem beispielweise eine gezielte Ausbildungs- und/oder auch Einwanderungspolitik fr
den Bausektor erarbeitet wird.
Fr Immobilienunternehmen sollten zudem Anreize geschaffen werden, Neubauten zu realisieren. Dafr muss
die Politik vernnftige Rahmenbedingungen schaffen.
Denkbar wren beispielsweise verbesserte Abschreibungsmglichkeiten. Diese entsprechen im Wohnungsbau ber eine Dauer von 50 Jahren oftmals nicht mehr
dem tatschlichen Werteverzehr. Denn der Anteil an
technischen Anlagen im Gebude auch aufgrund gesetzlicher Vorgaben nimmt immer weiter zu.

Ein weiterer Lsungsansatz wre eine gezielte Bereitstellung von Landesfrderprogrammen sowie eine preisgnstige Baulandabgabe durch die Kommunen.
Die zurckhaltende Baudynamik in Deutschland hngt
auch mit dem Thema Bezahlbarer Wohnraum zusammen, das die Politiker seit Mitte 2013 im Bundestagswahlkampf in den Vordergrund stellten dies verunsicherte viele Investoren, da nicht klar war, welche rechtlichen Auswirkungen zu erwarten waren. Inzwischen wurde die sogenannte Mietpreisbremse verabschiedet. Deren Umsetzung trgt jedoch nicht dazu bei, dass mehr
Wohnungen gebaut werden.
Gesetzliche Vorschriften und stndig neu verabschiedete
Verordnungen machen es noch nicht einmal den kommunalen und stdtischen Wohnungsbaugesellschaften
mglich, gnstiger zu bauen. Die durch die Energiewende eingefhrten Vorschriften im Bereich der Sanitr- und
Heizungsanlagen, die Pflicht zur Verwendung von erneuerbaren Energien sowie Vorschriften im Wrme- und
Feuerschutz erhhen regelmig die Baukosten. Dabei
ist die Wirtschaftlichkeit vieler dieser Punkte kritisch zu
sehen.
All dies zeigt: Bauherren kmpfen mit Preissteigerungen
auf vielen Ebenen, die wiederum die Immobilienpreise
erhhen: Miet- und Kaufpreiserhhungen fhren zu steigenden Baulandpreisen, die Handwerkerauslastung fhrt
zu hheren Baukosten und gesetzliche Vorgaben zwingen zu zustzlichen Baumanahmen.

Die privaten Immobilienkufer belasten nicht nur die


hohen Kaufpreise, sondern auch die stetig steigenden
Erwerbsnebenkosten. Eine regelmige Anhebung der
Gewerbesteuer in einigen Bundeslndern hat sich der
Steuersatz in den vergangenen Jahren fast verdoppelt
und liegt bundesweit zwischen 3,5 % und 6,5 %
schlgt fr den Kufer genauso zu Buche wie die Erhhung der Notarkosten seit August 2013.

Nachholbedarf ist gro


Nicht nur die Stdte und Gemeinden sollten daran interessiert sein, Wohnraum zu schaffen, sondern auch der
Bund. Mit jedem Neubau wird die Wertschpfung und die
Anzahl der Beschftigten gesteigert, wodurch die Einnahmen des Staates und die der Sozialversicherungssysteme steigen.
Um den Nachholbedarf auszugleichen und um sozialen
Problemen vorzubeugen beziehungsweise diese zu entschrfen, mssten bei der aktuellen Marktsituation circa
30 000 bis 50 000 Wohnungen pro Jahr zustzlich gebaut werden. Und dies in einem Preissegment, das es
Haushalten mit mittlerem Einkommen ermglicht, Eigentum zu erwerben oder zu mieten und finanziell nicht
berfordert zu sein.
Deutschland muss es gelingen, die Attraktivitt fr Neubauprojekte zu erhhen und die Wohnungsnot in den
Ballungsgebieten in den Griff zu bekommen. Nur so
kann der Preisdruck auf Wohnimmobilien reduziert werden.

Impressum

Wichtige Hinweise

BANKHAUS ELLWANGER & GEIGR KG


Brsenplatz 1, 70174 Stuttgart

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Telefon 0711 / 21 48-242, Telefax 0711 / 2148-250
Michael.Beck@privatbank.de
Redaktion:
Michael Beck, Christine Narr
www.privatbank.de/kapitalmarkt
Ausgabe August 2015

Ergnzende Hinweise:
(1)

Angaben
zur
steuerlichen
Situation
sind
nur
allgemeiner
Art.
Fr eine individuelle Beurteilung der fr Sie steuerlich relevanten Aspekte und
ggf. abweichende Bewertungen sollten Sie Ihren Steuerberater hinzuziehen.

(2)

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein zuverlssiger Indikator fr


zuknftige Entwicklungen.

(3)

Finanzinstrumente oder Indizes knnen in Fremdwhrungen notiert sein. Deren


Renditen knnen daher auch aufgrund von Whrungsschwankungen steigen
oder fallen.