Clculo de reas na NBR

12.721 e na incorporao
imobiliria
Clculo de reas na NBR 12.721 e na
incorporao imobiliria
Paulo Andres Costa
Publicado em 10/2001. Elaborado em 03/2001.

Direito das Coisas

Direito Imobilirio

Incorporaes

A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 deu ABNT (Associao Brasileira de Normas

Tcnicas), em seu artigo 53, a tarefa de elaborar uma norma especfica cuja finalidade seria
complementar tecnicamente o seu objetivo principal: fazer da incorporao imobiliria uma
atividade definida e segura.
Entre tantas inovaes que a Lei props apresentava-se, pela primeira vez, a exigncia de um
registro prvio do processo de incorporao (alienao total ou parcial antes da concluso da
edificao), com arquivamento de documentos, entre os quais estavam relacionados o clculo
das reas de edificao, o memorial tcnico descritivo das especificaes da obra projetada e a
avaliao do custo global do empreendimento e do custo individual das unidades autnomas.
ABNT, ento, cabia dar o carter de Norma Tcnica a este conjunto de informaes.
A tarefa reservada ABNT tinha um rosto de desafio: a Lei relacionava num resumido elenco
os itens de seu complexo objetivo - caracterizar fisicamente o empreendimento e estabelecer
um custo confivel, abaixo do qual no seria vivel a construo - o qual deveria, ao mesmo
tempo, receber uma normalizao e resultar numa expresso inteligvel a todos os envolvidos e
interessados no processo de incorporao.
O desafio tornar-se-ia maior, porm, na medida em que a Lei mostrava-se extremamente
moderna e gil, enquanto a Norma Tcnica tinha sua frente o compromisso de
operacionalizar a modernizao da construo civil, a introduo de novos mtodos
construtivos e a transformao do "construir" em um processo industrial.
No foram poucas as crticas aos modelos divulgados e normalizados pela ABNT na NB
140/1965 (Norma Brasileira N 140 de 1965) e, embora passando por revises e
complementaes - que deram NB 140 a atual designao de NBR 12.721-, a norma no
abriu espao para considerar as crticas formuladas.
Interessa, dentro deste estudo, transcrever a anlise feita por J. Nascimento Franco e Nisske
Gondo em seu livro "Incorporaes Imobilirias":

No pensou assim a ABNT e, num tecnicismo que talvez se justifique no

clculo do custo da construo, mas que nada tem a ver como clculo de que
fala a alnea "e" do art. 32, decomps, na NB-140, a rea privativa e a rea de

uso comum em "coberta-padro", "coberta de padro diferente ou descoberta"

e esta em "real" e "equivalente de construo", etc., etc. So desnecessrios
tais e tantos desdobros para o simples clculo das reas exigidas pela lei.
Esta s exige a indicao: a) da rea exclusiva, ou privativa, das unidades
autnomas; b) rea proporcional de cada unidade nas reas de uso comum; c)
rea total (construda) da unidade, que a soma das duas primeiras; d)
participao proporcional de cada unidade no terreno; e) rea global do
edifcio, que a soma das reas construdas das unidades autnomas. Tudo o
mais deve ser evitado e acaba gerando confuso no esprito do adquirente que,
no sendo tcnico, deve ter acesso a dados tanto quanto possvel claros e
simples. (1991, p. 53)
A contundncia da anlise - avalizada pela reconhecida trajetria dos juristas-autores equivoca-se, no entanto, em seu objeto de crtica. Em primeiro lugar, no h tecnicismo e sim
uma definio das condies tcnicas - o que diferente. Em segundo, os conceitos
introduzidos foram destinados ao profissional que elabora os clculos e no "ao adquirente".
Para chegar perfeita definio do objeto da incorporao, tais conceitos eram (e ainda so)
desdobramentos que interessam aos algoritmos propostos em Norma.
Em concordncia com J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, chega-se concluso que a
ABNT preocupou-se com o esprito da Lei 4.591/64, mas no considerou o destino pblico dos
resultados a serem apresentados no Cartrio de Registro de Imveis. Dito de forma mais clara:
a ABNT centrou sua preocupao em criar um sistema de clculo onde sua memria
explcita, e os processos de clculos podem ser verificados e consultados a qualquer instante.
No entanto, faltou ao conjunto de quadros informativos um resumo final de dados a serem
transcritos de forma inequvoca e dentro da capacidade de interpretao do senso comum. O
objeto de crtica dos autores citados deveria, ento, apontar para a ausncia de uma descrioresumo e no para o modelo tcnico da norma.
Neste ponto, sim, a NBR 12.721 merece uma reviso geral. necessrio oferecer o resultado
final de forma clara e objetiva. A memria de clculo deve estar em anexo, mas no deve ser
dada leitura como nica fonte dos dados que caracterizam a incorporao.
Por outro lado, tambm os "desdobros" das reas nos clculos devem ter uma nomenclatura de
maior clareza em sua significao. Um dos graves problemas originados pela entrega dos
quadros da NBR 12.721 como produto finalizado a conceituao de "rea de construo". De
certa forma, at tecnicamente este conceito foi mal escolhido. A "rea de construo", segundo
o critrio da Norma, uma rea resultante fictcia qual pode-se aplicar o custo unitrio
padro. Enfim, um conceito que serve apenas para determinao do custo do
empreendimento. Mas "rea de construo" uma expresso que induz a outro entendimento,
quando utilizada a partir da compreenso que dela faz o senso comum. O Engenheiro e
Professor Paulo Grandiski, do Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias do estado de So
Paulo, constatou no poucos os casos onde a rea de construo tomada como rea fsica.
Deste modo, o desafio proposto ABNT pela Lei 4.491/64 ainda se mantm em vigncia. A
anlise de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, redefinido o seu objeto de crtica, recebe,
assim, outro significado e torna-se um apelo aos responsveis pela redao das normas
tcnicas: todos os envolvidos no processo de registro da incorporao imobiliria devem "ter
acesso a dados tanto quanto possvel claros e simples".

Paulo Andres Costa

engenheiro civil em Chapec (SC), consultor em incorporaes imobilirias

faleceu em 18 de abril de 2004. Foi consultor do SINDUSCON Oeste de Santa

Catarina (Economia e Estatstica), membro da Comisso de Estudos de Custo Unitrio
e Oramento de Construo Civil (COBRACON) ABNT, rbitro permanente da
Cmara de Mediao e Arbitragem (Incorporaes Imobilirias) de Chapec.
o

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

COSTA, Paulo Andres. Clculo de reas na NBR 12.721 e na incorporao imobiliria. Revista
Jus Navigandi, Teresina, ano 6, n. 51, 1 out. 2001. Disponvel em:
<http://jus.com.br/artigos/2167>. Acesso em: 20 ago. 2015

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