Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio

V Situao Atual e Futura

6. VALORIZAO IMOBILIRIA

6.1 INTRODUO E OBJETIVOS

Este estudo visa avaliar a valorizao imobiliria do solo urbano decorrente da urbanizao
do promovida pelo poder pblico municipal e da implantao de empreendimentos privados,
estabelecidos em lei especfica, e as suas conseqncias para a cidade. O Estatuto da
Cidade previu a elaborao de um Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana EIV, para
implantao, na rea urbana, de empreendimentos e atividades privadas ou pblicas
especficos. No entanto a aplicao do EIV exige a avaliao mnima de algumas questes
urbanas, dentre elas a valorizao imobiliria. A degradao dos recursos naturais, o caos
nos centros urbanos e a mudana nas relaes de vizinhana tem tornado cada vez mais
necessria a avaliao dos impactos positivos e negativos qualidade de vida da
populao, resultantes da implantao de novos empreendimentos.

A necessidade de orientar o crescimento e gerir a cidade, preocupando-se com os

problemas ambientais, habitacionais, virios e de infraestrutura, de forma integrada e mais
flexvel, cada vez mais urgente, para a melhoria da qualidade de vida do centro urbano.

6.2 PROCEDIMENTOS METODOLGICOS

Com o Estatuto aprofunda-se, ento, a gnese de um direito urbano-ambiental dotado de
institutos e caractersticas peculiares, pois permitem pela primeira vez na histria do pas a
construo de um conceito mais factvel e, portanto, mais instrumental de cidade
sustentvel. Entende-se esta como aquela que apresenta condies de promover vrios
direitos, tais como o acesso terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, a
melhores condies de mobilidade e acessibilidade, a servios pblicos, ao trabalho e ao
lazer. Possibilita tambm o reconhecimento da dinamicidade e complexidade das cidades,
devendo nesse contexto, por um lado incorporar necessidades urbanas e por outro
estabelecer os limites para vida em sociedade.

A Operao Urbana um instrumento de interveno na cidade que objetiva a melhoria do

padro de urbanizao de uma determinada rea. Trata-se de um sistema de captao de
recursos onde pode haver a cooperao entre o poder pblico municipal e a iniciativa
privada.

A legislao urbana federal (Estatuto da Cidade) e municipal (Plano Diretor Estratgico entre
outras leis) oferecem opes de intervenes urbanas que visam a incluso social das
camadas menos favorecidas.

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As necessidades, no permetro da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do

Rio de Janeiro no so diferentes. Trata-se de rea com diversidades sociais e de
implantao urbanstica, coexistitndo simultaneamente favelas e bairros consolidados, reas
de risco e praas arborizadas, ruas com esgoto canalizados e noutras a cu aberto.

A rea Porturia caracteriza-se por uma diversidade tipolgica, sendo esta possibilitada pelo
prprio histrico da evoluo urbana da regio. Residncias, trapiches e armazns dividem
o espao, denunciando as diferenas no parcelamento urbano. Nos morros que pontuam a
paisagem porturia, este parcelamento possui caractersticas da ocupao colonial: lotes
estreitos e profundos com o casario seguindo o alinhamento da via, em sua maioria
contando com um ou dois pavimentos. Na parte baixa da regio, resultante da conquista do
espao por meio de aterros, quadras possuem lotes de maiores dimenses, na sua maioria
ocupada por galpes.

A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio pretende atrair investimentos

para novas unidades residenciais, comerciais e de servios, sedes de empresas,
estabelecimentos hoteleiros, equipamentos culturais e de lazer, especialmente para Zona
Porturia. Assim, a economia local seria fomentada atravs de financiamentos em diversas
escalas.

Assim, do conjunto de intervenes, quer sejam de melhoria da infra-estrutura, ou de

implementao de novos equipamentos para o uso da comunidade, ou pela qualificao
paisagstica e ambiental, ou ainda pela gerao de novas oportunidades de trabalho, que
se estar verificando a valorizao imobiliria decorrente.

6.3 SITUAO ATUAL

A Zona Porturia localizada na rea Central da Cidade do Rio de Janeiro foi criada durante
o governo do Presidente Rodrigues Alves e do Prefeito Pereira Passos, a partir de um aterro
que modificou a linha da costa com o intuito de viabilizar um moderno porto para a poca,
compatvel com a grandeza da capital da jovem Repblica do Brasil. Porm, com a evoluo
das tcnicas das operaes porturias e, principalmente, devido necessidade de se ter um
espao cada vez maior de armazenamento, o trecho do porto entre a Praa Mau e a
Avenida Francisco Bicalho foi se tornando obsoleto.

Hoje, devido a estas restries, poucas operaes permanecem utilizando o local: o Moinho
Fluminense permanece recebendo descarga de trigo no Armazm 8, papel imprensa
importado descarregado no Cais da Gamboa, ferro-gusa exportado, tambm, atravs do

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Cais da Gamboa pela Operadora Porturia Triunfo, entre outras. Assim, uma grande rea
que outrora servia como rea de apoio s operaes porturias, de carter essencialmente
industrial, tornou-se ociosa, formando vazios urbanos e deixando edificaes sub-utilizadas
ou abandonadas.

H muitas reas degradadas e abandonadas, alm da rea que ficou embaixo da perimetral,
e que perdeu qualidade.

Viso da Av. Rodrigues

Alves no setor A.

Armazens vazios na Rua

Antnio Laje.

Viso do canteiro central da

Av. Rodrigues Alves no setor A, embaixo
do Elevado da Perimetral.

Armazem vazios na Rua Antonio laje

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Vista de um prdio em runas

Viso do Armazm 8.

Do ponto de vista de infra-estrutura a regio hoje caracterizada como rea sujeita a

inundaes, com sistem de drenagem aqum das necessidades, iluminao pblica
deficiente, sistema de esgotamento sanitrio inadequado.

Esse quadro de abandono levou ao contnuo xodo da populao, decrescendo as taxas de

crescimento populacional. Estima-se que hoje o total de populao da regio gire em torno
de 22.000 pessoas. O preo dos imveis caiu em consequncia.

Hoje o preo mdio do metro quadrado de reas para armazenagem na regio oscila entre
R$ 40,00 a R$ 75,00 por m2. Comparativamente, o preo por metro quadrado em cidades
como Osasco e Taboo da Sera em So Paulo oscila entre R$ 700,00 a R$ 1.500,00.

Na regio central do Rio de Janeiro, o preo para compra de imvel comercial oscilou entre
1.500,00 a R$ 2.000,00 por m2.

Prdios Comerciais
Centro - Rio de Janeiro - Rio de Janeiro
rua da quitanda x Presidente vargas
rua da quitanda x Conseheiro Saraiva

R$

m2

preo

area

preo/m2

14.000.000,00

9.000,00

1.555,56

35,00

1.971,43

69.000,00

Fontes: www.zap.com.br; www.olx.com.br; www.skyscrapercity.com

Na regio do Leblon, no Rio de Janeiro, o preo para compra de imvel residencial oscilou
entre 7.500,00 a R$ 15.000,00 por m2.

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Prdios Residenciais
Leblon

R$

m2

preo

area

preo/m2

Rua Ataufo de Paiva

1.500.000,00

150,00

10.000,00

Av. Bartolomeu Mitre

1.190.697,60

160,00

7.441,86

Av. Delfim Moreira

2.664.000,00

180,00

14.800,00

Rua Rainha Guilhermina

1.333.280,00

160,00

8.333,00

Fontes: www.zap.com.br; www.olx.com.br; www.skyscrapercity.com

Existem vrios tens que contribuem para a valorizao ou desvalorizao de um imvel. A

localizao, a vizinhana e os meios de transporte so fatores que contribuem para a
valorizao. Os servios pblicos e a proximidade da praia tambm influenciam
positivamente no valor da moradia. No preciso ter uma escola ou hospital na porta de
casa, mas que estejam, pelo menos, a 50 metros de distncia. Os bairros que mais
oferecem todos esses tipos de servio so os da Zona Sul, alm da Tijuca e do Mier.
Quem mora em bairros perifricos, desprovidos de equipamentos de apoio ao cotidiano
como os servios bancrios, precisa se deslocar para reas centrais. A questo de
transporte fundamental para todos os bairros. preciso que o deslocamento seja rpido.
O ponto de referncia de destino o Centro do Rio. A proximidade de estaes de metr
contribui para a valorizao.

6.4 INTERVENES PROPOSTAS PELA OUC DO PORTO DO RIO ASSOCIADAS

VALORIZAO IMOBILIRIA
De maneira geral, as mudanas propostas para a rea da Operao Urbana Consorciada da
Regio do Porto do Rio correspondem ao incentivo para a implantao de novos
estabelecimentos comerciais e residenciais, com obras previstas para a melhoria do sistema
virio e infra-estrutura, e reformulao do desenho urbano, objetivando valorizar a regio
central da cidade e gerar mais renda para o Estado, para os investidores e para a populao
habitante, com melhoria dos nveis de qualidade de vida.

Trata-se de um conjunto de intervenes, atravs de instrumentos de induo do

desenvolvimento urbano um conjunto de novos instrumentos de natureza urbanstica para
induzir formas de uso e ocupao do solo.

Foram introduzidas mudanas no uso e ocupao do solo, com mudanas no zoneamento e

gabarito do local, assim como novas taxas de ocupao propostas, novos indices de
Aproveitamento do Terreno IAT. Tais mudanas permitiro uma ocupao mais densa, e
mais racional, permitindo a ocupao racional do espao, e tero como consequencia um
aumento do adensamento populacional.

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Para garantir na regio uma melhoria no padro de qualidade de vida e qualidade ambiental,
sero feitos investimentos na infra-estrutura, tais como:

Novo Sistema de Abastecimento de gua

Novo Sistema de Esgotamento Sanitrio
Novo Sistema de Drenagem Urbana
Novo Sistema de Iluminao Pblica e Distribuio de Energia
Novo Sistema de Telecomunicaes
Novo Sistema de Distribuio de Gs

Novo sistema virio complementar, que ter por base uma malha de vias estruturantes que
buscar integrar melhor as diversas partes da rea de interveno e, esta com a rea
central da cidade e bairros do entorno.

Em complemento s intervenes urbansticas e virias j mencionadas e visando gerar

maior conectividade na regio, e da mesma com os bairros prximos e demais localidades,
outras vias sero implantadas e/ou reurbanizadas, potencializando o uso efetivo de toda
malha viria, oferecendo aos usurios locais e futuros freqentadores, novas alternativas de
acessibilidade a Regio Porturia.

A reurbanizao dos espaos pblicos (vias e praas existentes) consistir na implantao

de novos padres de pavimentao (passeios e vias), de arborizao (passeios, paras,
parques e canteiros) valorizando a paisagem urbana, melhorando as condies ambientais
locais.

Uma nova sinalizao viria, iluminao pblica, mobilirio urbano (abrigos para pontos de
nibus, lixeiras, totens e painis informativos, bancos de praas, bancas de jornal, banheiros
pblicos, bicicletrios e quiosques) complementaro o processo de revitalizao da regio.
A ambincia dos morros (reas de ocupao mais antiga) ser preservada atravs da
implantao de uma nova infraestrutura, bem como a recuperao da pavimentao dos
seus espaos pblicos. Os entornos de bens tombados tanto dos morros como das demais
reas recebero cuidados especiais.

6.5 IMPACTOS PREVISTOS - SITUAO FUTURA

A seguir, so apresentados os possveis impactos ocasionados pela OUC da Regio do
Porto do Rio, associados ao uso do solo, e que podem influenciar a regio.

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6.5.1 Valorizao de imveis da rea de diretamente atingida e de influncia

Com a divulgao da Operao Urbana, e as melhorias previstas para a regio, poder
ocorrer valorizao dos imveis e estmulo a negcios imobilirios com expanso dos
investimentos na rea.

6.6 MITIGAO DOS IMPACTOS

A seguir, so apresentadas as medidas para mitigar os impactos relacionados valorizao
imobiliria.

6.6.1 Valorizao de imveis da rea de diretamente atingida e de influncia

Com a divulgao da Operao Urbana, e as melhorias previstas para a regio, poder
ocorrer valorizao dos imveis e estmulo a negcios imobilirios com expanso dos
investimentos na rea.

A divulgao do Projeto da Operao Urbana, e a especificao das melhorias previstas

para a regio, dever ter veiculao ampla, no restrita somente a regio, e sim no mbito
da metrpole, para atrair e qualificar os novos investimentos. O mercado imobilirio
movimenta-se em funo de expectativas e a medida que essas comeam a se concretizar
a situao dos impactos tender a se estabilizar.

Considera-se que se trata de um impacto de natureza positiva para a regio e no necessita

ser mitigado.

6.7 CONCLUSES
As mudanas previstas de uso e ocupao do solo, alterando os usos existentes, taxas de
ocupao e gabaritos com a modificao do ndice de Aproveitamento de terreno IAT,
associados aos investimentos previstos de infra-estrutura, traro para a regio uma melhora
de qualidade de vida e qualidade ambiental, levando a uma valorizao imobiliria que est
sendo considerada como positiva para a regio da Operao Urbana.

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