FALLAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN CHILE

CONTENIDO

1. Introduccin
2. Marco Terico
3. Principales Fallas del Mercado Inmobiliario en CHILE
3.1.Fiscalizacin
3.2.La Oferta
3.3.La demanda
4. Propuestas para Mitigar las Fallas del Mercado Inmobiliario
5. Los Efectos de La Reforma Tributaria en el Sector Inmobiliario
5.1. Se gravan con IVA las ventas de bienes races en la industria
inmobiliaria
5.2. Se restringe el crdito especial de IVA para empresas constructoras
5.3. Derogacin del crdito por impuesto territorial pagado por empresas
inmobiliarias
5.4. Se aumenta al doble la tasa del impuesto de Timbres y Estampillas
5.5. Ajustes a la tributacin sobre las ganancias de capital en bienes races
6. Conclusiones
7. Bibliografa

1. INTODUCCIN
Se considera que constituyen fallas del mercado todas aquellas situaciones en las
que el mecanismo del mercado no puede funcionar adecuadamente; de este
funcionamiento inadecuado se derivan algunas de las posibles siguientes
alternativas, las cuales conllevan invariablemente perjuicios para la sociedad,
generalmente en trminos de prdida de valor:

Exclusin total o parcial de agentes econmicos.

Existencia de beneficios extraordinarios para alguno(s) de ellos.
Asignacin ineficiente de los recursos.
Absorcin por parte de la sociedad (presente o futura) de los costo
privados, esto es la transformacin/ transferencia de los costos privados en
sociales.

Adems, el mercado se muestra impotente de revertir por si mismo esta situacin

de falla, siendo ste principalmente el punto de partida para la justificacin de la
intervencin del estado en la economa.
En general se suele considerar la existencia de cuatro categoras principales de
fallas:
El poder de mercado: cuando un agente posee algn tipo de capacidad o
ventaja incontrastable (ejemplo: el monopolio).
Las externalidades: el surgimiento de un beneficio o perjuicio para un
agente que no particip en el proceso (ejemplo: la contaminacin
ambiental).
La distribucin arbitraria o inequitativa de la riqueza (la pobreza e
indigencia, que excluye del consumo a amplios sectores de la poblacin).
La falta de informacin, de la cual se deriva un perjuicio presente o futuro
para una de las partes (el consumo de cigarrillos, los alimentos
transgnicos) que podra haberse evitado de haber contado con la
informacin adecuada.
Teniendo en cuenta lo anterior pretendemos focalizarnos en detectar como se
manifiestan las principales fallas de regulacin de mercado en la industria
inmobiliaria en Chile y plantear modificaciones concretas que podran reducirlas.

2. MARCO TEORICO

En Chile el mercado inmobiliario constituye una de las principales fallas de

mercado, no slo por el alza que han experimentado las viviendas o por la
disminucin de requerimientos para otorgar crditos hipotecarios, sino lo que es
ms preocupante, por el hecho de que algunas autoridades han hecho hincapi en
la importancia de incentivar el sueo de la casa propia, para as disminuir la
brecha entre ricos y pobres, lo que podra llevar a un recalentamiento de los
crditos y a una posterior burbuja inmobiliaria.
Para evitar una situacin como la de Estados Unidos el 2008, debemos ser ms
responsables, partiendo por las autoridades, y ms importante an, se deben
monitorear las medidas que podran indicar una burbuja, en especial los requerimientos que las mutuarias exigen a la hora de otorgar crditos hipotecarios,
as como el verdadero nivel de precios que existen en las distintas comunas. El
Banco Central ya dio los primeros pasos, sin embargo, sera bueno incrementar la
transparencia de la informacin, para que las autoridades tengan un discurso
nico y as las polticas pblicas apunten todas en la misma direccin.
Estamos viendo algunas lneas de fallas en Chile y es importante frenarlas antes
que sea demasiado tarde. Ya vimos como terminaron las fallas en Estados
Unidos, con uno de los procesos de desapalancamiento jams visto. En Chile an
estamos a tiempo para solucionarlo, para lo cual es indispensable contar con las
herramientas necesarias.

3. PRINCIPALES FALLAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN CHILE

3.1. Fiscalizacin:
En nuestro pas se cuenta con una serie de normas que tienen que ver con las
ordenanzas y leyes generales y los planes reguladores que definen ciertas
restricciones segn lo estipulado por cada municipio. La manera de hacer
efectivas estas reglas tiene que ver justamente con el cumplimiento de las normas,
lo que recae principalmente en la labor de las direcciones de obra.
Aqu se presentan bastantes dificultades; por un lado, los directores de obra se
quejan de la falta de recursos humanos y presupuesto para hacer inspecciones
peridicas, ya que stas deben hacerse cada da para que sean efectivas y no
cuentan con una dotacin de inspectores para realizar esas tareas. A esto se le
suma que el trabajo normal que se realiza desde los municipios tiene que ver
principalmente con normas urbansticas y planos reguladores, no sobre aspectos
tcnicos de la construccin, por lo que hay algunos estndares mnimos que la ley
exige pero que corren grandes probabilidades de no cumplirse, y tampoco ser
fiscalizados. En el MINVU dicen que al momento de la recepcin final del edificio o
condominio, el director de obras se focalizar en materias urbanas, que son de su
directa competencia. En la recepcin final no se pueden advertir problemas del
hormign o de la impermeabilidad de los materiales. Adems, la gran mayora de
las deficiencias aparecen despus de que el comprador recibe el inmueble.

3.2. La oferta
En cuanto aparecen conflictos entre quienes ofertan (las inmobiliarias y
constructoras) y la demanda (los consumidores), el abogado de la Fundacin Chile
Ciudadano, Toms Fabres, sostiene que no sirve de nada ampliar los plazos de
garanta porque las inmobiliarias argumentan en los juicios que las fallas se deben
a falta de mantencin. En consecuencia, en los ltimos aos se ha masificado la
entrega de manuales de mantenimiento a los propietarios. Con eso se protegen
ante las eventuales denuncias, por otro lado en caso de producirse fallos en favor
de los consumidores es casi imposible cobrar las indemnizaciones porque las
empresas operan a travs de sociedades, las que parten con un capital mnimo.
Ests sociedades cuando empiezan a construir aumentan notoriamente sus
fondos y luego, al cabo de los cinco aos que dura un juicio, vuelven a presentar
un capital pequeo y casi sin bienes.

Existen otras situaciones provocadas por las empresas inmobiliarias que tambin
contribuyen a una mala calidad de oferta. Por ejemplo; los productos inflados por
los subsidios habitacionales, lo que promueven la existencia de viviendas que no
alcanzan la calidad que se requiere para ser competitivos. La distorsin de los
subsidios hace que no sea necesario hacer esfuerzos por mejorar el producto, lo
que s ocurrira en una competencia real de oferta.

3.3. La demanda
El punto ms interesante tiene que ver con la demanda, puesto se conecta con
fenmenos que han ido apareciendo a nivel de ciudadana. Aqu es evidente el
desigual nivel de informacin de los consumidores, asunto que parece estar
modificndose lentamente mediante iniciativas colectivas como la misma
Fundacin Chile Ciudadano y anuncios como la creacin de una Asociacin de
Consumidores Inmobiliarios.
Arturo Torres plante una vez, en un interesante artculo titulado Teora del
Murmullo, que en chile se consume mala arquitectura porque la gente est
dispuesta a pagar por ella. Extrapolando esta situacin a otros mercados, se
cuenta en el mundo con referentes en los que el mercado debe responder con una
mejor oferta simplemente para poder seguir siendo competitivo. Finalmente todo
depende de lo que prefieran los consumidores. Ahora, el problema es que la oferta
inmobiliaria en chile ha probado ser poco creativa y nada de arriesgada, ni siquiera
cuando aparecen nuevas demandas que podran abrir mercados no explorados.
En todo caso en lo que concierne al derecho de los consumidores, existen nuevos
referentes en cuanto a los fallos judiciales y prcticas organizativas. Como dato a
tener presente en Chile el 80% de los litigios se fallan a favor de los consumidores.
Por otra parte pese a las prcticas financieras irregulares de las inmobiliarias, en
el MINVU sostienen que la responsabilidad legal no caduca porque la empresa
cambie de nombre o de giro, son las personas que estn detrs las que deben
responder, incluso con sus patrimonios personales.

4. PROPUESTAS
INMOBILIARIO

PARA

MITIGAR

LAS

FALLAS

DEL

MERCADO

Como punto de partida se plantea aumentar la dotacin de fiscalizadores

que inspeccionen de forma metdica las construcciones y estados de los
terrenos que se encuentran en marcha.

Considerar un nuevo sistema de sanciones a todos y cada uno de los

responsables de autorizar proyectos inmobiliarios que no cuenten con la
aprobacin de los estudios tcnicos necesarios. Estas sanciones deberan
involucrar tanto a personas
jurdicas como naturales, con penas
econmicas y reclusin segn gravedad de la falta. Las actuales multas y
sanciones actualmente estn lejos de ser un desincentivo a las reiteradas
infracciones cometidas por las inmobiliarias.

Es necesario implementar agencias reguladores eficaces, quienes se

encarguen de comprobar la veracidad de la informacin presentada por las
inmobiliarias. Por lo que es indispensable contar con personal competente y
calificado que corrobore en terreno que los estudios tcnicos entregados
contengan informacin certera, precisa y oportuna. Al contar con un
efectivo ente regulador y fiscalizador, con una dotacin de recurso humano
pertinente a la oferta y demanda del mercado, sera posible disminuir las
recurrentes faltas cometidas por las empresas. Es por ello que estas
deficiencias deben ser solucionadas contando con un rgano potente en el
ejercicio de la funcin de fiscalizacin y sancin constante, que tenga como
presupuesto los niveles adecuados de informacin y, con ello, la
anticipacin de nuevas formas que las instituciones podran utilizar para
continuar evadiendo la normativa que las regula.

Al crear un organismo pblico que fiscalice el mercado, respecto a las

maneras de evadir la ley, se debe contar con Clusulas de Fiscalizacin
General. La que ser una herramienta que permite al Superintendente
perseguir aquellos actos contrarios a la ley y que no estn explcitamente
mencionados como infracciones a la misma, es decir, el fiscalizador podr
investigar y sancionar todas las violaciones a la norma, a pesar de que no
se encuentren expresamente contempladas en la ley.

Por otro lado, el Servicio Nacional del Consumidor, indica que los
consumidores tienen derecho a que se cumpla lo prometido, publicitado
y convenido con la empresa, en caso de cualquier incumplimiento, los
consumidores tienen derecho a ser indemnizados por los daos y
perjuicios. Las empresas inmobiliarias estn perfectamente asesoradas por
buffet de abogados quienes son los encargados de disear los contratos de
compra y venta del inmueble, esto bajo directrices generales y con un
formato estipulado por la autoridad. Sin embargo, a estas escrituras se le
anexan la cantidad de artculos que la empresa estime conveniente, es ah
en donde la inmobiliaria se libera de los pagos de indemnizacin por
atrasos en las entregas, cancelacin del proyecto, etc. Y por otro lado, la
empresa se hace acreedora de un % del pie o pago inicial en caso de
retracto de la compra. En consecuencia el comprador o consumidor pierde
en todos los casos. Es por ello que es indispensable brindar el respaldo
gubernamental al SERNAC con el fin de otorgarle la facultad de actuar
conforme a las a las vulneraciones a los derechos del consumidor.

Generando una cultura del consumidor tenemos la posibilidad de avanzar

hacia nuevas prcticas colectivas. Mejorar la calidad del mercado
inmobiliario pasa fundamentalmente por acciones a nivel colectivo,
fortaleciendo grupos intermedios entre el consumidor individual y las
instituciones pblicas. Tanto la construccin social de la forma en como se
fiscalizan las normas vigentes, como la organizacin y construccin de una
demanda, pasan por lo que decidamos hacer en conjunto. Con una mirada
ms optimista para integrar el desarrollo econmico y social en procesos
intensos como la renovacin de nuestras ciudades, podra determinar, la
calidad de vida que ofrecen.

La oferta, la demanda y los precios de las viviendas se pueden ver

influenciados por factores subyacentes. Actualmente los bancos estn
dificultando la posibilidad de adquirir una hipoteca debido a la
implementacin de nuevas polticas crediticias, situacin que repercute
directamente en la demanda, ya que esta tiende a disminuir. Cuando la
economa crece y aumentan los salarios, las personas tienen mas dinero
para gastar, lo cual genera un aumento en la demanda de viviendas y
tambin en los precios de estas. Por otro lado, una recesin puede conducir
a una tasa de desempleo alta, a la cada de los salarios y al aumento de las
ejecuciones hipotecarias, que reducen la demanda de viviendas y
aumentan la oferta. Por lo tanto para provocar mejoras en la demanda se
requiere provocar mejoras sustanciales en el plano laboral (empleo y

salarios) en conjunto con la implementacin de polticas que faciliten el

acceso al crdito a las personas. Esto provocar automticamente un
incremento en el inters por la vivienda. Sin embargo la oferta puede tener
una recuperacin mas lenta, ya que an existe un stock importante de
propiedades correspondientes a proyectos con entrega el ao 2014 mas las
nuevas edificaciones que estn finalizando el 2015.

5. LOS EFECTOS DE LA REFORMA TRIBUTARIA EN EL SECTOR

INMOBILIARIO
Consideramos necesario mencionar los efectos que tendr La Nueva Reforma
Tributaria en el mercado inmobiliario, ya que esta repercutir no slo en el alza de
los precios de las viviendas, si no tambin, en un aumento en el valor de los
dividendos, en mayores restricciones crediticias y como consecuencia un
incremento en el valor de los arriendos. Condiciones que pueden favorecer la
aparicin de nuevas fallas en el sector inmobiliario.

5.1. Se gravan con IVA las ventas de bienes races en la industria

inmobiliaria (entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
La industria inmobiliaria pasa a ser gravada con IVA en la venta de inmuebles,
cualquiera sea el vendedor, siempre que sea habitual (las inmobiliarias y las
cooperativas de viviendas por definicin son habituales). Actualmente la venta de
un bien raz no est gravada con IVA.
En este caso, la base de clculo para el pago del impuesto ser el precio de la
vivienda deducido el valor del terreno, con lmite de dos veces el avalo fiscal (art.
17 inciso 2 ley IVA).
Tambin se gravar con IVA la venta de inmuebles usados en caso de que el
vendedor sea habitual: la base imponible ser la diferencia entre el valor de
compra y el de venta, tambin deducido el costo del terreno.

Efectos:
Esta modificacin es la ms importante y es la que tiene el mayor impacto en el
alza del valor de las viviendas. Si bien se busca gravar a la vivienda como bien de
consumo, existe una gran injusticia en cobrar el 100% del IVA, por un bien que

considerando la definicin de SII tiene una duracin o consumo promedio de 50

aos.
Asimismo, la aplicacin del IVA a la venta habitual del bien raz afectar los
requisitos del monto del pie que deber pagar cada familia cuando ellas se
endeuden por una vivienda. Si para una vivienda de 1.500 UF la familia pide
prestado el 80%, el comprador financia 300 UF y la institucin financiera presta
1.200 UF. Con la Reforma Tributaria, esta misma vivienda costara 1.785 UF
(1.500 UF+IVA), y los 285 UF no seran considerados como garanta hipotecable
dado que la institucin financiera no lo puede recuperar. Las casas son la garanta
en estos crditos hipotecarios y en el caso de no pago, estas son rematadas, por
lo que las instituciones financiera son vendedores habituales de viviendas usadas.
Otro punto importante a destacar es que con la Reforma Tributaria tambin
aumentan las restricciones de acceso al crdito y financiamiento. No slo est el
alza en los costos derivados del incremento del impuesto de timbres y estampillas,
sino que tambin por el hecho de que al subir el precio de las viviendas, el valor
del dividendo es mayor y con ello las familias tienen que acreditar ms ingresos,
sobre todo considerando que hoy se exige que el dividendo solicitado sea igual o
inferior al 25% del ingreso familiar. Los crditos sern ms caros, y ms difciles
de obtener como resultado del aumento de precio, el cual no ir acompaado de
un aumento en el ingreso.

5.2. Se restringe el crdito especial de IVA para empresas constructoras (con

las indicaciones propuestas comienzan a aplicarse en el ao 2015 y estn en
rgimen el 2017)
Este crdito especial del IVA que permite descontar el 65% del valor de ste de la
construccin. Hoy tiene un tope de 225 UF y beneficia a las viviendas cuyo costo
de construccin es de hasta 4.500 UF. Se restringe en el proyecto de ley a
aquellas cuyo precio es de hasta 2.000 UF, con un beneficio mximo absoluto de
100 UF.
Se debe mencionar que esto fue modificado en la Cmara de Diputados y la
situacin actual (2 trmite del proyecto, como ingres al Senado) es la siguiente:
para el 2015 se consideran viviendas de hasta 4.000 UF y con un tope mximo
200 UF. El 2016, 3.000 UF y 150 UF de tope mximo. Y el 2017 estara en
rgimen, considerando viviendas hasta 2.000 UF y con un tope de 100 UF.

Efectos:
A su vez, al rebajar este tope del crdito tambin se encarecen las viviendas que
estn bajo las 2.000 UF y que son parte de la poltica habitacional. Una vivienda
que costaba 1.850 UF tena que pagar aproximadamente 295 UF de IVA y poda
descontar el 65% de este impuesto, con lo que tena que pagar 103 UF de IVA,
por lo que no pagaba nada, ya que estaba bajo los 225 UF de tope. Ahora, al
cambiar el lmite mximo a 100 UF tendr que pagar 3 UF, aumentando a 1.556
UF su valor. No obstante, parte de este IVA es posible anularlo con el IVA que se
grava cuando se vende la vivienda.

5.3. Derogacin del crdito por impuesto territorial pagado por empresas
inmobiliarias (entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
La legislacin actual permite que las empresas agrcolas e inmobiliarias rebajen
del impuesto a la renta las contribuciones pagadas el ao anterior. El proyecto de
ley elimina esta exencin para las empresas inmobiliarias y slo permitir que las
empresas constructoras e inmobiliarias, por los inmuebles que construyan o
manden a construir, para su posterior venta, puedan imputar al impuesto de
primera categora el impuesto territorial pagado desde la fecha de la recepcin
definitiva de las obras de edificacin.

5.4. Se aumenta al doble la tasa del impuesto de Timbres y Estampillas

(entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
El impuesto aumenta como se seala a continuacin:
Tasa mensual pasa de 0,033% a 0,066%.
Tasa a la vista pasa de 0,166% a 0,332% y
Tasa mxima pasa de 0,4% a 0,8%.
Para PYMES (tope $ 2.500 MM en venta anual) este impuesto es considerado
crdito fiscal IVA.
En el caso de la vivienda econmica (DFL-2), se paga solo la mitad de este
impuesto

Efectos:
Para una vivienda de 1.500 UF, DFL2, va a tener que pagar aproximadamente 69
mil pesos ms y para una vivienda de 4.500 UF, esto se incrementara en ms de
$207.000. Esta medida exige ms ahorro para que una familia de clase media

pueda adquirir una vivienda, ya que en el momento de compra se requiere ms

ingreso efectivo.

5.5. Ajustes a la tributacin sobre las ganancias de capital en bienes races

(Vigencia 01/Ene/2017)
Se elimina la exencin a las ganancias de capital obtenidas en bienes races. Se
establece que estas ganancias de capital tributen, permitiendo reconocer el costo
de las mejoras que se hayan incorporado al bien raz. El valor tributable se
prorratea en el global complementario por el nmero de aos de tenencia de este
bien inmueble, con un mximo de 10 aos.
Queda exenta la ganancia de capital de la venta de la vivienda no habitual cuando
se cumplen los siguientes requisitos:
Cuando provenga de la enajenacin del nico bien raz de propiedad del
enajenante.
Que se trate del inmueble en que habita el propietario o su familia.
Venta de departamentos puede incluir la de las respectivas bodegas y/o
estacionamientos.
Constituir renta solo aquella parte del mayor valor que exceda de 8.000
UF, segn su valor a la fecha de enajenacin.

Efectos:
Al limitar las ganancias de capital provenientes de un bien raz y al gravar la venta
de viviendas usadas, se genera un serio desincentivo a comprar viviendas para
arrendarlas o venderlas. Uno de los grandes supuesto que va detrs de esta
reforma apunta a las familias que no pueden comprar una vivienda, ya que los
inmuebles aumentan aproximadamente sobre un 10% su valor, lo que implica que
van a poder seguir arrendando. Sin embargo, al limitar las ganancias de capital de
los compradores de viviendas, estos pueden decidir realizar su inversin en otro
tipo de instrumentos, y con esto los arriendos tambin podran verse afectados.

6. CONCLUSIONES
Se espera que durante el ao 2015, el mercado inmobiliario comience un proceso
de recuperacin tras la reactivacin del sector construccin en marzo del presente
ao. Donde se observ un ndice mensual de actividad de la construccin
(IMACON) del 0,2 % anual. Esta leve alza tras 9 meses de contraccin se debe a
la ejecucin de permisos solicitados con anterioridad. Cabe considerar que la tasa
promedio histrica corresponde a un 4,6% anual, por lo que esta mnima alza tiene
relacin directa con el estancamiento del sector desde el 2014, como
consecuencia de la poca rotacin de proyectos de inversin.
El cuadro que se presenta a continuacin grafica la evolucin del IMACON entre
los aos 2008 a marzo del 2015.

Tal como se mencion en apartados anteriores, la falta de fiscalizacin efectiva

sumada a la tardanza en las resoluciones judiciales provoca alteraciones
significativas del mercado. Por otro lado estn los cambios que provocar en el
sector inmobiliario la nueva reforma tributaria, la que por un lado puede
representar una solucin para regular ciertos aspectos deficientes pero a la vez
tambin provocar la aparicin de nuevas distorsiones y por ende de nuevas
fallas.

7. BIBLIOGRAFIA
Daher, A. (2013). El sector inmobiliario y las crisis econmicas. Revista EURE Revista De Estudios Urbano Regionales, 39(118).
http://www.emol.com/noticias/economia/2014/05/30/662884/expertos-prevenescenario-desalentador-para-mercado-inmobiliario-en-el-periodo-2014-2015.html
http://lyd.org/centro-de-prensa/noticias/2014/06/reforma-tributaria-tendra-almenos-5-efectos-negativos-en-el-sector-inmobiliario-3/
http://www.sernac.cl/santiago-condenan-a-inmobiliaria-los-gavilanes-e-inmobiliariageosal-por-retraso-de-casa/
http://www.elmostradormercados.cl/destacados/opinion-sin-evidencia-de-burbujasen-el-mercado-inmobiliario/#sthash.eS02Zq4m.dpuf
https://www.df.cl/noticias/site/tax/port/fid_documento/taxport_1_4__1.html