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27
Financeirizao e a produo do
espao urbano no Brasil: uma
contribuio ao debate
Daniel Sanfelici. Universidade de So Paulo, So Paulo, Brasil.
resumo]/PTMUJNPTEF[BOPTOP#SBTJM
PWPMVNFEFDPOUSBUBFTEFOBODJBNFOUP
IBCJUBDJPOBMDSFTDFVSBQJEBNFOUF1BSBMFMBNFOUFBFTTFDSFTDJNFOUPOBTDPOUSBUBFT
IVNBDMBSBUFOEODJBBPDSFTDJNFOUPOBFNJTTPEFQBQJTOBODFJSPTDPNMBTUSPOB
BUJWJEBEF JNPCJMJSJB
DPNP $FSUJDBEPT EF 3FDFCWFJT *NPCJMJSJPT $3*T
F DPUBT
EFGVOEPTEFJOWFTUJNFOUPJNPCJMJSJP5FOEPFNWJTUBFTTFDPOUFYUP
FNRVFDBOBJT
OBODFJSJ[BEPT EF JOWFTUJNFOUP JNPCJMJSJP HBOIBN NBJPS DFOUSBMJEBEF F BQT VNB
CSFWF SFWJTP CJCMJPHSDB
P BSUJHP QSFUFOEF PMIBS QBSB FTTF QSPDFTTP DPMPDBOEP FN
destaque como a relao entre as grandes incorporadoras e o mercado de capitais
USBOTGPSNPVPTOFHDJPTJNPCJMJSJPTOP#SBTJM1BSUJDVMBSNFOUF
BUFOUBTFQBSBPGBUP
de que a articulao com as finanas induziu a um processo de disperso territorial e de
BNQMJBPEBFTDBMBEPJOWFTUJNFOUP0BSUJHPDPODMVJTVHFSJOEPRVFBOBODFJSJ[BP
representa um reordenamento escalar do processo de urbanizao.
palavras chave ]SFFTUSVUVSBPFDPONJDB
NFSDBEPJNPCJMJSJP
SFFTDBMBNFOUP
abstract | Over the past ten years, the number of mortgage loan originations has
grown rapidly in Brazil. At the same time, there is a clear trend toward the issuing of
financial instruments backed by property revenues, such as the Certificados de Recebveis
Imobilirios (CRIs) and shares in real estate investment trusts. Against the backdrop of
this growing centrality of financialized channels for property investment, after a brief
theoretical discussion, we have looked at this trend by focusing on how the relationship
between large developers and capital markets has transformed the property sector in Brazil.
We have noted, particularly, that the connection with financial markets has encouraged
strategies of territorial expansion and growing scale of investment among large developers.
The paper concludes by suggesting that financialization in property markets amounts to a
rescaling of the urban process.
key words | economic restructuring, real estate market, rescaling.
Introduo
"QFSTJTUODJBEFVNRVBESPDPOKVOUVSBMEFTFWFSBSFDFTTPOPTQBTFTEFTFOWPMWJdos, com possveis desdobramentos globais, mesmo passados quatro anos do desencadeamento da crise subprimeOPT&TUBEPT6OJEPT
DPMPDBNPTUSBBGSBHJMJEBEFEF
um crescimento econmico centrado na acumulao de capital na esfera financeira.
0T OWFJT BMBSNBOUFT EF FOWJEJEBNFOUP EPT &TUBEPT F EBT GBNMJBT FN JONFSPT
QBTFTmVNBNBOJGFTUBPEBIJQFSFYUFOTPEPTJTUFNBEFDSEJUPFNSFMBPT
QPTTJCJMJEBEFT DPODSFUBT EF BDVNVMBP m QPEFSJBN TVHFSJS B EJTTPMVP EF VNB
configurao peculiar ao capitalismo dos ltimos vinte a trinta anos. A esse fator,
TPNBTFVNBDPOTDJFOUJ[BPNBJPSFFNOWFMHMPCBMmJMVTUSBEB
QPSFYFNQMP
QFMP
NPWJNFOUP0DDVQZ8BMM4USFFU
FOUSFPVUSPTmBSFTQFJUPEBTDPOTFRVODJBTOFGBTtas da hipertrofia da esfera financeira sobre aspectos como a distribuio de renda
FEFSJRVF[BFPBDFTTPNPSBEJB/PFOUBOUP
PRVFTFBTTJTUFBVNBSFJUFSBP
EFNFEJEBTFNWSJPTQBTFTRVF
MPOHFEFGSFBSPNQFUPFYQBOTJWPEBTOBOBT
SFGPSBNVNQBESPEFBDVNVMBPDVKPEFTEPCSBNFOUPJOFWJUWFMIBWFSJBEFTFS
BDSJTFEF
/FTTFDPOUFYUP
PJOUFSFTTFFNEFTWFOEBSBTSFQFSDVTTFTEBOBODFJSJ[BPTPCSFEJNFOTFTWBSJBEBTEBWJEBTPDJBMWFNDSFTDFOEPDPOTJEFSBWFMNFOUFOBTDJODJBTTPDJBJT)VNSFDPOIFDJNFOUP
DBEBWF[NBJPS
EFRVFPTGFONFOPTBUJOFOUFTTOBOBTOPTFMJNJUBSJBNTBMUBTFTGFSBTEFFTQFDVMBPJOUFSOBDJPOBMDPN
NPFEBTFQBQJT
QPTTVJOEPUBNCNJNQPSUBOUFTSBNJDBFTOBQSUJDBDPUJEJBOB
das sociedades. A investigao acerca dos elos entre financeirizao e a produo
EPFTQBPVSCBOPBQBSFDF
OFTTBTDJSDVOTUODJBT
DPNPVNDBNQPJNQPSUBOUFEF
pesquisa que vem se desenvolvendo mais fortemente nos ltimos anos. Esse artigo
QSFUFOEFDPOUSJCVJSDPNQFTRVJTBTKFYJTUFOUFTOFTTFDBNQP
SFFUJOEPBDFSDBEB
relao entre financeirizao e a produo do espao urbano no Brasil atual. A elaborao do artigo apia-se, fundamentalmente, em uma pesquisa emprica ainda
FNDVSTP
RVFGPDBMJ[BBUSBKFUSJBSFDFOUFEFVNHSVQPEFHSBOEFTJODPSQPSBEPSBT
construtoras brasileiras aps a abertura de capital, com o propsito de avaliar suas
JNQMJDBFTTPCSFPQSPDFTTPEFVSCBOJ[BPOP#SBTJM
A primeira parte desse artigo dedica-se a uma breve discusso terica acerca
dos fundamentos sociais e econmicos da financeirizao. Ressalta-se, aqui, que a
financeirizao no pode ser compreendida simplesmente como uma dominao
do setor financeiro sobre o setor produtivo, sob o risco de simplificar um fenmeno
RVFQPTTVJVNBDPNQMFYJEBEFBQSFDJWFM&NWF[EFQPTUVMBSVNBFYUFSJPSJEBEFFOtre o setor financeiro e o restante da economia, na qual o primeiro apareceria como
BPSJHFNEPGFONFOPEFOBODFJSJ[BP
TFSJBOFDFTTSJP
BOUFT
SFDPOIFDFSRVF
VNEPTUSBPTDFOUSBJTEBOBODFJSJ[BPSFTJEFOBDSFTDFOUFQFOFUSBPEFQSUJDBT
OBODFJSJ[BEBTQPSUPEBTBTSFMBFTFDPONJDBTFTPDJBJTSFMFWBOUFTEPDBQJUBMJTNP
atual. A urbanizao pode, ento, ser compreendida como um fenmeno que se
FODPOUSB
DSFTDFOUFNFOUF
TPCBJOVODJBEPDBQJUBMQPSUBEPSEFKVSPT
Na segunda parte, coloca-se em destaque alguns dos desdobramentos do processo de financeirizao para pensar as metrpoles brasileiras hoje. Embora se
reconhea que se trata, ainda, de um fenmeno incipiente no Brasil, o trabalho
procura examinar a presena de interesses financeiros na produo do espao das
NFUSQPMFT
FOGPDBOEP BT NVEBOBT EF FTUSBUHJB EBT HSBOEFT JODPSQPSBEPSBT
DPOTUSVUPSBTBQTBBCFSUVSBEFDBQJUBMFN
RVFQFSNJUJVBQBSUJDJQBPEF
HSBOEFTGVOEPTEFBQMJDBPOBODFJSBOBDPNQPTJPBDJPOSJBEFTTBTFNQSFTBT
Segundo o argumento desenvolvido, no apenas a abertura de capital potencializou
BFYUSBPEFSFOEBTVSCBOBTOBTNBJPSFTNFUSQPMFTEP#SBTJM
DPNPUBNCNQSPduziu efeitos visveis sobre a estruturao das cidades.
As mltiplas dimenses da financeirizao
0TJTUFNBEFDSEJUPVNBQFBDIBWFOBBSRVJUFUVSBEBBDVNVMBPDBQJUBMJTUB
"P BEJBOUBS SFDVSTPTPDJPTPTRVFMFTRVFOPEJTQFNEFTTFT SFDVSTPTFN EFUFSNJOBEPQPOUPEPUFNQP
PTJTUFNBEFDSEJUPQFSNJUFVNBDPNQBUJCJMJ[BPFOUSF
diferentes temporalidades do processo de acumulao e, de tal forma, contribui
para acelerar o tempo de rotao dos capitais e diminui os custos relacionados com
BDJSDVMBP *UPI-BQBWJUTBT
)BSWFZ
4VBQSFTFOB
BEFNBJT
JOEJTQFOTWFM FN GVOP EF TFV QBQFM DPPSEFOBEPS
PV TFKB
P TJTUFNB EF DSEJUP
capaz de coletar dinheiro ocioso de todos os poupadores da sociedade e alocar esse
dinheiro para as atividades que apresentam maior potencial de produzir mais-valia,
induzindo nesse movimento, uma equalizao das taxas de lucro entre setores e
SFHJFT/FTTFTFOUJEP
WMJEPBSNBSRVFPDBQJUBMJTNPOPQPEFSJBFYJTUJSTFN
VNTJTUFNBEFDSEJUPDBEBWF[NBJTTPTUJDBEPQBSBBUFOEFSTVBTOFDFTTJEBEFTEF
reproduo.
/PFOUBOUP
RVBOEPTFGBMBFNOBODFJSJ[BPOPFTUTFGBMBOEP
FYDMVTJWBNFOUF
EBT JOTUJUVJFT F BHFOUFT RVF DPNQFN P ODMFP EP TJTUFNB EF DSEJUP
(bancos, fundos de investimento, etc), em que pese o papel central desses agentes
na formulao do conceito. A noo de financeirizao, que ganhou maior ateno
OBTDJODJBTTPDJBJTOPTMUJNPTBOPT
SFQPVTBTPCSFVNBDPNQSFFOTPEFRVFBT
finanas encontram-se cada vez mais associadas com uma vasta gama de atividades econmicas e sociais que ultrapassam a esfera financeira strictu sensu, e de que
sua intruso em todos os interstcios da sociedade reflete uma situao peculiar do
capitalismo nos ltimos vinte a trinta anos. Mais do que isso, a hiperextenso das
finanas nos ltimos anos teria suscitado o florescimento de uma lgica financeira
geral, que agora permeia todas as atividades capitalistas e mesmo a reproduo da
GPSBEFUSBCBMIP%JGFSFOUFTUSBCBMIPT
BPMPOHPEPTMUJNPTBOPT
WNUFOUBOEP
FYQMPSBSFFTQFDJDBSPTTFOUJEPTEBOBODFJSJ[BPQBSBBMNEFVNBOPP
QSFsente em algumas correntes heterodoxas da economia, de uma dominao do setor
financeiro ou dos bancos sobre a economia produtiva, ou de uma hegemonia de
agentes financeiros sobre o capital industrial, perspectiva que tende, muitas vezes, a
negligenciar a complexidade do fenmeno.
29
+PT $BSMPT #SBHB GPJ UBMWF[ VN EPT QSJNFJSPT B USBUBS P QSPCMFNB EFTTB GPSNB NBJT BCSBOHFOUF &N BSUJHP FTDSJUP OB EDBEB EF
P BVUPS BSNB RVF B
financeirizao representa um
padro sistmico QPSRVF
FTU DPOTUJUVEB QPS DPNQPOFOUFT GVOEBNFOUBJT
EB PSHBOJ[BP DBQJUBMJTUB
FOUSFMBBEPT EF NBOFJSB B FTUBCFMFDFS VNB EJONJDB
estrutural segundo princpios de uma lgica financeira geral. Neste sentido, ela
OP EFDPSSF BQFOBT EB QSYJT EF TFHNFOUPT PV TFUPSFT m P DBQJUBM CBODSJP
PT
DPSSFOUJTUBTUSBEJDJPOBJTmNBT
BPDPOUSSJP
UFNNBSDBEPBTFTUSBUHJBTEFUPEPT
PTBHFOUFTQSJWBEPTSFMFWBOUFT
DPOEJDJPOBEPBPQFSBPEBTOBOBTFEJTQOEJPT
QCMJDPT
NPEJDBEPBEJONJDBNBDSPFDPONJDB&ON
UFNTJEPJOUSOTFDBBP
TJTUFNBUBMDPNPFMFFTUBUVBMNFOUFDPOHVSBEP #SBHB
Q
-BQBWJUTBT
BQPOUBOEPBJOTVDJODJBEFDFSUPTBTQFDUPTEBUFPSJBEF3Vdolph Hilferding sobre o capital financeiro para pensar a financeirizao contemQPSOFB
BEPUB
FNMJOIBTHFSBJT
QFSTQFDUJWBTFNFMIBOUFBPBSNBSRVF
1
BOBODFJSJ[BP
OPFRVJWBMFEPNJOBPEPTCBODPTTPCSFPDBQJUBMDPNFSDJBM
FJOEVTUSJBM0TDBQJUBJTJOEVTUSJBMFDPNFSDJBMTPDBQB[FTEFUPNBSFNQSTUJNPT
em mercados financeiros abertos, ficando, portanto, profundamente implicados
FN USBOTBFT OBODFJSBT "T JOTUJUVJFT OBODFJSBT CVTDBSBN OPWBT GPOUFT EF
lucratividade na expropriao financeira e atuando como bancos de investimento.
Enquanto isso, os trabalhadores foram crescentemente arrastados para a esfera
EBTOBOBTQSJWBEBTBNEFTBUJTGB[FSOFDFTTJEBEFTCTJDBT
JODMVJOEPNPSBEJB
DPOTVNP
FEVDBP
TBEFFQSPWJTFTQBSBBUFSDFJSBJEBEF Q
2
0USFDIPOBMEPFYDFSUPMFWBOUBRVFTUFTRVFDPOTUJUVFNVNBEJNFOTPDFOUSBM
EPQSPDFTTPEFOBODFJSJ[BPFRVFWNSFDFCFOEPNBJPSBUFOPEFQFTRVJTBEPSFTOPTBOPTSFDFOUFT$PNFGFJUP
OPJNQSVEFOUFBSNBSRVFBQFOFUSBPEBT
OBOBT OBT EJWFSTBT EJNFOTFT EB WJEB DPUJEJBOB DPOTJTUF OB differentia specifica
do perodo recente em relao a outros momentos na trajetria da reproduo capitalista, ao menos em uma gama de pases que no esto no centro da economia
global.3
"JOUFHSBPEFQBSDFMBTDSFTDFOUFTEBQPQVMBPFNDBEFJBTEFDSEJUPRVFTVTtentam a reproduo cotidiana da fora de trabalho tornou-se possvel, de modo
NBJTFWJEFOUF
BQBSUJSEPTMUJNPTUSJOUBBOPTWFSEBEFRVFKFYJTUJBNGPSNBTEF
DSEJUPRVFBUJOHJBNQBSDFMBTNBJTQPCSFTmF
BRVJ
QFSUJOFOUFMFNCSBSPDBTPEP
DSEJUPJNPCJMJSJPTVCTJEJBEPQFMP&TUBEP
RVFGPJVNBEBTGPSNBTQSJWJMFHJBEBT
FNEJWFSTPTQBTFT
EFGPNFOUBSPBDFTTPDBTBQSQSJB.BTOVODBBOUFTPTJTUFNB
EFDSEJUPGPSNBMGPSBDBQB[EFDPODFEFSDSEJUPBVNBHBNBUPFYUFOTBEFBUJWJEBEFTDPUJEJBOBT
EFTEFBDPNQSBEFJNWFJTFEFCFOTEFDPOTVNPEVSWFJTBUHBTUPT
com sade e educao.
0RVFWJBCJMJ[PVUVEPJTTPGPJ
FOUSFPVUSBTDPJTBT
VNBBNQMBSFGPSNVMBPEB
FTUSVUVSBEPTJTUFNBEFDSEJUPDBQJUBMJTUBFNTVBSFMBPDPNBBDVNVMBPEFDBQJUBM
FBTSFQFSDVTTFTEFTTBTNVEBOBTTPCSFPTCBODPTDPOTUJUVSBNVNODFOUSBM
OB FRVBP "T NFEJEBT EF MJCFSBMJ[BP OBODFJSB EPT BOPT F P DSFTDJNFOto vertiginoso no volume de recursos controlados por investidores institucionais,
EFTFKPTPT QPS BQMJDMPT FN UUVMPT OP NFSDBEP EF DBQJUBJT
JODFOUJWPV BT HSBOEFT
FNQSFTBTBOBODJBSPJOWFTUJNFOUPEFNPEPEJSFUPNFEJBOUFBFNJTTPEFQBQJT
DPNPEFCOUVSFTFBFT
QSPDFTTPRVFGPJEFTJHOBEPEFEFTJOUFSNFEJBPOBODFJSB&TTBTJUVBPSFQSFTFOUPVJNFOTPSFWTBPTCBODPTDPNFSDJBJT
RVFBUFOUPFSBN
BTQSJODJQBJTJOTUJUVJFTBOBODJBSPJOWFTUJNFOUPQSPEVUJWP0TCBODPTWJSBNTF
forados, portanto, a buscar fontes alternativas de rendimento e, nessa conjuntura, o
DSEJUPQFTTPBMDPNFPVBBQBSFDFSDPNPVNBTPMVPWJWFMQBSBBTTFHVSBSBMVDSBUJWJEBEFEPTCBODPTDPNFSDJBJT %ZNTLJ
%PT4BOUPT
-BQBWJUTBT
4.
2
3
4
Traduo nossa.
" SFTTBMWB JNQPSUBOUF
VNB WF[ RVF QFSUJOFOUF BSHVNFOUBS RVF FTTF NPWJNFOUP EF JODPSQPSBS BT DMBTTFT
USBCBMIBEPSBTBPTJTUFNBOBODFJSP
JOJDJPVTFOPT&TUBEPT6OJEPTNVJUPBOUFT
QSPWBWFMNFOUFKOPTBOPT/P
FOUBOUP
NFTNPOFTTFQBT
PQFSPEPSFDFOUFGPJFYVCFSBOUFOPRVFTFSFGFSFDBQBDJEBEFEBTUSBOTBFTOBODFJSBTEF
mediarem a relao entre indivduos e empresas nos nveis mais locais da vida social.
0RVFOPRVFSEJ[FSRVFOPIPVWFSFFTUSVUVSBFTDPNQMJDBEBTF
NFTNP
GBMODJBT/PTBOPT
OPT&6"
IPVWF
VNBPOEBEFGBMODJBTEFCBODPT
RVFOPDPOTFHVJBNNBJTBUSBJSEFQPTJUBOUFTFNSB[PEBDPODPSSODJBDPNPVUSPT
mecanismos de poupana, como os mutual funds.
31
Traduo nossa.
"JOUFSMPDVPEPTBVUPSFTDPNBTSFFYFTEF)BSWFZNVJUBTWF[FTBQBSFDFEFNPEPJNQMDJUP
NBTPFNQSFHPEP
UFSNPiDJSDVJUPTFDVOESJPu
QPSFYFNQMP
QBSBDBSBDUFSJ[BSPTFUPSJNPCJMJSJPFPJOWFTUJNFOUPOPBNCJFOUFDPOTUSVEP
EFNPEPHFSBMVNSFDPOIFDJNFOUPEBJOVODJBEPBVUPS
RVFQPQVMBSJ[PVPUFSNPJOJDJBMNFOUFDVOIBEPQPS)FOSJ
-FGFCWSF%FUPEBGPSNB
QSPWWFMRVFPQSJODJQBMGBUPSBEFTQFSUBSPJOUFSFTTFOBRVFTUPGPJBBNQMBSFFTUSVUVSBP
VSCBOBRVFUFWFMVHBS
OBEDBEBEF
OBTQSJODJQBJTNFUSQPMFTEPNVOEPDBQJUBMJTUB
FBQSFTFOBEFJOWFTUJEPSFT
OBODFJSPTOFTTBTNVEBOBT6NQBOPSBNBEPEFCBUFBDBENJDPEFTTFQFSPEPQPEFTFSBDFTTBEPBUSBWTEFBMHVNBT
QVCMJDBFT QSJODJQBJT
DPNP )BSWFZ
'FBHJO
(PUUEJFOFS
)BJMB
#FBVSFHBSE
(1994).
33
NFUSQPMFT OP #SBTJM DPOUFNQPSOFP 1SJWJMFHJBSFNPT
DPNP FJYP EF BOMJTF
BT
HSBOEFTJODPSQPSBEPSBTFNTVBBUVBPQBSBBMNEBTNFUSQPMFTOBDJPOBJT 4P
Paulo e Rio), o que se justifica pelo fato de que a expanso territorial dos negcios
JNPCJMJSJPTVSCBOPTTJOBMJ[B
QPTTJWFMNFOUF
VNBSVQUVSBDPNVNQBESPEFVSCBOJ[BPBOUFSJPS
VNBSHVNFOUPRVFQSFUFOEFNPTEFTFOWPMWFSOBTQHJOBTBTFHVJS
"BUFOPTHSBOEFTJODPSQPSBEPSBTEFDPSSF
BEFNBJT
EFVNFOUFOEJNFOUPEFRVF
esses agentes funcionam como elos mediadores privilegiados entre as vicissitudes e
volatilidades dos fluxos financeiros globalizados e o dia-a-dia da produo e reproduo do espao urbano das grandes metrpoles. Esperamos, ao fim, no apenas
corroborar com a ideia que intitula a presente seo do artigo de que a financeiSJ[BPQPTTVJTFOUJEPTNMUJQMPT
NBTUBNCNBQPOUBSQBSBNVEBOBTEFPSEFN
socioespacial que sugerem estarmos diante de um rearranjo escalar do processo de
urbanizao no Brasil que precisa ser objeto de reflexo zelosa.
A produo do espao urbano sob o ritmo das finanas:
tendncias e desdobramentos
6NB TSJF EF DJSDVOTUODJBT FDPONJDBT GF[ DPN RVF B TFDVSJUJ[BP EF BUJWPT
emergisse como uma das pedras angulares do capitalismo nos ltimos trinta
BOPT
QFSNJUJOEPVNBWBOPEFVNBMHJDBGJOBODFJSBFNRVBTFUPEBTBTSFMBFT
FDPONJDBTFTPDJBJTUSBWBEBTFOUSFFNQSFTBT
HPWFSOPTFJOEJWEVPT0GVOEBNFOUPEFTTFQSPDFTTPSFQPVTBTPCSFBDBQBDJEBEFJOEJUB
BERVJSJEBQFMPTJTUFNB
GJOBODFJSPDBQJUBMJTUB
EFUSBOTNVUBSUPEPFRVBMRVFSGMVYPEFSFOEJNFOUPFTUWFM
e duradouro em um ttulo financeiro passvel de ser negociado em mercados seDVOESJPTFEFTFS
QPSUBOUP
PCKFUPEFFTQFDVMBP -FZTIPO5ISJGU
" BQBSFOUFNFOUF JOFTHPUWFM GPOUF EF SFOEJNFOUPT DPOUOVPT PSJVOEPT EB
produo e do consumo do ambiente construdo urbano no escapou a essa lgica, de tal forma que os esforos por criar instrumentos financeiros que permitam
BPJOWFTUJEPSPCUFSVNBGBUJBEPTSFOEJNFOUPTHFSBEPTOPNCJUPEPTOFHDJPT
JNPCJMJSJPT VSCBOPT WN DBSBDUFSJ[BOEP B EJONJDB EP DBQJUBMJTNP SFDFOUF
/P#SBTJM
FTTBUFOEODJBTFNQSFEFGJOJEBQFMBQSFTFOBEP&TUBEP
DPNFBBTF
FTCPBS K OB EDBEB EF
DPN B DSJBP EF JOTUSVNFOUPT DPNP PT GVOEPT
EFJOWFTUJNFOUPJNPCJMJSJPT '**
FPT$FSUJGJDBEPTEF3FDFCWFJT*NPCJMJSJPT
(CRIs). Pode-se dizer que o Estado atuou, nesses ltimos 20 anos no Brasil, em
pelo menos dois nveis, e essa atuao constitui um fator essencial para explicar
PSFDFOUFCPPNJNPCJMJSJP
PRVFKVTUJGJDBVNCSFWFFYDVSTP
Em um nvel mais geral, o Estado assentou as bases para a transformao do
QBTOPRVF1BVMBOJ
EFTJHOPVQPSQMBUBGPSNBEFWBMPSJ[BPGJOBODFJSB
JOUFSOBDJPOBM"HBNBEFBFTRVFTVTUFOUPVFTTBNFUBNPSGPTF
QFSNJUJOEPBTsim que o pas passasse a ser visto com bons olhos por investidores financeiros
JOUFSOBDJPOBJT
WBTUBEFTEFVNDPNQSPNJTTPNBJTTSJPFNIPOSBSBTEWJEBT
do Estado mediante austeridade fiscal (sobretudo com corte de gastos sociais) e
QSJWBUJ[BFT
QBTTBOEPQFMBEJNJOVJPEBNRVJOBQCMJDB
BUBTNFEJEBTEF
35
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Cyrela
2.733
16.924
26.417
Gafisa
2.446
3.755
14.236
13.426
12.334
50.136
/"
MRV
1%(3FBMUZ
3.994
42.616
Rossi
1.999
4.409
10.542
16.456
23.239
4.345
4.233
3.459
6.515
/"
Even
2006
2007
2009
2010
Cyrela
1.211.302
3.619.970
5.393.057
Gafisa
1.233.916
2.919.355
5.322.156
6.041.703
MRV
/"
337.337
4.604.000
1%(3FBMUZ
592.207
761.715
2.259.550
3.776.750
5.454.300
9.151.250
395
2.470.000
2.723.000
744.436
1.757.753
926.735
Rossi
Even
/"
37
Para evitar excesso de informao, optamos por apresentar os dados somente para essas duas empresas.
%BEPTQBSBFTUBWBNJOEJTQPOWFJT
0RVFFTUQPTUPBRVJVNBUFOTPCBTUBOUFBHVEBFOUSF
EFVNMBEP
VNBOFDFTTJEBEFEFFYQBOTPJNQFMJEBQFMBTFYJHODJBTEFSFOUBCJMJEBEFDPMPDBEBTQFMPTOPvos acionistas das incorporadoras de capital aberto e, do outro, os riscos adicionais
10 &OUSFWJTUBSFBMJ[BEBFN4P1BVMPFNKVOUBNFOUFDPN$TBS4JNPOJEPT4BOUPTF4WJP.JFMF
DPNPQBSUF
EFVNFTGPSPDPMFUJWP (SVQPEF-FWBOUBNFOUPF"OMJTFEF%BEPT4PCSFP.FSDBEP*NPCJMJSJP
'PSBNSFBMJ[BEBT
no total, dez entrevistas em So Paulo.
39
RVFEFDPSSFNEBOFDFTTJEBEFEFBUVBSFNSFHJFTEJTUBOUFTDPNQBSDFJSPTQPVDP
conhecidos. Esse problema afetou, por exemplo, fortemente a Cyrela e a Gafisa,
conforme evidenciaram outras entrevistas e pesquisas em jornais especializados.
Empresas como a Cyrela, entre outras, foram ento foradas a revisar suas polticas
EFEJTQFSTP
WPMUBOEPBQSJPSJ[BSTFVTNFSDBEPTEFPSJHFNNFEJBOUFPUSNJOPPV
reavaliao de algumas parcerias, sem abrir mo por inteiro de investimentos em
outros locais.
0VUSPPCTUDVMPFOGSFOUBEPQFMBTFNQSFTBTUFWFSFMBPDPNPTEFTEPCSBNFOUPT
EBDSJTFJNPCJMJSJBBNFSJDBOBFNRVF
BPSFEV[JSBDPOBOBEPTJOWFTUJEPSFT
DBVTPVEJDVMEBEFTTFNQSFTBTFNDPOUJOVBSFNOBODJBOEPTFVTJOWFTUJNFOUPTOP
NFSDBEP EFDBQJUBJT.FTNPRVFBTDJSDVOTUODJBTUFOIBNTFSFWFMBEPQBTTBHFJSBT
observou-se um ritmo mais lento no crescimento dos lanamentos e, em alguns casos,
DPNPPEB(BTB
VNBDPOUSBPCSVTDBOPBOPEF WFS2VBESP
0QSPCMFma voltou a afetar as empresas em 2011, que tiveram um desempenho pfio na bolTBEFWBMPSFT0GVMDSPEPQSPCMFNB
BRVJ
FTUSFMBDJPOBEP
FWJEFOUFNFOUF
DPNVN
desempenho ruim das empresas, mas focar isoladamente nesse ponto mascara uma
tenso que surgiu entre os acionistas e as empresas. Segundo entrevistas realizadas, os
OPWPTBDJPOJTUBTmQSFEPNJOBOUFNFOUFGVOEPTEFJOWFTUJNFOUPFTUSBOHFJSPTmDBSFDJBNEFVNDPOIFDJNFOUPNBJTQSPGVOEPEBTFTQFDJDJEBEFTEPTFUPSJNPCJMJSJPF
QPSJTTP
BEPUBSBNQBSNFUSPTQBSBBWBMJBSPEFTFNQFOIPEBTFNQSFTBTRVFNVJUBT
vezes entravam em choque com o que se consideraria sensato no ramo referido. o
DBTP
QPSFYFNQMP
EBGPSUFOGBTFOPWPMVNFEPCBODPEFUFSSFOPTRVFDBSBDUFSJ[PV
BQPTUVSBEPTJOWFTUJEPSFTFNSFMBPTFNQSFTBT
OPTQSJNFJSPTBOPTBQTBBCFSUVSB
EFDBQJUBJT%PCSBOEPTFBPQPEFSEPTOPWPTBDJPOJTUBT
NVJUBTFNQSFTBTTFQSFDJQJUBSBNBDPNQSBSUFSSFOPTFNVNSJUNPBDFMFSBEP2VBOEP
FN
DPVDMBSPRVF
haveria uma desacelerao do crescimento por conta do declnio na capacidade de financiamento externo, algumas empresas exibiam uma posio pouco lquida (pouco
EJOIFJSPFNDBJYB
FNVJUPJNPCJMJ[BEPFNUFSSFOPT
PRVFUSPVYFQSPCMFNBTTSJPT
mBRVFEBCSVTDBOPJOWFTUJNFOUPEB(BTBEFWFTFBFTTFDFOSJP&TTFVNFYFNQMP
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OBODFJSJ[BP
TPCSFUVEPUFOEPFNWJTUBBFTQFDJEBEFEPJOWFTUJNFOUPJNPCJMJSJP
preciso atentar para um terceiro aspecto da trajetria recente dessas incorporadoras
RVFQPEFQFSNJUJSFTUBCFMFDFSDPOFYFTNBJTSNFTDPNBTUSBOTGPSNBFTEPTFTQBPT
urbanos no Brasil atual. Trata-se do fato de que essas empresas altamente capitalizadas
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11 QSFDJTPTBMJFOUBSRVFFTTBUBCFMBEFJYBMBDVOBTRVFTVCFTUJNBNBUFOEODJBSFGFSJEBVBOEP
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BTFNQSFTBTQBSDFMBNVNHSBOEFUFSSFOPQBSBUSBOTGPSNMPFNVNiCBJSSPQMBOFKBEPu
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QBSUF1PSUBOUP
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NBT
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SFGPSBEBQPSEBEPTDPODFSOFOUFTNEJBEFVOJEBEFTQPSFNQSFFOEJNFOUPFN4P
Paulo, que sofreu um aumento de 30% entre 2006 e 2010, e em Porto Alegre, onde o
aumento foi superior a 40% no mesmo perodo12.
quadro 4 | Mdia de unidades por empreendimento
Cyrela
Even
PDG Realty
Rossi
MRV
2005
143
/"
232
111
/"
2006
135
142
91
2007
219
121
176
2008
207
169
214
206
2009
290
252
242
2010
255
197
199
223
300
"MHJDBRVFTFJOTDSFWFOFTTFNPWJNFOUPBEBNBYJNJ[BPEBBQSPQSJBPEF
rendas: a oferta de grandes empreendimentos, somente tornada possvel pela capacidade de levantar somas assombrosas no mercado de capitais, funciona como uma
FTQDJF EF FDPOPNJB EF FTDBMB QPS JOUFSNEJP EB RVBM BT JODPSQPSBEPSBT QPEFN
ampliar a diferena entre a renda do solo atual (aquela paga ou permutada com
P QSPQSJFUSJP EP UFSSFOP
F B SFOEB EP TPMP QPUFODJBM DPMPDBEB QFMB MPDBMJ[BP
do terreno na totalidade do tecido urbano - diferena essa que Neil Smith (1996;
2007) designou por rent gap &WJEFOUFNFOUF RVF BT FTUSBUHJBT EF JOWFTUJNFOUP
variam, e as formas assumidas por esses empreendimentos so inmeras: grandes
condomnios de renda baixa nas franjas do tecido metropolitano; bairros planejados para segmentos de renda elevada; empreendimentos multifuncionais de alto
padro mesclando escritrios, shopping centers e unidades residenciais; enormes
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GPSNBTJOPWBEPSBTmEFTTBTJODPSQPSBEPSBTEFiFTDBWBSuSFOEBTQPSUPEPPUFDJEP
metropolitano, modificando-o profundamente como resultado desse processo.13
%FWFTFUFSFNNFOUF
QPSUBOUP
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EFDBQJUBJTmFBPGFSUBEFFNQSFFOEJNFOUPTDBEBWF[NBJTBNCJDJPTPT
RVBOEPTF
quer compreender alguns dos traos que definem a produo do espao urbano na
atualidade. No se trata de afirmar que esses empreendimentos inexistiam antes que
se estabelecessem mais fortemente os vnculos com as finanas mediante o mercado
de capitais, mas sim de chamar a ateno para a intensificao de um determinado padro de urbanizao que tem marcado o perodo neoliberal, no apenas no
#SBTJM6NFYFNQMPEFTTBTOPWBTDJSDVOTUODJBTFTUOBDBQBDJEBEFEFTTBTFNQSFsas de produzirem, mais do que imveis, localidades, ou novas centralidades que
SFDPTUVSBN P UFDJEP NFUSPQPMJUBOP EF GPSNBT JOEJUBT
VN GFONFOP BU FOUP
12 %BEPTQVCMJDBEPT
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13 %BBOFDFTTJEBEFEFSFDVQFSBSFEFTFOWPMWFSPEFCBUFTPCSFBSFOEBEPTPMPVSCBOP
VNDPODFJUPRVFSFDFCFVFTDBTTB
ateno nos ltimos anos.
41
relativamente restrito a megacidades como So Paulo e Rio de Janeiro, mas que tem
TFNBOJGFTUBEPFNWSJBTNFUSQPMFTOPTMUJNPTDJODPBOPT0VTPJOUFOTJWPEB
publicidade e o apelo a modos de vida mais plenos constituem foras que s podem
ser mobilizadas de forma plena porque o poder financeiro dos grandes investidores
HMPCBJTFODPOUSBTFQPSUSTEFTTFTBHFOUFTJNPCJMJSJPT"TTJN
QPEFTFBSNBSRVF
o poder financeiro concentrado que, cada vez mais, encontra canais para se apropriar de rendas do solo urbano, contribui para a produo de um espao urbano
cada vez mais fragmentado, fraturado por linhas de rendimento econmico e de
DMBTTF TPDJBM RVF BHPSB EJWJEFN OP BQFOBT BT SFBT DFOUSBJT EBT QFSJGSJDBT
NBT
UBNCNBTQSQSJBT[POBTQFSJGSJDBT
BTRVBJTQBTTBNBDPOUBSDPNDPOEPNOJPT
GFDIBEPTRVFNJNFUJ[BNBRVFMFTEBTDMBTTFTNBJTBCBTUBEBT&TTBTOPWBTTFQBSBFT
FGSPOUFJSBTRVFTFJOTUBMBNOPVSCBOPFYBDFSCBNUFOEODJBTRVF
EFVNBGPSNBPV
de outra, sempre estiveram presentes no processo de urbanizao no Brasil.
6NPMIBSDSUJDPQBSBFTTFQSPDFTTPOPQPEFQFSEFSEFWJTUBPDBSUFSFYQSPQSJBUJWP EF NVJUBT EBT NVEBOBT RVF WFN TFOEP FOBMUFDJEBT m OP BQFOBT QFMPT
BHFOUFTEPTFUPSJNPCJMJSJP
NBTUBNCNQPSTFUPSFTEPHPWFSOPmDPNPTPMVFT
para o problema habitacional brasileiro. A escalada de preos de imveis, a crescenUFGSBHNFOUBPEPFTQBPVSCBOP
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EF DPOTUJUVSFN TPMVFT WJWFJT QBSB P QSPCMFNB IBCJUBDJPOBM
DPNP P DBTP EPT
&TUBEPT6OJEPTSFDFOUFNFOUFEFNPOTUSPVEFNPEPFYFNQMBS%FQBSBNPOPT
OB
verdade, com discursos ideolgicos que dissimulam os verdadeiros contedos dos
processos, com o propsito de justificar a presena de poderosos interesses privados
OBTUSBOTGPSNBFTVSCBOBTBUVBJT1PSUSTEFTTFWVNJTUJDBEPS
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SFJUFSBOEP
TFHSFHBFTFTFQBSBFTRVFJNQFEFNBSFBMJ[BPEFVNBTPDJFEBEFNBJTKVTUB
Financeirizao como reordenamento escalar?
Exploraes tericas guisa de concluso
0FTGPSPQPSDPOWFSUFSPBNCJFOUFDPOTUSVEPVSCBOPFNVNUUVMPOBODFJSP
dotado de um grau mais ou menos elevado de liquidez, constitui condio sine qua
non para que os grandes investidores institucionais possam se apropriar dessa fonte gigantesca de rendimentos. No Brasil, houve um ntido empenho por parte do
&TUBEP
OPTMUJNPTWJOUFBOPT
FNBQSJNPSBSBTDPOEJFTKVSEJDBTFJOTUJUVDJPOBJTRVFGPSUBMFDFNPTOFHDJPTDPNBQSPQSJFEBEFQSJWBEBEPTPMPFBTSFMBFT
EFTTFT OFHDJPT DPN P TJTUFNB OBODFJSP $PNP SFTVMUBEP EFTTBT JOUFSWFOFT F
reformas, o capital-dinheiro pode agora circular mais livremente pelo ambiente
construdo urbano, se apropriando das rendas geradas pelo processo de urbanizao, sem jamais se desfazer por completo de sua figura de capital-dinheiro, uma
WF[RVFBSFWFSTJCJMJEBEFmBQPTTJCJMJEBEFEFSFOVODJBSBVNBQPTJPNFEJBOUFB
WFOEBEPUUVMPmDPOTUJUVJVNUSBPDFOUSBMEPTNFSDBEPTOBODFJSPTMJCFSBMJ[BEPT
43
pontos mais longnquos do territrio brasileiro. para esse sentido que aponta uma
crescente bibliografia na Geografia e em outros campos dos estudos urbanos. Esse
trabalho pretendeu oferecer uma contribuio para o discernimento da questo,
EFTUBDBOEPPQBQFMEBTHSBOEFTDPOTUSVUPSBTJODPSQPSBEPSBTDPNPFMPTNFEJBEPres entre os fluxos financeiros globais e a captura de rendas do solo na escala local.
$PNPQSPDVSBNPTEFJYBSDMBSPBPMPOHPEPUSBCBMIP
FTTFBQFOBTVNEPTOHVMPT
por meio dos quais se pode examinar a relao entre financeirizao e a produo
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