Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
1993
1995
1996
1997
1999
2002
2004
2006
2008
2009
2010
$/m2
Corrientes
22.000
45.000
64.600
82.600
70.800
88.000
107.000
163.077
288.095
288.095
342.857
$/m2
2009
105.181
146.896
173.360
188.356
126.649
125.682
136.022
189.242
296.931
288.095
T.C.Anual%
corriente
T.C Anual%
Real
43
43,6
27,9
-7,4
7,5
10,3
23,5
32,9
0
19%
18,2
18
8,7
-18
-0,3
4
18,1
25,3
-2,98
DIRECCION
AREA VLR M2
A
LOTE LOTE* CONST.
Cl 107A 45-49
CL 107 46A-20 (202)
CL 107 46A-27
CL 107 46A-29
CR 46A 107-29
CR 46A 107-31
CL 107 46-12 (201)
CL 107 46A-02
CR 46A 106A-69
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
27,3
75,32
50
48,75
43,44
43,44
57,82
43,23
62
VLR M2
CONST.
180.000
280.000
200.000
200.000
250.000
130.000
230.000
180.000
240.000
VLR/M2
LOTE+CONST
268.000
368.000
288.000
288.000
338.000
218.000
318.000
268.000
328.000
83
DIRECCION
CL 107 46A-06
CL 107 46-32 (2do
piso)
AREA VLR M2
A
LOTE LOTE* CONST.
VLR M2
CONST.
VLR/M2
LOTE+CONST
88.000
20,32
150.000
238.000
88.000
44,8
120.000
208.000
84
VALOR
VENTA(oferta)
Vivienda
$0
$ 22.000.000
$ 20.240.000
Vivienda
$ 10.126.000
$ 15.000.000
$ 13.800.000
DIRECCION
USO
CL 106A 46-20
CR 47 106-37
(2do piso)
AREA
CONST
151,00
36
CR 47 106-35
(1er piso)
Vivienda
CR 47 107-29
Vivienda
274,00
CR 47 107-50
Vivienda
157,00
AREA
LOTE
48,00
$ 213.053
FECHA
DATO
OBSERVACIONES
12-ene-07
12-ene-07
12-ene-07
FOTO
$ 194.967
$ 10.126.000
$ 17.000.000
$ 15.640.000
178,00
$ 44.310.000
$ 60.000.000
$ 55.200.000
$ 201.460
12-ene-07
202,00
$ 13.930.000
$ 18.000.000
$ 16.560.000
$ 276.000
12-ene-07
Cardona Querubn, Ivn Daro y Henry Quesada Gmez. 2006. Cuantificacin y mapeo de la valorizacin en inmuebles prximos a intervenciones urbanas, lineares y puntuales desarrolladas en Medelln, Colombia. Instituto Lincoln de Polticas de suelo.
85
DIRECCION
USO
AREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
CR 47 107-58
Vivienda
192,00
198,00
$ 8.839.000
$ 23.000.000
$ 21.160.000
CL 107 48A-13
Vivienda
311,00
161,00
$ 27.665.000
$ 150.000.000
CR 48A 107-57
Vivienda
228,00
168,00
$ 19.393.000
CR 48A 107-60
Vivienda
389,00
186,00
CR 48A 106-17
Vivienda
153,00
173,00
CL 106 49C-99
Vivienda
FECHA
DATO
OBSERVACIONES
$ 352.667
6-feb-07
$ 138.000.000
$ 443.730
6-feb-07
$ 42.000.000
$ 38.640.000
$ 169.474
6-feb-07
$ 13.325.000
$ 30.000.000
$ 27.600.000
$ 184.000
6-feb-07
$ 6.646.000
$ 18.000.000
$ 16.560.000
$ 184.000
6-feb-07
6-feb-07
$0
$ 18.000.000
$ 16.560.000
$ 345.000
FOTO
86
DIRECCION
USO
AREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
FECHA
DATO
OBSERVACIONES
CR 51 107-23
Lote
95,00
77,00
$ 8.504.000
$ 5.000.000
$ 4.600.000
$ 51.111
6-feb-07
CL 107 43-58
Vivienda
224,00
119,00
$0
$ 23.000.000
$ 21.160.000
$ 162.769
10-feb-07
CL 107 49-09
Vivienda
154,00
187,00
$ 21.695.000
$ 27.000.000
$ 24.840.000
$ 331.200
CR 51 106-79
Vivienda
109,00
118,00
$ 11.234.000
$ 25.000.000
$ 23.000.000
$ 575.000
14-mar-07
CR 51 106-90
Vivienda
249,00
181,00
$ 28.855.000
$ 68.000.000
$ 62.560.000
$ 251.245
14-mar-07
CR 49C 106-50
Vivienda
150,00
198,00
$ 17.986.000
$ 70.000.000
$ 64.400.000
$ 429.333
14-mar-07
FOTO
87
DIRECCION
USO
AREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
FECHA
DATO
OBSERVACIONES
CR 49 107-115
Vivienda
174,00
147,00
$ 6.101.000
$ 27.000.000
$ 24.840.000
$ 382.154
14-mar-07
CR 49 107-48
Vivienda
306,00
192,00
$ 5.686.000
$ 35.000.000
$ 32.200.000
$ 322.000
14-mar-07
CR 49 107-104
Vivienda
148,00
98,00
$ 16.807.000
$ 35.000.000
$ 32.200.000
$ 460.000
14-mar-07
CR 49 107-16
Vivienda
219,00
83,00
$ 9.065.000
$ 200.000.000
$ 184.000.000
$ 840.183
14-mar-07
CR 47 106-97
Vivienda
233,00
177,00
$ 33.020.000
$ 90.000.000
$ 82.800.000
$ 690.000
14-mar-07
CL 109B 51-02
Mixto
180,00
61,00
$ 12.198.000
$ 100.000.000
$ 92.000.000
$ 511.111
9-may-07
FOTO
88
DIRECCION
USO
AREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
FECHA
DATO
OBSERVACIONES
CL 109A 51-9
Residen
cial
253,00
126,00
$ 5.529.000
$ 30.000.000
$ 27.600.000
$ 388.732
9-may-07
CR 51B 105-9
Residen
cial
129,00
64,00
$ 13.704.000
$ 25.000.000
$ 23.000.000
$ 353.846
9-may-07
CR 49 107-104
Residen
cial
148,00
98,00
$ 16.807.000
$ 30.000.000
$ 27.600.000
$ 368.000
9-may-07
CR 49B 108-60
Residen
cial
60,00
83,00
$ 6.224.000
$ 24.000.000
$ 22.080.000
$ 368.000
9-may-07
CR 49B 108-10
Residen
cial
132,00
249,00
$ 9.822.000
$ 23.000.000
$ 21.160.000
$ 282.133
9-may-07
CL 107 43-41
Residen
cial
363,00
204,00
$ 5.612.000
$ 23.000.000
$ 21.160.000
$ 132.250
9-may-07
FOTO
89
DIRECCION
USO
AREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
CL 107 48-19
Residen
cial
339,00
171,00
$ 7.346.000
$ 25.000.000
$ 23.000.000
$ 359.375
FECHA
DATO
OBSERVACIONES
9-may-07
FOTO
* Las transacciones de venta de propiedad raz tienen un margen aproximado del 8% menos.
90
DIRECCION
USO
AREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
RENTA
VALOR
PROPIEDAD*
VALOR/m2
FECHA
DATO
O BSERVACIO NES
CR 48A 106-79
Vivienda
85,00
183,00
$ 13.530.000
$ 280.000
$ 30.567.686
$ 359.620
6-feb-07
CL 107 49-25
Vivienda
204,00
176,00
$ 9.111.000
$ 300.000
$ 32.751.092
$ 327.511
14-mar-07
CR 51 107-24
Residenc
ial
128,00
175,00
$ 9.363.000
$ 200.000
$ 21.834.061
$ 485.201
9-may-07
FOTO
*Calculamos el valor de la propiedad aplicando el Mtodo de la Renta el cual se explica mas adelante. Asumimos una tasa de capitalizacin del
12% anual.
91
DIRECCION
USO
AREA
CONST
AREA
LOTE
AVALUO
CATASTRAL
VALOR
VENTA(oferta)
FECHA
DATO
O BSERVACIO NES
CR 47 106 -90
Comercial
108,00
93,00
$ 5.792.000
$ 25.000.000
$ 23.000.000
$ 383.333
12-ene-07
CR 49 106-66
Mixto
258,00
114,00
$ 60.321.000
$ 300.000.000
$ 276.000.000
$ 1.069.767
14-mar-07
CR 48A 107C-41
Comercial
210,00
104,00
$ 13.611.000
$ 60.000.000
$ 55.200.000
$ 920.000
14-mar-07
204,00
94,00
$ 6.885.000
$ 28.000.000
$ 25.760.000
$ 830.968
9-may-07
FOTO
* Las transacciones de venta de propiedad raz tienen un margen aproximado del 8% menos.
92
DIRECCIO N
AREA
LO TE
A CO NST.
%
AO
DESENGLO BE
AVALUO
CATASTRAL
$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTA
80.000.000
73.600.000
80.000.000
73.600.000
498.409
65.000.000
59.800.000
580.752
45.000.000
41.400.000
50.000.000
46.000.000
45.000.000
45.000.000
FO TO S
548.353
5272040
cl 107 48A-13
134,22
162,47
5272042
47,48
2011
147,67
cl 107 48A-11
14.154.000
44,02
15.967.000
12
CL 107 48a-31
5004508
164
102,97
48,07
2011
16.179.000
segundo piso
cr 48a 107-42
(primer piso)
316780
cr 48a 107-40
(segundo piso)
188
185
cr 48a 107-46
(tercer piso)
5247842
37
cr 49 107-38
(301)
100
2011
464.894
38.579.000
100
190
110
34
2011
15.916.000
409.091
93
MATRICULA
INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA
LO TE
A CO NST.
800004065
cr 49 106-20
(201)
180
120,4
%
AO
DESENGLO BE
32,968
2011
AVALUO
CATASTRAL
11.680.000
cr 49A 106-3
cr 49A 106-5
(201)
8345
cr 49A 106-5
(301)
$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTA
70.000.000
64.400.000
534.884
35.000.000
35.000.000
45.000.000
45.000.000
268,47
231,68
FO TO S
465.601
100
2011
49.069.000
45.000.000
45.000.000
305,2
5003514
cr 49A 106-23
178
106
100
2011
18.093.000
80.000.000
73.600.000
694.340
357449
CL 105 49-48
100
72
100
2011
8.757.000
44.000.000
40.480.000
562.222
103,58
37,587
11.919.000
70.000.000
64.400.000
621.742
11.399.000
55.000.000
50.600.000
547.916
55.000.000
55.000.000
645.691
5017930
CR 47 107-86
5017931
CR 47 107-82
(201)
130
427796
CR 47 107-85
(97001)
142
2011
92,35
33,949
85,18
34
2011
10.933.000
94
MATRICULA
INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA
LO TE
A CO NST.
5200300
CR 47 107-71
(401)
173,81
82,5
306319
cl 105C 48C-4
CR 48C 105C15/5(202)
%
AO
DESENGLO BE
AVALUO
CATASTRAL
$ VENTA
$ VENTA
AJUSTADO
VLR M2
VENTA
34.000.000
34.000.000
412.121
32.200.000
1.073.333
21,3
2011
20.000.000
100
2.010
14.223.000
FO TO S
106
136
cr 48c 105C-5
(201)
30
5127061
cr 47 106-65
201
184
80
5273475
cl 105C 49C62(202)
105,35
5273475
cl 105C 49C62(202)
105,35
35.000.000
15,3
2010
7.023.000
48.000.000
48.000.000
600.000
48,6
2010
17.542.000
36.050.000
36.050.000
741.770
48,6
2011
18.068.000
39.669.000
39.669.000
816.235
Se ajusta el valor de venta en un 8% menos que es por lo que finalmente se realizan las transacciones de manera aproximada.
95
El predio con matrcula 306319 segn informacin de venta el valor/m2 ajustado es de $1.073.333, pero segn informacin del alquiler
de la propiedad y utilizando el Mtodo de la Renta y homogenizacin por poca, nos da que el valor de la propiedad es de $726.110 que
es ms acorde con los precios del sector. por lo cual se trabajar con dicho dato.
El predio con matrcula 5017931 corresponde al segundo nivel de un Reglamento de Propiedad Horizontal. Dicha propiedad se encuentra
en obra gris, lo que explica la diferencia de precio con respecto al primer nivel con matrcula 5017930.
El predio con matrcula 5273475 corresponde a un apartamento del conjunto habitacional Juan Bobo. Se muestran los precios en los aos
2010 y 2011. Se observa que se increment aproximadamente el 3% el avalo catastral y el 10% el valor comercial.
96
5272040
DIRECCIO N
AREA
LO TE
cl 107 48A-13
134,22
162,47
5272042
A CO NST.
%
AO
DESENGLO BE
47,48
316780
44,02
12.500
450.000
4.500
450.000
5.859
15.967.000
100
2011
38.579.000
100
83
306319
cl 105C 48C-4
CR 48C 105C15/5(202)
136
76,8
34,404
2011
100
2.010
9.245.000
106
cr 48c 105C-5
(201)
cr 48A 105C-25
150.000
FO TO S
188
185
5269152
Posesin
VLR M2
ALQ UILER
14.154.000
12
cr 48a 107-42
(primer piso)
cr 48a 107-40
(segundo piso)
cr 48a 107-46
(tercer piso)
$ ALQ UILER
2011
147,67
cl 107 48A-11
AVALUO
CATASTRAL
14.223.000
30
210.000
2010
70.000
7.000
8.750
97
DIRECCIO N
AREA
%
A CO NST.
LO TE
DESENGLO BE
cl 107 50A-02
5280702*
AO
AVALUO
CATASTRAL
189
182
36,068
2008
14,33
2011
$ VENTA
VLR M2
VENTA
120.000.000
634.921
100.000.000
1.295.337
FO TO S
67.973.000
370
5264576
cr 49A 104C-17
38,6
7.113.000
65
5264577
cr 49A 104C-21
38,6
17,07
2011
9.741.000
El predio con matrcula 5280702 es una edificacin que en su primer nivel funciona un supermercado y en los pisos superiores es de uso
residencial. Al momento de la compra en el ao 2008 se encontraba en obra gris lo que explica su precio que esta por debajo de los
valores para dicha destinacin.
El predio con matrcula 5264577 fue la nica propiedad que se observ en el sector que era ofertada por una agencia, en este caso por la
Lonja de Medelln. Dicha propiedad se encuentra sobre la va denominada El Tirabuzn.
98
MATRICULA
INMO BILIARIA
DIRECCIO N
AREA
%
A CO NST.
LO TE
DESENGLO BE
AO
AVALUO
$
CATASTRAL ALQ UILER
65
260565
CL 107 50B-42
75
100
2010
VLR M2
ALQ UILER
750.000
11.538
270.000
9.000
1.000.000
14.286
FO TO S
25.176.000
74,42
Posesin
cl 105CA 48C-103
30
2010
26,07
70
222941
CR 49A 107-3
70
100
2011
62.453.000
101,93
El predio con matrcula 222941 no est desenglobada y consta de varios locales comerciales y una parte residencial. Dicha propiedad esta a
cuatro cuadras de la Estacin Andaluca y all funciona una panadera, la cual esta abierta las 24 horas del da. Esto muestra la gran dinmica que
tiene el sector.
99
Ao
MATRICU
LA
DIRECCION
AREA
CONS
T
2010
5127060
90
85
2010
5088894
45
80
2010
5127061
72
2010
5263701
2010
5301521
2010
%
DESENGLOB
E
VALO R
CCIAL
VALO R
CATASTRA
VALO R M2
L
VALO R
M2 A 2011
49.000.000
576.471
12.021.000
597.973
100
43.000.000
537.500
10.787.000
557.549
80
15,3
42.000.000
525.000
7.023.000
544.583
29
96
63,32
55.000.000
572.917
10.839.000
594.286
85
114
58.000.000
508.772
13.669.000
527.749
223482
49
65
100
8.000.000
123.077
15.282.000
127.668
2011
333068
44
99
18,279
31.300.000
316.162
26.565.000
316.162
2011
5061467
19
84
43
30.000.000
357.143
8.687.000
357.143
2011
5277020
18
51
34,64
32.400.000
635.294
5.161.000
635.294
2011
5263702
17
49
36,68
32.445.000
662.143
5.654.000
662.143
2011
5254575
12
40
12
20.600.000
515.000
11.095.000
515.000
2011
5202821
32
91
34
32.445.000
356.538
7.987.000
356.538
2011
5200636
35
83
37,85
32.445.000
390.904
10.332.000
390.904
2011
5071269
90
189
100
45.000.000
238.095
28.503.000
238.095
2011
5263701
29
96
63,32
33.000.000
343.750
10.839.000
343.750
2011
5263702
17
49
36,68
28.000.000
571.429
5.654.000
571.429
2010
960036706
51
38
100
25.000.000
657.895
5.415.000
682.434
2010
960039516
50
71
100
50.000.000
704.225
10.254.000
730.493
2011
330802
114
221
100
40.000.000
350.877
14.260.000
350.877
2011
5004549
41
41
100
35.000.000
853.659
7.767.000
853.659
2011
141161
90
100
48.000.000
533.333
14.604.000
533.333
2011
960033482
107
100
30.000.000
280.374
16.757.000
280.374
Para los datos de precios tomados en el ao 2010, traemos a valor presente dichos valores
utilizando el ndice de precios al consumidor IPC, el cual para el ao 2011 fue del 3,43%.
38
Informacin suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medelln. Adscrito a la Subsecretara de Catastro del Municipio de
Medelln. 2011.
100
AO 2010
AREA VALO R
CONST
M2
DIRECCION
AREA
CONST
VALO R/M2
59
627000
38
658000
70
443000
85
576500
56
625000
80
537500
50
300000
49
571500
109
363000
70
285500
89
278500
71
704000
118
334500
80
525000
37
420000
96
573000
59
497500
114
509000
104
394500
65
123000
254
365500
60
600000
78
364000
38
223500
VA = INO / TC
Donde:
39
Informacin suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medelln. Adscrito a la Subsecretara de Catastro del Municipio de
Medelln. 2011.
40
Castrilln O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrilln R. Ricardo. Avalo de Bienes Inmuebles. Segunda edicin. 2004 .
41
Capitalizacin del Ingreso. No es ms que convertir las ganancias futuras proyectadas en una suma probable equivalente hoy.
101
Dado que nuestro inters es el inmueble indiferente del uso que este posea, usamos la tasa de
capitalizacin correspondiente al inmueble. Existen tasas conocidas estadsticamente resultado del
seguimiento del mercado inmobiliario que incluyen la relacin de valores de venta con valores de
arriendo. Estos valores deben clasificarse en una matriz de rentabilidad de acuerdo con sus
caractersticas propias para obtener una muestra confiable que se ajuste a cada inmueble (Castrilln,
2004).
Fuente: Castrilln O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrilln R. Ricardo. Avalo de Bienes
Inmuebles. Segunda edicin. 2004.
Este mtodo lo aplicamos para todas las matrculas cuya informacin se refiera al alquiler de
la propiedad para inferir mediante este mtodo el valor de la misma.
Para el caso de los inmuebles de uso residencial, asumimos una rentabilidad del 12% anual, lo
que equivale al 1% mensual. Y en el caso de locales comerciales asumimos una rentabilidad del 11%
anual lo que equivale al 0,916% mensual.
102
DIRECCION
AREA
CONST.
USO
AO
INO
TC
VA
VLR M2
5272042
Cl 107 48A-11
12
2011
150.000
0,01
15.000.000,00
1.250.000,00
316780
Cr 48a 107-46
(tercer piso)
100
2011
450.000
0,01
45.000.000,00
450.000,00
5269152
Cr 48a 107-15
76,8
2011
450.000
0,01
45.000.000,00
585.937,50
306319
Cr 48c 105C-5
(201)
30
2010
210.000
0,01
21.000.000,00
700.000,00
Posesin
Cr 48A 105C-25
2010
70.000
0,01
7.000.000,00
875.000,00
65
2010
750.000
0,00916
81.877.729,26
1.259.657,37
30
2010
270.000
0,00916
29.475.982,53
982.532,75
70
2011
1.000.000
0,00916
109.170.305,6
8
1.559.575,80
260565
Posesin
222941
Cl 107 50B-42
cl 105CA 48C103
Cr 49A 107-3
Para las propiedades cuyos datos de venta sean diferentes al ao 2011 (ao de estudio), se
aplica la homogenizacin por poca42 , la cual consiste en traer a valores actuales, los valores o precios
de las operaciones tomadas como referencia y que fueron realizadas en diferentes momentos de tiempo.
En este caso tenemos valores de los aos 2008, 2010 y 2011; y se sabe que el poder adquisitivo es
diferente en cada uno de estos aos por lo cual se deben realizar los ajustes correspondientes.
El indicador que usaremos para la actualizacin de los valores del ao 2010 ser el ndice de
precios al consumidor (IPC) el cual para el ao 2011 fue del 3,43%.
42
Castrilln O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrilln R. Ricardo. Avalo de Bienes Inmuebles. Segunda edicin. 2004.
103
DIRECCION
AREA
CONST.
USO
AO
5127061
Cr 47 106-65
201
80
2010
600.000,00
3,73
622.380,00
306319
Cr 48c 105C-5
(201)
30
2010
700.000,00
3,73
726.110,00
Posesin
Cr 48A 105C25
2010
875.000,00
3,73
907.637,50
65
2010
1.259.657,37
3,73
1.306.642,59
30
2010
982.532,75
3,73
1.019.181,22
260565
Posesin
Cl 107 50B-42
Cl 105CA 48C103
VLR/M2(2010)
VLR/M2
(2011)
IPC
Con base en la informacin anterior de los valores por metro cuadrado de las propiedades se
realiza el mapa de isoprecios, el cual toma la informacin georreferenciada de los puntos de oferta
investigados, se grafican y se obtiene por interpolacin de datos los rangos de valores para sectores del
polgono.
Se deben tener en cuenta al interpretar dicho mapa que la exactitud de la informacin aumenta
con la cantidad de puntos de donde se obtenga informacin, a mayor cantidad de datos ms exactitud y
dada la dinmica inmobiliaria del sector no fue fcil obtener datos de transacciones inmobiliarias. Hay
poca oferta de venta ya que el sector es dinmico y la vacancia es casi nula.
Mapa de Isoprecios.
En el mapa de isoprecios se grafica toda la informacin obtenida de las ofertas inmobiliarias
del sector con el fin de determinar tendencias.
El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo, los cuales se muestran o identifican con
diferentes colores, en donde el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y
$853.434, y en nuestro polgono de estudio se da en una pequea rea cercana a la calle 107 a la altura
de la carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el ms claro con precios entre
$677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107 y ms
abajo hacia la Estacin Acevedo sobre la carrera 52. Alrededor de dichos puntos y en otros sitios
cercanos a la Estacin Andaluca y prximo a la calle 107 sigue un rosado ms oscuro con valores entre
$588.848 y $677.043. continua un rango ente $500.653 y $588.848 el cual encontramos en lugares
cercanos a la Estacin Andaluca y a la calle 107, rodeando en muchos casos los puntos anteriores,
104
vemos este rango tambin en un sector prximo a la va El Tirabuzn entre las carreras 49 y 49B.
Sigue un color naranja que le corresponden valores entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a
mano derecha de la estacin Andaluca prximo a la Quebrada La Herrera, tambin encontramos estos
valores desde la Estacin Andaluca y hasta la Estacin Acevedo, siendo este el rango de precios
predominante en el mapa encontrndose pequeas islas embebidas en este del color amarillo con
valores que oscilan entre $324.262 y $412.458, los que se ven claramente sobre la carrera 50 alrededor
de la calle 107 y hacia la calle 105. Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores
entre $236.067 y $324.262 el cual es ms escaso y est por la carrera 46 con la calle 108 y carrera 49B
prximo a la Quebrada Santa Ana.
Vemos como los precios ms altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la Estacin
Andaluca y tambin hacia la Estacin Acevedo y la va El Tirabuzn, lo cual era de esperarse dada
la importancia de estas vas y el impacto ocasionado como consecuencia del metro-cable, lo cual trajo
consigo otras intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual
convierte las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos por su localizacin
al ser muy apetecidos para el comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo.
Los precios ms bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las carreras 46
y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; Estos sitios se observan ms
deprimidos que el resto del sector con algunas vas en muy mal estado y viviendas ms humildes.
Hay una sobrevaloracin de los habitantes de la zona de su propiedad cuando se les pregunta el
precio de venta. Y si bien es cierto que la propiedad se ha valorizado desde las intervenciones estatales,
algunos precios de venta investigados no corresponden con las condiciones y caractersticas de las
propiedades, ni con la ubicacin dentro del polgono, por lo tanto algunos valores que distorsionaban la
informacin no fueron tenidos en cuenta.
105
MAPA DE ISOPRECIOS
106
Si comparamos este valor con un local comercial sobre la calle 107 al cual calculamos su valor
comercial por el mtodo de la renta con un precio por metro cuadrado de $1.559.575,80, nos da un
incremento del precio por ubicacin del 20,40%.
No hay informacin suficiente para sacar un valor diferencial de los precios de los locales
comerciales dentro del polgono, pero este dato demuestra que se da un mayor valor de las propiedades
sobre la calle 107 que sobre el Tirabuzn que son los corredores comerciales por excelencia del rea de
estudio.
Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la informacin obtenida para los aos 2007 y 2011
de locales comerciales (ver Tabla No. 11, 14 y 15) tenemos un incremento en los valores de la
propiedad del 53,18%.
Tabla 21. VALOR PROMEDIO POR M2 DE
LOS LOCALES COMERCIALES ENTRE
LOS AOS 2007 Y 2011.
AO
2.007
2.011
VALO R
INCREMENTO
PRO M/M2
920.245
1.409.617
53,18%
Anlisis inmobiliario No.89. ndices de precios de la propiedad raz en el Valle de Aburr. Lonja de propiedad raz de Medelln y Antioquia.
107
5,3% y los lotes con el 4,1%. Por zonas las mayores valorizaciones se dieron en la Zona 3(Centrooriental) con una valorizacin promedio del 5,2%, seguida de la Zona 2(Noroccidental) con una
valorizacin del 5%. La Zona 1(Nororiental) que es la que nos interesa en este caso tuvo una
valorizacin de 4,8% superando las Zonas 5 (Sur-oriental) y 6 (Sur-occidental).
Tabla 22. VALORIZACION DE LA PROPIEDAD RAIZ EN MEDELLIN POR TIPOLOGA DE
ENERO A DICIEMBRE DE 2010.
INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ 2010
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y
ANTIOQUIA
VALORIZACION
PESO
2010
PONDERADO
APARTAMENTOS
5,60%
30%
CASAS
5,30%
40%
LOTES
4,10%
10%
LOCALES
2,20%
10%
OFICINAS
2,10%
7%
BODEGAS
-0,50%
3%
TOTAL
4,55%
100%
Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. 2011
Tabla 23. VARIACION DE INDICES DE PRECIOS POR ZONAS Y TIPOLOGIA.
VARIACION IPPR POR ZONAS Y TIPOLOGIA EN EL VALLE DE ABURRA EN
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA
ZONA 1
ZONA 2
ZONA 3
ZONA 4
ZONA 5
APARTAMENTO
1,80%
1,90%
1,70%
3,70%
1,70%
CASA
2,40%
2,50%
2,40%
2,40%
BODEGA
0,00%
LOCAL
0,60%
0,20%
OFICINA
0,10%
0,10%
LOTES
0,60%
0,60%
0,90%
0,70%
0,20%
PROMEDIO
4,80%
5,00%
5,20%
4,90%
4,60%
2010
ZONA 6
1,70%
2,20%
-0,10%
0,40%
0,10%
4,30%
108
Teniendo en cuenta que la inflacin en el ao 2009 fue del 3,17%, la valorizacin real de los
inmuebles en el 2010 fue del 1,38%.
Se toma como base para el estudio de la variacin de precios de la propiedad raz el mes de
Diciembre de 2005 con base 100 para diferentes tipologas de propiedades y a partir de ah se pueden
calcular las variaciones hasta el ao 2010. Todos estos valores en trminos nominales. En total el
incremento de precios de la propiedad raz entre los aos 2005 y 2010 fue del 60,5%. Ver Tabla No.
24.
Si miramos la variacin de precios en la Tabla No. 24, tenemos que entre el ao 2005 y el
2007 el incremento presentado para casas fue del 34,4%, para apartamentos del 27,8%, para locales del
38,8% y para lotes del 60,7%. Si miramos la variacin entre 2007 y 2010 tenemos que para casas fue
del 19,2%, para apartamentos del 16,7%, para locales del 13% y para lotes del 27,8%. Esto muestra
que luego de un crecimiento importante de los valores de la propiedad debido a una alta demanda
insatisfecha por la crisis presentada en el sector entre el periodo de 1997 a 2001, se viene presentando
una desaceleracin en los valores de la propiedad. Estos cambios reflejan el comportamiento del ciclo
econmico e inmobiliario.
Tabla 24. VARIACION DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ.
AO
2005
2006
2007
2008
2009
2010
IPPR
100
118,4
136,3
149,1
153,5
160,5
BODEGAS
100
130,9
163
175,6
173,9
173
109
AO
2002
INCREMENTO
2007
343.000
13,19%
2011
529.000
54,24%
Ilustracin
34.COMPARATIVO
DE
VALORIZACION DE LA PROPIEDAD.
Segn esta tendencia observamos un incremento en los precios entre el ao 2002 y 2007 del
13,19% y entre los aos 2007 y 2011 un incremento del 54,24%. Lo cual quiere decir que mientras en
toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipologa de apartamentos fue del 16,7% y para
casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este ltimo perodo, en el polgono de estudio el
incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y apartamentos) lo cual muestra el impacto que
tuvo las intervenciones del metro-cable y el PUI en la valorizacin de la propiedad en este sector, por
las dinmicas generadas alrededor del corredor metro-cable, acompaado del cambio de usos e
intensidades ms rentables y cuyos valores recogen esas mayores rentas. Tambin es importante
resaltar segn los datos obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado
por factores exgenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de
dinmicas internas del barrio.
110
para
Medelln)
de
$ MAXIMO
PROMEDIO
investigaciones realizadas
154.166,00
526.154,00
340.160,00
en algunas comunas de la
238.095,00
853.658,00
545.876,50
308.642,00
1.467.890,00
888.266,00
Ciudad de Medelln en el
279.970,00
1.363.636,00
821.803,00
se toman el
300.000,00
1.541.095,00
920.547,50
279.503,00
1.201.923,00
740.713,00
de
de
317.460,00
2.264.151,00
1.290.805,50
ventas de inmuebles de
298.438,00
1.478.873,00
888.655,50
299.419,00
3.189.473,00
1.744.446,00
ao 2011,
transacciones
10
389.000,00
2.678.571,00
1.533.785,50
de tener un comparativo
11
644.800,00
2.433.962,00
1.539.381,00
de precios de a la ciudad.
12
380.000,00
2.500.000,00
1.440.000,00
Total de datos de la
13
300.857,00
1.894.737,00
1.097.797,00
15
507.246,00
muestra 1.320.
Fuente:
Observatorio
2.518.518,00
Inmobiliario
1.512.882,00
para
Medelln.
2011.
Si bien es cierto que la comuna 2 continua presentando los segundos valores de propiedad raz
ms bajos de la ciudad, ha disminuido la brecha y sus valores son ya muy similares a los encontra dos
en las comunas 3 y 4 que se han caracterizado por ser sectores con unos estndares urbanos ms altos
que los que se encontraban inicialmente en este sector.
111
Ahora,
tomando
la
solo
la
CODIGO
BARRIO
por
VLRES/M2
PROMEDIO
VALORES/M2
BARRIO
MINIMO
MAXIMO
202 Playn
419.545,00
648.148,00
533.846,50
203 Pablo VI
315.000,00
777.777,00
546.388,50
barrio mostrado en la
204 La Frontera
323.962,00
681.818,00
502.890,00
205 La Francia
278.426,00
627.118,00
452.772,00
datos de la muestra es
206 Andaluca
361.272,00
775.022,00
568.147,00
69.
238.095,00
853.658,00
545.876,50
238.095,00
635.294,00
436.694,50
269.461,00
769.230,00
519.345,50
238.095,00
783.132,00
Fuente:
Observatorio
Inmobiliario
para
510.613,50
Medelln.2011.
Si bien esta muestra nos da una idea del comportamiento de los valores de la propiedad en este
sector, tambin se debe considerar que la cantidad de datos es baja por lo que la precisin de la
informacin tambin lo es. Esto se puede interpretar como la alta demanda y poca oferta que se da
sobre todo en los barrios Andaluca, Villa del Socorro y Villa Niza. Andaluca es el barrio en la
comuna 2 de mayor valor de la propiedad.
2.7 SIMULACIONES TCNICAS Y FINANCIERAS QUE EVALAN LAS
RENTAS INMOBILIARIAS PARA EL ANLISIS DEL REPARTO EQUITATIVO
DE LAS CARGAS Y LOS BENEFICIOS DEL DESARROLLO URBANO.
SIMULACIN UNIDAD DE ACTUACIN URBANSTICA - UAU- EN MANZANA
020600344 .
Apoyo tcnico en la estructura de simulacin urbanstica financiera por Henry Quesada Gmez. Especializacin en Gestin Inmobiliaria.
Universidad Nacional de Colombia - Sede Medelln.
112
113
sobre la realizacin efectiva de los mismos y sobre todo del cumplimiento de las obligaciones
resultantes de la actuacin.
La simulacin urbanstica financiera propuesta, se compone del anlisis de costos generales de
terrenos, valoracin de costos de urbanismo y construccin, y valores indirectos asociados a estos dos
ltimos, en los trminos y estndares que se aprecian en el mercado actual, para confrontarlo con las
posibles ventas de la operacin inmobiliaria, en forma de una simulacin esttica. Todos los valores
han sido tomados de otros proyectos comparables y tambin soportados con el comportamiento de las
ofertas inmobiliarias del sector de estudio. Como informacin inicial se tiene la valoracin de los
terrenos que seran sometidos a la nueva configuracin predial para su desarrollo; el valor del metro
cuadrado de suelo asumido es de $ 350.000.
Para la valoracin de las ventas se han tenido en cuenta valores promedio de metro cuadrado
segn la destinacin residencial, otros usos o parqueaderos. Venta m2 vivienda (promedio) a 900.000
$/m2. Venta m2 otros usos a 1500.000 $/m2. Venta unidad de parqueadero a $ 2500.000 (exterior,
baha de parqueaderos)
Finalmente, comparadas las ventas totales con los costos totales, se obtienen unas utilidades
que permiten ubicar esta operacin inmobiliaria en el conjunto normal de proyectos comerciales, y por
114
tanto, su sostenibilidad est garantizada siempre que se mantengan en trminos generales las
condiciones que sirven de base para el anlisis.
El proyecto se podra ejecutar mediante asociacin pblico privada, donde la administracin
municipal puede aportar el terreno (utilizando mecanismos como mbitos de reparto o pago de
obligaciones urbansticas que se pacten en dinero para generar bancos de tierra en el sector). Con parte
de las utilidades que se obtengan se podra reubicar algunas familias.
115
116
CONCLUSIONES
117
servicios de la ciudad como vas de acceso, servicios pblicos domiciliarios, sistema integrado de
transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Ro. Estas son unas ventajas de localizacin que
presenta el sector de Andaluca respecto a otros sectores de la ciudad que cuentan con las mismas
condiciones socio-econmicas. Pero esta localizacin espacial con las ventajas que conlleva, no est
siendo aprovechada de una manera eficiente.
Sabemos que en la ciudad existe un dficit habitacional para estratos bajos, y cuando se piensa
en dar solucin a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar, que generan marginalidad
y segregacin, generando unos altos costos para el proyecto, costos los cuales son sufragados en su
totalidad por el Municipio limitando la inversin en otros tantos sitios deficitarios con que cuenta la
ciudad. Ms adelante esta localizacin distante incrementar la canasta familiar de estos pobladores
que debern sufragar el costo de un trasporte pblico que consumir buena parte de su tiempo diario
menguando as su calidad de vida.
Es necesario pues, pensar en hacer uso de las posibilidades que presenta este territorio que
cuenta con toda la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el
cual se deber transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas adecuadas y dar
solucin de vivienda econmica.
El ejercicio acadmico permite sugerir la revisin de las normas urbansticas para que se
adapten a las condiciones reales y dinmicas de la zona de estudio para evaluar alternativas de retorno
de las grandes inversiones que el estado ejecuta en infraestructuras urbansticas de calidad y que
repercuten inmediatamente en el aumento de los precios del suelo; beneficios que se apropia el
particular al obtener unas rentas inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con
tasas de valorizacin ms altas que en el resto de la ciudad.
118
de la ciudad; en donde se pas de un mercado inmobiliario de transacciones sin validez jurdica, a una
oferta y demanda abierta y pblica, con importantes tasas de valorizacin.
La ciudad de Medelln, como la mayora de las ciudades de Amrica Latina presenta un alto ndice
de inequidad lo cual se evidencia en la ocupacin del espacio. Existen sitios altamente deficitarios en
infraestructuras y servicios pblicos, y dado que existe escasez de recursos financieros para atender
todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace necesario que todos los ciudadanos contribuyamos en
la construccin de la ciudad va impuestos.
La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una gran muestra del dinamismo que vive la
zona y la preferencia de los habitantes por esta localizacin estratgica.
Se sugiere que se aprovechen los instrumentos de financiacin que nos provee la Ley ya que
los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de inversin pblica que
la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida de la poblacin. Esta posibilidad no
se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de amplios sectores de la ciudad. Los recursos
obtenidos por este concepto se deben destinar a financiar las obras que generaran la plusvala o a
recuperar la inversin ya realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los
recursos estn presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo y
reinvertirlo en la construccin y mejora de adecuados estndares urbansticos en otras zonas deficitadas
de la ciudad.
119
BIBLIOGRAFA
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MEDELLIN.
Sistema
para
reparto
de
cargas
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http://edumedellin.net/index.php?option=com_flexicontent&view=items&cid=45&id=107&Itemid=128
&lang=es
http://hqq.unhabitat.org/register/item.asp?ID=1156.
http://poseidon.medellin.gov.co/MapasProtocolizados/resources/mapas/PDFmedia/12%20TRATAMIENTOS%20E%20INTERVENCIONES.pdf
http://www.dnp.gov.co/01_CONT/POLITICA/PLAN.HTM
123