ARQUITECTURA LEGAL

I ARQUITECTURA, URBANISMO Y DERECHO

(RESUMEN DE CUADERNILLOS)

ARQUITECTURA, DERECHO Y CIUDAD:

Cuando un grupo humano comienza a tener idea de habitar aparece el derecho como norma que ordena la vida social.
Calidad de vida
DERECHO: normas y principios que ordenan la vida social. Mejores relaciones
ARQUITECTURA: normas sociales y tcnicas que resuelven el hbitat. Propuesta de mejorar la cultura
En la unin inescindible entre Derecho y Arquitectura (expresiones de la vida urbana organizada) se fueron dando
aproximaciones entre los individuos.
Hablamos de unin porque no se pueden separar.
En esta unin encontramos la justificacin de todas nuestras justificaciones y propuestas.
El arquitecto tiene que ver con estas dos consideraciones en relacin con el objeto:
EL DERECHO: clasificacin y divisiones
En el mundo jurdico hablamos de Derecho como el conjunto de principios, de criterio y normas, escritas no, pero que
estn asumidas por el mundo plasmado en constituciones, cartas universales etc.
Tambin se considera al derecho (en minscula) como la facultad que tenemos para obrar.
El Derecho nos dice lo que est bien y lo que est mal. Su funcin es ordenar, orientar, calificar comportamientos.
Hay un Derecho Natural que es el que est escrito e inscripto en la naturaleza misma de las cosas.
En cambio el otro derecho es el facultativo- subjetivo- son las creencias, los pensamientos. Y derecho positivo legal que
tiene consagracin social y est escrito en las leyes de cada pueblo.
ESTADO Y DERECHO:
El derecho como conjunto de normas escritas, llamado derecho escrito, derecho legislativo o positivo, se dice que es el conjunto
de normas obligatorias dictadas por el Estado. Es decir, la nacin, pueblo, comunidad o sociedad que est organizada
jurdicamente. El Estado existe porque existen leyes que lo reconocen, en especial la Constitucin Nacional.
DERECHO PBLICO Y PRIVADO:
Gran divisin interna del Derecho: pblico y privado
1. DERECHO PBLICO: regula la vida en relacin con los dems y con la sociedad/ comunidad /estado/ sociedad
Normas que organizan la sociedad
Reglamentos que ordenan la vida social
Leyes que consideran al individuo como integrantes de la sociedad.
Son del derecho Pblico:

a- leyes y normas de obras pblicas

b- todos los cdigos urbanos
c- reglamentos de edificacin, zonificacin urbanizacin / Derecho urbano/
d- reglas de la matrcula profesional y del colegio de arq.
e- normas que organizan la carrera.

Arquitectura: por su compromiso altamente social es una profesin regulada por el derecho pblico.
2. DERECHO PRIVADO: regula la vida de los individuos entre s/ hombre individual /persona
Normas que regulan las relaciones entre los individuos. Las relaciones entre el arquitecto y su cliente.
Relacin entre personas (sujetos) respecto del objeto (obra).
Derecho Real:
crea entre las personas una relacin directa e inmediata.
Se encuentran en esta relacin dos elementos:
a) la persona, sujeto activo del derecho
b) la cosa, objeto.
Ejemplo: si soy dueo, propietario de una casa, tengo derecho real sobre ella.
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Derecho Personal: crea una relacin entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella
por razn de una cosa cualquiera.
En esta relacin se encuentran tres elementos:
a) la persona, sujeto activo acreedor.
b) la persona, sujeto pasivo deudor
c) la cosa, objeto
Ejemplo: si mando a construir una cosa con un arquitecto tengo el derecho personal de reclamar la cosa.
DERECHO Y ARQUITECTURA: encuentro de dos ciencias, de dos disciplinas./ interdisciplinariedad /
Ambas se vinculan, se relacionan, pero muchas veces dejan de hacerlo y se separan. Muchos de los males de la prctica
profesional de los arquitectos deriva de la falta de informacin jurdica con la que actan. Por esa falta de interdisciplinariedad
que tanto pregonamos y que tan difcil es llevar a la prctica.
DERECHO URBANO
Conjunto de normas, principios y criterios que hacen al gobierno de la ciudad, que procuran su organizacin jurdica, poltica
y administrativa.
Tiene como referencia territorial al ejido urbano.
Tiene como sujeto principal al hombre, individual, socialmente considerado.
Su objetivo final ser lograr una creciente calidad de vida de los vecinos de la ciudad, en un marco de adecuada sociabilidad
de los bienes y cargas, sobre la base de una consensuada urbanidad en los comportamientos.
En donde lo pblico y lo privado coexisten y se modifican: la propiedad pblica o espacios pblicos donde marca a la
propiedad privada urbana, limitada, atenuada por las exigencias de ordenar y sostener a la ciudad. Es fundamental cumplir las
normas. Ejemplo: pagar impuestos para sostenerla.
Existen tres instancias que nos anticipan el derecho urbano:
1- Derecho a la ciudad: es el derecho que todos tenemos a que la ciudad nos contenga, nos atienda, nos provea de servicios.
2- Derecho de la ciudad: para poder darnos servicios y confort, la ciudad nos exige pautas y obligaciones. Si tenemos
derecho a reclamarle a la ciudad que nos brinde servicios, tenemos deberes y obligaciones para con la ciudad. Tenemos
que cuidarla y tenemos que entregarle fondos para que sostenga sus servicios y a todo el andamiaje burocrtico de
gobierno.
Estos derechos que tiene la ciudad se manifiestan en

Cobro de las contribuciones o tasas municipales.

Ordenanzas, reglamentos y disposiciones que nos regulan la vida en la ciudad.

Medidas de emergencia: cuando necesita un inmueble lo pide, lo compra y en su defecto lo expropia.

Derechos Territoriales: a reservar reas para servicio, equipamiento para razones sanitarias, estticas o de
prevencin de futuras necesidades.
3- Derecho en la ciudad: entre el derecho que yo tengo a reclamarle a la ciudad y los derechos que tiene la ciudad para
exigirme surge esta realidad que llamamos derecho urbano.
El derecho advierte, con sus normas y cdigos.

Al que cumple, lo protege.

Al que no cumple, lo sanciona.

El arquitecto debe tener en cuenta que:

Es protagonista para construir la ciudad: cada solucin individual se implanta en el contexto urbano / est sostenido por
normas, para que la convivencia en la ciudad sea posible.
Tiene que pensar la ciudad teniendo en cuenta futuros cambios y transformaciones.
LA CIUDAD:
Es la muestra del fin de un proceso de transformacin que la sociedad ha tenido durante aos.
Es ANNIMA: cuando aumenta la cantidad de personas nos conocemos menos. A medida que no se conozcan las
personas, no me importa a quin tengo al lado y por consiguiente no se respetan las normas de convivencia. Se van debilitando
las normas de convivencia y urbanidad.
Debe ser un organismo poltico autnomo, a travs de vecinos que no tengan intereses polticos sino un inters real por la
ciudad y la calidad de vida.
Reglamentos de edificacin, zonificacin y de urbanizacin:
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 Derecho a construir que los arquitectos traducen, adaptan, adecuan: conformando cada proyecto individual al proyecto de
ciudad: ius edificandi.
Haciendo que cada obra particular se implante como elemento integrado e integrador de la urbe que lo contiene.
Satisfaciendo con cada obra la necesidad y expectativa del comitente en el marco de las normas y reglamentaciones
municipales, tcnicas y profesionales.
Legislacin
Gobierno
administracin

Ciudad
Gestin
Servicios

Prevenir
Solucionar
Mediar

Conflictos:
Intereses
Pblicos y Privados

Normas, Leyes
Ordenanzas
Reglamentos.

Actuar desde el gobierno de la ciudad para garantizar la calidad de vida de los ciudadanos y promover el desarrollo.
ORGANIZACION POLTICA E INSTITUCIONAL
Nacin: rganos de gobierno para todo el pas. Con una estructura federal se encarga de las relaciones exteriores y de ordenar
la economa y dems polticas liberales.
Provincia: gobierno territorial formado por los municipios y encargado de generar polticas de gobierno para el desarrollo con
servicios particulares.
Municipio: gobierno local de la ciudad. Tiene a su cargo los servicios, las necesidades inmediatas y la participacin de los
vecinos: ciudadanos.
FORMAS DE GOBIERNO:
Representativa: tiene sus defectos, sus deformaciones. Cuando el gobierno asume el poder se olvida de representar al pueblo.
Republicana: el mando debe tener la suficiente capacidad, transparencia y honestidad porque en la repblica el que representa
al pueblo debe ser responsable de sus actos. Deben dar cuenta de sus actos al gobierno.
Federal: tampoco funciona. Si hay problemas a nivel nacional se hacen sentir tambin en las provincias y hasta en la ciudad ms
pequea. Descentralizacin del poder: dividido en provincias y municipios.

II CONTRATO DE OBRA PBLICA Y PRIVADA

ELEMENTOS DEL MUNDO JURIDICO
Personas: todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer obligaciones.
Cosas: los objetos materiales susceptibles de tener un valor.
Bienes: son las cosas y los objetos inmateriales susceptibles de valor ($)
Patrimonio: conjunto de bienes de una persona.
Personas pueden ser: De existencia visible o real -persona individual De existencia ideal o de persona jurdica personas colectivas (asociaciones, entidades publicas)
- personas jurdicas de carcter publico, son Estado nacional,
Prov. y municipio, entidades autrticas e iglesia catlica.
- personas ideales o colectivas de carcter privado son, asoc.
Y fundaciones, sociedades civiles y comerciales, entidades
capaces de adquirir derechos y contraer oblig.
- Personas jurdicas son socied. profesionales, empresas
CONTRATO DE OBRA: publica y privada
Definicin: relacin jurdica por excelencia.
Constituye el parmetro para basar nuestro accionar.
Los pocos artculos que el Cdigo Civil dedica son insuficientes.
Constituye una figura jurdica autnoma porque tiene:
1. dos tramos muy diferentes:
2.
3.
4.
5.

a) el de la proyectacin o diseo
b) materializacin de ese diseo
dos sujetos: a) comitente cliente propietario
b) el actor: protagonista principal. Operador profesional, especialista doblemente autorizado, por el Estado por
desempear ese oficio; por el ttulo habilitante y la matrcula.
las complejidades de la obra: en materia introducen esa multitud de relaciones contractuales y sub-contractuales,
adems de generar obligaciones y responsabilidades.
Cuando se opera la recepcin de la cosa, los vicios o fallas quedan purgados por este.
Despus de entregada la obra y recibida, el arq. tiene responsabilidad por 10 aos./ garanta decenal/

A nuestro contrato de obra el Cdigo Civil lo considera una forma de locacin de obra: (cod. Civil art. 1493)
Habr locacin cuando dos partes se obliguen recprocamente.
La una a conceder el uso o goce de una cosa y la otra a ejecutar una obra, o a prestar un servicio.
Un precio a pagar en dinero por el uso y goce de una cosa o servicio.
Relacin contractual:
El que paga locatario, arrendatario, inquilino.
El que recibe locador, arrendador
Precio arrendamiento o alquiler.
El contrato de construccin o contrato de obra, no tiene todava un rgimen propio y legal, ni en el Cdigo Civil ni en ninguna otra
ley especial.
Cod. Civil 1137 contrato: cuando varias personas se pongan de acuerdo sobre una declaracin de voluntad comn
destinada a reglar sus derechos.
El contrato nace del compromiso mutuo y recproco entre el arquitecto y el comitente

Genera obligaciones y derechos.

Obligaciones: vnculos jurdicos que ligan a las
partes.
Derechos: facultades de poder exigir al otro el
cumplimiento de sus obligaciones.

Hay contrato cuando dos o ms personas se ponen de

acuerdo sobre un objeto comn.
Contrato no es el papel, es el convenio, compromiso.
Cuando por el cual dos o ms personas, voluntariamente, se
ponen de acuerdo sobre un objetivo comn que es la obra:
a) proyecto: obra inmaterial
b) construccin: obra material.

Obligaciones de hacer, de hacer bien, de resultado (resultado durable) Garanta.

Del hacer resultan las responsabilidades.
COMITENTE obligacin de dar una paga en dinero prometido.
ARQUITECTO obligacin de hacer.
El contrato es la forma ms precisa y concreta de producir obligaciones.
Caractersticas:
Tracto Sucesivo: conviene hablar de muchos contratos que se van sucediendo, que se van complementando en las relaciones
entre el profesional y su cliente. Hay un contrato de base inicial o marco, luego sub-contratos, corrigiendo, amplindolo con
clausulas. El comitente con el arquitecto---el arq. Con gremios.
Es muy difcil que toda la obra, en sus mltiples procesos, en sus alternativas y modificaciones, pueda estar contenida en un
slo contrato.
Es el contrato que se va dando en el tiempo, por tramos, por etapas.
Consensual: acuerdo entre voluntades. Hay consenso. Propsito comn: la obra.
Oneroso: se paga un precio en dinero.
Bilateral: dos partes actuantes.
Prefiguracin del objeto contractual
Esquema relacin jurdica del arquitecto con su cliente: basado en un esquema idntico al de cualquier relacin jurdica.
Dos personas se ponen de acuerdo sobre algo en concreto.
SUJETO 1
Arquitecto-profesional
Constructor

OBJETO
Obra
Material Inmaterial

Dos personas actuantes que:

Se enfrentan: por cuestiones monetarias
Se vinculan: en torno a un objetivo comn.

SUJETO 2
Comitente-cliente
propietario
El cliente siempre quiere mayores beneficios a
menor costo, reclama por algo mal hecho, etc.

Es una relacin con fuerzas en doble sentido:

1. Una tendencia coincidente en favor de la obra.
2. Una fuerza contrapuesta en donde cada sujeto define sus intereses.
Esta relacin tiene que ser: democrtica e igualitaria.
DISTINTOS CONTRATOS
Contrato de locacin de servicio: quien presta servicio a una empresa constructora no se obliga a un resultado final.
Contrato de locacin de obra: promete un resultado, una cosa, algo terminado.
Contratos Preconstituidos: son los contratos que ya estn impresos, formulados.
Con el avance de las computadoras es posible almacenar infinidad de formularios que se adecuen a cada circunstancia.
Teniendo grabado el esquema se pueden aadir modificaciones. Ej. : datos personales.
Los contratos preconstituidos deben ser claros y definidos en las obligaciones, para que no exista la posibilidad de abusar de la
ignorancia o buena fe de la parte ms dbil. Por ejemplo: eximir al profesional de responsabilidad.
Cometidos estos abusos se podr demandar la nulidad del contrato.
Contratos de Adhesin: es el cual una de las partes le presenta al otro contratante un formulario escrito que el otro tiene que
limitarse a firmar.
Esto puede dar lugar a ciertos abusos porque por ejemplo quien va a firmar no se detiene a leer cuidadosamente las clusulas.
Los mejores ejemplos son los seguros, crditos bancarios, tarjetas de crdito, planes de ahorro, etc. EJ: OBRA PUBLICA
Causas para rescindir un contrato:
Por incumplimiento de alguna de las partes.
Que contratemos la realizacin de un objeto ilcito, imposible o indeterminado. (casa en el espacio, parque publico)
Por abuso o mala fe de alguno de los contratantes.
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El OBJETO del contrato de obra

La obra en construccin = obra material

Los proyectos de una obra o edificio = obra inmaterial o ideal

En el caso que pudiramos contratar la realizacin de un objeto ilcito o imposible, o tan indeterminado que sea
susceptible de ser cumplido habremos contratado en vano. Sern anulados esos contratos

El Cdigo Civil habla en general de los Objetos de los actos jurdico y aclara que :
1. Deben ser cosas que estn en el comercio.
2. Que no estn prohibidas.
3. Que no sean imposibles, ilcitas o prohibidas por la ley. Proyecto imposible/ profesional que no este habilitado
Los Haceres: nuestro contrato tiene por objeto principal el hacer una cosa. Desde la idea o el anteproyecto, hasta la entrega
final.
Son todas formas de HACER de cumplir con las obligaciones surgidas del acuerdo.
HACER es que el arquitecto o constructor asume como compromiso.
Obligaciones de resultado (no habla el c.c.) y obligaciones de hacer y prestar (si habla el C.C)
La promesa surgida en el contrato de hacer algo:

de una determinada manera.

sobre las especificaciones del proyecto .
de hacerlo conforme a las reglas del arte y la
buena edificacin.
Indica, determina mi OBLIGACIN DE RESULTADO

Justificacin del contrato: Promesa, garanta de un resultado final:

satisfactorio,
a nivel de las expectativas del comitente,
conforme al plano, al proyecto,
conforme al precio,
con las caractersticas de la obra encomendada.
Obligaciones de Hacer: son las que estn comprometidas en nuestras relaciones jurdicas con el cliente, con la obra, con los
controles estatales.
FALLAS EN EL OBJETO:
Como arq. El C.C. dos problemas: vicios fallas y no conformidad de la obra.
Contrato de compra - venta
Vicios Redhibitorios: son los vicios ocultos que hacen a las garantas del vendedor. Esta falla debe ser reparada por el
vendedor. Defectos ocultos de la casa.
Eviccin: se trata de la situacin planteada por otro que me reclama la propiedad de algo que adquir.
Garanta de eviccin: las cosas que se venden son de su propiedad y no son reclamadas por otros.
Vicios -de obraaparentes
Redhibitorios-ocultos
CONTRATOS NOMINADOS E INNOMINADOS
Existen contratos con nombre propio y otros que, pese a ser contratos perfectos, legales y vlidos, no tienen una denominacin.
Ej.: no tiene nombre ni ubicacin legal el contrato que celebro con mi cliente que me pide opinin por un tema en particular, o
que me consulta por un problema.
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Los contratos nominados son los que estn en el Registro Civil

Mandato: en el contrato de obra siempre existe una buena porcin de mandato, de representacin, de poder: que el profesional
recibe del propietario para que lo represente en la ejecucin de la obra.
CONTRATO DE REPRESENTACIN O MANDATO.
El constructor se posesiona del terreno en nombre y representacin del mandato.
Cuando hablamos de comitente estamos diciendo que el arq. recibe un pedido, un mandato, una encomienda por parte del
propietario.
Contrato de trabajo: contrato que guarda cierta similitud con el contrato de obra.
Es una figura jurdica moderna. Tiene su propia autonoma.
Es una norma importante del derecho laboral y se desprendi casi totalmente del Cdigo Civil.
Ley 20.744: habr contrato de trabajo siempre que una persona fsica se obligue a realizar actos, obras o prestar servicios
en favor de la otra y bajo la dependencia de esta, mediante el pago de una remuneracin.
Siempre que exista relacin de dependencia, subordinacin y direccin habr contrato de trabajo. Es el caso de los obreros
de la obra, a quienes se les paga por da, por hora, por quincena, todos en relacin de dependencia con el arq. existe entre ellos
una relacin laboral.
SISTEMA DE CONTRATACIN:
Contrato principal: puede ser el que celebra el arquitecto con su comitente.
Contrato vinculado o subordinado: contratos celebrados entre el comitente y los que vienen a ejecutar o materializar los
trabajos de construccin.
Contratos generales: cuando una empresa asume la totalidad del trabajo. Esta empresa se har cargo de las
subcontrataciones, del proyecto, los permisos municipales y pagos de honorarios. Es quien compra y contrata. EJ: EMPRESA
UNICA
ROLES DEL ARQUITECTO
El arq. Esta facultado para investigar, planificar, proyectar, dirigir, construir, asesorar, tasar, ensear, perito tcnico, divisiones en
P.H..
El objetivo y campo de aplicacin de estas acciones comprende al espacio publico y privado y en sus diferentes escalas,
edilicias, ciudad y equipamientos.
Roles del arquitecto:
1. Proyecto: anteproyecto, desde la idea, documentacin, planimetra
2. Direccin: controla la ejecucin del proyecto, vigila y ordena.
3. Conduccin Tcnica: opera materialmente.
4. Administracin de la Obra: gestin econmica y financiera. Materiales / contratos obreros.
5. Ejecucin de la obra: el arquitecto materializa, construye.
En cuanto a la administracin de la obra la puede llevar a cabo:
- el arquitecto: el profesional se posesiona de la obra y por falta de pago puede retenerla. Es una cuasi posesin, ejerce sobre
la cosa una cierta dominialidad. Tenencia de la cosa- llave del obrador: derecho a retencin
- el propietario: de ser as debe tener en cuenta que le debe pagar ms al arquitecto y que debe asumir una buena parte de la
responsabilidad. El propietario comitente no se aleja de la obra, no abandona la posesin de la cosa. El tiene la obra y nadie
se la retiene.
- Puede darse en forma conjunta: la administracin la lleva el profesional, pero tiene al lado al comitente.
Derecho de Retencin: es la facultad que le corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la posesin de ella
hasta el pago de lo que es debido por razn de esa misma cosa.
SISTEMAS DE CONTRATACIN
Formas y modos de ejecucin de la obra.
Ajuste de Alzado:
- Contrato segn presupuesto
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- Con precio fijo y total

- Se llama as porque se ajusta, se conviene para la obra terminada llave en mano.
- Puede ser un presupuesto parcial o total.
- Cualquier adicional, o sea modificacin y alteracin de la obra, debe ser presupuestado por escrito.
- El precio es inmodificable, el arquitecto se hace cargo de las diferencias y de las ventajas.
- Plazo de obra: perodo estricto.
Coste y Costas:
- Es un sistema sin presupuesto, sin precio final o global.
- Los costos y las costas o adicionales forman el precio final de la obra.
- El precio final es la inversin total. A los costos le sumamos un porcentaje.
- Lo que se disiente es ese porcentaje : 10, 12, 15 % que se sumar a cada certificado, a los gastos o costos de materiales y
mano de obra.
- Las costas son las ganancias, honorarios, gastos directos o indirectos, costos de fletes, impuestos, etc.
- Plazos de obra: flexible y adaptable.
Unidad de Medida:
- Es como un ajuste alzado pequeo.
- Se presupuesta por unidades constructivas o unidades mtricas: local, bao, aula, vivienda en un plan, o por metros
cuadrados o lineal o cbico de alguna parte o tramo de la obra.
- El precio es inalterable.
- Tiene la posibilidad de poder rescindir el contrato cuando se completa un n de unidades.
Precios Unitarios:
- Por cada metro de material o mano de obra necesaria.
- Fijo un precio determinado. Se constata en la obra.
Por Administracin:
- Consiste en elaborar el costo total de la obra.
- Administrar los distintos presupuesto de cada rubro o tem: albailera, yeso, colocaciones, cubierta, electricidad, etc. se
contrata con cada gremio.
- El profesional realiza la gestin financiera de la obra.
- Para elaborar el nmero final es necesario tener en cuenta:
presupuestos, gastos de movilidad y gastos fijos ,imprevistos, honorarios e impuestos.
Ejecucin de la obra: por empresa
Por administracin
Por administracin Del comitente
Del empresario
Del profesional
Al honorario por administracin por profesional se adiciona un 60%
Por comitente asistido por un profesional se adiciona un 30%

III OBRA PBLICA

Es toda construccin, edificacin, obra de estructura o ingeniera, mandada a ejecutar por el estado y destinada a satisfacer de
manera directa o indirecta una necesidad de la poblacin. De uso gratuito no. Las O.P. no estatales son, viv. Con ayuda
religiosa.
El servicio pblico puede ser:
Directo: mediante la contratacin del constructor, mediante la autorizacin, permisos, concesiones.
Indirecto: el servicio indirecto comprende a todas las sedes administrativas y burocrticas. An todos los que sirven para que
moren los funcionarios sin ninguna relacin al servicio.
Ley 13064 = Ley Nacional de Obras Pblicas.
Licitacin:
Expresin de convocar para que vengan a hacer ofertas.
Convocar a los interesados a contratar con el estado.
El proceso de la licitacin comienza pblicamente con la convocatoria que se har por los medios de comunicacin masiva.
Luego se pondrn a disposicin del pblico en general y de los interesados en particular los documentos pertinentes.
Pasos preliminares de la licitacin:
1- Iniciativa: legislatura o poder ejecutivo.
2- Recepcin de la idea y decisin: por decreto del ejecutivo o mediante ley del congreso.
3- Definiciones preliminares: anteproyectos de los rganos tcnicos de la adm. Pblica.
4- Proyecto definitivo.
5- Previsiones presupuestarias.
6- Decreto de convocatoria a la licitacin.
El proyecto:
La base del concurso est dada por el proyecto.
Se prepara en las oficinas tcnicas del organismo estatal junto con la documentacin complementaria.
Todas las bases estn dadas por es Estado: desde el diseo ms inicial hasta las condiciones ms precisas y detalladas.
CONTRATO DE OBRA PBLICA:
Es un contrato de construccin singularmente distinto porque el comitente es el Estado, quien realiza el trabajo de diseo
de obra e impone bases y condiciones. (contrato de adhesin)
El Estado no hace negocio cuando contrata una obra pblica. (uso plata de la gente)
Toda obra est justificada por intentar satisfacer una necesidad de la poblacin.
Quien participa de la licitacin firmar una constancia de que ha retirado toda la documentacin (normalmente tiene un
precio que abonar por ello).
A los interesados en participar de la licitacin se les exige:
1- Que estn calificados por el registro de licitadores: es un registro que tiene el estado y en el te califican por el precio,
solvencia, capacidad.
2- Que tengan profesionales, patrimonios y cumplan los recaudos impositivos y laborales.
3- Que al presentar la propuesta depositen una garanta en $ o en ttulos. Garanta de mantenimiento de la oferta /1%/
La Obra Pblica se realizar con el contratista que sea seleccionado en la licitacin. Este tramite es obligatorio salvo, sea de
monto escaso, trabajos complementarios, urgencia, que nadie se haya presentado
PLIEGOS Y ESPECIFICACIONES GENERALES
Pliegos Generales: establecen:
Criterios de la convocatoria.
Como se recibe y tabula el informe sobre capacidad de contratacin que exige el Registro de Licitadores.
Como se determina el sistema de contratacin.
Como se deben hacer las ofertas, formas y contenidos.
Como se hacen las observaciones e impugnaciones.
Sobre la apertura de sobres. (hs. Lugar etc.)
Inspecciones de obra, certificaciones de pago.
Plazos de garantas, etc.
Sobre la base de estos pliegos se desarrollarn los pliegos particulares o de especificaciones tcnicas.
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ESPECIFICACIONES TCNICAS Y COMPLEMENTARIAS

- se arma el proyecto y memorias
- mecanismos publicitarios
- se arma el pliego tcnico o condicin particular de obra a licitar
Proyectos, diseos particulares, fachadas, cortes, memorias, planillas.
Objeto de contratacin y descripcin de la obra global.
Sistema de contratacin que ser utilizado. Ajuste alzado unidades de medida.
Presupuesto oficial de la obra (cuando est dispuesto el Estado a invertir)
Plazo de ejecucin de los trabajos.
Precio de adquisicin de pliegos.
Recaudos laborales y profesionales.
Como se harn los acopios de materiales.
Cumplimiento de requisitos de licitacin.
Si se reconocern modificaciones en la obra
Todos estos documentos tienen la importancia de ser el documento de identidad de cada obra o licitacin.
Deben conformar la perfecta prefiguracin de la obra.
Si entro en licitacin y luego gano debo cumplir con los siguientes recaudos econmicos
Garantas: Seguridad que debe dar el constructor a su comitente.
Depsitos:
Comprar los pliegos de bases y condiciones
Formulo ala oferta y hago un deposito inicial, garanta de mantenimiento de la oferta, que es el 1% del presupuesto oficial
de la obra cuando se formula la oferta.
Gano la licitacin y aumento el fondo de garantas con la garanta de cumplimiento de contrato, que es del 4% del
presupuesto oficial. Se deposita para poder firmar el contrato.
fondo de reparos, del 7 al 15% del pliego particular. Cuando se le pague al contratista que ya est ejecutando la obra; es
una garanta para reparos eventuales. Ej: sirve de garanta para posibles reparos, arreglos eventuales, que tenga la obra en el
momento de entregarla al constructor
PROPUESTAS:
Se denomina as al legajo que presenta el oferente que se decide a ingresar al mecanismo licitatorio.
Es una presentacin que hacen los constructores para que se los califique, se los concurse, se los compare con otras
ofertas. Esta propuesta es la constatacin al llamado de licitacin
La ms conveniente ser elegida por los funcionarios que componen la comisin de preadjudicacin, comisin que
aconsejar al gobierno sobre a quien se le adjudicar la obra.
El que propone es el Estado. Los que se presentan al llamado entregarn una especie de contra - propuesta:
- Pueden proponer otro precio.
- Pueden proponer mejoras al presupuesto oficial.
- Pueden presentar variantes al proyecto original.
Requisitos que se imponen para la presentacin de propuestas:
Propuestas presentadas cerradas en fecha y hora sealadas en el acto de licitacin.
Constancia de compra de pliegos y documentacin.
Declaracin de que se conoce el lugar, terreno y condiciones de ejecucin de la obra.
Si se proponen variantes, presentarlas con suficiente informacin y en sobre aparte.
Presupuesto que se propone como alternativa: si se acepta el oficial ms o menos (precio oficial: dato indicativo)
Constancia de inscripcin en el Registro de Licitadores y calificacin del mismo.
Estar al da con los impuestos.
Inventario de mquinas, equipo, personal.
Balances que demuestren solvencia y debida administracin de la empresa.
UTE - constancia
Declaracin jurada que se mantendr la propuesta por el trmino que manden los pliegos y que se conoce todos los
detalles.
Empresa individual constancia de aptitud.
Si se exige doble sobre , se debe colocar en uno: la propuesta tcnica y los detalles; en el otro: la propuesta econmica.
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ADJUDICACIN:
Procedimiento de eleccin de los oferentes en favor de quien presenta la mejor propuesta, la ms conveniente.
Se deriva el estudio de las ofertas a una comisin de preadjudicacin que evaluar todos los detalles de cada propuesta y
elaborar un informe a quien finalmente decidir.
Las bases de la adjudicacin son las siguientes:
1- La propuesta ms ventajosa ser aquella que habiendo cumplido todos los requisitos del llamado ofrece ms ventajas.
2- Para elegir el ganador se tendr en cuenta:
- antecedentes de la empresa.
- capacidad de contratacin.
- el monto de la propuesta.
CARACTERSTICAS DE LA ACTIVIDAD ESTATAL:
Estos privilegios se dan porque el Estado representa a la comunidad
presuncin de legitimidad.
Exorbitancia: puede desbordar los lmites del contrato.
ins imperi, Puede actuar con cierta autoridad en las tratativas y gestiones: exige mayores cuidados, se reserva mayores
derechos de inspeccin y direccin de obra.
Cuando contrata: impone condiciones. Sus contratos no se discuten.
Tiene actitudes discrecionales. Se hace con discrecin y se fundamenta en razones de conveniencia y oportunidad.

EL CONTRATO DE OBRA PBLICA:

Est determinado despus de la licitacin.
Si entendemos que la licitacin termina con la adjudicacin de la obra al mejor postulante.
Exige para ser firmado un depsito del 5% del monto convenido.( 1% mantenimiento de la oferta ms el 4% del
cumplimiento del contrato)
Este contrato no es el producto de la discusin entre las partes, como ocurre en la obra privada. Estamos ante una
formalidad administrativa, un acto jurdico administrativo.
Es un contrato de tipo personal e intransferible. Se debe individualizar y controlar a los ejecutores de cada parte.
Constituye un tipo especial de contrato: solamente se puntualizan: se requiere la firma del contrato
Algunos datos.
Se concretan los compromisos.
Se fijan fechas, pautas y procedimientos para la iniciacin de los trabajos.
Eventualmente se podrn agregar detalles o mecanismos de contralor de los trabajos.
Contenidos del contrato:
Determinacin de los sujetos firmantes:
el funcionario que representa al Estado
la empresa profesional
Determinacin de los tiempos precisos.
Documentos
integrantes del
contrato

el cuerpo de escritura que llama contrata convenio contrato de obra,

los pliegos con los cuales se licita la obra: pliegos generales y particulares, planos del conjunto,
planillas, documentacin cometa, propuesta econmica.

Sujetos:
1- el Estado Comitente
2- la empresa, profesional Contratista
Objetos:
La Obra Pblica tiene por objeto la realizacin de trabajos, elementos, realizaciones, construcciones que mediante la adecuada
intervencin del Estado, se haga mediante el concurso de particulares debidamente seleccionados.

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Los objetos pueden ser:

cosas inmuebles: edificios y sus accesorios.
Obras de estructura funcional, urbana y de servicios.
Obras de infraestructura.
Equipamiento, mquinas, vehculos, etc.
Cosas inmateriales: proyectos, estudios, ensayos.
Reparacin o refaccin de muebles o inmuebles.

Finalidad de la cosa:
Debe estar afectada al uso pblico, la
utilidad social y al bien comn.

El Estado puede desistir de la obra el Contratista NO (al hacerlo pierde su depsito de garanta y es excluido del Registro
de Licitadores)
Exhorbitancia estatal: se permite al rgano estatal actuar con ins imperi y con exhorbitancia para decidir cosas adoptar
soluciones que tienen fundamento legal.
EJECUCIN DE LA OBRA: de tracto sucesivo.
Eleccin del co contratante. El Estado busca el mejor y el que ms garantas ofrece.
Cuidadosa definicin de la obra.
Reserva de dinero en forma de garantas de buen cumplimiento del contratista.
Ejecucin con doble supervisin y direccin: la conduccin tcnica que hace el contratista y la direccin de vigilancia y
auditora que hace el profesional del Estado.
Certificaciones por tramos de la obra para que el contratista pueda ir cobrando por partes.
Una recepcin provisoria que marca la conclusin de los trabajos materiales.
Una recepcin definitiva: cuando el Estado entiende que no existen vicios, fallas ni defectos.
PLAZOS Y OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA:
- que el tiempo de obra se cumpla estrictamente.. si se atrasa hay mora, que significa una multa. si los atrasos son
justificados hay que establecerlos en le libro de rdenes
- obligaciones de hacer y de resultado
OBLIGACIONES DEL COMITENTE:
- Coso fortuito y fuerza mayor.
- De pago
INSPECCIONES:
El inspector es el verdadero director general cuya autoridad prevalece sobre la autoridad y la opinin tcnica o jurdica del
empresario y de sus profesionales.
El contratista est en la obra bajo la supervisin del inspector delegado.
Supervisin que representa al dueo, al comitente de la obra.
Impector co-director profesional de la administracin.
Inspector en O. Pblica:
Ordena trabajos.
Paraliza trabajos.
Controla materiales.
Har las certificaciones para habilitar el pago para el contratista
A pesar de la existencia del inspector no se desliga el contratista de la responsabilidad.
RELACIN ENTRE INSPECTOR Y PROFESIONAL DE LA EMPRESA:
El inspector estatal puede intervenir en la obra hablando con el profesional, de lo contrario si no coinciden sus cambios deja
constancia en su libro de rdenes.
Coordinacin
Colaboracin
Relacin jerrquica: reclamos coincidencia de materiales etc.
En lo econmico el inspector estatal se dirige a la calidad de los materiales.
En precio fijo / si es coste y costas en el contrato.
MEDICIN Y CERTIFICACIN:
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Modalidad de medir el avance de las obras y de pagar por tramos o sectores.

Se paga lo que se certifica. Esta demanda dos operaciones: medicin y certificacin.
Medicin:
Se realiza para que el inspector de obra haga la liquidacin pertinente y se pueda emitir la orden de pago equivalente al avance
de obra por unidad de medida o por tiempos, perodos: cada 15 das el constructor presenta su liquidacin de lo construido.
Certificacin:
Verifica el avance alegado por el constructor. Si el inspector lo acepta, elevar el informe pertinente a la reparticin y por medio
de estos al servicio administrativo, quien emite los cheques.
La inspeccin para medir y certificar debe evaluar: calidad de trabajos, tipo de materiales y detalles de la obra que puedan ser
objetados.
Los certificados de obre no representan la aprobacin de los trabajos. Son slo documentos provisorios al efecto del pago.
Libro de rdenes: Refleja todo lo concerniente a: certificaciones, pagos, deudas, avances, observaciones, etc.
Inspecciones, alteraciones del cronograma, calidad de trabajos.
El inspector puede corregir rechazar parte de la obra, si el contratista as puede reclamar al inspector sobre el ministerio.
Libro de actas: Ambos libros son documentos: que emitidos por quintuplicado, sern el reflejo del avance de obras,
certificaciones y pagos.
ALTERACIONES DEL CONTRATO:
Una de las caractersticas del contrato de obra pblica es la MUTABILIDAD o ALTERABILIDAD del contrato.
El Estado puede modificar las bases del contrato, sus obras y trabajos hasta una porcin del 20% en ms o en menos del
monto total de la obra.
Puede alterar programas, tareas y detalles del proyecto.
Estos privilegios se los reserva el Estado, quien a cambio
garantiza la llamada intangibilidad de la remuneracin del
contratista.
La obra pblica se hace para satisfacer una necesidad pblica. Si tal
necesidad cambia o desaparece es justificado que la obra proyectada se
deje sin efecto o se modifique.
RESCISIN POR CULPA DEL CONTRATISTA:
El estado se reconoce con autoridad y legalidad, no debe pedir a ningn juez la rescinsin de u contrato.
Cuando el contratista se halla culpable de fraude, negligencia o contravenga las obligaciones y condiciones estipuladas en
el contrato.
Cuando el contratista ejecute las obras con lentitud.
Cuando haya cedido su trabajo a otros constructores sin autorizacin expresa de la Adm.
Cuando el contratista paralice las obras por ocho das o ms das en 3 oportunidades o de una sola vez si supera los 30
das de paralizacin.
RESCISIN POR CULPA DEL ESTADO:
En los casos en que la Administracin no cumpla.
En los casos excepcionales de fuerza mayor y casos fortuitos.
El Estado tiene pleno derecho de rescisin.
Casos fortuitos: fortuna, a la suerte. Son los acaecidos sobre la intervencin del hombre, ej. Fenmenos de la naturaleza,
accidentales(no provocados por una persona).
Los daos deben ser soportados por el propietario de la cosa por quien est ejerciendo esa funcin (administrador de la obra)
RECEPCIN DE LA OBRA PBLICA: nunca se hace del todo y de una sola vez.
Recepcin provisoria:
Representa tomar la obra para probarla, revisarla, analizar si est bien, si funciona, si tiene fallas.
Perodo de prueba. Se da cuando el Estado recibe la obra para ocuparla y probarla.
El Estado obliga durante ese lapso a corregir, a reparar y a completar los trabajos.
Recepcin definitiva:
Se opera cuando vencen los plazos previstos (6 meses, 1 ao), perodos que varan segn la magnitud de la obra.
La obra ya ha sido aprobada y revisada por la Administracin.
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 Es la nica y verdadera recepcin. Se le devuelven al contratista los fondos retenidos (fondos o seguros de caucin) o lo
que resta si se debieron utilizar para hacer reparaciones.
Si luego de esta recepcin aparecen fallas o vicios que puedan provocar la ruina parcial o total de la obra se le intimar al
constructor para que repare o indemnice al propietario.
Tiempos y obligaciones: contienen la base del compromiso que el co-contratante profesional asume frente al Estado
comitente.
Responsabilidad del profesional: frente a los otros factores de la obra: el profesional aparece como actor protagnico en el
escenario de la O. publica

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IV - RESPONSABILIDAD LEGAL DEL ARQUITECTO

RESPONSABILIDAD:
Reponsabilizarse es responder.
Responder es hacerse cargo, asumir, contestar, es tomar sobre uno mismo lo que puede ocurrir o ya ha ocurrido
Es responsable todo aquel que puede asumir la consecuencia de sus actos, de los hechos que dependen de l.
Es atribuir las consecuencias de los propios actos de una persona. Esa contribucin refiere a las consecuencias de hechos
y acontecimientos: propios, accidentales o de terceros.
Deriva del contrato de obra (junto con las obligaciones), el cuidado y la previsin son inherentes a la obligacin de actuar
(por no adoptar medidas de seguridad soy responsable de los hechos).
La responsabilidad supone capacidad, la verdadera responsabilidad personal supone una actuacin libre, racional. En
consecuencia hablamos de:
Actitud: est dada por la vinculacin entre la persona y las consecuencias de sus hechos, actos u obras.
Aptitud: hace referencia a la capacidad de esa persona.
Contrato: en ellos damos origen a las obligaciones, que son los vnculos que ella misma acuerdo.
responsabilidad: son las consecuencias de nuestros actos, daan no.
La norma jurdica: cuenta con una fuerza especial: la coaccin, tiene un enunciado coactivo: quien no cumpla las normas o
acte de tal manera ser multado, sufrir penas de prisin o ser condenado a pagar una indemnizacin, etc.
Desde todas las clases y formas de enunciados normativos se nos dir que: ante la responsabilidad asumida, debemos
hacernos cargos de los perjuicios causados, y repara los daos. Dejando las cosas como era nuestra oblig. Dejarlas.
Obligaciones: surgen como vnculos jurdicos que ligan a una persona con la otra.
Contrato:
1- produce obligaciones de hacer y de resultado.
2- el resultado debe ser bueno: si tiene vicios, asumo la responsabilidad.
3- si la obra se hace bien: la responsabilidad del arq es solo virtual, no se acta.
4- si la obra presenta defectos: se disparan las responsabilidades.
Habr responsabilidad cuando:
Existan acciones en las que aparezca un sujeto protagonista o actor principal.
Existan daos: es decir detrimentos en las personas o en los bienes, que alguien sufra las consecuencias de un hecho.
La responsabilidad Jurdica tiene una vertiente civil.
LAS OBLIGACIONES Y LA RESPONSABILIDAD:
Obligaciones: vnculos jurdicos que normalmente surgen de los contratos. Las no contractuales son las que nacen de los
cuasi- contratos de hechos ilcitos.
Responsabilidad: cargas que nos impone la ley en razn de situaciones creadas por nosotros mismo por tener a nuestro
cargo a terceros.
CLASES DE RESPONSABILIDADES
Las reponsabilidades del arq derivan de sus quehaceres, del trabajo de sus subordinados, de sus vnculos y contratos con el
comitente, de la calidad de materiales, vicios del suelo, y otros.
Responsabilidad Civil:
1- nos manda a reparar, subsanar, indemnizar, refaccionar, volver al estado anterior, al estado que tena antes de que acaeciera
el hecho daoso.
2- es la responsabilidad de tipo privado, patrimonial, econmica.(carcter resarcitorio /pagar- compensar/
3- nos dice que tenemos que dejar a la vctima justamente indemnizada, indemne, sin dao.
4- responsabilidad:
- por actos propios.
- por actos de subordinados o dependientes.
- por hechos realizados bajo nuestra vigilancia. ( la obra )
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5- junto a la responsabilidad profesional respondemos por la obra, por las derivaciones que puedan originarse en ella
estamos habilitados por la ley y respaldados por el Estado.
Derecho Privado: porque intervienen intereses particulares.
Responsabilidad Penal:
1- es la que permite atribuir a una persona un hecho ilcito, pero ilcito penal: aquellos ilcitos que signifiquen haber violado una
norma de orden pblico
El mismo estado persigue a quien comete el delito.
2- El responsable tiene que sufrir una pena y adems reparar los daos causados (Carcter Punitorio, pena
castigo).
3- Las personas son imputables, susceptibles de asumir las consecuencias de su accin ilcita.
Derecho Pblico: intervienen derechos sociales.
Responsabilidad Administrativa:
1- este tipo de responsabilidad se traduce en incumplimientos o desviaciones de conducta que impliquen violacin de normas
o reglamentos administrativos normas y reglamentos que establecen las relaciones de las personas c/ el estado.
2- Esta responsabilidad se asume frente a la Administracin Pblica. Se refiere al cumplimiento de normativas que hacen al
control, supervisin y registro de actividades que interesan a la administracin.
El arquitecto debe presentar planos y construir segn las reglas. Si no multa (carcter resarcitorio + carcter punitorio) de
castigo
Responsabilidad Contractual: deriva :
1- del mal cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato.
2- De vicios o defectos que aparezcan en la cosa.
3- De todo evento daoso que se produzca durante el cumplimiento o ejecucin del contrato. Por culpa propia o de
subordinados y por causas imprevistas o accidentales.
Responsabilidad Pre-contractual:
1- Se manifiesta en los actos preparatorios: las conversaciones, consejos, asesoramiento por parte del arquitecto a su cliente.
2- El arquitecto es el responsable se aconseja de tal modo a su cliente y lo induce a cometer actos que resultan desventajosos.
3- El cliente se har responsable se engaa al arquitecto y rompe de manera unilateral el curso de la relacin: entregando la
encomienda a otro profesional y utilizando los consejos y proyectos del primer arquitecto.
Son consecuencias del curso normal de los acontecimientos jurdicos.
Responsabilidad Extra - contractual: fuera del marco del contrato.
Es la que se origina por hechos o actos ajenos a toda relacin obligacional. O con terceros. O provocados por hechos y
actos ilcitos: son los que se cometen con culpa y dolo; actos voluntarios, prohibidos por las leyes.
No existe en el mundo de las relaciones jurdicas. Surge de los hechos y actos ilcitos.
Responsabilidad Pos - contractual:
Abarca desde el momento de la entrega y recepcin de la obra hasta que caen las garantas legales. (10 aos)
LOS ORGANOS DE CONTROL:
Municipalidad:
controla el cumplimiento de los reglamentos urbanos- implantacin de la obra indiv en el entorno urbano no le interesa
fachada hacia adentro.
Que hay en la obra una firma profesional responsable y habilitada.
Colegio profesional:
Apunta a la calidad de la obra.
Advertir y difundir
Regula, controla, administra los servicios comunes a los matriculados.
Sanciona conductas anti-eticas de los profesionales.
MACANISMOS INSTITUCIONALES:
Municipalidad:
posee una oficina de edificaciones privadas.
Las inspecciones de obra se realiza c/ inspectores matriculados designados por el colegio de profesionales.
Colegio de profesionales:
Comisiones mixtas.
Inspectores designados por ellos.
CULPABILIDAD: - culposa dolosa Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas; mayor ser la obligacin de reparar los
daos
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La culpabilidad como fuente de la responsabilidad en la construccin. Si existe culpabilidad y adems se produce un dao a otro,
habr responsabilidad.
La culpabilidad comprende dos especies:
Culpa Simple: califica una forma de actuar en donde se obra torpemente, pero sin intencin. Negligencia, imprudencia,
impericia, violacin de reglamento.
Dolo: obra dolosamente quien acta de manera intencional. Maliciosamente, deseando el mal del otro o buscando su propio
provecho.
La culpa debe entenderse como una especie dentro del gnero que denominamos: CULPABILIDAD.
CULPA: -culpa simple Por negligencia: cuando el constructor descuida la obra. La inspeccin de materiales, la supervisin de sus obreros, la
falta de presencia en la obra, la falta de cuidados al combinar materiales, establecer cargas, etc.
Por imprudencia: dejar a cargo de subalternos la direccin de trabajos importantes, confiar en contratistas o subcontratistas
sin experiencia la realizacin de partes importantes de la obra, trabajar sobre la base de clculos no verificando o sin los
mrgenes de seguridad que se aconsejan.
Por impericia: asumir trabajos o construcciones que rebasen su nivel de competencia o conocimiento; no saber como
asumir la organizacin de la obra, adoptar medidas que sean desacertadas por falta de conocimiento.
Por violacin de normas, reglamentos y ordenanzas: cuando se producen daos en el patrimonio del comitente por no
cumplir con reglamentos que deben ser conocidos por el profesional.
DOLO:
Forma de culpabilidad animada por la malicia, el inters, la intencionalidad.
Es muy difcil de probar que un vicio o una ruina se puedan vincular con un proceder malicioso, intencional.
Se responde penalmente: es mucho ms grave que la culpa. Actuar con dolo es ilcito y penal. Es un delito.
Cuando se acta con dolo pueden suspender la matrcula del profesional.
RESPONSABILIDAD POR VICIOS:
Los vicios de la obra son los defectos. El arq. Tiene plena responsabilidad por todos los vicios, fallas y defectos carencias de la
obra.
INEJECUCIN:
Tenemos responsabilidad por inejecucin, por no realizar la obra, total parcialmente. por no cumplir con lo que habamos
contratado. el principal efecto del contrato son las obligaciones: que son vnculos que nos atan, prometen hacer, y
prometen pagar.
Fuentes de responsabilidad: tiene su origen en
a) Hacer mal las cosas: - todo: con culpa o con dolo.
- algunas: con culpa o con dolo.
b)

Que no se hagan las cosas: - todo: con culpa o con dolo.

- algunas: con culpa o con dolo.

Somos responsables de:

Todo lo que nosotros mismos hacemos. Responsabilidad directa.
Lo que hacen nuestros ayudantes, subordinados, dependientes. Responsabilidad indirecta.
Todo lo que nos hacemos cargo voluntariamente: hechos naturales, accidentales, consecuencia de hechos fortuitos o de
fuerza mayor.
Si el dao es hecho por un tercero, que no tiene con el profesional relacin de dependencia.
La inocencia en el obrar, el error inculpable, la ignorancia por hechos ajenos a nuestra voluntad disminuyen el nivel de
nuestra responsabilidad.
Por ejemplo si tomamos gente que nos manda el sindicato con recomendacin de ser apta para la obra.
O si empleamos materiales recomendados por proveedores serios.
El propietario es una persona por la que no debemos responder.
EXIMENTES DE RESPONSABILIDADES: siempre se debe responder por las cosas de las que somos responsables.
Son solamente los casos fortuitos o de fuerza mayor: Situaciones imprevisibles o que an siendo previstas no se
pueden evitar actuando con cuidado y previsin. Ej: terremoto, (siniestros, accidentologa)
Incumplimiento de la otra parte ( las oblig. Son recprocas)
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 Lesin enorme, cuando uno abusa de la inexperiencia del otro.

El comitente tiene derecho a reclamarme por vicios de obra, si estos estaban a la vista y el comitente recibe la obra, se purgan
los vicios aparentes y nuestra resp desaparece.
A mayor obligacin de actuar mayor obligacin de responder.
A mayor negligencia, culpa, impericia mayor ser la responsabilidad.
Mucho ms amplia ser en el caso de malicia o dolo.
Responsabilidad sin culpa:
Cuando debemos asumir los daos aunque actuemos sin dolo
Culpa. En situaciones que la ley atribuye. slo es de orden civil, econmico, patrimonial.

por hechos de terceros: el arquitecto responde por sus subordinados (debe controlarlos).

por vicio del suelo o mala calidad en los materiales (porque debe conocerlos)

por riesgos profesionales: o daos que provoca su misma actividad constructiva que genera peligros.
PUNIBILIDAD: hace referencia ms al castigo que a la responsabilidad. Punire: penar , castigar.
Cuando ms que la reparacin del dao, se busca la sancin al autor del hecho daoso, o tambin el castigo ejemplar de quien
acta ilegalmente.
RESARCIMIENTO: principio que apunta a la vctima del hecho daoso. Significa sarcire: reparar, coser, arreglar. Obligacin de
reparar en virtud de un dao causado; por actos dolosos culposos.
EL DOLO Y LAS FIGURAS PENALES: el dolo es la actitud, la carga psicolgica c/ que se realiza la accin.
Se responde penalmente slo cuando hay intencin.
Delitos contra la seguridad comn: cuando se provoque estrago por medio de derrumbe de un edificio.
Estragos: conductas que provocan riesgo, peligro, inseguridad pblica. Con la idea de ruina, destruccin, seguida de riesgos
para los bienes y las personas, con el agravante de la conmocin pblica y la generacin de ms peligro, de manera expansiva e
indeterminada.
Delito en la ocurrencia del riesgo pblico.
Defraudacin en la construccin: todas las defraudaciones refieren a maniobras abusivas, tendientes a obtener un beneficio
indebido. Defraudar es estafar. El que engaa a otro.
Hago aparecer la obra como de primera y consigo mover la voluntad del cliente en tal sentido: me paga de primera, no me
reclama, porque no advierte la maniobra. Esta sera una forma de estafa simple. Ejecutar mal al obra, para beneficiarme;
engaar en la cantidad de materiales, poniendo en peligro la seguridad de las personas.
Defraudacin con los materiales: acto fraudulento respecto de los materiales, capaz de poner en peligro la seguridad de las
personas.
Es una forma agravada de delito. Por tener dos elementos que aumentan la peligrosidad del sujeto:
En lo personal: abuso de la confiabilidad y buen fe de los clientes.
En lo objetivo: se habla de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del Estado
Otras figuras penales:
Desbaratamiento de los derechos acordados. Incumplimiento de las condiciones pactadas tornarlas imposibles, ej: vender
2 veces el mismo dpto.
Hurto.
Robo: fuerza en las cosas o violencia fsica a las personas.
Delitos cometidos en el ejercicio de la profesin; provoca la inhabilitacin de 6 meses a 10 aos.
Slo el delito de estrago se puede cometer- ttulo de culpa. Todos los otros son dolosos.
PENAS - SANCIONES: reclusin, prisin, multa e inhabilitacin. castigo. Consecuencias de alguna transgresin a las reglas.
Es un instrumento del derecho penal p/ restablecer el orden social alterado por el actuar anti- jurdico de alguna persona.
Inhabilitacin: significar que, en ciertos casos, se quite a los autorizados a ejercer un oficio o profesin, esa autorizacin
o permiso de 6 meses a 10 aosProducir la privacin del empleo, cargo, profesin, o derecho sobre que recayere y la incapacidad para obtener otro del mismo
gnero durante la condena. Se aplicar est pena de inhabilitacin al profesional que acte c/ incompetencia ( culposo) abuso
(doloso)
Sancionan: los jueces penales, los municipios, los colegios de profesionales.
Suspensin y privacin de la matrcula: puede ser temporaria o perpetua
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 Prisin: pena privativa de la libertad.

Condena condicional: disponer que se deje en suspenso el cumplimiento de la pena. No comprende la suspensin de la
reparacin de los daos causados por el delito.
Quebrantamiento de la condena: quienes habiendo sido castigados vuelven a ejercer su profesin durante el tiempo que
dure la suspensin o retiro de matrcula. Se transgrede una orden judicial.
Probation: sustitucin de la pena por trabajo social, en beneficio del bien pblico.
RECAUDOS A TOMAR CUANDO ASUMO UNA OBRA
COMENZADA POR OTRO PROFESIONAL

1- Debo aclarar el momento preciso en que tomo la obra.

2- Hacer un prolijo relevamiento: mediciones, grficos, documentos, antecedentes.
3- Comunico al profesional anterior, por cuestin de tica profesional. Para hacerle saber a l, al propietario, al colegio y a la
municipalidad que me hago cargo de la obra que ya est construida.
4- Si la prosecucin de la obra implica defectos, fallas, refacciones o arreglos, debo aclararlo por escrito y hacerlo firmar al
propietario.
RESPONSABILIDAD SIN CULPA:
SEGUROS:
Seguros generales: cubren los riesgos de los bienes, cosas, maquinas. A los obreros y dems personas empleadas, es
obligatorio por muertes lesiones.
Seguros de caucin: el ms propio y especfico de la obra. Lo toma el constructor, lo paga l mismo, pero en realidad lo
asegura al comitente de la obra contra incumplimientos del constructor. Esta pliza garanta de seguro permite al comitente
que ante fallas, vicios ,defectos ruina de la obra, pedir que el constructor los repare de lo contrario tiene al seguro.
DAOS:
el resarcimiento de los daos consistir en la reposicin de las cosas a su estado anterior indemnizacin en dinero.
El dao comprende:
El perjuicio efectivamente sufrido
La ganancia de que fue privado (dao material)al damnificado (prdidas e intereses)
Reparacin del agravio moral. De tipo subjetivo, ej. Si la obra se torna inhabilitable slo se paga en dinero.
Daos:
Por ruinas parcial total
Vicios de obra ocultos aparentes
Fallas, defectos, faltas, deficiencias malas terminaciones de obra.
El propietario debe hacer el reclamo antes de los 60 das (2 meses), desde la aparicin del vicio, falla defecto.
HECHOS ILCITOS:
Hechos lcitos: expresiones de la voluntad.
Hechos ilcitos: pueden ser acciones u antisiones / no hacer algo preciso necesario/
PERIODO DE GARANTIA Y PRUEBA:
Garanta total: 10 aos por ruina total parcial, desde el momento de la entrega de la obra.
RESPONSABILIDAD INDISTINTA:
Cuando hay varios profesionales, ej: arq proyectista y otro ejecuta la obra.
Responsabilidad conjunta, puede reclamar a los otros la responsabilidad que le corresponde. Resp compartida, mancomunada,
es donde c/u asume la parte que le toca.
INCUMPLIMIENTO: Tanto los contratos como las obligaciones que de los contratos se generan, tienen una sola y nica
justificacin, ser debidamente cumplidas. Todo incumplimiento del contrato (oblig y resp del arq.) ser severamente reproyado
por el orden legal.
Cumplir:
Significa realizar todos los trabajos previstos en el contrato.
Las cosas deben ser perfectamente hechas
Si tuvieran defectos, vicios ocultos, deben ser reparados.
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Si no se hacen las cosas inejecucin si se hace mal y luego aparecen vicios y no se pueden rehacer reparar, habr que
indemnizar.
OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDAD:
Obligaciones: manda al arq hacer, hacer la obra, conforme al proyecto, de acuerdo a un precio.
Responsabilidad:
le ordena al arq que se haga cargo de todas las activ.
Una vez entregada la obra, hay una garanta decenal.
Es la imputacin de los resultados daosos.
Ambas son manifestaciones de la fuerza obligatoria del derecho. De su coactividad, cohesin, obligatoriedad.
TEORA PIRAMIDAL DE LA RESPONSABILIDAD:
Garanta Decenal
El arquitecto es responsable por 10 aos a partir de la entrega y recepcin de la obra al propietario.
Con el paso del tiempo la responsabilidad o garanta que da el constructor se va afinando.

10 aos

De una responsabilidad ntegra, total y global del comienzo, se pasa (con el correr de los 120 meses) a una responsabilidad
selectiva, estructural, sustancial
No protegiendo los detalles y deterioros que son normales o previsibles por el mero transcurso del tiempo.
Cubriendo s, plenamente, los daos por vicios ocultos. Imputables o no al constructor.
En la cspide de la pirmide slo se encuentra la estructura de la obra.
(Slo respondemos a cuestiones estructurales)
En la base de la pirmide nuestra responsabilidad es completa.
(Todos los rubros de la construccin)

En el camino quedarn las garantas de elementos que envejecen o se deterioran con el paso del tiempo.
Limita nuestra responsabilidad si el comitente no hace un debido cuidado y mantenimiento de la obra.
El arquitecto:
Asume: las consecuencias, las derivaciones, todo resultado perjudicial de su trabajo.
Garantiza: la buena ejecucin de su trabajo y los dems factores de produccin de obra.
- la calidad del terreno.
- calidad de los materiales.
- la mano de obra utilizada.
Es el protagonista principal de la obra. Tiene toda la autoridad tcnica y jurdica. Conduce el proceso constructivo. Por ello
debe garantizar la buena ejecucin de los trabajos y la durabilidad de la obra por el plazo de garanta decenal.
LIMITACIONES DE LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR:
La resp del constructor no es lineal, ni pareja; porque existen deferentes obras con diferentes circunstancias, calidad de obra
y materiales.
La gravedad de la culpa esta en razn de las circunstancias en las cuales se producen.
Cuando la administracin est a cargo del propietario, el comitente asume gran parte de la responsabilidad, de compra de
materiales, contratacin de mano de obra y ejecucin de trabajos.
Cuando el constructor asume con autonoma la gestin tcnica, proyectual y constructiva, no tenemos garanta de retencin de
obra.
Responsabilidad profesional:
Aspecto obligacional: cumplir c/ nuestras oblig.
Carcter reglamentario administrativo: reglas de ejercicio profesional.
Aspecto contributivo y de contenido econmico: a los colegios profesionales % de honorarios.
Aspectos ticos profesionales: cuidado de la buena praxis, respeto al cliente, lealtad c/ los colegas.
El constructor es el mximo responsable de la obra, por su reparacin, ttulo incumbencias. No obstante, deben tenerse en
cuenta las circunstancias de c/ contrato. Cuanto se cobra, como es el comitente, quien administra.
El contrato domina todas las actividades del arq. Solamente por el contrato pasan todas las derivaciones, en obligaciones y
responsabilidades, que genera la actuacin del profesional.
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IV - PRAXIS PROFESIONAL
EJERCICIO DE LA PROFESIN:
La alteracin modificacin de roles y representaciones tareas en sucesivas etapas de la misma obra constituyen la
caracterstica de la actividad constructora.
Praxis: prctica social, forma colectiva de manifestarse los distintos actores sociales.
Arquitectos:
diseo
proyeccin
direccin general de la obra
conduccin tcnica.
Ejecucin: arquitecto contratista o empresario.
URBANISTAS:
proponen planes, proyectos, programas directores y estratgicos.
Formulan proyectos para la ciudad en el marco del derecho urbano y la legislacin municipal.
Normas que regulan la actividad profesional: habilitacin, competencia, incumbencia, matrcula profesional (autorizacin para
ejercer) otorgada por el colegio profesional.
1- DISEO:
Actividad creadora del arquitecto.
El arquitecto imagina las soluciones espaciales y estticas en funcin de la satisfaccin de necesidades y expectativas de
su cliente.
Prefiguracin, definicin, propuesta. El arquitecto acepta una encomienda que propone propuestas y soluciones a la
necesidad del comitente.
Representa un trabajo o creacin original sobre el que ejerza la propiedad intelectual o derecho del autor (ley 11.723).
2- PROYECTACIN:
Expresin documentada en detalle de las propuestas de diseo.
Planos, planillas, memorias, presupuestos y clculos que permitan la ejecucin fiel al diseo tcnicamente seguro y viable.
Es decir, planos generales, planos de construccin (de instalaciones por ejemplo), pliegos de condiciones, generales y
particulares, y el presupuesto global (estimacin del valor de la obra).
3- DIRECCIN GENERAL:
Es normalmente quien dise la obra.
Su misin es controlar, inspeccionar para que la obra se haga bien, y tambin supervisar y corregir.
Organiza e impone plazos, formas y procedimientos.
Organiza los recursos humanos, tcnicos, materiales, econmicos para garantizar la correcta relacin de la obra.
Representa al propietario.
Controla desde afuera para que se proyecto sea bien interpretado y ejecutado.
4- CONDUCCIN TCNICA: tiene a su cargo el control directo del proceso de materializacin de la obra.
Operador que concreta los trabajos asignados por la direccin de la obra.
Es quien est dirigiendo el proceso interno de la edificacin.
Es quien interpreta los planos, pero que consulta y acata los directivos del director.
Interviene desde adentro de la obra, en la organizacin de los factores de produccin. Ordena el trabajo y capataces,
controla al personal, los materiales y lleva el libro de rdenes que mostrar al director.
5- EJECUCIN: arquitecto empresario
La ejecucin como actividad profesional, comercial, financiera y empresaria.
Se reemplaza el honorario como forma de retribucin al profesional por la ganancia, la utilidad o beneficio que representa la
diferencia entre costo y precio final.
En donde el arquitecto asume la doble o triple responsabilidad de ejecutar bien, sin sacrificar la calidad por la ganancia.

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FORMAS DE ACTUAR SIN INTERVENIR EN LA OBRA.

EL ARQUITECTO ASESOR:
Acompaa y enriquece los criterios del profesional que tiene a su cargo la obra.
Es un rol libre, no arancelario, cuyos honorarios son de libre contratacin. Relacin privada.
EL ARQUITECTO CONSULTOR:
Es el profesional consultado por abogados o comitentes para evaluar el estado de una obra.
Puede producir un informe que aporte las bases de un reclamo judicial o extrajudicial.
Es importante ser cuidadosos en el contenido de los informes. No se deben aventurar juicios particulares. Los informes
deben ser objetivos y verificables en la obra. Por tica profesional debemos respeto al trabajo de nuestro colega.
EL ARQUITECTO PERITO:
Es un auxiliar de la justicia.
Asesora a los jueces y constituye la prueba principal en el juicio.
Se convierte (como profesional de la arquitectura), en un funcionario judicial a modo de un rgano estatal independiente que
habla u opina desde su disciplina.
Juicio, pleito o proceso judicial: ante la seguridad de sentirse afectado o perjudicado por la conducta de otro, el afectado hace
un reclamo al rgano del Estado que se dedica a administrar justicia: los jueces o tribunales.
El reclamante se llama: ACTOR
El reclamado se llama: DEMANDADO
El reclamo se hace por escrito y se llama: DEMANDA
El demandado contesta la demanda y se hace el juicio a las pruebas: documentos, confesiones del propio interesado, testigos /
preguntas, prueba pericial.
El juez designa al arquitecto (de una lista de inscriptos) para que:
1- acepte el cargo de perito.
2- Tome conocimiento del caso.
3- Produzca su informe pericial.
Condiciones para ser perito judicial:
1- Ser idneo en la materia: ttulo, matrcula profesional.
2- Inscripcin anual en tribunales.
3- Distrito de actuacin.
Cuando se es designado perito:
1- Aceptacin de la designacin por escrito.
2- Verificar si hay consultas tcnicas o peritos de porte.
3- Revisar y estudiar el expediente completo.
4- Solicitar adelanto de gastos (puede o no otorgarlos el juez).
Realizacin del informe:
1- realizar una inspeccin completa del lugar.
2- Hacer anotaciones de lo observado, haciendo referencia al lugar, altura, etc., donde se encuentra el vicio o la falla.
3- Tomar fotografas y detalles y acompaar con croquis orientativos desde donde se tomaron las mismas.
4- Si fuera necesario deber adjuntar croquis de algn detalle particular que clarifique la imagen fotogrfica.
5- Tomar muestras para realizar anlisis o estudios de laboratorio.
Normas que regulan la actividad de los arquitectos
1- UNIVERSIDAD: nos otorga el ttulo habilitante (habilitacin genrica)
2- COLEGIO DE ARQUITECTOS: regula la actividad profesional.
3- DISTRITOS
4- CONSEJO CVICO Y PROVINCIAL: regula la actividad de los distritos.
El arquitecto como administrador tiene la gestin econmica, financiera y legal de la obra.
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El comitente como administrador no es tan confiable porque necesita del arq para cada decisin que tome, ej: compra de un
material.
LOS PRIVILEGIOS Y EL DERECHO DE RETENCIN:
Cuando la ley concede a una persona un poder especial para que pueda cobrar sus crditos, decimos que estamos ante un
privilegio.
El derecho de retencin (del constructor arquitecto) subsiste en caso de concurso quiebra.
Las caractersticas son:
Que el poseedor de la cosa no debe abandonar entregar la cosa.
Si somos desposedos contra nuestra voluntad, el juez nos vuelve a entregar laobra.
Otros acreedores pueden embargar y hacer rematar la obra, pero para tomarlos deben pagar los crditos del
constructor.
El principio que justifica este poder de preferencia que tiene el arq est dado por que el valor que hoy tiene el inmueble en gran
parte est debido al trabajo del arquitecto.
MECANISMOS PROCESALES QUE GARANTIZAN LA PROTECCIN DEL HONORARIO:
El codigo Civil protege los honorarios del arquitecto y de los constructores en general, de dos mneras : dndoles privilegios
sobre el valor de los inmuebles, y derecho a retenerlos.
Estos privilegios y derechos de retencin se dan cuando:
El comitente no paga lo que debe.
Es preciso que se hagan los juicios por cobro de pesos que sean necesarios.
En el juicio el deudor puede pagar sus deudas, si no lo hace, se manda el edificio a remate; de lo que se obtenga 1
cobran los arq y constructores, luego los otros.
Otro privilegio de carcter procesal que tienen los arq en relacin al cobro de honorarios. Las leyes dicen que se proceder va
apremio: significa que el cobro se hace de manera ejecutiva y se procede de inmediato a :
1. embargar bienes del deudor
2. a rematarlos
si el deudor tuviera otros acreedores, el arq cobra 1, porque goza de esos privilegios.
Resumen:
el arq tiene privilegio para cobrar primero; proteccin del honorario con juicio de apremio.
Derecho a retener la obra, hasta que el deudor page, hasta que se remate y se le page a l 1.
Si otros rematan el edificio, el privilegio no se pierde: se cobra 1.
el derecho de retencin solo se pierde si abandona la obra.

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V DERECHO Y CIUDAD
MEDIANERA
Imagen de la ciudad: construccin en lotes de subdivisin de manzanas, en cuadrcula, entre medianeros.
PARED O MURO MEDIANERO: es aquel muro que est situado en el medio de dos heredades, el que divide dos lotes vecinos,
el muro lindero, el que marca el costado lateral de los terrenos. Tanto si sirven como cerramiento y apoyo a edificaciones
linderas, como si no se integran a la edificacin del vecino.
En el mbito urbano, podemos definirla como el muro nico, de uso comn entre vecinos linderos.
Uso comn que adems es obligatorio.
Excepciones:
En zonas de estabilidad geolgica se pueden evitar si el segundo edificante deja entre ambos muros laterales un espacio
suficiente como para servir de pasillo.
En zonas ssmicas en donde se requieren separaciones entre los edificios para garantizar la estabilidad del sistema
estructural.
En otros casos se admite o se hace obligatorio el permetro libre:
En un edificio de torre que tiene sus 4 fachadas abiertas.
En reas especiales con tipologa de ciudad jardn.
Es esencial para que exista muro medianero:
Que el eje entre ambos lotes linderos le sirva de referencia material.
Que separe el edificio o que se exija implantar un muro de divisin o de proteccin a la privacidad de los predios.
Es irrelevante:
Que el muro est emplazado exactamente en coincidencia con el eje divisorio de los terrenos.
Puede estar encaballado o desplazado hacia un lado o hacia el otro.
Es absolutamente secundario que el muro est pago o an se deba.
NATURALEZA JURDICA
Propiedad privada:
Es el ejercicio de un dominio, de un goce, de una posesin absoluta sobre las cosas.
Es un derecho exclusivo y absoluto.
Situacin combinada = cuando algo es de dos personas: copropiedad o condominio.
La naturaleza jurdica del muro medianero es el de ser una copropiedad, un condominio de indivisin forzosa. Es un derecho
real porque es un derecho que se tiene sobre la cosa.
CARACTERSTICAS DEL MURO MEDIANERO:
En nuestro pas es:
Derecho de propiedad o dominio compartido por dos personas (los dos vecinos linderos). copropiedad - condominio
Es una cosa inmueble: una pared y un terreno sobre el que la pared se asienta.
Es indivisa: porque la pared no se puede dividir.
Es propiedad de partes iguales: se es dueo de todo el espesor del muro, por partes iguales con el otro.
Es uso solamente es de un lado para cada uno. Mezcla de prop comn: por el muro compartido con uso exclusivo.
Esta copropiedad comn de todo el espesor de la pared se manifiesta en el pagar: cuando lo adquiero, le pago al primer
edificante la mitad del valor de la pared (toda, hasta los revoques del otro lado se computan y se divide por dos.
Cuando se deteriora, ambos pagan el arreglo.
Cuando apoyo sobre la pared puedo apoyar sobre todo el espesor del muro. Solamente tengo que tener en cuenta la regla
de oro del condominio: no puedo hacer un uso que le impida al otro un uso igual.
Cuando hago canaletas, nichos o excavaciones en el muro puedo pasar de la mitad de su plano medio siempre que no
debilite o deteriore la calidad o resistencia del muro.
CONCEPTO: nace como muro hecho por uno de los vecinos pero desde su construccin se lo hace destinado al uso y prop
comn.
Es el muro lateral de un inmueble construido mitad y mitad, en el eje divisorio, encaballado entre los dos terrenos.
Forma parte inseparable de las dos construcciones.
Es permanente, indivisible y compartido en todo su espesor, en toda su largo y alto.
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 Es construido por el primer edificante, quien puede invadir el terreno vecino con la mitad del espesor y que puede ser
tomado sin permiso del segundo edificante: quien deber pagar la mitad del valor del muro.
DOMINIO:
Derecho a usar y disponer de las cosas.
Es un derecho absoluto que excluye a otros.
Excepto cuando lo compartimos. En este caso el derecho se llama copropiedad o condominio.
Forma de propiedad compartida entre dos o ms personas por lo cual ambos
propietarios son dueos de una parte indivisa de la cosa. No se puede dividir,
permanece como condominio perpetuo.
Constructivamente y jurdicamente se incorpora al bien del otro.
PROPIEDAD COMN DE USOS EXCLUSIVOS:
La naturaleza de la pared medianera nos indica una caracterstica muy peculiar:
Propiedad comn de lado a lado.
Uso de un solo lado: el que me corresponde. Puedo hacer todos los usos que sean compatibles con las condiciones y
posibilidades del muro. El otro condmino no est obligado a pagar los revestimientos que se me ocurran agregar.
ADQUISICIN DE LA MEDIANERA:
Construccin conjunta: es un caso muy poco frecuente porque es improbable que ambos linderos coincidan en el
momento de construir.
Pago o compra: modo normal de adquisicin de la medianera: por la compra del segundo edificante paga al primero. Si no
lo utiliza, porque construye permetros libres, paga hasta la altura que representa muro tapial de cerco ( 1,80 m.)
Donacin: se daba anteriormente cuando los vecinos se ayudaban mutuamente, o porque la mayora, siendo inmigrantes,
no conoca esta caracterstica de la medianera en nuestro pas: que est destinada a ser de los dos. Hay que documentar la
donacin
Por prescripcin: los derechos reales personales se adquieren pierden por prescripcin: es un medio de adquirir un
derecho o de librarse de una obligacin por el mero transcurso del tiempo.
(el primer edificante tiene 10 o 20 aos para reclamar el pago de la medianera).
OBLIGACIONES PROPTER REM: significa junto, al lado encima de la cosa.
Son las que tienen las deudas y los pagos de medianera.
Es una obligacin propter rem porque no sigue a la persona sino a la cosa.
Las obligaciones propter rem nacen con la cosa . Son obligaciones ambulatorias, se mueven o desplazan con las cosas
respecto de las cuales han nacido; non inherentes al inmueble no a las personas.
Quien construye la pared puede cobrarla. Pero si este vende su terreno, la obligacin pasa a quien la tenga en el monento.
DETERMINACIN DEL MURO A PAGAR:
Cmputo y presupuesto (tener en cuenta la franja del terreno)
Depreciacin por estado de conservacin (tablas, clculo directo por aos de antigedad, criterio profesional, etc.). paga la
mitad y segn valor real.
En un solo inmueble encontramos entrelazados el derecho individual y exclusivo, con el derecho comn del consorcio. En la
relacin de medianera existe una dimensin pblica y urbanista (derecho urbano) y una cuestin privada (derecho civil)

DERECHO PRIVADO

Relaciones entre linderos.

Cobro del valor construido.
Uso y goce del muro.
Conservacin, reparaciones.
Solucin de conflictos

Derecho Civil:
derecho dominial y privado del primer edificante

DERECHO PBLICO

Obligaciones de utilizacin.
Invasin del terreno lindero.
Derecho a usar el muro ya edificado.
Derecho a demoler, reparar, reforzar.
Derecho a sobre elevar.

Derecho Urbano:
la ciudad impone la solucin del muro lateral compartido
entre vecinos linderos.

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PRESCRIPCIN:
Forma de adquirir o perder derechos.
El que adquiere un inmueble de buena fe y justo ttulo, prescribe la propiedad y la posesin continua de 10 aos (artculo
3999)
Prescribirse a los 20 aos la propiedad de las cosas inmuebles por la posesin continua de 20 aos, con nimo de tener la
cosa para s, sin necesidad de ttulo ni de buena fe.
Dos tipos de prescripcin: liberatoria y adquisitoria.
CONVENIO DE MEDIANERA:
Documento autosuficiente para justificar la compra, la adquisicin y la perfeccin de la copropiedad o condominio de indivisin
forzosa.
En el convenio deben establecerse:
Las partes que contratan.
Descripcin del muro total lindero.
Posicin entre los terrenos.
Parte del muro ocupado por el segundo edificante.
EL EMPLAZAMIENTO DEL MURO:
El adecuado, correcto, mandado por ley, es aquel que coloca a la pared mitad y mitad. Encaballado. En perfecta coincidencia
del plano medio de la pared con el eje separativo de los dos lotes.
Muros desplazados del eje divisorio:
Desplazado hacia el primer edificante: ante el error que cometi el primer edificante de levantar la totalidad del muro sobre
su terreno, la ley lo sanciona con una venta forzosa: debe vender la mitad de la pared y debe entender que con la pared
tambin se va el terreno.
Desplazado hacia el segundo edificante: si el primer edificante levant la totalidad del muro en el terreno vecino, puede
cobrar la pared pero descontando el terreno que indebidamente ha invadido. Debe pagar el terreno que gana.
PRESUNCIN ( idea anticipada)DE MEDIANERA:
elaboracin mental que nos permite llegar a un convenio ms o menos pleno, racional, fundado, sobre cuestiones de las
que no se puede lograr una plena prueba.
En el caso de no tener un convenio de medianera bien redactado se debe apelar a la instancia presuncional.
Es una suposicin fundada en algo.
Los arquitectos deben asumir una correcta actitud profesional:
1Cuando nos iniciamos en la relacin con el cliente y planteamos una obra debemos definir la situacin del
terreno. Corroborar si existe otro muro medianero aprovechable.
2Si existiera muro o pared a ser incorporada a mi proyecto debo buscar antecedentes, pedir planos originales,
tambin planos de los vecinos linderos. Pido antecedentes en el departamento de obras privadas de la municipalidad.
3Existiendo paredes aprovechables realizo las negociaciones y dems trmites para que los muros se
adquieran de manera amigable.
4En la duda, si el cliente supone haber pagado la pared, pero no tiene pruebas, se supone que el antiguo
propietario haba tenido arreglos con sus vecinos, entonces evaluaremos la posibilidad de llegar a conclusiones que me
permitan elaborar las presunciones y los indicios.
La presuncin no es una verdadera prueba, es ms bien una deduccin lgica, racional y fundada.
LOS TTULOS:
Existen instrumentos:
Pblicos:
ejemplo: escrituras. Se inscriben en el registro y toman carcter pblico
Privados:
- convenios.
- contratos de medianera
- grficos
- planos, croquis de muros en vista y cortes
- clculos para liquidar el pago de la pared.
Es necesario que las escrituras de venta redactadas por los escribanos hagan referencia a la situacin de los muros linderos.
Los escribanos deben ser cuidadosos y prolijos y deben volcar en las escrituras las constancias de compras de medianera.
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EL DERECHO COMPARADO
Espaa: convenio de servidumbre : derecho real que se tiene sobre un inmueble ajeno. La propiedad contina siendo del
primer edificante. El segundo adquiere solamente el derecho a usarlo.
Sistema Argentino:
condominio de indivisin forzosa con iguales derechos y con obligaciones iguales tambin.
los dos vecinos tienen la posibilidad de darle cualquier uso, con tal que no impida un derecho semejante por parte del
lindero.
cuando hay que reparar el muro ambos vecinos deben pagar. Tienen obligacin de mantenerla, usarla en condiciones de
calidad.
cualquiera puede sobreelevarlo, incluso puede demolerlo si no sirve para el uso que quiera darle( pero corre con todos los
gastos porque a l no le sirve as)
el segundo edificante tiene los mismos derechos, las mismas atribuciones y las mismas obligaciones y responsabilidades
de usar bien y mantenerlo en condiciones. Hacindose cargo por su cuenta de inconvenientes que se deban a un mal uso o
exceso de sobrecarga que pueda provocarle uno de sus vecinos.
Tapial o Muro divisorio:
Tapial cerco es siempre obligatorio en las ciudades, salvo excepciones de la misma reglamentacin municipal.
Es siempre un muro medianero, tenga el espesor que tenga y sea del material que fuere.
Siempre debe ser costeado por ambos vecinos.
El tapial, salvo las excepciones de jardines o contornos libres, es necesario y obligatorio. Por respeto a la privacidad.
Es de competencia municipal.
La conservacin:
Es mantener en uso. Hacer uso mientras se cuida que la cosa no se deteriore. El uso y goce es la forma activa de sus derechos.
La pasiva est en mantener, conservar ese uso y goce de la mejor manera.
Reconstruccin Sobre-elevacin - Uso:
Todos pueden hacer y deshacer, siempre que:
No se impida un uso igualitario del vecino.
Si el uso provoca algn dao, debo repararlo.
Se pueden abrir vanos (y luces) si se encuentran a ms de 3 m de altura y c/ rejas, siempre que no altere la privacidad del
vecino. El vecino tiene la posibilidad de hacerlas cerrar, pues las vistas no pueden ser invasivas. Deben superarse 3 m en alto y
lateralmente
Abandono:
Nadie puede abandonar una pared que es medianera. Puede, en todo caso, de manera parcial.
Liquidacin: ( calcular) tarea propia y oblig de los profesionales.
Nos estamos refiriendo a la manera de justipreciar los montos que estn en juego al plantearse la adquisicin de la copropiedad
o el condominio de un muro. Es decir, cuanto debe pagar el segundo edificante que ya us o pretende utilizar la pared. El valor
computable ser el de la fecha de la demanda (actualizado)
El muro se liquida conforme a la realidad de sus materiales, de su construccin (mano de obra), de su antigedad y su estado de
conservacin. Se tienen en cuenta los adicionales (honorarios profesionales, estructura especial, etc.) y la depreciacin ( 1/5 de
7 a 20 aos, 1/3 de 15 a 30 aos)por antigedad, y se divide por dos.
Habr formulas propuestas para diferentes situaciones:
1- para muros comunes que sirven a la nueva edificacin; si no se sabe de que est hecho, se toma como muro comn.
2- Para muros distintos de materiales no tradicionales
3- Muros muy antiguos, en obsolescencia, que necesitan reparaciones costosas o demolicin.
4- Situaciones planteadas por edificaciones de altura: necesidades estructurales distintas, etc.

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PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una propiedad privada pero sometida a intereses comunes
Es un condominio de indivisin forzosa con reas, partes o unidades de propiedad exclusiva.
Propiedad dividida horizontalmente.
Histricamente la P.H. Intent dar solucin y respuesta a una necesidad social y econmica del momento
NATURALEZA JURDICA:
Es una combinacin de derechos exclusivos y comunes.
Es un condominio que reconoce reas particulares y exclusivas.
Es una propiedad exclusiva que reconoce reas en copropiedad o condominio.
El sistema de P. H. Es un sistema de propiedad diferente al tradicional.
En un solo inmueble encontramos: combinados el derecho individual y exclusivo con el derecho comn del consorcio.
En donde se da una copropiedad compleja donde intervienen derechos exclusivos y comunes que constituyen una trama
entrelazada que robustece la idea de una naturaleza jurdica diferente y original.
No tiene los atributos del viejo derecho de propiedad privada (uso, goce, capacidad de disponer de la cosa), pero sugiere otros
derechos u otras formas de ejercer ese derecho de propiedad
Derecho real autnomo que combina propiedad exclusiva con propiedad comunitaria.
Tiene los elementos de la propiedad tradicional, es decir uso, goce, capacidad de disponer de la cosa.
Es una unidad (de vivienda, oficina, etc.) que junto a otras unidades independientes poseen reas lugares en comn. El
terreno es propiedad de todo (el consorcio)
El edificio se compone de:
1- REAS EXCLUSIVAS:

de uso comn (pasillos)

de uso exclusivo (unidad particular, terreno, fachada, cubierta)

2- REAS COMUNES:

de uso comn (palieres, estructura)

de uso exclusivo (balcones, terrazas, patios en planta baja).
Se consideran comunes el terreno y todas las reas de uso comn indispensable para mantener la seguridad del edificio.
Si construyen techan, los dems consorcistas se lo pueden hacer demoler, aunque sea su propio patio terraza, ya que el
espacio areo es comn.
La escritura de propiedad se desdobla en:
Una parte hace referencia a lo exclusivo
Otra parte hace referencia a las partes comunes en condominio. Son los elementos que estn en perfecta comunidad
dominial de carcter obligatorio, indivisible, inseparable de los dominios exclusivos de c/unidad.
Ttulo de copropiedad de las reas comunes:
En el reglamento de copropiedad y administracin.
normativa, estatuto del edificio.
reglamento de uso, goce, de la utilidad, la convivencia, de los lmites, de la tolerancia.
Estructura del reglamento:
o sea las bases de organizacin jurdica, administrativa y econmica que formalizan la constitucin y el funcionamiento del
consorcio:

nombre, direccin, carcter y destino del edificio.

Enumeracin de las unidades, si todas tienen el mismo uso o es mixto.
Determinar las unidades exclusivas (m, descripcin)
Determinar reas comunes.

Descripcin fsica y
arquitectnica

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Normas de Gobierno:
del edificio Administracin, asambleas, comisin administrativa, es decir 3 o 4 consorcistas que toman decisiones sin
necesidad de reunirse en asamblea
Normas de convivencia:
Lmites, prohibiciones, conductas.
Normas econmicas: pago de expensas, mantenimiento.

Reglamento general: Verdadero estatuto del consorcio.

Reglamento interno: Normativa que refiere a los usos cotidianos; en especial al uso de las reas comunes y uso y costumbres
de la vida familiar.
Reglamento para reas especiales: rgimen para uso de cocheras, solarium, piscinas
RGANO DE GOBIERNO:
Consorcio:
Sociedad que constituyen todos los propietarios de unidades funcionales y exclusivas.
Es una persona jurdica: como tal tiene derechos y obligaciones. Y por ello tambin representa y acta por el conjunto de los
propietarios.
Sociedad cerrada que se gobierna a s misma.
Tiene la necesidad de un mandatario o representante.
Tiene su estatuto. Reglamento de copropiedad y administracin. Y tiene su reglamento de funcionamiento interno.
Administrador: persona jurdica. Representante. Apoderado del consorcio. Mandatario. Posee patrimonio y recursos,
provedos por los socios (consorcistas)
Asamblea:
Reunin de los consorcistas en un acto.
Son soberanas: pueden decidir sobre la vida o muerte de cualquier asociacin.
Dos tipos: a) ordinaria; b) extraordinaria
ORGANIZACIONES DOMINALES SIMILARES AL SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
otras formas modernas de propiedad compartida
Clubes de campo
Cementerios privados
Tiempos compartidos (dptos por temporada, se adquiere un derecho de uso del depto)
Galeras comerciales o shoppings
Son formas impuestas por modas, gustos y requerimientos de la vida contempornea = influencia de ley.
Cada propietario podr hacer uso de las partes comunes sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems. El
derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor del departamento de su propiedad.
Esta prohibida toda modificacin en el frente del edificio (paredes y aberturas exteriores).
Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio departamento pudiendo modificarlo sin
alterar la superficie cubierta ya que las expensas son proporcionales a estos. Siempre hay que tener expresa por escrito, la
conformidad de todos los consorcistas. Tampoco se pueden hacer modificaciones que afecten la seguridad del edificio.
En el rgimen de propiedad horizontal se entienden vedadas todas las actividades y usos no expresamente permitidos;
distinto en la propiedad privada donde lo que no est prohibido, est permitido.
Consejo de administracin = representa a los consorcistas.
RGIMEN ECONMICO DEL EDIFICIO Y CONSORCIO:
El consorcio y su administrador cuidan de las reas comunes pero no las poseen.
De puerta para adentro los gastos de impuestos, mantenimiento, limpieza, arreglos, etc. corren por cuenta del dueo.
De las reas comunes se hacen cargo todos a travs del consorcio. Y ste a travs de la administracin.
El administrador cobra para atender estos gastos, lo que se llama expensas = gastos o costos que demanda el edificio.
Sirven para atender gastos corrientes, tener fondo de reserva, pagar a los empleados y eventualmente algn imprevisto.
Si algn imprevisto excede un cierto nivel, el administrador los cobra aparte (mediante un pago adicional): un arreglo
importante o impostergable como puede ser el ascensor.
Los arreglos en el interior de cada unidad solamente se podrn hacer con fondos comunes cuando el problema le viene de
afuera: de un cao comn, de una instalacin del edificio, del mismo desage de la unidad pero que se rompe fuera del
departamento, en un muro comn, en el piso losa.
La cuota-parte de la co-propiedad est en relacin al valor proporcional de c/unidad depto.
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 Las obligaciones que tienen los propietarios de contribuir al pago de expensas son las denominadas propter rem, o
ambulatorias.
LA VERDADERA LEY DE LOS EDIFICIOS EN P.H. SON SUS REGLAMENTOS:
Reglamento general: de co-propiedad y administracin, es la base y ttulo de los derechos que tengo en el edificio como
propietario de una parte (parte inescindible)
Verdadero estatuto del consorcio.
Dispone sobre las expensas.
Dispone sobre reas comunes.
Sobre el administrador.
Se arreglan las reuniones y asambleas: forma de votar, porcentajes, representantes y mandatos.
Como se modifica el reglamento, como se pueden dictar otros reglamentos (interno, de cocheras, etc.)
Refiere a la copropiedad y administracin del edificio.
Es parte del Ttulo de Propiedad (muchas veces se agrega a la misma escritura) me dice cuanto poseo
Dispone la forma de elegir al administrador, sus deberes y facultades. Como debe actuar en nombre del consorcio, como
debe comunicar las decisiones propias y las de la asamblea, etc.
Reglamento interno:
Dispone sobre horarios.
Sobre limpieza, personal domstico, proveedores, otros visitantes.
Se dispone sobre la solucin de los problemas cotidianos: como se ordena la limpieza, como se arreglan los desperfectos,
como se paga, horarios de descanso en verano y en invierno.
Normativa que refiere a los usos cotidianos, a las formas de convivencia, a las costumbres que se imponen en cada
edificio; en especial al uso de las reas comunes y uso y costumbres de la vida familiar.
Son simples contratos o convenios particulares que celebran los consorcistas.
Indicarn la manera en que actuar el administrador en cada problema: como cobra, como paga, como organiza el personal.
Reglamentos particulares:
Reglamento interno, de cocheras en P.B., de uso de piscina en la terraza, etc.
Administrador:
Se elige y se despide por la asamblea. Puede ser un consorcista o una persona ajena al consorcio.
Su funcin puede ser gratuita o remunerada.
Es el apoderado con plenos poderes que controla, vigila, decide y tiene amplias facultades para liquidar expensas y hacer
gastos extras que sern cobrados a los consorcistas, o bien puede depender del consejo de Administracin que asume estas
facultades.
Representa a la comunidad, al consorcio frente a los extraos y tambin frente a c/propietario particular. Puede pararse
frente a c/consorcista para reclamarle deudas prestaciones, en nombre del consorcio.
En las expensas se debe pagar el seguro contra incendio (obligatorio9. las expensas son proporcionales al valor de c/
unidad.
Las asambleas pueden ser ordinarias (anuales) extra-ordinarias (p/ casos especiales)
Se necesita para:
Modificar los porcentajes que tiene cada unidad unanimidad.
Hipotecar el edificio unanimidad.
Modificar el reglamento 2/3 partes.
Demoler (en caso de vetustez: obsolescencia irrecuperable) o construir ms de la mitad o mayora, que representa ms
de la mitad del edificio; no por n de deptos, sino por el % que c/ depto tiene asignado en el total. La minora hace lo que decide
la mayora, acompaa vende su parte.
RGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD:
Tratndose de inmuebles que sern sometidos al rgimen de P. H., se intenta instrumentar un sistema que acompae a la obra,
al proyecto, al consorcio, a los adquirientes, a los mismos promotores y a sus profesionales, en el largo y muchas veces
complicado trmite y proceso que va desde el comienzo al fin de la obra.
Si el mismo edificio la construye una empresa persona y no los vende (alquila los ocupa el) no es necesario someter a P.H.
En el caso de que haya venta de departamentos antes de ser terminado el edificio = el propietario que decida vender deber
hacer constar en escritura pblica la afectacin del inmueble a dicho proyecto.
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Para afectar el inmueble deben presentarse:

Escritura o ttulo de propiedad.
Mensuras.
Proyectos de obra.
Subdivisin entre las unidades.
Reglamento de copropiedad y administracin.
Ejemplo:
- una sociedad consorcio propietario de un edificio que se proyecta construir. Todos ponen igual y tendrn igual.
- Si se vende anticipadamente la unidad, el comprador no es comitente de la obra; hay una empresa que construye y vende.
conjunto de personas que se asocian p/ encargar la construccin del edificio. S son los comitentes, y el arq tiene la
responsabilidad de entregar la obra, etc.
Prevenciones:
Afectacin de todo el inmueble (desde el terreno) que se iba a subdividir en departamentos o unidades en propiedad
horizontal.
Inscripcin de esa afectacin en el registro General.
Inscripcin de cada venta, de cada boleto, de cada promesa de venta que hacen los promotores.
Con la inscripcin no slo se evita que un mismo departamento se venda dos veces. Se evita tambin que el promotor que
vena construyendo venda todo y burle a los pocos o muchos que venan pagando la cuota.
Con la pre-horizontalidad se inscribe, se afecta el terreno y todo lo que est sobre el terreno; se anotan tambin las ventas
de cada unidad. Se da origen al pre-consorcio cuando estn vendidas todas las unidades cuando est concluida la obra.
Esta Afectacin constituye el sistema de prehorizontalidad.
Que tiene un proceso de organizacin del edificio en un pre consorcio y luego cuando se vendieron todas las unidades o est
construida la obra se produce la formacin del consorcio definitivo; con los verdaderos propietarios
Si la obra se para por 6 meses los compradores pueden:
a) Pedir intervencin judicial.
b) Plantear la rescisin del contrato.
ORGANIZACIN Y FINANCIACIN DE EDIFICIOS SOMETIDOS A P. H.
De que manera reglamenta un edificio todos sus problemas?
Ejemplos:
Descripcin del edificio, sus reas y caractersticas: cantidad de unidades, de pisos departamentos, locales. / Unidades
complementarias como stanos, bauleras, tendederos. / Cocheras (rgimen especial para garajes, venta con unidades, o ventas
a terceros, etc.
Unidades exclusivas: destino (departamentos para vivienda, locales comerciales pisos para oficinas) / Como funcionan
los locales de comercio ( vidrieras, movilidad de ventas tipo de negocios, etc.) / Cambio de destino (usos contrarios a la
modalidad, a la moral, etc.) / Prohibicin de subdividir las unidades, salvo autorizacin.
reas comunes: comunes de uso comn. / Rgimen especial para cocheras de uso comn. / reas comunes de uso
exclusivo (patios en planta baja, balcones, etc.)
Porcentaje que se designa a cada unidad: a los efectos del pago de las expensas y dems efectos que especialmente se
prevn.
De las expensas: de la determinacin, del pago y de la mora, del cobro judicial.
De los gastos extraordinarios.
De la administracin: consorcio, del administrador, de las asambleas.
De la venta de cada unidad: de su alquiler o concesin.
De la modificacin de este reglamento.
De la solucin extrajudicial de los conflictos: mediacin y arbitraje.
Con estas bases de organizacin jurdica, administrativa y econmica se formaliza la construccin y funcionamiento del
consorcio. Que ser necesariamente temporario, ya que los reglamentos siempre pueden ser actualizados modificados.

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