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27/7/2015

PropiedadHorizontal

ConsultasLegales

PROPIEDADHORIZONTAL

ADMINISTRATIVO

1.QUINNOMBRAALADMINISTRADORENUNAPROPIEDAD
HORIZONTAL?

CIVIL
CONSUMO
FAMILIAR
INMUEBLE
JUDICIAL

SiemprelacompetenciaparatodaslasdecisionesenunaPropiedadHorizontalestencabezadelmximo
rganosocial,osea,laAsambleadePropietarios.Peroencasodeexistirendichapropiedadhorizontal,
ConsejodeAdministracin,dichatarealaharelConsejoyservlidalaeleccinquehagan.
ElhechoqueexistaConsejodeAdministracin,nosignificaqueelmximorganosocialquedeimpedidopara
hacerdichonombramientoorevocatoriaencualquiermomento,puessimplementeloquebuscalanormaes
quesepermitalaagilizacindetomadedecisionesporpartedeunrganopequeodeadministracincomoes
elConsejo.AslosealoenelestudiodeconstitucionalidadlaCorteConstitucionalenlassentenciasC127de
2004yC474de2004.
Ley675de2001

LABORAL

Art.38.Naturalezayfunciones.Laasambleageneraldepropietarioseselrganodedireccindelapersona
jurdicaquesurgepormandatodeestaley,ytendrcomofuncionesbsicaslassiguientes:

MERCANTIL

1.Nombraryremoverlibrementealadministradoryasusuplentecuandofuereelcaso,paraperodos
determinados,yfijarlesuremuneracin.

PENAL

[]

SEGUROS
TRANSITO

Arto50.Naturalezadeladministrador.Larepresentacinlegaldelapersonajurdicaylaadministracindel
edificiooconjuntocorrespondernaunadministradordesignadoporlaasambleageneraldepropietariosen
todoslosedificiosoconjuntos,salvoenaquelloscasosenlosqueexistaelconsejodeadministracin,donde
serelegidopordichorgano,paraelperodoquesepreveaenelreglamentodecopropiedad.Losactosy
contratosquecelebreenejerciciodesusfunciones,seradicanenlacabezadelapersonajurdica,siemprey
cuandoseajustenalasnormaslegalesyreglamentarias.[]

TRIBUTARIO

2.QUTIPODECONTRATOSEDEBECELEBRAR,DESERVICIOSO
LABORAL?
Unavezelegidoeladministrador,esnecesarioqueldesuaceptacin,bienmedianteundocumentoseparado
aceptandoelcargoomanifestandosuaceptacinsuscribiendolamismaactadelaAsambleaoConsejodonde
sehaceelnombramiento.
Existiendounarelacinentreeladministradorylapropiedadhorizontal,esinnecesariosuscribirotro
documento,siempreycuandoenelActadenombramientosehayafijadolaremuneracin.Esecargoesde
librenombramientoyremocin.
Silapropiedadhorizontalinsisteenquesecelebreuncontrato,sedebecelebraruncontratodeprestacinde
servicios,pueslalabordeladministradorapesarsupeditadaalasdecisionesdelaAsambleayelConsejo,
siguesiendounalaborindependiente,autnoma,porsuconocimientoprofesional.
HaypropiedadeshorizontalesdondeexigenalAdministradorquetienequecumplirunhorariodeoficina,se
configurarasubordinacinlaboralyseconvertiraenunarelacineslaboralynocomercialyporlotantose
cumplenlosrequisitosdeuncontratodetrabajoytodassusgarantasprestacionales.

3.CUALESFINALIDADDELACUOTADEADMINISTRACIN?
Dichacuotaqueasumenlosdueosotenedoresdecadainmuebleubicadodentrodeunacopropiedad,escon
elfincubrirgastosdelacolectividadcomoeslacontratacindeempresasdevigilanciayseguridadparalas
zonascomunesinternasyexternasdelacopropiedadlosserviciospblicosdelaszonascomunescomo
pasillos,escaleras,parqueaderos,zonasverdes,porteras,murosexternos,etc.aligualquealostrabajadores
quehacenmantenimientoyreparacindedaosenzonascomunes,comojardineros,electricistas,
ascensoristas,plomerosyaseadoresyparalareservadelFondodeImprevistosquetrataelartculo35dela
Ley675de2001.

4.AQUINAFECTAELNOPAGODELASCUOTASDEADMINISTRACIN?
ConelslohechoqueunsolocopropietarioentreenmoraensupagodeCuotasdeAdministracin,afectaa
todalacopropiedad,porlasencillaraznquelacopropiedadhaceunpresupuestoanualenelcualsehace
contandoconlas12cuotasdeadministracindecadacopropietario,detalmaneraqueelsloretrasodeun
copropietariopuededesestabilizarelpresupuestoproyectado,nosloobligandoaquelacopropiedadseveaen

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lanecesidadderecortaralgunodelosserviciosdemantenimientoquetenga,sinotambinllegaralpuntode
tenerquefijarcuotasextraordinarias.

5.QUACCIONESLEGALESSEPUEDENTOMARCONTRAEL
COPROPIETARIOMOROSO?
Enprimerainstancia,esunalabordeladministradorhacerlasgestionesdirectasdelcaso,estoes,enviarlos
requerimientosdecobroalcopropietariomoroso,fracasadadichaetapa,estfacultado*pararemitirdicha
carteraacobrojurdicoporintermediodeunabogado,quienpresentardemandaejecutivaysolicitarel
embargoyrematedelosbienesdeldeudor,entreotros,elinmuebleubicadoenlacopropiedadodeotros
bienesencasodenopoderseembargardichoinmuebleporalgnmotivo.
ExistenReglamentosdeCopropiedaddondeelAdministradordebesolicitarpreviaautorizacindelaAsamblea
olaJuntadeAdministracin,pararemitirlacarteramorosaacobrojurdicoporpartedeunabogado.

6.PUEDENEXISTIRDIFERENTESVALORESDELACUOTADE
ADMINISTRACINENTRELOSINMUEBLESDEUNACOPROPIEDAD?
Cuandotodoslosinmueblestienenelmismotamaoenmetroscuadrados,porreglageneraltendrnunacuota
deadministracindelmismovalor,puesloscoeficientesdecopropiedadserniguales.Perosihayinmuebles
msgrandesqueotros,necesariamenteloscoeficientesdepropiedadsondistintos,detalmaneraquesern
distintoslosvaloresenlacuotadeadministracin.
Esnecesarioqueenlosedificiosdondeexistaascensor,losvaloresdesumantenimiento,reparacin,etc.no
puedenserdistribuidoseincluidosenlascuotasdeadministracindelasviviendasolocalesqueseubiquen
enelprimerpiso,puesnohaceusodeeste,siasseestipulenelReglamentodePropiedadHorizontal.

7.DEUDASANTIGUASDEADMINISTRACIN,CUNDOSELEPUEDEN
COBRARALNUEVODUEO?
CuandosecomprauninmueblesometidoaunRgimendePropiedadHorizontal,elNotarioestenla
obligacindesolicitaralvendedorunpazysalvodecuotasdeadministracinexpedidoporlaAdministracin
delaCopropiedad,puesnoaportarlo,nitampocoexigirloelcomprador,loconvierteendeudorsolidariodelas
deudasanterioresalafechadelacompradelinmueblerespectoacuotasordinariasyextraordinariasde
copropiedad.
Recuerdequecualquierconflictoentrecopropietarios,administradores,algnrganodedireccin,etc.,sibien
sepuedeacudiranteunJuezdelaRepblica,esmuchomsrpidosolucionarcualquierconflictoatravsdel
ComitdeConvivenciasilohayconstituidoounMecanismoAlternativodeSolucindeConflictos(Art.58Ley
675de2001).

8.QUEACCIONESJUDICIALESPROCEDENCUANDOSEPRESENTARUIDO
ENLASCOPROPIEDADES?
Procedenvariostiposdeaccionespolicivasincluyendoladeperturbacinalusoygoceadems,existela
posibilidaddeinterponerunaaccindetutelasilosorganismosdeadministracinpersistenennoadoptar
medidaalgunaalrespecto.Todoloanteriorsinperjuiciodelasaccionesjudicialesquesepuedanimponerpor
daosyperjuicios.
Sisetratadelsalncomunaluotrareacomndeuncomplejoresidencial,yaunquenoexisteunadisposicin
expresaquereguleelusodelosmismos,enelreglamentodepropiedadhorizontalsedebenincluirclusulas
expresassobresuutilizacin.ParaellohayconsultarlaConstitucin,laLey675,ylasnormasambientalesy
depolica.
Encasodequenosehayahechoestaregulacin,elafectadopuedeacudiraunodelosmecanismosde
solucindeconflictosconsagradosenelreglamentoyenlaley.Igualmentepuedeinterponerlaaccindetutela
porviolacindelosderechosalavida,alasalud,alatranquilidadyaunambientesano.
Dehecho,sonmuchaslasocasionesenquelaCorteConstitucionalhatuteladolosderechosdepersonas
afectadaspordiferentesruidos.Porltimo,eladministradornopuedealquilarlibrementeelsalncomunalni
muchomenosestablecerhorariosperjudicandoalospropietarios.
Laregulacinentalsentidocorrespondealaasambleadentrodelosparmetrosprevistosenelreglamentode
propiedadhorizontalyenlaley.Encasocontrariosepresumesuculpaporlosdaosocasionados.
Ademssedebenrealizaraccionespreventivas,entreellas,recordarlesalospropietariossusderechos,
deberesyprohibicionesmedianteavisos,afichesycirculares.
Tambinsepuedenhacerlasprevisionesenlosreglamentos.Sinembargo,cuandoyasehacometidolafalta
lassancionesyprocedimientosparasuimposicinsedeterminanenlosreglamentosdepropiedadhorizontal
laasambleaoelconsejodeadministracinlasimponenyeladministradorlasejecuta.
Lassancionesmscomunessonlasmultas,lasuspensindelusodebienesyservicioscomunesyla
inclusinenellistadodeinfractores,queseubicaenlugaresvisibles.
Loanteriortambinesaplicablealruidodelasmascotas,alarmasdeloscarros,usoindebidodelospisosde
maderayobrasenlasunidadesprivadasenhorasnopermitidas,corrillosyjuegosenlaszonascomunes,uso
deaparatosyherramientaselctricasenhorariosnopermitidos(taladros,porejemplo),ymovimientoytrasteo
demuebles.

9.CULESSONLOSPROBLEMASMSFRECUENTESDERUIDOEN
EDIFICIOS,CONJUNTOSYAGRUPACIONES?
Ruidoexcesivoporfiestas,msicaaaltovolumen,mascotas,alarmasdeloscarros,usoindebidodelospisos
demadera,obrasenlasunidadesprivadasenhorasnopermitidas,malusodelsalncomunal,corrillosy

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juegosenlaszonascomunes,usodeaparatosyherramientaselctricasenhorariosnopermitidos(taladros,
porejemplo),ymovimientoytrasteodemuebles.

10.CUANDOELRUIDOESENVAPBLICACMOSEDEBE
PROCEDER?
SilosruidossonfueradeledificiooconjuntoesresponsabilidaddelaPolicaaplicarelCdigodePolicay
exigirlesalosinfractoresquecesensuactividad.Delocontrario,laPolicadebeaplicarlosprocedimientosdel
casodemanerainmediatapararestablecerelorden.Encasodequeellonoocurrasepuedeninterponerlas
quejasdelcasoantelacorrespondienteAlcadaLocal.
Hayqueanotarqueenlostrescasos,procedenvariostiposdeaccionespolicivasincluyendolade
perturbacinalusoygoceadems,enesecasoseraaconsejablequeseanalizaralaposibilidaddeinterponer
unaaccindetutelasilosorganismosdeadministracinpersistenennoadoptarmedidaalgunaalrespecto.
Todoloanteriorsinperjuiciodelasaccionesjudicialesquesepuedanimponerpordaosyperjuicios.
Siesfrecuenteelruidoenelconjuntoounidadresidencial,esmejorinformaralaadministracin,aunque
tambinpuedeintervenirelComitdeConvivenciaparaquelellamenlaatencinalinfractor.
Sireincideynoselograconciliacinseaplicarnlassancionesdeacuerdoconelreglamentoylaley.
SedeberespetarlosderechosfundamentalesconsagradosenlaConstitucincomoson:debidoprocesoyel
derechodedefensaylossancionadospuedenimpugnarlasancinanteeljuezesto,sinperjuiciodequelos
afectadospuedaninstaurarlasaccionespolicivasojudicialesderigor.

11.QUINASUMELASREPARACIONESDEUNASCENSOR?
LaLeysealaquelosdueosdeinmueblesubicadosenelprimerpisodeedificiosresidencialesydeoficinas
noestnobligadosacontribuiralmantenimiento,reposicinyreparacindeascensoressinembargo,advierte
queestaexcepcinaplicasolocuandoelservicionosirveparaaccederalparqueadero,aldepsitoyaotros
bienesdeusoprivadooaotroscomunesdeusoygocegeneral.
Encasodequeeladministradornotengaencuentaestacircunstanciaoquelaasambleanoapruebela
aplicacindelanorma,lospropietariospodrnacudiraunodelosmecanismosdeconciliacin,deacuerdocon
loestablecidoenelreglamentodepropiedadhorizontal.Encasoextremopodrncontactaraljuezcivilpara
solucionarlacontroversiaoimpugnarladecisinsegnlaconveniencia.

12.QUINPAGAUNCARROQUESEROBARONDELEDIFICIO?
Enunedificiooconjuntoresidencial,losrobos,porreglageneral,debenserpagadosporlaempresade
vigilanciaprivada.
SiunEdificiooConjuntocontratalosserviciosdevigilancia,estoesconelfinquetantozonascomunescomo
losbienesdelaszonasprivadasestnprotegidasdelosladrones,porello,esquelaempresadevigilancia
envaalaporterapersonalespecializadoyencasodetenerzonasdeposiblesaccesosfcilescomotapias,
murosycercas,laEmpresadeVigilanciatambinhaceunestudiodeseguridadyestablecelanecesidadde
tenerotrovigilanteendichaszonas.Detalmaneraqueencasoderobosdeelementosdezonascomuneso
inclusoalinteriordelosapartamentos,podraserunaresponsabilidaddelosfuncionariosdelaEmpresade
SeguridadPrivada.
ClaroestquelaresponsabilidadporaccinuomisinesdirectamentedelvigilantedelaEmpresade
Seguridad,eslaEmpresaentonceslaquedeberesponderanteelEdificiooConjunto.
Estodebequedarclaro,puesenmuchoscasos,laEmpresadeSeguridadPrivadarespondeasucliente
informndolequeyapusieroneldenuncioencontradelvigilanteyquedebenesperaraqueelJuezPenal
condenealvigilante,paraquestapersonadirectamentepagueporlosobjetosperdidosohurtados.Puesno
esas,quienrespondeeconmicamentefrentealEdificiooConjuntoeslaEmpresadeVigilanciaynoel
vigilante,puessterespondefrenteasuempleadorqueeslaEmpresadeVigilanciayestaasuvezresponde
frenteasucliente(EdificiooConjunto).

13.CUANDOCONTRATEEMPRESASDESEGURIDADPRIVADA,LA
PROPIEDADHORIZONTALDEBEEXIGIRLELACONSTITUCINDEUNA
PLIZADERESPONSABILIDADALAEMPRESADEVIGILANCIA?
LasEmpresasdeSeguridadPrivadacuandotramitanantelaSuperintendenciadeSeguridadPrivada,deben
constituirunasplizasparagarantizarentreotras,responsabilidadesenelusodearmas,elementosde
seguridad,etc.,perodichasplizassonafavordelaSuperintendenciadeSeguridadPrivada.
Porello,esqueelDecreto356de1994,artculo89,establecelaposibilidadquelaEmpresadeSeguridad
Privadasuscribaunaplizaderesponsabilidadcontractualyextracontractualporelcontratoquecelebrecon
cadacliente,ennuestrocaso,conelEdificiooConjuntoResidencialparaquecubralosriesgosqueafectenlos
bienesobjetodelavigilancia,enotraspalabras,esparaquelaaseguradorarespondaporrobosdeelementos
dezonascomunesoprivadas,objetodelcontratodevigilancia.
Decreto356de1994.Artculo89.Responsabilidad.Losserviciosdevigilanciayseguridadprivadapodrn
ademsdelaplizaderesponsabilidadcivilextracontractualdequetrataesteDecreto,pactarconelusuariola
contratacindeunseguroquecubralosriesgosqueafectenlosbienesobjetodelavigilancia.

14.QUPASASINOSEEXIGEALAEMPRESADESEGURIDADLA
CONSTITUCINDEUNAPLIZAAFAVORDELOSBIENESUBICADOSEN
ELEDIFICIOOCONJUNTO?
PuessibienesobligacindelaEmpresadeVigilanciaresponderporlainadecuadavigilanciaenelEdificioo
Conjunto,escostumbrequestosmanifiestenhacerprimerolargasyexhaustivasinvestigaciones,lascuales
enmuchoscasosnoterminanennadaysinotienenconstituidaplizasparacubrirlosriesgosqueafectenlos

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bienesobjetodevigilancia,muchomenosvanaquererresponder.
CasoenelcualelEdificiooConjuntooinclusoelhabitantedelacopropiedad,deberacudirallargoytortuoso
caminodepresentarlasrespectivasdenunciaspenalesencontradelosvigilantesdeturnoyensolidaridad
patrimonialencontradelaEmpresadeSeguridadPrivada,paraquedespusdemuchotiempoelJuezPenal
decidaquinesresponsable.
CuandocontrateaunaEmpresadeSeguridadPrivada,contratesiempreycuando,dichaempresaconstituya
unseguroquecubralosriesgosqueafectenlosbienesobjetodevigilancia.

15.CMOSEPUEDERECUPERARUNAZONACOMN(TERRAZA)
DETERMINADAENLASESCRITURASYLOSPLANOSQUEFUEVENDIDA
PORELCONSTRUCTOR?
Sienelreglamentodepropiedadhorizontaldeledificioascomoenlosplanosaprobadossedeterminanlas
terrazas,esclaroquelaspersonasqueconstruyeronsobreestaszonascambiandosucarcterdereaslibres
porconstruidas,notendranunderechoadquiridoynoobligaalosdemspropietariosarespetarladecisin
inicialdelconstructor.
Lalegalizacindelcubrimientodelasterrazasrequieredelalicenciaanteunadelascuradurasurbanasyde
laaprobacindelaasamblea.Enestasetendrencuentaquepormuchosaoslospropietariosdelosdems
apartamentosaceptarondichasconstruccionesdemaneratcita,locualnoimpidequeelconflictosepueda
resolveranteeljuezcivil,quepodrordenarlarestitucindelasterrazas.
Esobligacindelostenedoresdelasterrazasdepermitirelaccesodelpersonaldeadministracinpara
mantenimientodeestasreasyrespondernporperjuiciosocasionadosalapersonajurdicayalosdems
propietarios.
Lasobrasrelativasalmantenimientopodrnserordenadasporlaautoridadpolicivaantelaquerellaqueinstaure
eladministrador.Detodasformaselcasodebeseranalizadoconmsdetenimientodeacuerdoconlos
antecedentesparticularesdelmismo.

16.QUIENASUMELOSDAOSDEUNAREPARACINDENTRODEUNA
OFICINASOMETIDAALRGIMENDEPROPIEDADHORIZONTAL?
Sieldaoocurridentrodeunaoficinasedeberestablecersiseoriginenlosbienescomunesubicadosen
lamisma,casoenelcualresponderlaadministracinnosoloporlosdaosocasionadosastayotras
unidadesprivadassinoporlaomisindelpersonalalnoavisaralospropietarios.
Encasodequeeldaosehayaproducidocomoconsecuenciadelusodeunbienprivado,respondersu
propietario,sinperjuiciodequeseinvestiguelaomisindelaadministracin,ydelpersonaldeseguridad.

17.LAASAMBLEADEBEAPROBARLASREFORMASENFACHADAS?
Enindispensablelalicenciadeconstruccinexpedidaporalgunacuradura.
Cuandouncopropietariorealizauncambioenlafachadadesuvivienda,ancuandoelreglamentohablade
recursosnosometidosatransformacin,incurreenunafalta.
Encasodequedeseehacerlo,debepreviamentecontarconlaaprobacindelaasambleadepropietarios
paralareformadelasfachadastambinsedebecontarconlalicenciadeunadelascuradurasurbanasodela
OficinadePlaneacinrespectiva,segnelcaso.
LaLeyestableceelrequisitodequrumcalificadocuandoloscambiosafectenladestinacindelosbienes
comunesoimpliquenunasensibledisminucinensuusoygoce.Enlaevaluacinparahacerlaobrase
determinarsigeneraservidumbredevistahaciaprediosvecinososi,dealgunamanera,perturbaelusoy
gocedeestos.

18.SELEPUEDESUSPENDERELUSODELASCENSORAUNMOROSO
ENLASCUOTASDEADMINISTRACIN?
LaCorteConstitucionalhatuteladoporestehecholosderechosalavidayalasalud.Dehecho,endiferentes
oportunidadeshainsistidoenqueapesardequelasuspensindelusodebienescomunesestprevistaenla
Ley675comosancin.
Yesquesenosepuedeincurrirenlaviolacindelosderechosfundamentalesdelosresidentes,msansi
setieneencuentaqueenciertoscasoselascensortieneelcarcterdebiencomnesencial.
DeacuerdoconloexpuestosepuedencobrarinteresessegnloestipuladoenelreglamentoyenlaLeye
instaurarunprocesojudicialparaobtenerelpago.
Serecomiendallegaraunacuerdoconciliatoriouotromecanismocontempladoporelreglamento.
Deotraforma,losdemspropietariossepuedenperjudicarsinoingresanlascuotasprevistasqueson
necesariasparagarantizarelmantenimiento,lareparacinylaconservacindelosbienescomunesyelpago
deserviciosrequeridos.

19.CUNDOUNPROPIETARIONOPAGAUNACUOTA
EXTRAORDINARIAESOLEGENERAINTERESES?
Todaobligacinquehayasidolegalyestatutariamenteestablecida,confechaciertadevencimientopara
efectuarelpago,ynosepagueenladebidaoportunidad,seencuentraenmora.
Alestablecerlaobligacin,esnecesariomanifestarhastacuandoesoportunopagar,ysivencidoelplazose
generaintereses.
Cuandonosehaceenlaformaestablecida,nohayfechacierta,paracobrarintereseshayqueconstituir

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previamentealdeudorenmora,ysolohastaqueelloserealice,secausanintereses,art.1615delCdigoCivil

20.VIVOENUNCONJUNTORESIDENCIALYLOSVECINOSDEL
APARTAMENTODEALLADO,HACENRUMBASCADANOCHEYNODEJAN
DORMIR,QUEDEBOHACERYCOMOAPOYOLEGALMENTEMIRECLAMO?
Seentranaviolarnormascomosonelcdigodepolicayelreglamentodeconvivenciadelconjunto.
Sedeberecurrirporlasvaslegales,estoindicaquesedebeponerenconocimientoaladministrador,paraque
esteactufrentealoscopropietariosruidosos.
Seguidamentesedebeacudiraunainspeccindepolicaypresentarunaquerellaporperturbacinauditiva,
estaaccinpolicivapretenderllamaralinfractoryfijarunaconducta,quedeserrecurrente,existelos
antecedentesparasancionarlo.

21.VIVOENUNCONJUNTORESIDENCIALYESTENOHAAJUSTADO
ELREGLAMENTOALANUEVANORMA,QUESEPUEDEHACER?
Sedebeenformainmediataajustarelreglamentoalanuevanorma,esundeberestardentrodelmarcolegaly
locualrepresentabeneficiosparatodosloscopropietarios,detalsuertequenoestarpresenteestanorma,se
puedeconsiderarlafaltadeefectosvinculanteshacialoscopropietarios.
Elabogadoespecializadodebeelaborarlaminutadeconstitucindelreglamentodepropiedadhorizontale
inscribirseantelaoficinadeinstrumentospblicosyluegosocializarloconloscopropietarios,elegirelconsejo
deadministracin,administrador,comitdeconvivencia.

22.VIVOENUNCONJUNTORESIDENCIALYQUIEROABRIRUN
LOCALPARAVENTADEMISCELNEA,PUEDOHACERLO?
Esimportanterevisarelreglamentodepropiedadhorizontalparaconocerelalcancedelasobligacionesdelos
copropietarios,demaneraquedenoserunaprcticapermitida,serecomiendasolicitarunpermisoala
AsambleadeCopropietariosparaqueellospermitanelusodezonascomunesconunfinlucrativoyse
establezcauncanondearrendamientoparaelusuario.

23.TENGOCUENTASENMORAENUNCONJUNTORESIDENCIAL,
PUEDOPERTENECERALCONSEJODEADMINISTRACIN?
Sedebetenerpresentequelacalidaddecopropietarioconllevaobligacionesinherentesasucalidaddentrode
lacomunidad.
Unadeellaseselpagooportunodelascuotasdeadministracin,porlotanto,perteneceralConsejode
Administracin,cuyafuncinestomardeterminacionesfrentealosmorosos,generaunaimpropiapresencia
porcuantosuparticipacinestviciadaalserpartedelapoblacinmoratoria.
NopierdelacalidaddecopropietarioyelaccesoalasAsambleasdelConjunto.

24.ELADMINISTRADORDELCONJUNTORESIDENCIAL,HA
ADOPTADOLAMEDIDADECERRARMEELCASILLERODEMICORREO,
ARGUMENTANDOQUEESTOYENMORA,ESUNACONDUCTAPROPIAYQUE
DEBOHACER?
Eladministradordelconjuntoresidencialeselrepresentantelegaldelacomunidadyrespondeantelas
autoridadesdederechopblicoyprivadodesusactuaciones.
Nosepuedelimitarelaccesoalainformacinynegarelderechoquetienetodapersonaparaconocersu
correspondencia,sepuedeconfigurarundelitopenalquees:retencindecorrespondencia,demaneraque
debesolicitaraladministradorquerevisesuconductaypuedeacudirporvadetutelaparaquelesean
protegidoslosderechosdeigualdad,informacin,privacidad.

25.QUINRESPONDEPOROBJETOSPERDIDOSENUNEDIFICIOO
CONJUNTORESIDENCIAL?
Encualquiersituacinhayqueindagarsieladministradorasumilasaccionesyprevisionesquelecompeten.
Porejemplo,silaasambleadecopropietariosaproblaubicacindesistemasdeseguridaddeacuerdoconlas
normasynoserespetladecisin,osilaempresadevigilanciaelegidaporunanimidadnosetuvoencuenta.
SegnlajefaturadejurdicadelaSuperintendenciadevigilanciayseguridadprivada,lasempresasde
seguridadtienenunaobligacindemedioynoderesultado.
Silaempresadeseguridadcumplecontodaslasgarantasnotienenlaobligacinderesponderporunobjeto
queseahurtado.
Cualquiererrorporpartedelaempresadeseguridad(descuido,faltadecmarasprometidas,incumplimiento
enturnosetc.)lahaceresponsabledelrobo.Porelcontrario,sitodoestenordenlacompaanodebe
responderporlosobjetosperdidos.
LasEmpresasdeSeguridadPrivadaquealeganqueelvigilantedebepagarporlosobjetoshurtadosestn
incurriendoenunafalta.Quienrespondeeconmicamentefrentealedificiooconjuntoeslaempresade
vigilanciaynoelvigilante.
Porotrolado,nohaynormaalgunaquehagaresponsableporelhurtoaladministradordeledificioconjunto
residencial.Encasodequeelcontratodevigilanciapresenteinconsistenciasporpartedelaadministracin,
estapodraserculpableindirecta(pornogarantizaralosusuariosunserviciolegal).
Recomendacionesparaunconjuntoresidencial:Contratelavigilanciaconempresaslegales,Cuandocontrate
EmpresasdeSeguridadPrivadasiempresuscribaunaplizaderesponsabilidadcontractualyextracontractual

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paraqueunaaseguradorarespondaporrobosdeelementosdezonascomunesoprivadas,Esobligacindela
empresadevigilanciaresponderporlaseguridadeneledificiooconjuntosinembargo,seacostumbraahacer
largasinvestigacionesenestoscasos,Encasoderobo,sihayunaplizadepormedioesmsfcilencontrar
unasolucin,Siemprequesepresenteunroboeneledificioinformealadministradoreinstaurelasdenuncias
correspondientes.

26.QUHACERANTESDECONTRATARUNSERVICIODESEGURIDAD
PRIVADA?
VerificarquelaempresaqueofreceelservicioestdebidamenteautorizadaporlaSuperintendenciade
VigilanciaySeguridadPrivada,igualmentequelalicenciadefuncionamientoestaldayhabilitelaprestacin
delservicioqueofreceysolicitarunpazysalvoantelaSupervigilanciaparacorroborarlasposiblesmultasy
sancionesqueselehayanimpuestoporincurrirenfaltasqueafectanelservicio.

27.QUSEPUEDEHACERPARAQUELASREUNIONESENSALONES
COMUNALESREUNIONESNOINTERFIERANCONELDESCANSODELOS
RESIDENTES?HASTADNDEPUEDENINTERVENIRLOS
ADMINISTRADORES?
Aunquenoexisteunadisposicinexpresaquereguleelusodelossalonescomunalesenconjuntos
residenciales,enelreglamentodepropiedadhorizontaldecadaedificiosedebenincluirclusulasexpresas
sobreelusodelossalonescomunales.
Encasodequenosehayahechoestaregulacin,elafectadopuedeacudiraunodelosmecanismosde
solucindeconflictosconsagradosenelreglamentoyenlaley.Igualmentepuedeinterponerlaaccindetutela
porviolacindelosderechosalavida,alasalud,alatranquilidadyaunambientesano.
Eladministradornopuedealquilarlibrementeelsalncomunalniestablecerhorariosperjudicandoalos
propietarios.Laregulacincorrespondealaasambleadentrodelosparmetrosprevistosenelreglamentode
propiedadhorizontalyenlaley.Encasocontrariosepresumesuculpaporlosdaosocasionados.

28.CMOSEPUEDENSOLUCIONARLOSCONFLICTOSQUESE
PRESENTENENUNACOPROPIEDAD?
a)Elcomitdeconvivenciaelegidoporlaasambleaparaunperiododeunao,integradoporunnmero
impardetresomspersonas,cuyaparticipacinseradhonorem,enningncasopodrimponersanciones.
Susconsideracionesseconsignarnenunacta,suscritaporlaspartesyporlosmiembrosdelcomit.
b)Sepuedeacudiralaautoridadjurisdiccionalpararesolverlosconflictosreferidosenelpresenteartculo,
peroenesecasosedareltrmitedeunprocesoverbalsumariocontempladoenelCdigodeProcedimiento
Civil,oenlasdisposicionesquelomodifiquen,adicionenocomplementen.
c)Entrelasautoridadesinternassedestacanlaasambleadecopropietarioslajuntaadministradora,cuando
estaexista,conformadademocrticamenteporloscopropietariosomoradoresquetendrnlosderechos
previstosenlosreglamentosdelaunidadinmobiliariaeladministrador,quienpodrsolicitarauxiliodelafuerza
pblicaparaeldesempeodesusfunciones.
d)Losprocedimientosdeconcertacinqueseempleanenelinteriordelascopropiedadesnoconstituyenun
trmiteprevioobligatorioparaejercitarlasaccionespolicivas,penalesyciviles.

29.CULESSONLASVENTAJASDECOMPRARVIVIENDASOBRE
PLANOS?
Elprecioquenegociaconelvendedordesdeelcomienzo,semantienehastacuandolaviviendaest
construidaylistaparaentregarse,perocuandolaobraconcluye,elvalorcomercialdelinmueblegeneralmente
sehaincrementado,obteniendoasunagananciaporlavalorizacin.Lacuotainicialsepagaporpartes
duranteeltiempoquedemorelaconstruccin.
Paraqueelsistemadecomprasobreplanosfuncioneentrminosdeseguridadytransparencia,siempredebe
estarinvolucradaunaentidaddenominadafiduciaria,cuyafuncinprincipalesladeadministrarlosdinerosde
loscompradores,asegurandoqueseinviertanenlaconstruccindelaobraenlostrminosqueelconstructor
ofreci.Deigualforma,lafiduciariatambingarantizaladevolucindelosdineros,silaobrafinalmentenose
llevaacabo.

30.CULESELPROCESODECOMPRARVIVIENDASOBREPLANOS?
Enesteprocesoparticipaunafiduciarialacualgarantizaquelosrecursosentregadosporelclientelessern
devueltosbajolascondicionespactadassinoseconstruyeelproyecto.
Quienpiensecomprardebetenerpresentequeeldocumentoquefirmainicialmentenoeslapromesade
compraventaelcompradorcelebrauncontrato,encargofiduciario,enelquerealizaunainversinencaminada
alaposteriorcompradelavivienda.
Elcontratodeencargofiduciarionosefirmaconlaconstructorasinoconunaentidadfiduciariaalacualsele
debeentregarlacantidaddedineropactadoparainiciarelnegocio.Estaseencargadeadministrarlosrecursos
ydesembolsarlosalconstructorcuandosecumplanvariascondiciones.
Firmadoelcontrato,elpotencialcompradoroinversionistadebeesperaraquesevendaunnmero
determinadodeviviendasconlasqueelconstructorpodriniciarlaobra(esdecir,cuandolograelpuntode
equilibrio)queestarestablecidoenelcontratodeencargofiduciario.
Alllegaraunpuntodeequilibrio,elconstructorcelebralapromesadecompraventaconlospotenciales
compradores,paraquelafiduciadesembolseeldineroentregadoporellos.Aslaempresaconstructora
ejecutarelproyecto.

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27/7/2015

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31.QUEDEBECONTENERELDOCUMENTODEFIDUCIA?
SegnlaSubsecretaradeControldeVivienda,eldocumentodebecontenercomomnimolasiguiente
informacin:
Indicacinclaradequesetratadeunencargofiduciarioynounapromesadecompraventa.
Requisitosyplazoenquesedebencumplirparadesembolsarlosrecursosalconstituyentedelencargo.
Montooporcentajedepenalizacinquesedebeaplicarencasodequeunadelaspartesdesistadel
negocio.
Eldetalledeloscostos,lasdeduccionesyeltrminodelasdevolucionescuandonosecumplanlos
requisitosestablecidos.
Ladescripcincompletadeloslinderos,lasdependencias,lasreasylaubicacindelosbienes
separados.
Laposibilidaddequelascondicionestcnicasyfinancierascambien,previacomunicacinescrita.
.

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