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Essentia Iuris

REVISTA DE ACTUALIDAD JURIDICA

El nuevo leasing inmobiliario, limitaciones a


la voluntad contractual y desproteccin del
contratante dbil
Reyler Rodrguez Chvez *1

SUMARIO:
1. Introduccin.- 2. Contrato y voluntad contractual.- 3. Limitaciones a la
voluntad contractual en el leasing inmobiliario, a) Limitacin a la libertad
de contratar, b) Limitacin de la libertad contractual.- 4. La naturaleza
normativa y preformulada del leasing inmobiliario.-5. Leasing inmobiliario
y desproteccin del contratante dbil, a) Desproteccin del consumidor
inmobiliario a travs del contrato de adhesin, b) Desproteccin del
consumidor inmobiliario mediante clusulas generales de contratacin c)
El leasing inmobiliario como medio de fraude, d) El leasing inmobiliario y
la interpretacin del contrato en caso de conflicto.- 6. Algunas
conclusiones.-7. Referencias bibliogrficas.-

1. Introduccin
Con la promulgacin del Decreto Legislativo 1177, que establece el Rgimen de
Promocin del Arrendamiento para Vivienda, surgi una gran expectativa respecto a la
existencia de efectivas posibilidades para acceder al uso o a la propiedad de un bien
inmueble para destinarlo a vivienda. Con esa finalidad, la resiente normativa establece
algunos instrumentos particulares como el arrendamiento, el arrendamiento con opcin
de compra y arrendamiento financiero.
Se ha establecido que el objeto de este dispositivo legal es la creacin de un rgimen
facultativo que promueva, facilite y brinde seguridad jurdica al arrendamiento de
inmuebles destinados para vivienda y promover la inversin en la construccin de
inmuebles destinados a ese fin. Asimismo, se ha previsto como medio idneo para
perfeccionar estos contratos particulares de arrendamiento, los denominados
formularios de arrendamiento, que por disposicin legal contiene los principales
elementos del contrato a celebrase como: los trminos y condiciones esenciales bajo los
cuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, as
como las causales de desalojo que resultan aplicables, adems de la informacin necesaria
para el adecuado control fiscal.
Adems de ello, el dispositivo analizado exige que estos formularios de arrendamiento
contengan el asentimiento expreso e irrevocable del arrendatario a favor del
arrendador para dar a conocer la puntualidad o morosidad en el pago de las rentas de
arrendamiento, cuotas peridicas, y conceptos complementarios del inmueble arrendado,
1

* Magster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Catlica del Per. Profesor de la Academia de la
Magistratura. Juez Titular del Juzgado de Paz Letrado de Trnsito y Seguridad Vial de Lima Norte.

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proporcionando dicha informacin al Registro Administrativo de Arrendamiento para


Vivienda -RAV- y a cualquier otro registro de historiales crediticios que lo soliciten.
Como podemos observar, sin bien el Decreto Legislativo 1177 regula nuevos mecanismos
para el acceso a la vivienda en calidad de arrendamiento, no debemos dejar de lado que la
regulacin de estas modalidades contractuales no solo se contrapone al carcter
voluntario del contrato que supone en esencia, un acuerdo comn de voluntades de dos o
ms partes, pues la presencia de estos formularios legales con contenido contractual pre
redactado, supone la naturaleza predispuesta de estas modalidades de contratacin.
Es fcil advertir, del contenido del dispositivo legal comentado, que se pretende
establecer una suerte de contrato legal, cuyas condiciones o clusulas han sido
previamente establecidas en los formularios de arrendamiento, y ms an, el contenido
contractual ha sido fijado legalmente.
Resulta evidente entonces la existencia de una limitacin impuesta a la voluntad
contractual de las partes, especialmente para los arrendatarios que deseen acceder a este
tipo de contrato, pues la mayor parte de los trminos contractuales o al menos los ms
relevantes y esenciales, se hallan establecidos en virtud de la predisposicin legal,
previamente confeccionados sin la participacin de esta parte contractual.
Veamos cmo esta especial situacin en la configuracin del contrato de arrendamiento o
leasing inmobiliario para uso familiar, no solo resulta limitante para la formacin de la
voluntad contractual del arrendatario, sino que importara una suerte de esquema
predispuesto legalmente, a lo cual, si le agregamos la forma o el mecanismo de recepcin
de la aceptacin, a travs de la simple adhesin al contrato y las clusulas generales de
contratacin que desarrollan la mayor parte del contenido de los leasing, que son las
modalidades ms usuales utilizadas en la celebracin del arrendamiento financiero; todo
ello importara la posibilidad de incluir en el contenido de estos esquemas contractuales,
clusulas abusivas para los eventuales arrendatarios.
2. Contrato y voluntad contractual
La esencia de todo contrato reposa en uno de los principios rectores del Derecho
contractual, denominado autonoma de la voluntad, el mismo que constituye el pilar
fundamental de la contratacin tradicional. A partir de ella los particulares y eventuales
contratantes, gozan de la potestad de autorregular sus intereses y derechos a travs del
contrato, negociando los trminos negociales, desplegando aquella facultad privada para
normar sus relaciones econmicas.
Al respecto, ALPA indica que en el sector que concierne a las relaciones econmicas, la
autonoma (o libertad) contractual representa el modo como se manifiesta, en la
celebracin de negocios, la libertad econmica2. Para MOSSET ITURRASPE, la libertad o
autonoma contractual significa en su sentido negativo, que nadie puede ser privado de
sus propios bienes o constreido a ejecutar prestaciones a favor de otros contra o, en
2

ALPA, Guido; El contrato en el derecho italiano actual, En: Estudios sobre el Contrato en General, Seleccin y
traduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 137.

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general independientemente de su propia voluntad, y en su sentido positivo, que las


partes pueden, con un acto de su voluntad, constituir, regular o extinguir relaciones
jurdicas patrimoniales; es decir que pueden disponer de sus bienes o pueden obligarse a
ejecutar prestaciones a favor de otro(3). Es precisamente esta libertad la que permite y
habilita a los contratantes la autoregulacin de sus intereses econmicos.
Este poder nos permite entonces establecer reglas particulares, normas contractuales que
formarn parte del contrato particular, donde se podr establecer el objeto, precios,
intereses, plazos, causales de conclusin, entre otros aspectos que creamos conveniente.
Por ello como, seala REZZONICO, recurriendo al contrato con utilizacin de la
autonoma privada - se llegan a componer o ajustar los intereses de los particulares, que
pueden ser inicialmente contrapuestos o, por lo menos, no convergentes4.
Este importante pilar tiene incluso su base constitucional en virtud de la regulacin
establecida en el artculo 62, donde se reconoce la libertad de contratacin, otorga a las
partes del contrato un espacio de empoderamiento permitido por el ordenamiento
jurdico, en el cual los sujetos pueden regular de la mejor manera sus relaciones
patrimoniales.
La autonoma privada expresada en la libertad de contratacin, se dinamiza en el campo
contractual a travs de la libertad de contratar y la libertad contractual que permiten a las
partes decidir libremente y sin ninguna sujecin, cundo, dnde y con quin contratan; y
asimismo, les conceden el poder para configurar libremente los alcances del acuerdo
comn, fijar los trminos contractuales segn sus intereses5. SOTO COAGUILA seala que
la libertad de contratar importa a su vez dos libertades: a) la libertad de contratar o no, es
decir, celebra un contrato y b) la libertad de elegir al otro contratante; asimismo, por su
parte, la libertad contractual implica: a) elegir el tipo de contrato, tpico o atpico, y b) las
clusulas, es decir, el contenido del contrato6.
La necesidad de partir nuestro anlisis a partir del principio de la autonoma de la
voluntad, es que al abordar el reciente regulado leasing inmobiliario destinado a vivienda,
verificaremos que el mismo presenta, respecto a este principio rector, evidentes
restricciones que jugarn un pale importante no slo al momento de la configuracin del
contrato sino sobre todo en el periodo de ejecucin.
3
MOSSET ITURRASPE, Jorge; El Contrato en una Economa de Mercado. Editora Normas Legales, Tujillo-Per,
2001, p. 23. Para el tratadista DE CASTRO Y BRAVO, la autonoma privada es aqul poder de autorregulacin o
autoreglamentacin, de creacin de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar relaciones
jurdicas por la sola decisin del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a travs de la idea del negocio
jurdico (cuyo paradigma siempre fue el contrato, al menos en esta etapa de la historia de los dogmas); Cfr., VEGA
MERE, Yuri; Contratos de Consumo, Gaceta Jurdica Editores, Lima, 2001, p. 27.
4
REZZNICO, Juan Carlos; Principios Fundamentales de los Contratos, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1999, p.
186.
5
Sobre el tema, ALPA seala respecto a la libertad contractual, que en sentido positivo implica la libertad de decidir
si el contrato se celebra o no, de elegir a la contraparte, de elegir el contenido, de escoger la forma, de decidir la ley
aplicable al contrato, de elegir las modalidades de resolucin de las controversias emergentes del contrato, y en un
sentido negativo, significa que las partes pueden actuar libremente dentro de los lmites del ordenamiento, segn la
norma de clausura en virtud de la cual se concede a las partes la posibilidad de hacer todo lo que no est
expresamente prohibido; ALPA, Guido; El contrato en el derecho italiano actual, Ob. Cit., p. 139.
6
SOTO COAGUILA, Carlos Alberto; Autonoma privada y buena fe: Fundamento de la fuerza obligatoria del
contrato, En: Cuadernos de Doctrina del Colegio Pblico de Abogados de la Capital Federal, Buenos Aires,
Septiembre, 2002, pp. 56 y 57.

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3. Limitaciones a la voluntad contractual en el leasing inmobiliario


Una cuestin evidente de esta modalidad especial de contratacin es la limitacin a la
formacin de la voluntad contractual de las partes y de manera especial, del arrendatario.
La regulacin del leasing inmobiliario establecida en el Decreto Legislativo 1177, denota
la presencia de un dirigismo contractual a cargo del propio Estado, configurando una
especial esfera que se ha denominado el contrato predispuesto legalmente, regulado o
reglamentado.
Ello es fcil advertirlo cuando revisamos los alcances del artculo 4 de la legislacin
citada, donde se seala que es a travs de los denominados formularos de
arrendamiento, que se celebran y suscriben los contratos: de arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda, de arrendamiento con opcin de compa de inmueble destinado a
vivienda y de arrendamiento financiero de inmueble destinado a vivienda. Seguidamente
se establece que el formulario ser aprobado en la norma reglamentaria y que all se
establecer, entre otros aspectos: los trminos y condiciones esenciales bajo los cuales se
celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, as como las
causales de desalojo que resultan aplicables, adems de la informacin necesaria para el
adecuado control fiscal.
En concreto, se establece que el Formulario nico de Arrendamiento Financiero
(leasing) o FUAL, contendr en esencia, las cuestiones ms importantes del contrato, por
no decir casi todo. Esta forma de regulacin normativa de la esfera contractual no es
nueva, y responde al denominado dirigismo contractual cuya base reposa en la necesidad
de tutelar situaciones econmicas especiales, en la necesidad de proteger el inters social,
en la necesidad de tratar de evitar la existencia de abusos y desequilibrio contractual, en
la necesidad de promover prcticas contractuales transparentes y de alguna otra ndole
de relevancia econmica y social.
Cuando existe algn inters socialmente importante que proteger desde la esfera
contractual, la intervencin Estatal puede darse por dos vas, la legislativa y la judicial. En
el contrato de leasing inmobiliario no encontramos en el primer caso, donde la
intervencin del Estado se encamina hacia la imposicin de un determinado contenido
contractual o bien, si la relacin jurdica contractual ya ha sido creada por la libre
determinacin de las partes (o de una de ellas, en los contratos por adhesin), el Estado
deber penetrar en esas relaciones, sea para limitar el alcance de contenido, sea para fijar
los nuevos trminos del contrato (por ejemplo las leyes moratorias, las leyes de prrroga
de arrendamientos, etc.,)7.
Sobre el particular, DANGELO seala que la tipificacin de los contratos es una clara
manifestacin de sistemas del Civil Law, donde segn la tradicin positivista, el contrato
repite el valor vinculante de la ley, as como el valor normativo de sta, la reconstruccin
de la regulacin jurdica de la relacin tiende a ser guiada por reglas enunciadas por la ley

VALLESPINOS, Carlos Gustavo; El Contrato por Adhesin a Condiciones Generales, Editorial Universidad, Buenos
Aires, 1984, p. 211 y 212.

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con referencia a la categora general del contrato o a diversos tipos contractuales


especficamente contemplados por las normas8.
Advertimos que la regulacin del leasing inmobiliario en los trminos en que lo hace el
Decreto Legislativo 1177, se refiere a la del normado o reglamentado. Sobre esta
modalidad contractual MESSINEO ha sealado que, el contrato-tipo es ya, l mismo, el
esquema concreto del contrato, de manera que las partes no tienen que agregar nada ms
que su firma; adiciones o modificaciones puede hacerse, peo no son indispensables para
que pueda haber lugar a la estipulacin del contrato9.
En este caso, es la reglamentacin la que desarrolla, precisa y determina los alcances y el
contenido del contrato. Adems de ello, en virtud de lo dispuesto por el artculo 4 de la
norma en comentario, la celebracin del leasing inmobiliario mediante el denominado
Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, no es una opcin o
alternativa para las partes, sino que es un requisito de formalidad, una imposicin si es
que los celebrantes desean acogerse a este rgimen contractual.
Un anlisis preliminar del leasing inmobiliario nos lleva a sostener que el Decreto
Legislativo 1177, regula de manera sui gneris en nuestro pas la modalidad del
formulario o reglamentario, cuya configuracin no proviene de libertad de las partes, sino
del propio Estado. Ello es evidencia clara de la regulacin de un supuesto contractual que
se contrapone a la autonoma de la voluntad, al amparo de la promocin de intereses
aparentemente econmicos y sociales (facilitar el acceso a vivienda y reactivar el mercado
de la construccin mediante la promocin de la inversin en este campo).
De esta manera, es claro que el leasing inmobiliario es una modalidad contractual que no
es extraa en la doctrina aunque si novedosa en nuestro pas, pero que impone
limitaciones al principio de la autonoma privada de las partes, al establecer
legislativamente, y quizs de manera indita, pues no hemos encontrado mayores
antecedentes de casos similares en las dos ltimas dcadas, en los que el Estado se haya
ocupado en regular el contenido contractual por sobre la determinacin de las partes,
rompiendo la estructura de todo el sistema contractual.
Estas limitaciones las notamos claramente en las dos manifestaciones de la libertad de
contratacin que es una de las expresiones ms saltantes de la autonoma privada: la
libertad de contratar y la libertad contractual.
a) Limitacin a la libertad de contratar: En este caso, la regulacin de leasing
inmobiliario a travs del Decreto Legislativo 1177, limita la posibilidad de las
partes de decidir si se contrata o no, puesto que si el objetivo de una persona es
acceder a un inmueble para vivienda en las condiciones y beneficios regulados por
la norma, no tiene otra alternativa que optar por este tipo de modalidad
8

DANGELO, Andrea; Contrato y operacin econmica, En: Estudios sobre el Contrato en General, Seleccin y
traduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 650.
9
MESSINEO, Francesco; Contrato por adhesin; Academia de la Magistratura, Programa de Formacin de
aspirantes -PROFA-, Tercer Curso, Mdulo 4, Derecho Civil, Lima, 1999, p. 368. El autor complementa sealando
que el esquema del contrato-tipo puede ser resultado de una elaboracin de su contenido, desarrollada en paridad
de condiciones- por los representantes de dos categoras de los futuros contratantes interesados; Ibdem, p. 369.

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contractual, en caso contrario deber acudir a los mtodo tradicionales de


contratacin. En segundo lugar, solamente algunas empresas podrn
desempearse como arrendador financiero, aquellas que se hallan sometidas a la
autorizacin, control y supervisin de la SBS, en su mayora conformadas por
empresas del sistema bancario y financiero. Sern estas las nicas empresas a
quienes se puede acudir para poder contratar, lo cual crea un cierto grupo
exclusivo y excluyente de contratacin.
b) Limitacin de la libertad contractual: Esta especial forma de contrato impuesto
por la regulacin del Decreto Legislativo 1177, impone una primera limitacin al
no tener la libertad de elegir el tipo de contrato, pues el leasing inmobiliario se
encuentra claramente establecido y delimitado. Por otro lado, es claro que el
objetivo Decreto Legislativo 1177 es la autoregulacin del contenido del contrato
de leasing inmobiliario casi en su totalidad. Al tratarse de una sui generis forma de
contratacin, impuesta legalmente, no existe mayor margen para la discusin, el
acuerdo, o la prescindencia de trminos contractuales, el contrato es ley y la ley
debe respetarse por ambas partes. Y es la ley la que regula los aspectos ms
importantes del contenido contractual como los trminos y condiciones esenciales
bajo los cuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones
de las partes, as como las causales de desalojo que resultan aplicables, adems de
la informacin necesaria para el adecuado control fiscal10.
Conforme a lo descrito, es claro que en el leasing inmobiliario, no es la voluntad de las
partes sino la ley la que regula gran parte del contenido del contrato, imponiendo
limitacin a la voluntad contractual en procura de la promocin de intereses econmicos
relacionados al mercado inmobiliario.
4. La naturaleza normativa y preformulada del leasing inmobiliario
De esta manera, una primera advertencia pasible de formular respecto al contrato de
leasing inmobiliario es que es un contrato preformulado legalmente, donde las partes se
mantienen al margen de toda configuracin, son expectantes del contenido del contrato,
aunque el mismo, constituya la base de la regulacin econmica de sus intereses. En este
caso como precisa DANGELO, la concepcin normativa del negocio tiende a relegar la
operacin econmica a mera materia del acto de autoregulacin en que consiste en
contrato11.
Debe quedar claro entonces, que en el leasing inmobiliario nos encontramos en el mbito
de los contratos normados, puesto que son predispuestos y preelaborados legalmente por
10

Para VALLESPINOS, esta categora de contratos justamente tienen como principal caracterstica limitar la libertad
contractual al mbito de lo permitido por la ley, VALLESPINOS, Carlos Gustavo; Ob. Cit., p. 222.
11
DANGELO, Andrea; Ob. cit., p. 560. Es pues es el Estado el que interviene para proteger a la parte que considera
ms dbil. Al respecto CESPEDES ha sealado que en un principio esto se manifest con leyes de excepcin para
proteger a las partes ms dbiles por pugna de las luchas sindicales peo posteriormente se hizo necesaria la
intervencin del estado en los contratos para tratar de encontrar la justicia en los mismos interviniendo el Estado en
la codificacin para establecer el equilibrio en las partes, reglamentando las convenciones; CESPEDES RAMIREZ,
Jorge Enrique; Evolucin moderna del contrato, En: Revista de Derecho y Ciencias Polticas, Universidad Mayor de
San Marcos, Vol. 57 (N 2), Lima, 2000, p. 136.

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el Estado con antelacin a la configuracin de una concreta relacin contractual. El


objetivo buscado necesariamente ha de ser el de tutelar intereses generales y la necesidad
de impedir cualquier abuso en su configuracin. A pesar de ello, esta prefomulacin legal
crea especiales situaciones contractuales: crea un modelo estndar de contrato, un
esquema caracterizado por la uniformidad ya que ser empleado un mismo Formulario
nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o FUAL, para todas las futuros contratos que
se celebren con arreglo a ellos; de igual modo, no existir ni eleccin ni menos
modificacin del contenido del contrato, pues casi todo ha sido materia de regulacin
legal, pues a ese nico contrato existente no abra ms que agregarle algunos datos como
el precios, intereses, y la identidad de las partes.
Estamos tambin ante un contrato estndar, ya que se trata de un contrato creado por el
Estado para ser aplicado en serie, a similares relaciones contractuales. Resaltando este
aspecto, expone BIANCA que, la falta de dilogo ha sido destacada, desde hace algn
tiempo, como ausencia de contratacin. Este dato ocupa el lugar central de toda la
moderna teora de los contratos en masa, la cual ha puesto en evidencia el declive del
papel del acuerdo en la estandarizacin del contrato, y ha arribado a la hiptesis extrema
de la naturaleza normativa del contenido del contrato12.
El resultado concreto de la regulacin legal del nuevo leasing inmobiliario para vivienda
es el establecimiento de un contrato-ley-privado, donde en Estado participa como artfice
y nico creador de los trminos contractuales que formarn el contenido esencial del
contrato de leasing inmobiliario. Esta situacin parece ser contraria a la opinin de OPPO
cuando seala que, las limitaciones impuestas al libre desenvolvimiento de la autonoma
de los contratantes se deben apreciar como tales, es decir, en el sentido de volver ms
complejo el desarrollo eficaz del encuentro voluntario, pero jams como creacin de un
sistema en el que las leyes del mercado se impongan, por s solas, a las manifestaciones de
la voluntad de los individuos y a la importancia de su compromiso13.
Consideramos que el leasing inmobiliario como ha sido diseado en el Decreto Legislativo
1177, configura una especial naturaleza, ms legal y reglamentaria que contractual, que
incluso implicara la negacin de algn carcter contractual, pues si el contrato es
esencialmente el resultado de un acuerdo de voluntades, es negociacin y entroncamiento
de intereses, es ajeno a este esquema regido por la voluntariedad de las partes, la
consideracin de que el leasing inmobiliario sea una especie de contrato, cuando su
contenido es ley y no acuerdo. Este contrato normado representa una suerte de hbrido,
donde se ha confeccionado legalmente la mayor parte del contenido contractual,
dejndose algunos aspectos a la regulacin de las partes.
Es claro que no solo estamos ante una especial forma de contratacin con pocos o ningn
precedente en nuestro sistema contractual, sino que adems, es necesario revelar los
12

BIANCA, Massimo; Son no contractuales los contratos en masa?, En: Estudios sobre el Contrato en General,
Seleccin y traduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 360. Adems BIANCA anota
que no ha existido problema en observar que en los contratos estndar est ausente la negociacin, y que los
particulares clientes no pueden incidir en el contenido de los contratos, sino que deben limitarse a aceptar o rechazar
los bienes y servicios, conforme a los precios y condiciones establecidas por los empresarios, Ibdem, p. 360.
13
OPPO, Giogio; Deshumanizacin del contrato?, En: Estudios sobre el Contrato en General, Seleccin y
Traduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 329.

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posibles efectos que la configuracin de un contrato de naturaleza legislativa como este


puede generar sobre todo en la parte dbil de la relacin contractual, el arrendatario.
5. Leasing inmobiliario y desproteccin del contratante dbil
La regulacin del contrato normado en la doctrina siempre ha partido por presuponer la
existencia de un estado de cosas con relevancia social y con necesidad de atencin
prioritaria por el Estado. De acuerdo al objetivo del Decreto Legislativo 1177 descrito en
el artculo 1, entendemos que ha sido la necesidad de establecer mecanismos de
desarrollo contractual en la esfera del mercado inmobiliario la que ha llevado a la
regulacin de esta forma especial de leasing, considerando por un lado la necesidad de
acceso demanda de vivienda-, y por otro lado la necesidad de oferta adecuada
construccin de viviendas suficientes-; lo que en concreto implica vincular a quienes
tienen el poder de ofertar estos inmuebles y las personas con necesidad de una vivienda.
Adems de lo anotado y no obstante la naturaleza normativa del leasing inmobiliario,
debe entenderse que su regulacin presupone en el fondo una finalidad tuitiva,
proteccionista, ya que el legislador ha sopesado la situacin de ambos contratantes,
teniendo claro quien se halla en una situacin de inferioridad econmica e informativa: el
arrendatario que tambin adquiere el estatus de consumidor14.
Es notoria entonces la intervencin estatal en un campo donde es fcil advertir que
existir la presencia de un contratante con mayor poder econmico y de conocimiento, y
otro, con necesidad de vivienda, sin mayor poder y por lo general nefito del mercado
inmobiliario. En ese contexto, como seala VEGA MERE, el Estado que no debe presenciar
impasible el aniquilamiento de las voluntades; que el contrato no es slo un instrumento
de cambios, sino tambin, en no pocos casos, de abusos que no deban quedar librados
nica y exclusivamente a la decisin de los particulares; el contrato compromete el
inters social; es un instrumento de colaboracin y de convivencia; cumple una funcin y
debe adaptarse al orden pblico econmicos profesado por el Estado en el que la
autonoma privada no es el nico cimiento, ni basta a s misma, especialmente cuando hay
diferencias sociales irreductibles15.
Puede resultar una vlida justificacin la intromisin del Estado en una esfera reservada
para las partes contratantes, pero donde existen claras posibilidades de perpetuar una
serie de abusos y lesin a los derechos de la parte ms dbil. Para ESCOLA, en estos casos
14

Vase que conforme al artculo 9 del Decreto Legislativo 1177, el arrendatario es aqul que ser titular del uso de
un inmueble de propiedad del arrendador financiero, para destinarlo a vivienda, a cambio del pago de cuotas
peridicas. En concordancia, el artculo IV del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor seala que se
consideran consumidores a quienes adquieren, usen o disfruten productos o servicios. Al respecto se seala que por
lo mismo que es difcil de definir qu tipo de personas son las ms dbiles, y su debilidad deriva de su posicin
econmica y social, o de su falta de experiencia comercial, defecto de informacin, etctera, por eso resulta muy
problemtico presumir una incapacidad econmica como lo viene a hacer, en todas partes, la proteccin de los
consumidores, DE LOS MOZOS, Jos Luis; la autonoma privada: Notas para una lectura del Ttulo de los
Contratos en el Cdigo Civil Espaol; En: Instituciones de Derecho Privado. Contratacin Contempornea. Teora
General y Principios, Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto- Directores,
Editorial Themis, Bogot, 2001, p. 205.
15
VEGA MEREA, Yuri; El derecho del consumidor y la contratacin contempornea. Consideraciones preliminares
a favor de la construccin dogmtica de los contratos de consumo, En: Instituciones de Derecho Privado.
Contratacin Contempornea. Teora General y Principios, (Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y Soto
Coaguila, Carlos Alberto: Directores), Editorial Themis, Bogot, 2001, p. 537.

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solamente a travs de la intervencin del Estado podrn solucionarse los grandes


problemas originados en el trfico negocial contemporneo. La ruptura del equilibrio
econmico de los contratantes, el aprovechamiento de la parte ms fuerte frente a las
necesidades de un tomador de ofertas desprotegido, dbil y carente de toda libertad de
contratacin, as lo impone16.
Es en esencia segn nuestro punto de vista, una de las razones fundamentales que ha
llevado al legislador a establecer el leasing inmobiliario como un contrato normado o
reglamentado, pues ello supondra la tutela y proteccin de la parte ms dbil del
comercio inmobiliario, el consumidor, aunque ello implique la prescindencia de la
voluntad de las partes en la configuracin de gran parte del contrato. Sobre este punto, el
Estado asume una poltica dirigista, invade la contratacin, pone en vigor un mayor
nmero de normas imperativas; en casos extremos, llega a disear el contenido de los
contratos (contrato normado o reglamentado) y en otros impone la obligacin de
contratar contrato forzoso a despecho de la esencia de la figura: el voluntarismo17.
Podemos sealar hasta aqu que la proteccin del consumidor inmobiliario como parte
ms dbil dentro de este mercado, justificara la existencia del contrato de leasing
inmobiliario con caractersticas normativas. Sin embargo, no estamos muy seguros de que
el inters social que se pretende proteger, esto es, la supuesta falta de acceso a vivienda y
la promocin del sector inmobiliario, constituyan reales situaciones que generen la
necesidad de reglamentar un contrato especial.
a) Desproteccin del consumidor inmobiliario a travs del contrato de adhesin
Si bien podemos aceptar que es necesario contar con un contrato preformulado
legalmente, contenido en el Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) o
FUAL, ello no descarta la presencia de dos situaciones que pueden ser vulneratorias del
estatus del consumidor inmobiliario.
La primera de ellas es que se ha concedido una clara posibilidad al arrendador financiero
de emplear el formulario legal como mero contrato de adhesin, teniendo en su control y
sola disposicin la determinacin final el precio, plazo y condiciones econmicas del
contrato de leasing inmobiliario. De manera que en la prctica, lo que ha hecho el Estado
es conceder un instrumento a favor de una de las partes, de las entidades bancarias y
financieras dedicadas al negocio del leasing, contar con un contrato no elaborado por
ellas, sino por el Estado a favor de ellas, y que les permitir, por la misma posicin de
poder que ocupan en el mercado, emplear el contrato de leasing inmobiliario como
contrato de adhesin. El consumidor inmobiliario slo tendr la alternativa de aceptar o
16

Cfr. VALLESPINOS, Carlos Gustavo; Ob. Cit., p. 212.


VEGA MEREA, Yuri; El derecho del consumidor y la contratacin contempornea. Consideraciones preliminares
a favor de la construccin dogmtica de los contratos de consumo, Ob. Cit., 537. No cabe duda como seala ALPA,
que la parte ms dbil es el consumidor, es decir que contrata con el profesional; se presume, en otros trminos,
que el profesional, de por s, se encuentra en una situacin de ventaja, sea porque tiene ms informacin o porque
est ms documentado que el consumidor; la categora de profesional es comnmente asumida de manera
abstracta, porque en la calificacin de los status de las partes se prescinde de las circunstancias del caso concreto,
ALPA, Guido; La nuevas fronteras del derecho contractual, En: Estudios sobre el Contrato en General, Seleccin y
traduccin: Leysser L. Len, Ara Editores, Segunda edicin, Lima, 2004, p. 1108.
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rechazar dicho contrato segn las condiciones establecidas en su totalidad, primero,


legalmente por el Estado en el FUAL y luego por el arrendador financiero. De lo contrario
simplemente, no podr acceder al inmueble que necesita para habitar.
Esto demuestra que aunque se haya pretendido establecer un equilibro de posiciones
entre las los eventuales contratantes del mercado inmobiliario, como lo afirma KESSELER,
un vendedor de un contrato de adhesin, es la parte dominante, ya que puede imponer las
condiciones del contrato al comprador, y ste slo podr acepta o repudiar18. Tambin
FERRI ha sealado que el contrato de (o por) adhesin es aqul donde el contenido es
prefijado unilateralmente por una de las partes, y simplemente aceptado por la otra parte, sin
que sta pueda intervenir y colaborar en la formacin de su contenido19.
De lo expuesto podemos sealar que nos encontramos, respecto al consumidor
inmobiliario, ante dos limitaciones de carcter importante y consecutivo: una primera
limitacin jurdica, que se materializa con la redaccin legal previa del contrato de leasing
inmobiliario donde la ley le ha despojado de gran parte de su libertad de contratacin
(libertad de contratar y libertad contractual ya analizadas); y, una segunda limitacin
fctica, impuesta por las leyes del mercado, donde la posicin de poder del arrendador
financiero lo sita en un estatus para imponer sus condiciones contractuales y utilizar el
contrato de leasing inmobiliario como un tpico contrato de adhesin frente al expectante
consumidor immobiliario20.
b) Desproteccin del consumidor inmobiliario mediante clusulas generales de
contratacin
Una segunda situacin vulneratoria del consumidor inmobiliario la encontramos cuando
se presentan las denominadas clusulas o condiciones generales de contratacin, cuya
presencia y empleo en los contratos de leasing es una prctica comercialmente aceptada.
Al ser el contrato leasing inmobiliario un contrato especial, en el mercado normalmente se
emplea acompaado de una reglamentacin elaborada por el arrendador financiero, que
son las denominadas clusulas generales de contratacin y que constituyen en la gran
mayora de casos, el real y amplio contenido del contrato de leasing, pues es all donde se
desarrollan todas las especificaciones del contrato y que tambin formarn parte del
contrato principal. Es justamente dentro de las clusulas generales de contratacin donde
se generan una serie de abusos en desmedro del consumidor, mediante la imposicin de
situaciones lesivas que agravan sus derechos o los reducen a la mnima expresin, hecho
que ya lo hemos advertido en trabajos anteriores21.
18

Cfr., BARCIA LEHMANN, Rodrgo; Los contratos desde la perspectiva del anlisis econmico del derecho, En:
Ius Et Praxis, Ao 4, N 2, Talca, Chile, 1998, p. 168.
19
FERRI, Luigi; Lecciones Sobre el Contrato. Curso de Derecho Civil, Ttulo original: Lezioni sul contratto. Corso di
diritto civile, Editorial Grijley, Primera edicin al castellano, traductor: Nlvar Carreteros Torres, Lima, 2004. p. 106.
20
Al respecto seala SOTO COAGUILA, que en el campo de la contratacin masiva (donde el contrato de adhesin
es comn), la libertad de contratar no existe puesto que la comercializacin monoplica de determinados bienes y
servicios colocan a uno de los contratantes en la alternativa de negociar s o s, o de lo contrario deber privarse de
tales bienes; SOTO COAGUILA, Carlos Alberto; La contratacin masiva y la crisis de la teora clsica del contrato, En:
El Contrato en una Economa de Mercado, Editorial Normas Legales, Trujillo, 2004, pp. 167 y 168.
21
Vase: RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler: Tutela del consumidor contra clusulas abusivas, En: Revista Oficial del
Poder Judicial, Ao 6-7, N 8 y N 9/2012-2013; RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler: La autonoma de la voluntad bajo
los esquemas del contrato negociado y de los contratos predispuestos, En: Revista de Investigacin Jurdica

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El detalle es que, es precisamente el campo de las clusulas generales de contratacin


donde tienen lugar la mayor parte de abusos a travs de las denominadas clusulas
abusivas, siendo lo ms comn encontrar dentro del contrato de leasing, las clusulas
abusivas de exoneracin o limitacin de responsabilidad. MARTINEZ COCO ha sealado
que nos encontramos ante este tipo de clusulas cuando el preredactante est sealando
que no responder, o que responder hasta un monto ante la otra parte en la contratacin
por los daos que esta parte pudiera eventualmente sufrir22.
En los contratos de leasing en general, es comn que el arrendador financiero excluya su
responsabilidad de cualquier dao que el uso del bien se pudiera causar a terceros, pese a
ser el propietario del mismo, y pese a que, las exclusin previa de exoneracin de
responsabilidad la encontramos prohibida en la legislacin comn de nuestro Cdigo
Civil, que en su artculo 1398 regula que en los contratos celebrados por adhesin y en las
clusulas generales de contratacin no aprobadas administrativamente no son vlidas las
estipulaciones que establezcan a favor de quien las ha redactado exoneraciones o
limitaciones de responsabilidad; y en el mbito de la responsabilidad civil
extracontractual; lo propio hace el artculo 1986 al estipular que son nulos los convenios
que excluyan o limiten anticipadamente la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable.
Una especial situacin relacionada a la exclusin o limitacin de responsabilidad es la
regulada por el propio Decreto Legislativo 1177 en su artculo 12, numeral 12.8, donde se
estipula que el arrendador financiero se excluye de toda responsabilidad por daos
derivados del inmueble arrendado, ni tampoco asume ninguna responsabilidad por la
idoneidad del inmueble y caractersticas. En tal sentido, pese a ser el propietario, el titular
exclusivo del inmueble arrendado, no respondera de daos ni menos de la idoneidad o
caractersticas de aqul, lo cual nos parece una situacin anmala por no decir eximente o
limitante de responsabilidad.
No obstante ello, el arrendador financiero que presta un servicio financiero de
arrendamiento o leasing inmobiliario, es por tanto un proveedor conforme al artculo IV
del Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, teniendo en
consecuencia deberes especiales de informacin, cumplimiento y saneamiento vinculados
al inmueble sobre el cual presta el servicio de leasing23.

Avances, Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, Diciembre de 2010, y en RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler:
Hacia una nueva concepcin del dbil jurdico en las relaciones contractuales masivas, En: Revista de
Investigacin Jurdica Avances, Universidad Privada Antonio Guillermo Urrelo, Tercera edicin, 2007. De esta
manera, consideramos que un espacio de mayor vulnerabilidad para el contratante dbil en el leasing inmobiliario en
mayor medida lo constituyen en las clausulas generales de contratacin que formarn parte del contenido del
formulario legal, normas contractuales que en la praxis son elaboracin en la esfera exclusiva del arrendador
financiero. De manera que, la el empleo del contrato de leasing inmobiliario no slo recorta de manera previa la
posibilidad de contribuir en la configuracin del contrato principal que ya fue fijado legalmente en el formulario, sino
que el formulario una vez aprobado servir como simple medio de adhesin al consumidor.
22
MARTINEZ COCO, Elvira: Las clusulas generales exonerativas de responsabilidad. (Apuntes acerca de su
nacimiento y los problemas que su utilizacin conlleva), En: Revista de Derecho y Ciencias Polticas, Facultad de Derecho
y Ciencias Polticas-Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Volumen 48, Lima, Aos 1990-1991, p. 234.
23
El Artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, seala que son
proveedores, las personas naturales o jurdicas, de derecho pblico o privado, que de manera habitual fabrican,
elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan, almacenan, preparan, expenden, suministran productos o
prestan servicios de cualquier naturaleza a los consumidores.

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En este punto debemos destacar que el halo de proteccin del consumidor inmobiliario se
extiende no slo al mbito de los derechos y facultades contenidos en el formulario legal
que regula el leasing inmobiliario, sino a todo un sistema especial de tutela constituido
por las normas del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor, donde por dems, se
ha regulado con detalle el tema de los productos o servicios inmobiliarios, as como los
derechos y obligaciones que tendra a su cargo quien preste servicios relacionados a los
mismos.
En este sentido, creemos que se debera tener en cuenta respecto a la idoneidad y
caractersticas, del inmueble, que todo proveedor est sujeto al deber de informacin
idnea, conforme lo dispone el artculo 76 del Cdigo de Proteccin y Defensa del
Consumidor, donde este deber de informacin no es una alternativa o facultad del
proveedor inmobiliario, sino es una obligacin legal y por tanto no cabra su exclusin o
limitacin. Situacin que, tambin ha sido reconocida como abusiva a tenor del artculo
50 del Cdigo en comentario, donde se seala que son clusulas abusivas de ineficacia
absoluta las que excluyan o limiten la responsabilidad del proveedor o sus dependientes por
dolo o culpa, o las que trasladen la responsabilidad al consumidor por los hechos u
omisiones del proveedor.
Adems de lo sealado, el Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor en los artculos
76 al 80 impone especficas obligaciones al proveedor inmobiliario relacionadas a
brindar la informacin ms precisa sobre el bien, sus condiciones, caractersticas, as
como obligaciones de informar sobre los precios, intereses y dems condiciones
econmicas, incluso obligaciones de saneamiento y de servicio pos venta; de modo que,
toda esta esfera de proteccin del consumidor inmobiliario debe ser el marco de
salvaguarda frente incluso a la existencia de clusulas o normas que pretendan exonerar o
limitar las obligaciones del proveedor de este tipo de servicio.
Entre otras clusulas abusivas comunes que a menudo forma parte de las clusulas
generales de contratacin que forman parte de leasing son las siguientes: derogacin de
competencia jurisdiccional, eleccin de ley aplicable, decadencia de derechos
reconocidos por el ordenamiento jurdico, reserva de propiedad de ventas a plazos,
tcita conduccin del contrato por periodos largos, renuncia del derecho de
saneamiento por vicios ocultos, renuncia al derecho de saneamiento por eviccin,
estipulacin de clusulas penales, restricciones a la libertad contractual en relacin
con terceros, exclusin y limitacin de garantas24.
En concreto, coincidimos con BIANCA, cuando seala que los contratos estndar como se
presenta el leasing inmobiliario, presentan una disparidad sustancial en cuanto a las
posiciones contractuales, pero el problema de la proteccin del adherente no debe
resolverse sustrayendo esta operacin de la normativa del contrato, para confiarlas a las

24

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel; El Contrato en General, Palestra Editores, Lima, Tomo I, 2001, p. 792. Los
artculos 50 y 51 del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor desarrollan de manera detallada dos catlogos de
clusulas abusivas, a travs de una lista negra de clusulas abusivas (con sancin de ineficacia absoluta) y una lista gris
de clusulas a abusivas (cuya valoracin se har en el caso concreto).

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leyes del mercado, sino ms bien afirmando el principio de la proteccin sustancial del
adherente25.
c) El leasing inmobiliario como medio de fraude
Tambin existe un aspecto criticable a este tipo de leasing inmobiliario sobre todo cuando
es con opcin de compra, ya que ha sido asociado a situaciones de elusin y fraude
econmico. Al respecto CORRAL TALCIANI seala que en el leasing financiero o en el lease
back se podran eludir normas sobre inters mximo convencional, as como cometer
negocios simulados en perjuicio de terceros o en fraude a la ley, como sera el caso de un
lease back en el que se vende un bien mueble o raz, permaneciendo el vendedor como
arrendatario del bien y con opcin de recomprarlo, puede ocultar un contrato de mutuo
con garanta prendaria o hipotecaria en los que se transgrede la prohibicin de la lex
comisaris26.
En tal sentido, consideramos tener en cuenta situaciones como estas a fin de adoptar las
previsiones necesaria ya que el contrato podra servir de vehculo para afectar derechos
de terceros contratantes, pues no vemos en la normativa del Decreto Legislativo 1177,
ningn mecanismo preventivo, ms bien, slo el incentivo econmico fiscal para el
arrendador financiero.
d) El leasing inmobiliario y la interpretacin del contrato en caso de conflicto
Finalmente, un aspecto no poco importante es el de la interpretacin de este tipo de
operacin econmica. Pues si como hemos desarrollado, el mbito del leasing inmobiliario
pertenece al de la preformulacin legal, cual es la voluntad contractual de las partes la que
deber ser interpretada en caso de conflictos derivados en el trnsito de la ejecucin del
contrato. Esta es justamente una de las preocupaciones que se derivan de la naturaleza
normativa del formulario.
Al respecto un criterio particular ha sido desarrollado por DANGELO, al sealar que el
reconocimiento del valor normativo de la operacin econmica y la identificacin del
criterio de congruencia como instrumento idneo para la reconstruccin de la normativa
sobre la relacin permiten arribar a soluciones de los concretos conflictos de intereses
sobrevenidos en la ejecucin del contrato, sin la precaria y equvoca mediacin de
operaciones interpretativas ficticias, fundadas en una presunta voluntad de las partes, o
25

BIANCA, Massimo; Son no contractuales los contratos en masa?, Ob. Cit., p. 369. En complemento, POLO
destaca que ni la brevedad y agilizacin de la contratacin, que aparece como una de las grandes justificaciones de
las condiciones generales, tiene como nico objetivo el aumento de la capacidad productiva de la empresa y su
racionalizacin estrictamente jurdica, sino el reforzamiento de su posicin de poder econmico, ni tampoco puede
justificar en modo alguno la persistente lesin de los intereses econmicos de una de las partes. Del mismo modo,
tampoco la autonoma privada, en cuanto a manifestacin de una relacin social individual amparada por el Derecho,
puede traducirse .en demrito de ste en un poder normativo de la empresa que se impone unilateralmente frente a
la pate dbil sin repugnar la idea de que slo el Estado, de forma mediata o inmediata, puede crear normas de
Derecho objetivo; POLO, Eduardo; Proteccin del Contratante Dbil y Condiciones Generales de los Contratos,
Editorial Civitas, Madrid, 1990, p. 32 y 33.
26
CORRAL TALCIANI, Hernn; Nuevas formas de contratacin y sistema de derecho privado (con especial
referencia al derecho chileno), En: Instituciones de Derecho Privado. Contratacin Contempornea. Teora General
y Principios, (Alterini, Atilio Anbal; De los Mozos, Jos Luis y Soto Coaguila, Carlos Alberto, Directores), Editorial
Themis, Bogot, 2001, p. 554.

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en arbitrarias transposiciones de la normativa legal dictada para esquemas negociales


tpicos a relaciones contractuales que presenten, de todas formas, significativos
elementos de diversidad o especificidad con respecto a aquellos esquemas27.
Adems de ello, en la tarea de interpretacin se deber hacer uso de instrumentos de
especial configuracin para este tipo de contratacin, como son la interpretacin favor
dbilis, interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena fe, la clusula
prevalente, la clusula ms beneficiosa, la clusulas ms importante, solo para citar lo
ms comunes e importantes28. Estos mecanismos permitirn que la interpretacin del
contrato de leasing inmobiliario se realice de una manera justa y equitativa, conforme
a las particularidades de cada contrato.
6. Algunas conclusiones
a) El contrato de leasing inmobiliario es un contrato cuya naturaleza jurdica
corresponde a la de los denominados contratos normativos o predispuestos
legalmente. En nuestra opinin preferimos denominarle reglamentacin
contractual, pues es la ley la que impone la mayor parte del contenido
contractual.
b) El leasing inmobiliario tal y como ha sido configurado por el Decreto Legislativo
1177, impone limitaciones a autonoma de la voluntad de las pates,
especficamente a la libertad de contratacin en sus dos manifestaciones: la
libertad de contratar, pues si se quiere acceder a una vivienda mediante esta
forma contractual, no queda otra opcin que aceptar las condiciones
contractuales establecidas, y por otro lado, no existen mayores alternativas para
elegir al proveedor inmobiliario ya que dicha actividad est restringida a las
empresas autorizada expresamente por la SBS. Y en el lado de la libertad de
contractual, las partes no tienen el dominio negocial de la mayor parte del
contenido contrato, ya que el leasing inmobiliario viene preredactado legalmente
en su mayor parte a travs del Formulario nico de Arrendamiento financiero
(leasing) o FUAL, que ser aprobado reglamentariamente.
c) El leasing inmobiliario tiene naturaleza de contrato normativo o formulacin
legal, cuyos trminos en su mayora han sido redactados no por la voluntad de las
partes, sino por el Estado para tratar de promover el negocio inmobiliario en sus
facetas de oferta y demanda.
d) El contrato de leasing inmobiliario al estar definido por un esquema legal, y al
dejar slo ciertos aspectos de regulacin a las partes como los aspectos
econmicos, se convierte en un instrumento ideal para que el proveedor

27

DANGELO, Andrea; Contrato y operacin econmica, Ob. Cit., p. 6778.


Vase: RODRIGUEZ CHAVEZ, Reyler: Tutela del consumidor contra clusulas abusivas, En: Revista Oficial del
Poder Judicial, Ao 6-7, N 8 y N 9/2012-2013, pp. 278 a 285.
28

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inmobiliario pueda emplearlo como un contrato de adhesin, imponiendo sus


propios trminos y condiciones de manera unilateral.
e) El leasing inmobiliario se halla dentro del campo de regulacin del Derecho del
Consumidor, y en este sentido, es el consumidor inmobiliario la parte dbil de la
relacin contractual. De all dentro de su esfera de proteccin advertimos dos
limitaciones de carcter importante y consecutivo: una primera limitacin
jurdica, que se materializa con la redaccin legal previa del contrato de leasing
inmobiliario donde la ley le ha despojado de gran parte de su libertad de
contratacin y una segunda limitacin fctica, impuesta por las leyes del
mercado, donde la posicin de poder del proveedor inmobiliario goza del poder
para imponer sus condiciones contractuales y utilizar el contrato de leasing
inmobiliario como un tpico contrato de adhesin.
f) En todo contrato de leasing es comn encontrar como parte complementaria de
su regulacin, las clusulas generales de contratacin, que constituyen el espacio
donde se desarrolla la mayor parte de especificaciones y trminos contractuales.
La nota caracterstica de las clusulas generales de contratacin como
reglamentacin contractual, es que corresponde al arbitrio unilateral del
arrendador financiero arrendador siendo comn encontrar por ende, clusulas
abusivas en desmedro del consumidor inmobiliario y en beneficio exclusivo del
arrendador financiero, siendo las ms comn la clusula de exoneracin o
limitacin de responsabilidad previa del arrendador financiero.
g) El arrendador financiero como el otro polo contractual del leasing inmobiliario,
tambin ocupa un estatus dentro del contrato de consumo en su condicin de
proveedor como lo define el artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo de
Proteccin del Consumidor, por lo que, tambin se hallar sujeto expresa e
imperativamente al cumplimiento de deberes especficos relacionados al servicio
brindado en el arrendamiento y venta de los inmuebles de los cuales es
propietario, como: deberes de informacin sobre el inmueble, identificacin y
caractersticas especficas, precios y costos, saneamiento incluso deberes de
servicio de pos venta.
h) El tratamiento del leasing inmobiliario deber cuidar que no se presenten
situaciones lesivas como la simulacin o el fraude a la ley, en perjuicio de otros
contratantes o del mismo Estado.
i) Un tema relevante en caso de conflictos es la interpretacin de este tipo de
contrato que dada su naturaleza predispuesta por la ley, requerir acudir al
empleo de instrumentos tambin especiales, como el reconocimiento del valor
normativo del contrato y la congruencia, la interpretacin favor dbilis,
interpretatio contra stipulatorem, el principio de la buena fe, la clusula
prevalente, la clusula ms beneficiosa, la clusulas ms importante, entre los
ms importantes.

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