04/09/2015

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Resumos

Direitos de vizinhana
Conceito, caractersticas, solues, rvores limtrofes, passagem forada,
guas e direito de construir.

Conceito
So regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietrios de
prdios contguos, respeitando, assim, o convvio social. Constituem obrigaes propter rem
(que acompanham a coisa).
Prev o art. 1.277 do Cdigo Civil que "o proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o
direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que
o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha".
Os atos prejudiciais propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilcito; abusivos,
aqueles que causam incmodo ao vizinho, mas esto nos limites da propriedade (barulho
excessivo, por exemplo); lesivos, que causam dano ao vizinho, porm no decorre de uso
anormal da propriedade (indstria cuja fuligem polui o ambiente, por exemplo).
Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que ultrapassam os
limites tolerveis da propriedade. Outro ponto a ser analisado para verificar a normalidade de
uso a zona de conflito, somados aos costumes locais, j que so diferentes num bairro
residencial e industrial, por exemplo. Alm disso, deve-se considerar a anterioridade da posse,
pois a pessoa que comprou o imvel prximo de estabelecimentos barulhentos no tem razo
de reclamar.
Entende-se que os primeiros a se instalarem num certo local determinam a sua destinao, no
entanto, esta teoria no absoluta, ou seja, os proprietrios no podem se valer da
anterioridade para justificar a molstia ao vizinho.
Solues
As reclamaes sero atendidas apenas se danos forem intolerveis. Sendo assim, deve o juiz
primeiro determinar a sua reduo, de modo a torn-lo suportvel pelo homem normal.
De acordo com o art. 1.279 do CC "ainda que por deciso judicial devam ser toleradas as
interferncias, poder o vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, quando estas, se tornarem
possveis".
Porm, se no for possvel que o dano seja reduzido a um nvel normal de tolerncia,
determinar o juiz a cessao da atividade causadora do incmodo (fechamento da indstria,
p.ex.). Deve-se observar, no entanto, que se a atividade for de interesse social, determina-se
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que o causador do dano pague indenizao ao vizinho (art. 1.278 do CC).

A ao que deve ser interposta nestes casos a cominatria, que pode ser ajuizada pelo
proprietrio, pelo possuidor ou pelo compromissrio comprador. Porm, se o dano for
consumado, caber ao de ressarcimento de danos.
Estabelece ainda o art. 1.280 do CC que "o proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do
dono do prdio vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como
que lhe preste cauo pelo dano iminente".
rvores Limtrofes
Dispe o art. 1.282 do CC que "a rvore, cujo o tronco estiver na linha divisria, presume-se
pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes".
Pode ainda, conforme previsto no art. 1.283, o proprietrio do terreno invadido pelas razes ou
ramos de rvore que ultrapassarem a estrema do prdio, cort-los at o plano divisrio.
Tem direito, tambm, o vizinho aos frutos que carem naturalmente no solo de seu imvel, se
este for particular. J se cair em propriedade pblica, o proprietrio continuar sendo seu
dono.
Cabe lembrar que, sendo comum a rvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos
osproprietrios e, por isso, no pode um deles arranc-lo sem o consentimento do outro.
Passagem forada
Argi o art. 1.285 do CC que "o dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou
porto, ode, mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o vizinho a lhe dar
passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio".
Este direito s ser vlido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma
sada mesmo que penosa, no pode o proprietrio exigir do vizinho outra passagem.
Cabe ressaltar ainda que se houver alienao parcial do prdio e uma das partes ficar sem
acesso via pblica, cabe a outra parte tolerar a passagem (art. 1.285, 2 do CC).
Se no houver acordo, o juiz determinar a passagem pelo imvel que mais facilmente prestla.
No se confunde passagem forada com servido de passagem, j que esta constitui direito
real sobre coisa alheia e provm geralmente de um contrato.
Da passagem de cabos e tubulaes
O proprietrio deve tolerar a passagem de cabos e tubulaes em proveito de seus vizinhos,
mediante recebimento de indenizao que atenda tambm a desvalorizao da rea
remanescente, caso seja impossvel que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito
oneroso (art. 1.286 do CC).
Pode o proprietrio exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso, bem como
depois seja removida, sua custa, para outro local do imvel, como prev o pargrafo nico do
art. 1.286 do CC. Assim como facultado ao mesmo que exija a realizao de obras de
segurana quando as instalaes oferecerem grave risco (art. 1.287 do mesmo diploma legal).
Das guas
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De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a
receber as guas que correm naturalmente do superior, no podendo realizar obras que
embaracem o seu fluxo; porm a condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser
agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prdio superior".
Prev ainda o art. 1.290 do mesmo cdigo o direito s sobras das guas nascentes e pluviais
dos prdios inferiores, que podero utiliz-las atravs de servido.
No pode o proprietrio do prdio superior poluir as guas indispensveis s necessidades
primordiais dos possuidores dos imveis inferiores e dever recuperar ou ressarcir os danos
pelas demais que polurem, conforme dispe o art. 1.291 do CC.
Estabelece tambm o art. 1.292 do mesmo diploma que "o proprietrio tem direito de
construir barragens, audes, ou outras obras para represamento de gua em seu prdio; se as
guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado pelo dano
sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido".
Limites entre prdios e direito de tapagem
Preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder
com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos
destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.
interesse do dono de um prdio que se estabelea os limites extremos de sua propriedade".
A ao cabvel para solucionar as confuses entre as linhas divisrias a demarcatria, que
no se confunde com aes possessrias e reivindicatrias.
Interposta tal ao o juiz delimitar as reas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma
no ser provada, o terreno ser dividido em partes iguais entre os prdios ou, no sendo
possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao outro (art. 1.298
do CC).
Entende-se que os tapumes pertencem a ambos osproprietrios confinantes que, por isso,
devem arcar com as despesas de conservao e construo em partes iguais.
Porm, para "a construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de
pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles,
pelo proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as despesas".
Direito de construir
1. Limitaes e responsabilidades
Argi o art. 1.299 do CC que "o proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que
lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos".
Assim, todo o proprietrio deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construo,
podendo este ltimo valer-se da ao de indenizao, na qual provar a ocorrncia do dano e o
nexo de causalidade com a construo.
Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam servios de construo
civil respondem solidariamente com os proprietrios pelos danos causados pela obra, j que
so tcnicos habilitados para realiz-la. Se os danos decorrem de impercia ou negligncia do
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construtor, pode o proprietrio que pagar sozinho valer-se de ao regressiva contra quele.
2. Devassamento da propriedade vizinha
Prescreve o art. 1.301 do CC " defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a
menos de metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade a
intimidade das famlias. No entanto, no esto proibidas pequenas aberturas para luz e
ventilao.
Pode o proprietrio "no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa
janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua
vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o
escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho", conforme previsto no
art. 1.302 do CC.
Entretanto, em se tratando de aberturas ou vos para luz, poder o vizinho levantar sua
edificao ainda que vede a claridade do outro (art. 1.302, pargrafo nico
78 do CC).
J na zona rural no de pode levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho
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(art. 1.303 do CC).
3. guas e beirais

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Estabelece o art. 1.300 do Cdigo Civil que "o proprietrio construir de maneira que o seu
prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho", portanto, as guas pluviais
devem ser despejadas no solo do proprietrio e no no do vizinho, j que este s est obrigado
a receber as guas que naturalmente correm para seu prdio.
4. Paredes divisrias
No se confunde com os muros divisrios, que so elementos de vedao regulamentados
junto aos tapumes. As paredes divisrias integram a estrutura do edifcio e constituem
elemento de vedao e sustentao.
Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede divisria at
meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o
vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a profundidade do alicerce" (art.
1.305 do CC).
5. Uso do prdio vizinho
Dispe ao art. 1.313 do CC que "o proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que
o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou
limpeza de sua casa ou do muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente".
A nica restrio que pode o proprietrio fazer a estipulao de horrios, por exemplo. Alm
disso, o vizinho que causar dano ao penetrar no imvel tem o dever de repar-lo.
Bibliografia
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito Das COISAS. Volume V, editora
Saraiva, 2 tiragem, 2007.
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Histrico de atualizaes deste contedo

02/ago/2011

Reviso geral. Este material est atualizado de acordo com o CC de 2002 e no sofreu novas alteraes
at esta data.

12/nov/2007 Publicado no DireitoNet.

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