Titulaci de crdits hipotecaris:

La cessi de crdits a tercer

i la seva incidncia en el
procediment hipotecari
Possibilitats d'allegaci de
nullitat
TO al Centre de Suport Professional
Barcelona, 23 de abril de 2015

SISTEMA
MONETARIO

Paradigma
Oligopolio
escasez
en la emisin
monetaria

de la

ESTADO (Base monetaria)

BANCO (Oferta monetaria)

35%

95 97 %

DECISIN DEL BANCO CENTRAL EUROPEO de 6

de diciembre de 2001 (BCE/2001/15)
Considerando lo siguiente:
(1) Segn el apartado 1 del artculo 106 del Tratado y
segn el artculo 16 de los Estatutos, el Consejo de
Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) tiene el
derecho exclusivo de autorizar la emisin de billetes de
banco en la Comunidad. ...

(3) No procede someter la emisin de billetes

en euros a LMITES CUANTITATIVOS O DE
OTRA CLASE,
CLASE pues la puesta de billetes en
circulacin SE RIGE POR LA DEMANDA.
DEMANDA

OPERACIN DE COMPRA DE
DEUDA PBLICA Y PRIVADA
(de 2 a 30 aos)
21.01.15: Plan Estmulo Monetario (Plan Quantitative
Easing (QE - Bernanke) Marzo 2015 Setiembre 2016
60.000 millones por mes

1.140.000.000.000 euros
Compra bonos ABS y garantizados MBS (Titulizaciones)
Distribucin de posibles prdidas

3
6
2

CLIENTE

COEFICIENTE
DE CAJA

DINERO
BANCARIO

1.000

10 %

10.000

10.000

10 %

100.000

100.000

10 %

1.000.000

1.000

1%

100.000

10.000

1%

1.000.000

100.000

1%

10.000.000

EXCUSAS TERICAS
COEFICIENTE DE CAJA (ENCAJE FRACCIONARIO)
DEPOSITO IRREGULAR (uso del dinero de los clientes)

ACTUALMENTE
TITULIZACIONES HIPOTECARIAS Y DE ACTIVOS

En Espaa, a 31.12.2012, existan

405 fondos pblicos vivos con
emisin de bonos por un saldo de
309.000.000.000 euros
Desde 1993 hasta 31.12.2012
510.154.000.000 euros

Normativa Titulizacin Hipotecaria

Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado
Hipotecario
Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrolan
determinados aspectos de la Ley 2/1981
Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.

Ley 19/1992,
19/1992 de 7 de julio, sobre Rgimen de las Sociedades y
Fondos de Inversin Inmobiliaria y regulacin de los Fondos de
Titulizacin Hipotecaria.
Disposicin Adicional Quinta de la Ley 3/1994,
3/1994 de 14 de abril
Real Decreto 926/1998,
926/1998 de 14 de mayo, regula las sociedades
gestoras de fondos de titulizacin
Ley 44/2002, de 22 de noviembre
Real Decreto 1310/2005, de 4 de noviembre, por el que se
desarrolla parcialmente la Ley 24/1988
Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, deroga el Real Decreto
685/1982 (cdulas, bonos y participaciones)

Qu es una titulizacin hipotecaria?

art. 5 Ley 19/1992

AGRUPACIN DE
PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS
con el fin de crear un

PATRIMONIO COMN
(Fondo de titulizacin)

Qu es una titulizacin?
Proceso

de

obtencin

de

recursos

financieros respaldado por futuros flujos

de

tesorera

generadores

procedentes
de

rentas,

de

activos

mediante

emisin de valores negociables

la

Proceso

de

obtencin

recursos financieros

de

DEUDORES
HIPOTECARIOS

CREDITO
HIPOTECARIO

Hipoteca
Crdito
mgico

SOCIEDAD GESTORA

SOCIEDAD GESTORA

FONDO DE
TITULIZACIN

ESCRITURA DE CONSTITUCIN DEL FONDO

SOCIEDAD
GESTORA
Certificados de Transmisin de
Hipoteca
Participaciones
Hipotecarias

SOCIEDAD GESTORA

HI

PO

TE

PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS

BONOS DE TITULIZACIN

CAS

ESCRITURA DE CONSTITUCIN DEL FONDO

SOCIEDAD
GESTORA
Dinero
mgico

Suscripcin de la
Emisin de Bonos

BONOS DE TITULIZACIN

SOCIEDAD
GESTORA
INVERSORES

BONOS DE TITULIZACIN

INVERSORES

INVERSORES

Proceso de
obtencin de
recursos
financieros

SOCIEDAD
GESTORA

Respaldado
flujos

de

procedentes

por

futuros

tesorera,
de

activos

generadores de rentas

Activos que generan rentas futuras,

susceptibles de Titulizacin
Prstamos hipotecarios
Prstamos al consumo
Cuentas a cobrar de tarjetas de crdito
Operaciones de arrendamiento financiero
Alquileres en general
Efectos comerciales
Cuentas a cobrar derivadas de suministros como el
agua, gas, electricidad, telfono, peajes de autopista

Mediante la emisin de
valores negociables

BONOS del
Fondo de titulizacin

Qu es un Fondo de
titulizacin?

Los Fondos constituirn

separados y cerrados,
cerrados
personalidad
jurdica,
jurdica
patrimonial neto ... nulo.
nulo

patrimonios
carentes de
...
valor

Prrafo segundo del art. 5.1 de la Ley 19/1992

Es un Patrimonio
-

Separado (del originador)

Cerrado

Sin personalidad jurdica

Activo
Participaciones
Hipotecarias

Pasivo
Bonos de
titulizacin

Valor patrimonial neto: nulo

Activo
5.000 hipotecas
200.000 euros
1.000.000.000
0

Pasivo
10.000 Bonos
100.000 euros
1.000.000.000
0

PARTCIPES
1.- Prestamista Originador
2.- Deudor Hipotecario
3.- Avalador Crdito Hipotecario
4.- Sociedad Gestora
5.- Fondo de Titulizacin
6.- Inversor Bonista

Proceso de titulizacin
Versin oficial

FONCAIXA HIPOTECARIO 11, F.T.A.

FONCAIXA HIPOTECARIO 11, F.T.A.

Mecanismos de mejora crediticia

La estructuracin de la emisin por tramos
Fondo de reserva o de liquidez
La cuenta de margen o diferencia de intereses
cobrados y pagados
Infraemisin de ttulos
Evaluacin del riesgo

Utilidad de la titulizacin
- Liquidez
- Solucin a exigencias legales
(Basilea II Fondos propios > 8% de activos de riesgo)
- Disminucin de riesgos
- Equilibrio de flujos financieros
- Externalizar activos de baja calidad

Sociedades Gestoras
de Fondos de Titulizacin
Hipotecaria

Sociedades Gestoras
de Fondos de Titulizacin Hipotecaria

1.-

Creadores de los Fondos

2.-

Tienen la administracin de los Fondos

3.-

Tienen la representacin legal de los

Fondos

4.-

Gestoras de negocios ajenos

5.-

Tienen la representacin y defensa de los

bonistas de los Fondos que administren

Art. 12 Real Decreto 926/1998

Sociedades Gestoras
de Fondos de Titulizacin Hipotecaria

GESTICAIXA, S.G.F.T., S.A.

- CaixaBank 91 %; Criteria Caixa Holding 9 %

SANTANDER DE TITULIZACIN, S.G.F.T., S.A.

- Banco Santander, S.A. 81%; Santander Investment, S.A 19%

EUROPEA DE TITULIZACIN S.A., S.G.F.T.

- B.B.V.A. 87,50%

INVERSORES FINALES
en Fondos de Titulizacin
Hipotecaria

- Compaas de Seguros y Reaseguro

- Fondos de pensiones
- Fondos de inversin
- Fondos de cobertura
- Otros Bancos nacionales e internacionales
- Banco Central Europeo

SEMNTICA

- RESPALDADO POR FLUJOS

- DERECHOS DE COBRO
- FUERA DE BALANCE

Ley 19/1992,
19/1992 de 7 de julio
Artculo 5.8
Los titulares de los valores emitidos con cargo al
Fondo (BONISTAS) corrern con el riesgo de
impago de las participaciones hipotecarias
agrupadas en el Fondo,
Fondo ....
Los titulares de los valores (BONISTAS) no
tendrn accin contra la sociedad gestora del
Fondo, sino por incumplimiento de sus funciones o
inobservancia de lo dispuesto en la escritura de
constitucin

Prstamos Hipotecarios
Los activos objeto de titulizacin estn constituidos por Participaciones
Hipotecarias (PHs) y Certificados de Transmisin de Hipoteca (CTHs)
emitidos por el cedente o cedentes al objeto de transferir al Fondo
Prstamos con garanta hipotecaria.
hipotecaria

TTULOS VALORES DE PARTICIPACIONES

HIPOTECARIAS (art. 13.1 Real Decreto 716/2009 )
PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS DE
FONDOS DE TITULIZACIN (art. 5.1 Ley 19/92)

TTULOS VALORES DE BONOS

HIPOTECARIOS (art. 13.1 Real Decreto 716/2009 )
BONOS DE TITULIZACIN (art. 2.1.e. Ley 24/1988)

Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el

que se desarrollan determinados aspectos de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado
hipotecario (deroga Real Decreto 685/1982)

Artculo 13. Clases de ttulos.

1. Los ttulos que se emitan para el mercado
hipotecario pueden ser de tres clases:
- cdulas hipotecarias
- bonos hipotecarios
- participaciones hipotecarias

Exposicin de Motivos Ley 19/1992

Los .. Fondos de Titulizacin Hipotecaria...
agrupaciones de participaciones
hipotecarias , transformarn en valores de
renta fija homogneos, estandarizados ..,
susceptibles de negociacin en mercados de
valores organizados, los conjuntos de
participaciones en prstamos hipotecarios
que adquieran de entidades de crdito

OCULTAMIENTO
LEGAL
PERO ILEGTIMO

Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley

Hipotecaria
Del Registro de la Propiedad y de los ttulos sujetos a inscripcin
Artculo 1
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o
anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles.
Artculo 221
Los Registros sern pblicos para quienes tengan inters
conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o
derechos reales inscritos.

Decreto de 14 de febrero de 1947,

Reglamento Hipotecario
Artculo 4

Sern inscribibles los bienes inmuebles y los derechos

reales sobre los mismos,
mismos
Artculo 7

..., no slo debern inscribirse los ttulos en que se declare,

constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el
dominio o los derechos reales que en dichos prrafos se
mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de
la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de
trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho,
modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las
facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes
a derechos reales

Decreto de 14 de febrero de 1947,

Reglamento Hipotecario
Artculo 8

Los actos y contratos que con diferentes nombres se

conocen en las provincias en que rigen fueros especiales, y
producen, respecto a los bienes inmuebles o derechos
reales,
reales cualquiera de los efectos indicados en el artculo
anterior, estarn tambin sujetos a inscripcin

Decreto de 14 de febrero de 1947,

Reglamento Hipotecario
Artculo 244.

La cesin del crdito hipotecario se consignar en

el Registro por medio de una nueva inscripcin a
favor del cesionario, excepto en los casos a que se
refiere el artculo 150 de la Ley.

CDIGO DE COMERCIO
Artculo 23
1. El Registro Mercantil es pblico.
pblico

Ley 19/1992, Fondos de Titulizacin Hipotecaria

Artculo 5.3
Ni los Fondos ni los valores que se emitan con cargo a
ellos sern objeto de inscripcin en el Registro
Mercantil,
Mercantil ni quedarn sujetos a lo dispuesto en la
Ley 211/1964,
211/1964 de 24 de diciembre, sobre emisin de
obligaciones

por

personas

sociedades annimas.

jurdicas

que

no

sean

Ley 211/1964
Artculo primero.
La

emisin

de

obligaciones

..

hipotecarias,

...,

se

formalizar en escritura pblica,

pblica que se inscribir en el
Registro Mercantil y, adems, en su caso, en el de la
Propiedad o en el de prenda sin desplazamiento, que sean
competentes, sin cuyos requisitos no podrn ponerse en
circulacin los ttulos.

Real Decreto 1310/2005, de 4 de noviembre, por el que se

desarrolla parcialmente la Ley 24/1988
Artculo 30 quter
2. No ser exigible el otorgamiento de escritura pblica ... Tampoco ser
necesaria la inscripcin de la emisin, ni de los dems actos relativos a
ella, en el Registro Mercantil ni su publicacin en el Boletn Oficial del
Registro Mercantil.
Mercantil
Las condiciones exigidas legalmente .. se harn constar en certificacin expedida
por las personas facultadas conforme a la normativa vigente. Esta
certificacin se considerar apta para dar de alta los valores en anotaciones en
cuenta conforme a lo dispuesto en el artculo 6 de esta ley.
La publicidad de todos los actos relativos a estas emisiones se efectuar
a travs de los sistemas establecidos a tal fin por los sistemas
multilaterales de negociacin.

(En sentido contrario)

Real Decreto 716/2009

Artculo 29.
29 Ttulo.
1.

Cuando

participaciones

la
no

suscripcin
est

limitada

tenencia
a

de

las

inversores

profesionales, suscritas o adquiridas por el pblico no

especializado, se emitirn en escritura pblica, de
la que se tomar nota en el Registro de la
Propiedad, al margen de la inscripcin de la
hipoteca correspondiente.

Real Decreto 716/2009

El mercado secundario
Artculo 37.
37 Modos de transmisin.
Los ttulos hipotecarios sern transmisibles por
cualquiera de los medios admitidos en derecho y sin

necesidad de intervencin de fedatario

pblico ni notificacin al deudor. Cuando
sean

nominativos

podrn

transmitirse

declaracin escrita en el mismo ttulo

por

CLUSULA ABUSIVA
MERMA DE
DERECHOS

Artculo 1535 del Cdigo Civil

Vendindose un crdito litigioso, el
deudor
tendr
derecho
a
extinguirlo,
reembolsando
al
cesionario el precio que pag, las
costas
que
se
le
hubiesen
ocasionado y los intereses del
precio desde el da en que ste fue
satisfecho.

POSIBLES
NULIDADES

TITULIZACIN
Tipo Traspaso (pass-through)
Trasladan el crdito al inversor
El inversor es el nuevo acreedor
hipotecario
El prestamista-originador mantiene la gestin
Los bonos son valores hipotecarios negociables en los
mercados secundarios

1.- Trasladan el crdito al

inversor bonista
2.- El bonista es el nuevo
acreedor hipotecario
3.- Desaparecen los crditos
hipotecarios del balance
del originador

Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria

Artculo 149
El crdito o prstamo garantizado con hipoteca
podr cederse en todo o en parte de conformidad
con lo dispuesto en el artculo 1.526 del Cdigo
Civil. La cesin de la titularidad de la hipoteca que
garantice un crdito o prstamo deber hacerse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
El deudor no quedar obligado por dicho contrato
a ms que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogar en todos los derechos
del cedente.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

Artculo 9. Apreciacin de oficio de la falta de
capacidad.
La falta de capacidad para ser parte y de
capacidad procesal podr ser apreciada de oficio
por el tribunal en cualquier momento del proceso.
Artculo 10. Condicin de parte procesal legtima.
Sern considerados partes legtimas quienes
comparezcan y acten en juicio como titulares de
la relacin jurdica u objeto litigioso.
Se exceptan los casos en que por ley se atribuya
legitimacin a persona distinta del titular.

CONCLUSIN
LOS BANCOS AL TITULARIZAR
LOS CREDITOS HIPOTECARIOS,
- DEJAN DE SER ACREEDORES
HIPOTECARIOS
- SACAN LOS CREDITOS DE SUS
BALANCES

RESULTADO I
POR LO TANTO LOS BANCOS NO
TIENEN ACCIN PROPIA PARA
EJECUTAR LOS CREDITOS
HIPOTECARIOS

LOS BANCOS
- INTERPONEN JUICIOS HIPOTECARIOS
EN NOMBRE PROPIO
- EJECUTAN LAS PROPIEDADES

CONCLUSIN
LOS BANCOS SE QUEDAN A SU
NOMBRE LOS BIENES
SUBASTADOS

RESULTADO I
LOS BANCOS NO TIENEN
DERECHO A EJECUTAR A
SU NOMBRE LOS BIENES
HIPOTECADOS

RESULTADO II
LOS BANCOS NO TIENEN
DERECHO A QUEDARSE CON
UN BIEN QUE NO LES
PERTENECE

RESULTADO III
LOS

BANCOS

TIENEN

UN

INJUSTO ENRIQUECIMIENTO
AL QUEDARSE CON UN BIEN
QUE NO LES PERTENECE

RESULTADO IV
LOS BANCOS SE QUEDAN CON
LAS GARANTIAS HIPOTECARIAS
EL BONISTA SIGUE TENIENDO
ACCION CONTRA LOS BIENES
FUTUROS DEL DEUDOR

El tipo pass-through espaol no es puro

Se mezcla la transmisin de la condicin

de acreedor hipotecario con el tipo bono,
que implica unas condiciones financieras
para los bonistas inversores diferentes a
las que pagan los deudores hipotecarios

Ley 19/1992, de 7 de julio

Artculo 5.6
Sin perjuicio de las diferencias que puedan establecerse
entre sus distintas series, los flujos de principal e

inters correspondientes al conjunto de valores

emitidos con cargo al Fondo debern coincidir con
los

del

conjunto

de

las

participaciones

hipotecarias agrupadas en l, sin ms diferencias o

desfases temporales que los derivados de las comisiones y
gastos

de

administracin

gestin,

aseguramiento u otros conceptos aplicables

primas

de

Mecanismos de mejora crediticia

La estructuracin de la emisin por tramos
Fondo de reserva o de liquidez
La cuenta de margen o diferencia de intereses
cobrados y pagados
Infraemisin de ttulos
Evaluacin del riesgo

Cdigo Civil
Artculo 1143
La novacin, ..., hechas por
cualquiera de los acreedores
solidarios o con cualquiera de
los deudores de la misma clase,
extinguen la obligacin sin
perjuicio de lo dispuesto en el
artculo 1.146

CONCLUSIN
AL TITULARIZAR LOS
CREDITOS HIPOTECARIOS
- PAGAN UN INTERS DIFERENTE AL
QUE LE COBRAN AL DEUDOR
- HAN HECHO UNA NOVACIN DEL
CRDITO HIPOTECARIO ORIGINAL

RESULTADO I
LA

OBLIGACIN

QUEDA

EXTINGUIDA POR EL ART.

1143 DEL CDIGO CIVIL

RESULTADO II
OBTIENEN UN
ENRIQUECIMIENTO INJUSTO
- COBRAN INTERESES DE UN CREDITO EN EL
QUE YA NO SON PARTE ACTIVA
- COBRAN INTERESES DE DEMORA QUE LUEGO
NO PAGAN

Disposicin adicional quinta Ley 3/1994

2..

Los Fondos de Titulizacin Hipotecaria ... podrn

ser titulares de cualesquiera otras cantidades,
inmuebles, bienes, valores o derechos que sean
percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las
participaciones hipotecarias, certificados de transmisin
de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crdito
que se hubieren agrupado en su activo, por resolucin
de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial
iniciado para el cobro de tales derechos de crdito; en
particular y sin nimo limitativo, por producto
del remate de procedimientos de ejecucin de
garantas hipotecarias o no hipotecarias,

..., por la enajenacin o explotacin de los

inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados
en pago o, como consecuencia de las citadas
ejecuciones, en administracin y posesin
interina de los inmuebles, bienes o valores en
proceso de ejecucin.
La
inscripcin
de
los
bienes
inmuebles
pertenecientes a los Fondos de Titulizacin en el
Registro de la Propiedad y de cualesquiera otros
bienes en los registros que correspondan, se podr
efectuar a nombre de los mismos.
(prrafo cuarto incorporado por artculo 27 del R.D.-ley 6/2010,
de 9 de abril)

Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se

aprueba la nueva redaccin oficial de la Ley Hipotecaria

Artculo 9
Toda inscripcin que se haga en el Registro
expresar las circunstancias siguientes:
...
4. La persona natural o jurdica a cuyo
favor se haga la inscripcin

CDIGO CIVIL
Artculo 1669
No tendrn personalidad jurdica las
sociedades cuyos pactos se mantengan
secretos entre los socios, y en que cada uno de
stos contrate en su propio nombre con los
terceros.
Esta clase de sociedades se regir por las
disposiciones relativas a la comunidad de
bienes.

CONCLUSIN
LOS

FONDOS

SE

PUEDEN

QUEDAR A SU NOMBRE LOS

BIENES SUBASTADOS

RESULTADO I
LAS SENTENCIAS JUDICIALES NO
PODRAN ORDENAR INSCRIBIR A
NOMBRE DE LOS FONDOS LOS
BIENES SUBASTADOS YA QUE NO
TIENEN PERSONALIDAD JURDICA

RESULTADO II
LOS REGISTRADORES NO PODRAN
INSCRIBIR

NOMBRE

DE

LOS

FONDOS LOS BIENES SUBASTADOS

YA QUE NO TIENEN PERSONALIDAD
JURDICA

RESULTADO III
AL NO PODER INSCRIBIRSE LOS
BIENES

SUBASTADOS,

NO

SE

PUEDE DAR LA TRANSMISIN DE

LA PROPIEDAD POR FALTA DE
TTULO

AL PRODUCIRSE UNA
NOVACIN SE
EXTINGUEN LAS FIANZAS

ESTAFA PROCESAL
- ENGAO SUFICIENTE
- TRANSMISIN PATRIMONIAL

CMO AVERIGUAR SI
UNA HIPOTECA HA SIDO
TITULIZADA?

Remitir un email a
informacion@cnmv.es
Poner los datos personales
E identificar el Fondo del cual queremos
obtener el Acta de Constitucin
Pedirlo en PDF sino se deber fotocopiar con
costo

Normativa Titulizacin no Hipotecaria

Real Decreto-Ley 3/1993, de 26 de febrero, de medidas
urgentes (leasing, etc.)
Ley 40/1994, de 30 de diciembre, de Ordenacin del
Sistema Elctrico Nacional
Ley 13/1996, de 30 de diciembre (peajes de las
autopistas)
Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo, regula los
fondos de titulizacin de activos

Oscar Luis VIERA

olviera@icab.cat
olviera@yahoo.com.ar
-

Licenciado en Derecho - Abogado

Facultad de Derecho de Girona UdG Espaa (1997)
Homologado en Fac. Derecho de La Plata Pcia de Bs. As. (2010)

Licenciado en Administracin de Empresas

Facultad de Ciencias Econmicas UBA Argentina (1988)
Homologado en Ministerio de Educacin Madrid (1992)

Abogado Colegiado ICAB 24.251 (Barcelona - Espaa)

Abogado en ejercicio CPACF T 108 F 70 (Buenos Aires - Argentina)

Abogado en ejercicio CAMdp T XIV F 54 (Mar del Plata - Pcia. Bs. As

Argentina)