DOCTRINA

EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL EN

EL CASO DE FALSIFICACION
DE DOCUMENTOS
Por EDUAR SALAZAR SANCHEZ*
SUMARIO
I. Introduccin. II. La fe pblica registral, sin extremismos. III. Conclusiones.
I. INTRODUCCIN

La fe pblica registral es un mecanismo de proteccin de la apariencia (se basa en la situacin

publicada por el registro) a favor de terceros de
buena fe. Por tal circunstancia y definicin, esta
figura debe ser aplicada de manera excepcional,
y no puede generalizarse, como est sucediendo
en la actualidad.
En efecto, este principio est siendo desnaturalizado y aprovechado indebidamente por
traficantes de terrenos al momento de falsificar documentos. (1) Su forma de proceder en
reiteradas ocasiones es bastante conocida: falsifican documentos en perjuicio del propietario primigenio, despus inscriben su derecho
ilegalmente (aparecen como nuevos titulares
registrales), para luego vender de manera apresurada a otra persona natural o jurdica, que
curiosamente siempre tiene que ver con estos
ltimos.
(*) Docente Universitario en los cursos de Derechos

Reales y Registral Notarial en la Universidad de Chiclayo -UDCH: Egresado de la Maestra en Derecho de

la Empresa en la UPC; actualmente asesor principal del
Congreso de la Repblica
(1) Como seala el profesor Gonzles Barrn, el principio de fe pblica, entendido de manera extrema y no
como excepcin, es una clara muestra de interpretacin
normativa contraria a los valores constitucionales, pues
se limita a legalizar el despojo de un propietario, sin verificar la diligencia del tercero, ni la negligencia del titular afectado.

REVISTA JURDICA THOMSON REUTERS

El esquema grfico sera el siguiente:

(propietario primigenio) a-----b (nulidad por
falsificacin) -----c (inscribe su derecho)
b falsifica el ttulo de propiedad de a, y por ello
b ahora figura en registros. Finalmente, c termina
inscribiendo su derecho. Luego se declara la nulidad de la venta entre a y b. A quin se debe proteger, a o c?
Cuando dicha situacin se da en la realidad,
las personas que se encuentran al margen de la
ley suelen invocar como tabla de salvacin el artculo 2014 del Cdigo Civil, aduciendo que ellos
son terceros de buena fe, adems que desconocen del documento falsificado, simplemente
consultaron en los registros pblicos, no haba
ninguna anomala ni defecto en la partida registral aparente, pagaron por ello, y finalmente
terminaron inscribiendo su derecho, tal como lo
exige la norma en cuestin. (2)
Luego, como es de esperarse, el evidente
conflicto se lleva a los tribunales de justicia,
pues el propietario primigenio, ahora demandante, no encuentra explicacin para lo que le
(2) No debemos olvidar, que el principio de fe pblica,
lo hemos importado de la legislacin alemana
(BGB), sin embargo; nosotros somos ms radicales
en su aplicacin que los mismos creadores (pues
est siendo utilizada para despojar la propiedad sin
ninguna causa legtima de adquisicin)
7 DE JULIO DE 2014 Ao II N. 79 17

DOCTRINA

EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL

acaba de suceder. Inclusive, llega a estar ms

confundido, cuando el juez que conoce de la
controversia termina resolviendo a favor del
tercero registral (c), bajo el argumento apresurado de proteger la seguridad jurdica del
trfico de bienes.
Con todo lo mencionado, se podra pensar
que c cumple con los presupuestos que seala
la norma de 2014 del Cdigo Civil; sin embargo,
ello no es as, ya que c no es cualquier tercero,
sino uno cualificado, pues, tiene requisitos por
cumplir para ser protegido: (i) ttulo vlido;
(ii) ttulo oneroso; (iii) actuar de buena fe (diligente); (iv) adquirir el derecho de quien aparece inscrito en el registro; (v) que las causales
de nulidad, resolucin o rescisin no consten
en el registro; y (vi) inscribir la adquisicin.
Solo de esa manera podemos lograr que la fe
pblica registral se encuentre en armona con
la Constitucin, sin extremismos.
Por otro lado, es vlido pensar que existen
argumentos a favor del tercero c que deben
analizarse y que podran terminar protegiendo a este, a pesar del evidente despojo de la
propiedad sufrido por a. En ese sentido, por
ejemplo, c podra invocar la buena fe del registro, la seguridad jurdica dinmica frente a
la esttica, o la inscripcin del tercero. A continuacin, vamos a analizar cada uno de dichos
argumentos:
El argumento de c, la buena fe del registro. Para ello, debemos preguntarnos, acaso
el propietario primigenio a no tiene buena fe?
Creemos, sin lugar a dudas, que tiene mucha
ms buena fe, pues se trata del verus dominus
(propietario), segn la realidad.
Respecto al argumento de la seguridad
jurdica de c. Ante ello, nos hacemos la siguiente interrogante, la seguridad de uno (c)
se asienta en la inseguridad del otro (a)?, es
tan fcil perder la propiedad mediante falsificacin o suplantacin? Creemos firmemente
que no, inclusive coincidimos con algunos autores que consideran que no existe diferencia
entre la seguridad jurdica esttica (3) y din(3) La seguridad jurdica esttica exige que ninguna
modificacin ni perjuicio patrimonial de un derecho
18 Ao II N. 79 7 DE JULIO DE 2014

mica, (4) como el profesor Gonzles Barrn,

quien seala lo siguiente:
En realidad no existe seguridad jurdica esttica ni dinmica, eso es un simple juego de
palabras sin ningn contenido, la razn de
ello es muy simple, el antes adquiriente beneficiado por la seguridad dinmica, resulta
ser ahora un propietario actual, perjudicado
por el concepto de seguridad esttica.[] Es
decir, todos los adquirientes se convierten
inmediatamente en propietarios, y si en un
primer momento la regla privilegia a los terceros; sin embargo, cuando se encuentran
en un segundo momento, el mismo sujeto
pasa a ser propietario y su derecho se vuelve
dbil y vulnerable, frente a un futuro y potencial tercer adquiriente.
Compartimos lo sealado por el doctor Gonzales Barrn. Asimismo, proponemos dos posibles
escenarios, que nos permitirn demostrar que
no existe diferencia entre ambas, sino que deben
complementarse. As tenemos:
i. (esttico) a ----- (Falso) ----- b ----- c (dinmico)
ii. (esttico) c ----- (Falso) ----- d ----- e (dinmico)
En esta grfica, nos encontramos con una
pugna entre dos posiciones antagnicas. Por un
lado, el inters del propietario por conservar su
derecho; y por otro, el inters del adquiriente
por asegurar la eficacia de su adquisicin, aun en
contra la voluntad del propietario. Sin embargo,
veamos cmo se debe entender cada una de estas
situaciones.
subjetivo (propiedad) se concrete sin el consentimiento del titular; por lo cual, si este es un propietario legtimo, solo cabe que sea despojado de su derecho por acto voluntario; cualquier otra situacin
es un despojo.
(4) La seguridad dinmica exige que ningn beneficio
adquirido en el patrimonio de un sujeto deba frustrarse
por hechos o situaciones ajenas que no haya podido
conocer, de tal suerte que un tercero de buena fe
mantiene la adquisicin de un derecho, aunque el
transmitente no sea el propietario, si es que desconoca
razonablemente las circunstancias que denotaban la
ausencia de titularidad del transmitente.

REVISTA JURDICA THOMSON REUTERS

DOCTRINA
En el primer escenario, c termina siendo privilegiado, bajo el simple argumento de que la seguridad jurdica dinmica favorece la circulacin
de la riqueza y trfico patrimonial, por tanto,
debe prevalecer por sobre la seguridad esttica
que no genera riqueza, pues se debe proteger
al inversionista, al que mueve la economa o al
creador de la riqueza, etc..
Sin embargo, en el escenario posterior, la situacin cambia, pues el protegido de ayer c
(ahora esttico como a) queda desprotegido a
partir de hoy por e (ahora tercero dinmico). En
consecuencia, la seguridad dinmica favorece
hoy al seor c, pero maana fcilmente lo puede
perjudicar.
Por tanto, y como acertadamente lo seala Gonzales Barrn, el sistema jurdico exige
seguridad dinmica y esttica, ambas a la vez,
pues no basta preferir una frente a la otra, ya
que en tal situacin, la seguridad del adquiriente se convierte en inseguridad absoluta del propietario. En tal sentido, en ambas posiciones
se requiere de seguridad y justicia. Pues bien,
es claro que se trata entonces de dos caras de
la misma moneda, que se encuentran en ntima
vinculacin e interdependencia, mas no se debe
preferir una frente a la otra como errneamente
se quiere entender.
Sobre la inscripcin del tercero c, nos podemos preguntar lo siguiente: Acaso el verus
dominus (a) no estuvo tambin inscrito en el registro? La respuesta evidente es que s, inclusive
con anterioridad que c.
Como se puede apreciar, ninguno de los argumentos invocados a favor de c en nuestro
caso inicial propuesto lo podran colocar en
mejor situacin que el propietario primigenio.
La razn es bastante evidente y justa, pues si el
propietario primigenio a no ha manifestado su
voluntad, y adems es inocente del hecho ilcito (falsificacin) que ha dado lugar a la apariencia, no tendra por qu ser despojado de su
propiedad. Un razonamiento apresurado por
parte de los seores magistrados permitira
que el artculo 70 de la Constitucin Poltica
(la propiedad es inviolable) sea dejado de lado
por el artculo 2014 del Cdigo Civil, lo cual es
inaceptable.
REVISTA JURDICA THOMSON REUTERS

Por EDUAR SALAZAR SANCHEZ

En el mismo sentido, nuestro Tribunal Constitucional ha sealado que el contenido de la propiedad incluye necesariamente la proteccin del
derecho sobre las interferencias externas o ilegtimas, a lo que denomina garanta de indemnidad (5) (este derecho garantiza la conservacin
de la integridad del patrimonio de la persona y
prohbe la indebida detraccin de este). De igual
forma, seala que el derecho de propiedad es
irrevocable, (6) pues reconoce que su existencia
o transmisin depende de la propia voluntad del
titular y no de la realizacin de causa extraa o
del solo querer de un tercero.
En tal sentido, consideramos que ningn ordenamiento jurdico que se respete puede permitir
que una persona pueda perder su propiedad por
causa extraa (falsificacin), pues nunca el propietario permiti o toler, ni tampoco dio lugar a
la situacin de apariencia registral en la cual confi un tercero; por lo que su situacin de absoluta
neutralidad no puede jugar en su contra, como lo
sucedido en el caso propuesto.
II. LA FE PBLICA REGISTRAL, SIN EXTREMISMOS

En determinadas circunstancias excepcionales,

se valora en forma preferente la posicin del tercer
adquiriente, por sobre la del propietario, ya que se
produce un fenmeno denominado proteccin
de la apariencia. Para ello, un cierto hecho debe
haber producido un error comn, esto es, cualquier persona en tal situacin hubiese credo que
proceda conforme a derecho. Adems, dicha apariencia debe estar amparada en una norma.
Por ello, es necesario que el titular acte con
culpa (imputabilidad), pues solo de esa forma se
explica que la apariencia registral termine imponindose a la realidad jurdica. En caso contrario, no hay razn justificante para que el derecho
renuncie a la verdad, ni para que se despoje a un
titular cuyo derecho se encuentra protegido por
mandato de la Constitucin, mediante la denominada garanta de indemnidad. (7)
(5) Expediente 00043-2007-pa/tc, f. j. 6.
(6) stc Expediente 5614-2007-aa/tc del 20 de marzo

de 2009.
(7) Gonzales Barrn, Gunther (2014). Los principios registrales en el conflicto judicial. Lima: Ediciones Legales.
7 DE JULIO DE 2014 Ao II N. 79 19

DOCTRINA

EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL

Ahora, cambiemos nuestra grfica planteada

en un comienzo, de la siguiente manera:
(propietario primigenio) a ----- b (simulacin) ----- c (inscribe su derecho)
a realiza una venta simulada con b, luego b
figura en registros como titular. Finalmente, c
termina inscribiendo su derecho. Despus, se
declara la nulidad de venta entre a y b. A quin
se debe proteger, a o c?
En este caso, la situacin ha variado considerablemente, pues el propietario a ha transferido la
propiedad con dolo (intencin) a favor de b; por
lo que la apariencia le es imputable al propietario a sin lugar a dudas. Mejor dicho, la garanta
constitucional de indemnidad cede por efecto de
la propia culpa del titular a, que permite la situacin de apariencia, que lleva al error comn
de los terceros, y en tal contexto se privilegia el
principio constitucional implcito de la seguridad jurdica a favor de c.
Es por ello, que, para que exista una verdadera primaca de la apariencia (c) sobre la realidad
(a), tiene que haber un valor constitucional contrapuesto (seguridad jurdica) que justifique el
despojo que va a sufrir el propietario; caso contrario, constituye interferencia ilegtima, lo cual
se encuentra prohibida por el artculo 70 de la
Constitucin, y por distintas sentencias del Tribunal Constitucional.
Solo cuando las normas de proteccin de la
apariencia (artculo 2014 del Cdigo Civil) se
mantengan dentro del mbito estricto de su funcin y presupuestos sern compatibles con la

20 Ao II N. 79 7 DE JULIO DE 2014

Constitucin; sin embargo, cualquier exceso en

su aplicacin o en su interpretacin la hace devenir en inconstitucional para el caso concreto.
III. CONCLUSIONES

i. El propietario que sufre la falsificacin es

inocente de la apariencia (falsa) que se ha creado
en el registro a favor de un tercero, pues simplemente nunca la gener, ni por culpa, dolo u omisin (no hubo manifestacin de voluntad, sino
causa extraa).
ii. Si se protegiese al tercero de buena fe,
frente al propietario despojado (de mayor buena fe), entonces habra que justificar la preferencia de este sobre el verus dominus. Por ello,
este principio debe ser analizado segn el caso
concreto, y aplicado de manera excepcional,
sin extremismos.
iii. El artculo 70 de la Constitucin no permite
interferencias ilegtimas o extraas sobre la propiedad. La fe pblica registral debe entenderse
en ese contexto.
iv. Un sistema de seguridad jurdica del tercero (dinmica) no puede descansar en la absoluta inseguridad del anterior propietario (esttica). Por ello, es necesario recordar que no
existe diferencia alguna, sino que son una sola,
se complementan.
v. La fe registral es constitucional, mientras no
proteja las falsificaciones, ni causas de nulidad
absoluta no imputables al propietario, pues, caso
contrario, se estara violando el artculo 70 de la
Constitucin (garanta de indemnidad y contra interferencias de terceros). l

REVISTA JURDICA THOMSON REUTERS