DESCUBRE QU CRITERIOS SEGUIR PARA

ACERTAR EN LA ELECCIN
Bsqueda y reforma del local comercial
Cmo escoger un local desde el punto de vista arquitectnico; cmo tiene que ser el punto de venta;
cmo enfrentarnos a las reformas; qu hacer para controlar gastos... A la hora de elegir un local
comercial, se deben tener presentes ciertos criterios para lograr los resultados deseados.
Acertar con la eleccin del local es bsico para conseguir el xito en nuestra actividad. El diseo y la
decoracin que elijamos para nuestro punto de venta sern tambin determinantes a la hora de vender
nuestro producto.
La eleccin del local
Lo primero que hay que hacer a la hora de escoger un local es averiguar si ser tcnicamente viable
desarrollar en l la actividad que queremos. De esta manera, podemos ahorrarnos sorpresas desagradables
cuando tengamos el local y ya no haya marcha atrs. A continuacin, detallamos algunos de los errores ms
comunes que se cometen a la hora de escoger un espacio comercial:
- Local catalogado: Esto ocurre cuando el edificio en el que se encuentra el local est en un casco antiguo o
es de alto valor arquitectnico. En un edificio de estas caractersticas, hay un marcado control de la
Administracin, lo que se puede traducir en plazos de obra ms largos o la obligacin de reformar ciertos
elementos del local.
- Local sin suministro de potencia: Hay casos en los que la red pblica de suministro de potencia elctrica
llega al local de forma insuficiente. En este caso tendramos que solicitar un incremento de energa, lo que
supondr modificaciones por lo que respecta a tiempo y presupuesto.
- Locales sin ventilacin: En los bajos comerciales la renovacin de aire casi siempre se realiza con
mquinas de climatizacin. Por ello, hay que tener en cuenta que el local que escojamos tenga posibilidad de
ventilar. Si las mquinas no pueden recoger y expulsar el aire al exterior, ser prcticamente imposible
implantar una actividad pblica en l.
- Local inadaptable a la normativa de accesibilidad: Esta Ley vara segn el Ayuntamiento o la Regin,
pero, en resumen, se establece que a partir de una cierta cantidad de metros cuadrados, el local tiene que
respetar las normas de accesibilidad (en lneas generales, no se admiten desniveles en el suelo y en todos los
espacios tiene que poder entrar una persona en silla de ruedas).
- Local sin altura: Cada actividad exige un local de una altura determinada. Este lmite vara segn los
Ayuntamientos, pero, en general, si la altura del local es menor a 2,7 metros tendremos que preguntarnos si
es viable legalmente.
- Locales en zonas urbansticas con licencias restringidas: Los Ayuntamientos tienen la facultad de no
conceder licencias de actividad en algunas reas urbanas. Antes de implantar una actividad debemos
informarnos si tenemos o no permiso por parte de la Administracin Pblica.
- Proteccin de incendios: Todos los locales han de respetar la normativa de proteccin de incendios.

- Comunidad de vecinos: Cada vecino tiene derecho a que no se altere el bienestar de su vivienda con la
introduccin en el bloque de una nueva actividad. Adems, si hay zonas comunitarias, debemos contar con la
aprobacin de la Comunidad de Vecinos.
- Derribos: Existe una gran diferencia entre una obra mayor y una menor. La diferencia se encuentra en los
plazos de ejecucin de la obra y del proyecto, los costes generales y la rapidez para tramitar los plazos en el
Ayuntamiento.
- Configuracin de la planta: Normalmente una planta de forma cuadrada dispone de grandes escaparates y
mxima libertad de distribucin. La planta rectangular, en la mayora de casos, mantiene estas cualidades.
Evidentemente, no siempre se consiguen locales cuadrados o rectangulares, pero formas demasiado
complejas, muchos pasillos, esquinas, cambios de nivel... condicionan la distribucin y la posibilidad de
aprovechar al mximo los metros disponibles.
Hay que tener en cuenta todos estos aspectos a la hora de seleccionar nuestro local comercial para evitarnos
disgustos. Encontrarse con imprevistos como los anteriores puede suponer un gran perjuicio por lo que
respecta a tiempo y a presupuesto.
Cmo tiene que ser un local comercial?
Resuelto el punto de la seleccin, nos tenemos que plantear cmo va a ser el local. La facilidad de venta de
un producto depende en gran medida del entorno en el que se encuentra. Por ello, el local tiene que tener
unas caractersticas concretas:
Lo primero de todo es que sea reconocible. En el local se debe reflejar la personalidad del negocio, plasmada
en la arquitectura interior y exterior. De cada detalle y de la comunicacin visual que se transmite, nace la
identidad corporativa de la marca, bsica para hacerse hueco en el mercado.
La funcionalidad es tambin una caracterstica importante. Todos los locales comerciales se componen de
varios ambientes (por ejemplo, zona de venta, escaparate y mostrador de caja...) y es bsica la buena
integracin de estas zonas entre s.
A la hora de disear y decorar nuestro local, tenemos que apostar por la homogeneidad. Todas las zonas
deben recibir la misma atencin. Un rea arrinconada respecto al resto supone un punto dbil.
Para conseguir el xito del negocio, es bsico que la decoracin de nuestro local siga una estrategia de venta
y exposicin. Cundo sabremos si esta estrategia es la correcta? Siempre que, como clientes, encontremos
que el producto es accesible, podemos entender bien su precio, se transmite la sensacin de comprar algo
con valor aadido, encontramos toda la gama de productos expuestos sin obstculos... En definitiva, si nos
encontramos en un local del que somos clientes ideales y tenemos que esforzarnos para no comprar nada,
entonces, podemos afirmar que el local funciona.
Por ltimo, la calidad del ambiente en el local es otro de los aspectos bsicos para que el negocio funcione.
Colores, temperatura, humedad relativa, msica, luz, elementos atractivos y puntos de descanso son las
principales claves que mejoran el ambiente.
Si nuestro local comercial cumple con estas caractersticas, ser mucho ms viable la consecucin del xito
en nuestra actividad.
Reduciendo al mximo las obras
Para tener un local con todas estas caractersticas, seguramente debemos hacer reformas. Muchas veces, el
coste de una obra frena la intencin de reformar una tienda. Por ello, hemos de averiguar si es posible

mejorar un punto de venta sin hacer obras: debemos valorar si es realmente necesario teniendo en cuenta el
gasto de la obra en s ms el prejuicio econmico debido al cierre momentneo de la actividad. En algunos
casos es necesaria una obra mayor pero en otras ocasiones este paso no es imprescindible: lo es en aquellos
casos en los que nos veamos obligados a renovar las partes ms costosas del local comercial, como son las
mquinas de aire acondicionado, los falsos techos, la instalacin elctrica, tabiquera, carpintera, suelos... y
en general todo tipo de operaciones que impliquen trabajos de albailera. Si el cambio de estos elementos no
es necesario y lo que buscamos es renovar la imagen del local, podemos valorar ciertas operaciones que no
implican la contratacin de una constructora.
Hay elementos que tienen un impacto visual ms fuerte que otros. Estos elementos son los que se tienen que
cambiar ms a menudo y su renovacin no implica obra civil.
El rtulo es el primero de estos elementos. Tiene que ser bien visible y reconocible ya que es la identidad de
nuestro local. Estos mensajes visuales son bsicos para atraer la atencin de los clientes.
El escaparate es tambin clave para lograr un fuerte impacto visual. La variacin de exposicin ha de ser
constante para captar la atencin. Tiene que ser llamativo, con los productos que ms se venden, con fondos
de imgenes atractivos y coherentes con la marca.
La fachada exterior es tambin un elemento de gran fuerza esttica en un local: cuanto ms se acerca
fsicamente a la gente que camina por la calle, ms visible y atractiva ser.
En cuanto al interior del local, hay que apostar por las imgenes. Hay que aprovechar al mximo los metros
disponibles para la exposicin del producto. En aquellas zonas donde no es posible, como por ejemplo
columnas o paredes detrs de la caja, hay que reforzar la imagen de marca, con imgenes, directorios o
promociones. Y si incluimos pantallas con imgenes en movimiento, mejor, ya que stas capturan mucho ms
la atencin del cliente que una imagen esttica. La pintura de las paredes se puede aprovechar para
personalizar nuestro local. Se trata de un elemento muy importante que sirve para llamar la atencin y
crearnos una imagen propia. Por ltimo, hacer referencia a la luz, que permite mejorar los contrastes, resaltar
algn detalle, enfocar la atencin en algn mensaje, as como definir el ambiente de la manera deseada.
A veces disponemos de un local con potencial pero desaprovechado, que no logra vender de la manera
adecuada: hemos visto que podemos mejorar el punto de venta con una serie de cambios y mejoras
puntuales que nos permiten resaltar nuestra marca, sin estar obligados a pedir permisos de obra mayor, pero
regenerando el aspecto de nuestra tienda.

Cmo enfrentarnos a las reformas

Si esto no es suficiente y nos tenemos que embarcar en obras mayores, tenemos que estar preparados para
enfrentarnos a ellas de la mejor manera posible. Prevenir cualquier imprevisto que pueda surgir en la fase de
reforma del local es clave. Para ello, lo mejor es seguir unos pasos determinados que nos sirven de gua para
cada fase de la operacin.
Lo primero que tenemos que hacer es conocer el estado actual del local: para ello, tenemos que disponer de
los planos reales (obtenidos mediante la medicin del local). Gracias a estos planos, podremos valorar los
metros exactos, tener una primera impresin sobre la capacidad del local para satisfacer las necesidades de
distribucin, valorar aproximadamente el coste de la reforma, etc.
Una vez conozcamos el estado actual del local, tenemos que compararlo con la normativa vigente para
verificar su viabilidad tcnica y legal. En este punto, gracias a este chequeo de viabilidad, podemos detectar
eventuales incompatibilidades del local con la normativa.

Lo siguiente que debemos hacer es estimar el presupuesto. Ya podremos valorar si nos tenemos que
enfrentar a una obra normal o si hay intervenciones de adaptacin a la normativa que pueden incrementar el
coste y el plazo de ejecucin de la reforma.
Si no existen deficiencias tcnicas lo suficientemente graves como para renunciar al local escogido, llega el
momento de encargar los proyectos ejecutivos. Se trata de una documentacin (planos y memoria
constructiva) cuyo destinatario es el constructor. Los planos ejecutivos son el instrumento base para ejecutar
materialmente la reforma y se entregarn antes de empezar la obra a los constructores y contratistas para que
hagan un presupuesto definitivo de la obra.
Los planos ejecutivos sirven tambin como documentacin base para la legalizacin de la obra y de la
actividad. Mientras los constructores preparan el presupuesto, es necesario pedir el permiso de obra al
Ayuntamiento de forma que estemos autorizados a empezar el trabajo sin perder tiempo.
A la hora de escoger al contratista, es siempre mejor entregar el proyecto a tres o cuatro constructoras, de
forma que podamos controlar los costes comparando varias ofertas.
El siguiente paso es contratar un director de obra: ste actuar de mediador entre el constructor y el cliente, y
nos informar de todas las anomalas. Es recomendable que se contrate la direccin de la obra al mismo
profesional que se ha hecho cargo del proyecto ejecutivo.
Si hemos seguido todos estos pasos, habremos controlado cmo se ha desarrollado la obra en todo momento
y podremos detectar cualquier diferencia respecto al presupuesto inicial. De esta manera lograremos un
control de la facturacin, aunque casi siempre, las obras sufren imprevistos. Lo importante es saber
enfrentarse a ellos. Si contamos con un tcnico competente y de confianza, un proyecto ejecutivo con un
presupuesto inicial y mantenemos una comunicacin fluida, podremos prever cualquier cambio y sabremos
actuar ante l.
Resumiendo, para evitar gastos aadidos, un nico tcnico competente debera seguir todo el proceso de
reforma: proyecto, legalizacin, coordinacin facultativa de la obra y control de ejecucin. Si seguimos todas
estas recomendaciones, desde la eleccin del local, hasta su decoracin y su reforma, ser ms sencillo
contar con un punto de venta adecuado para desarrollar nuestra actividad.
Rodearse de profesionales a la hora de embarcarnos en la obra de nuestro local es bsico para no
encontrarse con sorpresas negativas.

El local comercial idneo ha de ser...

La facilidad de venta de un producto depende en gran medida del entorno en el que se encuentra. Por ello, un
local comercial debera tener las siguientes caractersticas:
Ser reconocible
Ser funcional
Ser homogneo
Tener capacidad de venta
Tener calidad del ambiente

Para captar la atencin visual...

Hay ciertos elementos de un local que interfieren de manera positiva a la hora de vender nuestro producto. El
entorno determina, pues, nuestra venta. Hay que prestar una atencin especial a los siguientes elementos:
- Rtulo: Debe ser visible y reconocible.

- Escaparate: Se debe variar a menudo, colocando los productos que ms se venden, y fondos de imgenes
atractivas y que sean coherentes con la marca.
- Fachada exterior: Para lograr mayor fuerza comercial, la fachada debe estar pegada al rasante del exterior
del edificio.
- Imgenes en el interior: Los espacios no disponibles para la exposicin de mercancas pueden aprovecharse
para mostrar imgenes, directorios, promociones... con el propsito de decorar y, sobre todo, reforzar la marca
y promocionarla.
- Pintura: Escoger el color adecuado ayuda a personalizar el local.
- Luz: Ayuda a mejorar los contrastes, resaltar algn detalle que nos interese, enfocar la atencin sobre algn
mensaje, etc.
- Pantallas: lLas imgenes en movimiento suelen resultar muy atractivas dentro de un local comercial.

Pasos para enfrentarse a las reformas

1. Conocer el estado del local, disponiendo de los planos reales
2. Verificar la viabilidad tcnica y legal del local comparando su estado actual con la normativa vigente
3. Realizar una estimacin del presupuesto.
4. Encargar los proyectos ejecutivos que se entregar a constructores y contratistas que harn un
presupuesto definitivo de la obra
5. Pedir el permiso de obra al Ayuntamiento.
6. Entregar el proyecto a varias constructoras para las diferentes ofertas que existen
7. Contar con un director de obra que ser quien mediar entre el constructor y el cliente
8. Si seguimos todos estos pasos, sabremos cmo se ha desarrollado la obra en todo momento y todas las
diferencias respecto al presupuesto inicial podrn detectarse

Controlar gastos
El coste total de una reforma vara en funcin de tres factores: el tipo de actividad, el estado en el que se
encuentra el local y el equipo de profesionales que ejecute la obra. Para ajustar el coste final a las
estimaciones iniciales conviene seguir las siguientes indicaciones:
1. Que un tcnico competente haga una visita previa: es bsico que el futuro autor del proyecto visite el local a
reformar. As, podr valorar su estado y su idoneidad para la actividad comercial que deseamos desarrollar en
l.
2. Redactar el proyecto ejecutivo y la memoria de materiales: Para obtener un presupuesto detallado y con un
reducido margen de desviacin es necesario contar con un proyecto ejecutivo bien preparado. Esta ser la
documentacin gua de todos los futuros trabajos.
3. El presupuesto como documento primario de obra: Es una estimacin e costes que, aunque est sujeta a
cambios, nos permite detectar las desviaciones de costes que se produzcan.
4. Mantener una comunicacin fluida: la comunicacin entre las partes evita confusiones.
5. Control de facturas: las facturas no deberan reflejar ningn trabajo que el promotor no conozca a travs del
presupuesto inicial y de las modificaciones acordadas.

Lo que cuesta reformar un local

La reforma del local comercial es un paso, en la gran mayora de las veces, inevitable para el emprendedor y
su coste final depende de diferentes aspectos, como por ejemplo la constructora a la que se le encargue el
trabajo, el tipo de material que utilicemos y la magnitud de las reformas.
Precios de Pinturas
Pintura plstica color: 9 euros/ metro cuadrado
Lacado mate sobre madera: 40 euros/ metros cuadrado
Pintura al esmalte mate / brillo: 15 euros/ metro cuadrado

Precios Pladur
Falso techo: 35 euros/ metro cuadrado
Tabiques de cartn yeso una cara: 30 euros/metro cuadrado
Tabiques de cartn yeso dos caras: 45 euros/ metro cuadrado
Derribos ( con container en la calle)
600 euros al da
Instalaciones
Instalacin fontanera: 30 euros/ metro cuadrado
Instalacin elctrica: 150 euros/ metro cuadrado
Los precios detallados son aproximaciones, estimaciones de medias, pudiendo existir variaciones en los
costes segn el caso.

Normativa: conocerla para prevenir disgustos

A continuacin, enumeramos las principales normas que nos indican cmo tiene que ser un espacio pblico
para poder desarrollarse en l una actividad comercial.
- Plan General Urbanstico: El uso de todo el territorio est regulado por la Administracin Pblica a travs de
una serie de normas que se definen como Plan General Urbanstico (PGU). Este PGU destina, normalmente,
los locales a pie de calle a los servicios, en lo que se incluye el uso comercial. Por ello, como regla general,
todos los Ayuntamientos conceden licencias para actividades comerciales en las plantas bajas de las
ciudades. Ahora bien, puede que en alguna zona concreta alguna actividad no est permitida, por ejemplo,
por el exceso de negocios del mismo tipo en la zona. Por ello, hay que asegurarse antes de nada de que
podemos disponer de la licencia necesaria para desarrollar nuestra actividad.
Existen tres formas de solicitar una licencia de actividad: si vamos a desarrollar la misma actividad que ya se
desarrollaba en ese local, slo tendremos que solicitar el cambio de titular en la licencia ya existente; si lo que
queremos es aportar cambios a la actividad anterior, entonces deberemos solicitar un cambio en la licencia a
la Administracin; y por ltimo, la tercera posibilidad es implantar una actividad en un local que nunca ha sido
comercial, para ello deberemos solicitar una licencia nueva a travs de un tcnico competente.
- Ley de Proteccin de Incendios: Todos los edificios deben respectar en todo caso la Normativa de
Proteccin de Incendios. Es una ley muy extensa, no obstante, uno de los aspectos ms destacados es la
definicin del recorrido mximo de evacuacin en caso de incendio: cada 25 metros debe haber una salida al
exterior.
- Locales en fincas catalogadas y de inters histrico: Si el local se encuentra en un casco antiguo o est
ubicado en una finca de muchos aos, puede que pertenezca a una finca catalogada. En este caso, no se
puede hacer ningn cambio que afecte de forma permanente el estado original del local ni implantar ninguna
actividad que comprometa en el futuro el estado actual del local.
- Ley de accesibilidad y supresin de barreras arquitectnicas: Esta ley vara dependiendo de la Comunidad
Autnoma, pero en resumen, se establece que a partir de ciertos metros cuadrados (variables segn la
regin) el local tiene que respectar las normas de accesibilidad. De manera general, no se admiten saltos de
nivel en suelo y umbrales y en todos los espacios tiene que poder entrar una persona con silla de ruedas.