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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO

LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS


NA CONSTRUO CIVIL

DANIEL FERREIRA OLIVEIRA

RIO DE JANEIRO
AGOSTO/2013

LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS


NA CONSTRUO CIVIL

DANIEL FERREIRA OLIVEIRA

Projeto de Graduao apresentado ao


curso de Engenharia Civil da Escola
Politcnica, Universidade Federal do Rio
de Janeiro, como parte dos requisitos
necessrios obteno do ttulo de
Engenheiro.

Orientador: Ana Catarina Jorge Evangelista

RIO DE JANEIRO
AGOSTO/2013
ii

LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS NA


CONSTRUO CIVIL

DANIEL FERREIRA OLIVEIRA

PROJETO DE GRADUAO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO


DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITCNICA DA
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS
REQUISITOS NECESSRIOS PARA A OBTENO DO GRAU DE
ENGENHEIRO CIVIL

Examinada por:
________________________________________________
Ana Catarina Jorge Evangelista
Prof. Associada, D.Sc., EP/UFRJ
(Orientadora)
________________________________________________
Jorge dos Santos
Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ

________________________________________________
Isabeth Mello
Prof. Convidada, M.Sc., EP/UFRJ

RIO DE JANEIRO, RJ BRASIL


AGOSTO de 2013
iii

Oliveira, Daniel Ferreira


O Conceito de Qualidade Aliado s Patologias na
Construo Civil / Daniel Ferreira Oliveira Rio de Janeiro:
UFRJ / Escola Politcnica, 2013.
x, p.96 : il.; 29,7cm.
Orientador: Ana Catarina Jorge Evangelista
Projeto de Graduao - UFRJ / Escola Politcnica / Curso de
Engenharia Civil, 2013.
Referncias Bibliogrficas: p. 72.
1.Introduo

2.Levantamento

de

dados

3.Patologias

4.Tratamento dos Dados 5.Estudos de Caso 6. Concluso


7.Bibliografia 8.Anexos
I. Catarina Jorge Evangelista, Ana; II. Universidade Federal
do Rio de Janeiro, Escola Politcnica, Curso de Engenharia
Civil; III. O Conceito de Qualidade Aliado s Patologias na
Construo Civil.

iv

AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar a Deus, que me deu tudo o que eu tenho, alm de fora para
concluir este curso.

A toda minha famlia, principalmente meus pais Lucio Muniz Oliveira e Rita Maria
Ferreira Oliveira e meu irmo Davi Ferreira Oliveira, a quem tanto amo, que sempre
fizeram tudo por mim, me ensinaram a ser a pessoa que sou e me deram foras para
chegar at aqui.

minha namorada Patrcia Nunes Carvalho, por toda a sua compreenso, por estar
sempre ao meu lado e acima de tudo pelo seu companheirismo e amizade.

A todos os meus amigos, que me ensinaram as lies da escola da vida e as lies


acadmicas. Juntos vivenciamos momentos inesquecveis ao longo deste curso. No
cito nomes, para no cometer injustia com ningum, visto que so muitos, mas os
mais especiais sabem a sua importncia para mim.

A todos os professores do curso de Engenharia Civil, que me propiciaram o


conhecimento e a postura de um engenheiro formado pela Escola Politcnica.

orientadora deste trabalho, Ana Catarina Jorge Evangelista, pela pacincia na


orientao e incentivo que tornaram possvel a concluso desta monografia.

Aos Engenheiros Daniel Peva, Gustavo Trindade e Tssia Machado cuja ajuda,
pacincia e orientao ao longo dessa minha recente vida profissional foram de valor
inestimvel, tanto no desenvolvimento das minhas aptides para o exerccio da
engenharia quanto na produo deste trabalho em si.

A todas as pessoas, que de alguma forma, me deram apoio, torceram por mim e me
falaram palavras amigas nos momentos em que precisei.

Resumo do Projeto de Graduao apresentado Escola Politcnica/ UFRJ como parte


dos requisitos necessrios para a obteno do grau de Engenheiro Civil

Levantamento de Causas de Patologias na Construo Civil


Daniel Ferreira Oliveira
Agosto/2013

Orientador: Ana Catarina Jorge Evangelista


Curso: Engenharia Civil

Durante um perodo de acompanhamento da rea de assistncia tcnica de uma grande


construtora do municpio do Rio de Janeiro, foram percebidas certas similaridades nas
principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega ps-obra.
Neste trabalho ser descrito o funcionamento da rea de assistncia tcnica dessa
determinada empresa (chamada de Construtora A), o qual segue praticamente os
mesmos mtodos de ao das outras grandes concorrentes no mercado, apresentando as
suas dinmicas de atendimento e tratamento das solicitaes dos clientes.
Com os dados de nmero de solicitaes e custos fornecidos pela Construtora A,
conseguiu-se observar claramente atravs do uso de ferramentas gerenciais explicadas
posteriormente, as causas mais freqentes e mais custosas para a mesma.
Expostas essas causas, sero exemplificados os casos mais usuais, apresentando as
solues para o problema, juntamente com o custo necessrio.

vi

Abstract of graduation project submitted to Polytechnic / UFRJ as a part of the


requirements for the degree of Civil Engineer.

The Quality Concept Allied To Conditions in Construction


Daniel Ferreira Oliveira
August/2013

Supervisor: Ana Catarina Jorge Evangelista


Course: Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro, certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work.
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called constructor A), which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market, showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations.
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
A, we could see clearly through the use of management tools, explained later, the
causes more frequently and more costly for the company.
Exposed those causes, the most usual case will be exemplified, giving solutions to the
problem, coupled with the required cost.

vii

SUMRIO

1. INTRODUO .........................................................................................................01
1.1 Formao do Problema ...........................................................................................01
1.2 Relevncia do Tema.................................................................................................02
1.3 Objetivos do Projeto ................................................................................................02
1.4 Justificativa para o Projeto ......................................................................................02
1.5 Identificao do Problemas .....................................................................................04
1.6 Metodologia Aplicada..............................................................................................04
2. LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINMICA APLICADA..............................06
2.1 Gesto de Qualidade na Empresa Consultada..........................................................06
2.1.1 Qualidade no Projeto............................................................................................09
2.1.2 Qualidade naAquisio de Materiais....................................................................10
2.1.3 Qualidade na Execuo das Obras........................................................................12
2.2 Departamento de Assistncia tcnica.......................................................................13
2.3 Avaliao P-Ocupao ..........................................................................................17
3. PATOLOGIAS............................................................................................................22
3.1 Conceitos..................................................................................................................23
3.2 Origem das Patologias..............................................................................................24
3.2.1 Concepo............................................................................................................26
3.2.2 Execuo ..............................................................................................................30
3.2.3 Utilizao..............................................................................................................32
3.2.4 Consideraes Finais Sobre a Origem das Patologias .........................................33
3.3 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patolgicos ........................................34
3.3.1 Levantamento de Subsdios..................................................................................35
3.3.1.1 Vistoria do Local .............................................................................................36
3.3.1.2 Levantamento do Histrico do Edifcio...........................................................36
3.3.1.3 Exames Complementares ................................................................................37
3.3.1.4 Pesquisa............................................................................................................38
3.3.2 Diagnstico da Situao ......................................................................................39
3.3.3 Definio de Conduta ..........................................................................................39
3.3.4 Registro de Caso...................................................................................................40
4. TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS................................................................42
5. ESTUDOS DE CASO.................................................................................................47
5.1 Impermeabilizao...................................................................................................47
5.2 Instalaes Hidrulicas.............................................................................................55
5.3 Fachadas ..................................................................................................................62
6. CONCLUSO.............................................................................................................70
7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS........................................................................72
8. ANEXOS.....................................................................................................................73

viii

NDICE DE ILUSTRAES, TABELAS E GRFICOS

Figura 1 - Ciclo PDCA ................................................................................................... 13


Figura 2 - Fluxograma de atendimento da rea de Assistncia Tcnica ....................... 15
Figura 3 - Lei de evoluo de custos .............................................................................. 22
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizao do banheiro ................. 49
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presena de gua no piso............... 49
Figura 6 - Impermeabilizao rgida trincada no final da placa de dry-wall .................. 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizao rgida junto a placa de dry-wall .................... 50
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizao entre a parede e o tento .................... 51
Figura 9 - Nova impermeabilizao flexvel aplicada com a soluo asfltica.............. 51
Figura 10 - Sinais de infiltrao em toda a borda da piscina .......................................... 52
Figura 11 - A virada da manta no se estende at a borda da piscina ............................ 53
Figura 12 - Pescoo do ralo acima da impermeabilizao ............................................. 53
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correo do detalhe da manta .. 54
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria .............................................................. 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizao do sistema ...................................... 56
Figura 16 - rea colada insuficiente, inferior a 4mm..................................................... 57
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado ....................................................... 57
Figura 18 - Rejuntamento do piso de mrmore amarelado ............................................ 58
Figura 19 - Tubulao de esgoto do ramal secundrio incompleta ................................ 59
Figura 20 - Uso de bolsas para exteno de tubulao, provocando vazamento............ 60
Figura 21 - M instalao do sifo da pia ....................................................................... 60
Figura 22 - Ralo sifonado trincado ................................................................................. 61
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado ............................................................... 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizao do aparelho ..... 62
Figura 25 - reas identificadas com som cavo............................................................... 64
Figura 26 - reas identificadas com som cavo............................................................... 64
Figura 27 - Teste de percuo......................................................................................... 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda ...... 66
Figura 29 - Esquema de funo da pingadeira ............................................................... 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor ............................ 67
Figura 31 - Bit metlico selado com mastique a base de poliuretano ............................ 61
Figura 32 - Pedras de mrmore branco manchadas ........................................................ 61
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho ................................................ 61

Tabela 1 - Origem das patologias ................................................................................... 31


Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaes...................................................... 43
Tabela 3 - Numero de solicitaes mensais, pelas causas de referncia ........................ 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia. ....................................................................... 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas .......................................................................... 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provvel Causa X Ao Corretiva ................................ 92

Grfico 1 - Grfico de custo por causas ......................................................................... 44


Grfico 2 - Grfico de nmero de solicitaes por causas ............................................. 46

ix

LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS

CDC

Cdigo de defesa do consumidor

PROCON

Orgo de proteo e defesa do consumidor

ISO

International Organization for Standardization

ABNT

Associao Brasileira de normas tcnicas

PDCA

Ciclo PDCA (Plan, Do, Check e Action) - Planejar, fazer, verificar e agir

PES

Procedimento de execuo de servios

PIS

Procedimento de inspeo de servios

FVS

Ficha de verificao de servios

OS

Ordem de servio

FV

Ficha de vistoria

PG

Solicitao procedente em garantia

PE

Solicitao procedente a ser executada por uma empresa terceirizada

NP

Solicitao no procedente

APO

Avaliao ps-ocupao

a/c

fator gua-cimento

BVU

Boletim de Vistoria de Unidade

SHP

Sistema Hidrulico Predial

1. INTRODUO

1.1 Formao do Problema

Verificou-se na ltima dcada um significativo aumento do nmero de reclamaes nas


relaes de consumo. A principal razo foi a promulgao do Cdigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atravs da Lei 8078 de 1990, a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores, ampliados ainda mais com o novo Cdigo Civil vigente
desde janeiro de 2003.
Com o advento do CDC, houve tambm uma proliferao de rgos de defesa do
consumidor, tal como o PROCON. O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos. A partir da as empresas de construo civil comearam a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras.
Como conseqncia da alterao de comportamento do consumidor, que passou a ser
mais exigente com relao qualidade do produto e dos servios, as empresas tiveram
aumento nos custos ps-venda. Na construo civil as falhas construtivas significam
gastos em ps-ocupao, onerando os custos previstos do empreendimento.
Para adaptar-se s mudanas da lei e ao novo consumidor, o setor da construo civil
teve que readequar seus processos. No intuito de resguardar o lucro de despesas com
ps-ocupao, as empresas passaram a redigir manuais do proprietrio, investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionrios.
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores vcios construtivos1 de obra, causadores de desgastes com clientes no
atendimento ps-ocupao, tomou-se como parmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro, atuante no mercado de construo civil. Para preservar a
identidade

da

mesma,

ela

ser

chamada

apenas

de

construtora

Vcios Construtivos Defeitos originados no prprio processo construtivo, podendo ser um


erro de projeto ou uma falha de execuo.

A.

1.2 Relevncia do Tema

O gasto anual do departamento de assistncia tcnica de uma grande construtora de


2,0 milhes de reais. Observa-se, portanto, que o valor destinado nas obras para esta
rea insuficiente para fechar o oramento, gerando um dficit na empresa.
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas reas, porm, o nico local onde o custo no facilmente previsvel a assistncia
tcnica, pois uma vez executado errado, arcar-se- com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei.

1.3 Objetivo

A anlise que ser desenvolvida tem como objetivo focar a ateno das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento ps-ocupao, evidenciadas
pela freqncia que so solicitadas e pelo custo de soluo. Sero estabelecidas relaes
de causas e solues, para que sejam encontradas medidas preventivas, a fim de,
melhorar os processos construtivos, diminuindo assim, os gastos com aes corretivas
na ps-entrega das obras.
Ciente das principais causas, tambm sero investigadas as patologias2 responsveis
pelos problemas identificados pela anlise, propondo solues tcnicas a serem
empregadas durante a execuo e ou entrega dos servios.

1.4 Justificativa

Patologia Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas, os mecanismos, as causas e origens dos defeitos das construes civis, ou seja, o
estudo das partes que compem o diagnstico do problema.

Analisando os dados das reas de assistncia tcnica da construtora A, chegou-se a dois


principais focos para a empresa, cliente e custo. Balancear estes dois fatores destacarse no mercado.
Tendo em vista que a aquisio de um imvel , na maioria das vezes, no s um
investimento, mas a realizao de um sonho, deve-se estudar a melhor forma de
manuteno do mesmo, tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva. Desta
forma atende-se a dois quesitos principais: a satisfao do cliente e a reduo de custos
para as construtoras.
Visando estes focos, esta anlise dar-se- na freqncia das causas das solicitaes dos
clientes sobre as anomalias, pois a constncia do problema gera a insatisfao do
cliente. Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaes,
elas representam um custo baixo, por exemplo, um sifo de pia3 vazando. O contrrio
tambm se aplica; solicitaes espordicas podem apresentar custo elevado, por
exemplo; infiltrao proveniente da impermeabilizao de uma rea molhada, afetando
as reas adjacentes, como o piso e paredes de quartos e salas.
Dentro das solicitaes recebidas nas construtoras, algumas se referem a itens de
procedncia questionvel como, por exemplo, quando ocorrem modificaes nas
unidades. Levado o caso ao jurdico da empresa, o nus da prova cabe ao construtor,
que sem esta, obrigado a ressarcir o reclamante.
A criao de artifcios legais sobre a validao da garantia de alguns servios da obra,
como o desenvolvimento de manuais do proprietrio, por exemplo, pode diminuir esse
nmero de casos, que so os mais custosos s construtoras.
Alm disso, a anlise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos, o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduo nos custos de manuteno.

1.5 Identificao dos Problemas

Sifo de pia Mecanismo que permite o armazenamento de resduos slidos do esgoto da


pia, evitando entupimentos. Recomenda-se a limpeza dos sifes regularmente, pois a sujeira
acumulada pode reduzir o volume de gua esgotada.

Quando pensa-se em construo vem mente somente a fase da obra antes da entrega.
Porm, aps esta fase que os problemas comeam a aparecer, pois j no h uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manuteno das unidades.
A grande parte dos produtos vendidos, ou servios prestados, garantido aos clientes, o
seu correto funcionamento dentro de um prazo pr-estabelecido. Nas obras de
engenharia civil, especialmente em obras da iniciativa privada, o cdigo civil, obriga as
construtoras a prestar servios de garantia pelo prazo de 5 anos.
O problema est em como garantir a responsabilidade e/ou culpa pelo mal
funcionamento de um bem to complexo quanto um imvel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manuteno das unidades entregues.

1.6 Metodologia Aplicada

Na anlise feita neste trabalho, ser utilizada a Curva de Pareto. O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu, no sculo passado, uma relao de causa e efeito em que
80% dos resultados so gerados por apenas 20% do esforo. Pode parecer irreal, mas o
tempo e os exerccios contnuos com os nmeros foram mostrando aos gestores que
20% dos vendedores de uma empresa geram 80% das vendas ou que 20% dos clientes
so responsveis por 80% da receita.
A importncia de Pareto para a engenharia est associada grande dimenso do esforo
necessrio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras.
Essa importncia real e os problemas so muitos, portanto, o grande e atual desafio
dos engenheiros a estrutura de suporte ao processo decisrio que definir o que deve
ser postergado, o que deve ser priorizado e at mesmo, o que deve ser esquecido e no
poder ser atendido pelos investimentos.

uma situao difcil, sem dvida, mas a busca cega pela excelncia baseada em
normas e melhores prticas, devem ceder necessidade prioritria de gerir baseando-se
nos interesses do negcio. O ato de investir em anlise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produo ou automatizar sua fora de vendas, ou seja, pensando no resultado.
No faz sentido algum investir tempo, dinheiro ou recursos de qualquer natureza, que
valham mais do que o prprio bem protegido. No faz sentido realizar aes em
processos longos de anlise se elas no puderem orient-lo a corrigir falhas. No faz o
menor sentido despender esforo para obter certificaes de processos, se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes.
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros, pois tempo e dinheiro so finitos, mas os
problemas no. Decidir o que prioritrio, o que mais representativo para a natureza
do negcio, avaliar o que relevante, contextualizar as falhas e identificar as aes que
representam os 20% de esforo que proporcionaro 80% do resultado.
Planejamento inteligente a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
no consegue ser medido; dos projetos que geram apenas belos e pesados relatrios, que
no conduzem a resultados concretos. Mesmo aplicado assistncia tcnica, estamos
falando de investimento que, como em qualquer outra situao, deve estar orientado aos
interesses do negcio e de seus gestores, proporcionando a gerao de maior lucro, a
reduo de perdas e a reduo dos riscos.
A seguir encontram-se algumas consideraes para apoiar o processo de deciso e
aprimorar os investimentos:

Requisitos do negcio (natureza das atividades, sensibilidade,


tolerncia, criticidade);

Planos de negcio de curto, mdio e longo prazo (plano de


desenvolvimento e investimento);

Relevncia dos processos para o negcio

Percepo de prioridade

Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e medio


dos resultados para retro-alimentar o processo de gesto).

2. LEVANTAMENTO DE DADOS E DINMICA DE


ATENDIMENTO

Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho, foram coletadas na


construtora A, informaes sobre o atendimento das solicitaes assistncia tcnica,
nos anos de 2009, 2010 e 2011.
Antes do ano de 2005, a empresa no realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaes de seus clientes. Todos os dados eram registrados
pelo tipo de servio realizado, no tendo, portanto, aplicabilidade neste trabalho.
O atendimento da rea de assistncia tcnica da empresa refere-se basicamente a
imveis de mdio e alto padro, situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul, com idades
diversificadas, de 0 a 5 anos a contar do celebrao do habite-se4.

2.1 Gesto da qualidade na empresa consultada

A questo da qualidade no setor de construo civil vem recebendo uma ateno


crescente, ganhando espao em publicaes e eventos, servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras. Assim, o
enfoque da gesto da qualidade tem evoludo, passando de uma viso corretiva, que se
baseia na inspeo, para uma viso voltada a aes preventivas em todas as etapas do
processo.
Surge, dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da no conformidade. O desperdcio uma caracterstica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas:

Habite-se A certido do habite-se um documento que atesta que o imvel foi construdo
seguindo-se as exigncias (legislao local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovao de
projetos

Falhas ao longo do processo de produo (o entulho um exemplo), o retrabalho


feito para corrigir servios no executados como o especificado; tempos ociosos
de mo-de-obra e equipamentos;

Falhas nos processos gerencias e administrativos, compras feitas com base no


menor preo, retrabalho administrativo nas diversas reas da empresa;

Falhas na fase de ps-ocupao das obras, caracterizadas por patologias


construtivas.

Para minimizar os efeitos do custo da no qualidade, prope-se os programas de


qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizao dos processos produtivos e
empresariais, com conseqente reduo dos custos, satisfao dos clientes externos e
aumento da competitividade.
A seguir apresentam-se os 10 princpios da qualidade total:
1. Total satisfao dos clientes;
2. Gerncia participativa;
3. Desenvolvimento dos recursos humanos;
4. Constncia de propsitos;
5. Aperfeioamento contnuo;
6. Gerncia de processos;
7. Delegao;
8. Disseminao de informaes;
9. Garantia da qualidade; e
10. No aceitao de erros.
Com base nestes princpios, pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construo Civil aumenta a produtividade, gera custos
mais baixos e o custo de manuteno dos edifcios so menores, entre outros benefcios.
O comprometimento da administrao essencial para o xito do Sistema de Gesto de
Qualidade, que constitui uma estratgia empresarial na busca de competitividade.
Assim, a administrao da empresa deve elaborar um documento importante, a Poltica
de Qualidade, que deve explicitar o compromisso da administrao com a qualidade,
servindo como guia filosfico para aes gerenciais, tcnicas operacionais e

administrativas. Este documento tambm possibilitar a divulgao entre clientes


externos do comprometimento da empresa com a qualidade.
Para a implantao do Sistema de Qualidade da empresa, um mtodo muito eficiente na
coordenao de processo, a constituio de um Comit da Qualidade, que ligado
diretamente diretoria da empresa, que pode ser constitudo por: representantes da
diretoria, representantes das gerncias tcnicas e administrativas, representantes das
obras, consultoria externa, entre outros.
O Comit da Qualidade tem as funes:

Analisar o diagnstico da empresa em relao qualidade e definir as


prioridades de ao;

Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na srie


de normas ISO 9000;

Definir mtodos de treinamento e sensibilizao de funcionrios e da gerncia


executiva para qualidade;

Criar grupos de padronizao de procedimentos gerenciais, tcnicos e


operacionais e grupos de melhorias do processo;

Criar outros mecanismos de divulgao do Sistema da Qualidade que julgar


necessrios;

Coordenar o processo de implantao do Sistema da Qualidade; e

Acompanhar a implantao, criar grupos de auditoria interna do sistema e


avaliar os resultados obtidos.

Para se obter a qualidade na construo civil um mtodo utilizado o Controle da


Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepo e desenho do
produto, at sua comercializao e servios de assistncia tcnica) e utiliza tcnicas
estatsticas relativamente sofisticadas. Assim, o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas: planejamento, projeto, materiais e componentes, execuo de obras e controle da
qualidade do uso, operaes e manuteno de obras na fase de ps-ocupao.
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos: controle de produo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos. O controle de produo
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e exercido pelo
produtor; o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
8

com uma norma tcnica ou especificao, sendo exercido por quem adquire e/ou recebe
esse produto.
Porm, um erro grave achar que a padronizao, a normalizao e o controle de
qualidade de produtos e processos so suficientes para obter a qualidade. Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros no s tcnicos mas tambm de carter humano, de organizao e
gesto das empresas. Assim, a poltica dos recursos humanos de uma empresa tambm
afeta a qualidade

2.1.1 Qualidade no projeto

O projeto um aspecto de extrema importncia no processo produtivo. nessa etapa


que so estabelecidos todos os subsdios necessrios para o desenvolvimento do
empreendimento. As falhas no projeto so apontadas como as principais causas dos
problemas patolgicos ou defeitos na Construo Civil.
Portanto, na etapa do projeto so adotadas solues que tm grande repercusses no
processo da construo e na qualidade do produto final que ser entregue ao cliente.
Assim, no projeto que acontece a concepo e o desenvolvimento do produto, que so
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condies
de exposio que o edifcio ser submetido. O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuo da obra, pois define partidos, detalhes construtivos e
especificaes que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produo.
Dessa forma, a qualidade da soluo do projeto determinar a qualidade do produto e
condicionar o nvel de satisfao dos usurios finais.
Para se obter o controle de qualidade do projeto necessrio que existam determinados
parmetros de referncia para implementar o controle. Tais parmetros podem ser
representados por indicadores de consumo, limites dimensionais, nmero de elementos
9

e componentes construtivos, tipos de elementos, componentes e materiais, normas e


critrios de dimensionamentos, mtodos de execuo, detalhes construtivos, ou outros
que sejam considerados oportunos em funo da especificidade do empreendimento.
Tambm devem ser estabelecidos os parmetros de apresentao dos projetos de forma
detalhada, especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condies de apresentao. Alm desses parmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaborao de projetos as normas tcnicas existentes.
A coordenao do projeto uma funo gerencial na atividade de elaborao do mesmo,
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo.
Garante que as solues adotadas sejam abrangentes, integradas e detalhadas e que,
terminando o projeto, a execuo ocorra de forma contnua, sem interrupes e
improvisos. A coordenao pode ser exercida por: equipe interna da construtora, tendo
um responsvel principal, porm com envolvimento de profissionais com atuao no
gerenciamento de obras; projetista de arquitetura e sua equipe com a incluso desta
funo nos critrios de contratao; ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim, como tambm das reas de instalao.

2.1.2 Qualidade na aquisio de materiais

A qualidade, como um todo, no pode prescindir da qualidade na aquisio dos


materiais no canteiro-de-obra. Devido ao uso de materiais das mais diversas origens,
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida. Assim, a qualidade
na aquisio deve ser composta pelos elementos:

Especificaes tcnicas para compra de produtos;

Controle de recebimento dos materiais em obra;

Orientaes para o armazenamento e transporte dos materiais;

Seleo e avaliao de fornecedores de materiais e equipamentos.

O material que entregue na obra passa pelo controle de recebimento, do qual resultam
os registros de qualidade. Esta sistemtica pode parecer onerosa, pois h a necessidade
10

de inspeo para realizar o controle de qualidade do recebimento, porm importante


racionalizar o controle, prevendo apenas a verificao de caractersticas essenciais e de
simples avaliao. O resultado da adoo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisio levar reduo de custos devido a m qualidade dos materiais
e, ao mesmo tempo, satisfao dos clientes pelo atendimento s suas especificaes.
A baixa qualidade dos materiais apontada como uma das causas de problemas e
desperdcios na Construo Civil. Essa baixa qualidade est relacionada prtica da
no-conformidade s normas tcnicas, por parte de alguns produtores de materiais;
pequena participao do revendedor na exigncia de qualidade; e pequena
conscientizao do consumidor quanto importncia de exigir a qualidade.
Para se garantir a qualidade em uma empresa necessrio a normalizao de produtos,
projetos, processos e sistemas, pois sem as normas e padres no h controle, garantia e
nem certificao de qualidade. A normalizao tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira, de modo a racionalizar o uso de
materiais, mo-de-obra e equipamentos, reduzindo os custos de produo.
A normalizao tcnica do Brasil conduzida pela ABNT (Associao Brasileira de
Normas Tcnicas) desde 1940; a normalizao na construo um instrumento de
consolidao da tecnologia nacional e de transferncia de tecnologia entre regies do
pas. com as normas tcnicas que so definidos os nveis de qualidade dos materiais e
componentes, os mtodos de ensaio para avali-los, os procedimentos para
planejamento, elaborao de projetos e execuo de servios e os procedimentos para
operao e manuteno das obras. Tambm permitem a padronizao de componentes e
a coordenao dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final.
de extrema importncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento. Para
isso preciso elaborar especificaes que descriminem as caractersticas e os limites de
tolerncia dos materiais, verificando se o material entregue na obra est de acordo com
o especificado na compra. O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratrio especializado para este fim; este procedimento depender do tipo de material
a ser empregado. Na obra, os materiais podem ser controlados da forma como segue:

11

Inspeo 100%: Este tipo de inspeo consiste em se verificar todas as unidades


de produto que compem o lote entregue. Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena,
pois um mtodo oneroso e fadigante para que faz a inspeo.

Inspeo ao acaso: De um lote se toma uma amostra ao acaso, sem


fundamentao em clculos de probabilidade. Com esta amostra so feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou no o lote inteiro.
Este mtodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade, pois
como no tem base em fundamentaes estatsticas, podem ocorrer erros.

Inspeo por amostragem estatstica: As amostras so tomadas de um lote com


fundamentao estatstica. Verifica-se a qualidade desta amostra e, em funo do
nmero de unidades defeituosas que se decidir em rejeitar ou aceitar a
amostra.

2.1.3 Qualidade na execuo de obras

A qualidade na execuo de uma obra resultado de um conjunto de operaes como:


planejamento, gerenciamento, organizao do canteiro-de-obras, condies de higiene e
segurana no trabalho, correta operacionalizao dos processos administrativos em seu
interior, controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuo de cada servio especfico do processo de produo. Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantao da gesto de qualidade na execuo. O
ciclo permite a padronizao de processos e o aperfeioamento contnuo dos mesmos. A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA.

12

Figura 1 - Ciclo PDCA

Para que a qualidade de execuo se torne mais estvel para a empresa necessrio
registrar os procedimentos de execuo e inspeo de cada servio. de
responsabilidade do engenheiro da obra, juntamente com o mestre e encarregados,
garantir que os padres sejam seguidos pelo pessoal de produo, utilizando um
gerenciamento da mo-de-obra e da produo, motivando e orientando os funcionrios
na execuo de cada servio. Os modos de checagem ou inspeo devem ser
documentados para que os engenheiros, mestres ou encarregados utilizem os mesmos
critrios de avaliao da qualidade dos servios.
Para haver a aplicao na obra, necessrio documentar em formulrios os
procedimentos referentes s tcnicas de execuo e inspeo de servios. Tambm
devem ser anotados em formulrios especficos os registros da qualidade dos servios,
que testificar que o controle da qualidade foi realizado realmente. As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades. Para isso podem ser usados
os formulrios: Procedimento de Execuo de Servios (PES), Procedimentos de
Inspeo de Servios (PIS), Ficha de Verificao de Servios (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU).

2.2 Departamento de Assistncia Tcnica

13

A rea de assistncia tcnica responsvel pelo atendimento aos clientes na ps-entrega


dos empreendimentos, at o prazo final da garantia, 5 anos. Aps o habite-se, a obra
permanece durante trs meses em um perodo de reviso ou de acordo com a
determinao da Diretoria de Operaes, no qual o responsvel pela obra dever atender
aos proprietrios com presteza, sanando os problemas de vistorias das unidades
autnomas, e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas.
Para as solicitaes feitas pelos clientes aps a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes, devero ser abertas ordens de servio no sistema operacional da
empresa. Cabe ao responsvel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerncia Geral de Obras, de forma que as solues adotadas sejam definitivas.
Aps 2 meses da assemblia ou 1 ms antes da entrega para a rea de Assistncia
Tcnica, o responsvel pela obra dever dar incio ao processo de passagem da
respectiva obra rea de Assistncia Tcnica, que ir atender aos proprietrios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietrio e/ou manual do sndico. Este
processo de passagem da obra para a rea de Assistncia Tcnica dever ser feito de
acordo com as seguintes etapas: documentao da obra, unidades autnomas, reas
comuns, desmobilizao, e entrega definitiva. A rea de Assistncia Tcnica poder
receber cada etapa independentemente das demais, sendo a documentao completa
(acrescida das justificativas por ausncia de documentao particular) e a efetivao da
entrega das reas comuns para o sndico pr-requisitos para recebimento de qualquer
etapa, bem como incio de atendimento via rea de Assistncia Tcnica, de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra. Esta documentao: Visa transferir a rea de
Assistncia Tcnica toda informao necessria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietrios dentro do mesmo critrio adotado pela obra.
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistncia Tcnica, o
atendimento realizado seguindo a rotina detalhada a seguir.

14

Figura 2 - Fluxograma de atendimento da rea de Assistncia Tcnica (Construtora A)

Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento,


informando sua solicitao e registrando o contato em uma ocorrncia no sistema
operacional. Neste momento, agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horrios disponibilizados pelo Tcnico responsvel pelo empreendimento em
questo, gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nmero na ocorrncia, salvo
os casos de orientao tcnica ou retorno do andamento do atendimento.
A ocorrncia gerada pela Central de Atendimento encaminhada ao analista da rea
que visualiza a mesma atravs da lista de trabalho no sistema operacional. As
informaes tambm podero ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistncia Tcnica,
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente, podendo o analista tambm
gerar a FV.
Se a ocorrncia for relativa a orientao tcnica ou retorno do andamento do
atendimento, o analista ou a Central de Atendimento, entram em contato com o Tcnico
15

ou Eng. / Responsvel, informando a solicitao do cliente. Aps contato com o


cliente, para esclarecimentos, o Tcnico ou Eng. Responsvel, informam ao analista ou
a Central de Atendimento, o resumo do mesmo que ser registrado na ocorrncia.
Outrossim, ser encerrada a ocorrncia.
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria), a mesma visualizada pela analista da rea
onde esta FV impressa e disponibilizada para o tcnico. O responsvel pela vistoria
dever verificar no sistema e arquivo da rea de Assistncia Tcnica a documentao
referente ao empreendimento / unidade em anlise.
Baseados nos documentos de referncia, os tcnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
mquina digital, verificando se o atendimento solicitao ou no responsabilidade da
construtora (solicitao procedente ou no), analisando os prazos e condies de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietrio e do sndico.
Aps a vistoria, o tcnico complementa a ficha de vistoria com as condies e
verificaes do diagnstico tcnico averiguado conforme os itens vistoriados. Caso seja
necessrio um tempo maior de investigao o item dever ser classificado como IN. Ao
trmino da investigao os itens da FV devero ser classificados em:
NP - No Procede; (casos onde detectado que a no-conformidade no de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuo Empreitada; (casos onde a causa da noconformidade pode ter mais de uma origem; no sendo possvel atribuir a um
fornecedor em especfico)
PG - Procede com Execuo na garantia do Empreiteiro. (casos onde possvel
atribuir a causa da no-conformidade a empresa executora dos servios)
Os itens vistoriados so classificados tambm quanto a causa e sub-causa, conforme a
tabela 05 Tabela de falhas e sub-falhas, sendo a numerao fornecida pelo sistema
operacional da empresa.
Depois de preenchida a FV pelo tcnico, a mesma apresentada ao Eng. Responsvel
para anlise dos problemas e confirmao das classificaes.

16

No caso de no procedentes o proprietrio, sndico ou gerente ser informado do parecer


da construtora e orientado sobre o que dever ser feito. Caso necessrio sero indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluo dos problemas, com isso, o Eng.
Responsvel assinar a FV, dando por encerrado esta etapa, assim a FV encerrada no
sistema pelo analista da rea.
Identificada a causa do problema contratada uma empresa terceirizada para a
realizao dos servios. Com os dados inseridos no sistema, na FV, gerada e impressa
a Ordem de Servio (OS), com a qual o empreiteiro contratado ir at a unidade do
cliente realizar os reparos necessrio e coletar a assinatura do responsvel pelo imvel,
garantido a quitao dos servios solicitados.
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora, Tcnico ou
Eng, que insere no sistema operacional os dados e observaes pertinentes ocorridos
durante o servio, fechando a OS no sistema, concluindo o atendimento.

2.3 Avaliao Ps-Ocupao

A Avaliao Ps-Ocupao (APO) surgiu como parte de estudos, que visavam


estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma medio objetiva sobre as relaes
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indivduos estavam inseridos.
Estes estudos, de carter interdisciplinar, envolvendo psiclogos, antroplogos,
arquitetos e outros profissionais, tiveram incio em 1947, na University of Kansas, nos
Estados Unidos, com os psiclogos Roger Barker e Herbert Wright. Alm deles, so
considerados os pioneiros desta rea de investigao o antroplogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander.
As primeiras aplicaes da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliao da
influencia do ambiente do comportamento humano. Ainda no final da dcada de 50, nos
Estados Unidos, a APO comeou a ser utilizada como instrumento de projeto,
utilizando-se dados resultantes de avaliaes com os usurios para estabelecer
parmetros para novos projetos.
17

Nestas aplicaes, a APO foi associada ao conceito de desempenho, observando-se o


comportamento dos usurios em relao ao edifcio, suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifcio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da dcada de 60 em paises como a Inglaterra, Frana e
Estados Unidos.
No Brasil, a aplicao de metodologia de APO teve incio na dcada de 70, com a
avaliao do nvel de satisfao de usurios de conjuntos habitacionais de So Paulo
numa abordagem multidisciplinar. A partir de ento, a APO, foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituies brasileiras, como em diversas faculdades.
Vrios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especficos foram desenvolvidos por equipes destas instituies. Aperfeioando-se os
mtodos de levantamento, anlise e tratamentos de dados, os aspectos abordados e a
adequao da metodologia s finalidades especificas.
No entanto, a preocupao em conhecer a satisfao do cliente final com os produtos
gerados, quando colocados em uso, e o desempenho tcnico e econmico destes
produtos no esteve presente durante muito tempo na construo imobiliria. Com o
advento do cdigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadora/construtora e seus clientes na fase de uso, por meio da
efetiva assistncia tcnica ps-venda, os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifcio como um todo passaram a ser de extrema importncia
para as empresas. Num primeiro momento a preocupao com estes aspectos foi
defensiva, isto , visando detectar problemas que geravam custos de correo elevados
para as empresas.
Embora a APO no tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas, passou-se a estruturao de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades aps a entrega da obra ainda que no de forma sistematizada.
As empresas construtoras tm a preocupao com os custos de manuteno corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfao/insatisfao com os produtos e tambm com os servios, revelando a
importncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes.

Os

aspectos

que

comearam
18

aparecer

para

as

empresas

incorporadoras/construtoras foram remetendo-as tambm aos seus fornecedores de


produtos e servios, despertando-se a conscincia de que a avaliao do usurio permite
aperfeioar e introduzir melhorias em todo processo de produo.
Por outro lado, o movimento recente de introduo de inovaes tecnolgicas na
produo

de

edificaes

tem

remetido

projetistas

empresas

incorporadoras/construtoras a busca de retorno sobre a aceitao destas inovaes por


parte dos usurios como um meio de avaliar um potencial de expanso do seu emprego.
No se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produo imobiliria. Iniciativas de algumas empresas, no entanto, podem ser
registradas no sentido de aplicao de algum tipo de avaliao aps a entrega da obra.
Observa-se, porm, que ainda no se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas, responsveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usurio final, incluindo seu sentido maior que a retroalimentao de todos os
processos de produo.
A APO pode ser aplicada tambm para avaliao de relao de satisfao dos usurios
de ambientes pblicos ou coletivos como parque de lazer, shoppings centers, e outros,
bem como as instalaes industriais. Mesmo neste campo sua aplicao ainda restrita,
mas experincias j desenvolvidas tm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados.
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduo de melhorias
no processo produtivo preciso que seja desenvolvida como uma metodologia, que
estabelea mecanismos de retorno da avaliao do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produo.
Uma vez que o processo de projeto o definidor principal das caractersticas do
produto, torna-se significativo o potencial de utilizao da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto.
Do ponto de vista da gesto da qualidade, a APO um processo que realimenta os
vrios processos do ciclo de produo e uso dos empreendimentos imobilirios. Para
que ela possa desempenhar este papel, utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar. Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicao de metodologia de APO a postura
19

errnea de que se trata de um levantamento esttico no tempo, em vez de um processo


continuo que deve auxiliar na avaliao do desempenho de outros processos.
Assim, o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados
identificao da demanda, estratgia competitiva, ao desenvolvimento do projeto e
construo, a entrega ao cliente assistncia tcnica ps-venda deve ser planejado para
levantar, tratar e aplicar a esses processos os dados e informaes provenientes do
cliente final segundo as caracterstica especifica de cada um.
Embora sejam conhecidos vrios estudos de aplicao de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes, sua insero no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo. Para tanto, a empresa
incorporadora/construtora deve entender a avaliao ps-ocupao como um processo
que parte indissocivel do processo global de produo. Desta forma, deve-se
estruturar sua prpria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produo e uso do empreendimento.
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente aes corretivas ou
preventivas, constituindo-se em instrumento de operacionalizao do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto. Do ponto de vista do processo de projeto, a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadora/construtora. Para a empresa contratante de projeto a APO
tambm um instrumento de avaliao da qualidade de projeto e produtos e servios
adquiridos, o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicao do ciclo PDCA.
Uma outra forma de insero da APO no sistema de gesto da qualidade seu papel na
validao de projeto. A avaliao de projeto pode ser feita em estgios intermedirios,
por meio de simulaes em sistemas informatizados ou prottipos, modelos de varias
naturezas, mas tambm por meio da APO. A metodologia de APO que vise dar suporte
a validao de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepo de projeto. Como instrumento de avaliao da qualidade de
projeto, a APO se refere a uma parte da avaliao, uma vez que o cliente final um dos
agentes que utilizam o projeto, mas no o nico.

20

Avaliao ps-ocupao est centrada em dois conceitos bsicos: satisfao do


cliente/usurio e desempenho dos produtos e servios.
A APO consiste de uma metodologia construda por uma agente interessado em
conhecer a satisfao dos clientes em relao a determinados produtos e servios a
partir da combinao de mtodos de coleta, tratamento e anlise de dados sobre esta
satisfao.
A satisfao do cliente com relao aos produtos e servios que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor. Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfao do cliente, mas importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral, especialmente porque a experincia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos.
A satisfao do cliente tem ainda importantes aspectos psicolgicos intervenientes,
como, por exemplo, os aspectos afetivos e ambientais. No caso das edificaes, os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliao da satisfao do ponto de
vista positivo ou negativo. Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfao com o produto, como, por exemplo, nos casos em que a localizao dos
imveis altamente determinante do conforto.

21

3. PATOLOGIAS

Os problemas patolgicos, salvo raras excees, apresentam manifestao externa


caracterstica, a partir da qual se pode deduzir qual a natureza, a origem e os
mecanismos dos fenmenos envolvidos, assim como pode-se estimar suas provveis
conseqncias.
Os problemas patolgicos s se manifestam aps o incio da execuo propriamente
dita, a ltima etapa da fase de produo. Em relao a recuperao dos problemas
patolgicos, podemos afirmar que "as correes sero mais durveis, mais efetiva, mais
fceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas".
A demonstrao mais expressiva dessa afirmao a chamada "lei de Sitter", formulada
por Sitter Apud Helene, colaborador do CEB Comit Euro-international du Bton que
mostra os custos crescendo segundo uma progresso geomtrica. Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro perodos correspondentes ao projeto, execuo
propriamente dita, manuteno preventiva efetuada antes dos primeiros trs anos e
manuteno corretiva efetuada aps surgimento dos problemas, a cada uma
corresponder um custo que segue uma progresso geomtrica de razo cinco, conforme
indicado na figura 3

.
Figura 3 - Lei de evoluo de custos

22

Toda medida extra-projeto, tomada durante a execuo, incluindo nesse perodo a obra
recm-construda, implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a nvel de projeto, para obter-se o mesmo
"grau" de proteo e durabilidade da estrutura. Um exemplo tpico a deciso em obra
de reduzir a relao a/c5 (gua / cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteo armadura. A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automtico da estrutura considerando um concreto de resistncia
compresso mais elevada, de menor mdulo de deformao, de menor deformao lenta
e de maiores resistncias baixa idade. Essas novas caractersticas do concreto
acarretariam a reduo das dimenses dos componentes estruturais, economia de
frmas, reduo de taxa de armadura, reduo de volumes e peso prprio, etc. Essa
medida tomada na fase de obra, apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade, no mais pode propiciar alterao para melhoria dos componentes
estruturais que j foram definidos anteriormente no projeto.
A patologia na execuo pode ser conseqncia da patologia de projeto, havendo uma
estreita relao entre elas; isso no quer dizer que a patologia de projeto sendo nula, a
de execuo tambm o ser. Nem sempre com projetos de qualidade desaparecero os
erros de execuo. Estes sempre existiro, embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao mnimo caso a execuo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizao intens.

3.1 Conceitos

Como se nota, o processo de execuo muito importante quando se trata de patologias.


Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia, iro ser apresentados os conceitos que
sero mencionados neste trabalho.

a/c Fator gua cimento:

23

Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que


estuda os sintomas, os mecanismos, as causas e origens dos defeitos das construes
civis, ou seja, o estudo das partes que compem o diagnstico do problema.
Vida til As estruturas de concreto armado devem ser projetadas, construdas
e operadas de tal forma que, sob as condies ambientais esperadas, elas mantenham
sua segurana, funcionalidade e a aparncia aceitvel durante um perodo de tempo,
implcito ou explcito, sem requerer altos custos imprevistos para manuteno e reparo.
Vida til aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caractersticas mnimas
de funcionalidade, resistncia e aspectos externos exigveis.
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em servio de cada
produto, ao longo da vida til, e a sua medida relativa espelhar, sempre, o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto, construo e manuteno.
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado a
capacidade de a estrutura manter as suas caractersticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida til esperado, nas condies de exposio para as quais foi
projetada. essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funes que lhe
foram atribudas, que mantenham a resistncia e a utilidade que delas se espera, durante
um perodo de vida previsto ou, pelo menos, razovel.

3.2 Origem das Patologias

Salvo os casos correspondentes ocorrncia de catstrofes naturais, em que a violncia


das solicitaes, aliada ao carter marcadamente imprevisvel das mesmas, ser o fator
preponderante, os problemas patolgicos tm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizao de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
genrico a que se denomina de construo civil, processo este que pode ser dividido, em
trs etapas bsicas: concepo (planejamento / projeto / materiais), execuo e
utilizao.

24

A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importncia no resultado final do
produto, assim como na satisfao do usurio e principalmente no controle da
incidncia de manifestaes patolgicas na edificao na fase de uso.
Para se obter a diminuio ou a eliminao dos problemas patolgicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo. A abordagem de manuteno deve,
tambm ser feita de forma a contextualiz-la no processo de construo, procurando
durante todas as etapas do processo situ-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado. Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar, nas vrias etapas do
processo construtivo, o delineamento e a projeo de manuteno futura.
No tocante da qualidade, exigi-se, para a etapa de concepo, a garantia de plena
satisfao do cliente, de facilidade de execuo e de possibilidade de adequada
manuteno; para etapa de execuo, ser de garantir o fiel atendimento ao projeto, e
para a etapa de utilizao, necessrio conferir a garantia de satisfao do usurio e a
possibilidade de extenso da vida til da obra.
De um modo geral, as patologias no tem sua origem concentrada em fatores isolados,
mas sofrem influncia de um conjunto de variveis, que podem ser classificadas de
acordo com o processo patolgico, com os sintomas, com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem, alm de apontar para falhas
tambm no sistema de controle de qualidade prprio a uma ou mais atividades.
As manifestaes patologias so tambm responsveis por uma parcela importante da
manuteno, de modo que grande parte das intervenes de manuteno nas edificaes
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construo.
O objetivo deste trabalho apresentar os principais cuidados e estratgia dentro do
processo construtivo visando diminuio de futuras atividades de manuteno e o
controle do aparecimento de problemas patolgicos na edificao.
As decises tomadas durante as etapas do processo produtivo na construo, bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas, esto intimamente ligadas a
manuteno e aos futuros problemas patolgicos que podero ocorrer na edificao.

25

Devido aos altos ndices de manifestaes patolgicas, que vm ocorrendo nas


edificaes, busca-se cada vez mais, a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo. Desta forma, a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo, da interao entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentao de informaes, que proporcionam a melhoria contnua.

3.2.1 Concepo (planejamento / projeto / materiais)

Vrias so as falhas possveis de ocorrer durante a etapa de concepo do


empreendimento. Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanamento da
estrutura), na execuo do anteprojeto, ou durante a elaborao do projeto de execuo,
tambm chamado de projeto final de engenharia.
Alguns fatores como a deficincia no planejamento, ausncia de informaes e dados
tcnicos e econmicos de novas alternativas construtivas, ausncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefinio de critrios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto, alm de
aumentarem os ndices de perdas de baixa utilizao de novas alternativas construtivas.
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas, necessrio o estabelecimento de
certos parmetros. Entre eles pode-se citar a definio do uso, a tipologia da edificao
e dos materiais a serem empregados; a identificao das faixas scio-econmicas da
populao a ser atendida; levantamento dos recursos locais disponveis (matria-prima,
mo-de-obra, entre outros) e levantamento do estgio de desenvolvimento da
construo.
O planejamento define, tambm, as diretrizes de manuteno estratgica, sendo o custo
da manuteno preventiva um fator importante a ser considerado.
Alvo de grande preocupao nos pases desenvolvidos, o projeto responsvel por
grande parte dos problemas patolgicos na construo civil. No Brasil, a realidade dos
projetos, de uma forma geral, diferente, no sendo dada mesma importncia que em
26

outros pases. Em termos de custos, esta fase contabiliza em torno 3 a 10% do custo
total do empreendimento.
Devido sua importncia, um grande avano na obteno da melhoria de qualidade da
construo pode ser alcanado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas.
na fase de projeto que so tomadas as decises de maior repercusso nos custos,
velocidade e qualidade dos empreendimentos.
Na especificao dos materiais e componentes, o projetista deve conhecer suas
durabilidades, seja para avaliar se atendero ao desempenho mnimo desejado, seja para
comprar custos globais, que incluem custos de manuteno e operao, bem como a
proteo da vida til.
Durante a fase de projeto, alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizao de projetos. Portanto, fundamental que os
servios de compatibilizao de projetos e de seus detalhes construtivos no sejam
deixados para serem resolvidos durante a construo, o que acaba exigindo a adoo de
solues paliativas ou meramente reativas.
Alm da compatibilizao de projetos, os prprios detalhes executivos adquirirem
importncia, pois, atravs destes, a leitura e interpretao do projeto podem ser
realizadas com clareza, sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes. A especificao de materiais, o conhecimento de normalizao, a
soluo de interfaces projeto obra, o projeto para a produo e a coordenao entre
vrios projetos tambm so considerados fatores importantes dentro deste contexto.
Sem a devida ateno a esses fatores, vrios problemas podem vir a ser gerados, com,
por exemplo, a baixa qualidade dos materiais especficos, a especificao de materiais
incompatveis, o detalhamento insuficiente ou equivocado, o detalhamento construtivo
inexeqvel, a falta de padronizao e o erro de dimensionamento, o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construdo.
essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuo, com identificao
dos pontos crticos e proposio de solues para garantir a qualidade da edificao. No
elenco de recomendaes pode-se citar a simplificao da execuo, a adoo de
procedimentos racionalizados e as especificaes dos meios estratgicos, fsicos e
tecnolgicos necessrios para a execuo.
27

Com relao manuteno, o projeto tambm tem influncia fundamental na vida til e
no prprio custo das etapas de manuteno e uso. Nele deve-se adotar uma estratgia
que iniba a deteriorao prematura, diminuindo, com isso, os custos de manuteno.
Assim, algumas, das decises tomadas durante o projeto influenciaro a freqncia de
manuteno ao longo da vida til.
Muitos pontos importantes devem ser observados com relao manuteno de
edificaes. Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade a impermeabilizao, pois a presena de gua pode vir a causar a
deteriorao dos materiais e componentes.
O projeto de impermeabilizao est diretamente relacionado ao atendimento das
exigncias dos usurios no que se refere estanqueidade, higiene, durabilidade e
economia da edificao, sendo de forma direta ou indireta o responsvel pela ocorrncia
de muitos problemas patolgicos.
O projeto tambm a origem das falhas nos Sistemas Hidrulicos Prediais (SHP).
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizao com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizao e de falhas dos projetos de SHP.
Pode-se concluir que as medidas necessrias para garantir a vida til so determinadas a
partir da importncia da edificao, das condies ambientais e, em muitos casos, da
vida til estimada para a edificao. Neste sentido, parte integrante do projeto a
indicao das medidas mnimas de inspeo e manuteno preventiva, que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificao e assegurem a vida til
projetada.
Outro ponto importante a ser observado a correta especificao dos materiais. So
muito comuns problemas patolgicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes, tais como a durabilidade menor que a especificada, a falta de rigor
dimensional

baixa

resistncia

mecnica.

Fabricantes de materiais vm de forma contnua melhorando e lanando novos materiais


no mercado, porm, a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficincia de informaes tcnicas para orientar e subsidiar a especificao aliada
ausncia ou deficincia de normalizao.

28

Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado, nem sempre devidamente


testados e em conformidade com os requisitos e critrios de desempenho, a
probabilidade de patologias tambm crescente. Alm desses fatores, importante
avaliar as limitaes e as exigncias que sero impostas pelas intempries, o
comportamento do material sob condies semelhantes que estar sujeito;
experincias que atestem a durabilidade do material e componentes; a compatibilidade
com os demais materiais em contato, bem como os custos de aplicao e de provveis
servios de manuteno.
Desta forma, a escolha destes materiais e as tcnicas de construo devem estar em
concordncia com o projeto, a fim de atender s necessidades dos usurios e garantir a
manuteno de suas propriedades e caractersticas iniciais, sem perder de vista a
edificao. importante ressaltar que a escolha dos materiais no deve tomar por base
apenas o preo, pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior. Alm
disso, esse fato se torna mais evidente devido falta de especificao precisa dos
materiais.
A incorreta aplicao dos materiais e o mal entendimento de suas caractersticas tm
sido as causas de muito problemas patolgicos e de manuteno. Assim, no momento da
seleo e da especificao dos materiais e componentes so necessrias informaes
tcnicas e econmicas para que um determinado material responda de maneira aceitvel
a suas condies de servio. Na seleo, conhecimento da funo que o material ir
desempenhar na edificao, assim como, a natureza do meio ambiente a que este ser
inserido de grande importncia.
, portanto essencial que a previso de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleo, aquisio, recebimento e aplicao dos materiais. Assim, a
comprovao da conformidade com base em critrios disponveis constitui base de
aes para a garantia da qualidade dos materiais empregados.
O conhecimento das propriedades dos materiais tambm de grande importncia dentro
desse contexto, bem como a avaliao de suas caractersticas fsicas e qumicas. No que
se refere s propriedades deve-se ressaltar a durabilidade, pois apesar da resistncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construo, a necessidade de projetar e de construir com durabilidade no considerada
com a mesma nfase e importncia dada resistncia estrutural.
29

Alm das propriedades, a compatibilidade entre os materiais importante quando se


objetiva a qualidade, pois o conhecimento tcnico de cada material poder minimizar ou
impedir a deteriorao.
Portanto essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar, se os materiais
tero aderncia, se um material poder mudar as propriedades do outro; quais as
especificaes a serem seguidas; quais os equipamentos envolvidos; quais as condies
de entrega e de exposio; onde armazen-los; a quantidade de material a ser utilizada;
enfim questes que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patolgicos e de manuteno.

3.2.2 Execuo (construo)


A seqncia lgica do processo de construo civil indica que a etapa de execuo deva
ser iniciada apenas aps o trmino da etapa de concepo, com a concluso de todos os
estudos e projetos que lhe so inerentes. Suponha-se, portanto, que isto tenha ocorrido
com sucesso, podendo ento ser convenientemente iniciada a etapa de execuo, cuja
primeira atividade ser o planejamento da obra.
Iniciada a construo, podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas, associadas a
causas to diversas como falta de condies locais de trabalho (cuidados e motivao),
no capacitao profissional da mo-de-obra, inexistncia de controle de qualidade de
execuo, m qualidade de materiais e componentes, irresponsabilidade tcnica e at
mesmo sabotagem.
Nas estruturas, vrios problemas patolgicos podem surgir. Uma fiscalizao deficiente
e um fraco comando de equipes, normalmente relacionados a uma baixa capacitao
profissional do engenheiro e do mestre de obras, podem, com facilidade, levar a graves
erros em determinadas atividades, como a implantao da obra, escoramento, frmas,
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto, desde a sua
fabricao at a cura.
A ocorrncia de problemas patolgicos, cuja origem est na etapa de execuo devida,
basicamente, ao processo de produo, que em muito prejudicado por refletir, de
imediato, os problemas scio-econmicos, que provocam baixa qualidade tcnica dos
30

trabalhadores menos qualificados, como os serventes e os meio-oficiais, e mesmo do


pessoal com alguma qualificao profissional.
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patolgicos
que aparecem nas edificaes durante sua vida til so originados durante a fase de
produo da edificao, com maior percentual na fase de projeto, no caso da Europa,
sendo que, no caso do Brasil, esse percentual se d na fase de execuo (Conforme
quadro abaixo) da a grande importncia da implementao de um sistema de gesto da
qualidade para execuo de obra.
ETAPA
Projeto
Materiais
Execuo
Utilizao
Outros

Patologias (%)
18
6
52
14
10

Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A

Pode-se associar qualidade de execuo, alguns fatores como a qualidade no


gerenciamento da obra, no recebimento dos materiais e de equipamentos e,
principalmente, da execuo dos servios propriamente dita.
Apesar da fase de construo ter influncia dominante no desempenho do produto final,
nota-se, no Brasil, uma grande incidncia de falhas que podem gerar inmeras
patologias. Estas falhas so originadas a partir de erros de projeto, no planejamento, da
especificao de materiais, entre outros, sendo tambm facilmente identificadas
algumas falhas da prpria execuo. Tais falhas esto relacionadas falta de
qualificao adequada de quem executa o servio, solues improvisadas, atmosfera de
trabalho desconfortvel, pouca afinidade entre o grupo, barreiras entre a tcnica e a
administrao, falta de tempo suficiente para a concluso do servio, gerenciamento
deficiente e ausncia de uma clara descrio do servio a ser realizado.
Enfatizando a qualificao, essencial que o profissional que exerce a funo do
controle de execuo apresente uma formao terica aliada experincia prtica, sendo
importante tambm o treinamento de quem executa o servio.
Muitas aes podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaes, havendo
necessidade de uma viso completa e profunda de todo o processo construtivo. A gesto
da produo de mo-de-obra deve ser observada tambm de uma forma global, inserida
31

em um conjunto organizado, gerido por meio de procedimentos padronizados,


racionalizados e eficientes e eficazes.
Na fase de execuo, a manuteno preventiva muito dependente do controle de
qualidade da mo-de-obra, assim como o cumprimento das especificaes de projeto.
Para garantir o cumprimento de todas as prescries referentes execuo, o controle
deve abranger operaes em todos dos estgios de execuo. Cada um dos subsistemas
das edificaes precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle.

3.2.3 Utilizao (manuteno)

Acabadas as etapas de concepo e de execuo, e mesmo quando tais etapas tenham


sido de qualidade adequada, as estruturas podem vir a apresentar problemas patolgicos
originados da utilizao errnea ou da falta de um programa de manuteno adequado.
Os problemas patolgicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usurios sobre as possibilidades e as limitaes da obra.
Os problemas patolgicos ocasionados por manuteno inadequada, ou mesmo pela
ausncia total de manuteno, tem sua origem no desconhecimento tcnico, na
incompetncia, no desleixo e em problemas econmicos.
Exemplos tpicos, casos em que a manuteno peridica pode evitar problemas
patolgicos srios e, em alguns casos, a prpria runa da obra, so a limpeza e a
impermeabilizao das lajes de cobertura, marquises, piscinas elevadas e "playgrounds", que, se no forem executadas, possibilitaro a infiltrao prolongada de guas
de chuva e o entupimento de ralos, fatores que, alm de implicarem a deteriorao da
estrutura, podem lev-la runa por excesso de carga (acumulao de gua).
O uso de uma edificao inclui sua operao e as atividades de manuteno realizadas
durante sua vida til. Pelo fato das atividades de manuteno, em sua maioria serem

32

repetitivas e cclicas, importante a implantao de um programa de manuteno


visando aperfeioar a utilizao de recursos e manter o desempenho de projeto.
Para a implantao deste programa de manuteno importante a realizao de um
manual do usurio para auxiliar a correta utilizao da edificao e recomendar as
medidas de conservao e manuteno. A linguagem deste manual deve ser simples e
direta, apresentada de forma didtica, devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificao.
O manual deve conter informaes sobre procedimentos recomendveis para a
manuteno da edificao, tais como especificao de procedimentos gerais de
manuteno para a edificao como um todo; especificao de um programa de
manuteno preventiva de componentes, instalaes e equipamentos relacionados
segurana e salubridade da edificao; identificao de componentes da edificao
mais importantes em relao freqncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manuteno e recomendao da obrigatria reviso do manual de operao uso e
manuteno.
O grande problema por parte dos usurios dos edifcios que, na maioria das vezes eles
no se preocupam com a manuteno, no dando a devida importncia ao manual de
manuteno e operao, fator fundamental para a vida til da edificao.
Os procedimentos inadequados durante a utilizao podem ser divididos em dois
grupos: aes previsveis e aes imprevisveis ou acidentais. Nas aes previsveis,
podemos compreender o carregamento excessivo, devido a ausncia de informaes no
projeto e/ou inexistncia de manual de utilizao. No caso das aes imprevisveis
temos: alterao das condies de exposio da estrutura, incndios, abalos provocados
por obras vizinhas, choques acidentais, etc.

3.2.4 Consideraes finais sobre a origem das patologias

33

Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo,


essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas, com um
planejamento bem detalhado, que permita uma viso clara do que ser executado; um
projeto que atenda os requisitos mnimos de qualidade; a escolha correta dos materiais;
uma execuo obedecendo ao projeto e as especificaes e a fazes de uso, orientada
com manuais de utilizao da edificao.
Alm dos fatores citados anteriormente, importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificao das pessoas envolvidas no processo. Convm ressaltar que no
Brasil, a baixa qualidade da construo civil no se deve somente falta de recursos ou
de tecnologia, mas a uma questo cultural, no sendo a qualidade analisada como
princpio, mas como condies para uma melhora contnua.
certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaes patolgicas na edificao ou podem ser a origem dessas patologias,
porm pode-se observar que no h um programa de manuteno preventiva ou
corretiva na construo civil. Desta forma a falta de programas de manuteno dos
sistemas construtivos de edificaes, uma das causas mais importantes de deteriorao
precoce do ambiente construdo.
Na tabela 06 (anexo 03), esto alguns exemplos das falhas encontradas, com suas
possveis causas e a ao corretiva a ser tomada. Mais frente nesse trabalho, na seo
de estudo de casos, ser feita uma anlise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior freqncia.

3.3 Metodologia de abordagem dos problemas patolgicos

Um problema patolgico pode ser entendido como uma situao em que o edifcio ou
uma parte deste, num determinado instante da sua vida til, no apresenta o
desempenho previsto.

34

O problema identificado de modo geral a partir das manifestaes ou sintomas


patolgicos que se traduzem por modificaes estruturais e ou funcionais no edifcio ou
na parte afetada, representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos.
As manifestaes, uma vez conhecidas e corretamente interpretadas, podem conduzir ao
entendimento do problema, possibilitando a sua resoluo a partir de uma interveno,
cujo nvel estar vinculado, principalmente, relao entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado.
Objetivando-se uma ao sistmica frente aos problemas patolgicos passveis de
ocorrerem, prope-se, no presente trabalho, uma metodologia de abordagem dos
mesmos, a partir da qual, os profissionais da rea podero organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possveis causas que levaram
sua ocorrncia, buscando assim, evitar problemas em futuros empreendimentos.
Para uma melhor compreenso dos problemas patolgicos ocorridos com os
empreendimentos e uniformidade de atuao frente s possveis solues, prope-se
empregar uma metodologia de ao, que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situao especfica, sendo as etapas propostas, discutidas a seguir.

3.3.1 Levantamento de subsdios

Esta etapa fundamenta-se na obteno das informaes necessrias para que se possa
compreender o problema ocorrido. Sua estruturao ocorre a partir da elaborao de um
quadro geral das manifestaes presentes, onde devem ser devidamente relatadas as
evidncias que provocaram efetivamente o problema.
As informaes podem ser obtidas por meio de quatro fontes bsicas: vistoria do local;
levantamento do histrico do problema e do edifcio (anamnese do caso), exames
complementares e pesquisa (bibliogrfica, tecnolgica, cientfica e normativa),
discutidas a seguir.

35

3.3.1.1 Vistoria do local


A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfao do usurio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento, acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema; ou pode decorrer de um programa rotineiro de manuteno,
onde atravs de uma inspeo constata-se a existncia de um problema patolgico.
A vistoria, em um ou outro caso, deve seguir alguns passos especficos para que se
possa chegar a uma concluso objetiva. Neste sentido, prope-se a seguir, um
procedimento bsico para a realizao da vistoria do local. evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades, sendo recomendada uma postura de
contnua adaptao ao longo das experincias que forem sendo adquiridas.
1. Determinao da existncia e da gravidade do problema patolgico
2. Definio da extenso e do alcance do problema
3. Registro dos resultados

3.3.1.2 Levantamento do histrico do edifcio


Essa fase somente ser desenvolvida quando for constatada a escassez de subsdios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local.
Ela deve se entendida como uma ao capaz de levantar o histrico do edifcio,
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produo que, de
alguma maneira, possam ter contribudo para o surgimento do problema.
A obteno das informaes sobre as atividades desenvolvidas proveniente
basicamente de duas fontes:
a) Investigao com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento, pode-se entrevistar um
universo varivel de profissionais envolvidos, entre os quais destacam-se: operrios da
obra; fabricantes e fornecedores de materiais; construtores; projetistas; promotor do
empreendimento; vizinhos; usurios; entre outros.

36

b) Anlise de documentos fornecidos


Como anteriormente colocado, as informaes obtidas das entrevistas podem no
fornecer um quadro suficientemente amplo e confivel para o estabelecimento do
Histrico do caso. Se isto ocorrer, pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizao da obra e no perodo de utilizao do
edifcio.
Na prtica, sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos, pois no se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importncia. No entanto, podem ser encontrados, em algumas obras,
documentos que devem ser investigados, como por exemplo: dirio de obra; registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes; notas fiscais de materiais e
equipamentos; contratos para execuo dos servios; cronograma fsico-financeiro
previsto e executado; entre outros.
c) Registro dos resultados
O levantamento histrico da edificao, de modo geral, tem documentao muito
espordica e ineficiente, uma vez que essa atividade no sistematizada. As respostas
obtidas verbalmente, por sua vez, no so diretamente conclusivas. Contudo, todas as
informaes aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas, compiladas,
utilizadas para a formulao do diagnstico e, posteriormente, arquivadas.
Para que seja estabelecido o diagnstico nessa fase, faz-se necessria uma reavaliao e
confrontao dos registros cadastrados na fase de vistoria do local, com aqueles aqui
obtidos.

3.3.1.3 Exames complementares


Considervel parte dos problemas patolgicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caractersticos, possibilitando a formulao do diagnstico com a realizao das etapas
anteriores. Entretanto, quando isto no for possvel, podero ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados, a partir de uma avaliao
real de suas necessidades e dos resultados obtidos at ento. Estes exames podem ser de
duas naturezas: ensaios em laboratrio ou no local.
37

a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso. No caso dos revestimentos cermicos, por exemplo, podem ser
determinadas as caractersticas de porosidade, coeficiente de dilatao, resistncia de
aderncia, resistncia a ataques qumicos, etc., em funo de determinada aplicao ou
ainda do problema detectado (descolamento, esfarelamento, etc.). Tambm podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas, principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida til, trabalhabilidade, capacidade de absorver deformaes, resistncia
compresso, entre outras.
Os ensaios laboratoriais, na maioria das vezes, servem para avaliar determinadas
amostras, coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fsicoqumicos dos materiais, procurando reproduzir as condies de exposio a que esto
submetidos quando do seu emprego no edifcio.
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na prpria obra a partir de
equipamentos especficos, podendo ser de natureza destrutiva ou no destrutiva em
funo das caractersticas a serem avaliadas. Em geral, seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que no
apresentem os problemas. Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si.

3.3.1.4 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado concluso
de que no se consegue diagnosticar o problema, tem-se uma ltima fase que seriam as
pesquisas bibliogrficas, tecnolgicas e cientficas.
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaes em textos
cientficos e ou experimentos em nvel de pesquisa tecnolgica, buscando encontrar
referncias anlogas situao em que se encontra.

38

3.3.2 Diagnstico da situao

Uma vez equacionada a primeira etapa, os estudos devem ser conduzidos para a
formulao do diagnstico do problema, o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente.
Cabe lembrar, porm, que as patologias constituem um processo dinmico e assim
sendo, as manifestaes, numa determinada poca, podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra, estando em constante evoluo. Assim, o
diagnstico pressupe um processo dinmico que, na realidade, no se inicia somente
aps a anlise dos resultados obtidos no levantamento de subsdios, mas tem incio com
ele, sendo que todas as informaes devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patolgico.
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnstico de um problema
patolgico pode ser descrito como uma gerao de hipteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens, causas e mecanismos de ocorrncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto.

3.3.3 Definio da conduta

Esta etapa est relacionada a uma avaliao da necessidade ou no de se intervir no


problema patolgico, referindo-se, portanto, s alternativas de interveno e definio
da terapia a ser indicada.
Para que se possa chegar a uma deciso, a partir do diagnstico so levantadas as
hipteses de evoluo futura do problema, ou seja, realiza-se um prognstico, que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema; estgio de desenvolvimento;
caractersticas gerais do edifcio e condies de exposio a que est submetido.

39

Diante da formulao do prognstico, onde ficaro evidentes as possibilidades de


soluo do problema patolgico, levantam-se as alternativas de interveno que por sua
vez, so feitas levando-se em conta trs parmetros bsicos: grau de incerteza sobre os
efeitos, relao custo benefcio e disponibilidade de tecnologia para execuo dos
servios.
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnstico formulado, pois este est fundamentado em informaes e conhecimentos
passveis de erros.
A relao custo/benefcio, por sua vez, estabelece um confronto dos benefcios que
possam ser auferidos na obteno do desempenho requerido, em relao ao custo de sua
recuperao no decorrer do restante da vida til do edifcio.
Finalmente, a verificao da disponibilidade de tecnologia para execuo dos servios
objetiva realizar um levantamento sobre as condies tecnolgicas para a execuo dos
servios de interveno definidos. As condies tecnolgicas envolvem a tcnica de
execuo, propriamente dita, os materiais, os equipamentos e a mo-de-obra,
necessrios execuo dos servios.
Caso seja empregada uma tecnologia incompatvel com o problema ou ainda, caso
ocorram falhas na realizao dos servios de manuteno, o mesmo pode ser agravado
podendo at mesmo tornar-se irreversvel.

3.3.4 Registro do caso

Equacionado o problema patolgico e adotada a conduta, passa-se a confrontao dos


efeitos resultantes, com os esperados, gerando uma fonte de informaes que
retroalimenta o processo de produo do edifcio.
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta, de modo
que os problemas detectados, possam ser evitados nos novos empreendimentos. Alm
disso, servem de subsdios essenciais eliminao do grau de incerteza do diagnstico
40

de casos semelhantes, no futuro, e para a definio da conduta de interveno,


possivelmente, mais rpida e mais eficiente.

41

4. TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS

Como relatado no incio deste trabalho, a Construtora A, apenas iniciou o tratamento


qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistncia tcnica em
fevereiro de 2005. Compilando os dados dispostos na tabela 02, contendo os oramentos
mensais da rea de assistncia, de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012, estratificados
pelas causas das solicitaes, chegamos ao grfico 01.
No grfico 01, temos as causas das solicitaes que geraram custo neste intervalo de um
ano, sendo mensurados pelo seu custo anual, por sua porcentagem no custo total e por
Pareto, atentando-nos para as causas que nos levam a 80% do nosso custo, sendo elas:
Impermeabilizao, Revestimento de Argamassa, Entrega/Reviso de Obra, Trincas de
Movimentao, Pintura e Limpeza, Instalaes Hidrulicas, Preparo do Terreno,
Operao de Canteiro, Materiais Diversos, Revestimento Cermico e Esquadria de
Ferro.
Analisando paralelamente ao custo, observamos na tabela 03, o nmero das causas das
solicitaes dos clientes. Fazendo a mesma verificao, no mesmo intervalo de tempo,
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012, temos no grfico 02, Pareto nos indicando que as
causas responsveis por 80% das solicitaes so: Instalaes Hidrulicas, Fachadas,
Impermeabilizao, Forma e Armao (tricas de movimentao), Esquadria de
Alumnio, Revestimento Cermico e Pintura e Limpeza.
Neste trabalho acadmico, trataremos sobre as trs principais causas influentes tanto no
custo como na freqncia das solicitaes: Instalaes Hidrulicas (29,3% das
solicitaes, R$130.711,00 custo anual), Fachadas (13,2% das solicitaes, custo anual
diluido

em

Revestimento

de

Argamassa

Trincas

de

Movimentao)

Impermeabilizao (6,8% das solicitaes e R$389.171,00 custo anual).

42

Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 / Fev 2012)


fev/11

mar/11

Impermeabilizao

540,00

Revestimento de Argamassa

280,00

Entrega / Reviso da Obra


Trincas de Movimentao
Pintura / Limpeza
Inst. Hidrulicas
Preparo do Terreno

30.746,41

6.199,13

mai/11

jun/11

out/11

nov/11

dez/11

1.657,00

28.287,07

53.810,81

41.647,26

60.639,87

28.462,95

47.385,24

11.033,47

38.634,41

15.388,27

55.486,36

389.171,84

27.043,17

28.553,21

24.271,74

10.599,58

41.264,39

19.619,51

23.956,50

16.226,68

12.603,35

31.776,37

236.194,50

1.915,78

8.530,95

13.365,90

11.302,88

10.357,28

3.062,39

28.254,24

17.167,39

8.517,83

1.288,94

9.455,63

11.122,33

21.023,90

3.147,23

52.093,93

155.133,81

3.733,97

3.425,45

1.395,51

4.325,10

7.126,75

12.917,38

4.544,91

17.962,84

1.428,05

34.567,69

153.278,37

7.824,76

14.222,27

23.166,11

3.683,57

7.174,68

24.709,08

11.128,07

8.162,40

5.629,66

24.440,75

130.711,35

49.550,90

36.258,73

abr/11

24.461,54
-

2.457,60
570,00

set/11

jan/12

fev/12

17.027,72

Gasto Ano

167.259,36

384,85

787,60

8.573,72

10.329,97

5.743,20

10.073,26

69.701,37

758,44

6.611,95

114.464,36

2.366,33

5.620,79

3.406,62

14.112,46

7.642,43

9.260,58

4.839,66

8.545,07

6.699,83

4.706,47

4.133,00

2.495,85

2.396,52

76.225,61

Materiais Diversos

1.837,45

4.168,53

6.874,50

7.842,72

7.171,04

3.757,98

6.456,35

9.281,68

10.854,55

4.141,99

1.837,77

6.613,55

1.986,45

72.824,56

667,49

855,42

3.020,82

3.490,50

6.276,34

3.728,01

6.821,04

9.415,05

2.109,89

708,01

29.007,86

66.100,43

5.247,40

7.102,63

6.922,20

1.110,15

8.763,37

211,00

3.905,15

8.954,10

8.789,46

9.430,00

6.652,56

5.129,78

7.473,72

3.800,24

4.010,96

2.119,86

11.061,78

4.020,38

4.971,60

1.716,36

10.799,55

61.756,79

Esq. Ferro
Esq. Alumnio
Esq. Madeira

1.500,00

ago/11

Operao do Canteiro

Revestimento Cermico Interno

23.134,39

jul/11

5.386,50
-

65.821,96

573,50

65,00

2.370,40

1.223,30

8.334,89

2.252,89

1.909,20

5.951,57

622,12

5.121,80

9.060,07

582,55

1.705,44

39.772,73

Mrmores e Granitos Internos

1.429,03

18.233,03

2.401,89

1.231,42

1.703,41

1.201,10

5.088,70

1.164,00

441,60

80,55

477,34

3.728,13

882,01

38.062,21

Outros Revestimentos - Piso

11.000,00

2.964,26

4.585,00

4.224,00

11.000,00

232,70

39,90

1.784,60

3.532,50

6.003,63

3.734,04

2.975,01

Ar Condicionado

Gastos Gerais

Inst. Eltrica

1.479,27

4.000,00

Projetos e Servios Tcnicos


Gastos de Administrao
Telhado
Transporte e Limpeza
Despesas Reembolsveis - Facilidades
Alvenaria e Vedaes
Decorao

2.393,94

4.000,00
3.008,06

183,16

395,79

15.722,00

1.983,22

1.819,21

1.595,00

487,50

1.226,82

505,30

1.073,25

2.000,00

2.000,00

2.000,00

2.780,61

2.429,53

2.335,09

2.365,93

2.397,51

1.793,74

4.500,00

3.231,02

3.655,88

800,00

2.378,88

2.313,25

438,42

480,00

320,00

160,00

1.298,00

5.162,51

1.543,95

6.271,17

481,77

Mrmores e Granitos Externos

Pisos de Madeira

Vidros

112.295,27

106.087,20

179,24

71,60

1.327,08

232,70

300,23

987,15

500,00
-

135,00

105.958,91

138.216,65

189.748,80

174.739,30

475,73

151.193,51

1.228,10
1.200,00

1.939,75

4.011,00

1.360,00

26.547,51
24.900,00

3.243,20

8.726,36

24.720,77

4.000,00

3.000,00

23.000,00

38,48

1.821,07

2.228,74

918,42

429,64

1.520,21

5.662,00

3.662,63

2.313,25

4.384,31

21.969,68
21.847,26
4.565,68

626,50

5.697,58

17.817,53
16.599,00

94,74

14.123,92

11.617,55

8.747,08

4.284,95

8.431,40

503,40

6.976,94

644,40

2.958,63

1.800,00

135,00

157.691,30

Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaes

43

328,00
23.700,00

376,63

554,90

35.830,46

2.000,00
2.050,16

578,25
-

1.300,00

2.515,82

210,10

8.747,08

Forro de gesso

TOTAL MS

6.613,60

877,00

Manuteno / Dassi
Pedras Decorativas

772,63

177.980,04

148.489,16

235.222,05

67.983,69

269.194,72

2.034.800,61

R$ 200.000,00

R$ 50.000,00

Trincas de Movimentao 47%


Pintura / Limpeza 54%
Preparo do Terreno 66%

Materiais Diversos 73%


Revestimento Cermico Interno 77%

Operao do Canteiro 70%

R$ 100.000,00

Inst. Hidrulicas 61%

R$ 150.000,00

44

Esq. Alumnio 83%

Outros Revestimentos - Piso

92%

91%

93%

Grfico 1 Grfico de Pareto aplicado ao custo ano da rea de assistncia tcnica, pelas causas de referncia.
Vidros

R$ 0,00

Pisos de Madeira

Mrmores e Granitos Externos

Forro de gesso

Pedras Decorativas

Manuteno / Dassi

Decorao

Alvenaria e Vedaes

60%

Grfico de Pareto

Despesas Reembolsveis - Facilidades 97%

Transporte e Limpeza 96%

Telhado 96%

Gastos de Administrao 95%

Projetos e Servios Tcnicos

Inst. Eltrica

Gastos Gerais

89%

Mrmores e Granitos Internos 87%

Ar Condicionado 90%

R$ 250.000,00

Esq. Madeira 85%

R$ 300.000,00

Esq. Ferro 80%

R$ 350.000,00

Impermeabilizao
Revestimento de Argamassa 31%
19%
Entrega / Reviso da Obra 39%

R$ 400.000,00

Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )

100%

90%

80%

70%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Causas X Nmero de Solicitaes

Instalaes Hidrulicas
Fachadas
Impermeabilizao
Forma e Armao
Esquadrias de Ferro e Aluminio
Revestimentos Cermicos
Pintura e Limpeza
Instalaes Eltricas
Mrmores e Granitos Internos
Fundao
Esquadrias de Madeira
Outras Inst. Exausto/Ar-Cond
Dry-Wall
Forro de Gesso
Telhados
Fachadas de Granito
Alvenaria Estrutural
Outros
Alvenaria-Bloco Cramico
Pedras Decorativas
Revestimento Interno Argamassa
Contra Piso
TOTAL Ms

fev/11
11

mar/11
23

abr/11
22

mai/11
32
2
1

2
2
2
4
1
1
1

jun/11
63
29
10

jul/11
35
6
8
1
6
10
1
6
4
2

7
9
14
10
11
8
5
1
6

3
2
1

11

ago/11
30
33
26
1
9
18
17
5
3
8
4
6
2
3
7

2
1

set/011
29
13
26
8
13
7
5
3
2
10
2
1

2
1
2
1

out/11
28
54
12
19
8
6
9
4
5
3
1
1
1
1
1

1
2

1
24
22
49
177
86
175
125
156
Tabela 3 - Numero de solicitaes mensais, pelas causas de referncia

45

nov/11
44
26
11
12
26
9
12
9
6
5
2
5
1
5
6
1

dez/11
28
6
3
31
14
7
11
14
10
7

jan/12
41
7
18
29
12
12
8
7
3
1
3
6

1
4

fev/12
41
16
13
18
10
20
16
9
8
6
1

180

137

153

161

Sol. Ano
427
192
128
119
105
100
96
65
55
39
33
19
15
15
14
12
7
6
4
2
2
1
1456

Nmero de solicitaes
150

29,3%

50
Esquadrias de Ferro e Aluminio

Forma e Armao

46

Instalaes Eltricas

Pintura e Limpeza

Mrmores e Granitos Internos

Outras Inst. Exausto/Ar-Cond

Esquadrias de Madeira

Alvenaria Estrutural

Fachadas de Granito

Telhados

Forro de Gesso

Dry-Wall

Alvenaria-Bloco Cramico

Grfico 2 Grfico de Pareto aplicado ao nmero de solicitaes ano da assistncia tcnica, pelas causas de referncia
Contra Piso

Revestimento Interno Argamassa

Pedras Decorativas

250

Revestimentos Cermicos

100
42,5%

93,3%

Outros

200

Impermeabilizao

300

Fundao

51,3%

Fachadas

400

Instalaes Hidrulic

450

Causas das Solicitaes - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )


99,7% 99,8% 99,9% 100,0%
98,5% 99,0% 99,4%
97,7%
96,7%
94,6% 95,7%

100,00%

91,1%

88,4%

90,00%

84,6%

350
80,2%

80,00%

73,6%

66,7%

70,00%

59,5%

60,00%

50,00%

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

0,00%

5. ESTUDO DE CASOS

5.1 Impermeabilizao

Em se tratando de impermeabilizao em uma construo, mesmo que sejam adotandos


materiais adequados e de boa procedncia, ainda assim no h garantias. Como em
todos os servios de uma obra, mais ainda no caso da impermeabilizao, a mo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada.
Como a rea a ser impermeabilizada sofrer intervenes por outras equipes antes e
depois da aplicao da camada impermeabilizante, essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizao dos riscos responsveis por
um futuro vazamento.
comum ver a equipe de concreto esquecer ou no ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que far o sulco necessrio para a ancoragem da manta de
impermeabilizao. Isso gerar um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizao,
onde haver de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura.
Outro exemplo comum um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada, para esticar uma linha de marcao, sem saber que atrs desse reboco
est toda a camada impermeabilizante, pronta e acabada.
Vrios outros exemplos poderiam ser citados, mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os prprios colaboradores da obra podem se
transformar em viles por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados.
Embora este assunto no seja tratado com a freqncia e seriedade que deveria, a
impermeabilizao parte fundamental de uma edificao.
Grande a preocupao com pisos, paredes, portas, janelas e telhados, mas de que
valem todos esses elementos que compem uma construo se no forem capazes de
impedir os efeitos da to indesejvel infiltrao? de conhecimento de todos o quo
47

teimosa e persistente a gua. Deve-se super-la sendo preciso e consciente dos seus
fenmenos. Oferece-se no mercado inmeros produtos impermeabilizantes, caros,
baratos, fceis, complicados, simples e sofisticados. Todos prometem maravilhas,
garantem facilidades na aplicao, estanqueidade e durabilidade.
Quando ocorre um problema de impermeabilizao, na maioria das vezes se est
lidando com um cliente insatisfeito, que est com seu apartamento encharcado, onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres,
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar.
Conclu-se ento, que o maior prejuzo ser da construtora, pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esttica da unidade, fica o prejuzo moral perante o
cliente, este sim, um prejuzo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter.

Caso 01:
Em 2001 a construtora A iniciou a substituio de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall), material largamente j utilizado
em pases europeus e nos Estados Unidos. A substituio dos materiais de
impermeabilizao

no

acompanhou

esta

mudana,

sendo

ainda

utilizado

impermeabilizao rgida, a base de epxi. Tal detalhe de impermeabilizao mostrouse ao longo tempo falho, cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes.
Os painis de dry-wall so fixados apenas lateralmente, permitindo que qualquer
movimentao das placas por choque ou dilatao trmica, implique na flexibilizao da
impermeabilizao, que sendo esta rgida, quebra-se, permitindo a percolao de gua
para os revestimentos adjacentes.
Na maioria dos casos da construtora A, os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira, que ao entrar em contato com gua, incharam e desprenderam-se do cho,
sendo necessrio para recomp-lo a troca das peas afetadas e a nova aplicao de
sinteco.
Com o objetivo de resolver o problema crnico de impermeabilizao de seus
empreendimentos, a construtora A adotou o modelo de impermeabilizao flexvel,
48

soluo asflica com base acrlica + tela de polister (manta moldada em loco),
resistindo as movimentaes dos painis de gesso, no havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizao e infiltrao de pisos e paredes das reas adjacentes.
Custo de reparo aproximado por banheiro + reas afetadas: R$ 10.000,00

Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizao do banheiro

Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presena de gua no piso do quarto adjacente

49

Figura 6 - Impermeabilizao rgida trincada no final da placa de dry-wall

Figura 7 - Detalhe da impermeabilizao rgida junto a placa de dry-wall

50

Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizao entre a parede e o tento

Figura 9 - Nova impermeabilizao flexvel aplicada com a soluo asfltica + tela de polister,
fazendo a vedao inclusive junto ao tento

51

Caso 02:
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manuteno onerosa a
impermeabilizao de piscinas. A execuo da manta asfltica geralmente feita
quando a estrutura ainda est no osso, desta forma, o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta., ou seja, a piscina
impermeabilizada abaixo do nvel de gua final (depois do acabamento), fazendo com
que a impermeabilizao no chegue at a borda da piscina.
Esse um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuo, se
houvesse um procedimento de fiscalizao de servios eficaz. A soluo para o
problema quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta at a borda. importante
observar que a soluo deste problema implica em um servio longo, com esvaziamento
da piscina, quebra da rea a ser tratada, reparo da impermeabilizao, reaplicao da
cermica (podendo ser de grande dificuldade caso a pea esteja fora de linha pela
fbrica), rejuntamento e custeio do caminho pipa para encher a piscina novamente.
Custo aproximado: R$ 10.000,00

Figura 10 - Sinais de infiltrao em toda a borda da piscina

52

Figura 11 - A virada da manta no se estende at a borda da piscina

Caso 3:
O pescoo do ralo deve estar rente a laje, permitindo que toda a gua presente acima do
nvel da laje possa escoar para o ralo, no permitindo acumulo de gua no contrapiso,
assim como o acmulo de dejetos em torno do ralo.

Figura 12 - Pescoo do ralo acima da impermeabilizao

53

Caso 4:
O detalhe de impermeabilizao do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extenso, pela qual a gua percolava e passava por trs da
manta, atingindo as salas inferiores.
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse, no mnimo, 4 cm dentro da
alvenaria, no permitindo que a gua percolasse por trs da manta.

Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correo do detalhe da manta

Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria, permitindo a percolao dgua e descolagem

54

5.2 Instalaes Hidrulicas

Os sistemas hidrulicos prediais (SHP) tm demonstrado ser um dos principais


causadores de patologias ps-ocupao. Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP est relacionada falhas de execuo (como por exemplo,
vazamentos e entupimentos), sendo as falhas de projeto a segunda causa, seguido das
falhas de uso (falta de informaes) e por ltimo as falhas inerentes aos materiais.
Em se tratando de instalaes, possvel observar que h um elevado grau de interface
durante todo o perodo da obra. Inicia-se com as previses deixadas na estrutura para a
posterior instalao das tubulaes e termina na fase de acabamento da obra com a
colocao de louas e metais. Durante todo esse processo importante realizar reunies
peridicas de compatibilizao de projetos. Essa prtica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que est projetado, alm de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos no cometam o mesmo erro, tanto na parte
de projeto, quanto na parte de execuo.
Outro ponto que deve ter uma maior preocupao a elaborao do projeto as built,
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaes. Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietrios poderem furar a parede sem causar danos a instalao. Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuzos para a construtora, pois a
mesma ter que arcar com todos os custos se um proprietrio seguir o manual e furar
uma tubulao, por exemplo. Alm do as built, os usurios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenes peridicas, tais como a limpeza de caixas
dgua, ralos e sifes, o que evita, muitas vezes, o acionamento da construtora por um
motivo que no de sua responsabilidade.
importante salientar que os SHP quando apresentam vcios, interferem em vrios
outros subsistemas, tais como: vedaes, revestimentos de paredes e de forro, pintura,
acabamentos, impermeabilizaes, onerando ainda mais os custos de manuteno psocupao.

55

Caso 01:
Tubulao hidrulica pressurizada foi mal colada na conexo (joelho de 90).
Ocorreram dois problemas nesta colagem:

No foi utilizada a soluo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo,
no permitindo a correta fuso entre as duas superfcies (tubo e conexo)

A rea de tubulao colada na conexo no foi superior a 4mm, conforme


mostra a figura 16.

O custo do reparo da tubulao nfimo perto das conseqncias geradas, totalizando


R$ 25.000,00 entre os servios abaixo:

Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicao de um novo

Troca do teto de gesso da sala e reas afetadas

Repintura de todos os ambientes afetados

Limpeza e reparo dos mveis e tapetes danificados pela gua

Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizao do sistema

56

Figura 16 - rea colada insuficiente, inferior a 4mm

Figura 17 - Teto da sala completamente danificado

57

Figura 18 - Rejuntamento do piso de mrmore amarelado

Caso 2:
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do trmino da tubulao de esgoto da
unidade 404. O ramal da tubulao de esgoto secundrio no havia sido ligado ao
primrio, permitindo que toda gua utilizada no chuveiro e lavatrio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304.
O apartamento 304 ainda no tinha clientes habitando, portanto quando foi
descoberto o problema, toda a unidade j estava completamente deteriorada, sendo
necessria a troca de pisos e pinturas.

Custo dos reparos: R$ 25.000,00

58

Figura 19 - Tubulao de esgoto do ramal secundrio incompleta

Caso 3 :
Bolsas na tubulao (gambiarra) feita em tubulao hidrulica ao invs da
utilizao da luva. O uso de bolsas em tubulaes tanto de hidrulica quanto
esgoto comum, mas errado, pois o aquecimento das peas causa a plastificao do
material, no permitindo que tubo trabalhe em sua fase elstica, ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede.

59

Figura 20 - Uso de bolsas para exteno de tubulao, provocando vazamento

Caso 4:
Os sifes de pias de banheiro e cozinha so peas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedao mal feita podem resultar em vazamentos, danificando
armrios ou qualquer material que esteja na rea.

Figura 21 - M instalao do sifo da pia

60

Como soluo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifes,


indica-se a utilizao de selos de garantia, permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados.

Caso 5:

Na fixao da tubulao de esgoto no ralo sifonado, forou-se demasiadamente a


tubulao, trincando o ralo. Como a unidade abaixo estava desabitada, ao evidenciar-se
o problema, o teto do banheiro e piso das reas adjacentes j estavam comprometidos.
Custo do reparo: R$ 8.000,00

Figura 22 - Ralo sifonado trincado

Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado

Caso 6:
O ponto de dreno foi colocado acima da previso do ar condicionado, inviabilizao a
drenagem. Erro de fiscalizao durante a obra.
61

Custo do reparo: 400,00

Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizao do aparelho

5.3 Fachadas

Nos ltimos anos, vem ganhando cada vez mais importncia um aspecto fundamental
da Arquitetura: as fachadas. Em grandes escritrios, alguns arquitetos j so,
exclusivamente, "fachadistas". Alm da esttica, variveis tais como desempenho
trmico, durabilidade e manuteno, bem como recentes avanos tecnolgicos em
sistemas e materiais construtivos, trazem novos desafios para os profissionais de
projetos.
Imponente, sutil, elegante, arrojada, clssica, moderna, ou futurista, qualquer que
seja seu estilo, cor ou tamanho, a fachada o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifcio. A fachada interage e se integra ao espao

62

urbano, modificando e enriquecendo a paisagem das cidades, sustentada pelo avano


tecnolgico da indstria de materiais de construo.
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural, seja este de ao ou
concreto, placas de alumnio composto, vidros especiais, policarbonato, lminas
moldveis, chapas de ao ou painis pr-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente, conferindo as fachadas solues que aliam alta tecnologia,
facilidade de montagem e manuteno, apurado controle termoacstico, leveza, alta
resistncia e durabilidade.

Caso 01:
Pastilhas da fachada desplacando. Aps percia, observou-se que durante a execuo
do chapisco e emboo da fachada, foi adicionado gesso ao trao da argamassa,
permitindo uma secagem mais rpida, facilitando a aplicao. O uso do gesso no
trao consome a gua, no permetindo a total hidratao do cimento, tornado a
argamassa porosa e com baixa resistncia.
Identificado a causa do problema, iniciaram-se a localizao dos pontos nos quais h
risco de desplacamento atravs do teste de percuo (Figura X), que indentificar as
reas afetadas atravs do som cavo (oco).
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados, foi reaplicado o
chapisco, emboo e efetuada a colagem da pastilha.
Custo total dos reparos: R$ 70.000,00

63

Figura 25 - reas identificadas com som cavo

Figura 26 - reas identificadas com som cavo

64

Figura 27 - Teste de percuo

Caso 02:
O peitoril um detalhe que minimiza a ao de gua na fachada, pois interrompe o
fluxo da lmina d'gua, e deve se devidamente projetado. Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfcie externa do painel), pelo menos 40
mm, e apresente um canal na face inferior para o descolamento da d'gua,
denominado pingadeira.
As pingadeiras so detalhes construtivos que tem a funo de "quebrar" a linha
dgua evitando que este escorra pelas fachadas, e podem fazer parte do peitoril,
conforme figura 4.
Se no houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de gua, as guas das chuvas
podem escorrer pela superfcie dos painis, percorrendo toda a altura do edifcio,
depositando sujeira e manchando a superfcie na direo em que a gua escorre.

65

Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda

Figura 29 - Esquema de funo da pingadeira

66

Caso 03:
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos, no entanto,
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente. Alm de proporcionar maior
durabilidade, o uso do produto correto acaba sendo mais econmico.
Em edifcios localizados na orla, j se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acrlica inapropriada, que em pouco tempo ( menos de 6 meses) j apresentava bolor e
mofo.
Durante o tempo da garantia, foram repintados os tetos das unidades que solicitavam.
Custo de cada teto repintado: mdia R$200,00

Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor

67

Caso 04:
Devido incidncia do calor e frio nas fachadas, ocorre a dilatao e retrao do
revestimento aplicado. Visando permitir este trabalho natural, sem que haja o
surgimento de trincas, a fachada dividida em panos por bits (fendas) que permitem
esta movimentao.
O uso de bits metlicos (perfis em formatado de C), com o passar do tempo, pelo
trabalho dos panos, gera um pequeno espao entre ele e o revestimento, permitindo a
passagem dgua, gerando uma infiltrao do lado interno do edifcio.
Neste caso necessrio a aplicao de um selante junto ao bit, evitando a percolao
dgua.
Por tratar-se de definio de projeto, apenas foi realizada a aplicao do selante, ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomnio.

Figura 31 - Bit metlico selado com mastique a base de poliuretano

68

Caso 05:
Mrmores e granitos de colorao clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca, tendo suas 6 faces seladas, pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa, causando manchas indesejveis.
O castelo (detalhe arquitetnico da foto30) da fachada deve ser evitado o mximo
possvel, pois o grande nmero de emendas e por conseqncia rejuntamentos
possibilita a percolao de gua, causando manchas no mrmore e infiltraes nas reas
internas.

Figura 32 - Pedras de mrmore branco manchadas

Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho

69

6. CONCLUSO

Aps a anlise do trabalho e compravao do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado, com freqentes lanamentos de
empreendimentos, comprovou-se um valor mdio de 2 milhes de reais gastos
anualmente pela rea de assistncia tcnica.
A maioria dos produtos vendidos, ou servios prestados, no tem um ciclo de vida to
longo quanto o de um imvel, ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
perodo de 5 anos previsto em lei, o atendimento a garantia sobre vcios aparentes e
ocultos.
A questo da qualidade no setor de construo civil vem recebendo uma ateno
crescente, ganhando espao em publicaes e eventos, servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras. Assim, o
enfoque da gesto da qualidade tem evoludo, passando de uma viso corretiva, que se
baseia na inspeo, para uma viso voltada a aes preventivas em todas as etapas do
processo.
Porm, como foi visto, um erro grave achar que a padronizao, a normalizao e o
controle de qualidade de produtos e processos so suficientes para obter a qualidade.
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros no s
tcnicos, mas tambm de carter humano, de organizao e gesto das empresas, assim,
a qualidade tambm afetada pela poltica dos recursos humanos de uma empresa.
Como mensionado, no projeto deve estar o principal foco da qualidade, pois as solues
adotadas nele tm grande repercuo no processo de construo e qualidade final do
produto, condicionando o nvel final de satisfao do usurio.
Por observao prpria, nota-se que a rea responsvel pela elaborao dos projetos
desta grande empresa muito diminuta em funo do grande nmero de lanamentos
realizados anualmente. A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados, onerando seriamente
o custo da construo e ps-entrega, assim como a satisfao dos clientes.

70

Os engenheiros responsveis pelas obras no recebem com antecedncia os projetos


para serem analisados e planejados, acarretando inmeras vezes retrabalhos
desnecessrios. A forma de premiao das empresas aos funcionrios atravs da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigveis durante a execuo, pois acarretariam o aumento do custo de obra. Na
assistncia tcnica so refletidos todos os erros advindos de projeto, execuo ou
materiais.
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela rea de vendas, por um projeto mal elaborado, ou uma obra mal
executada. Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaes do
cliente. No resultado das APO da empresa estudada, nota-se sempre esta cadeia de
resultados, onde as notas decrescem conforme anda a linha de produo do produto.
Portanto, a mudana no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia, pois
muito mais fcil conquistar um cliente, do que reconquista-lo.
Outra razo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial a Lei de evoluo de custos. O custo de uma correo no projeto nfimo, na
execuo 5 vezes o valor necessrio, na manuteno preventiva 25 vezes e na corretiva,
realizado pela rea de assistncia tcnica, de 25 a 125 vezes mais oneroso.
Atravs das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nmero de solicitaes foi
possvel evidnciar que as impermeabilizaes, as instalaes hidrulicas e as fachadas
so os principais focos dos desgastes junto aos clientes. Tendo esses dados, cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaes de projeto, visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no ps-entrega de obras.

71

7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

1. DO NASCIMENTO, L; DE ANGELIS NETO, G; FARANI DE SOUSA, L.A.


Gesto da Qualidade em Empresas Construtoras. Paran, Departamento de
Engenharia Civil/UEM
2.

SOUZA, R.; MEKBEKIAN, G; COVELO SILVA, M.A.; TAVARES LEITO,


A.C.M.; MENEZES DOS SANTOS, M. Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras. So Paulo, Editora Copyright, 1994

3. COVELO SILVA, M.A. Gesto do processo de projeto de edificaes. So


Paulo, 2003. Editora O Nome da Rosa.
4. LIMMER, C.V. Planejamento, oramento e controle de projetos e obras. Rio de
Janeiro, 1997. Editora LTC.
5. ARAJO, L. O. C. DE. Tecnologia e Gesto de Sistemas Construtivos de
Edifcios. Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produo de Edificaes em
Concreto Armado. So Carlos : Universidade Federal de So Carlos, 2004.
6. GLOGOWSKY, A. Devoluo sem punio. Entrevista para revista Techn.
PINI, Agosto/2010.
7. PINI. Tabela de Composies de Preo para Oramentos. So Paulo : PINI,
2010.
8. Caderno Geral de Especificaes e Servios de Impermeabilizao, rev. 02,
PROASP Engenharia.
9. III Simpsio Brasileiro de Gesto e Economia da Construo, Ferramentas para
melhoria do processo de execuo de sistemas hidrulicos prediais. So Paulo,
SP - 16 a 19 de setembro de 2003, UFSCar.
10. Tecnologia da Construo de Edifcios II. Manifestaes Patolgicas - PCC2436. Novembro, 2003 Aula 30
11. Guia para elaborao dos manuais do usurio e do sndico. Sinduscon Rio.
12. Projeto Garantia Gesto Predial de Manuteno e Garantia. Sinduscon MG
13. Manual do Proprietrio 2 edio Sinduscon SP
14. Biografia de Vilfredo Pareto
http://www.admsf.adm.br/areas_visualiza3.asp?item=biografia&id_tema=92&id
=13

72

8. ANEXOS
8.1 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia. (Fonte: Manual do Proprietrio, 2 edio Sinduscon
SP)
1.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de
Concluso do Imvel
PRAZOS
2

SISTEMA

NO ATO DA

ESPECIFICADO

ENTREGA

PELO

6 MESES

ANO

ANOS

FABRICANTE (*)

uipamentos

Aquecedor

Desempenho do

Problemas com a

Industrializados

Individual

equipamento

instalao

Geradores de

Desempenho do

Problemas com a

gua quente

equipamento

instalao

Banheira de

Casco, motobomba

Hidromassagem/

e acabamento dos

SPA

dispositivos

Instalaes de

Desempenho do

Problemas com a

interfone

equipamento

instalao

Problemas com a
instalao

Problemas na
Ar condicionado
individual ou
central

Desempenho do
equipamento

infra-estrutura e
tubulao, exceto
equipamentos e
dispositivos

Exausto

Desempenho do

Problemas com a

mecnica

equipamento

instalao

Antena Coletiva

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

instalao

Circuito Fechado

Desempenho do

Problemas com a

de TV

equipamento

instalao

Elevadores

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

instalao

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

instalao

Automao de

Desempenho do

Problemas com a

portes

equipamento

instalao

proteo contra

Desempenho dos

Problemas com a

descargas

equipamentos

instalao

Moto Bomba/
Filtro
(recirculadores de
gua)

Sistemas de

atmosfricas

73

3 ANOS

5
ANOS

Sistema de
combate
incndio

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

instalao
Problemas

Regulagem de
Porta Corta Fogo

dobradias e
maanetas

com a
Desempenho de

integridade

dobradias e molas

do material
(Portas e
batentes)

Pressurizao das

Desempenho do

Problemas com a

Escadas

equipamento

instalao

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

instalao

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

instalao

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

instalao

Grupo Gerador

Sauna mida

Sauna Seca

2.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do
Imvel
PRAZOS
3

SISTEMA

NO ATO DA

ESPECIFICADO

ENTREGA

PELO

6 MESES

ANO

ANOS

ANO

ANOS

FABRICANTE (*)

Sistemas de

Dados

Desempenho do

Problemas com a

Automao

Informtica

equipamento

infra-estrutura,
prumadas, cabos e
fios

Voz Telefonia

Desempenho do

Problemas com a

equipamento

infra-estrutura,
prumadas, cabos e
fios

Vdeo -

Desempenho do

Problemas com a

Televiso

equipamento

infra-estrutura,
prumadas, cabos e
fios

Instalaes

Material

Eltricas
Tomadas/
Interruptores/

Espelhos

Desempenho do

danificados ou

material e

mal colocados

isolamento trmico

Servios

Problemas com a

Disjuntores

Instalaes

instalao

Material

Desempenho do

Eltricas Fios,

material e

Cabos e Tubulao

isolamento trmico

Servio

Problemas com a
instalao

74

Instalaes

Material

Desempenho do

Hidrulicas

material

Colunas de gua
Fria, Colunas de

Servio

Danos causados

gua Quente e

devido a

Tubos de queda de

movimentao

esgoto

ou acomodaco
da estrutura.

Instalaes

Material

Desempenho do

Hidrulicas

material

Coletores
Servio

Problemas com a
instalao

Instalaes

Material

Desempenho do

Hidrulicas

material

Ramais
Servio

Problemas com as
instalaes
embutidas e
vedao
Quebrados,

Desempenho do

hidrulicas

trincados,

material

Louas/ Caixa de

riscados,

descarga/

manchadas ou

Bancadas

entupidos

Instalaes

Material

Servio

Problemas com a
instalao

3.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do
Imvel

75

PRAZOS
4

SISTEMA

NO ATO DA

ESPECIFICADO

ENTREGA

PELO

6 MESES

ANO

ANOS

ANOS

ANOS

FABRICANTE (*)

Material
5

Quebrados,

Desemp

Instalaes

trincados,

enho do

hidrulicas

riscados,

material

Metais

manchadas ou

sanitrios/

entupidos

Sifes/
Flexveis/
Vlvulas/

Problemas com
6

Servio

Servio

a vedao

Ralos
Problemas com

Instalaes de Gs

a vedao

Material

Desempenho do
material

Servio

Problemas nas
vedaes das
junes

Sistema de

Impermeabilizao

impermea
bilizao
Esquadrias de madeira

Lascadas,

Empenamento

trincadas,

ou

riscadas ou

descolamento

manchadas

7.1.1

Esquadrias de Ferro

Amassadas,

M fixao,

riscadas ou

oxidao ou

manchadas

mau
desempenho do
material

7.1.2

Borrachas, escovas,

Problemas

Esqua

articulaes, fechos

com a

drias

e roldanas

instalao ou

de

desempenho

alumn
io

do material
Perfis de alumnio,

Amassados,

Problemas

fixadores e

riscadas ou

com a

revestimentos em

manchadas

integridade

painel de alumnio

do material

Partes mveis
(inclusive

Problemas de

recolhedores de

vedao e

palhetas, motores e

funcionamento

conjuntos eltricos
de acionamento)

76

7.2

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de Concluso do
Imvel
PRAZOS
8

SISTEMA

NO ATO DA

ESPECIFICADO

ENTREGA

PELO

6 MESES

2 ANOS

3 ANOS

ANO

5
ANOS

FABRICANTE (*)

Revestimentos de

Paredes e

Fissuras

parede/ piso e teto Tetos Internos

perceptveis
a uma
distncia
superior a 1
metro

Paredes

Infiltrao

externas/

decorrente

fachada

do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex:
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltrao)

Argamassa/

gesso liso/

aderncia

componentes

do

de Gesso

revestimen

acratonado

to e dos

(Dry-Wall)

componen
tes do
sistema

Revestimentos de Azulejo/

Quebrados,

Falhas no

Soltos,

paredes/ piso e

Cermica/

trincados, riscados,

caimento

gretados

teto

Pastilha

manchados, ou com

ou

ou

tonalidade diferente

nivelamen

desgaste

to

excessivo

inadequad

que no

o nos

por mau

pisos

uso

77

Pedras naturais Quebrados,

Falhas no

Soltas ou

(mrmore,

trincados, riscados

caimento

desgaste

granito e

ou falhas no

ou

excessivo

outros)

polimento (quando

nivelamen

que no

especificado)

to

por mau

inadequad

uso

o nos
pisos
Rejuntamento

Falhas ou manchas

Falhas na
aderncia

Pisos de

Lascados,

Empenament

madeira -

trincados, riscados,

o, trincas na

Tacos e

manchados ou mal

madeira e

Assoalhos

fixados

destacament

Pisos de

Lascados,

Empenament

Madeira -

trincados, riscados,

o, trincas na

DECK

manchados

madeira e

ou mal fixados

destacament

8.1

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de
Concluso do Imvel
PRAZOS
NO ATO DA
9

SISTEMA

ENTREGA

ESPECIFICAD

6 MESES

O PELO

2 ANOS

ANO

FABRICANTE

Piso

Superfcies

Falhas no

Destacamen

Cimentado,

irregulares

caimento ou

to

Piso Acabado

nivelament

em Concreto,

Contrapiso

inadequado

Revestimentos

Quebrados,

especiais

trincados,

aderncia

(frmica, pisos

riscados,

ou desgaste

elevados,

manchados ou

excessivo

materiais

com tonalidade

que no por

compostos de

diferente

mau uso

alumnio)
Forros

Gesso

Quebrados,

Fissuras por

trincados ou

acomodao

manchados

dos elementos
estruturais e de
vedao

78

ANO

ANOS

(*)

9.1.1

Empenamento,
9.1.2

Ma

9.1.3

Lasca

trincas na

deir

dos ou

madeira e

mal

destacamento

fixado
s
Empolamento,

Pintura / verniz (interna/


9.1.5

externa)
9.1.4

Sujeir

descascamento,

a ou

esfarelamento,

mau

alterao de cor

acaba

ou deteriorao

mento

de acabamento

Quebrados,
9.1.6

Vidros

M fixao

trincados ou
riscados

Quadras

Pisos flutuantes

Sujeira e mau

Desempenho do

Poliesportiva

e de base

acabamento

sistema

asfltica.
Pintura do piso

Sujeira e mau

Empolamento,

de concreto

acabamento

descascamento,

polido.

esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao
de acabamento

Pisos em grama

Vegetao

Alambrados,

Desempenho do

Problemas com

equipamentos e

equipamento

a instalao

luminrias.
Vegetao

Jardins

Play Ground

Desempenho
dos
equipamentos

79

9.2

PRAZOS DE GARANTIA

Os prazos de garantia de material e servio dos sistemas esto relacionados a seguir, com validade a partir da data do Auto de
Concluso do Imvel
PRAZOS

10

SISTEMA

NO ATO DA

ESPECIFICAD

ENTREGA

O PELO

6 MESES

2 ANOS

ANO

FABRICANTE

ANO

ANOS

(*)

Piscina

Revestimento

Desempenho

Problemas com

Revestiment

quebrados,

dos

a instalao

os soltos ,

trincados,

equipamentos

gretados ou

riscados,

desgaste

rasgados,

excessivo

manchados ou

que no por

com tonalidade

mau uso.

diferente.
Solidez/ Segurana da

Problemas

Edificao

em peas
estruturais
(lajes, vigas,
pilares,
estruturas de
fundao,
contenes e
arrimos) e
em vedaes
(paredes de
alvenaria,
Dry-Wall e
painis prmoldados)
que possam
comprometer
a solidez e
segurana da
edificao

(*) Prazo especificado pelo Fabricante entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos, sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especficos de cada material ou equipamento
entregues, ou 6 meses (o que for maior).
NOTA 1: Esta tabela consta os principais itens das unidades autnomas e das reas comuns, variando com a caracterstica individual
de cada empreendimento, com base no seu Memorial Descritivo.
NOTA 2: No caso de cesso ou transferncia da unidade, os prazos de garantia aqui estipulados permanecero vlidos.

80

8.2 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte: Construtora A)
Falha: 37
ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81

GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )

728

PINTURA DANIFICADA

Falha: 32

ACSTICA
729

BARULHOS HIDRULICOS

730

BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES

76

GERAL (ACSTICA)

732

RUDO AREO

731

RUDO DE IMPACTO

Falha: 34

AR CONDICIONADO
521

CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSIO ERRADA

147

DRENO ALTO/ CAIMENTO INADEQUADO

146

DRENO ENTUPIDO

133

ENTUPIMENTO DE FILTRO

138

FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MQUINAS

145

FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULAES OU DANIFICADAS

140

FALTA IDENTIFICAO DE EQUIPAMENTOS

148

FIXAO DE MQUINA INADEQUADA

78

GERAL (AR CONDICIONADO)

143

LIGAO ELTRICA INCOMPLETA/ INADEQUADA

141

MQUINA COM DEFEITO DE FBRICA

137

PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR

136

PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRULICO

135

PROBLEMA NA CHAVE FLUXO

142

TERMOSTATO DANIFICADO

134

TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSAO

520

TUB. DE GS PARA SPLlT CURTA/ EMENDADA

144

VAZAMENTO DE GS

Falha: 01

ASSOALHO DE MADEIRA
139

VAZAMENTO NAS TUBULAES

179

ACABAMENTO ENTRE AS TBUAS/ TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE

175

CAVILHA SOLTA OU FALTANTE

177

DIFERENA DE TONALIDADE

688

FALHA NA RASPAGEM

733

FALHAS NO ACABAMENTO FINAL

45

GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )

174

TBUA EMPENADA/ ENCANOADA/ DESNIVELADA

176

TBUA/ TACOS SOLTOS

Falha: 30

AZULEJO
169

AZULEJO LASCADO/ MANCHADO/ COM DEF. DE FABRICAO.

81

170

AZULEJO SOLTO/ OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO

167

AZULEJO TRINCADO

453

COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATAO

172

DESNVEL ENTRE AS PEAS

734

DIFERENA DE TONALIDADE

389

EFLORESCNCIA

74

GERAL (AZULEJO)

171

JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE

173

RECORTE MAL EXECUTADO

Falha: 03

CARPETE
47

GERAL (CARPETE}

828

GERAL (CARPETE)

Falha: 89

DRENAGEM
752

FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM

750

FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM JARDINS

753

FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM PISOS

751

FALTA DE DRENAGEM/ INEFICIENTE EM QUADRAS

Falha: 42

DRYWALL
151

FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS

150

FIXAO DAS PLACAS

77

GERAL (DRY WALL )

149

JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA

152

ONDULAES NAS PLACAS/ FORA DE PRUMO

Falha: 95

EQUIP. DE PROTEO E COMBATE A INCNDIO


778

COMUNICAO VISUAL

775

EQUIPAMENTOS INADEQUADOS

777

EXTINTORES VENCIDOS/ FALTA DE CARGA

774

FALTA DE EQUIPAMENTOS

776

PORTAS CORTA FOGO

Falha: 05

ESQUADRIA DE MADEIRA
154
370
735

BATENTE FORA DE PRUMO/ NVEL EMPENADO SOLTO


BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF. LENTA DO CONCRETO
CUPIM/ BROCA

161

ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORO DE GUA

153

FOLHEAMENTO PORTA/ BATENTE

49

GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )

160

GUARNIO EMPENADA/ LASCADA/ SOLTA

262

PORTA COM ESPAO COM PISO OU BATENTE FORA PADRO

162

PORTA COM FOLHA NO ENCABEAMENTO

157

PORTA EMPENADA

369

PORTA RASPANDO NO PISO

Falha: 04

ESQUADRIA DE ALUMNIO
628

CONDENSAO

358

DEFEITO NAS PEAS

273

FALHA DE FIXAO DE PEAS

82

271

FALHA NA VEDAO

457

FALTA DE COMPONENTES

48

GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMNIO)

736

PROBLEMAS NAS PERSIANAS

737

PROBLEMAS NAS ROLDANAS

274

REGULAGEM/ FALTA DE AJUSTES

272

RISCOS/ AMASSOS/ MANCHADOS/ SUJOS

Falha: 88

ESQUADRIAS METLICAS
527

CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO

568

CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZAO

588

FALHA/ FALTA DE CALAFETAO NOS PONTOS DE SOLDA

88

GERAL (ESQUADRIAS METLICAS)

739

PROBLEMAS COM GUARDA CORPO

738

PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES

Falha: 86

ESTRUTURA
740

BICHEIRAS

279

EXECUO INADEQUADA/ ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATAO

278

FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM

277

FERRAGENS EXPOSTAS

276

FISSURAS / TRINCAS

87

GERAL (ESTRUTURA )

448

INFILTRAO NA PAREDE DE DIVISA

275

MOVIMENTAO LENTA DO CONCRETO

Falha: 06

FERRAGENS
265

AJUSTES / REGULAGEM / FIXAO

266

FALTA DE COMPONENTES

368

FALTA DE EQUIP. DEVIDO A FALTA DE ESPEC. EM PROJETO

50

GERAL (FERRAGENS)

264

RISCADOS/ MANCHADOS/ LASCADOS NO ACABAMENTO

Falha: 07

FORRO DE GESSO
429

DETERIORADO DEVIDO A ABSORO DE VAPOR DGUA

269

FALTA DE JUNTA DE DILATAO

648

GERAL

51

MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA

270

ONDULAES NA SUPERFCIE

268

TRINCAS/ FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA

267

TRINCAS/ FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS

Falha: 08

FORRO DE MADEIRA
52

Falha: 87

GERAL (FORRO DE MADEIRA )


FULGET

84
Falha: 29

GERAL (FULGET)
FRMICA

333

FALHAS NO ACABAMENTO: LASCADAS/ RISCADAS

332

FISSURAMENTO DEVIDO A MOV. LENTA DO CONCRETO

73

GERAL (FRMICA)

83

Falha: 91

GESSO
766

FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS/ RODAPS/ PAREDES

788

GERAL

764

ONDULAES EM PAREDE

765

ONDULAES EM TETO

Falha: 27

HIDROMASSAGEM
848

ACABAMENTO DE BANHEIRA

184

ACESSRIOS E METAIS MANCHADOS/ RISCADOS OU DANIFICADOS

182

COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO/ DANIFICADO

190

ENTUPIMENTO

191

ESPAAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE

522

FLEXVEL DA ALIMENTAO GUA ENTUPIDO/ OBSTRUDO

71

GERAL (HIDROMASSAGEM)

185

MOTOR NO FUNCIONA/ ELTRICA NO CONCLUDA

849

PINTURA DANIFICADA

189

PROBLEMAS COM A FIXAO NA BASE

183

RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA

263

VAZAMENTO NAS TUBULAES

Falha: 09

IMPERMEABILIZAO
337

DESAGREGAMENTO DE PROTEO MECNICA

335

DESCOLAMENTO DE MANTA

341

FALHAS/ DESTAC. NAS IMPERMEAB. RGIDAS/ SEMI RG.

338

FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTEO MECNICA

340

FALTA DESNVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA

548

IMPERMEVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO

526

IMPERMEVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO

53

INEXISTNCIA DE IMPERMEABILIZAO

334

MANTA DANIFICADA/ CORTADA/ MAL EXECUTADA

512

MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA

808

NVEL DA IMPERM. ABAIXO DA COTA DE ACAB. FINAL

336

SERVIO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO

359

TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE/ FALTANTE

339

TETO DA CAIXA D'GUA SEM TRATAMENTO

Falha: 12

INSTALAO DE ESGOTO
348

BOLSA: FALTA/ DANIFICADA

345

CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA/ COM VAZAMENTO

344

CONEXES MAL ENCAIXADAS

347

FALHAS/ FALTA DE FIXAO DE TUBOS E CONEXES

470

FALTA DE ANEL DE BORRACHA

468

FALTA DE TAMPINHA DO SIFO DO RALO

56

GERAL (INSTALAO DE ESGOTO)

346

INSTALAO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO

342

MAU CHEIRO

354

RALO/ TUBO ENTUPIDO

343

TUBOS/ CONEXES TRINCADAS/ FURADAS/ RACHADAS

84

431
Falha: 13

TUBULAES ENTUPIDAS
INSTALAO DE GS

351

ESPAO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR

708

FALTA DE REGISTRO

57

GERAL (INSTALAO DE GS)

741

TUBULAO OBSTRUDA

349

VAZAMENTO

350

GUA NA TUBULAO/ AR

Falha: 85

INSTALAO DE INTERNET
86

GERAL (INSTALAAO DE INTERNET)

220

NO FUNCIONAMENTO ADEQUADO

221

TUBULAO OBSTRUDA

Falha: 84

INSTALAO DE TV A CABO
218

CABOS DANIFICADOS

217

FALTA DE COMPONENTES

85

GERAL (INSTALAO DE TV A CABO)

216

PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS/ CONECTORES

219

TUBULAO OBSTRUDA

Falha: 10

INSTALAO DE GUA FRIA


454

BIAS

608

CORROSO

194

DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSO/ AJUSTES

192

FALHAS/ FALTA DE FIXAO DE TUBOS E CONEXES

455

FILTRO DE GUA

201

FLEXVEL COM VAZAMENTO

54

GERAL (INSTALAO DE GUA FRIA)

198

IDENTIFICAO DE REGISTROS/ COMPONENTES

195

INSTALAO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO

197

PERFURAES/ TRINCAS EM TUBOS OU CONEXES

200

PONTO DE GUA ENCOBERTO/ DESLOCADO/ PROFUNDO

515

POSIO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL

199

PROBLEMA DE VEDAO NAS BOMBAS

456

REGISTROS

433

TAMPA DE SHAFT SOLTA/ NO INSTALADA/ DANIFICADA

742

TUBULAO OBSTRUDA

193

VAZAMENTOS: FALHA OU AUSNCIA DE SOLDA/ COLA

196

VIBRAO DE TUBULAES

Falha: 11

INSTALAO GUA QUENTE


551

AQUECEDORES

205

DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSO/ AJUSTES

214

FALHAS OU AUSNCIA DE ISOLAMENTO TRMICO

203

FALHAS/ FALTA DE FIXAO DE TUBOS E CONEXES

213

FLEXVEL COM VAZAMENTO

55

GERAL (INSTALAO DE GUA QUENTE)

210

IDENTIFICAO DE REGISTROS/ COMPONENTES

85

206

INSTALAO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO

451

JUNTA DE EXPANSO

744

MISTURA DE GUA QUENTE NA FRIA

209

PERFURAES/ TRINCAS EM TUBOS OU CONEXES

212

PONTO DE GUA ENCOBERTO/ DESLOCADO/ PROFUNDO

516

POSIO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL

211

PROBLEMA DE VEDAO NAS BOMBAS

215

PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO

743

TUBULAO OBSTRUDA

204

VAZAMENTO: FALHAS OU AUSNCIA DE SOLDA/ COLA

207

VIBRAO DE TUBULAES

Falha: 14

INSTALAO ELTRICA
309

AQUECIMENTO DE CABOS/ FIOS

352

CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATVEL COM DR

514

CONDUTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE

356

DEFEITO/ FALTA DO SENSOR DE PRESENA

308

DlSJUNTOR/ CONTATORA DESARMA

313

ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS

307

EXECUO EM DESACORDO COM O PROJETO

668

FALTA DE ACABAMENTO

311

FALTA DE ATERRAMENTO

312

FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELTRICOS

310

FALTA DE IDENT ADEQ. DE CIRC. / PAINIS/ TOMADAS

367

FIACAO SOLTA/ CORTADA

513

FIAO EM CURTO

371

FIAO EXECUTADA, PORM FECHADA COM MASSA

58

GERAL (INSTALAO ELTRICA)

430

INSTALAES EXPOSTAS AO TEMPO

360

INVERSO DA FIAO

314

ISOLAMENTO DE EMENDAS

388

PROBLEMAS ELTRICOS E DE AUTOMAO DE PORTES

745

PROBLEMA COM A ILUMINAO DA PISCINA

315

PROBLEMAS COM LUMINRIAS

Falha: 35

INSTALAO TELEFNICA
319

CONDUTE ENTUPIDO

746

DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE

363

DEFEITO/ FALTA DE INTERFONE

317

FALTA DE FIAO

316

FALTA DE IDENTIFICAO NO DG

320

FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM

318

FIAO DANIFICADA

525

FIAO/ LIGAES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE

79

GERAL (INSTALAES TELEFNICAS )

321

INTERFERNCIA/ RUDO NA LINHA

365

GUA DENTRO DO CONDUTE

86

Falha: 31

LIMPEZA
75

GERAL (LIMPEZA)

323

INEFICIENTEI NO REALIZADA

322

REALIZADA COM PRODUTOS/ FERRAMENTAS INADEQUADAS

Falha: 15

LOUAS SANITRIAS
325

DEFEITO/ FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA

450

FALHA VEDAO DO PARAFUSO DE FIX. DA CAIXA ACOPLADA

357

FALTA DE BOLSA NA BACIA

330

FALTA DE GRAMPO NA FIXAO DA CUBA

59

GERAL (LOUAS SANITRIAS )

328

LOUA MAL FIXADA

324

TRINCADAS/ MANCHADAS/ LASCADAS/ TONALIDADE DIFERENTE

327

VASO SANITRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM

329

VASO SANITRIO ENTUPIDO

Falha: 16

METAIS SANITRIOS
366

CUBA E PIA DE INOX

517

DEFEITO DE FABRICAO

295

DESREGULADOS/ SOLTOS

297

ENTUPIMENTO DE SIFES

298

FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFO

519

FALTANDO COMPONENTES

60

GERAL (METAIS SANITRIOS)

518

NO INSTALADOS

296

PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDAO

362

QUEBRADOS

294

RISCADOS/ MANCHADOS/ FALTANDO COMPONENTES

299

ENTUPIMENTO EM VLVULAI REGISTROS/ TORNEIRAS

364

VAZAMENTO/ ENTUPIMENTO PELO SIFO

Falha: 94

MOLDURAS EM EPS
773

DESCOLANDO

772

FISSURADOS

Falha: 41

NO PROCEDE
46

Falha: 28

GERAL (NO PROCEDE)


OUTROS

72
Falha: 92

GERAL (OUTROS)
PAISAGISMO

758

EM DESACORDO COM O PROJETO

759

ESPECIFICAO INADEQUADA

762

ESPCIES MORTAS/ QUE NO DESENVOLVERAM

763

FALTA DE PONTO PARA IRRIGAO

760

PLANTlO MAL EXECUTADO

761

PODA NO REALIZADA

Falha:17

PAPEL DE PAREDE
302

FALHA NO ACABAMENTO

61

GERAL (PAPEL DE PAREDE)

87

300

RASGADO/ MANCHADO/ DESCOLADO

301

TONALIDADE DIFERENTE

Falha:36

PIAS/ LAVATRIOS PEDRAS


508

BURACOS NA PEDRA

509

DESLOCAMENTO DA CUBA

511

DIMENSO ERRADA

510

FALHA NA MASSA PLSTICA NA COLAGEM DA CUBA

305

FALHA NO POLIMENTO

488

FORA DE NVEL

306

FURAO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS

80

GERAL (PIAS/ LAVATRIOS PEDRAS)

303

LASCADOS/ MANCHADOS/ TRINCADOS/ PEAS SOLTAS

304

MAL FIXADOS

550

PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS

Falha:18

PINTURAS
549

EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA MIDO EM PAREDES

283

FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA/ MASSA LEO/ TEXTURA

286

FALTA DE CALAFETAO EM FRESTAS METLICAS

287

FALTA DE FUNDO TIPO ZARCO

432

FALTA DE PINTURA ANTI MOFO

282

FALTA DEMO DE PINTURA

62

GERAL (PINTURAS)

281

PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO

372

PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE

280

PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES/ PORTAS/ ESQ. MAD

284

PINTURA SUJA

285

PONTOS DE FERRUGEM

Falha:63

PISO CIMENTADO
293

CAIMENTO INADEQUADO/ AO CONTRRIO AO RALO

289

DESAGREGAO

291

DESCOLAMENTO DE PLACA/ FALTA DE ADERNCIA A LAJE

288

FALTA DE JUNTA DE DILATAO

290

FISSURAMENTO/ TRINCAS

83

GERAL (PISO CIMENTADO)

292

ONDULADO/ FORA DE NVEL

469
Falha:19

PISO INTERTRAVADO AFUNDADO


PISOS CERMICOS

260

CAIMENTO COM FALHAS

261

DESNVEL ENTRE PEAS (DENTES)

257

DIFERENA DE TONALIDADE

390

EFLORESCNCIA

259

ESPAAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE

63

GERAL (PISOS CERMICOS )

256

LASCADOS/ RISCADOS/ TRINCADOS

528

MANCHADOS

88

258
Falha:21

SOL TOS/ MAL ADERIDOS


PISOS EM PEDRAS

523

BURACOS NA PEDRA

250

CAIMENTO COM FALHAS

254

DESAGREGAMENTO DA SUPERFCIE DO MATERIAL

252

DESNVEL ENTRE PEAS (DENTES)

246

DIFERENA DE TONALIDADE

255

EFLORESCNCIA

249

ESPAAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE

409

FALTA DE BAGUETE

428

FORA DE ESQUADRO

65

GERAL (PISOS EM PEDRAS)

245

LASCADOS/ RISCADOS/ TRINCADOS

747

MANCHADOS/ SUJOS

253

POLIMENTO DEFICIENTE

248

SOLTOS/ MAL ADERIDOS

Falha:20

PISOS VINLICOS
243

COLOCAO

242

DESCOLAMENTO

64

GERAL (PISOS VINLlCOS )

244

RISCADO/ MANCHADO

Falha:90

PORTES
756

AJUSTES E REGULAGENS

757

DIMENSIONAMENTO

755

FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS

754

INSTALAES DE AUTOMAO MAL EXECUTADA

Falha:109

QUADRA POLIESPORTIVA
852

ALAMBRADO

850

GERAL (QUADRO GERAL)

853

PINTURA

851

PROBLEMAS COM O PISO

Falha:22

QUADRO GERAL
66

Falha:25

GERAL (QUADRO GERAL)


REJUNTES

361

ESPECIFICAO DE REJUNTE INADEQUADO

408

FALHA NO REJUNTE SILlCONADO

240

FALHAS DE PREENCHIMENTO

237

FALHAS NA ADERNCIA

69

GERAL (REJUNTES)

239

REJUNTE ESCURECIDO/ AMARELADO/ MOFADO

238

REJUNTE ESFARELANDO

355

REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTAO

Falha:23

REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524

CONDUTE RASO

67

GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )

89

236

ONDULAESI IMPERFEIES NO REVESTIMENTO

234

REVESTIMENTO ESTUFADO

233

REVESTIMENTO OCO

235
Falha:43

REVESTIMENTO TRINCADO/ FISSURADO/ RACHADO


SISTEMA DE EXAUSTO

749

BALANCEAMENTO

228

DUTO OBSTRUIDO/ DANIFICADO

748

FALTA DE DUMPER

231

FIXAO DOS EQUIPAMENTOS

82

GERAL (SISTEMA DE EXAUSTO )

229

GRELHA

232

SISTEMA INEFICIENTE

230

SISTEMA INOPERANTE

Falha:93

SISTEMA DE SEGURANA
771

PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV

767

PROBLEMAS COM CERCA ELTRICA

770

PROBLEMAS COM CMERAS

769

PROBLEMAS COM REFLETORES

768

PROBLEMAS COM SENSORES

Falha:24

TOMADAS E INTERRUPTORES
225

FALTA DE COMPONENTES

452

FALTA DE PREVISO/ PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES

68

GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)

224

PROBLEMA COM A COLOCAO/ FIXAO

227

PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO

226

RISCOS/ MANCHAS/ DIFERENAS DE TONALIDADE

Falha:26

VIDROS
223

FIXAAO INADEQUADA

222

RISCADOS/ MANCHADOS/ TRINCADOS/ LASCADOS

70

GERAL (VIDROS)

90

91

8.3 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provvel Causa X Ao Corretiva (Fonte: Construtora A)

FALHAS DETECTADAS

PROVVEL CAUSA

AO CORRETIVA

- Impermeabilizao banheiros x colocao - Falta de caimento para os ralos


de tentos
- Falta de isolamento das reas de box.

- Cumprir o procedimento
- Regularizao com caimento
- Dividir as reas

- Desnvel piso interno e externo

- No observncia de altura mnima do rodap


entre as reas externas e internas

- Colar as soleiras com epxi e fazer conteno a fim


de evitar percolao de gua para a rea interna

- reas cobertas de PUC x


impermeabilizao

- Falta de caimento para os ralos


- Dividir os caimentos
- No prolongamento da manta para a rea coberta - Estender a manta para a rea coberta
- Prover de impermeabilizao (rea sob ao de
chuva com vento).
- Tubulaes coladas umas nas outras
- Prever espaamento entre as tubulaes
impossibilita execuo da impermeabilizao da - Chamar a ateno dos empreiteiros com relao
cortina
execuo dos servios nestes locais

- Furos em cortinas do subsolo

- Eletrodutos em caixas de passagens


externas

- Os eletrodutos esto saindo das caixas de


passagens na vertical

- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou


por cima

- Porta externa abrindo para dentro

- gua de chuva entra por baixo da porta

- Instalar porta abrindo para fora


- Colocar tento de granito por dentro

- Pregos em rodaps furando colunas de


esgoto

- Inobservncia dos projetos

- Fixar os rodaps nas reas crticas com cola

92

- Colocao das louas

FALHAS DETECTADAS

- Vazamento sob a loua (vaso)


- Mal funcionamento das caixas acopladas

PROVVEL CAUSA

- Todas as obras devem utilizar anel de cera


- Solicitar reviso da obra ao fabricante atravs do
0800
AO CORRETIVA

- Colocao de metais sanitrios

- Falta de vedao com a bancada de granito


- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifes

- Utilizar vedantes do metal


- Solicitar reviso da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta

- Colocao de bancadas em granito com


cantoneiras

- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispcio

- Atentar para o nvel


- Fazer a vedao c/silicone?

- Trevopiso

- Material mancha com umidade e descolore com - No especificar mais o produto


o tempo (sofre ao do ultravioleta).

- Ficha de Registro de Dados


Item Outros e Diversos com grande
nmero de registros

- Obra lanando indevidamente na Categoria de


Falha.

- Evitar usar os cdigos Outros e Diversos.


Acrescentada mais duas novas categorias de falhas: Instalaes Telefone.
- Instalaes Especiais.

- Infiltrao pelos caixonetes de arcondicionado.


- QDL - PC
Parafusos frouxos

- M vedao / Utilizao de madeira

- Substituir por esquadria de alumnio?

- M utilizao
- M instalao

- Constar no check-list reviso de apertos dos


parafusos.
- Adotar lacre
93

- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas - Os quadros com tampas em ferro no do bom


nos corredores dos pavimentos.
acabamento.

- Substituio da tampa das caixas de telefone, antena,


etc, de ferro por madeira.

- Teto das reas adjacentes a sauna em


gesso esto manchando

- Utilizar forro PVC.


- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner.

FALHAS DETECTADAS

- Umidade do ambiente. Gesso no a melhor


soluo.

PROVVEL CAUSA

AO CORRETIVA

- Escorrimento em empenas e paredes


externas.

- Falta de pingadeira em peitoris de mrmore,


granito ou placas de concreto.

- Exigir das marmorarias a confeco de pingadeiras e


adotar pingadeiras em placas de concreto.

- gua empoando sobre chapins de


mrmore ou granito.

- Falta de caimento.

- Executar chapins em mrmore ou granito com


caimento.

- Vazamento em tubulao de esgoto de


dreno de ar condicionado.

- Falta de teste de estanqueidade.

- Executar teste de estanqueidade.

- Trincas em pisos de concreto acabado.

- Erro na colocao da malha de ferro.


- Espessura do concreto.
- Trabalho da estrutura.

- Consultar calculista para posicionar os cortes com


makita.

- Trincas em alvenaria nas reas de junta


de dilatao.

- No est sendo previsto que a alvenaria ir


trincar.

- Assumir a junta.

94

- Pintura de tetos amarelando.

- Louas e metais com vazamentos


constantes.

- Reao qumica da gua do selador com o gesso. - Adotar especificao para pintura do
empreendimento.
- Utilizar selador a base de solvente.
- Fiscalizar a aplicao dos materiais de acordo com
especificao.
- M colocao das peas.
- Solicitar reviso da obra com os fabricantes atravs
- No utilizao de anel de cera.
do 0800.

- No entrega aos condomnios das NF,


- Administrao da obra no prepara pasta com a
termos de garantia, manual de operao de documentao completa.
equipamentos instalados.
FALHAS DETECTADAS

PROVVEL CAUSA

- Preparar uma pasta com todas as informaes


necessrias para que o condomnio gerencie os
equipamentos instalados no prdio.
AO CORRETIVA

- Muitas pendncias na passagem da


manuteno do gerente da obra para o
Departamento de Ass.Tcnica.
- Infiltrao pelo chapim de mrmore ou
granito

- Falta de rigor nas vistorias de entrega das


unidades e partes comuns.

- Adotar critrios para recebimento das unidades e


partes comuns dos empreendimentos.

- Rejuntamento com rejunte convencional.

- Passar a utilizar silicone com cura actica (palestra da


Consultare).

- Corroso ferragens da laje da tampa de


cisterna e caixa dgua.

- Falta de tratamento com material hidrfugo.

- Efetuar tratamento com epxi.

- Destacamento da proteo mecnica nas


paredes de caixas dgua

- Falta de aderncia.

- Deixar as paredes sem proteo mecnica. Executa-la


somente no piso.

- Corroso em tampas de ferro de visita de


cisterna e caixa dgua.

- Material no apropriado.

- Confeccionar tampas em alumnio.

95

- Infiltrao pelas laterais das esquadrias de - Falta de vedao com silicone.


alumnio.

- Grampos de placas de gesso com


corroso.

- Reao qumica.
- Material no apropriado.

- Retorno de espuma pelo ralo seco da


A.S., tanque e MLR nos andares baixos.

- Erro de projeto?
- Zona de espuma?
- Entupimento no desvio da coluna?
- Falha na execuo da impermeabilizao x
colocao de tentos de box e soleiras.

- M vedao de box e banheiros.

FALHAS DETECTADAS

PROVVEL CAUSA

- Falhas na impermeabilizao de varandas - Falha na execuo da impermeabilizao x


e reas descobertas.
colocao de soleiras.
- Reclamaes sobre isolamento acstico
entre unidades adjacentes.

- Tipo de alvenaria.
- Revestimento com estuque de gesso.

96

- Rejuntar com silicone.


- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro.
- Faz parte do check-list de auditoria interna que no
est sendo observado.
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor.
- Submeter o problema aos projetistas de instalao.

- Intensificar treinamento.
- Chamar o eng. da Ass. Tcnica para liberar os
primeiros banheiros?
AO CORRETIVA
- Intensificar treinamento.
- Chamar o eng. Da Ass. Tcnica para liberar a
primeira varanda?
- Fazer medio em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos parmetros normativos.
- Se no estiver: utilizar dry-wall?

97