UNIVERSIDAD CENTRAL DE CHILE

FACULTAD DE INGENIERA
ESCUELA DE INGENIERA EN CONSTRUCCIN

Evaluacin de
Proyectos

PROYECTO HABITACIONAL

09 de Julio

2015
FRANCISCA JOFR
PAULA LUNA
DANIELA VARGAS
PERFIL EMPRESARIA

1. INTRODUCCIN
La industria de la construccin cumple un rol cada vez ms importante a
medida que las ciudades se industrializan, su extensin es tanto a nivel de
territorio como de habitantes; provocando as, una mayor solicitud de
viviendas; si bien el inters por departamentos tuvo un alza considerable
durante la ltima dcada, se ha vuelto a solicitar espacios ms amplios, que
cuenten con seguridad para quienes las habiten y reas de esparcimiento
cercanas, ya que el tiempo para dedicar a esta actividad, se ve cada vez ms
restringido. Esto genera una demanda considerable por hogares situados en
condominios.
Las viviendas se sitan en un territorio urbanizado ubicado en el sector sur
de la regin Metropolitana, especficamente en la comuna de Buin, provincia de
Maipo, cuenta con ms de 14.000 m2 aislados, dentro de los cuales se
emplaza un alto porcentaje de reas verdes. Los inmuebles cuentan con 77 m2
y segundo piso.
El objetivo de este informe es presentar de manera condensada la
informacin relacionada a la construccin de una comunidad habitacional, que
cuenta con veinte inmuebles. Para ello fue necesario generar un presupuesto
total, segn la cubicacin de las partidas necesarias para la materializacin de
este proyecto.
Nuestra tarea a enfrentar es evaluar y generar las condiciones necesarias
para llevar a cabo la realizacin de este proyecto. Para ello es primordial
obtener un presupuesto acorde a las necesidades del mercado.

2. SUPUESTOS
Tabla n1: Materialidad

OBRA GRUESA
Hormign H20, H30
Madera
Materiales
Material granular
Polietileno
Rodillo vibrador
Cargador bodcat
Maquinaria y equipo
Placa compactadora
Vibrador
Maquinista
Jornal
Personal
Maestro
PISOS

Cermicas
Bekron
Separadores
Ceramista
Ayudante

ESTRUCTURA

Materiales

Maquinaria y equipo

Personal

Ladrillo fiscal
Cemento
Hormign
Madera
Trompo
Albail
Carpintero
Ayudante

Materiales
Personal

Materiales
Personal

TECHUMBRE

Vinyl siding
Madera (OSB, terciado)
Caballetes asflticos
Maestro
Ayudante

FORROS INTERIORES Y CIELO

Volcanita
Materiales
Ayudante
Personal
Materiales
Personal

AISLANTE
Poliestireno expandido
Ayudante

PUERTAS

Materiales
Personal

Materiales
Personal

Puertas platacol
Puertas tableadas
Carpintero
Ayudante

TERMINACIONES
Junquillos
Tope
Pilastra
Guardapolvo
Carpintero
PINTURA

Materiales
Personal

Pintura
Brocha
Lija
Pintor

SHAF DE VENTILACIN
Volcanita
Materiales
Tubos PVC
Ayudante
Personal
ELECTRICIDAD
Enchufes
Cable (blanco, verde y rojo)
Cajas de distribucin
Materiales
Cordn naranja
Remarcador
Elctrico
Personal
Maestro

Materiales

Personal

AGUA POTABLE
Lavamano
Lavaplato
Calefon
Ducha
Caera
WC
Uniones
Maestro
Ayudante

Materiales
Personal

Materiales

Personal

Material
Personal

ALCANTARILLADO
Cmara
Cmara desengrasante
Tubo
Jornal
Ayudante

ENFIERRADURA
Doble malla
Barras de fierro
Estribos
Alambre negro
Sepadadores
Enfierrador
Ayudante
VENTANAS

Ventanas
Silicona
Maestro
Ayudante

MADERA
Material
Personal

Costaneras
Tapacanes
Carpintero
Ayudante

PAVIMENTO Y VEREDA
Hormign
Polietileno
Materiales
Antisol
Corte dilatacin
Cercha vibradora
Maquinaria y equipo
Molde pavimentacin
Instalador moldaje
Personal
Instalador hormign

REAS VERDES
Tierra frtil
Semillas
Material
Sistema de regado
Flora
Perforadora ligera de terreno
Maquinaria y equipo
Paisajista
Personal
Jardinero
INSTALACIONES COMUNES
Faroles
Cables
Alcantarillado
Materiales
Tubo colector

Personal

Elctrico
Jornal
Ayudante

3. DATOS
Costo construccin: Incluye todas las partidas del APU
Valor Terreno:
Gastos Generales de Obra: 8% del costo construccin
Costo Directo de Construccin: Valor del terreno + Costo construccin + Gastos
Generales de Obra
Profesionales de Obra: Pago mensual
Costo inmobiliario: 68,0% del costo directo

Honorarios Arquitecto, Calculista e Instaladores: 9,5%

Costos Administracin: 16,5%

Costo Financieros: 12,5%
Seguros: 5,0%
Ventas: 7,5%
Gatos Legales: 5,0%
Estudios de Mercado y Factibilidad: 3,0%
Post Venta: 5,0%
Imprevistos: 4,0%

Costo total: Costo Directo de Construccin + Costo inmobiliario

Previo de Venta: Costo directo de construccin* Porcentaje Variable

4. RESULTADOS
Tabla n2: Costos asociados a la ejecucin del Proyectos Habitacional
Costo construccin
Terreno
Gastos Generales de Obra
Profesionales de Obra
Costo Directo de Construccin
Costo Inmobiliaria
Costo Total
Precio Venta
Plazo Construccin
Ventas
Tabla N1: Fuente Propia.

Presupuesto total: $ 948.321.178

Presupuesto por casa: $ 47.416.059

$694.321.178
$254.000.000
$55.545.694
$27.000.000
$1.030.866.872
$700.989.473
$1.731.856.345
$2.370.993.806
6 Meses
9 Meses

Tabla n3: Flujos netos de caja

Meses
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
16

Flujos netos de Caja

-$
51.543.343,61
-$ 192.393.296,57
-$ 191.163.345,85
-$ 189.941.258,08
-$ 188.726.982,98
-$ 187.520.470,63
-$ 186.321.671,39
$ 197.853.322,25
$ 196.588.466,14
$ 104.070.165,97
$ 192.842.207,94
$ 191.609.387,37
$ 190.384.448,10
$ 189.167.339,74
$ 187.958.012,23
$ 187.958.012,23

Grafico 1: Comportamiento del Flujo Neto de Caja

$ 250,000,000
$ 200,000,000
$ 150,000,000
$ 100,000,000
$ 50,000,000
$-$ 50,000,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

-$ 100,000,000
-$ 150,000,000
-$ 200,000,000
Grafico N1: Fuente Propia.

Indicadores de Rentabilidad
Valor Actual Neto (VAN): $ 456.945.941
Tasa Interna de Retorno o Rentabilidad (TIR):
Proyecto = 8%
Periodo de recuperacin (PR):El nmero de periodos para recuperar la inversin
son 14 meses.

Tabla n4: Sensibilidad

SENSIBILIDAD
%
10%
5%
0%
-5%
-10%
TIR
VAN
457.721.631 462.604.232 467.527.066 472.490.609 477.495.345 71,00%
INV

366.999.990 417.263.528 467.527.066 517.790.604 568.054.142 11,42%

P.Vta

665.136.974 566.332.020 467.527.066 368.722.112

269.917.158 8%

Grafico 2: Sensibilidad
$ 470,000,000
$ 465,000,000
$ 460,000,000
$ 455,000,000
VAN
$ 450,000,000
$ 445,000,000
$ 440,000,000
$ 435,000,000
0.1

0.05

-0.05

-0.1

Grafico N2: Fuente Propia.

5. CONCLUSIN
Se aprecia que la construccin de viviendas en sectores urbanizados
demanda una amplia gama de variables que inciden en el presupuesto final
de un plan constructivo y en su posterior recuperacin de inversin.
Dentro del presupuesto realizado y posterior anlisis, se determin el
costo de construccin total y por vivienda, los cuales son $948.321.178 y
$47.416.059 respectivamente.
El proyecto es viable, ya que el VAN arroja un resultado positivo y la
inversin realizada es recuperada en un periodo de siete meses.

El incremento que puede soportar el precio de venta es de hasta un

61,68%, superando la tasa mnima de rentabilidad de un 8%.