TEMA 5. LA LEGISLACIN URBANSTICA ESTATAL.

La funcin pblica urbanstica. El rgimen urbanstico del derecho de propiedad del

suelo. Derechos y deberes del ciudadano, del propietario y de la iniciativa particular en
la Ley 2/2008, de Suelo. Situaciones bsicas del suelo: el suelo rural y el suelo
urbanizado. Derechos y deberes de los propietarios segn la situacin bsica del
suelo. Transmisin de fincas y deberes urbansticos. La declaracin de obra nueva.

1.

LA FUNCIN PBLICA URBANSTICA.

El urbanismo, desde la Ley del Suelo de 1956, se ha caracterizado como una funcin
pblica, lo cual ha venido repitindose desde entonces en las normas que regulan este
sector y es sin duda alguna uno de los principios capitales, quizs el de mayor
importancia, aplicable para la interpretacin del Ordenamiento jurdico urbanstico.
La dogmtica espaola1, siguiendo a la italiana, entiende que las funciones pblicas
son aquellas actividades que por su naturaleza pertenecen al Estado, que expresan el
imperium de su soberana, y que se realizan para el logro de los fines esenciales de
ste, es decir, que lo definen. As, la titularidad de estas funciones como defensa,
polica, tributos... son actividades que asume necesariamente el Estado. Las funciones
pblicas, incluyen facultades o derechos pero tambin deberes u obligaciones,
conjunta e inseparablemente unidos a aquellos, que se imponen al Estado2.
La concepcin del urbanismo como funcin pblica significa:
-

Que se transfiere a los poderes pblicos la decisin sobre los aspectos ms

importantes sobre el aprovechamiento urbanstico que todava en nuestro
Cdigo civil estaba deferido a la conveniencia del propietario, disocindose as
la propiedad del suelo y las decisiones urbansticas relativas al mismo,
privando de stas al propietario y atribuyndoselas al poder pblico3. "Los
derechos al aprovechamiento urbano se han separado de la titularidad
dominical del suelo y se han sustantivado como contenido de una competencia
pblica, lo que explica que pueda sostenerse que el urbanismo se ha
convertido en una funcin pblica, que es lo ocurrido en nuestro pas a partir de
la Ley del Suelo de 1956"4.

Se trata, en consecuencia, de una potestad y no de una mera expectativa

privada5 lo que supone que, cuando se enfrenten los intereses privados y
pblicos, el particular y el social, que demanda la ordenacin urbana de la
ciudad, hay que dar preferencia al ltimo sobre el primero6.

Garca Trevijano Fos, Aspectos de la Administracin econmica", RAP, 12, 1953, pgs. 19 y ss.; Garca
de Enterra E. "La actividad industrial y mercantil de los Municipios, RAP, 17, 1955 y De la Cutara,
"Introduccin a los servicios locales. Tipos de prestacin y modalidades de gestin", INAP, Madrid,
1991, pg. 43.

Martn Blanco, J. "Dictmenes y estudios de Derecho urbanstico", Ed. Montecorvo, Madrid,

1970, pg. 227.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1985, R.A. 655

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1992, R.A. 4.045.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de mayo de 1973, R.A. 2.075

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1964.

En este sentido, la elaboracin de los planes, su ejecucin y control no son un

contenido del derecho de propiedad y s una autntica actividad pblica; se trata
de una tarea que incumbe a la Administracin, es decir, una competencia
administrativa7.
La funcin pblica urbanstica corresponde "a los centros pblicos de decisin y, en
concreto, a la Administracin, en cuanto organizacin competente para actuar en
inters de toda la Comunidad y a la que, cabalmente por ello por ello, se atribuyen las
correspondientes competencias en orden a la elaboracin y aprobacin del
planeamiento, sino tambin para la ejecucin de la actividad urbanstica"8.
Segn dispone el artculo 3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado
mediante Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (TRLS08), la ordenacin
territorial y urbanstica son funciones pblicas no susceptibles de transaccin que
organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el inters general,
determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al
destino de ste.
El hecho de que nos encontremos ante una competencia pblica conlleva que la
actuacin de las Administraciones en ejercicio de la misma deba someterse al inters
general y a los principios legalmente establecidos. As, segn dispone el artculo 2 del
TRLS08, el ejercicio de esa potestad pblica por parte de las Administraciones debe
realizarse conforme al inters general y segn el principio de desarrollo sostenible, sin
perjuicio de los fines especficos que les atribuyan las Leyes.
Pues bien, la competencia de ordenacin urbanstica supone la atribucin a favor de
las Administraciones Pblicas de las potestades necesarias para la realizacin de las
polticas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin, transformacin y uso del
suelo.
En aplicacin del principio de desarrollo sostenible, el diseo y ejecucin de las
anteriores polticas deben propiciar el uso racional de los recursos naturales
armonizando los requerimientos de la economa, el empleo, la cohesin social, la
igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la
proteccin del medio ambiente, contribuyendo en particular a:
a) La eficacia de las medidas de conservacin y mejora de la naturaleza, la
flora y la fauna y de la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La proteccin, adecuada a su carcter, del medio rural y la preservacin de
los valores del suelo innecesario o inidneo para atender las necesidades de
transformacin urbanstica.
c) La prevencin adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y la salud
pblicas y la eliminacin efectiva de las perturbaciones de ambas.
d) La prevencin y minimizacin, en la mayor medida posible, de la
contaminacin del aire, el agua, el suelo y el subsuelo.

Entrena Cuesta, R. "la competencia administrativa en materia urbanstica" Revista jurdica de

Catalua, octubre-diciembre 1963, pg. 1.025.

Lpez Pellicer, J.A. "Elaboracin y gestin en el planeamiento urbanstico (intervencin de los particulares)" Ed.
Montecorvo, Madrid, 1983, pg. 127

El cumplimiento del principio de desarrollo sostenible no se agota con las anteriores

garantas. En efecto, los poderes pblicos debern propiciar la consecucin de un
medio urbano que est suficientemente dotado, en el que se ocupe el suelo de manera
eficiente, y en el que se combinen los usos de forma funcional, garantizando, en
particular:
a) La movilidad en coste y tiempo razonable, sobre la base de un adecuado
equilibrio entre todos los sistemas de transporte, que, no obstante, otorgue
preferencia al transporte pblico y colectivo y potencie los desplazamientos
peatonales y en bicicleta.
b) La accesibilidad universal, de acuerdo con los requerimientos legales
mnimos, de los edificios de uso privado y pblico, de los espacios de uso
pblico y de los transportes pblicos.
c) El uso eficiente de los recursos y de la energa, preferentemente de
generacin propia, as como la introduccin de energas renovables.
d) La prevencin y, en todo caso, la minimizacin en la mayor medida posible,
por aplicacin de todos los sistemas y procedimientos legalmente previstos, de
los impactos negativos de los residuos urbanos y de la contaminacin acstica.
La persecucin de estos fines se adaptar a las peculiaridades que resulten del
modelo territorial adoptado en cada caso por los poderes pblicos competentes
en materia de ordenacin territorial y urbanstica.
Finalmente, importa sealar que para que los anteriores principios y garantas se
materialicen el TRLS08 impone a las Administraciones la obligacin de promover las
condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos sean reales y
efectivos, adoptando las medidas de ordenacin territorial y urbanstica que procedan
para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, segn proceda,
los procesos de ocupacin y transformacin del suelo.

2. EL RGIMEN URBANSTICO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL

SUELO.
El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su
vinculacin a concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica.
Como consecuencia de ello, la previsin de edificabilidad por la ordenacin territorial y
urbanstica, por s misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del
suelo. La patrimonializacin de la edificabilidad se produce nicamente con su
realizacin efectiva y est condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y
el levantamiento de las cargas propias del rgimen que corresponda, en los trminos
dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.

3. DERECHOS Y DEBERES DEL CIUDADANO.

Todos los ciudadanos tienen derecho a:
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con
arreglo al principio de diseo para todas las personas, que constituya su
domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que
superen los lmites mximos admitidos por la legislacin aplicable y en un
medio ambiente y un paisaje adecuados.

b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la

utilizacin de las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al
uso pblico, de acuerdo con la legislacin reguladora de la actividad de que se
trate.
c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas
sobre la ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin
ambiental, as como obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos
administrativos adoptados, en los trminos dispuestos por su legislacin
reguladora.
d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por
escrito y en plazo razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas
aplicables a una finca determinada, en los trminos dispuestos por su
legislacin reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin
de cualesquiera instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y
ejecucin urbansticas y de su evaluacin ambiental mediante la formulacin de
alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener
de la Administracin una respuesta motivada, conforme a la legislacin
reguladora del rgimen jurdico de dicha Administracin y del procedimiento de
que se trate.
f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la
ordenacin territorial y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los
procedimientos de evaluacin ambiental de los instrumentos que las contienen
y de los proyectos para su ejecucin, en los trminos dispuestos por su
legislacin reguladora.
Como contrapartida a los anteriores derechos, el TRLS08 impone a los ciudadanos las
siguientes obligaciones:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural

abstenindose de realizar actuaciones que contaminen el aire, el agua, el suelo

y el subsuelo o no permitidas por la legislacin en la materia.
b) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las
actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en
ellas en cada momento las mejores tcnicas disponibles conforme a la
normativa aplicable, encaminadas a eliminar o reducir los efectos negativos
sealados.
c) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus
caractersticas, funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio
pblico y de las infraestructuras y los servicios urbanos.
d) Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio
arquitectnico y cultural abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto
o desarrollar cualquier actividad no permitidos.

4. DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO EN EL TRLS08.

Junto al anterior catlogo de derechos y deberes, el TRLS08 en sus artculos 7 y 8
prev un catlogo adicional de facultades y obligaciones para aquellos ciudadanos que
ostentan la condicin de propietarios.

Con carcter general, el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de
uso, disfrute y explotacin del mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas
objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislacin en
materia de ordenacin territorial y urbanstica aplicable por razn de las caractersticas
y situacin del bien. Comprende asimismo la facultad de disposicin, siempre que su
ejercicio no infrinja el rgimen de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre
ellas.
Por lo que se refiere a las obligaciones, el derecho de propiedad de los terrenos, las
instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carcter general,
cualquiera que sea la situacin en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a
usos que sean compatibles con la ordenacin territorial y urbanstica y conservarlos en
las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de
seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, as como
realizar obras adicionales por motivos tursticos o culturales, o para la mejora de la
calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de
conservacin.
Este deber, que constituir el lmite de las obras que deban ejecutarse a costa de los
propietarios cuando la Administracin las ordene por motivos tursticos o culturales, o
para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la
mitad del valor actual de construccin de un inmueble de nueva planta, equivalente al
original en relacin con las caractersticas constructivas y la superficie til, realizado
con las condiciones necesarias para que su ocupacin sea autorizable o, en su caso,
quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando
se supere dicho lmite, corrern a cargo de los fondos de aquella Administracin, las
obras que lo rebasen para obtener mejoras de inters general.
Adems de los anteriores deberes y derechos, el TRLS08 establece las siguientes
especialidades dependiendo de la situacin bsica en que se encuentre el suelo:
-

En el suelo que sea rural o est vacante de edificacin, el propietario tendr el

deber de conservarlo supone costear y ejecutar las obras necesarias para
mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de
erosin, incendio, inundacin, as como daos o perjuicios a terceros o al
inters general, incluidos los medioambientales; garantizar la seguridad o salud
pblicas; prevenir la contaminacin del suelo, el agua o el aire y las inmisiones
contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas
en los trminos dispuestos por su legislacin especfica; y asegurar el
establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las
actividades que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no
eximir de las normas adicionales de proteccin que establezca la legislacin
aplicable.
Cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservacin comprender,
adems, la realizacin de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer,
con carcter general, los requisitos bsicos de la edificacin establecidos en el
artculo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la
Edificacin, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas
legales que les sean explcitamente exigibles en cada momento. Las obras
adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad a que hace referencia
el prrafo primero de este apartado podrn consistir en la adecuacin parcial o
completa a todas, o a algunas de las exigencias bsicas establecidas en el
Cdigo Tcnico de la Edificacin, debiendo fijar la Administracin, de manera
motivada, el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.

El propietario de suelo en situacin rural no est sometido al rgimen de una

actuacin de urbanizacin, tendr adems el deber de satisfacer las
prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica, para legitimar los usos privados del suelo no
vinculados a su explotacin primaria, as como el de costear y, en su caso,
ejecutar las infraestructuras de conexin de las instalaciones y construcciones
autorizables, con las redes generales de servicios y entregarlas a la
Administracin competente para su incorporacin al dominio pblico, cuando
deban formar parte del mismo.

Finalmente, el propietario de suelo en situacin de urbanizado tendr del deber

de completar la urbanizacin de los terrenos con los requisitos y condiciones
establecidos para su edificacin. El cumplimiento de la anterior obligacin
deber realizarse en virtud del rgimen de distribucin de beneficios y cargas
que corresponda.
Junto a lo anterior, tendr el deber de realizar las actuaciones de rehabilitacin
edificatoria y de regeneracin y renovacin urbanas.

5. DERECHOS Y DEBERES DE LA INICIATIVA PARTICULAR EN EL

TRSL08
Los particulares, sean o no propietarios, debern contribuir, en los trminos
establecidos en las leyes, a la accin urbanstica de los entes pblicos, a los que
corresponder, en todo caso, la direccin del proceso, tanto en los supuestos de
iniciativa pblica como privada.
En los supuestos de ejecucin de las actuaciones de transformacin urbanstica y
edificatorias mediante procedimientos de iniciativa pblica podrn participar, tanto los
propietarios de los terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en
las condiciones dispuestas por la legislacin aplicable. Dicha legislacin garantizar
que el ejercicio de la libre empresa se sujete a los principios de transparencia,
publicidad y concurrencia.
Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para la
transformacin urbanstica o la actuacin edificatoria del mbito de que se trate, como
los particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pblica en los que se
haya adjudicado formalmente la participacin privada, podrn redactar y presentar a
tramitacin los instrumentos de ordenacin y gestin precisos, segn la legislacin
aplicable. A tal efecto, previa autorizacin de la Administracin urbanstica
competente, tendrn derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos
Pblicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a cabo su redaccin, y a
efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redaccin del
instrumento con arreglo a la Ley de Expropiacin Forzosa..
Segn dispone el artculo 16 del TRLS08, las actuaciones de transformacin
urbanstica comportan, segn su naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para viales,
espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas en la
propia actuacin o adscritas a ella para su obtencin.
En las actuaciones de dotacin, la entrega del suelo podr ser sustituida por
otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que as
lo prevea la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.

b) Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico

de suelo, el suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje
de la edificabilidad media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de
referencia en que sta se incluya, que fije la legislacin reguladora de la
ordenacin territorial y urbanstica.
En las actuaciones de dotacin, este porcentaje se entender referido al
incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos
incluidos en la actuacin.
Con carcter general, el porcentaje a que se refieren los prrafos anteriores no
podr ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir
excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma
proporcionada y motivada, hasta alcanzar un mximo del 20 por ciento en el
caso de su incremento, para las actuaciones o los mbitos en los que el valor
de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior,
respectivamente, al medio en los restantes de su misma categora de suelo.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanizacin previstas en
la actuacin correspondiente, as como las infraestructuras de conexin con las
redes generales de servicios y las de ampliacin y reforzamiento de las
existentes fuera de la actuacin que sta demande por su dimensin y
caractersticas especficas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los
gastos de instalacin de las redes de servicios con cargo a sus empresas
prestadoras, en los trminos establecidos en la legislacin aplicable.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el prrafo anterior, se
entendern incluidas las de potabilizacin, suministro y depuracin de agua
que se requieran conforme a su legislacin reguladora y la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica podr incluir asimismo las infraestructuras de
transporte pblico que se requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo correspondiente,
las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar
parte del dominio pblico como soporte inmueble de las instalaciones propias
de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, as como tambin dichas
instalaciones cuando estn destinadas a la prestacin de servicios de
titularidad pblica.
e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise
desalojar de inmuebles situados dentro del rea de la actuacin y que
constituyan su residencia habitual, as como el retorno cuando tengan derecho
a l, en los trminos establecidos en la legislacin vigente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y
edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones
y sembrados que no puedan conservarse.

6. SITUACIONES BSICAS DEL SUELO: EL SUELO RURAL Y EL SUELO

URBANIZADO.
El TRLS08 introduce un nuevo concepto en el ordenamiento jurdico urbanstico que
es la situacin bsica del suelo desapareciendo de la regulacin estatal los conceptos
de clasificacin y categorizacin del suelo. Como consecuencia de ello, a travs de
este nuevo rgimen legal, se supera la tradicional clasificacin de suelo urbano,

urbanizable y no urbanizable. Ello no supone la sustitucin de esa tcnica de

clasificacin y ello por cuanto que, siguen existiendo (pero para una finalidad distinta)
en la legislacin estatal supletoria y en la autonmica.
El legislador de la Ley de Suelo de 2007 y de su Texto Refundido de 2008 rechaza el
uso de la clasificacin de suelos, que vena siendo utilizada desde 1956 y as lo indica
en la Exposicin de Motivos: Con independencia de las ventajas que pueda tener la
tcnica de la clasificacin y categorizacin del suelo por el planeamiento, lo cierto es
que es una tcnica urbanstica, por lo que no le corresponde a este legislador juzgar
su oportunidad. Adems, no es necesaria para fijar los criterios legales de valoracin
del suelo. Ms an, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al
legislador estatal, la clasificacin ha contribuido histricamente a la inflacin de los
valores del suelo, incorporando expectativas de revalorizacin mucho antes de que se
realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones
urbansticas de los poderes pblicos y, por ende, ha fomentado tambin las prcticas
especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional.
Ha sido una lstima porque el uso de la tcnica de la clasificacin de suelos haba sido
admitida por el Tribunal Constitucional y porque, a la postre, el propio legislador de
2008 acaba por usarla en su articulado.
La situacin bsica del suelo no es un concepto urbanstico en sentido estricto sino
que sirve para definir el estatuto bsico de la propiedad del suelo y con ello los
derechos y deberes de los propietarios. Por eso se dice que el establecimiento de
situaciones bsicas tiene carcter instrumental de esa competencia estatal (SSTC
61/1997 y 164/2001). Junto a lo anterior, el legislador otorga a ese concepto una
segunda funcin: identificar las reglas de valoracin de dicho suelo, entre otros, a
efectos de expropiaciones forzosas, procesos de equidistribucin de cargas y
beneficios, ventas forzosas y responsabilidad patrimonial.
Es en el artculo 12 del TRLS08 donde se definen las dos situaciones bsicas en que
todo suelo puede y debe encontrarse. Segn dispone dicho precepto, est en la
situacin de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica
de su transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como
mnimo, los terrenos excluidos de dicha transformacin por la legislacin de
proteccin o polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio
cultural, los que deban quedar sujetos a tal proteccin conforme a la
ordenacin territorial y urbanstica por los valores en ellos concurrentes, incluso
los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as como
aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de
otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin
territorial o urbanstica.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica
prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que
termine la correspondiente actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no
rena los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.
Por su parte, se encontrar en situacin de suelo urbanizado el suelo que, estando
legalmente integrado en una malla urbana9 conformada por una red de viales,

Este nuevo concepto, el de ncleo de poblacin, ha sido equiparado por la ms reputada doctrina
cientfica por el de trama urbana o malla urbana (AUGUSTO GONZLEZ ALONSO, Clasificacin y
situaciones bsicas del suelo Actualidad jurdica Aranzadi nm. 770, 2009, pgs. 13-15).

dotaciones y parcelas propia del ncleo o asentamiento de poblacin del que forme
parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecucin del correspondiente instrumento de
ordenacin.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislacin
urbanstica aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante
su conexin en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones
existentes o previstos por la ordenacin urbanstica o poder llegar a contar con
ellos sin otras obras que las de conexin con las instalaciones preexistentes. El
hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalacin o con
vas de comunicacin interurbanas no comportar, por s mismo, su
consideracin como suelo urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificacin, en el porcentaje de los espacios aptos para
ella que determine la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica, segn la
ordenacin propuesta por el instrumento de planificacin correspondiente
Con carcter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la
legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y usos
especficos que sean de inters pblico o social, que contribuyan a la ordenacin y el
desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.

Y de conformidad con la doctrina jurisprudencial de nuestros Tribunales, una parcela se encuentra

integrada en la malla urbana cuando existe una urbanizacin bsica constituida por unas vas
perimetrales y unas redes de suministro de agua y energa elctrica y de saneamiento de que
puedan servirse los terrenos y que stos, por su situacin, no estn completamente
desligados del entramado urbanstico ya existente" (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de
23 de diciembre de 2004 -recurso nm. 5823/2000- ).
Como consecuencia de lo anterior, como nos recuerda el Tribunal Supremo en su Sentencia de 8
noviembre 2011 (recurso nm. 4836/2008):
La concurrencia de los servicios no implica la clasificacin de los terrenos como
urbanos si, adems, no concurre el de la integracin en la malla urbana, dado que, justamente,
son los mencionados servicios los elementos de cohesin de la requerida malla urbana.
()
No es ni siquiera bastante para que un terreno sea clasificado como urbano que tenga
los servicios requeridos legalmente, pues en todo caso es necesario que el terreno se
encuentre en la malla urbana, o, lo que es lo mismo, que un terreno que se encuentra aislado de
toda urbanizacin no merece la clasificacin de urbano por ms que ocasionalmente tenga los
servicios urbansticos a pie de parcela, es decir, los tenga porque pasen por all casualmente y no
porque la accin urbanizadora haya llegado a ella misma.
De este modo, no integran la malla urbana aquellas parcelas aisladas, urbansticamente
desestructuradas, que slo de forma puntual lindan casualmente con zona urbana, sin que su
integracin en la malla urbana se produzca, en modo alguno, en un grado razonablemente
suficiente como para entender que participa de sus caractersticas y forma parte de la misma
(por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de julio de 2009 -recurso nm. 2288/2005- y Sentencia
del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 21 de octubre de 2011).

7. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS SEGN LA

SITUACIN BSICA DEL SUELO (VID APARTADO 4).
8. TRANSMISIN DE FINCAS Y DEBERES URBANSTICOS.
La transmisin de fincas y deberes urbansticos se encuentra regulada en el artculo
19 del TRLS08. Atendiendo al rgimen legal previsto en dicho precepto, podemos
resaltar las siguientes notas caractersticas:
1. La transmisin de fincas no modifica la situacin del titular respecto de los
deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la
legislacin de la ordenacin territorial y urbanstica aplicable o exigibles por
los actos de ejecucin de la misma.
Como consecuencia de lo anterior, el nuevo titular queda subrogado en los
derechos y deberes del anterior propietario, as como en las obligaciones
por ste asumidas frente a la Administracin competente y que hayan sido
objeto de inscripcin registral, siempre que tales obligaciones se refieran a
un posible efecto de mutacin jurdico-real.
En atencin a lo expuesto, los deberes urbansticos ostenta la condicin de
obligaciones propter rem. Segn la pacfica doctrina jurisprudencial de
nuestros Tribunales, son predicables de dicha modalidad obligacional las
siguientes peculiaridades:
-

Es una obligacin impuesta a los propietarios de terrenos en

su condicin de tales, esto es, a quienes ostentan la titularidad
dominical en el momento en que sea exigible su cumplimiento
(Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia en su
Sentencia de 15 de julio de 2004).

Se trata de una obligacin accesoria a las vicisitudes de la

titularidad real, tanto en orden a su existencia como a su
extincin (Sentencias de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de
Tenerife de fecha 7 de abril de 2003 y de la Audiencia Provincial de
Barcelona de 14 de julio de 2011).

Como consecuencia de lo anterior, es una obligacin que no se

encuentra sometida al dogma de la autonoma de la voluntad en
orden a su creacin, por cuanto esta se produce solo ex lege y
no por la voluntad de las partes (Sentencias del Tribunal Superior
de Justicia de la Comunidad Valenciana de 9 de julio y de 22 de
noviembre de 1999).

2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el

correspondiente ttulo:
a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuando no sean susceptibles
de uso privado o edificacin, cuenten con edificaciones fuera de
ordenacin o estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio
mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir.

3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta

al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la
indemnizacin que proceda conforme a la legislacin civil.
4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la
propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrn solicitar de la
Administracin Pblica competente informacin telemtica o, en su defecto,
cdula o informe escrito expresivo de su situacin urbanstica y los deberes y
obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas.
Los notarios remitirn a la Administracin competente, para su debido
conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para
las que hubieran solicitado y obtenido informacin urbanstica, dentro de los
diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengar arancel.
5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber
especificarse, a efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el
carcter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporacin al
patrimonio pblico de suelo.

9. LA DECLARACIN DE OBRA NUEVA

La declaracin de obra nueva es la constatacin jurdica de una edificacin construida
o en construccin con alcance meramente declarativo. As pues, mediante la
declaracin de obra nueva, el dueo del suelo, de un derecho de superficie o de otra
construccin preexistente, ya est inscrita o no como finca registral en el Registro de la
propiedad, hace constar en escritura pblica el hecho de haber proyectado,
comenzado, o concluido, edificios, nuevas plantas, o mejoras en los mismos, con la
finalidad de consolidar documentalmente el ttulo de adquisicin y, si cabe por reunir
los requisitos legales, inscribir dicha modificacin en el Registro de la propiedad,
alcanzando as un mayor grado de seguridad jurdica.
El otorgamiento en escritura pblica de la declaracin y su inscripcin registral se
encuentra sometido al cumplimiento de los siguientes requisitos:
- Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los
notarios exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad,
aprobacin o autorizacin administrativa que requiera la obra segn la
legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, as como certificacin
expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la descripcin de
la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
- Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn,
adems de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la
finalizacin de sta conforme a la descripcin del proyecto, los documentos que
acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin
reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para
garantizar que la edificacin rene las condiciones necesarias para su
destino al uso previsto en la ordenacin urbanstica aplicable y los
requisitos de eficiencia energtica tal y como se demandan por la
normativa vigente, salvo que la legislacin urbanstica sujetase tales
actuaciones a un rgimen de comunicacin previa o declaracin

responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirn por los

documentos que acrediten que la comunicacin ha sido realizada y que
ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la
correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte
la existencia de resolucin obstativa alguna.
- Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de
declaracin de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirn el
cumplimiento de los anteriores requisitos.
En aquellos casos en los que la descripcin de la obra terminada no coincida
con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido
modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminacin de la
obra se producir mediante un asiento de inscripcin, cuya extensin quedar
sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relacin con los requisitos para la
inscripcin de las obras nuevas terminadas.
- En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanstica que impliquen su demolicin, por haber transcurrido los plazos de
prescripcin correspondientes, la constancia registral de la terminacin de la
obra se regir por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirn en el Registro de la Propiedad las escrituras de
declaracin de obra nueva que se acompaen de certificacin expedida
por el Ayuntamiento o por tcnico competente, acta notarial descriptiva
de la finca o certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca, en las
que conste la terminacin de la obra en fecha determinada y su
descripcin coincidente con el ttulo. A tales efectos, el Registrador
comprobar la inexistencia de anotacin preventiva por incoacin de
expediente de disciplina urbanstica sobre la finca objeto de la
construccin, edificacin e instalacin de que se trate y que el suelo no
tiene carcter demanial o est afectado por servidumbres de uso
pblico general.
b) Los Registradores de la Propiedad darn cuenta al Ayuntamiento
respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos
comprendidos en los nmeros anteriores, y harn constar en la
inscripcin, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que
expidan, la prctica de dicha notificacin.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificacin expedida
por el correspondiente Ayuntamiento, ste, una vez recibida la
informacin a que se refiere la letra anterior, estar obligado a dictar la
resolucin necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad,
por nota al margen de la inscripcin de la declaracin de obra nueva, la
concreta situacin urbanstica de la misma, con la delimitacin de su
contenido e indicacin expresa de las limitaciones que imponga al
propietario.
La omisin de la resolucin por la que se acuerde la prctica de la
referida nota marginal dar lugar a la responsabilidad de la
Administracin competente en el caso de que se produzcan perjuicios
econmicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el
expediente. En tal caso, la citada Administracin deber indemnizar al
adquirente de buena fe los daos y perjuicios causados