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Copropiedad o comunidad

1. Comunidad y copropiedad
Cuando hablamos de comunidad, hablamos de dos o ms personas que detentan un
derecho de dominio u otro tipo de derecho real sobre una cosa, o sea, abarca a todos los
derechos reales; mientras que la copropiedad involucra a dos o ms personas que
detentan un derecho de dominio, en especfico, sobre una cosa y sobre la totalidad de esa
cosa.
Hay autores que piensan de otra manera y establecen que se va a referir a comunidad la
indivisin que recae sobre una universalidad, y copropiedad la que recae sobre una cosa
singular.

2. Clasificacin de la copropiedad
Hay diversas clases de copropiedad dependiendo de los criterios que utilicemos para
clasificarla:

En cuanto a su origen puede ser voluntaria o legal:


a) Voluntaria: Es voluntaria cuando resulta de acto voluntario de dos o ms
personas. Por ejemplo cuando se compra un predio entre dos personas.
b) Legal: Tambin puede ser legal, o sea, tiene su origen en la ley. El caso ms claro
son las copropiedades que se forman por las herencias. sto es as porque
todava no estn establecidos los derechos exclusivos de cada uno de los
herederos, por tanto son todos comuneros de la universalidad jurdica (herencia).
Tambin se produce cuando se muere un cnyuge y hay sociedad conyugal. Al
fallecimiento de un cnyuge se produce una copropiedad entre el otro cnyuge y
los hijos de ese matrimonio. Tambin se produce cuando hay varios dueos de
departamentos pues la copropiedad se produce respecto de los espacios
comunes.

La copropiedad puede recaer sobre una cosa singular o simple objeto mltiple,
o sobre una universalidad jurdica:

Sobre una cosa singular puede ser una copropiedad que recaiga sobre un libro; cuando
se trate de un simple objeto mltiple, la copropiedad recaer, por ejemplo, sobre un libro,

unos lentes y un celular; y cuando se habla de una universalidad jurdica generalmente


nos estamos refiriendo a las herencias.

En cuanto a la duracin la copropiedad puede ser indefinida, limitada o


perpetua:
a) Indefinida: Es indefinida cuando la indivisin se mantiene, la cosa se mantiene
indivisa, por tanto no tenemos todava un derecho exclusivo sobre la cosa que
recae, solo tenemos cuotas. Por ejemplo, aquella comunidad formada por el
fallecimiento de una persona que dura mientras no se realice la particin.
b) Limitada: es aquella que se establece por un pacto de indivisin, pacto que no
puede durar ms de cinco aos. Es decir, los comuneros pueden pactar que la
cosa se mantenga indivisa hasta por cinco aos, porque al CC le interesa que las
propiedades se parcelen, se dividan y surja el derecho pleno en una persona
determinada.
c) Perpetuo: Tambin puede ser perpetuo y esto se genera en los casos de
indivisin forzosa como en el caso de las tumbas y mausoleos, los edificios
divididos por juicios, servidumbres, etc.

3.

Naturaleza jurdica de la copropiedad.

a) Teora de la cuota ideal o abstracta en el total de la comunidad: bsicamente


plantea que cada comunero tiene una cuota ideal o abstracta en el total dela
comunidad, sin que los derechos de los comuneros se radiquen en ningn bien
individual. Por tanto, el comunero tiene una cuota abstracta, no tiene un bien individual
asignado. Por ello, se ha dicho que esa cuota depende a una condicin suspensiva,
lo cual significa que es un hecho incierto. Ese hecho futuro, para que esa cuota ideal
se radique en un bien individual, tiene que adjudicarse ese bien al comunero que
corresponde. Tambin se ha dicho, a contrario sensu, que estas personas tienen un
derecho de dominio sujeto condicin resolutiva, en qu evento? En el evento de que
no se le adjudique el bien singular.
b) Teora romana: se establece que el comunero tiene un derecho de dominio
individual sobre su cuota en la comunidad. En la teora anterior solo haba una
cuota ideal o abstracta, ahora se reconoce un derecho de propiedad sobre esa cuota,

lo cual le concede a su titular la posibilidad de utilizar las facultades que acarrea el


derecho de propiedad (usar, gozar y disponer), mientras que en el caso de la cuota
ideal no podamos hacer eso. Y, adems, el comunero tienen un derecho colectivo
sobre los bienes comunes.
c) Teora germnica o de las manos juntas: los comuneros no tienen derecho sobre
una cuota de la comunidad, y el uso y goce de los bienes comunes pertenece a todos
los copropietarios y est limitada por el derecho de los otros.
En resumen, en la primera teora tenamos una cuota ideal o abstracta y no dijimos nada
sobre los bienes comunes; en la teora romana tenemos un derecho de dominio individual
sobre la cuota y tambin tenemos un derecho colectivo sobre los bienes comunes; y, en la
teora germnica no tenemos cuota ni derecho sobre cuotas pero si tenemos uso y goce
sobre los bienes comunes.
Nuestro cdigo sigui la teora romana y ellos se refleja tanto en el art 892 (se puede
determinar una cuota), en el 1812 (vender su cuota an sin el consentimiento de las
otras), y el 2417 que se refiere a la hiptesis de hipotecar una cuota.

4. Consecuencias de la adopcin de la teora romana por nuestro cc:

a) Cada comunero no tiene sobre la cosa comn un derecho radicado en ningn parte de
ella y en principio no podra transferir o gravar su derecho antes de la divisin, sin
embargo, la enajenacin o gravamen que se haga va a subsistir si qu cosa ocurre?
Lo que tiene que ocurrir especficamente es que se divida la cosa.
b) La segunda consecuencia es que el comunero puede enajenar, transferir o gravar su
cuota.
c) La tercera consecuencia es que los comuneros conjuntamente pueden enajenar la
cosa comn.

5. Derechos de los comuneros:


Cules son los derechos de los comuneros?
a) Cualquiera puede servirse de la cosa comn para su uso personal en la medida que
respete la naturaleza de la cosa. Por ejemplo, en un condominio cualquier comunero
puede utilizar las reas verdes para pasear, hacer un asado, etc
b) Tambin cualquier comunero puede oponerse a los actos de administracin de otro.

c) Cualquier comunero puede obligar a los otros a contribuir a las expensas necesarias
para la conservacin de la cosa. Estas expensas son los gastos comunes.
d) Cada comunero tiene derecho sobre los frutos que produzca la cosa comn,
proporcionalmente a esa cuota. Sin embargo, siempre debemos analizar el
reglamento de cada comunidad para ratificar si esto se encuentra abalado por el
reglamento.
e) En quinto lugar, ningn comunero puede hacer innovaciones en la cosa comn sin el
consentimiento de los otros.

TERMINACION DE LA COMUNIDAD
Hay tres formas:
a) Por la reunin de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona,
fenmeno conocido como confusin.
b) Por la destruccin de la cosa comn.
c) Por divisin de la cosa comn o del haber comn . Por ejemplo, cuando se
reparten concretamente los bienes especficos que pertenece a cada heredero.

COPROPIEDAD INMOBILIARIA
Es un subproducto de la copropiedad. Se encuentra regulada por la ley de copropiedad
inmobiliaria N19.537
La copropiedad inmobiliaria corresponde a las diferentes viviendas, oficinas, locales
comerciales, estacionamientos y sitios en que se divide un condominio y que puedan
pertenecer a distintos propietarios. En lo primero que debemos pensar cuando hablamos
de copropiedad inmobiliaria es en un edificio con muchos departamentos, pues en ellos
hay un derecho de dominio individual -que recae sobre el departamento concreto que se
posee- y un dominio colectivo, el cual recae sobre los espacios comunes.
Por tanto, el concepto de copropiedad inmobiliaria es el siguiente: forma especial y
excepcional de divisin de la propiedad que se ejerce sobre las distintas viviendas,
bodegas, locales, etc atribuyendo al titular de cada una de dichas unidades un derecho
de propiedad exclusivo y absoluto sobre la unidad que posee, y un derecho de comunidad
forzada entre los bienes de dominio comn. Esta copropiedad inmobiliaria le asigna un
derecho de dominio absoluto y excluyente sobre la unidad especfica que se adquiere, y
luego tenemos un derecho de dominio colectivo y forzado que se produce sobre los
bienes comunes.

ADMINISTRACIN DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA


Los rganos que administran este tipo de propiedad son:
a) La asamblea de copropietarios: es la autoridad suprema, es el pueblo en
definitiva, y est conformada por todos los propietarios. En consecuencia, si se
es arrendatario no se le incluye en dicha asamblea (puesto que el propietario
conserva su facultad de disposicin sobre la unidad) a menos que el arrendador le
otorgue un mandato o poder al arrendatario. Las decisiones de este rgano se
toman por mayora y estas decisiones son obligatorias incluso para los
copropietarios que no concurrieron a la asamblea, o sea, la asamblea es
vinculante. La asamblea se desarrolla por medio de sesiones ordinarias y
extraordinarias. Las ordinarias son aquellas que se celebran con la periodicidad
que determine la misma asamblea, y la asamblea extraordinaria se convoca
cuando las necesidades as lo sealen. Los requisitos para participar en la
asamblea es ser propietario y estar al da con los gastos comunes.
b) El comit de administracin: es un rgano de carcter resolutivo, no consultivo, y
que est dotado de atribuciones para dictar normas que faciliten el buen orden y
administracin del condominio. Entre otras cosas, representa a la asamblea,
puede imponer multas siempre que estn contempladas en el arreglamiento,
puede autorizar al administrador para suspenderla suministro elctrico a los
propietarios morosos, etc. Tambin puede abrir cuenta corriente o de ahorro en un
banco.
c) El Pdte. del comit de administracin: va a actuar en representacin del mismo
comit y de la asamblea en la celebracin de ciertos actos y contratos; tambin
citar a la asamblea de los copropietarios, etc.
d) El administrador: es una persona natural o jurdica (una empresa que se
especializa en el rubro), interesada (por ejemplo, un copropietario) o extraa (una
empresa), designada por la asamblea de los copropietarios al cual le corresponde
el cuidado de los bienes de dominio comn y la ejecucin de actos de
administracin y conservacin de tales bienes. En definitiva, el administrador
es un mandatario de la comunidad. Entre otras cosas, puede contratar seguros,
representar a la asamblea en la celebracin de ciertos actos y contratos, etc.

REGIMEN DE BIENES DEL SISTEMA DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA


En el rgimen de copropiedad inmobiliaria existen dos derechos reales, en donde uno de
ellos se denomina bien propio o privativo o de propiedad exclusiva y que son aquellas
unidades que posee cada persona individualmente (por ejemplo, el departamento), y el

otro son los bienes de dominio comn. Por tanto, una persona tiene un derecho de
dominio individual y otro colectivo.
En los primeros, van a
constituirse por las viviendas, los locales comerciales,
estacionamientos, etc y sobre ellos se va a tener un derecho de propiedad exclusivo y
excluyente. Por ende, podremos transferir el dominio de esa unidad, hipotecarla, hacer la
sucesin por causa de muerte. Sin embargo, existen algunas pequeas limitaciones como
por ejemplo el derecho de obligacin de utilizar la unidad de manera ordenada y tranquila,
y la obligacin de realizar las reparaciones y mantenciones correspondientes sobre estos
bienes. En lo relativo a la conservacin de los bienes, se refiere , por ejemplo, a que si
existe una filtracin en una de nuestras caeras realicemos esa reparacin para no
afectar al vecino del departamento de abajo, puesto que si no se hiciera estaramos
afectando el derecho de dominio, exclusivo y excluyente, de nuestro vecino.
En segundo lugar hay bienes de dominio comn y se definen como aquellos que ya sean
por accidentes, circunstancias, por la naturaleza o por la voluntad de las partes, tengan
por objeto servir o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado. Por tanto,
estos bienes de dominio comn estn establecidos para permitir que se puedan gozar de
mejor manera los bienes de dominio privado porque puede ocurrir, por ejemplo, que una
persona que tiene su departamento y quiere realizar una gran celebracin, pero no caben
todos sus invitados en su departamento, puede utilizar el saln de eventos; y es por esto
que los bienes comunes colaboran al mejor aprovechamiento del espacio privado. Las
caractersticas de estos bienes son las siguientes: son indivisibles forzosamente, y son
accesorios a la propiedad del bien singular.
En cuanto a los derechos y a las obligaciones de estos bienes de dominio comn, entre
los derechos, cada propietario tiene un derecho cuotativo o de cuota respecto de estos
bienes que se determina en el respectivo reglamento. Otro derecho es aquel en virtud del
cual se tiene la posibilidad de enajenar, arrendar o constituir gravmenes sobre esos
bienes de dominio comn, para lo cual, en general, se va a requerir el acuerdo de la
asamblea de los copropietarios, entre otras cosas.
Entre las obligaciones, la principal obligacin sobre los bienes de dominio comn
corresponde a pagar los gastos comunes (mantencin, seguridad, etc.). Los gastos
comunes son aquellos necesarios para la administracin, manutencin, reparacin y uso
de los bienes comunes. Y existen gastos comunes ordinarios y extraordinarios; los
ordinarios son los de administracin, mantencin, reparacin, uso y consumo, y los
extraordinarios, aquellos adicionales que se pueden presentar.
Los pagos debe hacerlos:
1. el propietario de la respectiva unidad,
2. en el caso de transferencia de la propiedad, el adquirente y el tradente son los
obligados al pago
3. en el caso de un arrendamiento, se puede establecer que sea el arrendatario
quien pague los gastos comunes.

4. En la situacin de copropiedad de una unidad, o sea, dos o ms personas que son


titulares de derecho de dominio sobre una sola unidad, esas personas, los dos o
ms titulares, son solidariamente obligados al pago.
Por ltimo, dentro de los gastos comunes, se contempla la posibilidad de suspensin el
suministro electro, y si el reglamento de copropiedad inmobiliaria permite suspender el
suministro de energa elctrica, se debe hacer sujeto al cumplimiento de los siguientes
requisitos:
1. debe existir morosidad del propietario en el pago de tres o ms cuotas, continuas o
discontinuas. Debe estar estipulado en el reglamento de copropiedad respectivo.
Por ejemplo, si el propietario no paga Febrero, y despus no paga Agosto y
Octubre, entonces ya se le puede suspender el suministro de energa a dicho
propietario moroso, no importa que los meses adeudados sean discontinuos!
2. La posibilidad de suspender el suministro elctrico debe estar determinado en el
reglamento de copropiedad respectivo. Por tanto, a pesar de que la ley autorice el
corte del siniestro elctrico, dicha posibilidad debe ser acordada por al asamblea
para posteriormente consagrarse en el reglamento. Es decir, una cosa es que se
tenga ese derecho porque est sealado por ley, y otra cosa es que los
copropietarios decidan hacer uso de ese derecho mediante su consagracin en el
reglamento.
3. Autorizacin en el reglamento al administrador para requerir la suspensin.
4. Debe existir un acuerdo en el comit de administracin.
5. Por ltimo, para que el administrador pueda suspender el suministro, ser
necesario que el condominio tenga su propio sistema de control de electricidad.