1. Qu es un inmueble?

Los inmuebles o tambin llamados bienes races, se le llama a las diferentes construcciones
que cumplen con ciertos requisitos o caractersticas de tipo fsico, ambiental y de uso, las cuales
podemos mencionar las casas bifamiliares, las unifamiliares y multifamiliar, bodegas, locales,
lotes, oficinas y apartamentos, debido a la oferta y la demanda los inmuebles se convierten en un
negocio, de acuerdo a su uso y la capacidad econmica del comprador elige el inmueble de
acuerdo a sus necesidades, los cuales esta incluido la seguridad, el confort y el tipo de uso.
Los inmuebles de acuerdo a su uso, se pueden clasificar en:
-

Residencial: los cuales pueden ser de tipo bifamiliar, unifamiliar y multifamiliar (casas,
apartamentos y conjuntos residenciales).

Comercial: Pueden ser de tipo centros comerciales, individuales o en parques empresariales

(Oficinas, locales, parqueaderos y bodegas).

Rural y semirural: pueden ser de tipo individuales o conjuntos de propiedad comn, (lotes
fincas o condominios campestres).

Institucional: Pueden ser instituciones educativas, organizaciones tursticas, instituciones

mdicas o clubes, (Universidades, colegios, consultorios, hospitales, centros culturales y
recreativos).

2. Qu es el mercado inmobiliario?, cmo se segmenta y sus componentes.

Se le llama mercado inmobiliario a las diferentes acciones o transacciones comerciales que se
presenten con los bienes races pertenecientes al sector de la construccin, lo cual se presenta la
oferta y la demanda, el que vende y el comprador.
El mercado inmobiliario comprende la comercializacin de bienes inmuebles, y ste sector
est dividido en los siguientes subsectores: vivienda, comercio/servicio, corporativo, reas de
turismo, entretenimiento y servicios sociales, pero son los primeros tres los que ofrecen mayores
oportunidades, debido a las magnitudes de cada uno de sus mercados.
El Mercado Inmobiliario est sujeto a diferentes factores que influyen en su comportamiento
como lo son los diversos atributos del producto en venta que generan u obligan a la realizacin
de anlisis para determinar su justiprecio (calidad y caractersticas); intervienen tambin en su
comportamiento el rea de alcance del mercado, la naturaleza social del inmueble, las reglas
gubernamentales (como La Ley de Poltica Habitacional) y las reglas fsicas naturales.
En el momento en que nos encontramos, donde existe un alto grado de competitiva y cambios
en el mundo de la compra y venta, es necesario estar atentos a las exigencias e intereses del
mercado inmobiliario, ya que es de vital importancia para asegurar el xito. Es por estas razones
que se deben tener siempre presentes los componentes de este mercado, estar al da con los
diferentes sistemas de informacin, y hacer uso de tcnicas y/o herramientas que conlleven a la
actualizacin diaria de esta plaza tan verstil.

Segmentacin del mercado inmobiliario. Debido a que los compradores son diversos, con
gustos distintos, costumbres distintas y poder econmico distinto, el mercado se segmenta de la
siguiente manera para saber qu mercado debe ser atendido:
-

Segmentacin segn ubicacin geogrfica. Es la divisin del mercado en unidades

geogrficas, como pases, ciudades, pueblos, municipios, o barrios. Esta divisin procede de
las caractersticas similares que pueden tener los habitantes de una misma localidad en
relacin con sus necesidades, gustos, deseos y hbitos de compra.

Segmentacin segn caractersticas demogrficas. Son las variables que permiten

segmentar o dividir el mercado, segn su poder econmico, la edad, la ocupacin, la
composicin familiar y el nivel de estudio, por eso el constructor dirige o se orienta de
acuerdo a las anteriores variables.

Segmentacin segn caractersticas sicogrficas. Esta segmentacin da caractersticas

propias a los inmuebles para determinados consumidores, por ejemplo canchas deportivas,
unidades campestres.

Segmentacin segn caractersticas conductuales. Se trata en agrupar a los compradores

segn el nivel de conocimiento del producto y el uso que le dan, de acuerdo a sus
necesidades.

Componentes del mercado:

-

Los inmuebles. Como ya lo dije los inmuebles o tambin llamados bienes races, se le llama
a las diferentes construcciones que cumplen con ciertos requisitos o caractersticas de tipo
fsico, ambiental y de uso, las cuales podemos mencionar las casas bifamiliares, las

unifamiliares y multifamiliar, bodegas, locales, lotes, oficinas y apartamentos, debido a la

oferta y la demanda los inmuebles se convierten en un negocio, de acuerdo a su uso y la
capacidad econmica del comprador elige el inmueble de acuerdo a sus necesidades, los
cuales est incluido la seguridad, el confort y el tipo de uso.
-

Los Oferentes. Los oferentes son todos aquellos que ofertan los bienes races; estos pueden
ser: las compaas constructoras y los corredores inmobiliarios, que son personas Naturales,
y las empresas pblicas y privadas.

Los Demandantes. Son los que realizan censos, censos y caractersticas con el fin de saber
el tipo de de demanda que puada tener el sector de la construccin.

Tipologas de las empresas inmobiliarias:

-

Inmobiliarias

grandes.

La

empresa

inmobiliaria

grande

tiene

administrador

administradores, chocados en la ms alta jerarqua, no solo se dedican la mayor parte de su

tiempo a las funciones tpicamente administrativas sino que requieren un staff ms o menos
grande de personas que lo ayuden a administrar.

Se requiere un grupo muy grande de especialistas por que es imposible que los altos
ejecutivos conozcan con profundidad toda la inmensa cantidad de tcnicas e instrumentos
concretos, detallados y cambiantes que cada da surgen sobre produccin, finanzas, ventas, etc.

Se impone un mayor grado de descentralizacin, delegando muchas funciones a jefes y aun a

empleados que sern los nicos capacitados dentro de polticas y normas que se les fijan.

Son indispensables una previsin y planeacin realizadas a ms largo plazo, y por lo mismo
ms tcnicas detalladas y formales.

Se convierte en problema vital el desarrollo de ejecutivos que no solo tengan conocimientos

indispensables para ir ocupando los puestos que quedan en la empresa por ascensos, vacantes o
expansiones, sino que reciban un adiestramiento prctico en estos difciles problemas y
desarrollen en ellos mismos las cualidades necesarias.

Toda empresa inmobiliaria es creada para producir o intermediar bienes y servicios que
tengan que ver con este sector y satisfacer las necesidades de un mercado que tiene diferentes
gustos y estn dispuestos a pagar por ello, por eso es necesario que el manejo de los recursos que
acten en la relacin productor-consumidor beneficien a ambas.

La inmobiliaria grande se organiza como sociedad limitada o sociedad annima, su estructura

organizacional es departamentalizada y su personal es especializado.

Agencias inmobiliarias medianas. Suele ser una empresa de ritmo en crecimiento.

Presenta problemas de la pequea y grande empresa y ms bien carece de los beneficios que

son sus caractersticas en ellos.

Como consecuencia de su crecimiento se ven en la necesidad de ir realizando una mayor
descentralizacin y consiguientemente delegar.

La alta gerencia comienza a sentir la necesidad de obtener conocimientos tcnicosadministrativos.

Paralelamente comienza a sentir la necesidad de hacer planes muchos ms amplios y ms
detallados, requiriendo por lo tanto de cierta ayuda tcnica para formular y controlar su
ejecucin.
La gerencia de este tipo de empresa va sintiendo gradualmente como sus decisiones se van
vinculando cada vez ms a problemas de planeacin y control, que a cuestiones de realizacin
inmediata.
Las agencias inmobiliarias medianas se organizan como sociedades limitadas como
sociedad en comandita. Es frecuente encontrar sociedades de familia. Por lo general, su planta de
personal est conformada por diez ms personas. Presentan una estructura organizacional
formal expresada en un organigrama con departamentalizacin por tipo de servicio.
Normalmente presentan tres departamentos: ventas, arrendamientos y avalos; aunque
tambin ofrecen servicios en propiedad horizontal, gerencia de proyectos, permutas y asesora
inmobiliaria.
-

Agencias inmobiliarias pequeas: El administrador supremo dedica solo parte de su tiempo

en cuestiones administrativas, pues lo absorbe una gran cantidad de problemas tcnicos de
produccin, finanzas, ventas personal, etc.
No se requiere grandes previsiones o planeaciones.

Son ms frecuentes para solucionar los problemas los procedimientos de carcter informal, ya
que la escasa complejidad de dichos problemas suple con ventaja la pobre tecnificacin de los
procedimientos y trmites administrativos.
Es mucho ms factible una gran centralizacin y en cierto sentido puede ser ms conveniente
por la rapidez y unidad que imprime todos los trmites.
Estas agencias tienen una estructura organizacional en la cual sus decisiones se concentran en
el propietario, que a su vez desarrolla las funciones gerenciales. l decide sobre aspectos
administrativos, financieros, comerciales, y de recursos humanos; traza polticas y define
estrategias comerciales y financieras. Desde el punto de vista tecnolgico, el pequeo gestor
inmobiliario, utiliza sistemas manuales en el manejo de la informacin y en los procesos
administrativos. La planeacin es realizada por el propietario gerente, quien la define
empricamente, de acuerdo con su experiencia.
3. Cules son las funciones de un agente inmobiliario?
1. El agente inmobiliario debe ser integral, esto quiere decir que debe desarrollar todas las
actividades que se involucran en el proceso comercial de la inmobiliaria: (capacitacin,
prospeccin, telemercadeo, captacin y cierres).
2. Mantener una disciplina y constancia en el ejercicio de la labor.
3. Cumplir con la medicin de captacin y produccin establecida por la compaa.
4. El agente inmobiliario debe asistir a las diferentes capacitaciones o reuniones programadas
peridicamente con las diferentes entidades como son los bancos, aseguradoras, lderes y
especialistas en el medio etc.

5. Ser veraz y coherente en la informacin que le transmite al cliente en el momento de presentar

y ofrecer los servicios de la compaa.
6. No ofrecer nada diferente a lo que se encuentra incluido en el portafolio de servicios.
7. Respetar y seguir el conducto regular, solicitar autorizacin del Director de Oficinas de la
Gerencia de Ventas, para realizar cualquier tipo de publicidad en los diferentes medios,
comunicados, propuestas, cotizaciones. Todas las comunicaciones que se quieran enviar a los
clientes deben ser revisadas y aprobadas por la gerencia de ventas.
8. Cumplir las citas con los posibles compradores para mostrar todos los inmuebles.
9. Reportar el resultado de las citas que han sido asignadas por la compaa.
10. Si por alguna razn el agente inmobiliario no puede cumplir una cita debe comunicarle al
cliente y a la oficina para reprogramarla.
11. Diligenciar el formato de inmuebles y hacerlo firmar por las personas que han asistido a la
cita (propietario, cliente y asesor).
12. Si el agente inmobiliario, no responde las llamadas o mensajes enviados por la oficina, para
concretar las citas con los clientes interesados en ver algn inmueble, este ser reasignado a otro
agente.
13. Realizar el acompaamiento a los clientes durante todo el proceso de la venta, sin intervenir,
el agente inmobiliario debe ser un simple espectador sin involucrarse en el negocio, el acuerdo
debe ser entre vendedor y comprador.
El acompaamiento se termina en el momento en que se firma la escritura.

14. Analizar la situacin jurdica del inmueble.

15. Actuar con transparencia en todas las negociaciones.
16. Buscar la bilateralidad o equidad en todos los convenios, contratos sobre la base de
"ganar/ganar".
17. Promover la investigacin y el estudio en el rea inmobiliaria.
18. Contribuir en el orden de la gran ciudad con el objeto de resolver la problemtica social en
materia inmobiliaria. VI. Buscar la armona del Hombre con la Naturaleza.
19. Promover la tica Comercial y el Civismo en los negocios inmobiliarios.

BIBLIOGRAFA

SN.

(SF).
Obtenido
http://datateca.unad.edu.co/contenidos/102806/2014_II/Unidad_1/102806_Modulo_de_Administracion_Inmobiliaria.pdf

SN. (SF). Obtenido de http://www.arqhys.com/arquitectura/inmuebles-bienes.html.

de