Gurfinkel de Wendy, Lilian N.

La propiedad horizontal en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

Fecha: 2014-10-29
Publicado: SJA 2014/10/29-3 ; JA 2014-IV
I. INTRODUCCIN: EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El instituto de la propiedad horizontal no slo no fue contemplado en el Cdigo de Vlez sino que fue
expresamente prohibido. Tal como fue concebido por el legislador, quien se apart expresamente de Goyena
y de su antecedente cdigo francs para adherir a la prohibicin de la divisin horizontal de los edificios
contenida en el Esbozo de Freitas, el art. 2617 del Cdigo hoy vigente precepta: "El propietario de edificios
no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad".
El pensamiento del legislador al respecto qued plasmado en la nota al artculo citado; acorde con los
principios de numerus clausus y de accesin que rigen en materia de derechos reales, no se concibe en el
Cdigo de Vlez el dominio directo del suelo, por una parte y el dominio til del espacio areo y/o del
subsuelo en forma independiente.
La incorporacin en nuestro derecho positivo de esta forma de propiedad por pisos o departamentos,
plasmada en la ley 13.512 (1), se inspir fundamentalmente en las leyes italiana, uruguaya, chilena y
brasilea de 1928, y tuvo como antecedente inmediato el Proyecto que el Poder Ejecutivo remiti al Senado
en agosto de 1947 y el elaborado por el senador Alberto Tesaire.
El rgimen implementado por la ley 13.512 admite la divisin de un edificio en pisos y/o departamentos
adjudicndolos en propiedad a distintas personas que adquieren un derecho exclusivo sobre los sectores
privativos y un derecho compartido sobre las partes de aprovechamiento comn.
A fin de sortear la prohibicin contenida en el art. 2617 del Cd. Civil (antes referenciado) y hacer viable el
desarrollo del sistema de propiedad por pisos o departamentos, la ley 13.512 deroga dicha norma. Pero debe
tenerse presente que cuando el art. 18 de la ley 13.512 dispone en ese sentido, lo hace "a los efectos de la
presente ley...", es decir que la prohibicin contenida en el Cdigo Civil slo queda levantada cuando la
divisin horizontal se efecta de conformidad con las pautas legales establecidas y se inscribe como tal en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
A pesar de que la ley 13.512 signific un avance importantsimo, su regulacin resulta escasa, no habiendo
tenido xito los diferentes proyectos de modificacin que alcanzaron estado legislativo.
El Proyecto de Cdigo Unificado de 1998 mantiene el principio de numerus clausus enumerando entre los
derechos reales permitidos el de propiedad horizontal, definido en el art. 1972. La modificacin propuesta en
el citado Proyecto permite la aplicacin del rgimen de propiedad horizontal a los conjuntos inmobiliarios,
reconociendo que pueden existir unidades de propiedad privativa sobre el terreno e introduciendo un Ttulo
destinado a regular las propiedades especiales.
El nuevo Cdigo Civil y Comercial, siguiendo el derrotero del Proyecto anterior, incorpora la propiedad
horizontal como derecho real en la enumeracin del art. 1887 calificndolo como derecho sobre cosa
parcialmente propia (art. 1888), que se ejerce por la posesin (art. 1891). Sin embargo, a diferencia del
Proyecto de 1998 que incorpor en el Ttulo VII las "propiedades especiales" como nuevo derecho real (2),
el nuevo Cdigo incorpora como derechos reales: los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido (3) y el
cementerio privado (4), institutos que quedan bajo el rgimen general de los derechos reales, con las
caractersticas propias de cada uno de ellos.
II. NATURALEZA JURDICA

La ley 13.512, antecedente legislativo en la materia, no defina la institucin, es ms, su alusin a los
derechos de dominio y condominio (art. 1) dio origen a discusiones doctrinales acerca de la naturaleza de la
propiedad horizontal: a) derecho real autnomo Molinario (5), Highton (6), Gurfinkel (7), Smayevsky (8)
; b) suma de dominio sobre partes privativas y condominio sobre partes comunes Lafaille (9), Laje (10),
Laquis (11), Pea Guzmn (12).
En ese sentido, el art. 2037 del proyecto 2012 contiene grandes aciertos: por una parte, conceptualiza el
derecho de propiedad horizontal y, por la otra, lo ubica expresamente como derecho real, en concordancia
con la enumeracin del art. 1887, inc. d).
No podemos menos que convalidar la definicin contenida en la norma citada, teniendo en cuenta que
traduce nuestra opinin al respecto, vertida en la obra La propiedad horizontal. Anlisis Dogmtico de la ley
13.512 (13). Decamos al respecto: "A la enumeracin del art. 2503 habr que agregar el derecho real de
propiedad horizontal de modo tal de afirmar su autonoma respecto de los dems derechos reales".
"Se trata en este caso de un derecho real complejo por cuanto la extensin de las facultades otorgadas a su
titular vara segn dichas facultades se ejerzan sobre partes exclusivas o privativas o sobre partes y sectores
comunes del edificio. Pero complejo tambin por cuanto se integra con la regulacin de las relaciones
personales que signan la vida de la comunidad de personas que se genera a raz de la constitucin del
sistema".
En base a la conceptualizacin de la propiedad horizontal que pergeamos en la obra citada, concluimos
definiendo ese instituto como "el derecho real autnomo que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga
a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica cuyo contenido, extensin y lmites vara
segn se ejerciten sobre partes privativas del titular del derecho (departamento o piso) o sobre las partes
comunes del edificio. Las diversas partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se ejercen son
interdependientes y conforman un todo inescindible" (14).
III. OBJETO DEL DERECHO
El objeto sobre el que se ejerce este derecho real autnomo es una unidad: edificio, lote o conjunto edilicio.
Los diversos sectores de dicho inmueble son inseparables, de all el carcter inescindible del derecho que se
tiene sobre las partes propias y comunes, si bien a los efectos de su ejercicio son diferenciadas ambas
categoras a los fines de fijar la extensin y facultades que hacen al contenido del derecho de propiedad
horizontal.
En este sentido afirma el art. 2037, in fine: "Las diversas partes del inmueble as como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible".
a) Unidad funcional
En su art. 1, la ley 13.512 estable que los pisos o departamentos de un edificio pueden pertenecer a distintas
personas. A los fines legales, los pisos son aquellos que corresponden a la divisin en planos horizontales que
se haga del edificio; en cuanto a los departamentos, su divisin se har en forma vertical, mencionando la ley
respecto de ellos dos planimetras diferentes: a) que estn ubicados en un solo plano horizontal, o b) que
estn ubicados en varios y distintos planos horizontales.
Como consecuencia de la necesidad de la presentacin de planos aprobados a los efectos de la constitucin
del sistema de propiedad horizontal, surgi una terminologa tcnica utilizada en los planos de subdivisin y
mencionada en disposiciones de la ex Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires: unidad funcional y
unidad complementaria. Estos conceptos trascienden la ley 13.512, son utilizados pero no tienen reflejo
legislativo en el Cdigo Civil ni en la ley especial con los cual sus lmites resultaban imprecisos.
En ese sentido, el art. 2039 recepta el concepto y la terminologa utilizada hasta ahora dndole rango legal,
definiendo la unidad funcional: "El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza

o destino, que tengan independencia funcional y comunicacin con la va pblica, directamente o por un
pasaje comn".
"La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso
comn del inmueble e indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades
complementarias destinadas a servirla".
La reglamentacin local (Cdigo de Planeamiento Urbano) conceptualiza la unidad funcional como el
conjunto de superficies cubiertas y/o semidescubiertas y descubiertas, directamente comunicadas y unidas
entre s, necesarias para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con el destino del
edificio indicado en el reglamento de copropiedad. Se trata de un espacio delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones comprendido dentro de
sus lmites, que sirvan exclusivamente al propietario.
La unidad complementaria es aquella que por su naturaleza intrnseca no puede constituir una unidad
funcional, debiendo forzosamente unirse a alguna o a algunas de ellas para formar una superficie de dominio
exclusivo; sta sera la situacin de un espacio guardacoche, una baulera, un depsito. En consecuencia, el
derecho real se extiende no slo a la unidad funcional, sino tambin a la unidad complementaria, si sta
existiera. Pero debe quedar claro que en tanto la unidad funcional existe por s misma, tiene autonoma, la
unidad complementaria es accesoria de la principal y corre la suerte de esta ltima.
Hay que resaltar que el Proyecto de 2012 no define la unidad complementaria, como lo hace con la unidad
funcional, pero se refiere a ella en el art. 2039, in fine, antes transcripto.
b) Salida a la va pblica
Otro de los parmetros que definen el objeto del derecho de propiedad horizontal es, como lo seala el art. 1
de la ley 13.512, la existencia de una salida a la va pblica, ya sea en forma directa o por un pasaje comn.
Dicho requisito se ha mantenido en los Proyectos de reforma y ha quedado plasmado en el art. 2039 del
nuevo Cdigo.
Si bien se mantienen los requisitos sealados en el art. 1 de la ley 13.512, en el art. 2039 se hace referencia a
la independencia funcional, aclarando de tal forma las variadas interpretaciones que mereci este trmino.
En tanto el requisito de la salida a la va pblica hace a la esencia del sistema de propiedad horizontal, el de
la independencia funcional vara segn el destino de las distintas unidades de modo tal que ambos pueden
llegar a fundirse en una nica expresin: autonoma funcional.
IV. CONSTITUCIN DEL SISTEMA
La ley 13.512 (art. 9) establece que el requisito ineludible para el nacimiento del sistema de propiedad
horizontal es la redaccin e inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin a los fines de poder
dividir el edificio jurdicamente y, en consecuencia, que cada piso o departamento pueda pertenecer a
propietarios distintos; es necesario someter el inmueble al rgimen de la propiedad horizontal
confeccionando los planos que delimitan las distintas unidades privativas y las partes comunes, como paso
previo a la redaccin del reglamento de copropiedad.
El reglamento de propiedad y administracin es el acto jurdico destinado a dar comienzo al sistema de la
propiedad horizontal que regir para un determinado inmueble. El Proyecto de 2012 sigue, en este aspecto, el
sistema del anterior Proyecto (art. 2038). Mantiene tambin la forma requerida en la legislacin actual:
redactado ya fuera por los condminos o por el nico propietario del edificio, instrumentado por escritura
pblica, deber ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, acompaado del certificado de
dominio y de los planos de mensura y subdivisin a los cuales nos hemos referido supra.
En la escritura que instrumenta la venta se dejar constancia de que el adquirente conoce y acepta el
reglamento de copropiedad y administracin del edificio en el cual adquiere su derecho real de propiedad
horizontal que, recordemos, se ejerce en forma excluyente sobre una parte privativa y en forma compartida

sobre las denominadas partes comunes. De tal modo la compraventa y el reglamento se integran
recprocamente y constituyen un todo inseparable (15), ya que slo de su conjunto se trasunta la voluntad
total de las partes destinada a reglar sus derechos Bendersky (16).
En ese sentido, la novedad que incluye el citado art. 2038 aparece en su prr. 2: "El reglamento de propiedad
y administracin se integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional".
Otra mencin que merece dicha norma es de carcter terminolgico: la legislacin actual denomina el
reglamento como de "copropiedad y administracin" (ley 13.512, art. 9, dec. 18.734/1949, arts. 1, 2, 3,
4), en tanto que el Proyecto 2012 lo designa "reglamento de propiedad y administracin", es decir se cambia
el trmino "copropiedad" por el de "propiedad". Ello as por cuanto, segn lo analizamos supra, el derecho de
propiedad horizontal es un derecho autnomo y no una combinacin de dominio y condominio, como parece
sugerir el art. 1 de la ley 13.512. De all que resulte acertado hablar de propiedad en sentido genrico,
abarcativo de todos los derechos patrimoniales, y no de copropiedad que connota el derecho real de
condominio.
V. COSAS Y PARTES COMUNES
Conforme lo define el art. 2037 del nuevo Cdigo, el derecho de propiedad horizontal se ejerce sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio. Existen cosas comunes como el terreno, los muros maestros
y el techo, que son indispensables para la existencia y supervivencia del edificio; ese carcter de cosa comn
puede extenderse a ciertos elementos o dependencias que son convenientes y por ello deben mantenerse
indivisas para servir al uso comn y mayor comodidad de todos los propietarios.
Las cosas comunes indispensables no pueden perder su calidad de tal puesto que hacen a la esencia del
sistema de propiedad horizontal; las cosas comunes convenientes pueden ser o no incluidas en el reglamento
de copropiedad originario o con posterioridad, previa deliberacin y votacin segn las mayoras requeridas
para su modificacin.
En ese sentido el nuevo Cdigo, siguiendo la metodologa del Proyecto de Cdigo unificado de 1998, separa
claramente ambos conceptos: en el art. 2040 establece los caracteres de las cosas y partes de uso comn, en
tanto que el siguiente (art. 2041) contiene una enumeracin de las partes necesariamente comunes y, por
ende, pesa sobre ellas la imposibilidad de conversin (17). Ms adelante, en el art. 2042 se enumeran cosas y
partes comunes no indispensables (18).
En ambos supuestos: partes necesariamente comunes y partes no indispensables, las normas respectivas
sealan que la enumeracin en ellas contenida tiene carcter enunciativo, por lo cual en cada reglamento de
propiedad y administracin pueden incluirse partes comunes que, a pesar de no haber sido receptadas
legislativamente, hacen a la estructura edilicia y estn destinadas a ser utilizadas por todos los propietarios en
la proporcin de su derecho.
La brevedad de este comentario nos impide analizar cada uno de los incisos de los artculos mencionados, sin
embargo es importante destacar que se han incorporado a las cosas comunes ya consignadas en la ley 13.512:
a) las instalaciones para personas con discapacidad, y b) las vas de evacuacin para casos de siniestro, que
son requisitos ya impuestos en las leyes locales.
Tambin queremos introducir un breve comentario respecto de los techos y azoteas: la superficie cubierta de
cada una de las unidades funcionales partes privativas es la que tiene cerramiento en el contorno y en el
techo. De tal modo el techo no slo es la cobertura del edificio cuando se trata del ltimo piso, sino que
adems los techos resultan divisorios de los distintos niveles de construccin en los cuales el techo de
algunos departamentos es el sostn de otros superiores, se trata de la losa dentro de la cual se entrecruzan
vigas, caeras o instalaciones de calefaccin que sirven a todos los propietarios. De all su calidad de
comn, sin perjuicio de que el cielorraso, en tanto revestimiento del techo, sea de propiedad exclusiva (19).
Cosas comunes de uso exclusivo

La divisin del edificio en partes de propiedad privativa y bienes de propiedad compartida deviene
directamente de la Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo, en los reglamentos de copropiedad y
administracin aparece otra categora pacficamente aceptada: partes comunes de uso exclusivo.
A fin de establecer cules de estos elementos comunes pueden entrar en esta tercera categora, cobra
importancia la distincin que hicimos supra entre bienes indispensables, que no pueden perder su calidad de
tales puesto que hacen a la esencia del sistema de propiedad horizontal, y cosas comunes convenientes.
Ejemplos de esta categora son los patios solares, esto es: los espacios que estn destinados a dar luz, vista y
aireacin a los distintos departamentos que sin embargo pueden ser concedidos en uso exclusivo a la unidad
de la planta baja desde la que se tiene acceso directo; los jardines situados en los fondos del edificio; los
paliers privados, puesto que slo son utilizados por una unidad funcional.
El nuevo Cdigo no menciona en forma expresa esta tercera categora pero hace referencia a esta posibilidad
de uso exclusivo de alguna de las partes comunes en el art. 2040 (prr. 2) cuando expresa: "Sobre estas
cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin exclusiva a
una o varias unidades funcionales".
VI. COSAS Y PARTES PROPIAS
La ley nacional vigente conceptualiza y enumera las partes comunes pero no hace lo propio con las partes
privativas, slo la referencia a pisos y/o departamentos. Tampoco en la legislacin extranjera se encuentra
definicin prolija al respecto. Este tema recin ha merecido un artculo por separado en el Proyecto de 1998,
tcnica que sigue el Proyecto de 2012 en el art. 2043.
Qu es en realidad el departamento, aquella unidad de la cual el titular del derecho de propiedad horizontal
es dueo exclusivo?
Considerando que son comunes el terreno, los muros verticales divisorios de los distintos departamentos y
las losas que separan y sostienen los planos horizontales, se comprende fcilmente que el espacio propio est
constituido por el cubo de aire (volumen en la terminologa de la norma) encerrado entre las divisiones
horizontales y verticales, cuyos revestimientos y dems ornamentos pertenecen al dueo del departamento,
as como las paredes que dividan distintos ambientes, con sus puertas y ventanas.
Con respecto a los balcones, hay que hacer notar que, a pesar de ser considerados partes necesariamente
comunes en el Proyecto que analizamos (art. 2041, inc. d]), en tanto forman parte de la estructura del edificio
y son indispensables para mantener su seguridad, los revestimientos son partes propias tal como lo define el
art. 2043 (20).
El art. 2043 del nuevo Cdigo (en conc. con el art. 2056, inc. c]), deja la posibilidad de que el reglamento de
propiedad y administracin enumere otras partes propias, en la medida en que stas admitan un derecho
exclusivo, por ejemplo: los balcones, los jardines.
La falta de mencin expresa en el reglamento de copropiedad del carcter asignado a los balcones, o a los
balcones terraza, ha permitido interpretar que se trata de partes comunes de uso exclusivo, por cuanto el
balcn forma parte de la pared perimetral y por razones de seguridad es una prolongacin de la losa que sirve
de suelo a la unidad a la que pertenece y de techo a la inferior, pudiendo hacerse la distincin entre la
continuacin del plano horizontal comn la estructura que seguir siendo comn y los revestimientos,
espacio y superficie que encierra el balcn en el supuesto de propiedad exclusiva.
En este sentido, el nuevo art. 2040 estipula: "Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est
determinado, se consideran comunes".
VII. CONSORCIO DE PROPIETARIOS
El trmino consorcio de propietarios aparece por nica vez en el art. 9, ley 13.512, y es reiterada en el dec.
regl. 18.734/1949 al referirse en el art. 5 a los libros del consorcio y en el art. 6 a la certificacin de deudas
por expensas. Pero lo cierto es que estas menciones, por s mismas, no permiten deducir ningn significado

jurdico, circunstancia que ha conducido a los autores y a la jurisprudencia a la elaboracin de doctrinas

contrapuestas acerca de su naturaleza jurdica, ya sea negando o aceptando para el consorcio una
personalidad distinta de la de sus componentes.
En las ltimas dcadas se ha consolidado la postura que admite la personalidad jurdica del consorcio de
propietarios, con muy pocas contradicciones. Se nutre de las teoras realistas de la personalidad jurdica,
apoyada fundamentalmente en los factores humanos y materiales concretos: rgano de administracin y
decisin, exteriorizacin de la voluntad, preeminencia de las mayoras e intereses trascendentes a los de cada
uno de los componentes del grupo social.
El nuevo art. 2044, siguiendo la lnea ya impuesta en el Proyecto de 1998 (arts. 1979, 1981), establece
claramente la calidad de persona jurdica del consorcio y enumera sus atributos: domicilio y rganos en los
siguientes trminos: "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador".
Entre los autores que han adoptado esta postura se puede citar a Palmiero (21), Alterini (22), Highton (23),
Mariani de Vidal (24), Racciatti (25), Llambas (26), Corchn (27).
La existencia de intereses comunes y la forma en que se halla organizada su gestin facilitan la consideracin
de la personalidad del consorcio cuando interviene en funcin de la comunidad. Esta voluntad comn as
formada delibera por intermedio de su rgano deliberativo: la asamblea de propietarios, y se expresa por su
rgano representativo: el administrador, que es el encargado de velar por la marcha normal de todo lo
atinente a la comunidad. Aparece aqu un fin utilitario, distinto del individual, perteneciente al conjunto y
que supera a este ltimo.
El consejo de propietarios, como rgano de vigilancia, no sustituye al administrador pero puede suplirlo,
colaborar con l, o cumplir ocasionalmente alguna de sus funciones, como lo detalla el art. 2064 del
Proyecto. Consideramos acertada la inclusin de este rgano como integrante del consorcio que, por otra
parte, es usual en las personas jurdicas y cumple un rol de importancia en la marcha del edificio y sus
intereses.
a) Nacimiento del ente
Un sector de la doctrina y algn pronunciamiento judicial entienden que el reglamento de copropiedad y
administracin, con los requisitos que le impone la propia ley (escritura pblica e inscripcin en el Registro
de la Propiedad) constituye el acta de nacimiento jurdico del ente. Es a partir de ese momento que el
consorcio trasciende, como entidad jurdica diferenciada de sus integrantes, frente a terceros.
Esta conclusin, si bien no es expresada de esta forma, surge del art. 2038 del nuevo cdigo al establecer
como eje central del sistema de propiedad horizontal el reglamento de propiedad y administracin
debidamente inscripto debidamente inscripto.
b) Desafectacin
La segunda parte del art. 2044 prev la extincin de la personalidad del consorcio por la desafectacin del
inmueble al rgimen de la propiedad horizontal.
Una posibilidad es que la totalidad de los propietarios resuelvan la desafectacin. Consideramos necesaria la
convocatoria a asamblea y la aprobacin por unanimidad; esa decisin deber instrumentarse por escritura
pblica e inscribirse en el registro respectivo. En este supuesto, los anteriores titulares del derecho real de
propiedad horizontal pasan a ser condminos de todo el edificio en la proporcin que, de comn acuerdo, se
hubieran asignado y, en consecuencia, resultarn aplicables las normas contenidas en el Cdigo Civil al
respecto en cuanto al ejercicio del derecho y a la toma de decisiones referidas a la administracin del bien
comn.

Tambin puede suceder que todas las unidades funcionales y sus complementarias si las hubiera
mediante distintos actos jurdicos pasaran a ser de titularidad de una sola persona, sea sta fsica o ideal. Este
solo hecho no implica la extincin del sistema de propiedad horizontal que rige el edificio; entendemos que
cuando un solo propietario asume la titularidad de todos los pisos o departamentos est en condiciones de
expresar su voluntad de extinguir el sistema de propiedad horizontal y proceder a la respectiva inscripcin en
el Registro de la Propiedad Inmueble.
c) Patrimonio
A diferencia de lo previsto en el Proyecto de 1998 (28), el nuevo art. 2044 no legisla acerca de la
composicin del patrimonio del consorcio, delegando en el reglamento de propiedad y administracin la
obligacin de insertar una clusula que contenga la estructura de dicho patrimonio (art. 2056, inc. e]).
Las partes y cosas comunes del edificio no pueden integrar el patrimonio del consorcio, ya que en el rgimen
de la propiedad horizontal las partes privativas y las comunes conforman un todo inescindible, de modo tal
que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o
gravado en forma independiente; los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino slo la
administracin de las cosas comunes que implica la obligacin, para este ltimo, de mantenerlas en buen
estado de conservacin.
Cabe recordar en este punto que las cosas comunes no son embargables por deudas del consorcio en cuanto
no son propiedad de l, son inseparables de lo principal, como lo sealamos renglones antes, y adems son
indispensables para el funcionamiento del sistema.
El patrimonio del consorcio queda, pues, conformado por: expensas percibidas; fondo de reserva; intereses
que devenguen las cuentas bancarias existentes en cabeza del consorcio; intereses punitorios por expensas
atrasadas; crditos por expensas; crditos respecto de terceros.
d) Capacidad
En igual forma que cualquier persona jurdica, el consorcio se ve limitado por los fines de su institucin, y
queda circunscripta al cumplimiento del objeto social. Con la limitacin sealada, el consorcio tiene
capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones: en el primer aspecto puede reclamar el cobro de
expensas y fondo de reserva, as como los crditos por rentas que tenga derecho a percibir. Tambin contrae
obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos o respecto de deudas con cajas previsionales, aportes
a sindicatos, o frente a los consorcistas cuando se hubieran generado perjuicios por los que el consorcio debe
responder.
En ese esquema no existe apoyatura legal para reconocerle al consorcio capacidad amplia, ya que, por
ejemplo, no puede adquirir, constituir o consentir derechos reales sobre partes comunes del edificio porque
slo los titulares del derecho real de propiedad horizontal gozan de capacidad para realizar tales actos.
Las conclusiones antes expuestas han sido aplicadas por el Registro de la Propiedad con asiento en la ciudad
de Mendoza, organismo en el que pretendi inscribirse un ttulo notarial por el cual un edificio de propiedad
horizontal, que careca de espacios verdes, adquira a nombre del consorcio un terreno colindante destinado a
jardines. El documento fue objetado por entenderse que los jardines integran las partes comunes del edificio
y como tales de propiedad de los consorcistas, careciendo el consorcio de capacidad suficiente dentro de
los fines de la ley para realizar un acto de disposicin de la ms alta categora, cual es ser titular de un
derecho real de dominio.
Esta situacin y otras similares pretendi ser revertida por el Proyecto de 1998 cuando en su art. 1980, al
referirse al patrimonio del consorcio mencionaba, como integrando el mismo, "las unidades funcionales que
se le asignen o adquiera en el inmueble...".
El nuevo cdigo, al no pronunciarse sobre el particular, deja abierta la discusin doctrinal al respecto.
e) Responsabilidad del consorcio

El art. 2044 califica al consorcio como persona jurdica, por lo tanto debe responder con su patrimonio por
las deudas generadas por la gestin del administrador en cumplimiento de sus facultades; sin embargo, no
legisla para el supuesto de que su patrimonio resulte insuficiente para cancelar sus deudas y la
responsabilidad supletoria que les cabe a los propietarios.
Se ha sostenido que los consorcistas son subsidiariamente responsables en caso de insolvencia del consorcio
o insuficiencia de su activo. Para fundamentar tal posicin se hace aplicacin analgica de la normativa que
rige en materia societaria (arts. 1747, 1750, Cd. Civil). Partiendo de la responsabilidad subsidiaria de los
consorcistas, como lo hace gran parte de la doctrina Highton (29), Kemelmajer (30), Aren (31), Gurfinkel
de Wendy (32), no se podr ejecutar el patrimonio de stos en forma directa, sino que previamente se
deber proceder a la excusin de los bienes del consorcio, extremo que deber quedar acreditado en el
expediente y que debera ser cuidadosamente ponderado por el juez de la causa en forma previa a decretar el
embargo de bienes de los propietarios.
En cuanto al aspecto procesal, no es necesario demandar conjuntamente al consorcio y a los consorcistas,
sino que la sentencia condenatoria que se dicte ser oponible a estos ltimos, quienes podrn articular las
defensas que tena la sociedad y las suyas personales Highton (33). En sentido similar dispona el art.
1989 del Proyecto de 1998 (34).
A pesar de que el nuevo texto no contiene una norma concreta al respecto, resultan de plena aplicacin la
doctrina y jurisprudencia a la que nos referimos (35).
Coincidimos en este aspecto con Alterini (36), quien sostiene que, al no haberse reproducido el texto del art.
1989 del Proyecto de 1998, implica que es aplicable lo dispuesto por el art. 143 in fine: "Los miembros no
responden por las obligaciones de la persona jurdica, excepto en los supuestos que expresamente se prevn
en este Ttulo y lo que disponga la ley especial".
VIII. FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
El carcter de dueo exclusivo del piso o departamento que le asigna a cada titular del derecho de propiedad
horizontal el art. 2, ley 13.512, pareciera equipararlo al dominio en cuanto al contenido y extensin de sus
facultades. En este sentido, la facultad de disposicin jurdica de la unidad funcional a diferencia de la
posibilidad de disposicin material es muy amplia y tan extensa como en el derecho real de dominio. De
esa forma, el titular del derecho de propiedad horizontal puede vender, donar, dar en pago, permutar,
constituir derechos reales desmembrados (usufructo, habitacin) o derechos reales de garanta (hipoteca,
anticresis).
En este aspecto, el nuevo cdigo (art. 2045) no contiene innovacin alguna respecto del rgimen vigente.
Cabe recordar que el derecho real de propiedad horizontal se ejerce no slo sobre el piso o departamento,
sino tambin sobre una parte ideal de los bienes comunes, por ello, cuando se dispone jurdicamente de la
unidad funcional, conjuntamente se transfiere el derecho sobre las partes comunes, que forman un todo
inescindible.
El sucesor singular, al adquirir el derecho real, adhiere al reglamento de copropiedad y administracin
incorporndose al sistema consorcial y quedando obligado, por tanto, al cumplimiento de todas las normas
legales y reglamentarias que lo rigen.
a) Obligaciones
Una de las notas sobresalientes del derecho de propiedad horizontal respecto de los dems derechos reales
enumerados en el Cdigo es que, conjuntamente con su adquisicin, el titular queda obligado al
cumplimiento de ciertas obligaciones y, entre ellas, al pago de los gastos de conservacin y reparacin del
inmueble comn. Es decir: la adquisicin del derecho real que implica facultad, seoro del sujeto respecto
de la cosa u objeto de su derecho, hace surgir tambin para el titular una obligacin personal.

Ello as porque la ley y el reglamento de copropiedad y administracin dictado de conformidad con las
pautas legales, hacen surgir un plexo de relaciones personales que se entrecruzan con el derecho real y lo
conforman (conf. al nuevo art. 2038).
En el art. 2046 se ordenan y sintetizan adecuadamente las obligaciones y prohibiciones que recaen sobre los
titulares de la propiedad horizontal, recopilando normas y conceptos diseminados en normativas variadas,
entre las que destacamos las contenidas en los incs. e) (37) y f) (38) de la norma citada, en los cuales se
tiende a facilitar la tarea de control que debe llevar a cabo el administrador; en el primer caso inspeccionando
las cosas y partes comunes, ya fuera porque necesitan reparacin o, porque habiendo sido reparadas, debe
constatarse el trabajo realizado; en el segundo, para cumplir con normas locales que imponen al
administrador llevar un libro de propietarios con todos los datos actualizados, lo cual servir eventualmente,
para efectuar notificaciones fehacientes (asambleas, intimaciones).
b) Gastos y contribuciones
La ley 13.512 consigna en artculos separados la obligacin de mantener y conservar las partes propias (art.
5) y la de contribuir a la administracin y reparacin de las partes comunes (art. 8 y 11).
El nuevo art. 2048 contiene en una sola norma la obligacin de mantener y conservar tanto la propia unidad
funcional como las partes comunes del edificio y agrega: "bienes del consorcio".
1. Expensas comunes
Los gastos que se realicen con la finalidad de administrar, conservar, reparar o mejorar las partes comunes
del edificio quedan incluidos en el rubro expensas comunes, independientemente de quien efecte las
erogaciones, el trmite que requieran para su aprobacin y la posibilidad de impugnacin que merezcan. En
este sentido, el art. 2046 del cdigo promulgado bajo anlisis fija la obligacin a cargo de todos los
propietarios de participar, en proporcin de su parte indivisa, de las expensas de administracin y reparacin
de las partes y bienes comunes del edificio, fueran stas ordinarias o extraordinarias.
Cabe adelantar que el reglamento de propiedad deber fijar, por imponerlo expresamente el art, 2056, inc. g),
la proporcin en el pago de las expensas comunes.
i) Expensas ordinarias
El segundo prrafo del art. 2048 incluye gastos necesarios para la conservacin del edificio que, en
consecuencia, no requieren aprobacin previa por la asamblea; son efectuados y liquidados por el
administrador de conformidad con las pautas reglamentarias.
La norma no especifica qu conceptos se incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de
administracin y reparacin de las partes y bienes comunes, haciendo slo referencia a las obligaciones
impuestas al administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de responsabilidad civil,
de accidentes de trabajo, seguros mdicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vas de evacuacin y de
acceso para personas con discapacidad.
ii) Expensas extraordinarias
El prr. 3 del art. 2048 se refiere a la realizacin de gastos provenientes de trabajos que no son
indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su mejoramiento y sern o no llevados
a cabo segn la decisin que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en legal forma.
Por tratarse de gastos extraordinarios que no devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial,
dichas erogaciones slo pueden efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea. Cabe
aclarar que dentro del trmino expensas tambin estn comprendidas las erogaciones debidas a innovaciones,
as como los montos que deba abonar el consorcio por los daos derivados de la responsabilidad civil por
daos causados por las cosas comunes cuya conservacin le incumbe, indemnizaciones por despido, entre
otros.

2. Obligados al pago de expensas

En principio, dada la calidad de obligacin propter rem, el pago de las expensas queda en cabeza del titular
del derecho de propiedad horizontal porque l asumi frente al consorcio la calidad de deudor, situacin que
no se da respecto de un tercero.
En este aspecto, el nuevo Cdigo ampla la legitimacin pasiva para el cobro de expensas: el obligado al
pago es siempre el propietario, quien no puede desligarse de su deber ni aun por abandono de su unidad
funcional (art. 2049), pero al mismo tiempo el consorcio puede exigir el pago a otros poseedores
(usufructuarios, compradores con boleto y posesin), de modo tal de asegurar el recupero de los gastos para
el mantenimiento del conjunto. En este sentido el art. 2050 nomina como obligados al pago de gastos y
contribuciones a "los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier
ttulo".
3. Cobro de expensas. Certificado de deuda
El actual art. 2048 no prev un plazo para el pago de las expensas comunes como lo haca el Proyecto de
1998 (art. 1990). El reglamento de copropiedad, al fijar el tiempo y forma del pago de las expensas comunes,
generalmente establece la constitucin en mora de pleno derecho a los fines de que comiencen a devengarse
los intereses moratorios o punitorios a favor del consorcio.
La norma que comentamos en este apartado establece que "el certificado de deuda expedido por el
administrador es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y dems contribuciones".
Cabe resaltar que la disposicin contenida en el prr. 4 del art. 2048 es similar a la del art. 524, CPCCN, que
habilita la va ejecutiva con el ttulo (constancia de deuda) expedido por el administrador.
4. Situacin del adquirente en subasta
Cuando ese derecho real de propiedad horizontal es transmitido, el nuevo adquirente tambin adhiere al
reglamento de copropiedad y, en lo personal, se obliga a pagar las expensas que se devenguen en el futuro.
En caso de existir deudas por tal concepto correspondientes a perodos anteriores a esa adquisicin, no puede
liberarse de su pago, segn lo dispone expresamente el actual art. 2048.
Se sigue en este aspecto la doctrina emanada del plenario "Servicios Eficientes SA v. Yabra, Roberto". All el
voto de la mayora recepta aquella corriente doctrinaria y jurisprudencial segn la cual el adquirente en
remate debe responder por la deuda pendiente por expensas en caso de que el precio de venta de la cosa
resulta insuficiente para el pago total.
sa es precisamente la postura que recepta el art. 2049 cuando pone en cabeza del propietario la obligacin
de pagar expensas comunes devengadas antes de su adquisicin, originada en una enajenacin forzosa
(subasta judicial).
5. Exencin del pago de expensas
Cuando el reglamento de propiedad y administracin nada estipula respecto de la distribucin de las cargas
comunes se aplicar el principio de proporcionalidad fijado en el art. 2046, inc. c), del nuevo Cdigo. Sin
embargo, el art. 2049 (prr. 3) establece la posibilidad de que el reglamento exima parcialmente a ciertas
unidades funcionales del pago de expensas.
La norma resulta acertada en un doble sentido: por una parte, no autoriza una exencin total y, por la otra, la
dispensa parcial debe estar justificada.
Uno de los parmetros a tener en cuenta es la calidad de las partes comunes respecto de las cuales se generan
los gastos: todos los propietarios deben participar en los gastos de mantenimiento y conservacin de las
partes comunes indispensables para la existencia y seguridad del edificio en tanto que, respecto de aquellos
que confieren mayor comodidad, es posible discriminar entre las unidades funcionales que puedan utilizar

esos servicios porque tienen en sus departamentos las instalaciones adecuadas para ello, de aquellas otras que
no tienen acceso a esos beneficios, en cuyo caso quedarn eximidos de la contribucin a los gastos normales
de atencin y mantenimiento de los servicios centrales, reposicin de maquinarias y calderas, etctera.
IX. MODIFICACIONES EN PARTES COMUNES
Los arts. 7 y 8 de la ley 13.512 se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes
del edificio. Sin embargo, para su realizacin el art. 7 exige la conformidad de todos los propietarios, o sea,
la unanimidad, mientras que el art. 8 supone que la resolucin ha sido tomada por los propietarios por
simple mayora.
Resulta de aplicacin el principio segn el cual nadie puede disponer unilateralmente de la cosa comn,
independientemente del perjuicio o mejora que la obra pudiera causar, por cuanto cada uno de los
propietarios tiene slo una parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia, no puede
realizar actos mediante los cuales se adjudique un derecho de propiedad.
Conforme lo dispone el nuevo Cdigo, este tipo de innovaciones puede llevarse a cabo si media el
consentimiento de los propietarios expresado en asamblea y por las mayoras que fije el reglamento de
propiedad y administracin (art. 2056, inc. ]), pero se regulan diversos supuestos:
a) La mejora a realizar debe resultar en beneficio comn (art. 2051), y decidido por mayora previo informe
tcnico. Entendemos que el sentido de requerir informe tcnico de un profesional autorizado (ingeniero o
arquitecto) que debe presentarse en la asamblea y evaluarse antes de tomar decisiones acerca de la
realizacin de las obras, tiene por objeto apreciar si los proyectos o mejoras propuestos no afectan la
seguridad, solidez, destino y aspecto arquitectnico del inmueble. La decisin mayoritaria puede ser apelada
judicialmente por la minora invocando causales similares a las previstas en el art. 8, ley 13.512 (obra nueva
de costo excesivo, contraria al reglamento, o que afecte la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto
arquitectnico exterior o interior del inmueble).
b) Modificaciones estructurales que alteran el "inmueble de una manera sustancial" (art. 2052) ya fuera en su
planimetra, distribucin o porcentuales. En este supuesto se requiere unanimidad.
c) La obra nueva se realiza sobre partes comunes pero beneficia slo a un propietario, por ejemplo:
construccin en una terraza de uso exclusivo (art. 2052). Aqu tambin la unanimidad es necesaria, tal como
lo manda el art. 7, ley 13.512. En este supuesto hay un aspecto novedoso: "Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en inters particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y
soportar los gastos de la modificacin del reglamento de propiedad y administracin y de su inscripcin, si
hubiera lugar a ellos" (art. 2053).
a) Reparaciones urgentes
El nuevo art. 2054 contempla aquellas situaciones de acefala del rgano de administracin y de su eventual
sustituto, el consejo de propietarios por una parte, y por la otra, la necesidad de efectuar reparaciones
urgentes en las partes comunes.
A diferencia de lo normado en la ley 13.512 (art. 8), no se contempla aqu la realizacin de erogaciones
correspondientes a gastos ordinarios de conservacin (servicios de electricidad, gas, sueldos del personal,
pago de las primas de seguro, pago de cuotas convenidas por trabajos ya realizados), sino de gastos de
reparacin (obstruccin de una caera, desperfectos de la bomba de agua).
La ley ha previsto aquellas situaciones de hecho en las cuales dada la naturaleza de los deterioros, hubiera
sido imposible efectuar una consulta con los dems propietarios y menos an convocar a una asamblea con la
tardanza previsible y el potencial peligro de agravamiento de los daos y aumento de los costos, siendo
necesaria una actitud rpida y efectiva.

En estos casos, el propietario que hizo el gasto tiene derecho a ser reembolsado por el consorcio, contra
quien deber dirigir la accin judicial en caso de negativa al pago, probando que se han cumplido los
recaudos legales, que el gasto ha sido justificado y que el precio que pag era justo y razonable.
b) Grave deterioro o destruccin del edificio
El art. 12, ley 13.512, plantea en su primera parte la desaparicin material del edificio que puede haber
sucedido por un terremoto, incendio, atentado con explosivos, derrumbe, etc. Cuando esa destruccin total o
parcial representa ms de dos terceras partes del valor cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del
terreno y materiales.
La segunda parte del art. 12 antes referenciado contempla el supuesto de destruccin menor a esas dos
terceras partes.
El nuevo Cdigo (art. 2055) mantiene los dos supuestos: a) grave deterioro, b) destruccin del edificio, pero
unifica el tratamiento. En la asamblea llamada a decidir las acciones a llevar a cabo, dada la destruccin o
deterioro del edificio comn, se podr decidir: a) su demolicin y posterior venta del terreno y materiales de
demolicin; b) su reconstruccin.
Cabe tener en cuenta que en el supuesto de destruccin total del edificio, en los hechos desaparece la
propiedad horizontal y subyace un derecho real de condominio que autoriza a cualquiera de los propietarios a
pedir la divisin por venta del terreno y los materiales. Por el contrario, en el caso de grave deterioro el
edificio est en pie, por lo cual el rgimen de propiedad horizontal subsiste y su extincin se producir en la
medida que lo decida la mayora.
Ambas decisiones deben ser tomadas en asamblea por una mayora que represente ms de la mitad del valor,
es decir que no ser suficiente la mayora de votos sino que aun en el caso de que el reglamento dijera lo
contrario, stos deben computarse por porcentual.
Los gastos de reconstruccin de las partes privativas estn a cargo de sus respectivos dueos (art. 2048),
salvo casos especiales en los cuales los trabajos y las erogaciones consiguientes son realizados por el
consorcio para luego liquidarlo con las expensas comunes.
Cuando la mayora resuelve la reconstruccin del edificio, la minora no puede ser obligada a contribuir en
los costos de reparacin, quedando obligada a ceder sus derechos de propiedad horizontal a terceros o a los
otros propietarios (art. 2055), con la aclaracin de que "ante la ausencia de interesados, la mayora puede
adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial".
c) Constitucin del derecho de superficie
El nuevo Cdigo incorpora el derecho de superficie como derecho real (art. 2114), quedando legitimados
para constituirlo "los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal".
En este ltimo supuesto, dado que los titulares del derecho de propiedad horizontal son los propietarios, la
posibilidad de constituir un derecho real de superficie en un edificio sujeto al rgimen de propiedad
horizontal slo procede si existe unanimidad de voluntades, expresadas en la asamblea respectiva. Si bien
esta conclusin no surge en forma expresa del art. 2052, la constitucin de un derecho de superficie que
permita enajenar el espacio areo, el subsuelo o construir sobre edificaciones existentes (art. 2116), gravita
en forma directa sobre el derecho de propiedad horizontal, ms all de la modificacin estructural del
inmueble que genere la nueva edificacin. De all la necesidad de contar con la aprobacin de todos los
propietarios.
X. REGLAMENTO DE PROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
En primer trmino, cabe sealar el cambio de nominacin con relacin al rgimen de la ley 13.512; all se lo
seala como reglamento de copropiedad, en tanto se es el rgimen jurdico aplicable a las partes y cosas
comunes; en el nuevo texto legislativo, ese instrumento queda identificado como reglamento de propiedad,

teniendo en cuenta que la propiedad horizontal es un derecho real autnomo integrado que abarca la unidad
funcional que incluye la complementarias y las partes comunes.
Si comparamos la enumeracin contenida en el art. 2056 del nuevo Cdigo bajo anlisis con el art. 9, ley
13.512 y con el art. 1998 del Proyecto de 1998 utilizado como fuente, queda en evidencia el incremento en la
cantidad de clusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada en los aos de vigencia del rgimen
de propiedad horizontal.
En ese sentido se han incorporado los incs. k) destino de las partes comunes; m) determinacin de la forma
de convocar la reunin de propietarios y su periodicidad; ) determinacin de las mayoras necesarias para
las distintas decisiones; s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador; t) fijacin del ejercicio
financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.
En cuanto a la modificacin del reglamento, el texto del art. 2057 mantiene lo normado en la ley 13.512.
A pesar de que el nuevo art. 2057 nada dice al respecto, siguiendo los lineamientos de su antecedente (art. 9,
ley 13.512), la modificacin del reglamento de propiedad y administracin deber instrumentarse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
XI. ASAMBLEAS
Entre las funciones especficas de la asamblea (definidas en el art. 2058) cabe enumerar: a) nombrar y
remover al administrador y al consejo de propietarios; b) aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y
las cuentas correspondientes; c) aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias, que no fueran de incumbencia directa del administrador; d) aprobar o
reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interno; e) decidir la realizacin de obras nuevas o
mejoras en partes comunes (arts. 2051, 2052); f) resolver la demolicin del edificio o su reconstruccin (art.
2055); g) conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, acordando las
medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn.
El inc. b) del art. 2058 plantea un supuesto interesante y de gran utilidad en la vida consorcial: hay funciones
que en principio le son atribuidas al administrador, por ejemplo, despedir al personal del consorcio; sin
embargo, tal decisin puede originar una erogacin muy importante para los propietarios. Conforme con el
texto citado cualquiera de stos puede solicitar que la asamblea se aboque al conocimiento y decisin de la
cuestin planteada. Cabe agregar aqu, en relacin con el ejemplo introducido, que el nombramiento y
despido del personal del consorcio, si bien es una funcin atribuida al administrador, debe contar con la
conformidad del Consejo de Propietarios (art. 2064, inc. d]).
a) Convocatoria
A diferencia de la ley 13.512, que deja librado al reglamento de propiedad y administracin la forma de
convocar la reunin de propietarios (art. 9, inc. d), el art. 2056, inc. m), el nuevo Cdigo establece que el
reglamento debe contener, obligatoriamente, clusulas referidas a la forma de convocar la reunin de
propietarios y su periodicidad.
Sin perjuicio de la estipulacin que en tal sentido contenga el reglamento de propiedad, el art. 2059 (prr. 1)
manda que la citacin debe hacerse en forma fehaciente y con transcripcin del orden del da, que es el
temario a tratar en la asamblea. El orden del da debe ser claro, preciso y completo porque delimita la
competencia de la asamblea, lo cual no excluye las decisiones que se tomen respecto de los asuntos que
guarden estricta relacin con el temario del da, por ejemplo: cuando la medida incluida implica los medios
para realizarla obtencin de recursos o cuando se adoptan resoluciones incidentales a la principal
considerada (39).
b) Autoconvocatoria
Entre las obligaciones del administrador se incluye la de convocar a la asamblea y redactar el orden del da
(art. 2066, inc. a], del Proyecto de 2012). Sin embargo, podra suceder que, por ejemplo, la renuncia del

administrador se produjera en forma intempestiva, se hubieran detectado graves irregularidades en el

desempeo de su funcin, o la actuacin del administrador no fuera diligente respecto de cuestiones que
requieran soluciones urgentes.
El prr. 2 del art. 2059 autoriza la realizacin de la asamblea obviando el procedimiento de la convocatoria
previa y validando las resoluciones que en ella se tomen, bajo dos condiciones: a) la autoconvocatoria debe
ser acordada por todos, y b) el temario (orden del da) de la asamblea aprobado por unanimidad. Ello no
significa que la decisin deba tomarse por unanimidad, dado que la mayora requerida depender del tema a
resolver.
c) Decisin sin asamblea
En el rgimen de la propiedad horizontal, la doctrina y jurisprudencia nacionales entienden que no resultan
vlidas las expresiones vertidas fuera del mbito asambleario y mucho menos los votos que se emitieran en
un momento distinto al de la realizacin de la reunin de propietarios. Ello as porque la reunin en asamblea
para tomar decisiones no es un recaudo puramente formal que pueda suplirse con la adhesin individual de
cada uno de aqullos (40).
En sentido contrario, el prr. 3 del nuevo art. 2059, valida la toma de decisiones fuera del mbito de la
asamblea, con la condicin de que se exprese la voluntad del total de los propietarios. De tal manera se
simplifica la convocatoria y se agiliza la toma de decisiones, tal como se haca en el art. 2000 del Proyecto
de 1998.
d) Mayoras
En el rgimen de la propiedad horizontal hay dos formas posibles de efectuar el cmputo de votos emitidos
en asamblea: por porcentual o por unidad. En el primer caso, cada voto tendr un valor equivalente al
porcentaje que a cada unidad le asigna el reglamento de copropiedad; la unanimidad se alcanza cuando,
sumados los votos de las distintas unidades, se obtiene el 100% del valor. El segundo mtodo considera un
voto por unidad.
Tambin existe un sistema mixto, que ha incluido la ley 13.512 para el caso de vetustez del edificio, en el
cual se requiere la doble mayora que combina el nmero de los votos con el valor de los pisos o
departamentos con relacin al conjunto del edificio y que, en ocasiones, adopta la legislacin extranjera (ley
uruguaya 10.771).
Con esta ltima metodologa, el art. 2060 dispone en su prr. 1 que la mayora se forma con la doble
exigencia del nmero de unidades y de las partes proporcionales indivisas con relacin al conjunto.
Las mayoras siempre se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y no
slo sobre los asistentes a la asamblea.
A los efectos del cmputo de las mayoras debe distinguirse segn cules fueran los derechos que se
suprimen o limitan. No es lo mismo limitar el horario de calefaccin o suprimir el servicio de cerradura
elctrica que limitar el uso de las unidades o la posibilidad de darlas en locacin (situacin que suele darse
respecto de las cocheras con el argumento de que no ingrese gente extraa al edificio) (41). En estos ltimos
casos se debe contar con la conformidad expresa de los titulares de las unidades afectadas segn lo dispone
el art. 2061 (42).
e) Propietarios ausentes
En principio, la nueva normativa, al referirse a las mayoras, no se refiere a los propietarios presentes en la
asamblea, sino al total de los miembros del consorcio; sin embargo, el prr. 2 del art. 2060 plantea un
supuesto distinto: cuando realizada la convocatoria en legal forma no se ha reunido el qurum suficiente para
declarar vlidamente constituida la asamblea, los propietarios presentes pueden deliberar y decidir por
mayora de ellos.

Para que esa decisin quede aprobada ser necesario un segundo paso: notificacin a los propietarios
ausentes y adhesin tcita de stos, unida al silencio, con la salvedad de las hiptesis en que es necesaria la
conformidad expresa (art. 2061). Por este camino se pretende evitar el despliegue jurisdiccional que implica
resolver las cuestiones consorciales por va judicial, adoptando el rgimen del consentimiento presunto para
evitar las consecuencias de la falta de asistencia de los propietarios a las asambleas.
f) Nulidad de la asamblea
A este esquema propuesto en el art. 2060: propietario ausente notificacin fehaciente de las decisiones
aprobacin tcita a los 15 das, se suma otra medida tendiente a dar validez y estabilidad a las decisiones
asamblearias: se establece un plazo de caducidad para promover accin judicial de invalidez de la asamblea
(43).
La novedad, ya incorporada en el Proyecto de 1998, es que, a fin de facilitar la ejecucin de las decisiones
tomadas por la asamblea, se establece el plazo de caducidad de treinta [30] das corridos para el ejercicio de
la accin judicial de nulidad.
Teniendo en cuenta lo exiguo del plazo sealado, con el agravante de que ste se cuenta desde la fecha de la
asamblea y no desde que el propietario ausente ha tomado conocimiento de la resolucin que pretende
impugnar, no sern pocos los planteos de indefensin que habrn de intentarse en consonancia con la
magnitud del perjuicio que se invoca. En ese sentido coincidimos con Constantino (44) que un plazo mayor
brindara ms seguridad.
Con relacin al comienzo del cmputo del plazo de impugnacin, Mariani de Vidal (45) entiende que "no
podra comenzar a correr sino desde que el impugnante hubiera conocido o debido conocer segn las
circunstancias del caso y a travs del rgimen de notificacin convencionalmente adoptado o en el previsto
por el art. 28, dec. 18.734/1949 (que reproducen, reitero, gran nmero de Reglamentos de Copropiedad y
Administracin) la resolucin que ataca".
g) Actas
La Ley 3254, modificatoria de la ley 941 (CABA) en el captulo de las obligaciones del administrador (art.
9, inc. e]) dispone: "Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es
exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la
autenticidad de los poderes que se presenten".
En el prr. 2 del art. 2062 del texto que comentamos se dispone: "Las firmas que suscriben cada asamblea
deben ser cotejadas por el administrador con la firmas originales registradas", que en el mbito de la ciudad
de Buenos Aires deben corresponderse con aquellas registradas en el libro de propietarios a que hicimos
referencia supra.
h) Asamblea judicial
La asamblea judicial, en el esquema del nuevo Cdigo, sigue siendo un recurso de excepcin de la misma
forma que lo es en el art. 10, ley 13.512. Teniendo en cuenta que: a) el administrador tiene como una de sus
funciones principales convocar a asamblea; b) en subsidio puede hacerlo el consejo de propietarios; c) el art.
2059 (prr. 2) admite la autoconvocatoria y declara vlidas las decisiones unnimes aunque no se hubieran
tomado en asamblea, para que proceda la asamblea judicial tienen que haber fallado todos estos mecanismos
legales y no se ha podido obtener decisin vlida, sea por falta de qurum o de mayora.
El art. 2063 legitima para peticionar una asamblea judicial a los propietarios que representan el diez por
ciento [10%] del total. En este punto se aparta tanto de la ley 13.512 como del Proyecto de 1998, que
autorizaba a cualquiera de ellos a solicitar al tribunal la convocatoria a asamblea.
Una de las diferencias ms marcadas entre el funcionamiento de la asamblea judicial y la extrajudicial es que
en la reunin ante el juez la resolucin se tomar cualquiera que sea el nmero de consorcistas presentes.

XII. CONSEJO DE PROPIETARIOS

La Ley de Propiedad Horizontal no establece la obligacin de conformar organismos de control de las
funciones del administrador. Sin embargo, en la mayora de los reglamentos de copropiedad se introduce
como clusula facultativa la creacin de un consejo de administracin, compuesto por un nmero razonable
de propietarios, al que se le asignan funciones consultivas y de vigilancia.
A diferencia de lo propuesto en el Proyecto de 1998, en el nuevo Cdigo el consejo de propietarios es
obligatorio y constituye uno de los rganos del consorcio, junto con la asamblea y el administrador.
Este rgano de control y vigilancia es siempre colegiado, es decir: integrado por un nmero de propietarios
que generalmente guarda relacin con la cantidad de unidades del edificio (a mayor nmero de
departamentos, ms integrantes del consejo de administracin). Sin embargo, el nmero de consejeros no
debe ser excesivo, pues ello atenta contra la rapidez en la resolucin de las cuestiones que le son sometidas a
consideracin.
En tanto el cargo de administrador puede recaer en un propietario o en una persona ajena al edificio y aun en
una persona jurdica encargada de la administracin de consorcios, los miembros del consejo de
administracin deben ser siempre propietarios como lo ordena el art. 2064, siendo esta funcin gratuita,
salvo los casos en los cuales el propio reglamento o la asamblea resuelvan otorgar viticos o algn otro tipo
de reembolso de gastos a los integrantes de dicho consejo.
Es importante destacar que ese rgano no puede atribuirse las funciones que son propias del administrador
(46), excepto el supuesto de vacancia previsto en el inc. e) del art. 2064, sino que su tarea es de
asesoramiento, consulta y contralor de los aspectos econmicos y financieros del consorcio, sin que ello
implique que en todos los casos y frente a cada una de las acciones a desarrollar por el administrador ste
deba efectuar consultas permanentes.
Una cuestin que suele plantearse respecto del consejo de administracin es aquella relacionada con su
legitimacin para representar al consorcio.
En principio, el consejo de administracin no puede arrogarse tal representacin, slo podra ser dejado de
lado en caso de acefala por cualquier motivo que fuere, es decir: renuncia, ausencia temporaria, remocin o
muerte del administrador. Claro est que esa funcin, extraordinaria para un consejo de administracin, ser
desarrollada hasta que la asamblea designe al nuevo administrador.
A ese efecto, el art. 2064 dispone que la convocatoria a asamblea debe hacerse dentro de los treinta das de
producida la vacancia.
XIII. ADMINISTRADOR
a) Carcter de la representacin
La aceptacin de la personalidad del consorcio no slo conlleva la afirmacin de que el administrador es su
representante, sino tambin, por aplicacin de la teora organicista, la caracterizacin del mismo como
rgano del consorcio. As lo ha entendido el nuevo Cdigo al disponer en su art. 2044 que el consorcio
constituye una persona jurdica cuyos rganos son la asamblea, el consejo de propietarios, y el administrador.
En consonancia, el art. 2065 define al administrador como representante legal del consorcio.
De all que el administrador tenga la personera suficiente para actuar en nombre y representacin del
consorcio en todas las cuestiones atinentes al mantenimiento del conjunto no slo frente a terceros extraos a
la comunidad de intereses sino tambin respecto de los consorcistas, entre ellas la cobranza de las expensas
comunes y el cumplimiento del reglamento de copropiedad. En este aspecto, el Proyecto de 2012 da solucin
a los cuestionamientos habidos en torno a la legitimacin del administrador para representar al consorcio en
juicio y establece como una de sus funciones "representar al consorcio en todas las gestiones administrativas
y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carcter de representante
legal".

El art. 2065 define al administrador como representante legal del consorcio, doctrina a la que adherimos
plenamente, pero agrega "con el carcter de mandatario".
Hemos adelantado opinin (47) en el sentido de que el administrador no es representante voluntario del
consorcio, sino representante legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representacin funcional
resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal (48).
Cabe mencionar al respecto que el art. 1870 del Cd. Civil establece que "Las disposiciones de este ttulo son
aplicables: 1) A las representaciones necesarias...", con la aclaracin de que el ttulo a que se hace referencia
es el que corresponde al Mandato, que es una de las formas de representacin (49).
En este aspecto, la nueva normativa establece en su art. 358 que "La representacin es voluntaria cuando
resulta de un acto jurdico, es legal cuando resulta de una regla de derecho y es orgnica cuando resulta del
estatuto de una persona jurdica", regulando luego separadamente la representacin voluntaria. Por su parte,
cuando hay mandato con representacin, resultan aplicables las normas de la representacin voluntaria (art.
1320, que remite a los arts. 362 y ss.).
Resulta entonces que la teora organicista, que parte del axioma de que los administradores son rganos
sociales por medio de los cuales la sociedad se manifiesta (50) ha tenido plena cabida en el rgimen
proyectado. Es importante resaltar la diferencia entre la nocin de rgano y la de representante: mientras en
la representacin hay una relacin jurdica entre dos sujetos de derecho (el representante y el representado),
cuando hay rgano es la persona jurdica la que acta por s misma, se expresa al igual que una persona fsica
actuando por s, en forma directa e inmediata, ya sea en su rbita de fondo como procesal (51).
La aceptacin de la personalidad del consorcio y su asimilacin estructural a una sociedad, no slo conlleva
la afirmacin que el administrador es su representante, sino tambin la caracterizacin del mismo como
rgano del consorcio, y no como su representante necesario y menos an como mandatario; por ello
entendemos al menos incongruente la redaccin del art. 2065, ya que por una parte admite el carcter de
representante legal del consorcio (en puridad debi decir representante orgnico), y por la otra, le asigna la
calidad de mandatario.
Aplicada la teora organicista a la persona jurdica consorcio, resulta que las facultades del administrador no
surgen de las reglas del mandato por no provenir de un acto de procura, sino de la regulacin del Cdigo
Civil (Proyectado) y del reglamento de copropiedad dictado en su consecuencia.
Siguiendo en esta postura doctrinal, entendemos que el consorcio debe tener un representante orgnico, que
ser el administrador designado de conformidad con la ley y el reglamento y puede tener un representante no
orgnico, tal como sucede cuando designa un apoderado, por ejemplo, para estar en juicio.
b) Designacin y remocin
El Reglamento de Propiedad y Administracin debe contener, como clusula obligatoria, la designacin,
facultades y obligaciones especiales del administrador (art. 2056, inc. r]), siguiendo en este punto el esquema
de la ley 13.512. Pero este primer administrador dura en sus funciones un plazo ms o menos breve: hasta la
realizacin de la primera asamblea. En esa ocasin, los propietarios, reunidos en asamblea, decidirn si lo
confirman o prescinden de l.
Los administradores posteriores a aquel designado en el reglamento de propiedad, deben ser nombrados y
removidos en asamblea, y durarn en sus funciones por el plazo que fije dicho reglamento (art. 2056, inc. s]).
La norma en anlisis no fija puntualmente la mayora necesaria para la eleccin del nuevo administrador,
pero obliga al reglamento a determinar las mayoras requeridas para las distintas decisiones, de modo que
habr que atenerse a lo que en dicho estatuto se establezca. En cualquier caso, la mayora ser computada en
la forma estatuida en el art. 2060 (52).
Esta forma de computar las mayoras, aplicada especficamente a la designacin de nuevo administrador,
pone fin a una antigua discusin doctrinal: Racciatti (53) y Laquis (54), partiendo del supuesto de que este

nombramiento implicaba modificacin del reglamento de propiedad y administracin, interpretaron que ese
acto requera una mayora de dos tercios; Highton (55) y Palmiero (56), sostienen que es necesaria la
presencia en la asamblea de la mitad ms uno de los propietarios, en tanto que en una posicin de mnima
Gabas (57), valida la decisin que en ese sentido se tome por simple mayora.
En ese sentido, tambin clarifica la norma que la designacin de administrador no implica modificacin del
reglamento de propiedad y administracin.
En cuanto a la instrumentacin de la nueva designacin, sta, como toda resolucin de la asamblea de
propietarios, deber constar en acta. Ntese al respecto que, a diferencia de lo normado en el art. 9, ley
13.512, que ordena que el acto de designacin de administrador debe constar en escritura pblica, el art.
2066 nada dice al respecto, por lo cual, en la medida en que el acta respectiva rena los requisitos que seala
el art. 2062, resultar suficiente para acreditar la representacin del administrador.
En cuanto a la remocin, es de hacer notar que el ltimo prrafo del art. 2066 expresamente establece que el
administrador puede ser removido sin expresin de causa, poniendo fin a planteos judiciales tendientes a
reclamar indemnizaciones al consorcio.
c) Derechos y obligaciones
Uno de los grandes avances que introduce el art. 2067 es el de ordenar y sistematizar los derechos y
facultades del administrador del consorcio, antes dispersas en la legislacin nacional y normas de orden local
(58). En segundo trmino, al estar insertas en el Cdigo Civil les da alcance nacional, superando el escollo
que significa que cada jurisdiccin acata los contenidos mnimos de la ley 13.512 y puede tener (o no) sus
propias regulaciones.
Dada la brevedad de este comentario, es imposible desarrollar cada uno de los incisos del art. 2067, sin
embargo, anotaremos algunos agregados de inters:
1. Cumplimiento de normas de seguridad
En el inc. c) se ha agregado, respecto del Proyecto de 1998, la obligacin de cumplir con "todas las normas
de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales". En efecto, cada vez son ms los
controles que ejercen los gobiernos municipales, en uso de las facultades que su poder de polica les otorga,
sobre los edificios sometidos al rgimen de la propiedad horizontal, estableciendo obligaciones cuyo
incumplimiento genera severas multas a cargo del consorcio.
2. Disposicin del fondo de reserva
La funcin primera del administrador es recaudar los fondos necesarios para el mantenimiento del edificio y
hacer las erogaciones pertinentes que corresponden a los gastos corrientes, sin embargo, cuando se trata de
disponer del fondo de reserva, debe pedir autorizacin al consejo de propietarios. Cabe recordar que dicho
rgano es obligatorio y forma parte del consorcio (art. 2044), por lo cual no resulta necesario recurrir a la
asamblea, abreviando los plazos y simplificando el proceso necesario para liberar los fondos.
3. Personal del consorcio
Similar acotacin cabe para nombrar y despedir al personal del consorcio (inc. f]).
4. Rendicin de cuentas
El artculo de referencia ha incorporado en el inc. e) la obligacin del administrador de rendir cuentas, que
hasta ahora se rega por las normas del mandato, fijando un plazo para su cumplimiento.
5. Representacin del consorcio

El inc. m) del art. 2067 pone fin a una larga disputa jurisprudencial originada en la interpretacin del art. 11,
ley 13.512, en cuanto al alcance de las facultades de representacin del administrador del consorcio. A partir
del nuevo texto, y al margen de lo que consigne el reglamento de propiedad al respecto, el administrador del
consorcio es su representante legal en cualquier instancia y jurisdiccin, administrativa y judicial (59).
6. Expedicin de certificados
El inc. l) del artculo que venimos comentando obliga al administrador a emitir un certificado de deudas del
consorcio que incluya la existencia de reclamos administrativos o judiciales.
Una cuestin que causa preocupacin tanto en la doctrina cuanto en la jurisprudencia, consiste en deslindar
la obligacin que puede caberle al adquirente de una unidad funcional en un edificio en el cual el consorcio
resulta condenado en una accin por responsabilidad. No cabe duda alguna de que el adquirente debe
soportar las deudas por expensas comunes; sin embargo, tampoco admite discusin que las sumas a las que
hubiera sido condenado a pagar el consorcio, y subsidiariamente los propietarios, en un juicio por
responsabilidad, no integran el concepto de expensas comunes. Por ello la normativa aplicable no ser la que
rige la propiedad horizontal. De all la importancia que surja claramente del certificado expedido por el
administrador la naturaleza y el monto de las deudas del consorcio cuando se transfiere el derecho real.
XIV. SUBCONSORCIOS
El art. 2068 autoriza la inclusin en el reglamento de propiedad y administracin de sectores con
independencia econmica, funcional o administrativa; en estas situaciones cada sector puede tener una
subasambleas y un subadministrador.
El reconocimiento legal de los subconsorcios responde a una realidad edilicia cada vez ms compleja. En un
mismo terreno pueden coexistir edificios con diversa cantidad de unidades funcionales y complementarias,
espacios destinados a cocheras y/o guardacoches, espacios recreativos comunes y espacios destinados a
comercios y oficinas. Ms an, en un mismo edificio coexisten galeras comerciales, diversos niveles de
subsuelos para cocheras y departamentos para viviendas u oficinas.
Para poder implementar este sistema de subconsorcios, es necesario reunir ciertos requisitos: a) que las
caractersticas del edificio lo permitan; b) que resulte administrativamente conveniente; c) que sea posible
identificar claramente los diversos sectores por su independencia funcional y econmica; d) que sea factible
identificar los gastos que posibiliten la administracin separada. Reunidas estas condiciones fcticas, la
existencia de subconsorcios debe estar prevista en el reglamento de propiedad y administracin.
Cabe tener en cuenta que esta fragmentacin administrativa del consorcio es slo interna, a los fines de
facilitar el manejo de consorcios muy complejos, pero frente a terceros el consorcio responde unificadamente
(art. 2068, in fine).
XV. INFRACCIONES
El art. 15, ley 13.512, habilita la va judicial en caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios
u ocupantes de las normas del art. 6 (destino distinto al prescripto en el reglamento o contrario a la moral y a
las buenas costumbres, depsito de mercaderas peligrosas o perjudiciales, etc.) e imprime a esa accin el
trmite sumarsimo. Ese remedio procesal se aplica tambin a la prohibicin de realizar obras nuevas,
innovaciones o mejoras sancionadas en los arts. 5 y 7 de la ley citada.
El art. 2069 mantiene el rgimen de infracciones y sanciones con las siguientes caractersticas:
a) Legitimacin activa
La ley otorga legitimacin activa al consorcio de propietarios por ser ste quien tiene a su cargo el
mantenimiento y la conservacin de los bienes comunes, siendo asimismo el encargado de velar por el
cumplimiento del reglamento de copropiedad y administracin. En este supuesto no es requisito para el
progreso de la accin probar un perjuicio real.

Tambin queda legitimado un solo propietario cuando invoca y prueba que las obras realizadas le ocasionan
un perjuicio directo; en este sentido el art. 2069 se refiere a "cualquier propietario afectado" como legitimado
para formular denuncia ante el juez correspondiente.
b) Legitimacin pasiva
En el supuesto de violaciones que contempla el art. 2069, corresponde dirigir la accin contra el titular del
derecho real o contra el ocupante.
Es frecuente el caso de unidades funcionales dadas en locacin por sus propietarios que, en los hechos,
cambian el destino fijado para ellas en el reglamento de copropiedad, ya fueran departamentos para vivienda
o locales comerciales en los que rigen determinadas prohibiciones en cuanto a las actividades a desarrollar en
ellos. En tales supuestos, la accin se dirige contra el locatario y ste podr oponer las defensas que le
competen al propietario.
c) Vas procesales
A fin de evitar conflictos procesales posteriores nominando las acciones judiciales que corresponden en estos
supuestos de infraccin a la ley o al reglamento de propiedad, el art. 2069 manda utilizar la va procesal ms
breve que disponga el ordenamiento local.
(1) Sancionada el 30 de septiembre de 1948, promulgada el 13 de octubre del mismo ao y publicada en el
Boletn Oficial el 18/10/1948.
(2) Esta propuesta designa al derecho real nuevo como "las propiedades especiales", una de cuyas variantes
la configuran los conjuntos inmobiliarios, los que sujeta al rgimen de la propiedad horizontal.
(3) En el Proyecto de 1998 se consagran disposiciones propias para el tiempo compartido, el que puede
sujetarse al rgimen de condominio con indivisin forzosa o al rgimen de los derechos personales (art.
2030), criterio que tampoco es seguido por el Proyecto de 2012.
(4) En el Proyecto de 1998 no se consagra un esquema diferenciado para los cementerios privados, que
quedan subsumidos en el rgimen general de los conjuntos inmobiliarios.
(5) "Inexistencia de personalidad del consorcio creado por la ley nacional 13.512", ED 120-411. Sostiene que
el derecho de propiedad horizontal est constituido por una fusin indisoluble de un derecho de dominio
sobre la unidad que el titular tiene asignada, que es distinto del derecho de dominio tal como surge del
Cdigo Civil.
(6) Derechos reales, vol. IV, "Prehorizontalidad y propiedad horizontal", Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p.
50, seala que el espacio est atravesado o invadido por cosas comunes que forman con lo propio un todos
inescindible.
(7) Hemos sostenido que "el derecho de propiedad horizontal debe insertarse en la enumeracin de los
derechos reales por cuanto confiere a su titular un seoro sobre una cosa inmueble actual y determinada
cuyo contenido deriva de la ley positiva y del reglamento de copropiedad y administracin, que es ley para
las partes". Derechos reales, t. I, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2010, p. 584.

(8) Propiedad horizontal, La Ley, Buenos Aires, 2011, ps. 60 y ss.

(9) Tratado de los Derechos Reales, t. II, p. 23, nro. 835. Si bien era contrario a la idea de introducir en
nuestro pas el sistema de la propiedad horizontal, al analizar la naturaleza jurdica de ese instituto sealaba
que se tratara de una amalgama entre el dominio (fuertemente limitado) y la copropiedad.
(10) La propiedad horizontal en la legislacin argentina, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1957, p.8 , nros. 5 y
ss.
(11) Propiedad horizontal, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1960, p. 14
(12) Derecho civil. Derechos reales, t. II, TEA, Buenos Aires, 1973, p. 665.
(13) LexisNexis, Buenos Aires, 2005.
(14) Cit., p. 5.
(15) Desde el punto de vista de los derechos reales, el ttulo de adquisicin del derecho de propiedad
horizontal est integrado por la escritura de compraventa y por la escritura que contiene el reglamento de
copropiedad: C. Nac. Civ., sala C, 17/2/2000, "Stasevich, Graciela v. Vicente Lpez 356 S.A", DJ 2000-3409.
(16) "El reglamento de copropiedad redactado por el propietario vendedor", LL 91-227.
(17) Se enumeran como cosas necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vas o elementos que
comunican unidades entre s y a stas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los
cimientos, columnas, vigas portantes. Muros maestros y dems estructuras incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las
caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin si estn embutidas y los cableados hasta su
ingreso en la unidad funcional; g) los locales para el alojamiento del encargado; h) los ascensores,
montacargas y escaleras mecnicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y
partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad,
fijas o mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
(18) Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solrium; c) el gimnasio; d) el
lavadero; e) el saln de usos mltiples.
(19) Lo mismo debe ocurrir en lo que hace al piso de la azotea, aunque sta haya sido atribuida en forma
privativa a una de las partes, ya que ello no le permite atribuirse como propia lo correspondiente al piso o
techo de la otra unidad (C. Nac. Civ., sala A, 16/9/1980, ED 101-446, sum. 831).
(20) "Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas,
artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones".

(21) Tratado de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos Aires, 1974, p. 200.

(22) "Responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio. Enfoque dinmico de la
responsabilidad del consorcio", ED 56-742.
(23) Derechos reales. Propiedad horizontal, Ariel, 1979, p. 241.
(24) "Las deudas del consorcio de copropietarios Sobre qu bienes pueden hacerse efectivos?", ED 45-865.
(25) "La naturaleza jurdica del consorcio de propietarios en la ley argentina de propiedad por pisos o por
departamentos", LL 71-902.
(26) Tratado de derecho civil, t. II, p. 195.
(27) Sistema jurdico argentino de la propiedad por departamentos. Propiedad horizontal, Buenos Aires,
1949, p. 48.
(28) El art. 1980 expresaba: "El patrimonio del consorcio se integra con el fondo de reserva, otras
recaudaciones, los crditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignen o
adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que
justifican su existencia".
(29) Responsabilidad Civil, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986, p. 246.
(30) RDPyC 2002-2-313.
(31) Responsabilidad de los consorcistas. Temas de responsabilidad civil, La Plata, 1981, p. 744.
(32) Responsabilidad del consorcio de propietarios en la propiedad horizontal, Ed. Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 2008
(33) Responsabilidad Civil, cit. Acota que el beneficio de excusin debe ser alegado por el consorcio
perseguido en sus bienes, pues no funciona de pleno derecho.
(34) "La sentencia que se pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relacin a los
propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensin de sus
alcuotas".
(35) Los consorcistas tienen responsabilidad subsidiaria por los daos causados a terceros por las cosas
comunes. Si bien los consorcistas no responden mancomunadamente con el consorcio por los dbitos que
asumiera, puesto que la responsabilidad es subsidiaria, y en tal medida no cabe que se los demande

conjuntamente; ejecutado que sea el consorcio y excutidos sus bienes, se abre paso a la agresin del
patrimonio de los consortes, y acaso sea ajustado a derecho y razonable sostener que la sentencia contra el
consorcio tiene fuerza de cosa juzgada contra los consorcistas (Corte Sup. Just. Tucumn, 12/3/2009, sala
Civ. y Penal, "Valdez, Luis M. y otra", AP 1/70052225-1-2-3-4).
(36) "Primeras consideraciones sobre los Derechos reales en el Proyecto de Cdigo", Academia Nacional de
Derecho 2012 (septiembre), p. 1.
(37) "e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras
cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacin". Mediante estos controles se trata de evitar o
al menos minimizar los daos que puede causar el mal funcionamiento de los artefactos referidos
(38) "f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente
del de la unidad funcional".
(39) C. Civ. y Com. Baha Blanca, sala 1, 8/9/1994, JA 1996-I-519.
(40) C. Nac. Civ., sala D, 19/3/1981, LL 1982-A-298.
(41) La decisin asamblearia acerca de la disposicin y/o asignacin de espacios fijos para el
estacionamiento entre los distintos propietarios en tanto implica la conversin de un espacio que es
comn, en espacio comn de uso privativo, importa una decisin de gran magnitud, que requiere la
unanimidad de las voluntades de los propietarios, pues es un caso en que se afecta su derecho de propiedad,
aunque no en la titularidad, y en la posibilidad de su uso y goce (C. Nac. Civ., sala A, 8/7/2010, "Petracchi,
Alberto F. v. Consorcio de Propietarios Ortiz de Ocampo", AP 1/70065551-2).
(42) "Para la supresin o limitacin de derechos acordados a las unidades que exceden de meras cuestiones
de funcionamiento cotidiano la mayora debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares".
(43) En el derecho comparado pueden encontrarse disposiciones que fijan plazos breves de impugnacin: el
derecho uruguayo, por analoga al rgimen de las sociedades annimas, lo reduce a noventa das; la ley 675
de Colombia (art. 49) lo limita a los dos meses siguientes a la fecha de la comunicacin o publicacin de la
respectiva acta; en Espaa, la ley 49/60 segn ley 8/99 dispone que la accin caducar a los tres meses
de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los
estatutos, en cuyo caso la accin caducar al ao (art. 18, inc. 3). El Cdigo Civil y Comercial Italiano de
1942 establece un plazo de treinta das (art. 1137). La ley francesa de 1965 lo fija en dos meses (art 42).
(44) "La propiedad horizontal en el Proyecto de Cdigo", LL del 7/1/201, p. 1; LL 2013-A-591. Cita Online:
AR/DOC/4632/2012.
(45) "Propiedad horizontal. Asambleas. Nulidad. Plazo para deducirla", LL del 22/4/2014, p. 5; LL 2014B485. Fallo comentado: C. Nac. Civ., 13/2/2013, sala C, "Ruicci, Olga v. Consorcio de Copropietarios
Venezuela 1776 s/nulidad de asamblea". Cita Online: AR/DOC/809/2014.

(46) Dice el art. 2064, in fine: "Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones".
(47) Ver: Gurfinkel de Wendy, Lilian, La Propiedad Horizontal, Buenos Aires, 2005, ps. 373 y ss.
(48) Highton, cit., p. 172. En el mismo sentido afirma Lambois que "dado que su existencia est impuesta
por la ley, no pudiendo los copropietarios prescindir de su designacin y surgiendo de ellas sus facultades y
obligaciones, debemos concluir en que se trata de una representacin legal", en Responsabilidad del
administrador de un edificio horizontal, p. 94.
(49) En tanto el art. 1869 del Cd. Civil define el mandato como contrato, es decir la relacin interna entre
mandante y mandatario en la representacin convencional, el art. 1870 enumera los supuestos de
representacin legal a los que se aplicarn las normas del mandato a pesar de la inexistencia de una relacin
contractual previa. Conviene recordar al respecto que tal como lo aclara la nota al art. 1869, no toda orden de
obrar es mandato como contrato.
(50) La organizacin societaria requiere la existencia y regulacin de los siguientes rganos: administracin,
representacin y gobierno. La primera supone funciones de decisin y ejecucin internas en tanto que la
representacin apunta a la relacin con terceros; el rol de gobierno para la toma de decisiones generales o
cambios estructurales lo asume en las sociedades por acciones la asamblea.
(51) Constantino, Juan Antonio, El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad
horizontal, Depalma, Buenos Aires, 1989, p. 61.
(52) "Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayora absoluta computada sobre la totalidad de los
propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del nmero de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de stas en relacin al conjunto".
(53) En Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 201.
(54) En "La validez de las asambleas y el mandato tcito en la ley 13.512", LL 133-650.
(55) En "El administrador en la propiedad horizontal", RDPyC, p. 182.
(56) En Tratado de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos Aires, 1974, p. 275.
(57) En Manual terico prctico de propiedad horizontal, Hammurabi, Buenos Aires, 1994, p. 325.
(58) En la Ciudad de Buenos Aires, la ley 941 y su modificatoria 3254, crean el Registro Pblico de
Administradores de Consorcios y ponen a cargo de los administradores una serie de obligaciones, tales
como: exhibir los pagos de los aportes y contribuciones provisionales, los correspondientes a la seguridad
social, aportes convencionales de carcter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los
trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran; pago de servicios, impuestos, tasas
y contribuciones para las partes comunes y para las unidades funcionales cuyos montos se recauden
juntamente con las expensas; adopcin de medidas de seguridad correspondientes al edificio (conservacin

de ascensores, matafuegos y toda otra medida de seguridad que corresponda), entre otras.A su vez, las leyes
locales son reglamentadas por disposiciones de la Direccin de Defensa y Proteccin al Consumidor, que es
el organismo de aplicacin.
(59) Nos parece importante destacar que la clusula inserta en el reglamento de propiedad que autoriza la
sustitucin de facultades judiciales otorgadas al administrador no implica que ellas puedan ser delegadas. En
ese supuesto, el representante del consorcio slo queda facultado para apoderar a una persona extraa al
consorcio para que la represente en juicio, teniendo en cuenta que salvo la actuacin directa, el consorcio no
puede actuar en juicio por intermedio del apoderado que no se encuentra en las condiciones establecidas en
los arts. 1 y 2 de la ley 10.996.