INFORME / DICTAMEN SOBRE DESPERFECTOS EN LA

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA GAVIA

PROMOTOR: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA GAVIA

1.- IDENTIFICACION
1.1.- OBJETO
Se redacta el presente Informe Tcnico con el objeto de detectar,
analizar y proponer las soluciones tcnicas adecuadas a las
patologas constructivas que presenta las zonas comunes de la
urbanizacin La Gavia.

1.2.- PROPIEDAD.
Se encarga el presente informe por parte de la Comunidad de
Propietarios LA GAVIA y a travs de su administrador D. Manuel
Merchn Villada.

1.3.- AUTOR
Es autor del presente informe Alfonso Castelln Gallegos arquitecto
tcnico perteneciente al C.O.A.A.T. de Mlaga con n 3.230 e
Ingeniero Tcnico industrial perteneciente al C.O.I.T.I. de Mlaga
colegiado n 4.470.
Personado en la finca provisto de cmara fotogrfica digital,
flexmetro de 5 M. cinta mtrica de 25 M. asi como calibre de
precisin 1/50 mm. y nivel de burbuja de 1,00 mt. con una precisin
de 0,5 mm/m, dotado de medidor de ngulos con una tolerancia de
+/-0.3 incorporado en el propio nivel, se inicia la toma de datos con
los resultados que ms adelante se detallas.

1.4.- EMPLAZAMIENTO Y ACCESO.

La urbanizacin se encuentra ubicada en la C/ Santander de Nueva
Alcntara perteneciente a San Pedro de Alcntara. El recinto de la
urbanizacin es cerrado con una superficie aproximada de 130 ml.
De largo y 80 mts. de fondo con puertas de acceso desde las cuatro
fachadas. En el interior del recinto se encuentra los bloques de
viviendas y las zonas comunes localizndose el garaje en la planta
stano.

2.- PATOLOGIAS
El presente informe se va a estructurar en dos partes al objeto de
analizar las patologas que presentan las zonas comunitarias en
superficie y las instalaciones del garaje. En cada epgrafe se
contemplarn las posibles causas as como las propuestas y
soluciones tcnicas complementadas con esquemas, detalles y
fotografas para su correcta definicin.

2.1.- GARAJE.
Como ya hemos comentado el garaje se encuentra en la planta
stano de la urbanizacin tiene una longitud de 120 ml y una
anchura de 74 ml. Encontrndose interrumpido en la zona central
por la entrada de los bloques de la urbanizacin y otras zonas
comunitarias, tiene una altura variable entre 2,70 y 3,00 mts.

2.1.1.- RAMPA DE GARAJE.

El acceso al interior del garaje se realiza a travs de una rampa al
descubierto ubicada en la zona norte de la urbanizacin.
Segn el P.G.O.U. de Marbella, en vigor cuando se construyo la
promocin, deca que la rampa de acceso tendra una pendiente
mxima del 20% debiendo tener el tramo de conexin al vial una
pendiente mxima del 4% en los tres primeros metros.

En nuestro caso, la rampa de acceso tiene una longitud total de

19,20 ml., con dos pendientes distintas 3,75 mts. con una pendiente
del 4 % y el resto, es decir, 15,00 mts. con una pendiente del
19,35% segn se puede observar en la imagen adjunta.

En la actualidad la normativa ha cambiado siendo de aplicacin el

CTE que en el apartado 4.3 del Documento Bsico de seguridad de
utilizacin restringe la pendiente mxima al 16 % (segn
modificacin B.O.E. 25/01/2.008).
A mi juicio el problema de la salida de los coches desde el garaje
viene de un defecto de construccin de la rejilla lineal desmontable
de recogida de pluviales debido a que est instalada de forma
inclinada en lugar de plana. Esto provoca que cuando los coches
salen del garaje tienda a levantarla y salirse del marco.
Para evitar que se muevan las rejillas habra que bajarlas a un
plano horizontal y suavizar
el encuentro. Respecto a
este tema la Normativa no
dice

nada

al

suponiendo

que

encuentros
realizarse

respecto,
estos
deben

con

buenas
constructivas.

lgica

prcticas

2.1.2. FISURAS EN MUROS DE CONTENCION.

En distintos puntos del garaje se localizan fisuras en los muros de
contencin del garaje. Estas patologas a mi juicio son leves y no
representan un riesgo para la integridad de las personas, no
obstante es importante afrontar su reparacin al objeto de evitar el
deterioro de la estructura del edificio y su proteccin a largo plazo.
Las grietas y fisuras son roturas que aparecen en el hormign como
consecuencia de tensiones superficiales a su capacidad resistente.
Son muchas las causas que pueden provocarlas por ello es muy
difcil determinar su origen ya que habra que tener un historial del
momento de su aparicin y evolucin en el tiempo.
Cuando la fisura atraviesa de lado a lado el espesor de una pieza,
se convierte en grieta. La fisura "no trabaja", y si se la cierra con
algn mtodo simple no vuelve a aparecer. La grieta en cambio, "si
trabaja", y para anularla hay que eliminar el motivo que la produjo y
adems

ejecutar

trabajos

especiales

para

"soldarla".

Entre las diversas causas por las que han podido llegar a agrietarse
el hormign o ms bien a fisurarse como ocurre en nuestro caso, se
encuentra la carencia de control en el sistema de articulacin,
exceso de agua en la mezcla de hormign, vertido del hormign
incorrecto (mucha rapidez o demasiada lentitud) evaporacin rpida
de la humedad, curado del hormign defectuoso), corrosin del
refuerzo, falta de vibracin al verter el hormign, carencia de juntas
de dilatacin o deficiente diseo de estas, etc.
Por tanto para su reparacin recomiendo un producto lquido,
SIKADUR 52 INYECCION de la firma SIKA a base de resinas epoxi,
de altas resistencias, siendo un producto muy fluido y sin
disolventes. Una vez endurecido es un material rgido con altas
resistencias mecnicas. El modo de aplicacin se puede ver en la
ficha de caractersticas.
No obstante, para no descartar otras posibilidades respecto al
origen de estas patologas, se anotarn las zonas reparadas al
objeto de comprobar su evolucin con el tiempo.
Las

grietas

en

los

frontales de la rampa del

garaje

no

son

estructurales, ya que son

consecuencia

de

una

mala unin y anclaje entre

los bloques de ladrillo y el
muro de contencin.

2.1.3.- INUNDACION DEL SOTANO.

2.1.3.1.- RED CONTRA INCENDIOS: CORTINAS DE AGUA.
El parking se ubica en el stano de la urbanizacin con una
superficie aproximada de 6.000 m2 y capacidad para 144 plazas.
Cuenta con una red contraincendios a base de cortinas de agua que
lo sectorizan en 12 partes aproximadamente 500 m2 por sector.

Las cortinas de agua se accionan automticamente cuando dos

detectores pticos de humos y/o pulsadores se accionan en cada
una de los doce sectores, es decir, si un detector a consecuencia
del polvo o humo se acciona sonara una alarma y si esto ocurre en
dos de ellos se activaran las cortinas. Los detectores a su vez
estn organizados en 24 zonas (2 zonas por sector) tal y como se
puede comprobar en la centralita. Los detectores cubren una
superficie de 60 m2 luego en cada una de los sectores hay de 8 a
10 detectores.

Es decir que para que se activen todas las cortinas de agua

debern estar activados al dos detectores y/o pulsadores de humos
en cada una de las dos zonas de cada sector.

El pasado

viernes 6 de agosto se realiz una prueba de

funcionamiento de la instalacin con uno de los tcnicos de la

empresa de mantenimiento INCOTEX al objeto de comprobar el
funcionamiento correcto de este sistema contraincendios al objeto
de tratar de explicar como es posible que en dos ocasiones se
hayan podido activar todas las cortinas de agua inundando el
stano.
Se hicieron pruebas en dos sectores (de los doce existentes), uno
de ellos en el mismo sector donde se produjo la ltima inundacin y
otro de forma aleatoria, se comprob que la instalacin funciona
correctamente. Es de sealar que las cortinas de agua estn
situadas solo en los pasillos de circulacin de vehculos y no en la
zona reservada a los vehculos por lo que los sectores no estn
completamente independizados.
La Normativa contraincendios en estos momentos ha cambiado y ya
no es de aplicacin la CPI-96 en la que obligaba a sectorizar los
parking con ms de 2.500 m2, habindose sustituido por el Cdigo

Tcnico de la Edificacin. Con la Normativa actual no es necesaria

la instalacin de cortinas de agua puesto que no establece ninguna
limitacin en cuento a superficie limitndose a decir: Debe
constituir un sector de incendio diferenciado cuando est integrado
en un edificio con otros usos. Cualquier comunicacin con ellos se
debe hacer a travs de un vestbulo de independencia.
Por lo que ser suficiente proteger el garaje con las B.I.Es y
extintores. Por tanto cabe la posibilidad de anular la instalacin al
ser poco prctica.

2.1.3.2.- VENTILACION.
La ventilacin mecnica es obligatoria por la normativa para la
dilucin de CO debido a que el parking se encuentra en el stano
del edificio. Podr realizarse de dos maneras distintas:
- Solo extraccin, con aberturas de entrada de aire.
- Impulsin y extraccin.
En nuestro Parking el sistema de ventilacin realizado es por
impulsin. No sabemos muy bien el motivo del sistema elegido
debido a la falta del proyecto tcnico para comprobar el diseo de la
instalacin.

En cualquier caso la impulsin no es un sistema viable

por la

dificultad de conducir la descarga del aire contaminado en puntos

alejados. Tampoco parece que existan rejillas suficientes de
impulsin y retorno para cumplir con las condiciones de ventilacin
mnimas exigibles.
Para aclarar el tema de la ventilacin he encargado a la empresa de
mantenimiento un estudio para ver si ha habido un error a la hora
de conectar las turbinas o un mal diseo de la instalacin. Por otro
lado comentar que es imposible acceder a las turbinas puesto que
los registros estn cerrados, esta circunstancia hace imposible
saber que tipos de turbinas estn montadas e impiden las labores
de mantenimiento de la instalacin en relacin a la limpieza de
conductos, aberturas, filtros, .

Considero que el motivo del excesivo

ruido de las turbinas de ventilacin
pudiera

ser

debido

la

reducida

seccin de las bocas de admisin de

aire por la escasa superficie de las
rejillas. Por otro lado, si se modifican los
conductos verticales, en la actualidad
admisin

de

aire,

por

extraccin

debern estar situados a 10 mts. de

cualquier ventana o toma de aire
exterior. Tambin debern abrirse rejillas de admisin en aquellos
puntos alejados de la entrada del parking para permitir una correcta
ventilacin.
La ventilacin igualmente debe activarse cuando existe un incendio
en el interior del parking al objeto de evitar zonas inundadas de
humo, que dificultan el rastreo y retrasan la localizacin del incendio
y sus posibles vctimas . Con el sistema de impulsin es imposible
que la instalacin funcione correctamente por lo que se deber
modificar segn establece la legislacin vigente.
Los humos que se producen durante los incendios son uno de los
principales problemas con los que se enfrentan los bomberos. Una
deficiente ventilacin no slo impide la rpida localizacin del foco
del incendio, sino que tambin entorpece los trabajos de extincin
en el interior del recinto siniestrado, propagan el fuego debido a sus
altas temperaturas.

El objetivo principal de las operaciones de ventilacin es la

evacuacin o desplazamiento a tiempo del humo, calor y gases del
incendio, consiguiendo:
1.-La reduccin o eliminacin de muchos de los productos de la combustin.
2.- El descenso de la temperatura interior en la zona afectada.
3.-Una mayor visibilidad para los ocupantes y los equipos de rescate.
4.-La posibilidad de efectuar los rescates, la inspeccin de las zonas inundadas
de humo y la localizacin del foco en un tiempo menor.

Resumiendo, si se confirma mi primera impresin en relacin al

sistema de ventilacin del Parking considero que se debera realizar
un Proyecto en el que se justifique las previsiones contempladas en
al Normativa actual en el que se analicen: caudales de aire, tomas
de admisin y evacuacin y sobre todo levantar los planos actuales
del parking para saber si la instalaciones proyectadas cumple con la
Normativa contraincendios en cuanto a la separacin de detectores,
red de BIES, extintores, ..

2.1.3.3.- RED DE SANEMIENTO EN EL INTERIOR DEL PARKING.

Por el parking discurre una red de saneamiento por la zona de
circulacin de los vehculos. La evacuacin del agua que recoge
esta red se bombea a la red general de saneamiento por tres
puntos del stano.
Esta red es independiente del saneamiento de las viviendas que
discurre colgada por el techo del stano.
La red tiene arquetas ciegas de registro cada 25-30 mts. y el nico
sumidero existente se encuentra en la entrada al garaje. Eso
significa que para evacuar cualquier fuga de agua de interior del
Parking hay que levantar las arquetas de paso.
Por otro lado se observa que la red tiene una pendiente muy
pequea por lo que la evacuacin se produce de una forma lenta.

CONCLUSION.
El objetivo de describir esta tres redes es para tratar de dar una
explicacin a los motivos por los que el stano se ha inundado en
dos ocasiones, que a mi juicio podra deberse a:
1.- Que se hubieran activado los detectores de humos y CO en una
de las zonas del garaje como consecuencia de una alta
concentracin de humo, que tendra como consecuencia la
activacin de las cortinas de agua pulverizada en esa zona. Al no
estar sectorizado correctamente el garaje y los ventiladores
impulsado aire al interior del garaje como consecuencia de la
deteccin de C0 iran llevando el humo sucesivamente cada una de
las doce zonas en las que se divide el garaje y sus

correspondientes

cortinas

de

agua

iran

activndose

sucesivamente, hasta salir el humo por la puerta del garaje, siendo

esta la ltima cortina en activarse. Llegndose finalmente a inundar
el parking puesto que la red de saneamiento carece de las rejillas
sumidero y capacidad para evacuar la gran cantidad de agua
pulverizada de las cortinas de agua.
2.- Por vandalismo, aunque parece poco probable puesto que se
necesitaran varias personas y/o mucho tiempo para activar todas
las cortinas de agua de todas las zonas.

2.2.- ZONAS COMUNES.

A continuacin trataremos de describir las patologas observadas en
la superficie de la urbanizacin.

2.2.1.-

ASENTAMIENTOS

EN

DISTINTOS

PUNTOS

URBANIZACION.
Como hemos comentado el garaje ocupa el stano de la
urbanizacin salvo en algunas zonas como el hueco que ocupa la
piscina, zona de jardines con fuente decorativa central y alguna
calle interior, que estn asentados sobre terreno natural como
aporte de tierras procedentes de excavacin de la urbanizacin
segn puede verse en el esquema que se acompaa.

Por tanto no es extrao que sea precisamente en estas zonas de

contacto entre estas dos superficies donde se hayan producido los
asentamientos del pavimento como consecuencia de una mala
compactacin del terreno y/o ausencia de soleras de hormign tal y
como se puede ver en las fotografas adjuntas.

La reposicin de estos pavimentos a su estado original pasa por

levantar la solera compactar bien el terreno, colocar una solera de
hormign armada y anclada a los muros de contencin para
finalmente solar de nuevo toda la superficie.
En general se aprecian muchos defectos constructivos en la
ejecucin de estos pavimentos debido a inadecuada inclinacin de
la solera para evacuar el agua, falta de lechos entre baldosas y
terminaciones, que evidentemente influyen en la conservacin y
mantenimiento.

2.2.2.- JUNTAS DE DILATACIN.

Existen distintas junta de dilatacin repartidas por toda la
urbanizacin. En los tramos verticales (entre bloque y bloque) en
general presentan un buen estado de conservacin. Los problemas
se manifiestan en el garaje debido a la infiltracin de agua a
consecuencia de la mala ejecucin de las juntas de dilatacin en las
calles peatonales de la urbanizacin.

Como se aprecia en las fotografas los problemas se manifiestan

debido a que la junta de dilatacin coincide con el salto del forjado
filtrndose el agua hacia el interior del garaje sin ninguna dificultad.

La normativa en vigor que

sirvi de base para realizar
el proyecto era la Norma
Bsica de la Edificacin NBE
QB-90
las

que estableca que

juntas

de

dilatacin

deben situarse en limatesas, es decir puntos altos alejados de la

corriente de agua, y no en ngulos debido a la dificultad de
ejecucin.

Se propone esta solucin tcnica, mediante ngulo en chapa

galvanizada para reparar las juntas, tal y como se puede ver en el
siguiente detalle.

2.2.3.- DESPERFECTOS VARIOS.

Dentro

de

la

comunidad

existen

otros

pequeos

defectos

constructivos como resultado de hacer las cosas de forma rpida y

sin el control adecuado como ocurre con el desage de la ducha de
la piscina. Al parecer esta ducha no est conectada a la red de
saneamiento de la urbanizacin por lo que el agua permanece
estancada con los riesgos que implica por la proliferacin de hongos
y bacterias.
La localizacin de la red de saneamiento en
esta zona es bastante fcil puesto que se
encuentran muy cerca (aproximadamente 6-8
mts) los aseos de la piscina. Por tanto solo hay
que buscarla y conectar el desage, se
recomienda hacer la conexin con la pericia
suficiente para no romper el plato de ducha.
Respecto a los otros temas desages armarios de contadores,
arquetas que no tragan correctamente, no he sido capaz de
localizarlas. No obstante son temas menores que pueden
resolverse seguramente de forma sencilla haciendo uso del
personal de mantenimiento de la comunidad que es quien mejor se
conoce la posicin de los desages comunitarios a falta de una
fidedigna documentacin grfica.

3.- CONCLUSION.
Las instalaciones comunitarias presentan una serie desperfectos
constructivos como consecuencia de una mala ejecucin de sus
acabados e instalaciones. Este informe ha tratado de arrojar luz
respecto a las causas y origen de los mismos proponiendo
soluciones tcnicas encaminada a resolver todos estos problemas.

Llegados a este punto tendramos dos caminos, o bien reclamar a la

Promotora de las obras su reparacin, eso si, siempre y cuando
estemos en periodo de garantas segn establezca la legislacin o
preparar una medicin para que distintas empresas constructoras
valoren los desperfectos.

Lo que pongo en su conocimiento segn mi leal saber y entender.

Marbella a 8 de agosto de 2.010