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INFORME DE INVESTIGACIN CIJUL
TEMA: PROPIEDAD HORIZONTAL
SUMARIO:
1. CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2. HISTORIA NORMATIVA EN COSTA RICA
3. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
a. CONFIGURACIN FSICA
b. GRADOS DE EXCLUSIVIDAD
c. RGIMEN ECONMICO
4. ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
a. El administrador
b. La Asamblea de Propietarios
c. Los condminos
5. BIENES QUE CONFORMAN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
a. BIENES PRIVATIVOS
b. BIENES COMUNES
c. DERECHO IRRESTRICTO AL USO DE BIENES COMUNES
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d. BIENES COMUNES DE USO LIMITADO
6. NORMATIVA APLICABLE
a. Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
b. Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio
7. CRITERIOS JURISPRUDENCIALES
a. Sobre el rgimen de propiedad horizontal
b. Va para el cobro de cuotas de mantenimiento
c. Sometimiento al reglamento interno

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DESARROLLO:
1. CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Es importante definir el
concepto de propiedad horizontal, para lo cual es necesario citar
tanto la doctrina como los textos normativos, los cuales definen
de manera clara y completa este instituto jurdico. La propiedad
horizontal es ... aquella figura jurdica que surge cuando los
diferentes pisos o apartamentos de una casa o finca pertenece a
diversos propietarios, constituyendo una forma especial de
propiedad por razn de su objeto, ya que, por determinacin de la
estructura fsica del inmueble, hallemos partes del mismo que son
propiedad exclusiva de sus titulares, y partes del inmueble que
pertenecen a la comunidad de los propietarios.
A razz de la definicin anterior, el seor Rogelio Sotela
Montagn nos dice: Cuando los diversos pisos, departamentos o
locales de un edificio pertenezcan diversos dueos estaramos en
presencia de lo que hoy se conoce con el nombre de propiedad
horizontal 1
Con respecto a la propiedad horizontal, como una modalidad de
propiedad, donde ya no solo hay un nico titular sino que hay
pluralidad de titulares, se puede decir, que p0or aspectos de
carcter econmico y social, como altos costos de los terrenos y
de la construccin de vivienda, aumento de la poblacin e
inseguridad ciudadana, es que se ve la necesidad de ir
construyendo hacia arriba, se crea as{i un inmueble de tal
naturaleza que prev la posibilidad de varios propietarios,
diferente a lo que se conoce como copropiedad, con lo que ya no
sera un nico propietario de los diferentes apartamentos o
pisos, sino varios, compartiendo a su vez, las partes comunes del
edificio.2
2. HISTORIA NORMATIVA EN COSTA RICA
En Costa Rica, la propiedad horizontal ha sido regulada por
las siguientes normas, las cuales hemos colocado en orden
cronolgico:
- LEY 3670 DEL 22 DE MARZO DE 1966 LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
- LEY 5317 DEL 16 DE AGOSTO DE 1973 INTERPRETA LEY DE
PROPIEDAD HORIZONTAL

- LEY 7933 DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 LEY REGULADORA DE LA

PROPIEDAD EN CONDOMINIO
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La propiedad horizontal en Costa Rica se comienza a regular por

primera vez, a partir de la segunda mitad de la segunda del Siglo
XX, por medio de la ley #3670 del 22 de marzo de 1966(...)
Por medio de este rgimen de propiedad, se posibilita que los
individuos se unieran con otros que se encontraban en iguales
circunstancias y se distribuyeran la compra de una superficie
sobre el cual pudieran edificar cada uno su vivienda. Adems
podran
compartir
tambin
ciertos
elementos
de
de
la
construccin, como techos, escaleras y patios, lo que abaratara
considerablemente los costos que generaba la construccin, sujeta
al rgimen de propiedad tradicional (...)
La
Ley
de
Propiedad
Horizontal
costarricense
tuvo
como
antecedente un proyecto de ley, presentado a la Asamblea
Legislativa en 1954, por le entonces diputado, don Guillermo
Jimnez Ramrez. Este proyecto fue propuesto en una poca en la
que Costa Rica contaba con poca poblacin y las viviendas posean
un espacio fsico mayor. Esto hizo que no existiera inters en
los crculos jurdicos, ni econmicos de la poca, por discutir y
aprobar dicho proyecto (...)
Se llega a establecer en Costa Rica, la concepcin mas difundida
que existe sobre la propiedad horizontal, la cual concibe a la
propiedad horizontal como: aquella figura jurdica que surge
cuando los diferentes pisos o apartamentos de una casa o finca
pertenecen a diversos propietarios, constituyendo una forma
especial de propiedad por razn de su objeto, ya que, por
determinacin de la estructura fsica del inmueble, hallamos
partes del mismo que son propiedad exclusiva de sus titulares y
partes del inmueble que pertenecen a la comunidad de
propietarios.
De acuerdo
horizontal
un derecho
derecho de

a esta definicin, puede establecerse que la propiedad

se caracteriza, fundamentalmente, por la presencia de
de propiedad privativo sobre el piso o local y un
propiedad comn sobre los bienes comunes (...)

Los principios generales que regulan la propiedad horizontal,

constituyen los lineamientos bsicos que a de contener este
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tipo de propiedad, y son los siguientes:

a) hay propiedad exclusiva del piso o departamento... En la
propiedad horizontal convergen dos tipos de propiedad: la
propiedad exclusiva o privada y la propiedad comn. La propiedad
privada o exclusiva es la que ejerce el propietario sobre su
piso, local o departamento. De acuerdo a esta definicin el
derecho de propiedad se caracteriza por ser absoluto, en el
sentido de que el propietario tiene facultad plena para gozar y
disponer de lo que le pertenece. Tambin es considerado exclusivo
en atencin a que, sobre un mismo objeto no es posible que ms de
una persona pueda exceder el dominio absoluto, siendo as que
propio y comn son trminos que se contradicen y excluyen
entre s. b) ste para tener tal calidad debe contar con acceso a
la va pblica. La propiedad exclusiva dentro del Rgimen de
Propiedad Horizontal establece como requisito necesario que el
piso, departamento o local est condicionado para su caso y goce
independiente, y tenga salida directa a la va pblica o a
determinado espacio comn que conduzca a dicha va. c) son bienes
comunes el terreno, cimientos, muros, ascensores, sistemas de
refrigeracin, patios, escaleras, sistemas de calefaccin, etc.
En cuanto a los bienes comunes puede afirmarse que son bienes
sobre los que se ejerce un derecho de copropiedad, o sea, que
estos pueden y deben pertenecer a dos o ms comuneros. Los bienes
comunes dentro de Rgimen de Propiedad Horizontal son en su
mayora bienes necesarios para la existencia del edificio y para
su buen funcionamiento. Es por esta razn que sobre ellos se
ejercen lmites, respecto a su disposicin. Dentro de estos
lmites se encuentra la prohibicin de divisin, enajenamiento,
gravamen o embargo; diferente es la situacin en el caso de los
bienes privativos, ya que sobre stos el propietario tiene amplio
poder de disposicin, lo que capacita para embargarlos,
enajenarlos o gravarlos. d) el derecho de cada propietario es
proporcional al valor de cada piso o departamento; sobre este
valor contribuye a las expensas necesarias. Sobre los bienes
comunes los copropietarios poseen un derecho proporcional al
valor que se le haya determinado a su apartamento en la escritura
constitutiva; sin embargo, esto no implica que pueda a legarse un
mayor derecho al disfrute de esas cosas por razn de que su
porcentaje sea superior (...)
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En Costa Rica el Rgimen de Propiedad Horizontal puede originarse

de tres formas:
a) cuando los diversos pisos, departamentos o locales de que
conste un edificio, pertenezcan a distintos dueos (...) b)
Cuando se construya un edificio con el objeto de vender sus
diferentes pisos, departamentos o locales a personas distintas
(...)
La Ley de Propiedad Horizontal posibilita por medio del artculo
45 la imposicin de lmites en cuanto al uso de bienes comunes,
al establecer que el Reglamento de Condominio y Administracin,
deber contener disposiciones sobre los siguientes puntos: Uso
de las cosas comunes, limitaciones a este, condiciones en que se
ejercer, y en general derechos y obligaciones de cada
propietario, especificando las partes del edificio que sean de
uso comn.3
A nivel legal, en Costa Rica, se considera que el rgimen de la
propiedad horizontal, Ley N 3670 del 22 de marzo de 1966, la
cual fue tomada de la ley Venezolana, Mexicana y Panamea, como
una forma de propiedad en comunidad, viene a ser el antecedente
ms remoto de la figura en estudio, al tener la propiedad
horizontal
caractersticas
similares
y
aplicables
a
las
urbanizaciones privadas, como es el rgimen organizacional, haber
fincas filiales de propiedad privada comparadas con los lotes
(fincas individualizadas en el terreno) de las urbanizacin
privada como las partes exclusivas y el resto del inmueble ser
las partes comunes. 4
3. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
a. CONFIGURACIN FSICA De acuerdo con el artculo
primero de la ley de propiedad horizontal, Los diversos pisos de
un edificio y los departamentos en que se divida cada piso,
podrn pertenecer a distintos propietarios, ... En estos casos,
cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y
comunero de los bienes afectos al uso comn, dndose la impresin
que nuestro ordenamiento jurdico en lo que respecta a propiedad
horizontal, naci con la intencin de regular la copropiedad en
edificios de construccin vertical, o sea de varios pisos.5
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b. GRADOS DE EXCLUSIVIDAD
El uso y goce de los diferentes bienes que integran un
condominio, est determinado por su naturaleza en este sistema de
combinacin de propiedad exclusiva y copropiedad. En este
sentido, es importante aclarar con detalle el nivel de
exclusividad que tiene cada uno de esos bienes, con el objeto de
delimitar los derechos de los propietarios en el ejercicio de sus
actividades en el condominio. Para tal efecto, dividiremos los
bienes segn la siguiente clasificacin:
1) reas privativas 2) reas o bienes comunes de uso general. 3)
reas o bienes comunes de uso limitado o restringido
En el primero de los casos, tal y como se ha visto y se ver en
adelante, estamos ante la presencia de una propiedad exclusiva
sobre el piso o departamento y sus dependencias, pero restringida
por las limitaciones que la ley establece en virtud de la
situacin especial de interdependencia en que se encuentran con
relacin al conjunto del edificio y fundada en razones de orden
pblico y de beneficio comn. , lo cual est ampliamente regulado
por nuestra ley al imponrsele al propietario el deber de
utilizar su propiedad de acuerdo con el destino de la misma,
conforme a la escritura constitutiva, no pudiendo destinarla a
usos contrarios a la moral o las buenas costumbres ni efectuar
actos a incurrir en omisin que perturbe la tranquilidad de los
dems propietarios o que comprometa la solidez, seguridad,
salubridad o comodidad del edificio.
Respecto a las reas o bienes comunes de uso general , no existe
ningn grado de restriccin o exclusividad posible, lo cual queda
confirmado por el artculo 21 en su prrafo segundo, cuando
seala que ningn propietario podr ser limitado en el uso y
goce racionales de las cosas comunes, ni podr alegar ninguno que
tiene un mayor derecho al disfrute de esas cosas por razn...
Las reas o bienes comunes de uso limitado, tienen un significado
de mayor complejidad en la doctrina y en la misma ley, ya que
esta figura existente en el derecho costarricense, no se
encuentra en otros ordenamientos que regulan la propiedad
horizontal, en los cuales los bienes comunes no tienen
excepciones y cumplen en general un objetivo especfico. al
definirlos, nuestra ley los determina en funcin de quien o
quienes utilicen estos bienes comunes, siendo que los de uso

limitado sern todos aquellos

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destinados al uso y aprovechamiento de ..., o de slo algunos de

ellos. As por ejemplo, el patio posterior de una vivienda
sometida a propiedad horizontal ser considerado como rea
privativa no construida en los trminos del inciso a) del
artculo VII.3,1 del Reglamento de Construcciones, pero el
antejardn, podr ser considerado como un rea comn de uso
limitado o restringido; es decir, dicha rea pertenece a todos
los propietarios en relacin al valor de sus pertenencias
respecto al valor total del inmueble, pero su uso est limitado a
un grupo particular de propietarios. En este sentido, nos
preguntamos si un tipo particular de rea comn como la sealada
supra,
podra
ser
asignada
especficamente
a
un
piso,
departamento o local, en cuyo caso consideramos que tal
disposicin no slo contraviene el artculo 20 de la Ley cuando
se permite la asignacin de un rea comn a un grupo de
propietarios. sino que pierde su naturaleza en el sentido de
agregar al rea privativa otra de uso exclusivo. Otro ejemplo de
lo anterior, podra ser un estacionamiento que por disposicin de
la escritura constitutiva, es un bien comn, pero le est
asignado su uso a un determinado propietario. 6
c. RGIMEN ECONMICO
El rgimen de propiedad horizontal, encuentra su bastin
principal no solo en un ordenamiento jurdico especial que regula
la convivencia entre los diferentes condminos, sino en un
sistema de contribucin econmica proporcional, mediante el cual
se cubren los gastos comunes que demanda la vida condominal. de
esta manera, nuestra ley de Propiedad Horizontal, dispone en su
artculo 30 que: Los propietarios estarn obligados a sufragar
los gastos de administracin, conservacin y operacin de los
servicios y bienes comunes. A este efecto contribuirn en
proporcin al valor de su pertenencia, conforme al inciso c) del
artculo 7. Ni la renuncia al uso de los bienes comunes, ni el
abandono del departamento, piso o local, relevan al propietario
de las obligaciones aqu establecidas.7
4. ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
a. El administrador Dado el rgimen econmico y el
sistema de copropiedad que caracterizan a la propiedad
horizontal, el desarrollo de esta modalidad de comunidad o
consorcio, requiere un administrador, que vele por el

cumplimiento de los deberes y obligaciones de los condminos y

que ejecute todas las acciones necesarias para que dicha
comunidad se desenvuelva segn los principios y directrices
determinados por la Ley especial que regula este rgimen. De esta
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manera, el administrador del condominio, ser aquella persona,

fsica o jurdica, que vele por el cumplimiento de la Ley, el
Reglamento de condominio y Administracin y los acuerdos de la
Asamblea de Propietarios, en lo que respecta a la recaudacin de
los gastos comunes en proporcin a la pertenencia de cada
propietario respecto al valor total del inmueble, la conservacin
y vigilancia de los bienes y servicios comunes, la operacin de
las instalaciones y servicios generales, el mantenimiento y
administracin del inmueble, implementar los sistemas necesarios
de contabilidad y control financiero, ordenar o realizar las
obras requeridas para garantizar la seguridad, estabilidad,
salubridad y comodidad del inmueble, contratar y remover al
personal encargado de dar servicio al condominio, convocatorias a
la Asamblea de Propietarios cuando la Ley lo exige o cuando,
segn su criterio, el asunto deba ser tratado por los condminos
y velara por el cumplimiento de las normas disciplinarias en los
que respecta a obligaciones, restricciones o limitaciones en el
accionar de los condminos. 8
b. La Asamblea de Propietarios
Al respecto de la funcin y significado que tiene la Asamblea de
Propietarios o Condminos, Ordoez nos dice Las Asambleas de
condminos son reuniones a las que asisten los propietarios de
los diferentes departamentos o locales, y que se realizan con la
frecuencia necesaria o, por lo menos, una vez al ao. Cada
condmino tiene la obligacin y el derecho de asistir a ellas,
con el propsito de informarse acerca de los asuntos relacionados
con el inmueble que habita, y a tomar parte de las resoluciones
que se adopten. Es importante que al asistir, los condueos
participen de una manera positiva, aportando ideas y sugiriendo
soluciones, en beneficio de todos los habitantes del edificio.,
de lo cual se desprende que en el derecho mejicano, la asistencia
a dichas asambleas es obligatoria, lo que no sucede en nuestro
pas.9
c. Los condminos Nuestra ley de propiedad horizontal,
prefiere utilizar los trminos propietario o copropietario,
siendo que el primero de ellos es el ms comn en la mayora de
los artculos de dicha ley.
En nuestro concepto, los trminos propietario, condueo o
copropietarios, son sinnimos y se refieren a la persona

fsica, personas fsicas, persona jurdica, personas jurdicas o

mezcla de personas fsicas y personas jurdicas en cualquier
nmero, que ostentan la titularidad de uno de los pisos,
apartamentos,
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viviendas o locales en el condominio. En efecto, y tal y como lo

dispone el ltimo prrafo del artculo 25 de la Ley, Los pisos y
departamentos pueden tambin pertenecer en condominio a varias
personas..., de lo cual se desprende que dicha titularidad puede
ser ejercida conjuntamente por ellas, configurando un verdadero
rgimen de copropiedad en los trminos expresados por nuestro
Cdigo Civil. De esta manera, podramos encontrar dos tipos de
copropiedad en un condominio: la primea, derivada del derecho de
cada uno de los condminos sobre los bienes comunes en proporcin
al valor de su pertenencia respecto al valor total del inmueble;
la segunda, la que puede generarse en la propiedad de cada uno de
los pisos, apartamentos, viviendas o locales del condominio.10
5. BIENES QUE CONFORMAN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal como rgimen especial de propiedad est
compuesta por dos tipos de bienes. Los bienes comunes y los
bienes privativos (...) 11
a. BIENES PRIVATIVOS Los bienes privativos en el Rgimen de
Propiedad Horizontal se caracterizan por ser bienes que
pertenecen exclusivamente a sus propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal define los bienes privativos como
bienes destinados al uso y goce independiente de su propietario.
Al respecto el artculo 16 de dicha ley seala que: Todo piso,
departamento o local debe estar acondicionado apara su uso, y
goce independiente, tener salida directa a la va pblica o a
determinado espacio comn que conduzca a dicha va.
De acuerdo con esta definicin, los bienes privativos pueden ser
de tres tipos: pisos, departamentos o locales (...)12
b. BIENES COMUNES
Los bienes comunes se definen de acuerdo al artculo 18 de la
Ley de Propiedad Horizontal como: todas las cosas necesarias
para la existencia, seguridad, salubridad, conservacin, aseo y
ornato del edificio; y las que se indiquen en la escritura
constitutiva (...)13
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