1/9/2015

SuperintendenciaFinancieradeColombia

Martes,1deseptiembrede2015

DoctrinasyConceptosFinancieros2003
LeasingHabitacional
ConceptoNo.20030476781.Octubre24de2003.
Sntesis: Improcedencia de atender los cnones peridicos con recursos de ahorro programado para el
fomentoalaconstruccinAFC.
[058]()consultaelprocedimientoylabasejurdicaparaabrirunacuentadeahorroprogramadoAFC
en una entidad bancaria y la posibilidad de direccionar el pago de los cnones de un contrato de leasing
habitacionalalacompaadefinanciamientocomercialcorrespondiente.
Paraatenderlostemasdesuinquietuddemaneraatentanosreferiremosenprimerlugaralahorroalargo
plazoenlascuentasdenominadas"ahorroparaelfomentoalaconstruccinAFC".
EstamodalidaddeahorrofuereguladoporelEstatutoTributarioelcualdispuso:
"() ARTCULO 264. Incentivo al ahorro de largo plazo para el fomento de la construccin. Las sumas
que destine el trabajador al ahorro a largo plazo en las cuentas de ahorro denominadas "Ahorro para el
FomentoalaConstruccinAFC,noharnpartedelabasepara aplicar la retencin en la fuente y sern
consideradas como un ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional, hasta una suma que no
excedadeltreintaporciento(30%)desuingresolaboraloingresotributariodelao.
Las cuentas de ahorro "AFC" debern operar en las entidades bancarias que realicen prstamos
hipotecarios().
Elretirodelosrecursosdelascuentasdeahorro"AFC"antesdequetranscurrancinco(5)aoscontados
apartirdesufechadeconsignacin,implicarqueeltrabajadorpierdaelbeneficioy que se efecten por
partedelarespectivaentidadfinanciera,lasretencionesinicialmentenorealizadas.
()
Los recursos captados a travs de las cuentas de ahorro "AFC", nicamente podrn ser destinados a
financiar crditos hipotecarios o a la inversin en titularizacin de cartera originada en adquisicin de
vivienda()".
Posteriormente, se expidi el Decreto 2005 de 2001, con el cual se ampli el beneficio tributario de las
cuentas "AFC" en los casos de retiro de los recursos ahorrados antes de cumplir cinco aos, en los
siguientestrminos:
"() Sin perjuicio de lo previsto en el artculo 119 del Estatuto Tributario, los retiros realizados de las
cuentas de ahorro "AFC" antes de que transcurran cinco (5) aos contados a partir de la fecha de su
consignacin, sern considerados ingresos no constitutivos de renta ni de ganancia ocasional para el
trabajador, siempre y cuando se destinen exclusivamente a la cancelacin de la cuota inicial y de las
cuotas para atender el pago de los crditos hipotecarios nuevos para adquisicin de vivienda, otorgados
porentidadessujetasalainspeccinyvigilanciadelaSuperintendenciaBancaria.
ARTCULO 2. CRDITOS HIPOTECARIOS NUEVOS. Para efectos de lo dispuesto en el presente
decreto, se consideran crditos hipotecarios nuevos aquellos cuyo desembolso o abono en cuentas se
realiceapartirdelafechadeentradaenvigenciadelpresentedecreto.
PARGRAFO 1. En todo caso las entidades sujetas a la inspeccin y vigilancia de la Superintendencia
Bancaria debern garantizar que los recursos retirados de las cuentas "AFC" a que se refiere el artculo
primerodelpresentedecreto,seandestinados,nicamente,paralacancelacindelacuotainicialydelas
cuotasparaatenderelpagodeloscrditoshipotecariosnuevosparaadquisicindevivienda()".
De las disposiciones citadas podemos concluir, que gozarn del beneficio previsto para las cuentas AFC
losrecursosdireccionadosexclusivamentealacancelacindelacuotainicialydelascuotasparaatender
el pago de los crditos hipotecarios nuevos obtenidos para la adquisicin de vivienda, pues se observa
comocondicinesencialquecondichosrecursosseefecteelpagodelacuotainicialdelavivienday la
cancelacindelascuotasdeamortizacindelcrditoadquiridoparalaaludidacompra.
Porconsiguiente,debetenerseclaroquealnocumplirseconlossupuestosnormativos en cita, se pierde
elbeneficiotributariodelascuentasdeahorroparafomentodelaconstruccin.
Por otro lado, tambin puede colegirse de la legislacin en comento, que el ahorro para el fomento de la
construccin debe realizarse en secciones de ahorro de los establecimientos bancarios vigilados por la
SuperintendenciaBancaria,ydebeninstrumentarseatravsdeunreglamentoquerijaeldesenvolvimiento
dedichascuentas,loscualesdeben ser aprobados por la Superintendencia Bancaria de conformidad con

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lo dispuesto en el artculo 127, numeral 5 del Estatuto Orgnico del Sistema Financiero, en concordancia
conlodispuestoenlaCircularExternaNo.085de2000.
Implicalo anterior que las personas naturales que deseen acceder a este tipo de modalidad de cuenta de
"ahorroparaelfomentoalaconstruccinAFC"debensuscribiruncontratoconunaentidadfinancieraque
tengaesteserviciocuyoreglamentohayasidoautorizadoporesteEnteGubernamental.
Dicho reglamento debe contener las principales caractersticas y requisitos que la ley ha sealado para
estetipodecuentas,v.gr.lasdisposicionesantestranscritas,yadicionalmente,debecontenerlasreglas
y parmetros fijados por la institucin crediticia para el manejo y la administracin de los recursos
ahorrados tal documento debe ser puesto en conocimiento de los potenciales clientes que pretendan
ahorrarparaadquisicindeviviendabajolamodalidaddelahorroparaelfomentoalaconstruccin,quienes
finalmentedecidensicontratanconesaentidadorecurrenaotra.
Encuantoserefierealleasinghabitacional,cabemanifestarquefuecreadoporreformafinancieraLey795
de2003,introduciendoenelartculo1dichafiguracomounaoperacinautorizadaalosestablecimientos
bancarios y las Compaas de Financiamiento Comercial, la cual fue reglamentada por los Decretos Nos.
777y779del2003,enconcordanciaconelCaptuloOctavodelTtuloIIIdelaCircularExternaNo. 07 de
1996.1
El artculo 2 del Decreto 777 precis: "() se entiende por operacin de leasing habitacional, el contrato
de leasing financiero mediante el cual una parte denominada entidad autorizada entrega a un locatario la
tenenciadeuninmuebledestinadoaviviendaparasuusoygoce,acambiodeuncanonperidico,durante
unplazoconvenido,acuyovencimientoelbienserestituyeasupropietarioosetransfiereallocatario,si
steltimodecideejercerunaopcindeadquisicinpactadaasufavorypagasuvalor()".
ElDecreto779de2003defineeltratamientoquedebedarseaestaoperacinenelcampotributario.
EnesamedidaentiendeestaCoordinacin,quejurdicamentenoesviableequipararelcontratodeleasing
habitacionalauncrditohipotecariodeviviendaendondeelestablecimientobancariootorgaunprstamo
paralaadquisicindeviviendayeldeudorsehacedueodelinmuebledesdeesemismomomento.
Por el contrario, de la normatividad que disciplina la actividad de leasing habitacional se infiere que el
banco no se despoja de la propiedad del inmueble entregado en leasing, sino que otorga al locatario la
tenenciadel bien para su uso y goce a cambio de un canon peridico durante un plazo convenido a cuyo
vencimientoelinmuebleserestituyeasupropietarioosetransfiereallocatariosidecidehacerefectivala
opcindeadquisicinypagarentonceselvalorresidual.
Detalmanera,quelasuscripcindeuncontratodeleasingnoimplicalaadquisicindeviviendasinoque
llevaimplcitalaeventualidaddecompraqueslosematerializaralaterminacindelcontrato.
Por consiguiente, hasta tanto no se concrete la opcin de compra el banco conserva la propiedad del
inmueble, tal como lo prev el artculo 3 del Decreto 777 de 2003. As que de no ejercer la opcin no
pasardeseruncontratodearrendamientofinancierohabitacional,comoquieraqueelhaceronousode
laopcinesfacultativo.
Bajo el contexto expuesto, estima esta Superintendencia que el mecanismo que usted bosqueja en su
consulta para atender los cnones peridicos generados por el contrato de leasing habitacional con los
recursos ahorrados a travs de las cuentas "AFC" jurdicamente es improcedente, puesto que como se
advirti a lo largo del presente documento los recursos depositados en las referidas cuentas junto con el
correspondiente beneficio tributario se aplican de manera particular al pago de una cuota inicial y de los
demsinstalamentosqueamorticenuncrditohipotecario para la adquisicin de vivienda, supuestos que
nosepresentanenlaoperacindelleasinghabitacional.
Finalmente,esimportanteresaltarqueelpresenteconceptoestfundadoenlalegislacinvigenteyacorde
conlasinterpretacionesquedeellaseharealizadohastaelmomentosinembargo,estaSuperintendencia
est a la espera de conocer el reciente fallo de la Corte Constitucional sobre la demanda impetrada a la
figuradelLeasingHabitacionalelcualpodraconservarovariarestaposicin.

1 Los Decretos citados pueden ser consultados en la pgina web del Banco de la Repblica en la
direccin electrnica:www.banrep.gov.co. Juriscol Informacin Jurdica Normas Consulta por
datos identificadores. La Circular Externa 007 de 1996 puede consultarse en
www.superbancaria.gov.coLinkBoletndeMinhacienda/CaptuloSuperbancaria.

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