DERECHO REGISTRAL

PARTE IV
EL REGISTRO DE PREDIOS

ARQ. Eliseo Haman

ACTUAL ORGANIZACIN REGISTRAL

EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS

PUBLICOS
Registro de Propiedad
Inmueble

Registro de Bienes Muebles

-Registro de Predios
-Registro de Concesiones para la explotacin
de Servicios Pblicos

-Registro de Bienes Muebles.(*)

-Registro de Propiedad Vehicular
-Registro de Naves(*)

-Registro de Derechos Mineros

-Registro de Aeronaves
-Registro de Embarcaciones Pesqueras.

Registros de Personas
Jurdicas

-Registro de Buques
-Registro Mobiliario de Contratos

-Registro de Personas Jurdicas (Balota 9)

-Registro Mercantil (Balota 12)

Registro de Personas Naturales

-Registro de Sociedades Mineras

-Registro de Sociedades del Registro Pblico
de Hidrocarburos.
-Registro de Sociedades Pesqueras.

-Registro de Testamentos

-Registro de Sociedades Mercantiles.

-Registro de Sucesiones Intestadas

-Registro de Personas Jurdicas creadas por

Ley
-Registro de Empresas
Responsabilidad Limitada.

Individuales

-Registro de Mandatos y Poderes

de

-Registro Personal
-Registro de Comerciantes

ANTECEDENTES
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
EL REGISTRO DE PREDIOS
Ley 26366
Con la creacin del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, el
llamado entonces REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba
parte del del REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, conjuntamente
con el Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios
Pblicos, el Registro de Derechos Mineros, el Registro de Naves y
Aeronaves, el Registro de Buques y el Registro de Embarcaciones
Pesqueras.
El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se incorporara despus de 5
aos.
Ley 27755
Se crea el REGISTRO DE PREDIOS que comprende el Registro de
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de
Predios Rurales.

REGISTRO PREDIAL URBANO

Por Decretos Legislativos Ns. 495, 496 y 667 se cre el sistema
registral del Registro Predial cuyas caractersticas bsicas son la
simplificacin de trmites, el uso de un sistema registral
computarizado de base geogrfica, el contacto directo con los
usuarios, la fluidez del trfico inmobiliario y la promocin del libre
acceso al sistema financiero nacional.

PREDIO RURAL
Se considera predio rural a todo predio declarado como de uso
agrario, comprendiendo entre otras a las tierras de uso agrcola, de
pastoreo, con recursos forestales o de fauna, eriazas calificadas para
fines agrcolas, as como las riberas y mrgenes de lveos y cauces
de ros; y, en general, cualquier otra denominacin legal que reciban
los predios que se encuentran ubicados en la zona rural o en el area
de expansin urbana declarada zona intangible, que estn destinados
para fines agrcolas, pecuarios o forestales.

IMPORTANCIA DEL REGISTRO (De Propiedad Inmueble).

a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de
la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la
comunidad.
b) De carcter jurdico. Porque al ser conocidos por todos,
deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el
derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.
c) De naturaleza jurdico-moral. Favorece la buena fe en las
transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.
d) De ndole jurdico-econmica. Como respuesta a la necesidad
de facilitar el crdito territorial y fortalecer la seguridad de las
transacciones.

EFECTOS DEL REGISTRO (Propiedad Inmueble)

En cuanto a los efectos de la inscripcin, se pueden dividir en tres
sistemas: 1.- sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo.
1.- Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la
inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad. Esto significa que la
inscripcin es un elemento esencial para la adquisicin del dominio del inmueble;
de no mediar este requisito, el acto jurdico debe reputarse como inexistente. En
este sistema se da el mximo de eficacia a la inscripcin, pues sta opera el
cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El
Sistema Sustantivo, tambin es conocido con el nombre de Sistema Australiano
o de Acta Torrens.

2.- En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurdico, en

este caso el contrato, y se perfecciona con la inscripcin en el Registro
Pblico. Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la
inscripcin no es potestativa sino obligatoria. Los cdigos civiles de
Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del
siglo pasado (siglo XX). La caracterstica de este sistema estriba en
que atiende por una parte al ttulo y a la causa de la adquisicin que se
plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se
trasmite el dominio, lo cual ocurre a travs de la inscripcin en el
Registro Pblico. Es de sealarse la similitud existente entre el
catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en los datos que se
consignen en el folio real para describir la finca, como sera la
superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen del
mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.

3.-En el sistema declarativo la transmisin de la propiedad se

realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la
inscripcin en el Registro Pblico o de traditio. Solo si se desea
que el contrato o acto jurdico surta efectos contra terceros deber
hacerse la inscripcin.
La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la
existencia, transmisin, modificacin o extincin de un derecho
ocurrido fuera del Registro y contenido en el ttulo o documento
que se presenta a dicho Registro.
En el Per las inscripciones en el Registro de la Propiedad
Inmueble tienen efectos declarativos. El Sistema Declarativo
tambin es observado, entre otros pases, por Francia y Espaa.
Se establece como excepcin al Sistema Declarativo, el caso de
la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que, para que quede
vlidamente constituida, requiere que el documento sea inscrito
en el Registro de la Propiedad Inmueble.

ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES

Cdigo Civil Artculo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada
inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opcin.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los
efectos de los actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.
*Concordancia: R. N 540-2003-SUNARP-SN, Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, Artculo 2.- Del Registro de Predios
El Registro de Predios es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los
actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas
administrativas y dems normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales.

LA INSCRIPCION PRIMERA DE DOMINIO

La inmatriculacin o intabulacin de fincas supone, segn ROCA SASTRE, su
ingreso o acceso a los libros del Registro de la propiedad. extendiendo para ello
una primera inscripcin de dominio de las mismas a favor del inmatriculante,
previa presentacin de los ttulos o medios inmatriculadores legalmente tipificados,
y por la cual se abre una hoja o folio particular a la finca registrada, sometindola a
un rgimen y efectos especficos que no tendra en caso contrario.
Precisa ROCA SASTRE, que el concepto de primera inscripcin es mucho ms
amplio, pues tambin comprendera casos NO estrictamente inmatriculadores,
como la agrupacin, agregacin, segregacin y divisin de fincas ya inmatriculadas.
En el caso peruano primera de dominio equivale a inmatriculacin.
Artculo 2018 del C.C.- Primera inscripcin de dominio
Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo
ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios .

PARTIDA REGISTRAL (En el Registro de Predios)

Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o
partida electrnica. se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real
que rige la normatividad y organizacin registral.
La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razon de su pertenencia a
un titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento un derecho.
El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del
Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
RUBROS
a) Antecedente dominial, en el que se indicar el tomo y folio en que corren las inscripciones
trasladadas a la ficha o el nmero de aquella de donde se ha hecho la independizacin.
b) Descripcin del inmueble, en el que se dejar constancia de su ubicacin geogrfica,
superficie, linderos y dems especificaciones.
c) Ttulos de dominio, en el que se inscribirn las traslaciones del derecho de propiedad.
d) Gravmenes, en el que se inscribirn o anotarn, segn los casos, las hipotecas, embargos
y en general todos los gravmenes y cargas.
e) Cancelaciones, en el que se inscribirn o anotarn segn los casos, las hipotecas,
embargos y en general todos los gravmenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejar constancia de la extincin de las inscripciones
correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se har mencin de las inscripciones que se refieran a las
personas que figuran como propietarios.

INSCRIPCION DE URBANIZACIONES
La habilitacin urbana es el proceso de convertir un terreno rstico o
eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de
distribucin de agua y recoleccin de desage, de distribucin de energa
e iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente el terreno podr
contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones.
El proceso de habilitacin requiere efectuar aportes gratuitos para los
fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as
como para servicios pblicos complementarios que son reas edificables
que constituyen bienes de dominio pblico del Estado.
Los propietarios y/o promotores de las habilitaciones urbanas debern
efectuar a ttulo gratuito aportes obligatorios para recreacin pblica,
servicios pblicos complementarios y de educacin, y otros fines en lotes
regulares edificables, los que se inscribirn en el Registro de Predios.

INSCRIPCIN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO

REGIMEN VIGENTE (Desde 1997)

LEY N 26878 Ley General de Habilitaciones Urbanas
D.S. N 010-2005-Vvivienda. TUO del Reglamento de la Ley

NUEVO REGIMEN (Desde el ao 2008)

Ley N 29090 del 25 de setiembre de 2007
Reglamento de licencias de habilitacin Urbana (por aprobarse)
Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse)
Reglamento de Verificacin administrativa (por aprobarse)

INSCRIPCIN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878

(Segn TUO- DECRETO SUPREMO N 010-2005-VIVIENDA
1)CLASES DE PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA
a) Aprobacin de Habilitaciones Urbanas Nuevas; y,
b) Regularizacin de Habilitaciones Urbanas
2)ORGANO COMPETENTE
Compete conocer los procedimientos mencionados a las Municipalidades Distritales y, slo
tratndose de terrenos ubicados en el rea del Cercado, le compete conocer de los mismos
a la Municipalidad Provincial.
3)ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO DE HABILITACIONES URBANAS NUEVAS
a) La Aprobacin de las Habilitaciones, que tiene por objeto que el solicitante sustente y
obtenga la conformidad tcnica de su proyecto y de las condiciones urbansticas que debe
respetar; y,
b) La Recepcin de Obras, que tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad de
las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la Habilitacin Urbana
aprobada.
4) PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE REGULARIZACIN DE HABILITACIONES
URBANAS EJECUTADAS
Cuenta con una sola etapa

INSCRIPCIN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878

(Segn TUO- DECRETO SUPREMO N 010-2005-VIVIENDA
DEFINICIONES
habilitaciones nuevas: Este procedimiento es aplicados por los propietarios de terrenos
rsticos o eriazos, que tienen planificado convertir en urbana dichos terrenos. Es decir el
terreno no cuenta con ningn tipo de obra.
habilitaciones ya ejecutadas: Este procedimiento es aplicado por el propietario que
ejecut obras en el terreno pero no cont con autorizacin para ejecutar dichas obras, y
ahora el terreno ya cuenta con los requisitos de habitabilidad, es decir cuenta con agua, luz,
desague, telfono, etc., que permiten habitar decorosamente el inmueble
Aprobacin de estudios definitivos: Es la resolucin que de manera definitiva aprueba los
proyectos.
Autorizacin para ejecutar obras: Es la autorizacin para aperturar calles, zanjas,
afirmacin de terrenos, nivelacin de terreno, cableados elctricos, telefnicos, etc.
Autorizacin para construccin simultnea: Es autorizacin para construir viviendas.
Autorizacin para venta garantizada: Es la autorizacin para vender provisionalmente los
lotes antes que se recepcione las obras (para financiamientos). La inscripcin de una venta
garantizada tiene la calidad de anotacin provisional de duracin indeterminada.
Recepcin de obras: Consiste en que la municipalidad seale que las obras de la
habilitacin urbana han sido concluidas, es decir que la urbanizacin cuenta con los
requisitos mnimos de habitabilidad.
Autorizacin de libre venta: Es la autorizacin para que el lote se venda de manera
indefinida y libre.

DECLARACIONES DE FABRICA
REGIMEN VIGENTE (Desde 1999)
LEY N 27157 Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn
DECRETO SUPREMO N 008-2000-MTC Reglamento
DECRETO SUPREMO N 035-2006-VIVIENDA- TUO del Reglamento de
la Ley 27157.
Dos Formas:
a) Regularizacin de edificaciones
b) Licencia de obra y declaratoria de fbrica
NUEVO REGIMEN (Desde el ao 2008)
Ley N 29090 del 25 de setiembre de 2007
Reglamento de licencias de edificacin (por aprobarse)
Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse)
Reglamento de Verificacin administrativa (por aprobarse)

DECLARACIONES DE FABRICA
1.- REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
Comprende todas las edificaciones construidas antes del 21 de julio de 1999, sin
licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica
y que el terreno cuente por lo menos con la aprobacin de proyecto de habilitacin urbana.
TTULO QUE DA MRITO: FORMULARIO REGISTRAL (FOR)
El Formulario deber ser debidamente llenado con letra legible, interviniendo los
propietarios con derecho inscrito y consignando su estado civil, a fin de determinarse si la
fbrica materia de inscripcin ser un bien propio o un bien de una sociedad conyugal .
Asimismo, el formulario registral deber contar con la certificacin notarial que identifique a
los contratantes (propietarios - verificador) y la documentacin adjunta, los cuales contarn
con la foliacin correspondiente, a fin de garantizar la intangibilidad del documento.
DOCUMENTOS QUE SE DEBEN ADJUNTAR AL FOR :
A) CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS. Expedido por la
municipalidad respectiva.
B) PLANO DE UBICACIN Y LOCALIZACIN, firmados y sellados por el verificador
competente y con la certificacin notarial de firma. (conforme al modelo aprobado por el
D.S. 0008-00-MTC).
C) PLANO DE DISTRIBUCIN, firmados y sellados por el verificador competente y con la
certificacin notarial de firma.
D) INFORME TCNICO DE VERIFICACIN, el cual deber ser expedido por el verificador
responsable. Asimismo, deber contar con certificacin notarial de firmas.

DECLARACIONES DE FABRICA
2.- LICENCIA DE OBRA Y DECLARATORIA DE FABRICA
Comprende todas las edificaciones iniciadas despus del 20 de julio de 1999. Se inicia con
la Licencia de Obra y finaliza con la inscripcin de la declaratoria de fbrica en el registro.
TTULO QUE DA MRITO: FORMULARIOS OFICIALES (FUO)
FUO parte 1: Licencia de Obra, es la autorizacin otorgada por la municipalidad, en el
mbito de su jurisdiccin para iniciar cualquier tipo de edificacin. Tiene un plazo de
vigencia de 36 meses prorrogables a 12 meses ms
FUO parte 2: Declaratoria de fbrica, finalizada la obra se obtiene el certificado de
finalizacin de obra y de zonificacin, los cuales se presentan con el FUO parte 2,
conjuntamente con los planos, copia literal de dominio.
El FUO completo y sellado por la Municipalidad acompaado de los planos es el TITULO
SUFICIENTE (Instrumento pblico) para la inscripcin de la fbrica.
En este procedimiento existe otro formulario llamado FOM (Formulario oficial de uso
mltiple) que se usa para solicitar certificado de parmetros urbansticos, de zonificacin y
cualquier trmite ante la municipalidad dentro de este procedimiento.

DECLARACIONES DE FABRICA
TIPOS DE OBRA DE EDIFICACIN QUE NECESITAN
DE DECLARATORIA DE FBRICA SON LAS
SIGUIENTES:
1. EDIFICACIN NUEVA: Obra que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno
baldo, cumpliendo con las condiciones mnimas de habitabilidad .
2. REMODELACIN : Obra que altera, total o parcialmente la tipologa y/o estilo
arquitectnico original de una edificacin existente, variando o no su rea techada total.
3. AMPLIACIN. Obra que incrementa el rea techada de una edificacin existente, sin
alterar su tipologa y armona estilstica original.
4. MODIFICACIN: Obra que vara parcialmente el interior o exterior de una edificacin
existente, sin alterar el rea techada total, tipologa y estilo arquitectnico original.
5. REPARACIN: Obra que consiste en reforzar o reemplazar elementos estructurales
daados.
6. PUESTA DE VALOR: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de
restauracin, recuperacin, rehabilitacin, proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una
edificacin con valor histrico monumental calificado.
No requieren declaratoria de fbrica las obras de refaccin, acondicionamiento o
cercado.
La declaratoria de fbrica se inscribe en el Registro de Predios de la Zona Registral a la
que pertenece la edificacin.

PRE- DECLARACIONES DE FABRICA

El propietario que cuente con licencia de obra aprobada podr solicitar la
anotacin preventiva de la declaratoria de fbrica.
TITULO QUE DA MRITO: FUO parte 1 y su anexo C
VIGENCIA DE LA ANOTACION: La anotacin preventiva tiene una vigencia
de un (01) ao y podr ser renovada antes de su vencimiento por igual plazo,
tantas veces como sea necesario mientras est vigente la licencia de obra y
no sea posible la inscripcin de la fbrica definitiva
QUE POSIBILITA: La pre-declaratoria de fbrica vigente posibilita anotar el
PRE-REGLAMENTO y PRE-INDEPENDIZACION de las zonas de dominio
exclusivo.

NUEVO REGIMEN PARA OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE

HABILITACION URBANA Y EDIFICACION (Ley 29090 del 25.09.2007)

Entrar en vigencia al da siguiente de aprobada sus disposiciones

reglamentarias. La ley ha previsto un plazo de 180 das para aprobar
dichas disposiciones
Existirn cuatro (04) modalidades de aprobacin
a) Modalidad A (aprobacin automtica): La sola presentacin del
formulario ante la municipalidad constituye la licencia. La Ley fija los
supuestos en que procede.
b) Modalidad B (Aprobacin automtica con firma de profesionales
responsables) La sola presentacin del formulario ante la
municipalidad constituye la licencia. La Ley fija los supuestos en que
procede.
c) Modalidad C (Aprobacin con evaluacin previa por revisores urbanos
o comisiones tcnicas)
d) Modalidad D (Aprobacin con evaluacin previa de Comisin
Tcnica).

NUEVO REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO
DE PREDIOS
Aprobado mediante RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 248-2008-SUNARP/SN
de fecha 28 de Agosto de 2008.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.- Vigencia :El presente Reglamento entrar en
vigencia a los 30da de su fecha de publicacin en el diario
Oficial el Pereuano. Se aplicar inclusive a los procedimientos
en trmite.

TITULO FORMAL

ARTICULO 6.- INSCRIPCIN EN MRITO DE ESCRITURA PBLICA

PARTE EXPEDIDO POR NOTARIO O CONSUL QUE CONSERVE EN SU PODER LA
MATRIZ (LA PRESENTACIN ES CAUTIVA)
ARTCULO 7.-INSCRIPCIN EN MRITO A FORMULARIO REGISTRAL
CUANDO EL VALOR NO SUPERE LAS 20 UIT. D.S. 023-2003-JUS.
ARTCULO 8.-.INSCRIPCIN EN MRITO A MANDATO JUDICIAL
COPIAS CERTIFICAS, OFICIO DE REMISIN. CONSENTIDA Y EJECUTORIADA
ARTCULO 9.- INSCRIPCIN EN MRITO A LAUDO ARBITRAL
COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIN ARBITRAL
ARTCULO 10.- INSCRIPCIN EN MRITO A ACTO ADMINISTRATIVO
COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIN
SUPLETORIAMENTE EL ART. 148 DEL CPC.

ADMINISTRATIVA.

SE

APLICA

ROL DEL CATASTRO

TITULOS QUE INCORPOREN EL PREDIO AL REGISTRO O IMPLIQUEN LA
MODIFICACIN FSICA DEL PREDIO REGISTRADO.EL INFORME DEL REA
DE CATASTRO ES VINCULANTE PARA EL REGISTRADOR.
Vigsimo Segundo Precedente: El informe del rea de catastro es
vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos
estrictamente tcnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los
aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e
interpretacin de normas jurdicas, que no le competen a dicha rea, sino
de manera indelegable y exclusiva al Registrador Pblico.
RESOLUCION QUE DETERMINA CUANDO SE DEBE DERIVAR UN TTULO A
CATASTRO. Aprueban la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos
inscribibles en el Registro de Predios que requerirn informe previo del
rea de Catastro:
a) Inmatriculaciones.
b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados.
c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolucin Municipal.
d) Rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas
perimtricas de predios, respecto de su matriz.
Tambin requerirn informe tcnico previo del rea de Catastro las
Solicitudes de Bsqueda Catastral.

RECTIFICACION DE LA TITULARIDAD DEL PREDIO

ADQUIRIDO BAJO EL REGIMEN DE SOCIEDAD DE
GANANCIALES (ART.15)
Cuando uno de los cnyuges, manifestando un estado civil distinto al que le
corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la
calidad de bien social, la rectificacin de la calidad del bien se realizar en
mrito a la presentacin de ttulo otorgado por el cnyuge que no intervino o
sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva
partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha
cierta en el que consta la adquisicin.
Artculo 311.- Reglas para calificacin de los bienes
Para la calificacin de los bienes, rigen las reglas siguientes:
1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.
2.- Los bienes sustitudos o subrogados a otros se reputan de la misma condicin de los que
sustituyeron o subrogaron.
3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran despus
otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisicin posterior es
hecha con el producto de la enajenacin anterior.

INMATRICULACIN (ART. 18)

Artculo 2018 del C.C..- Primera inscripcin de dominio
Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un
perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos
supletorios.
Artculo 18.- Inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren
de una antigedad de cinco aos
a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura
pblica o formulario registral de formacin de ttulos supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y LeyN 27333, escritura
pblica o formulario registral dedeclaracin de prescripcin adquisitiva
de dominio;
c) Resolucin que disponga la primera inscripcin debienes de dominio
pblico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o reversin de
un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin delterritorio de
Comunidades Campesinas;
e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate;

INDEPENDIZACION

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada

unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno,
con edificacin o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin
de una edificacin sujeta al rgimende unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de
independizacin y copropiedad. (Cada rgimen tiene requisitos
propios).
A) INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO CON
SUBDIVISIN.
B)INDEPENDIZACIN
DE
UNIDADES
DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA CON REGLAMENTO
INTERNO

ACUMULACIN
La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto
constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta
comprendiendo en una sola, dos o ms partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas
de los predios acumulados, mediante anotacin que consigne
la partida en la cual quedan acumulados.
Acumulacin de predios afectados con garantas reales o
medidas cautelares: intervencin del o los titulares de los
derechos reales de garanta constituidos, expresando precisa
y claramente su conformidad con la acumulacin, incluyendo
sus firmas certificadas notarialmente. O la autorizacin de los
rganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron
extender las anotaciones de las respectivas medidas
cautelares.

OTROS ACTOS INSCRIBIBLES ( DESCRIPCIN DEL

PREDIO)
FABRICA
JURIDICCIN
NOMENCLATURA
NUMERACION
La inscripcin de la fbrica no constituye acto previo para la
inscripcin de la numeracin, salvo que se trate de
numeracin interna.

SANEAMIENTO PREDIAL
El saneamiento legal de la propiedad predial se
produce cuando se incorpora al registro la unidad
inmobiliaria en sus dos aspectos:
a) INCORPORACION DE LA FINCA
b) TITULARIDAD REGISTRAL

INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO

LA INMATRICULACION
Es la incoporacin del predio al registro (primera de dominio) se rige por el
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la tcnica del FOLIO REAL.
La complejidad de la incorporacin depender del nmero de actos previos
necesarios (habilitacin urbana, subdivisin, independizacin, etc).
INADECUACION REGISTRAL
Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y
la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al
registro, se tendr que iniciar el procedimiento de saneamiento de
RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIN PERIMETRICA. (Notarial o
judicial).

INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO

LA INMATRICULACION
Es la incoporacin del predio al registro (primera de dominio) se rige por el
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la tcnica del FOLIO REAL.
La complejidad de la incorporacin depender del nmero de actos previos
necesarios (habilitacin urbana, subdivisin, independizacin, etc).
INADECUACION REGISTRAL
Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y
la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al
registro, se tendr que iniciar el procedimiento de saneamiento de
RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIN PERIMETRICA. (Notarial o
judicial).

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

Artculo 950 del C.C..- Prescripcin adquisitiva
La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la
posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante
diez aos. (Prescripcn larga)
Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena
fe. (prescripcin corta)
El notario es competente para declarar la prescripcin adquisitiva larga.
Se tramita como asunto no contencioso de conformidad la ley 26662.
De existir oposicin se suspende el procedimiento, teniendo que
seguirse la va judicial.

EFECTOS DEL REGISTRO

Artculo 952.- Declaracin judicial de prescripcin adquisitiva
Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para
que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin
de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento
en favor del antiguo dueo.
EL REGISTRO OTORGA EFECTOS DECLARATIVOS A LA
INSCRIPCIN.
SE ADMITE LA PRESCRIPCIN CONTRA TBULAS.

PROCEDIMIENTO
Peticin escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual
deber contener cuando menos:
a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del
tiempo de posesin.
b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a
ste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos
supletorios.
d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes.
e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en
sus registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de
bsqueda catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis
testigos mayores de veinticinco (25) aos de edad, preferentemente vecinos u
ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin
se solicita.
h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.

EMPLAZAMIENTO
El notario notificar necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el
derecho invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las
personas indicadas por el interesado en su solicitud.
Las notificaciones se regirn supletoriamente
establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil.

por

las

normas

El notario fijar carteles en los lugares ms visibles de la edificacin

cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondr que se efecte una
publicacin que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3)
das, con intervalos de tres das hbiles entre cada una de ellas, en el diario
oficial El Peruano y en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el
inmueble.

PROCEDIMIENTO (CONTINUACIN)
El notario se constituir en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo
un acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas
del inmueble, la posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y el
dicho o manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes, as como
la declaracin de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de
presencia.
Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la ltima
publicacin, sin que se hubiera interpuesto oposicin, el notario levantar un
acta donde har constar la evaluacin de las pruebas y los actuados, y
declarar la prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante o
dispondr la formacin de ttulos supletorios, segn sea el caso.
El acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro
Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podr expedir todos los
traslados instrumentales previstos por la ley del notariado.

Finalizacin
El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de
dominio, o dispone el otorgamiento de ttulos supletorios, es ttulo
suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro
respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del
antiguo dueo de ser el caso.
La Oposicin
Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin
al procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin a la
declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o a
la formacin de ttulos supletorios en trmite.

SANEAMIENTO DE AREA Y LINDERACION PERIMETRICA

A) POR ERROR DE CALCULO Y SIN MODIFICAR EL REA: A MRITO
DEL TTULO ARCHIVADO.
B) CON CONSENSO DE LOS TERCEROS IMPLICADOS (COLINDANTES):
POR ESCRITURA PBLICA.
C) SIN INTERVENCION DE LOS TERCEROS (COLINDANTES): MEDIANTE
ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL. SUJETO A
CONDICIONES
-SI SE AMPLIA EL REA: INTERVENCION DE CATASTRO
-NO DEBE HABER SUPERPOSICIN CON PROPIEDAD DE TERCEROS.
-NO DEBE HABER OPOSICIN.
D) SI HAY SUPERPOSICIN DE REA O OPOSICIN DE TERCERO:
ANTE EL RGANO JURISDICCIONAL.

EXCLUSIN DE FORMALIDADES
1.-No ser exigible para su inscripcin en el registro la previa
autorizacin administrativa o municipal de subdivisin o
independizacin del terreno.
El Registro, por el solo mrito del acto de regularizacin,
proceder a la desmembracin o segregacin de las unidades
inmobiliarias objeto de la regularizacin.
2.- Para la inmatriculacin del inmueble no ser exigible la
documentacin catastral establecida por el Decreto Supremo
N 002-89-JUS.

Muchas Gracias..