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CONTENIDO PROGRAMTICO
Introduccin
1.- Enfoques de Valoracin
1.1.- Enfoque de Comparacin Directa
1.2.- Enfoque del Costo
1.2.1.- Costo de Reposicin
1.2.2.- Estructura de Costos
1.2.2.1.- Directos
1.2.2.2.- Indirectos
2. Depreciacin
2.1.- Conceptos
2.2.-Causas
2.3.- Mtodos
2.3.1.- Lnea Recta
2.3.2.- Kuenzle
2.3.3.- Ross
2.3.4.- Ross-Heidecke
2.3.5.- Jans
3. Terminologa
CONTENIDO PROGRAMTICO
4. Avalo de Inmuebles (Terreno Bienhechura)
4.1. Enfoque de Comparacin Directa (Mercado)
4.1.1.- Homogeneizacin de datos de mercado
4.1.2.- Regresin Mltiple
4.1.2.1.- Excel
4.1.2.2.- Programa estadstico
Apartamentos, locales comerciales
4.2.- Enfoque del Costo (Costo de reposicin)
Viviendas
(Aisladas, Pareadas, continuas), Apartamentos, Locales
Comerciales, Galpones, Cobertizos, Edificios, Paredes Perimetrales,
Piscinas, patios
Ejercicios
5. Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ejercicios
6. Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial
7.- Informe de Avalo
8.- Tabla para el clculo de honorarios
9.- Referencias Bibliogrficas
Referenciales compraventa
.
La Oferta, existen tres maneras diferentes de considerarla:
1.
Preventa, valor presente del precio estimado de venta cuando sta se realice,
meses despus de su fijacin, una vez concluida la edificacin, radicando la
ventaja para el comprador en asegurar un mejor precio mediante su pago, total o
parcial, por adelantado.
El valor total del inmueble ser la sumatoria del valor que se determine para el terreno
y el de mejoras, bienhechuras, equipos, obras exteriores y cualquier otro
componente fsico.
Una forma de estimar el valor de mercado de un bien por renta, es cuan se trabaja con
la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado. Si se usa una tasa mnima de inters
definida por el inversionista, se obtiene una estimacin del valor mximo que l mismo
pagara por este bien
?
VALOR:
Expresin
monetaria de un bien
inmueble a la fecha de
referencia de la tasacin
PRECIO: Es lo que se
paga en bolvares por
un bien inmueble en el
mercado
PRECIO DE MERCADO
Es la cantidad en dinero por la cual una mercanca puede cederse (H.de Caires)
Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones ni la inteligencia.
El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histrico o
concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avalo hasta que es
comprado. (Appraisers)
Materiales
Mano de obra
Equipos
COSTOS DIRECTOS
Gastos de administracin
Costos Asociados
Utilidad e imprevistos constructor
ESTRUCTURA DE COSTOS
IVA
Permisologa
COSTOS INDIRECTOS
Costo Proyectos
Costos Financieros
Seguros
Costos Legales
COSTOS DIRECTOS
El
anlisis
consiste
en
desglosar
en
tres
(3)
grandes
grupos:
Descripcin
T rabajos preliminares
* Proyecto
* Replanteo de laObra
Infraestructura
*Concreto en fundaciones
Fecha:
Unidad
SG
m2
m3
m3
* Acero de Refuerzo
Superestructura
* Concreto en vigas y columnas
* Concreto en losas de piso
Kg
m2
* Encofrado en Losas
* Acero de Refuerzo
Instalaciones Sanitarias
* Puntos de aguas blancas
* Puntos de aguas negras
* Bajante de aguas servidas
* Montaje de aguas Blancas
* Tubera de AN 4"
* Tubera de AN 2"
* Puntos de ventilacin
* Artefactos Sanitarios
m2
Kg
m3
m3
Pto
Pto
ml
ml
ml
ml
Pto
Pto
Cantidad
Precio
Unitario
Precio
T otal
Instalaciones elctricas
* Punto de Iluminacin
* Puntos de tomacorriente
* Montaje de Electricidad
* Tableros y Breakers
Instalaciones Mecnicas y
Especiales
* Ventilacin Forzada
* Ascensores
Pto
Pto
ml
Pza
SG
Und
Pto, ml,
Pza
10
11
12
Albaliera
* Bloque de e = 10 cms
Revestimiento y Acabado
Interno
* Friso Base
* Friso Liso
* Pintura Caucho en Paredes
Exteriores
Revestiniento y Acabado
Externo
* Revestimiento en Fachadas
* Pintura en Fachada
Pavimentos
* Cermica en Pisos
* Cermica en Paredes
Carpinteria
* Puertas y Marcos de Madera
Herrera
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Cerrajera
14
Obras Exteriores
m2 , ml
Impuesto I.V.A.
T otal General
Bs
Fecha:
Partida N
Empresa
Obra:
Ubicacin:
Cdigo
Descripcin:
Unidad
Cantidad:
Rendimient
o:
MATERIALES
DESCRIPCIN
CDIGO
UNIDAD CANTIDAD
COSTO
COSTO TOTAL
TOTAL DE
MATERIALE
S
COSTO TOTAL MATERIALES:
EQUIPOS
CDIGO
DESCRIPCIN
UNIDAD CANTIDAD
COSTO
TOTAL EQUIPOS
COSTO TOTAL EQUIPOS:
COSTO
DIARIO
MANO DE OBRA
DESCRIPCIN
CANTIDAD
SALARIO
CDIGO
D.D.
H.H.
TOTAL SALARIO:
280% COSTOS ASOCIADOS A LOS SALARIOS
10%
ADMINISTRACIN Y GASTOS GENERALES
SUB-TOTAL "B"
15%UTILIDAD
SUB-TOTAL "C"
12%I.V.A.
Duracin en Das
H.H.
COSTO DIARIO
Descripcin
Observacin
Material
Equipos
Mano de Obra
Costos asociados
Gastos de
Administracin
Utilidad e imprevistos
Impuesto
www.cinpro.net/
Descripcin
(%)
Bs (M2)
1 Trabajos Preliminares
0,92
73,30
2 Infraestructura
9,16
729,85
3 Superestructura
25,03
1.994,34
4 Instalaciones Sanitarias
8,15
649,38
5 Instalaciones Elctricas
7,56
602,37
6 Paredes
7,91
630,25
7 Sistema de bombeo
0,89
70,91
8 Impermeabilizacin
2,98
237,44
3,20
254,97
1,09
86,85
11 Pav imento
9,18
731,44
12 Carpintera
0,65
51,79
13 Herrera
10,64
847,77
14 Cerrajera
0,52
41,43
15 Pintura
1,66
132,27
16 Vidrios
0,54
43,03
17 Artefactos Sanitarios
0,89
70,91
18 Otros Equipos
4,69
373,69
19 Obras Ex teriores
4,34
345,80
100,00
7.967,80
DESCRIPCIN DEL
REA
USO
ASIGNADO
UNIDAD
VALOR REPOSICIN
CUBIERTA
DESCUBIERTA
P.U.
%
APLICABLE Bs/m 2/m 3/lts
TOTAL
Bs
Vivienda
uso familiar
m2
150,00
100%
3600,00
540.000,00
Local 1
comercio
m2
35,00
100%
3600,00
126.000,00
Local 2
comercio
m2
40,00
100%
3600,00
144.000,00
m2
100%
1200,00
120.000,00
Tanque de agua
m3
2000,00
100%
3400,00
3.400,00
ml
100,00
100%
190,00
19.000,00
952.400,00
servicios
100,00
3,00%
28.572,00
5,00%
47.620,00
Costos Directos
1,00%
9.524,00
Costos Indirectos
1,00%
9.524,00
10,00%
95.240,00
1.047.640,00
1,50%
14.286,00
Inspeccin de la Obra
1,50%
14.286,00
Gastos Financieros
0,00%
0,00
Ganancia Empresarial
15,00%
Promocin y venta
4,00%
22,00%
209.528,00
32,00%
1.257.168,00
Bs./m2 (1+ 2 + 3)
142.860,00
38.096,00
COSTOS INDIRECTOS
Galpn
Hotel
Financiamiento (FIN)
Local Comercial
Asesoras (AS)
Oficina
Apartamento
Costo Asociado
Unifamiliar
2,00%
2,00%
5,00%
5,00%
2,00%
5,00%
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,00%
2,50%
1,00%
2,00%
2,00%
2,00%
1,00%
2,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
3,00%
7,00%
7,00%
7,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
5,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
2,00%
5,00%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
4,00%
Descripcin
Qu bienes se valan?
Tcnicamente es la propiedad del activo o el derecho de propiedad
lo que se vala mas que el activo tangible o intangible de acuerdo
al siguiente esquema:
ACTIVOS TANGIBLES
ACTIVOS INTANGIBLES
Terrenos
Marcas
Edificios y Construcciones
Patentes
Maquinaria y Equipo
Diseos Industriales
Cartera de Clientes
Derechos de propiedad literaria
Bibliotecas, Filmotecas
Equipo de Transporte.
Composiciones, Trabajos
literarios
PRINCIPIO DE LA OFERTA Y
DE LA DEMANDA
PRINCIPIO DE LA CONFORMIDAD
PRINCIPIO DE INTEGRACION
PRINCIPIO DE LA COMPETENCIA
PRINCIPIO DE LA UTILIDAD
PRINCIPIO DE LA PREDICCION
PRINCIPIO DE LA SUSTITUCION
VALOR DE
MERCADO DEL
INMUEBLE
Solicitud
de Crdito
Privado o
particular
TIPOS DE
AVALOS
Contables:
Sucesiones
Judiciales
Expropiaciones
TERMINOLOGA BSICA
VALOR: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la
tasacin .
PRECIO: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado
VALOR INICIAL O DE COMPRA: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su
construccin o edificacin. Se llama tambin valor histrico.
Ejemplo:
Limpieza
del
terreno,
demoliciones,
remocin
de
escombros.
MOVIMIENTO DE TIERRA: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes,
muros, gaviones.
ESTRUCTURA: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se
dividen en; infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
INFRAESTRUCTURA: Es el sistema estructural diseado y construido para unir la
superestructura con el suelo y/o subsuelo, se le conoce como las fundaciones de la
edificacin.
Vida fsica: es el tiempo total que dura una construccin. Este periodo puede ser
de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos
pueden tener 10 siglos o ms de acuerdo con la calidad de materiales con que se
construyeron. Las edificaciones en Amrica datan de la Colonia y en su mayor parte
han tenido que ser reconstruidas como monumentos histricos. La vida fsica de las
construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar 100 o 200 aos con
los materiales que se hacan en dicha poca en nuestras ciudades.
Vida Econmica: es el periodo que dura una edificacin para el uso econmico
que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su
explotacin como edificacin. Cuando se hace una casa se destina a la
habitacin de familias y tanto su uso como su explotacin es la vivienda familiar o el
alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la calle se vuelven comerciales,
carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podra transformarse en local
comercial o en casa para oficinas. Asimismo es posible que la casa ya no tenga
utilidad mantenerla como edificacin y dado el uso del sector sea ms conveniente
demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su vida econmica ha terminado y la
construccin carece de valor, adquirindolo el lote que servir para el nuevo edificio.
VR
DA
los
valores
calculados
la
realidad
fsica,
funcional,
de
DEPRECIACIN: Es la perdida del valor de una edificacin por causa del tiempo,
mal uso, causas de agente externos, falta de mantenimiento, desuso, obsolescencia
fsica o funcional del bien
La depreciacin en las edificaciones se originan por causas:
1. Causas Fsicas: Ocurre por causas intrnsecas al inmueble, tales como: edad,
causas contingentes (explosin, agua, fuego, vandalismo)
2. Obsolescencia Funcional: se refiere a la prdida del valor del bien inmueble por
diseos arquitectnicos inadecuados falta o exceso de facilidades estructurales,
equipos pasados de moda, sub utilizacin de espacios construidos.
3. Obsolescencia Econmica: se debe a causas extrnsecas a la construccin,
mala ubicacin (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias,
quebradas, avenidas o calles de mucho transito vehicular, cambios de
zonificacin, vecindarios indeseables)
TIPOS DE DEPRECIACIN
Tasativo: Son los que se utilizan en la elaboracin de informes de avalo,
debido a que toman en consideracin el Valor de Reposicin o de mercado
y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluacin del Bolvar
y el proceso inflacionario del pas, adems de considerar los factores ao
de uso, vida til, considera otros como son:
Estado de Conservacin.
Mantenimiento
Deprecian a los activos en lnea curva que es lo que acontece en la
realidad.
VA = VR * 1 (1 r )*
T
VA = VR DA
El valor de reposicin (VR), est constituido por dos valores: la base depreciable
(BD) y el valor residual o de salvamento ( r )
VR = BD + r
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN
CD =
BD
T
BD
T
BD
DA =
*n
T
Se tiene
VR = BD + r
Y sustituyendo
DA = BD * Fd
, despejando
BD = VR Vr
Vr = VR * r
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN
Donde se tiene que el valor de rescate (Vr) es igual al valor de reposicin del
bien, para el momento del avalo, por el porcentaje (r) que oscila entre 5 a 15%
BD = VR * (1 r )
BD = VR (VR * r )
Volvemos a la expresin:
VA = VR DA
n
VA = VR VR * (1 r )*
T
DA =
BD
*n
T
Fd =
n
T
VA = VR * [1 (1 r )* Fd ]
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN
DEPRECIACIN
LINEA RECTA
n
aos
T
aos
10
50
20,00
20
50
40,00
30
50
60,00
35
50
70,00
40
50
80,00
50
50
100,00
VR = BD + Vr
n2
Fd = 2
T
VA = VR * [1 (1 r )* Fd ]
DEPRECIACIN
KUENTZLE %
n
aos
T
aos
10
50
4,00
20
50
16,00
30
50
36,00
35
50
49,00
40
50
64,00
50
50
100,00
n2
VA = VR * 1 (1 r )* 2
T
1 n n 2
Fd = * + 2
2 T T
VA = VR * [1 (1 r )* Fd ]
1 n n
VA = VR * 1 (1 r )* * + 2
2 T T
n
aos
T
aos
10
50
12,00
20
50
28,00
30
50
48,00
35
50
59,50
40
50
72,00
50
50
100,00
DEPRECIACIN
Ross
DEPRECIACIN
LINEA RECTA KUENTZE
n
aos
T
aos
10
50
20,00
4,00
12,00
20
50
40,00
16,00
28,00
30
50
60,00
36,00
48,00
35
50
70,00
49,00
59,50
40
50
80,00
64,00
72,00
50
50
100,00
100,00
100,00
Ross
VA
1: LNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS
Bs
3
V
R
B
D
Valor
r
HEIDECKE
1. Reparaciones menores: estas reparaciones consisten en la pintura general, en
el arreglo de la fachada ( si son casas), enchapes de baos y cocinas, estado de
los pisos (enchapes o madera, tapete, etc. ), humedades, impermeabilizacin de
cubiertas.
2. Reparaciones medianas: Se trata de instalaciones hidrulicas, sanitarias o
elctricas. Reparacin de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos
sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baos y cocina. Severas
filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o paetes
(repellos o enlucidos).
3. Reparaciones importantes. Se trata de daos en la cubierta o en la estructura y
cimentacin de la edificacin. Rehacer la mampostera o muros. Cambio total de
las instalaciones hidrulicas o sanitarias. Fallas en la cimentacin, hundimiento
de pisos o peligros en la estructura.
Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciacin por el estado de
conservacin del inmueble y se simboliza por la letra C. Esta depreciacin se
aade a la depreciacin por edad encontrada por el mtodo de Ross
Depreciacin Fsica Heidecke
Estado
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
Condiciones Fsicas
Coeficiente C
Nuevo
0,00%
0,32%
Regular
2,52%
8,09%
Reparaciones sencillas
18,10%
32,20%
Reparaciones importantes
52,60%
75,20%
Sin Valor
100,00%
ROSS HEIDECKE: El Mtodo de Ross nos permite depreciar por edad una
construccin. Pero con la misma edad es posible que una construccin est mejor
conservada que otra. El estado de conservacin lo verifica el avaluador mediante la
visita ocular. No se debe dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos
constructivos que inducen a pensar que la construccin est en grave deterioro y
solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de
construccin o reparacin nos pueden indicar cmo calificar una construccin usada: .
FRH = A + (1 A) * C
n n2
A = 0,5 * + 2
T T
VA = VR * {1 (1 r ) * [A + (1 A) * C ]}
VA = VR * {1 (1 r )* FRH }
MTODOS TASATIVOS DE DEPRECIACIN
PROCEDIMIENTO AVALO:
por Clculos
Cinta mtrica.
Cmara fotogrfica
GPS (ubicacin y levantamiento de reas extensas de terreno)
Libreta de anotaciones u hoja de inspeccin
Lpiz
poblacin,
actividades
econmicas
predominantes,
tipos
de
Entre
Cocina, Revestimientos,
Aleros
rea = a * b
Terreno
b
Aleros
Aleros
A1
A2
Salientes de
losas
Planta Alta
A1
Planta Baja
A2
CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS:
Infraestructura: fundaciones, vigas de riostra, bases de pavimento
Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
Entre pisos:
Pisos:
Ventanas:
Paredes:
Puertas:
Cocina:
Revestimientos:
Instalaciones elctricas:
Instalaciones sanitarias:
Adems:
Aos de uso:
rea (m2):
Estado de conservacin segn Heidecke:
Para el costo
Esta informacin debe adaptarla el avaluador en cada ciudad y pas ya que depende de las
caractersticas propias del sector construccin en cada lugar
Unifamiliar
Apartamento
Oficina
Local Comercial
Galpn
Hotel
2,00%
2,00%
5,00%
5,00%
2,00%
5,00%
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,00%
2,50%
1,00%
2,00%
2,00%
2,00%
1,00%
2,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
3,00%
7,00%
7,00%
7,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
7,50%
5,00%
5,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
2,00%
5,00%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
4,00%
15,00%
15,00%
15,00%
15,00%
10,00%
15,00%
60,00%
61,00%
62,50%
62,50%
45,00%
65,00%
Costo Asociado
Descripcin
Asesoras (AS)
Financiamiento (FIN)
Administracin,
Derechos de Incorporacin (DINC)
Servico y Ventas (ASV)
Publicidad y Venta (PV)
Administracin (ADM)
TOTAL
BIBLIOGRAFA
BIBLIOGRAFA
http://www.grc.com.ve/grc/
Precios de Construccin
Insumos
Equipos
Mano de Obra
Partidas
E.1 Obras Preliminares
E.2 Movimiento de Tierra
E.3 Estructuras
E.4 Obras de Arquitectura
E.5 Instalaciones Elctricas
E.6 Instalaciones Sanitarias
E.8 Obras de Servicios
E.9 Transporte
R Remodelaciones
C Vialidad
Gua de Costos
Gua de Costos
http://www.apvobras.com/descargas.php#
GUA 1 - EDIFICACIONES
GUA 2 - REPARACIONES, REFORMAS Y MANTENIMIENTO DE
EDIFICACIONES EXISTENTES y OBRAS MENORES NUEVAS
GUA 3 - URBANISMO
GUA 4 - ELECTROMECNICA
GUA 5 - VIALIDAD
GUA 6 - ELCTRICA (REDES AREAS)
GUA 7 - SANEAMIENTO AMBIENTAL
LICENCIA DE UNA (1) GUA
610
Conjunto de Unidades
Terrenos extraurbanos,
construccin en proceso
no sujetas a
o paralizacin (V)
Propiedad Horizontal
(VII)
H = 0,03% * MA + 200 UT
Unidades en Propiedad
Casas, quintas y
Terrenos Urbanos (II)
Horizontal (I)
H = 0,03% * MA + 50 UT
Galpones (IV)
bienhechuras (III)
H = 0,03% * MA + 300 UT
MA= Monto del Avalo
H= Honorarios
1 UT = Bs. (2015)
150
EJEMPLO DE APLICACIN
CLASE DE INMUEBLE
CALCULO DE HONORARIOS
HONORARIOS (Bs.)
500.000,00
H = 0,03 % * 500.000 + UT * 50
7.650,00
Terrenos Urbanos
1.000.000,00
H = 0,03 % * 1.000.000 + UT * 80
12.300,00
Casas, Quintas
1.000.000,00
18.300,00
Galpones
1.000.000,00
22.800,00
1.000.000,00
27.300,00
2.000.000,00
30.600,00
5.000.000,00
46.500,00
COMUNICACIN FOGADE