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TEMA 4 RENTAS EN CAPITALIZACIN COMPUESTA

Introduccin: en la vida diaria en general y en la actividad empresarial en particular es
habitual encontrar situaciones que dan lugar a pagos o cobros peridicos, tanto en la gestin
de las inversiones de activo circulante y activo fijo, como de las fuentes de financiacin. El
conocimiento y aplicacin de las rentas es esencial para poder valorar, con exactitud y de
forma sencilla, el valor del dinero en el tiempo convirtiendo los euros corrientes de cada
uno de los periodos en euros constantes del momento de la valoracin.
En el sector inmobiliario y de la construccin las rentas son un instrumento matemtico
esencial para poder calcular y resolver, entre otras muchas, operaciones tan habituales
como son: financiacin en la adquisicin de inmuebles, seleccin de proyectos de
inversin, valoraciones inmobiliarias, prstamos, poltica de amortizaciones, compras a
plazo, leasing financiero e inmobiliario, renting, clculos de costos e ingresos, etc.
El estudio de las rentas, tras los mtodos de capitalizacin, representa un peldao ms en el
campo de las matemticas financieras que permitir, no slo el clculo exacto de cada uno
de sus elementos, sino tambin la interpretacin de los resultados para la toma de
decisiones siendo esta informacin un elemento muy valioso para la gestin empresarial.
1. Concepto: una renta es una serie de dos o ms cobros o pagos (trminos) que se realizan
entre acreedor y deudor en periodos fijos y equidistantes.
2. Elementos: definimos sus variables partiendo de los valores actuales y finales de las
rentas constantes: VA an i , VA k ank ik , VF s n i , VF k snk ik

VA: valor actual, es el importe de la renta, de trmino o k, valorada en el

momento del inicio de su devengo. Convierte las unidades monetarias corrientes de
cada periodo en unidades monetarias constates del momento cero.
an i :valor actual de una renta constante, unitaria, temporal, inmediata y postpagable
de n trminos valorada al tipo de inters i.
a'n i :valor actual de una renta constante, unitaria, temporal, inmediata y prepagable
de n trminos valorada al tipo de inters i.
VF: valor final, es el importe de la renta, de trmino o k, valorada al final del
ltimo periodo de su duracin. Convierte las unidades monetarias corrientes de cada
periodo en unidades monetarias constantes del final del periodo ensimo o ltimo
periodo de la renta.
sn i: valor final de una renta constante, unitaria, temporal, inmediata y postpagable
de n trminos valorada al tipo de inters i.
sn i: valor final de una renta constante, unitaria, temporal, inmediata y prepagable
de n trminos valorada al tipo de inters i.
k: trmino de la renta, es la cuanta, en unidades monetarias, del cobro/pago que se
realiza cada k-simo de ao, el lapso temporal que separa dos trminos es el periodo
y la suma de todos los periodos es la duracin de la renta.
n: nmero de trminos: total de trminos de periodicidad k que tiene la renta, debe
ser un nmero entero positivo siendo necesaria su interpretacin cuando su valor es
un nmero decimal.
ik: tipo de inters: tanto por uno de inters, con frecuencia de capitalizacin cada ksimo de ao, al que se valora la renta.

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3. Clasificacin: podemos clasificarlas de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Por el rgimen de capitalizacin que aplican en: rentas a inters simple y rentas
a inters compuesto. Las rentas a inters simple emplean la capitalizacin simple
y las rentas en capitalizacin compuesta utilizan el rgimen de capitalizacin
compuesta.
b) Por su duracin se clasifican en: temporales, perpetuas y vitalicias. Temporales
son aqullas que tienen un nmero finito de trminos, perpetuas las que tienen
un nmero infinito y vitalicias aqullas en las que el nmero de trminos est en
funcin de la esperanza de vida de una persona o de una poblacin.
c) Por la cuanta del trmino se clasifican en: constantes y variables. Constantes
son aqullas cuyos trminos son todos de la misma cuanta y variables aqullas
cuyos trminos son de distinta cuanta, estos pueden variar de acuerdo con una
ley de progresin (aritmtica, geomtrica) o sin ley de progresin. Las unitarias
son aqullas cuyo trmino es la unidad.
d) Por el momento del vencimiento del trmino se clasifican en: prepagables y
postpagables. Son prepagables o por anticipado aqullas cuyos trminos
vencen al principio de los periodos y postpagables o por vencido aqullas
cuyos trminos vencen al final de los periodos.
e) Por el momento de la valoracin se clasifican en: inmediatas, anticipadas y
diferidas. Son inmediatas aqullas que se valoran entre el comienzo del primer
periodo y el final del ltimo, anticipadas las que se valoran en un momento
posterior al final del ltimo periodo y diferidas las que se valoran en un
momento anterior al comienzo del primer periodo.
f) Por el fraccionamiento de la valoracin se clasifican en: enteras y fraccionadas.
Es entera la renta en la que la periodicidad del trmino coincide con la
frecuencia de capitalizacin del tipo de inters y es fraccionada la renta en la que
la periodicidad del trmino no coincide con la frecuencia de capitalizacin del
tipo de inters.
4. Rentas constantes.
4.1 Rentas constantes, unitarias, temporales, inmediatas y postpagables.
Deducimos sus valores actualizando y capitalizando respectivamente sus trminos
postpagables, en rgimen de capitalizacin compuesta.
4.1.1 Valor actual.
Actualizamos al inicio del primer periodo todos los trminos.
a n i (1 i ) 1 (1 i) 2 (1 i) 3 ... (1 i) ( n 1) (1 i ) n

Los sumandos del segundo miembro forman los trminos de una progresin geomtrica
donde el primer trmino es (1+i)-1 y la razn (1+i)-1 y aplicando la frmula de la suma de
los trminos de una progresin geomtrica obtenemos:

an i

(1 i) 1 (1 i) n (1 i) 1 1 (1 i) n (1 i) n 1

i
1 (1 i) 1
i(1 i) n

Si el trmino fuese de cuanta distinta de la unidad aplicaramos

VA an i
4.1.2 Valor final.
Capitalizamos al final del periodo del ltimo periodo todos los trminos.
s n i (1 i ) n 1 (1 i ) n 2 ... (1 i ) 1

Los sumandos del segundo miembro forman los trminos de una progresin geomtrica
donde el primer trmino es 1 y la razn (1+i) y aplicando la frmula de la suma de los
trminos de una progresin geomtrica obtenemos:
sn i

(1 i ) n 1 (1 i ) 1 (1 i ) n 1

(1 i ) 1
i

s n i a n i (1 i ) n

Si el trmino fuese de cuanta distinta de la unidad aplicaramos

VF s n i
4.2 Rentas constantes, unitarias, temporales, inmediatas y prepagables:
Deducimos sus valores actualizando y capitalizando respectivamente sus trminos
prepagables, en rgimen de capitalizacin compuesta de la misma forma que en el caso de
las postpagables.
4.2.1 Valor actual.
a' n i 1 (1 i ) 1 (1 i) 2 ... (1 i) ( n 2) (1 i) ( n 1)

a' n i

1 (1 i) ( n1) (1 i) 1 1 (1 i) n
1 (1 i) n

(
1

i
)

(1 i)
1 i 1
i
1 (1 i) 1

a' n i an i (1 i)
Si el trmino fuese de cuanta distinta de la unidad aplicaramos

VA a' n i
4.2.2 Valor final

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s' n i (1 i ) (1 i)
n

s' n i

n 1

... (1 i) (1 i )
2

(1 i ) n (1 i ) (1 i ) (1 i ) n 1

(1 i )
(1 i ) 1
i

s' n i sn i (1 i)
Si el trmino fuese de cuanta distinta de la unidad aplicaramos

VF s' n i
5. Otras relaciones entre los valores de las rentas.
Las siguientes frmulas establecen la relacin entre los valores actuales y finales de las
rentas, donde el exponente n expresa la duracin de la renta:
a n i (1 i) n s n i
a' n i (1 i ) n s' n i

las relaciones entre los valores postpagables y prepagables:

an1 i 1 a' n i
sn1 i 1 s' n i
1
1

i
sn i an i

1 i an i

1
(1 i ) n

6. Rentas inmediatas, diferidas y anticipadas

Rentas inmediatas: son aquellas que se valoran en un momento comprendido entre el inicio
y el final de su devengo.
Rentas diferidas: son aquellas que empiezan a devengarse en un momento posterior al
momento de su valoracin. El tiempo comprendido entre el momento de la valoracin y del
inicio del devengo (d) se denomina periodo de diferimiento y se expresa en nmero de
periodos de la duracin indicada por la frecuencia de capitalizacin..
Valor actual de la renta diferida postpagable.
Calculamos su valor actualizando el valor actual de la renta postpagable el tiempo de
diferimiento.
d / a n i a n i V d a n i (1 i ) d

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Valor actual de la renta diferida prepagable.

d / a' n i d / an i (1 i)
Valor final: el valor final no est afectado por el diferimiento.
Rentas anticipadas: son aqullas que terminan de devengarse en un momento anterior al
momento de su valoracin. El tiempo comprendido entre el final del devengo y el momento
de su valoracin (a), se denomina periodo de anticipacin.
a / a n i a n i (1 i) a

7. Rentas fraccionadas: son aquellas en las que la periodicidad de cobro o pago del
trmino (subndice k de k) no coincide con la frecuencia de capitalizacin del tipo de
inters al que se valora la renta (subndice k de ik) Siempre que apliquemos la frmula del
valor actual y final de una renta, el dato de la frecuencia de capitalizacin del tipo de inters
(subndice k de ik) debe ser coincidente con la periodicidad del trmino (subndice k de k),
si estos datos no coinciden nos encontramos con una renta fraccionada.
Para calcular su valor actual o final tenemos que transformarla en una renta entera, no
fraccionada, con dos alternativas:
1. Cambiar el tipo de inters sin modificar el trmino, calculando un tipo de inters
equivalente cuya frecuencia de capitalizacin coincida con la periodicidad del
trmino. Por ejemplo si el trmino de la renta es k (siendo k distinto de 1) y el tipo
de inters es de frecuencia anual (i1 i), calculamos el tipo ik equivalente y
seguidamente operamos con una renta entera:

VA k an ik
2. Cambiar el trmino sin modificar el tipo de inters, calculando un trmino
equivalente cuya periodicidad de cobro o pago coincida con la frecuencia de
capitalizacin del tipo de inters. En primer lugar definimos el concepto de trminos
equivalentes como aquellos que para una misma duracin de tiempo, teniendo igual
o distinta periodicidad de cobro o pago y valorndose a igual o distinto tipo de
inters, producen el mismo valor actual o final en el mismo periodo de tiempo.
Sobre la base de la definicin anterior para que los trminos k y m sean
equivalentes deben cumplir la siguiente igualdad:

k ank i m anm i
k

1 (1 ik ) nk
1 (1 im ) nm
m
ik
im

1 (1 ik ) k
k
ik

1 (1 im ) m
m
im

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como: 1 i (1 ik ) k (1 im ) m

1 (1 i) n
1 (1 i) n
m
ik
im

luego

k
ik

m
im

Esta igualdad la debe darse para que dos trminos de diferentes rentas, valoradas a
igual o distinto tipo de inters, con la misma o distinta periodicidad para que sean
equivalentes. Esta frmula se emplea especialmente en el caso de que la frecuencia
de capitalizacin sea menor que la periodicidad del trmino (la variable k de ik < la
variable k de k)
Si relacionsemos dos trminos prepagables la igualdad sera:

k
ik

(1 ik )

m
im

(1 im )

En el que supuesto que establezcamos la equivalencia entre un trmino postpagable

y otro prepagable respectivamente para que sean equivalentes la igualdad deber
ser:

k
ik

(1 ik )

m
im

Si la frecuencia de capitalizacin es mayor que la periodicidad del trmino (la

variable k de ik > la variable k de k) partiendo de la igualdad que deben cumplir dos
rentas para que sean equivalentes

k ank i m anm i
k

despejamos el valor del trmino que buscamos para que sean equivalentes con
aquellos datos del problema, as si buscamos un trmino k, equivalente a otro m
con frecuencia de capitalizacin im, su valor ser:

m anm i

ank ik

8. Rentas perpetuas: son las que tienen un nmero infinito de trminos. Estas rentas se
emplean para valorar propiedades agrcolas, para estimar el importe de premios perpetuos
establecidos por fundaciones en funcin de un capital etc. Para deducir su valor actual hay
que hallar el lmite de an i y de an i cuando n tiende a infinito.
Valor actual de la renta unitaria, perpetua y postpagable.

1
a i lim

a n i lim

1
(1 i) n 1

i
i

Valor actual de la renta unitaria, perpetua y prepagable.

a' i a i (1 i)

1 i
i

El valor final de estas rentas es infinito.

9. Rentas variables.
9.1 Rentas variables en progresin aritmtica: son aqullas en las que cada uno de sus
trminos, salvo el primero (), es igual al anterior ms una cantidad fija que se denomina
diferencia de la progresin (h)
Valor actual
VAh i ' a n i h

a n i nV n
i

Valor final

a n i nV n
n
VFh i ' a n i h
(1 i )
i

9.2 Rentas variables en progresin geomtrica: son aqullas en las cada uno de sus
trminos, salvo el primero (), es igual al anterior multiplicado por una cantidad fija que se
denomina razn de la progresin (q).
Valor actual.
Si (1+i) > q

VAnq i

q n
1 (
)
1 i
'
1 i q

si (1+i) = q

VAnq i '

n
1 i

si (1+i) < q, carece de sentido financiero.

Valor final
VFnq i VAnq i (1 i ) n '

Si (1+i) = q

(1 i ) n q n
1 i q

VFnq i '

n
(1 i) n ' n (1 i) n1
1 i

9.3 Rentas variables en general: son rentas cuyos trminos no varan de acuerdo con
ninguna ley de progresin, para su clculo no se puede aplicar frmula alguna y es
necesario actualizar o capitalizar cada uno de sus trminos:
Valor actual (1 i ) 1 (1 i ) 2 ... (1 i ) ( n 1) (1 i ) n
Valor final (1 i ) n 1 (1 i ) n 2 ... (1 i )

10. Variacin en el tipo de inters: si hay una variacin en el tipo de inters la

actualizacin o capitalizacin de la renta hay que efectuarla al tipo aplicable en cada tramo
del horizonte temporal. As si tenemos un primer tramo del horizonte temporal donde se
devengan n trminos y el tipo vigente es i y un segundo tramo donde se devengan n
trminos siendo el tipo aplicable i sus valores actuales y finales, y en el caso de restas
postpagables, se calcularn aplicando respectivamente las siguientes frmulas:
VA a n i a n ' i ' (1 i) n
VF s n i (1 i ' ) n ' s n ' i '

Hay que tener en cuenta que los exponentes n y n de los factores de actualizacin y
capitalizacin de las anteriores expresiones representan tiempo (expresado en nmero de
periodos) en lugar de nmero de trminos: n, duracin del primer tramo de la renta y n
duracin del segundo tramo de la renta.
11. Clculo de los distintos valores en las rentas constantes:
Exponemos en este apartado las frmulas y procedimientos que permiten calcular cada uno
de sus elementos:

an i sn i : por medio de tablas financieras o aplicando sus frmulas.

VA an i
VA
1
VA a n i
an i
i: por medio de tablas financieras o sin tablas financieras por desarrollo en serie de an i o sn i,
por la frmula de Baily y por el mtodo reiterativo o de aproximaciones sucesivas:

del desarrollo en serie de a n se obtiene una frmula aproximada en la que i equivale a:

i

6(n a n )
n(n 1) 2(n 2)a n

siendo

an

VA

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por la frmula de Baily:
n
siendo h
an

12 (n 1)h
ih
12 2(n 1)h

n 1
1

por el mtodo reiterativo:

de

an i

(1 i ) n 1
(1 i ) n i

se deduce:

(1 i) n 1
(1 i) n a n

El mtodo se basa en calcular i utilizando diferentes valores de i hasta que el resultado

obtenido sea igual o muy aproximado al utilizado. El primer valor de i que debe utilizarse
ha de estar comprendido entre los lmites:
1
1
1
i
an i n
an

n: por medio de tablas financieras o tomando logaritmos:

por logaritmos:
n

log(1 i a n ) log(1 i a n )

logV
1
log

1 i

La interpretacin del resultado cuando el nmero de trminos obtenido no es entero:

n+f puede hacerse de tres formas:
1. Rectificando la cuanta del trmino lo menos posible, por un trmino , tomando
un nmero entero lo ms aproximado posible bien sea n+1 n-1.
As si la renta inicial es

VA an i
podemos interpretarla como:

VA ' an1 i

VA ' an1 i

Eligiendo la opcin que vare menos la cuanta de.

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2. Entregando una cantidad o trmino complementaria R al final del trmino
fraccionario que deber cumplir.
VA a n i R(1 i ) ( n f )

3. Incrementando la cuanta del ltimo trmino que sustituiremos por R debiendo

cumplirse:
VA a n 1 i R' (1 i ) n