Cartilha de enes

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80/2014)
(de acordo

com a NBR

16.2

ES
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I
OR
DICO
AO SN

Palavras do Presidente PROEMPI - Ricardo Benassi

O objetivo da ABNT NBR 16.280 levar segurana s obras nas edificaes. Como entidade
representativa do setor imobilirio, nos preocupamos tanto com a integridade fsica dos
profissionais que trabalham para o setor, quanto com os moradores.
Devido a importncia do assunto e s mudanas propostas pela norma, resolvemos compilar
os principais pontos para facilitar o acesso do contedo aos profissionais envolvidos. Essa
norma instrumentaliza conceitos que sempre existiram, mas que agora esto descritos,
qualificados e quantificados da maneira correta, dentro dos parmetros de qualidade e
segurana.
Nossa inteno colaborar com a divulgao de informaes e esta cartilha mais uma
oportunidade que oferecemos de atualizao e de consulta.

Palavras do Presidente AEJ - Adriano Ricardo Galzoni

Prezados Amigos,
Quero aqui externar meus agradecimentos aos profissionais das entidades AEJ, PROEMPI e
IAB, envolvidos na elaborao da cartilha que esclarece os procedimentos e regras adotadas
pela NBR 16280/14, em vigor desde 18 de abril de 2014.
Ns, profissionais habilitados, nos preocupamos basicamente em evitar acidentes,
transtornos e riscos causados pela execuo de reformas feitas por leigos, sendo que o
objetivo da norma trazer segurana s obras e fazer com que ela seja cumprida, prevendo
todas as suas fases, do projeto finalizao.
Entendo que o objetivo principal deste trabalho seja a conscientizao dos sndicos e
proprietrios no sentido de garantir o sucesso em sua obra/reforma. Sabemos que litgios
podem ser evitados com o seguimento da norma, evitando que o sindico ou o condomnio
sejam responsabilizados civil, administrativa e, at mesmo, criminalmente. Enfim, a concluso
da obra, que era inicialmente um sonho ou uma necessidade, pode se tornar um pesadelo,
com consequncias trgicas.
Finalizando, mais uma vez, agradeo aos profissionais que de forma voluntria trabalharam e
trabalham para uma sociedade melhor.
Agradeo tambm a estrutura tcnica da AEJ, que continua prestando bons servios h 59
anos sociedade Jundiaiense.

Palavras do Presidente IAB - Rosana Ferrari Arquiteta e Urbanista

Ao retirar das mos do sndico a anuncia com situaes em obras, antes exercidas
informalmente, por leigos ou profissionais sem a necessria formao acadmica que os
credenciasse para tal tarefa, a norma 16.280 promove um salto qualitativo, no que diz
respeito valorizao profissional do Arquiteto e Urbanista.
Este se ampara na Resoluo n 51, normatizada pela Lei Federal 12.378/10, que institui o
Conselho de Arquitetura e Urbanismo e assim, ao definir as atribuies profissionais,
consolida a atuao profissional, que vai alm da elaborao do projeto de arquitetura de
interiores, mas o incentiva a assumir efetivamente o seu papel e a responsabilidade pela
construo, onde dever se incumbir de todas as etapas, at o acompanhamento e a
finalizao das obras.

APRESENTAO NBR 16.280/14

Ningum se escusa de cumprir a lei, alegando que no a conhece.
Este o princpio bsico do direito e vem insculpido logo no artigo terceiro da Lei de Introduo
s normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei 4.657 / 42).
Foi com esta inteno de informar de uma maneira didtica e palatvel que as instituies se
juntaram em um trabalho visando divulgar e desmistificar as regras da ABNT NBR 16.280.
Com a repercusso de acidentes ocorridos em So Paulo e Rio de Janeiro onde prdios desabaram em razo de obras que aconteciam no seu interior, a ABNT (Associao Brasileira de Normas
Tcnicas) atravs do Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB-02) e da Comisso de
Estudo de Reformas em Edificaes (CE-02:124.17) elaborou projeto que circulou em consulta
nacional e resultou no normativo ABNT 16280/2014 que entrou em vigor a partir de 18/04/2014.
O primeiro questionamento surgido acerca da exigibilidade da observncia da norma ABNT
uma vez que segundo o art. 5, inciso II, da Constituio Federal: Ningum ser obrigado a
fazer ou deixar de fazer alguma coisa seno em virtude de lei e a ABNT no um rgo pblico
ou equivalente a este, tambm no se trata de uma autarquia especial, na realidade a ABNT
(Associao Brasileira de Normas Tcnicas) uma associao civil reconhecidamente de
utilidade pblica pela Lei 4.150, de 21 de novembro de 1962.
Ento devemos ressaltar que as normas tcnicas da ABNT no so normas jurdicas ou legais
e por isso no possuem poder vinculante, servindo apenas de regras balizadoras aos profissionais tcnicos, conforme j decidiu o STJ Superior Tribunal de Justia. No entanto, a legislao
nos remete s normas ABNT exigindo sua observao, como por exemplo, o artigo 39 do
Cdigo de Defesa do Consumidor.
Desta forma podemos concluir que a normas em si no so leis, mas por determinaes contidas nas leis ns devemos seguir as normas. Ademais se ocorrer algum incidente no condomnio tanto o sndico quanto o morador que realizou a obra sero responsabilizados uma vez que
as leis os obrigam a seguir as normas da ABNT.
Devemos ainda ressaltar que este trabalho foi elaborado durante o vigor da norma e na expectativa de suas alteraes que no momento da elaborao desta cartilha se encontravam em
consulta nacional. Assim procuramos elaborar esta cartilha de forma que pudesse se adaptar a
nova situao vindoura.
As alteraes sugeridas, nos parece, visam aliviar o sndico de certas responsabilidades quanto
aprovao e acompanhamento das obras de reforma. Entendemos, salvo melhor juzo, que a
responsabilidade sobre a segurana da edificao e das pessoas que habitam o condomnio j
existia, pois decorre de lei e neste sentido ainda subsistir seja qual for a alterao que a norma
venha a sofrer.
Boa leitura a todos!

NDICE
Palavras dos Presidentes

02
03 Apresentao

Dr. Carlos Eduardo Quadratti

Expediente, Crditos,
Dados da Edio, ndice

04
05/06

Quem Quem
no Condomnio
Qual a diferena em
reforma x manuteno

07
08

Passo a Passo da reforma:

Sndico + moradores
Passo a Passo:
Morador + empresa

09
10/11

Passo a Passo:
Sndico + assessoria tcnica
Passo a Passo da reforma:
Sndico + morador + empresa

12
13 Documentos anexos
Norma NBR 16.280

Jogo da reforma

14/15

Expediente: CARTILHA DE REFORMAS E MANUTENES EM CONDOMNIO (edio 2014)

fruto de um trabalho coletivo envolvendo a PROEMPI Associao das Empresas e
Profissionais do Setor Imobilirio, da AEJ Associao do Engenheiros de Jundia, do
IAB Instituto dos Arquitetos do Brasil, e do Conselho de Sndicos do Secovi de Jundia
e Regio, com o objetivo de apresentar procedimentos para manuteno ou reformas em
unidades autnomas e condomnios edilcios. Edio NOV/14

A Cartilha de Reformas e manutenes em condomnios uma publicao da Proempi

destinada a orientao dos sndicos. Esta cartilha foi elaborada com base na NBR 16280 de
maio/2014. Consulte atualizaes no site da ABNT.
Crditos Conselho de Sndicos do Secovi Jundia, representantes: Dr. Carlos Eduardo Quadratti; Fernando
Angelucci Fernandes; AEJ representantes: Liliana Traldi; Marco Antonio de Oliveria; Alessandro Mazzola; Divises
Tcnicas; Jos Maria Lima; IAB representantes: Rafael Carrero; Jaqueline Lima. Editorao: io! comunica

QUEM QUEM NO CONDOMNIO

Sndico: Responsvel pelo

condomnio, responsvel
legal da edificao
Responsabilidades e atribuies:
- Orientar os moradores;
- Cumprir e fazer cumprir as regras
para o condomnio;
- Fornecer as informaes para os
prestadores de servios;
- Autorizar a entrada dos
prestadores de servios e dos
materiais;
- Tomar cincia dos planos de
reforma e manuteno;
- Verificar a concluso das obras;
- Arquivar todas as autorizaes,
projetos e declaraes de
concluso das reformas;
- Cobrar as taxas das autorizaes;

Pode contratar uma empresa especializada para dar suporte e assessoria tcnica ao condomnio.

Proprietrios: Moradores;
Condminos.
Responsabilidades e atribuies:
- Apresentar ao sndico os
documentos e informaes
referentes reforma ou manuteno;
- Contratar a empresa especializada
para realizao do projeto da reforma;
- Contratar a empresa capacitada para
a execuo da reforma ou manuteno;
- Fiscalizar se a empresa capacitada e
a especializada esto respeitando as
normas do condomnio (horrios,
barulho e destinao dos resduos);
- Contratar o meio de transporte e
despejo dos resduos da reforma ou
manuteno;
- Permitir a visita do sndico durante a
realizao das obras.

Comunicar ao sndico toda e qualquer suspeita de irregularidade

relativa a reforma ou manuteno
nos vizinhos auxiliando o sndico
no cumprimento das regras.

Empresa especializada ou
profissional habilitado,
(Profissional liberal)
Responsabilidades e atribuies:
CONTRATADA PELO MORADOR
- Elaborar projeto de reforma de
acordo com as especificaes
tcnicas da edificao existente;
- Elaborar memorial descritivo e
plano de obra referente a reforma;
- Elaborar cronograma das obras;
- Orientar e fiscalizar a empresa
capacitada de como realizar a
reforma e quanto ao local e forma
de armazenamento do material e do
resduo;
- Emitir Anotao de
Responsabilidade Tcnica (ART) ou
Registro de Responsabilidade
- Tcnica (RRT) para: projeto,
execuo, fiscalizao e laudo.
SE CONTRATADA PELO CONDOMNIO
- Verificar a documentao tcnica
apresentada pelo morador;
- Sanar as dvidas tcnicas do Sndico;
- Emitir Anotao de
Responsabilidade Tcnica (ART) ou
Registro de Responsabilidade
Tcnica (RRT) para: orientao
tcnica ou cargo e funo.

Empresa capacitada
(Construtor, pedreiro,
eletricista, encanador,
montador de mveis,
prestador de servio
em geral)
Responsabilidades e funes:
- Somente entrar no condomnio
quando autorizado pelo Sndico;
- Iniciar as obras somente depois de
autorizadas pelo sndico e sob
orientao da empresa especializada
ou profissional habilitado;
- Executar somente as obras
previstas no plano de obras;
- Respeitar as normas do condomnio,
regras e horrios e regras relativo a
barulho e prestao de servio;
- Zelar pela limpeza das reas
comuns;
- Despejar os resduos somente no
local definido na autorizao;
No concentrar resduo ou material em um nico ponto da unidade em reforma, evitando sobrecarga na laje (buscar orientaes
com a Empresa Especializada).

QUAL A DIFERENA ENTRE

REFORMA E MANUTENO?
REFORMA toda ou qualquer
alterao nas condies existentes
da edificao, tais como: uma
mudana de parede, troca de piso,
ou alteraes na rede eltrica
ou hidrulica.
TODA REFORMA
OBRIGATORIAMENTE TEM QUE
SER ACOMPANHADA DE UMA
EMPRESA ESPECIALIZADA.
MANUTENO que tambm
conhecida como REPAROS NO
PRDIO a recuperao de alguma
parte de edificao sem a alterao
das condies existentes, tais como:
a troca de um chuveiro com potncia
no superior a projetada, a
recolocao de um piso solto, a troca
de uma luminria com lmpadas com
potencia no superior a projetada,
troca de uma porta com as mesmas
dimenses.
RECOMENDADA QUE TODA MANUTENO SEJA REALIZADA
POR EMPRESA CAPACITIDA, MAS ALGUMAS MANUTENES
REQUEREM A PARTICIPAO DE UMA EMPRESA ESPECIALIZADA.
PARA VER A NECESSIDADE DE EMPRESAS CAPACITADAS OU
EMPRESAS ESPECIALIZADAS.
CONSULTE A TABELA A.1 DA NBR 16.280

PASSO A PASSO DA REFORMA

Sndico

Morador

Necessidade
de reformar ou
de fazer uma
manuteno

Procedimentos
de manuteno

Consulta ao
Sndico para definir
se a obra
uma reforma ou
manuteno

NO

reforma?

SIM

QUANDO A REFORMA OU MANUTENO NA UNIDADE

DO SNDICO, o subsindico ou conselho assume as funes e
atribuies do sndico nesta questo.

Morador

Empresa

Foram
apresentados
todos os
documentos?

Solicitar do condmino:
- contratao de empresa especializada;
- contratao de empresa capacitada;
- formulrios de reforma preenchidos;
- plano de obra;
- memorial da obra;
- projeto (quando houver);
- cronograma da obra;
- ART ou RRT de projeto, execuo,
laudo e fiscalizao.

NO
SIM

Na dvida de interpretao dos

documentos tcnicos, o sndico
deve buscar assessoria tcnica.

Solicitar
ao condmino
complemento da
documentao ou
justificativa

PASSO A PASSO DA REFORMA

Sndico + Assessoria
tcnica

Solicitar novos
documentos
e informaes
corrigidas

- abertura da pasta da obra;

- liberao das obras;
- emisso das autorizaes de acesso;
- autorizao da entrada de material;
- definio do local de estocagem;
- definio do local de despejo
dos resduos.

NO

LIBERAO
DA OBRA

A empresa especializada pode ser

denunciada ao seu conselho regional
(CAU ou CREA) no caso de
irregularidades e/ou falta da verdade.

SIM

Realizao das obras

de acordo com o plano
de reforma?

SIM

NO

CORRIGE
INADEQUAES

Sndico + Assessoria
tcnica

Aplicar penalidades:
advertncias;
multas;
embargo

Sndico + Morador + Empresa

Condmino apresenta
ao Sndico o termo de
concluso das obras
emitido pela empresa
especializada contratada
pelo condmino.

Obrigao do
sndico de manter a

- Vistoria de
concluso das obras;
- Emisso do termo
de concluso;
- Arquivo dos
documentos.

guarda da documentao
referente s reformas e
transferi-la integralmente
e formalmente ao
seu sucessor.

ANEXOS DE DOCUMENTOS PARA

MONTAGEM DE PLANO DE REFORMA
ATENDENDO A NBR 16.280/14

FORMULRIO DE CONSULTA
- Destina-se a esclarecer ao morador se o que ele ir fazer
uma reforma ou consulta.

TERMO DE RESPONSABILIDADE
- Termo de compromisso que o proprietrio do imvel
assume perante ao condomnio quanto ao atendimento da
norma NBR 16.280/14.

PLANO DE REFORMA
- Documento que identificar todo o descritivo da
obra a ser montado pelo arquiteto, engenheiro ou
profissional liberal.

FICHA DE AUTORIZAO DE ACESSO

- Autorizao de acordo com as exigncias do condomnio
para liberao dos prestadores de servios.

CRONOGRAMA DE OBRA
- Documento que identifica o passo a passo da obra.
Todos os documentos citados e necessrios para atendimento NBR 16.280/14
esto aqui identificados e disponveis para download no site da Proempi
www.proempi.org.br, exclusivamente para os associados da entidade.

JOGO DA REFORMA OU MANU

Voc consultou
o sndico e ir fazer
uma reforma,
v para casa n 10

INCIO

Apartamento
reformar

Voc consultou
o sndico e ir fazer
somente uma
manuteno, v
para casa n14

35

37

33

32

31

30

29

28

45

46

47

Voc no cumpriu o que

constava no plano de reforma,
a obra foi embargada
volte para casa n 22

38
39

34

Sua documentao
est OK. Comunique as
empresas para incio das
obras. V para casa n 34

Incio das
obras

36

Voc est com

muita pressa e no
consultou o sndico
volte para casa n 01

40

41

42

43

44

Sndico verificou os
documentos e voc
cumpriu todas as etapa
v para casa fim

FIM

Apartamento
reformado

73

72

71

70

69

68

UTENO EM CONDOMNIOS
Contrate empresas capacitadas.
Solicite autorizao de entradas ao
sndico e siga a NBR 5674/2012
manuteno de edificao.

Contrate a empresa
especializada e fornea todas as
informaes para elaborao do
plano de reforma.

VOC EST FORA DO JOGO!

V para casa 22

10

11

12

13

14

15

16
17

Voc apresentou
documentos incompletos
volte para casa n 22

27

26

25

O sndico est analisando

os documentos aguarde

24

23

22

49

50

51

52

20

19

Apresente o termo
de concluso de
obra ao sndico, v
para casa n 64

Voc cumpriu todas as

etapas e a obra est no fim,
pea a vistoria final da
empresa especializada

48

21

18

53

54

55

56
57

O sndico est analisando

os documentos aguarde

67

66

65

64

63

58
62

61

60

59

REALIZAO

APOIO

PROEMPI
Rua Ablio Figueiredo, 92
Conj. 83 - Bela Vista
Jundia/SP - (11) 4586-3535
www.proempi.org.br