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LA COMPRAVENTA 1
INTRODUCCION:
No cabe duda que es el contrato ms importante, tanto por el rol econmico que
desempea como medio de intercambio de bienes y necesidades como por ser el contrato ms
2
usual .
No es, sin embargo, el contrato ms antiguo. Le precede con creces el contrato de
permuta. En efecto, para la aparicin de la compraventa fue necesaria la aparicin del dinero
como comn medida de valores. De hecho, pronto veremos que la compraventa se define como el
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cambio de una cosa por dinero. De la venta surgi con posterioridad el arrendamiento,
inicialmente concebido como venta de frutos 4
Conviene tener presente que el desarrollo del derecho del consumidor ha importado
profundas modificaciones al mbito de aplicacin de las reglas de la compraventa que contiene el
Cdigo Civil, con sensibles diferencias entre ambas reglamentaciones (ver ley 19.496: fotocopiar
desde ya pues se analizar)
Debemos advertir que el centro de nuestras preocupaciones ser la compraventa en el
derecho interno. Para la compraventa internacional ver la Convencin de Naciones Unidas sobre
la Venta Internacional de Mercaderas, adoptada en Viena en 1980.
CONCEPTO:
Est definida en el art. 1.793 (de memoria). La misma disposicin define el "precio".
En trminos ms simples podemos decir que es el cambio de una cosa por dinero. Si se
trata del cambio de una cosa por otra cosa estaremos en presencia de un contrato diverso: la
permuta.
El art. 1.794 ayuda a precisar si se trata de un contrato de compraventa o de permuta en el
caso en que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. Ese artculo dispone que se
entender permuta si la cosa vale ms que el dinero y venta en el caso contrario.
En realidad la distincin carece de mayor relevancia puesto que segn el art. 1.900 las
normas aplicables a la permuta son las mismas que rigen para la compraventa.
Debemos advertir desde ya que el legislador al definir el contrato de compraventa seal
que el vendedor "se obliga a dar una cosa". Sabemos que las obligaciones de dar son aquellas que
consisten en la transferencia del dominio o en la consititucin de un derecho real. Ms adelante,
al estudiar la obligaciones del vendedor, veremos que se ha criticado por cierta doctrina esa
expresin del art. 1.793 puesto que seala que el vendedor no se obliga a transferir el dominio de
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la cosa, sino tan slo a poner al comprador en posesin tranquila y pacfica de la cosa vendida .
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1.Es un contrato consensual: Art. 1.801, salvo las excepciones que el mismo artculo seala
en su inciso 2.
2.Es un contrato bilateral: ambas partes resultan obligadas. Sin perjuicio de otras
obligaciones que las partes puedan asumir, a lo menos debern concurrir la del vendedor de
entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio.
3.Es un contrato oneroso.
4.Por regla general es un contrato conmutativo: decimos por regla general puesto que
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excepcionalmente puede ser aleatorio, como lo indica el art. 1.813 respecto de la venta de las
cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando aparece claramente que se ha
vendido la suerte.
5.Es principal.
6.El contrato de compraventa puede ser civil o mercantil. La distincin tiene importancia
para determinar las normas legales aplicables: la compraventa civil se rige por el C.C. y la
compraventa mercantil se rige por las normas del Cdigo de Comercio y supletoriamente por las
normas del C.C. La compraventa ser mercantil en los casos que seala el art. 3 n1 y 2 del
C.C.O. (que se estudiarn en derecho mercantil)
La compraventa es, por regla general, un contrato consensual art. 1.801 inc. 1.
En principio, nadie est obligado a vender y nadie est forzado a comprar. Sin embargo,
las leyes de libre competencia y de proteccin al consumidor imponen excepciones a la primera
regla.
Por otra parte, en el derecho comparado es frecuente conceder, particularmente al
consumidor tratndose de ventas a domicilio o por correspondencia, un derecho de retractacin o
incluso un perodo de reflexin antes de que el contrato se entienda perfecto, el cual fue
incorporado en la legislacin sobre proteccin al consumidor por la ley 19.995 7.
El acuerdo de voluntades debe recaer sobre la cosa y el precio.
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Est constituida por la exigencia de escritura pblica para la "venta de los bienes races,
servidumbres y censos, y la de una sucesin hereditaria" art. 1.801 inc. 2.
En este caso la solemnidad constituye la nica forma de manifestar la voluntad, de modo
que su omisin importa la falta de voluntad o consentimiento del negocio. Adems, la escritura
pblica es la nica forma de probar la compraventa art. 1.701.
La exigencia se justifica por la importancia que la ley asigna a los bienes inmuebles.
Su omisin se sanciona con la inexistencia o con la nulidad absoluta, segn la teora que
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se acoja.
Debemos precisar que la exigencia de la escritura pblica es solamente aplicable a la venta
de inmuebles por naturaleza. La venta de inmuebles por adherencia o por destinacin y de los
bienes muebles por anticipacin es consensual: art. 1801 inc. 3 y 571.
Otras disposiciones legales han sealado el carcter solemne de otros contratos de
compraventa, v. gr., la venta de los derechos de aprovechamiento de aguas, la venta de inmuebles
regidos por la ley de copropiedad inmobiliaria (art. 11 ley 19.537).
Tratndose de bienes races, la compraventa est perfecta desde el otorgamiento de la
escritura pblica. La inscripcin en el Conservador competente no es solemnidad de la
compraventa sino la forma de efectuar la tradiccin; ntese que se trata del cumplimiento de la
obligacin derivada de un contrato que ya est perfecto. Si la tradicin fuera solemnidad del
contrato de compraventa se dara el absurdo que mientras ella no se efectuara el contrato no
estara perfecto, sera nulo absolutamente, por lo que jams podra exigirse compulsivamente el
cumplimiento de la obligacin de efectuar la tradicin.
Procedimiento especial de escrituracin para ventas: escritura privada firmada ante notario
y protocolizada dentro de cierto plazo
Ciertas leyes especiales (art. 68 ley 14.171; ley 16.392; artculo 61 de la Ley N 16.391)
han dispuesto que la compraventa de ciertos inmuebles, fundamentalmente viviendas sociales o
bienes races acogidos a los sistemas de subsidio habitacional, se efecta mediante escritura
privada firmada ante notario y protocolizada dentro del plazo de treinta das siguientes a su
suscripcin. Las formalidades especiales alcanzan tambin a la inscripcin: no se efecta
mediante un extracto del ttulo sino mediante su agregacin o transcripcin ntegra (D.L. 2833 de
1979, modificado por ley 18.591).
2.-
En stas la iniciativa de la venta depende del vendedor (no est obligado a vender); lo que
ocurre es que si decide hacerlo, la ley, en proteccin de ciertos intereses, lo obliga a vender
mediante pblica subasta.
As ocurre en los casos contemplados en los arts.: 88, 394, 487, 630, 1.294. del C.C.
Estas ventas debern efectuarse conforme a las normas contenidas en el ttulo XI del Libro
IV del C.P.C., que la regula entre los actos judiciales no contenciosos.
La escritura de compraventa deber ser suscrita por las partes, no por el juez, a diferencia
de lo que ocurre en las ventas forzadas. En efecto, el juez interviene tan solo para mayor
solemnidad del acto en lo relativo a la fijacin del precio de venta, pero no tiene la representacin
legal del vendedor, como ocurre en las ventas forzadas.
b)
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Se produce cuando el juez ordena la venta de bienes del deudor a peticin de sus
acreedores, con el objeto de que stos se paguen con el producto de esa venta. Ver arts. 671 inc 3;
2465; 2.397; 2.414.
Se aplican tanto a bienes muebles como a los inmuebles, an cuando existen diferencias
procesales importantes segn se trate de una u otra naturaleza de bienes.
Estas ventas estn sujetas a una serie de formalidades, que se analizarn en seguida. Se
advierte que se analizarn las formalidades generales que dispone el C.P.C. puesto que ciertas
ventas forzadas estn sujetas a reglas especiales: ej.: el juicio especial hipotecario de la Ley
General de Bancos.
Tasacin del inmueble art. 482 y 485 C.P.C.
Bases para la subasta.
Publicacin de avisos art. 489 C.P.C.
La pblica subasta: ver art. 485 y stes del C.P.C., especialmente los arts. 495, 496 y 497.
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De todo lo actuado en el remate se levantar un acta, el acta de remate, que ser firmada
por el juez, el subastador y el secretario. Tratndose de bienes races, el acta debe extenderse en el
registro que lleva al efecto el secretario (anlisis de la prctica en tribunales de levantar el acta en
el expediente y luego transcribir copia al libro de remates).
La venta se reputa perfecta desde que las partes han suscrito el acta de remate: "el acta
valdr como escritura pblica para el efecto" del art. 1.801 inc 2 del C.C.. 13
Lo anterior se entiende "sin perjuicio de otorgarse dentro de tercero da la escritura
definitiva con insercin de los antecedentes necesarios y con los dems requisitos legales". En
consecuencia, an cuando la venta est perfecta con las suscripcin del acta de remate, para los
efectos de la inscripcin (tradicin) en el Conservador de Bienes Races competente se requiere la
escritura pblica art. 497 C.P.C..
Es frecuente que en las bases de remate se establezca un plazo superior a los tres das; en
su tiempo se discuti la legalidad de este procedimiento.
-La "escritura ser suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del
vendedor, y se entender autorizado el primero para requerir y firmar por s solo la inscripcin en
el Conservador, an sin mencin expresa de esta facultad".
Sabemos que la tradicin es una convencin, de modo que requiere el consentimiento del
tradente y adquirente. Es por ello que en principio la inscripcin en el C.B.R. debiera ser firmada
por ambas partes, salvo que una de ellas hubiera facultado a la otra para requerir y firmar las
inscripciones. Sabemos tambin que en doctrina se discute la naturaleza jurdica de esa clusula,
de lo cual dependern los efectos en caso de muerte, incapacidad o retractacin del tradente o
adquirente. En el caso del art. 497 del C.P.C. no se presentan esos inconvenientes, puesto que es
la ley la que faculta para inscribir.
En cuanto al alcance de la representacin del juez, se ha resuelto que el mandato legal se
entiende conferido no slo para la suscripcin de la escritura pblica y la entrega jurdica del
inmueble, sino tambin para la entrega material. En consecuencia, en el mismo juicio ejecutivo el
comprador podr pedirle al juez le conceda la fuerza pblica para desalojar el inmueble.
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su patrimonio estaba afecto al cumplimiento de esa obligacin, de modo que en ese instante
consinti en la venta forzada para el caso en que no pagara oportunamente.
-Se afirma que antes de suscribir el acta de remate, el subastador puede desistirse del
contrato, perdiendo la caucin que se haba exigido 15.
Suscrita el acta de remate, el contrato de compraventa est perfecto, de modo que no
puede retractarse por su sola voluntad. Si el subastador se arrepiente y se niega a firmar el
contrato definitivo de compraventa, el deudor puede: a) pedir el cumplimiento, vale decir, que se
obligue a suscribir el contrato definitivo (para esos efectos el acta de remate constituira ttulo
ejecutivo, segn la doctrina mayoritaria); o b) estimar que el contrato ha caducado y hacer
efectiva la caucin.
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-La venta forzada en pblica subasta tiene un carcter mixto, tanto procesal como civil.
En qu oportunidad y por qu va se puede reclamar de los vicios de que adolezca la
compraventa?. 17
Los vicios de carcter procesal (por ejemplo: no se hicieron los avisos, no se respet la
tasacin) slo pueden reclamarse dentro de los lmites del proceso (in lmine litis), alegando la
nulidad procesal por la va incidental o mediante otro recurso.
Los vicios civiles o de fondo podrn invocarse mediante la accin de nulidad planteada en
un juicio declarativo.
2.2)
La autorizacin judicial:
As ocurre, por ejemplo, en los casos de los arts. 254, 393, 394, 484, 489.
La autorizacin judicial se solicitar conforme a las normas del Ttulo X, Libro IV, del
C.P.C.: se trata de un acto judicial no contencioso.
Debe recordarse que hasta la entrada en vigor de la ley 18.802, de 09/06/1989, el art. 1754
exiga autorizacin judicial para la venta de los bienes races propios de la mujer. La ley citada
confiri plena capacidad a la mujer casada en sociedad conyugal. La actual redaccin del art.
1754 contempla an la autorizacin judicial para suplir el consentimiento de la mujer cuando sta
se hallare imposibilitada de manifestar su voluntad 20.
3.-
SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS:
la celebracin o ejecucin del contrato; y b) se dan como parte del precio o en seal de quedar las
partes convenidas.
a)
Art. 1.803: en este caso se entiende que casa uno de los contratantantes podr retractarse;
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el que ha dado las arras, perdindolas; y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas .
La facultad de retractarse no es indefinida; el lmite est sealado por el art. 1.804.
b)
En este caso el contrato de compraventa ya est perfecto. Las arras no permiten retractarse
del contrato; constituyen un medio de prueba de su celebracin. Para que estemos en este caso es
necesario que las partes lo hayan convenido expresamente y que dicho convenio conste por
23
escrito .
LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA: ART. 1806.
Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras
solemnidades de la venta sern de cargo del vendedor.
Se trata de una norma supletoria de la voluntad de las partes "a menos de pactarse otra
cosa".
II
LA COSA VENDIDA.
Constituye el objeto del contrato de compraventa, de modo que debe cumplir con todos
los requisitos propios del objeto como requisito de existencia de los negocios jurdicos, a saber,
que sea comerciable, que la cosa exista o se espere que exista, y que sea determinada o
determinable art. 1.461.
El objeto debe cumplir con ciertos requisitos especficos propios del contrato de
compraventa, requisitos sealados en el prrafo 4 del ttulo XXIII del Libro IV del C.C. "De la
cosa vendida". Estos requisitos especficos son:
1.Debe ser una cosa comerciable: art 1.810.
2.Debe ser una cosa que singular y determinada: art 1.811.
3.Debe existir o esperarse que exista: art 1.813 y 1.814.
4.No debe pertenecer al comprador: art 1.816.
1.-
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El art. 1.461 exige que la cosa debe ser determinada, ya sea en especie o en forma
genrica, o determinable.
Adems, segn el art. 1.811, la cosa debe ser singular. La venta de una universalidad
jurdica es, por regla general, nula absolutamente. La excepcin es la venta del derecho real de
herencia (que recae sobre una universalidad) y que es perfectamente vlida, puesto que la propia
ley la permite: arts. 1.801 inc. 2 y 1.909.
La norma impide la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se
venda el total o una cuota: se justifica puesto que ello importara privar a una persona de su
patrimonio, que en la concepcin clsica, seguida por el cdigo, es un atributo de la personalidad
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El mismo artculo permite la venta de todos los bienes de una persona, an siendo todos,
siempre que se inventaren y que la venta se haga por escritura pblica.
3.-
Segn el art. 1.461 pueden ser objeto de la obligacin no slo las cosas que existen, sino
las que se espera que existan.
Se puede negociar sobre cosa presente o sobre cosa futura.
a)
Cosa presente:
Cosa futura:
En este caso la cosa no existe, pero se espera que exista. Puede revestir dos formas:
-Puede ser un negocio condicional, sujeto a la condicin suspensiva de que la cosa llegue a
existir: si la cosa llega a existir, se habr cumplido la condicin, y el negocio producir todos sus
efectos, como si fuera puro y simple. De lo contrario, la condicin habr fallado, y entenderemos
que le negocio jams existi.
Ejemplo:
-Puede ser un contrato puro y simple y aleatorio. Lo ser cuando las partes as lo expresen
o cuando por las estipulaciones del contrato aparezca que se compr la suerte.
En este caso la compraventa siempre tendr objeto, an cuando la cosa futura no llegue a
exitir; el objeto del negocio ser el alea o la suerte.
Ejemplo:
4.-
La compra de cosa propia no vale. Ese contrato sera nulo absolutamente puesto que
carecera de causa. 25
OTROS ASPECTOS A ANALIZAR EN RELACION A LA COSA VENDIDA:
ARTICULO 1.812:
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26
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a)
Efectuada la tradicin, el comprador no adquiere el dominio de la cosa vendida, puesto
que nadie puede transferir ms derechos que los que tiene. El comprador slo adquiere los
derechos transmisibles del tradente sobre la cosa art. 682 C.C.
Sin embargo el comprador queda en posesin de la cosa lo cual le habilita para adquirir el
dominio por prescripcin.
b)
Si por ser ajena la cosa el vendedor no puede realizar la entrega de la cosa, habr
incumplido su obligacin (sea que se estime que su obligacin es transferir el dominio o colocar
al comprador en posesin tranquila y pacfica de la cosa), de modo que el comprador puede
demandar el cumplimiento o la resolucin con indemnizacin de perjuicios.
c)
Surge la interrogante: si despus de efectuada la entrega el comprador se percata de que la
cosa vendida no perteneca al vendedor sino a un tercero, qu acciones tiene derecho a entablar?.
Se discute en doctrina. La solucin depender de la postura que se adopte en orden a cual
es la obligacin que tiene el vendedor en el contrato de compraventa.
Si se estima que la obligacin es la de transferir el dominio, el vendedor habr incumplido
con su obligacin, de modo que el acreedor podr pedir la resolucin del contrato ms
indemnizacin de perjuicios, basado en el art. 1.489. Hemos descartado el cumplimiento forzado
pues ste ser generalmente imposible, puesto que el vendedor no estar en condiciones de
cumplir sin la anuencia de un tercero, el verdadero dueo.
En cambio, si se estima que la obligacin del vendedor es la de colocar al comprador en
posesin tranquila y pacfica de la cosa comprada, an cuando la cosa pertenezca a un tercero el
31
EL PRECIO.
CONCEPTO:
"Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida" art. 1.793.
35
REQUISITOS:
1.-
As se desprende de la definicin.
Si no se pacta en dinero habr otro contrato, pero no compraventa.
Sin embargo, nada impide que el precio se estipule en dinero y se pague con otra cosa.
Estaremos frente a una dacin en pago o una novacin por cambio de objeto.
Interrogante: validez del contrato de compraventa en que el precio se pacta en Unidades
de Fomento.
2.-
cambio de la cosa" .
En definitiva, no basta con fijar, declarar una cantidad; se requiere que el precio sea real.
No puede ser ficticio o irrisorio.
No cumple con este requisito: a) el precio simulado; y b) el precio irrisorio o ficticio. 37
No debemos confundir las nociones de precio irrisorio con precio injusto.
Cuando hablamos de precio irrisorio o ficticio existe tal desproporcin entre el valor de la
cosa y el precio pactado que en definitiva no hubo precio; la compraventa ser nula
absolutamente por falta de este requisito.
En cambio, la nocin de precio injusto se relaciona con la figura de la lesin enorme:
existe una desproporcin matemtica con el valor de la cosa y se sanciona con la reduccin o con
la nulidad relativa art. 1.888 y stes.
3.-
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Desde luego se aplican las normas generales de capacidad para contratar, contenidas en
los arts. 1.447 y stes del C.C..
En los arts. 1.795 y sgtes. se contienen ciertas normas especiales de capacidad para el
contrato de compraventa. Se trata en general de ciertas incapacidades particulares que consisten
en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos art. 1.447
inc. 4.
Analizaremos separadamente las normas de los arts. 1.795 y stes. Veremos que algunas de
esas normas sealan prohibiciones para comprar, otras para vender, y otras para comprar o
vender.
ART. 1.795:
Repite la norma del art. 1.446.
ART. 1.796 (de memoria):
Su infraccin ocasiona la nulidad absoluta: art. 10, 1.466 y 1.796.
Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no separados judicialmente. No
importa el rgimen patrimonial a que estn afectos los cnyuges (sociedad conyugal, separados
total o parcialmente de bienes, participacin en los gananciales), la venta ser siempre nula, salvo
que estn separados judicialmente.
La norma prohbe el contrato de compraventa. La prohibicin se aplica tambin al
contrato de permuta, en virtud de los dispuesto en el art. 1.899 y 1.900. Se trata de una
prohibicin, en consecuencia se debe aplicar en forma restringida (slo para el contrato para el
cual la ley la establece) e interpretarse restrictivamente. Es por ello que se ha resuelto que la
40
atribuciones. Recordemos el adagio que seala que en derecho privado se puede hacer todo lo que
no est expresamente prohibicos, en cambio en derecho pblico slo se puede realizar lo que est
expresamente permitido.
La contravencin de esta norma se sanciona con la nulidad art. 4 C.P.E.
ART 1.798
Se relaciona con los arts. 321 y 481 del C.O.T.
La prohibicin aplicable a los jueces, abogados, procuradores o escribanos exige: a) que se
trate de bienes en cuyo litigio han intervenido, de cualquier forma; b) que se vendan a
consecuencia de dicho litigio; c) an cuando la venta se haga en pblica subasta.
ART. 1.799:
La remisin debe entenderse hecha al art. 412. El art. 412 inc. 1, aplicable a la venta de
bienes muebles, contiene una norma imperativa: se permite la venta cumpliendo con las
condiciones que la norma seala. El art. 412 inc. 2, aplicable a la venta de bienes races, contiene
una norma prohibitiva.
ART. 1.800
45
El art. 2.144 se aplica a los mandatarios, a los sndicos de quiebra, y a los albaceas .
MODALIDADES DEL CONTRATO DE VENTA.
El contrato de compraventa puede ser puro y simple o sujeto a modalidad, segn las reglas
generales, art. 1.807.
Se acostumbra mencionar tambin en este captulo la venta a prueba, regulada en el art.
1.823, y la venta de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida: art. 1.821 y 1.822.
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Las seala el art. 1.824 (de memoria): la entrega o tradicin y el saneamiento de la cosa
vendida.
A.-
La entrega o tradicin:
b)
Del art. 1824, que dispone que las obligaciones del vendedor son la entrega o tradicin,
deducen que en realidad la obligacin del vendedor es efectuar la entrega, es decir, colocar al
comprador en posesin de la cosa vendida. Por lo mismo, critican el art. 1793 cuando dispone que
el vendedor se obliga a dar y la referencia a la tradicin en el art. 1824. En cierta forma,
afirman que si el vendedor es el dueo de la cosa vendida, al efectuar la tradicin transferir el
dominio de sta. En caso contrario, por la tradicin slo deja en posesin al adquirente, lo que le
habilita para adquirir por prescripcin (arts. 682 y 683). 48
c)
La accin resolutoria carece de toda utilidad, puesto que mientras no sea demandado por
el verdadero dueo puede continuar gozando de la cosa; y si es demandado, puede hacer efectiva
la obligacin de eviccin de su vendedor, para que concurra a defenderlo al juicio, y si se produce
la eviccin, le indemnice
49
d)
En esta materia don Andrs Bello sigui al derecho romano bonitario, para el cual la
obligacin del vendedor es la de procurar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la cosa
vendida.
2.En contra se ha sostenido por la mayora de los autores contemporneos que la obligacin
del vendedor es la de transferir el dominio de la cosa (Ver Negocios Jurdicos sobre Cosa Ajena,
Ramn Domnguez Aguila, en Estudios n4, Universidad de Concepcin):
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a)
La finalidad social y econmica de la compraventa es la de trasferir el dominio. De hecho,
cuesta explicar a los legos que la venta de cosa ajena vale, puesto que mediante la compraventa lo
que pretenden es adquirir el dominio de la cosa.
b)
Es perfectamente posible conciliar que la obligacin del vendedor sea transferir el
dominio de la cosa con la validez de la venta de cosa ajena (as ocurre en algunas legislaciones
extranjeras). Una cosa es que la venta de cosa ajena sea vlida y otra muy distinta es que el que
venda una cosa ajena cumpla con sus obligaciones. No puede confundirse las condiciones para el
perfeccionamiento o validez del contrato con sus efectos, es decir, con las obligaciones que
surgen del mismo contrato.
c)
El art. 1.793 seala expresamente que la obligacin del vendedor es la de dar la cosa
vendida, y sabemos que las obligaciones de dar son las que consisten en la transferencia del
dominio o en la constitucin de un derecho real. El art. 1824 corrobora esta idea al disponer que
la obligacin del vendedor es la entrega o tradicin. Agregan que no se trata de un error del
Cdigo sino de la precisin de que la obligacin del vendedor es efectivamente la de transferir el
dominio.
d)
El art. 1.837 seala que "la obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida". El artculo emplea la
conjuncin copulativa "y". Los partidarios de la tesis anterior contestan que lo anterior se justifica
puesto que si el vendedor es el dueo amparar al comprador en el dominio, y si no lo es lo
amparar en la posesin.
e)
La tesis anterior no logra precisar cul es la obligacin del vendedor. Sostienen que es la
de poner al comprador en posesin tranquila y pacfica de la cosa; sin embargo, en nuestro
sistema la posesin es un hecho, que no se transmite ni se transfiere, de modo que si el comprador
la tiene es porque concurren en l los elementos corpus y el animus.
f)
La admisin de esta tesis es de evidente inters prctico: permite al comprador ejercer la
accin resolutoria con indemnizacin de perjuicios, dando de este modo mayor seguridad en la
transferencia del dominio en nuestro sistema.
Cmo se efecta la entrega:
El art. 1.824 inc. 2 se remite a las normas del ttulo VI del Libro II. Luego depender de la
naturaleza de la cosa la forma de efectuar la tradicin.
La entrega comprende no slo la entrega jurdica (tradicin) sino tambin la entrega
material de la cosa. Si el comprador no recibe la tenencia material de la cosa no obtiene las
ventajas que persigue con el contrato, lo cual lo autoriza para demandar el cumplimiento o la
resolucin con indemnizacin de perjuicios art. 1.489. 50
La obligacin de efectuar la entrega material de la cosa se desprende de los artculos
1.834, 1.866 y 1.546.
Cundo debe efectuarse la entrega: 51
Art. 1.826 inc. 1.
-
55
Pueden haber diferencias entre la cabida real y la que reza el contrato. Estas diferencias
slo tendrn inters cuando la venta se hizo en relacin a la cabida, puesto que si se hizo como
cuerpo cierto no interesa la eventual disconformidad. As lo dispone el art. 1.833 inc. 1. Sin
embargo, si la diferencia es excesiva, puede tener cabida el error. Si se vende con sealamiento
de linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o
no se le exigiere, se observar lo prevenido en el art. 1832 inc. 2. As lo dispone el art. 1833 inc.
2
En caso de diferencia entre la cabida real y la que reza el contrato, aplicaremos el art.
1.832 (verlo).
Alessandri afirma que el art. 1832 donde dice a ms de una dcima parte del precio de la
cabida real debe entenderse a ms de una dcima parte del precio de la cabida declarada. As
se inferira de la historia de la disposicin. Afirma que, de lo contrario, se llega a resultados
injustos.
Segn el art. 1.835 "las reglas dadas en los dos artculos referidos se aplican a cualquier
todo o conjunto de efectos o mercaderas". En consecuencia, puede aplicarse por ejemplo cuando
se vende un rebao de "X" animales a tanto cada uno.
Se discute si en virtud del artculo 1.835 es posible la aplicacin de las mismas normas a
los predios urbanos. En contra puede invocarse el art. 1.831, que se refiere expresamente a los
56
La Obligacin de Saneamiento.
contra el comprador . Nada impide sin embargo que el vendedor demande al comprador la
nulidad del contrato de venta, puesto que de esa forma, en virtud del efecto retroactivo de la
59
a)
b)
Desglosando el concepto, puede decirse que para que exista eviccin se requiere:
La privacin total o parcial de la cosa comprada 60;
Que la privacin lo sea por sentencia judicial (No cumplen este requisito los reclamos
61
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a)
Si el vendedor obtiene una sentencia favorable (no se produjo la eviccin), habr
cumplido con su obligacin de amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la
cosa.
Ni siquiera ser obligado a la indemnizacin de los perjuicios que la demanda hubiere
causado al comprador art. 1.855.
b)
De lo contrario, si el comprador es evicto, surge la segunda fase de la obligacin del
vendedor: indemnizar al comprador.
Indemnizacin al comprador en caso de ser evicta la cosa:
Ver art. 1.847: es importante; ver aspectos que se indemnizan.
Art. 1847 n 1: relacionar con art. 1848
Art. 1847 n 2: los gastos convencionales quedan excludos.
Art. 1847 n 5: El aumento de valor puede deberse a mejoras (art. 1849) o a causas
naturales o al tiempo (art. 1850)
Eviccin parcial: art. 1.852 inc. final, 1.853 y 1854 66.
Extincin de la accin de saneamiento:
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Se extingue por:
a)
Es perfectamente renunciable art. 1.839; salvo que haya habido mala fe de parte del
vendedor, en cuyo caso la renuncia es nula absolutamente art. 1.842.
Los efectos de la renuncia son limitados: el vendedor estar obligado de todos modos a
restituir el precio de venta art. 1.852 (en consecuencia, en virtud de la renuncia se libera de
indemnizar los otros rubros que contempla el art. 1.847).
Ni siquiera estar obligado a restituir el precio en los casos del art. 1.852 inc. 3: "si el que
compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tom sobre s el peligro de la
eviccin, especificndolo".
b)
Prescripcin:
La indemnizacin se limita a la restitucin del precio (es lgico puesto que el vendedor no
tena intencin de vender, fue forzado a ello para satisfacer a sus acreedores) art. 1.851.
d)
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Requisitos:
Para que un vicio tenga la calidad de redhibitorio debe cumplir con las condiciones que
seala el art. 1.858, vale decir, debe ser contemporneo a la venta 74 (n1), grave (n 2) y oculto
75
(n3).
Anlisis de cada numerando: (muy importante; de memoria).
Las partes pueden conferir el carcter de redhibitorios a vicios que naturalmente no lo son
art. 1.863. La convencin no puede ser posterior a la compraventa ya que la disposicin exige que
sea por el contrato 76
Efectos de los vicios redhibitorios:
Regla general:
Si la cosa comprada tena un vicio redhibitorio el comprador puede solicitar que "se
rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio" art. 1.857. La palabra "rescisin", que
generalmente el C.C. emplea como sinnima de nulidad relativa, aqu significa resolucin. La
accin destinada a obtener la rebaja del precio se la suele denominar por su expresin latina:
accin estimatoria o de "quanti minoris" 77. En consecuencia, el comprador tiene el derecho a
demandar la resolucin del contrato o la rebaja del precio. Puede demandarse la resolucin en lo
principal y deducirse subsidiariamente la accin estimatoria 78
Excepciones:
a)
Si los vicios de la cosa no tenan la gravedad que se expresa en el art. 1.858 n 2, el
comprador no podr demandar la resolucin del contrato; slo puede exigir la rebaja del precio
art. 1.868.
b)
Si el vendedor estaba de mala fe, ya sea por haber conocido los vicios o por haber debido
conocerlos en razn de su profesin u oficio, ser obligado no slo a la restitucin o rebaja del
precio, sino tambin a la indemnizacin de perjucios art.1.861.
c)
Art. 1862
Extincin de la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios:
a)
La renuncia:
La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios es un elemento de la naturaleza
del contrato, de modo que las partes pueden renunciarlo.
La renuncia slo produce efectos si el vendedor estaba de buena fe, vale decir, no conoca
la existencia del vicio. De lo contrario, estar de todos modos obligado al saneamiento de los
vicios de que tuvo conocimiento art. 1.859.
b)
Ventas forzadas:
La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios no tiene lugar en las ventas
forzadas art. 1.865, salvo el caso de mala fe del vendedor, en cuyo caso se siguen las reglas que la
misma disposicin seala.
c)
Prescripcin.
En cuanto al plazo de prescripcin la ley distingue entre la accin redhibitoria y la accin
de quanti minoris.
Para la primera: seis meses para los bienes muebles y un ao para los bienes races,
contados desde la entrega real art. 1.866. Llama la atencin que esta norma permite a las partes
ampliar el plazo de prescripcin, en circunstancias que la regla general es que ello no se permite,
por ser una materia de orden pblico.
La accin "quanti minoris" prescribe en un ao para los bienes muebles y dieciocho meses
para los bienes races art. 1.869 y 1.867.
Por ltimo, la accin de indemnizacin de perjuicios (art. 1.861) prescribe segn las reglas
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generales (5 aos).
Recurdese tambin el art. 1870.
II.-
1.-
En cuanto a la obligacin de recibir la cosa vendida, el art. 1.827 seala los efectos de la
mora del comprador en el cumplimiento de esta obligacin: debe pagar al vendedor los gastos de
custodia y conservacin de la cosa y el vendedor slo responder de los perjuicios que sufra la
cosa por su culpa grave o dolo.
Si el comprador se niega a recibir, el vendedor puede pagar por consignacin (art. 1598 y
s.) o pedir la resolucin con indemnizacin (art. 1489).
2.-
indemnizacin de perjuicios art. 1.874. En el curso de Derecho Civil I estudiamos esta norma y la
forma de armonizarla con el art. 680 inc. 2, que parece disponer lo contrario (Ver Caprile
Biermann, Bruno, La Reserva de Propiedad, Garanta Eficaz en el Derecho Chileno? en Revista
Chilena de Derecho, Pontificia Universidad Catlica de Chile, nmero 1 volumen 27, ao 2000).
PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El cdigo regula el pacto comisorio, el pacto de retroventa y el pacto de retracto.
El primero ya fue analizado en detalle durante el curso de obligaciones.
I.-
EL PACTO DE RETROVENTA 82 83 84
Concepto:
Art. 1.881.
Constituye una condicin resolutoria ordinaria potestativa del acreedor (vendedor) 85.
Este pacto puede utilizarse como mecanismo de garanta, v. gr., para caucionar un
prstamo. Ej.:
Ver arts. 1882 a 1.885, explicados en clases.
II.-
EL PACTO DE RETRACTO:
Concepto y explicacin: art. 1886
a)
Los contratos de venta de bienes muebles art. 1.891 ;
b)
Las ventas que se hagan por el ministerio de la justicia, vale decir, las ventas forzadas art.
1.891;
c)
Tampoco procede si la cosa se ha perdido en poder del comprador art. 1.892.
d)
Tampoco si el comprador hubiere enajenado la cosa, salvo que la haya vendido por ms de
lo que haba pagado por ella; pues en ese caso podra el primer vendedor reclamar este exceso,
pero slo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deduccin de una dcima parte art.
1.893.
Cundo hay lesin enorme?
Dijomos que en nuestra legislacin se concibe la lesin como una desproporcin en las
prestaciones, desproporcin que est cuantificada.
El art. 1.889 (de memoria) seala cundo hay lesin enorme, distinguiendo para el
comprador y para el vendedor.
Ejemplo:
Efectos de la lesin entre las partes:
Establecido que hubo lesin, la parte vencida puede a su arbitrio aceptar la nulidad
relativa del contrato por lesion enorme o bien restablecer el equilibrio de las prestaciones. As lo
seala el art. 1.890.
"El comprador contra quien se pronuncia la rescisin, podr a su arbitrio consentir en ella,
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o completar el justo precio con deduccin de una dcima parte; y el vendedor en el mismo caso,
podr a su arbitrio consentir en la rescisin o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo
precio aumentado en una dcima parte".
La diferencia del 10% se justifica por la utilidad legtima que debe tener ya sea el
comprador o el vendedor.
Efectos de la lesin respecto de terceros:
Ya dijimos que si la cosa ha sido vendida por el comprador a un tercero, no hay accin de
rescisin por lesin enorme art. 1.893 inc. 2.
Adems, la ley establece una excepcin al efecto retroactivo de la nulidad declarada. En
efecto, si el comprador hubiere constituido algn derecho real que grave la cosa en favor de un
tercero (hipoteca, usufructo, etc.), ese derecho no se extingue de pleno derecho art. 1895.
La accin de rescisin por lesin enorme es irrenunciable: art. 1.892.
Prescripcin de la accin de rescisin por lesin enorme:
Prescribe en cuatro aos, contados desde la fecha del contrato art. 1.896.
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