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DERECHOS REALES.
UNIDAD 7.

Propiedades Especiales. Propiedad Horizontal.

Prehorizontalidad.
Propiedad de Automotores.
Propiedad Horizontal -PH-. Nocin y Antecedentes.
Al tiempo de redactarse el CC, los ordenamientos extranjeros admitan la
divisin de la propiedad en planos horizontales y regulaban las relaciones que en virtud
de ella se originaban. Vlez, lo reconoce en la nota al Art.2617.- El propietario de
edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni
por actos de ltima voluntad.
Art.2315.- Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran
realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin
tenga el carcter de perpetuidad.
Art.2518.- La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al
espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos
que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones
dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo
exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus construcciones, aunque quiten
al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de
las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
Segn el principio aqu receptado, superficie solo credit, la construccin de un
edificio tendra que ser soportada por el propietario del terreno, sin posibilidad de
enajenar unidades funcionales. Los particulares difcilmente podran conseguir
financiacin para estas obras y si lo hicieran, la posibilidad era convertirlos en edificios
de renta alquiler.- Por ello, la estructuracin de un sistema de PH era imprescindible.
NOCIN.
La PH es el DR que consiste en el dominio de una unidad de un inmueble con
facultades exclusivas, pero moderadas en funcin del conjunto, y un condominio
forzoso sobre las partes comunes, con caractersticas especiales.

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Esas partes comunes, sobre las cuales cada propietario de unidad tiene una
porcin indivisa o un derecho proporcional al valor de su unidad, tienen la facultad de
hacer posible o facilitar- el ejercicio funcional de su derecho exclusivo y hacer ms
confortable el uso y goce de la cosa.
Es un derecho sobre cosa propia que, pese a ser nico, se proyecta en forma
privativa sobre un sector del inmueble unidad funcional- sobre el cual el
propietario tiene un seoro exclusivo, con limitaciones impuestas por su naturaleza
especfica, la ley y el Reglamento de Copropiedad y Administracin (RCA); y al mismo
tiempo se proyecta en una relacin comunitaria respecto de otros sectores
considerados comunes por la ley o la reglamentacin, o declarados tales por el acuerdo
de los componentes del consorcio, en una relacin semejante a la del condominio de
indivisin forzosa.
El derecho es uno solo; simplemente que se proyecta o manifiesta en 2 sentidos.
ANTECEDENTES.
En Roma, una ley autoriz a los plebeyos a habitar el Monte Icilia, se permita,
por insuficiencia de recursos, la construccin de casa de mltiples plantas (300 aos
a.C). El texto de la ley no se conoce. No existe una regulacin especfica en el derecho
romano que, apegado al principio superficie solo credit, se resista a aceptar la divisin
horizontal de la propiedad.
El Derecho Germnico, se mostr ms permeable a la admisin de un rgimen
que hiciera excepcin al ilimitado dominio vertical del propietario del suelo, respecto
del subsuelo y del espacio areo, lo que permiti en la Edad Media el desarrollo del
sistema, alentado por la necesidad de encerrar las viviendas dentro de las murallas de las
fortalezas feudales, lo que supona una reduccin de la superficie para la construccin.
En Francia, sus costumbres revelan que se permiti el fraccionamiento por
pisos y aun por habitaciones. El Cdigo de 1804 admiti el gnero, de donde fue
tomado por el derecho Espaol, que lo ubic dentro de la comunidad de bienes, en vez
de hacerlo como Francia- en el ttulo de las servidumbres, lo que permiti a la doctrina
modelar la figura como un supuesto de copropiedad.
En Argentina, se lo prohibi expresamente en el ya citado art.2617, Vlez
muestra un especial apego al principio romano superficie solo credit. Se elaboraron
varios proyectos para incorporar el sistema de la PH a nuestra legislacin.

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La ley 23.512, fue sancionada en 1948, y luego se procedi a reglamentarla por
el decr. 18.734/49, las disposiciones de su Cap. I, se aplican en todo el pas; las del Cap.
II, a partir del art.9, se aplican en la Ciudad de Buenos Aires posteriormente fue
modificado.-

IMPORTANCIA DE LA INSTITUCIN.
Desde el punto de vista jurdico: El alejamiento del principio de accesin y del
dominio ilimitado respecto del espacio areo, trajo importantes consecuencias. Al
principio se pens en edificios para la vivienda, pero luego fueron utilizados para
oficinas, negocios, cocheras, etc.
Desde el punto de vista econmico: La posibilidad de proyectar edificios con
unidades ms o menos homogneas, permite una estandarizacin de los materiales, lo
que facilita la produccin en serie, simplifica los clculos, disminuye costos y
especializa al obrero.
Desde el punto de vista social: El departamento crea un estilo de vida y de
relacin.

Apreciaciones sobre su naturaleza jurdica: relaciones y

diferencias de las distintas tesis.
Se elaboraron diferentes teoras, a saber:
ASIMILACIN A OTRO D.R.
PERMITIDO.
SERVIDUMBRE.
Postura del CC Francs, la servidumbre slo podra considerarse existente
respecto de los pasillos, ascensores y otros accesorios, pero frente a la unidad de uso
exclusivo.
SERVIDUMBRE.
Presupone la existencia de 2 predios, uno
asume la posicin de dominante y otro de
sirviente.
Se extinguen por el no uso.
Puede ser
tcitamente.

renunciada

expresa

PH
Los propietarios estn en iguales
condiciones entre s, respecto de las cosas
comunes.
El derecho de usar las cosas comunes se
mantiene, independientemente del uso que
se haga.
o No se puede renunciar al uso de las cosas
comunes, sin hacerlo juntamente con la
propiedad, por medio del abandono.

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USUFRUCTO.
Se puede idear un sistema de divisin horizontal de la propiedad, en el cual los
titulares de los departamentos tengan el derecho de uso y goce sobre la unidad, mientras
la propiedad pertenezca a una persona distinta, o al conjunto de los titulares asociados.
En nuestro derecho es insostenible que la PH responda a las caractersticas del
usufructo.
USUFRUCTO.
El usufructuario tiene derecho sobre cosa
ajena.
En caso de renuncia, se beneficia en nudo
propietario.
No es transmisible, es temporario, siempre
se extingue con la vida del usufructuario y
a los 20 aos si su titular es persona
jurdica.
El usufructuario no puede constituir
hipoteca sobre el bien.
PROHIBIDOS.

PH
El propietario tiene derecho sobre cosa
propia.
En caso de abandono, el dominio refluye
al Estado.
La PH se constituye a perpetuidad, y
puede ser transmitida por actos inter vivos
o mortis causa.
El propietario puede hipotecar el bien y
constituir otros DR.

SUPERFICIE.
El CC prohibi la constitucin de superficie, pero ello no impide que una ley
especial lo reconozca.
SUPERFICIE.
Se distinguen 2 relaciones, a saber:
La del propietario directo, y
La del superficiario: Solo tiene el
derecho de construir o plantar
sobre el predio a cambio de un
estipendio solariumENFITEUSIS.

PH
No existen estas diferencias, ni se paga tal
estipendio a una persona. El propietario
tiene un derecho sobre cosa propia y
participa en todos los gastos por
intermedio de los rganos del consorcio.

ENFITEUSIS.
Es el DR por el cual el propietario de un
inmueble rustico rural- enajena su
dominio til perpetuamente o por largo
tiempo a otra persona, a cambio de un
canon.

PH
No existe ningn derecho de preferencia
cuando se trata de enajenacin de una
unidad. No hay derecho de tanteo, ni pago
de laudemio cuando se enajena la unidad.
Tampoco se paga un canon.

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COMO COMUNIDAD.
COMUNIDAD PRO DIVISO.
COMUNIDAD PRO DIVISO.
PH
Tiene lugar cuando, en lugar de ser partes
ideales como en el condominio; existe una
divisin
en
partes
autnomas
perfectamente determinadas y partes
comunitarias.
Cada uno de los comuneros puede pedir Su naturaleza lo impide, ya que cada
en cualquier momento la divisin real de propietario tiene una autonoma real desde
la cosa.
la constitucin del derecho y desde
entonces nace la facultad sobre las partes
comunes del edificio.
CONDOMINIO FORZOSO.
Si bien la figura sera aplicable a las partes comunes, no es posible aplicarla a las
unidades, ya que en la PH hay un dominio exclusivo.
La doctrina mayoritaria, reconoce al consorcio de propietarios el carcter sujeto
de derecho, lo que no acontece con el condominio. En el condominio no es exigido el
RCA, el cual es un elemento esencial de la PH.
CONCEPCIN MIXTA.
Representa a la PH como una combinacin de 2 DR:
1- Un dominio sobre las partes exclusivas, y
2- Un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes.
Amparados en el principio de creacin legal de los DR, consideramos que si se
permite esta combinacin, estamos dando lugar a la creacin de un DR autnomo.
Art.2502.- Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin
de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se
reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.

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CONTRATO.
SOCIEDAD.
SOCIEDAD.
PH
Los socios no tienen un derecho sobre una Est constituido slo por un edificio.
parte del haber social.
No hay affectio societatis, ni nimo de
lucro.
Si bien la sociedad tambin esta limitada La personalidad del consorcio est
por el objeto societario, no hay obstculo restringida los fines de su creacin.
para que l se ample, se transforme, etc.
El consorcio no es titular del DR de
propiedad,
sino
que
lo
es
-individualmente- cada uno de los
consorcistas respecto de su unidad.
CUASICONTRATO.
Si observamos que el acuerdo de voluntades que formaliza la constitucin de la
PH mediante la suscripcin del RCA importa un verdadero contrato, no se advierte
motivo para recurrir a esta figura.
GESTIN.
No agrega una connotacin distinta. Puede existir, cuando alguien asume de
hecho tareas de administracin; y de derecho cuando la ley las autoriza.
POSTURA DE MUSTO.
DERECHO REAL AUTNOMO.
La tendencia a asimilar una figura que surge en el ordenamiento positivo, a otras
figuras ya existentes, manifiesta un esfuerzo por lograr una adecuacin, a los fines de
aplicarle principios secularmente elaborados.
Si no existiera la ley de PH y tuviramos que dar vida a la institucin,
marginando las disposiciones del CC, sera lgico esforzarse en esa asimilacin.
I. La nocin de tipicidad de los DR,
II. La funcin creadora de la ley respecto de las figuras tipo.
III. La consecuente prohibicin de modificar los DR existentes.
Todo esto nos lleva a admitir que, si no encaja perfectamente en las figuras
creadas por el CC, entonces es un nuevo DR, creado por una ley especfica; - Art.2502.Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley.-

Los elementos que fundamentan su autonoma son:

La obligatoriedad del RCA y de su inscripcin para constituir el estado de

PH y la posibilidad de aplicarlo coercitivamente.

Las normas relativas a la administracin y responsabilidad por los gastos.

Las formas de extincin, la posibilidad de las mayoras de compeler a las

minoras.

La obligatoriedad de constituir seguro contra incendio.

La derogacin de algunas normas que rigen en el domino y en el

condominio.

Anlisis del rgimen legal de la PH.

NACIMIENTO DEL DERECHO.
El estado de PH nace cuando se inscribe el RCA en el Registro de la Propiedad
Inmueble aunque una sola persona sea titular de todas las unidades.La inscripcin del RCA es un recaudo imprescriptible para el sometimiento al
rgimen o para la constitucin del estado de PH, y fija el momento en que los derechos
se transforman, variando su naturaleza, la que no se pierde por la circunstancia de que el
mismo dueo conserve todas las unidades o por el hecho de que una persona las
adquiera con posterioridad.
Art.2 decr.18.734/49; No se inscribirn en los registros pblicos ttulos, por lo
que se constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o
departamentos, cuando no se encontrara inscripto con anterioridad el Reglamento de
Copropiedad y Administracin o no se lo presentar en ese acto en condiciones de
inscribirlo.
MODOS DE ADQUISICIN.
Tratndose de un inmueble le son aplicables los modos generales:
Art.2524.- El dominio se adquiere:
4 - Por la tradicin;
6 - Por la sucesin en los derechos del propietario;
7 - Por la prescripcin.
Adems se puede llagar a constituir el derecho por voluntad unilateral Atanasio
es propietario de un edificio de departamentos que destina a la renta (alquiler de las unidades),
posteriormente decide enajenar las unidades y para ello debe someter, necesariamente, el inmueble al
rgimen de PH. Antes tena un nico dominio normal, despus tiene varios derechos de PH, que puede
enajenar independientemente, as como hipotecarlos en forma separada.-

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Los caminos para llegar al estado de PH se tratan en el tema de
prehorizontalidad:
1- Ley 19.724; Establece cundo el sometimiento a la prehorizontalidad es
insoslayable y cundo se puede evitar.

En caso de sucesin, si el inmueble se puede dividir en unidades que

tengan salida independiente, la particin pude hacerse sometiendo el
edificio al rgimen de PH, adjudicando las unidades a los
derechohabientes.

Otro tanto puede hacerse en caso de que se resuelva dividir el edificio

entre condminos, siempre previa inscripcin del RCA.

La instrumentacin-en caso de venta como de divisin de

condominio-, debe hacerse por escritura pblica e inscribirse en el
Registro de la Propiedad Inmueble a los efectos de la oponibilidad a
terceros. En caso de sucesin, se inscriben las actas judiciales que
contienen la particin o el testamento debidamente protocolizado o
aprobado judicialmente.

2- Ley 20.276; consagra excepciones, o sea, permite en cierto modo eludir la

aplicacin de la ley 19.724.

Recurriendo al sistema del condominio inicial.

Cuando el edificio se realiza con la financiacin de organismos oficiales

y de las condiciones del muto con garanta hipotecaria, resulte que la
celebracin de los contratos con los futuros adquirentes quede cargo del
ente financiador.

La adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en inmuebles del

dominio privado del Estado Nacional, Provincial y Municipal.

Si el edificio se construye y se afecta directamente al rgimen de la ley

13.512 (PH), sin haberse comercializado con anterioridad ninguna de las
unidades.

La tradicin sigue siendo el modo constitutivo por excelencia en la transmisin

de DR que se ejercen por la posesin, aunque la ley de prehorizontalidad de una
proteccin prevaleciente al boleto inscripto. Artculo 12. Ley 19.724 Prehorizontalidad
(LPreH)- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de

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la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello
en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados:
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste
contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.
La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su
derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN. Es un requisito

obligatorio y previo para el reconocimiento del estado de PH.
Funcin.
Redactado el RCA, instrumentado en escritura pblica e inscripto en el Registro
de la Propiedad Inmueble, se produce, a partir de ste ltimo momento, la conversin de
la propiedad normal en PH, constituyndose tantos derechos de esa naturaleza como
unidades funcionales tenga el edificio, segn la subdivisin presentada.
Formalidades constitutivas.
(LPH) ARTCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deber
acordar y redactar un RCA, por acto de escritura pblica que se inscribir en el
Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de
los propietarios, mediante una mayora no menor de 2/3. Esta modificacin deber
tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao,
que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin
y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio
de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo
nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir
la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora especial.

Naturaleza jurdica del RCA.

Es el acto fundacional de la PH y constituye el estatuto por el cual se regularn
los derechos de los copropietarios.

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La doctrina mayoritaria sostiene que se trata de un CONTRATO, pues
representa un acuerdo de voluntades destinado a regular los derechos de las partes. Los
intereses de los consorcistas no son contrapuestos, sino paralelos y a veces comunes.
En el rgimen se crea por esta va- un ente distinto, al que se le asigna el
atributo de la personalidad.
Los adquirentes de unidades pasan a formar parte de la relacin, sin necesidad
de obtener el consentimiento de los dems consorcistas, lo que desde el punto de vista
contractual parecera una anomala, pero se debe tener en cuenta que una cosa es el acto
originario, y otra la relacin jurdica a que ese acto da vida.
Cuando el RCA es redactado por una sola persona -propietario del edificio-, se
considera que cada adquirente se adhiere desde el momento en que adquiere la unidad
lo que conforma un acuerdo de voluntades.Cuando la PH se origina en una particin, si no hay acuerdo unnime para la
redaccin del RCA, el Juez podr ordenarla por un perito y lo pondr a observacin de
parte, si no hubieren observaciones ordenar su elevacin a escritura pblica, si las hay,
ser resueltas por el juez.
El RCA, tambin puede ser redactado por el conjunto de propietarios consorcio
de propietario.Contenido del RCA.
Podemos distinguir clusulas:

Las que tienen una finalidad organizativa: Aseguran el funcionamiento

de los rganos del consorcio.

Las que tienden a establecer la contribucin de los copropietarios:

Determinando la proporcin en funcin del valor de sus unidades, salvo
acuerdo en contrario.

1- Designacin de un administrador y determinacin de las bases para su

remuneracin.
2- La forma de convocar la asamblea, mayoras necesarias para modificar el
reglamento (no puede ser inferior a 2/3), y otras resoluciones para las cuales las
leyes no exijan una mayora especial.
3- Persona que presidir las reuniones o asambleas, cmputo de los votos y
acreditacin de la representacin de los copropietarios.

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4- Determinacin de la forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a
los gastos comunes.
5- Cargas comunes y contribuciones a stas.
6- La especificacin de las partes del edificio que son de propiedad exclusiva.
7- Enumeracin de las cosas comunes y uso de ellas y de los servicios comunes.
8- Destino de las diferentes partes del inmueble.
9- Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
A estas clusulas se pueden agregar las que estimen necesarias o convenientes.
Clusulas de estilo.
Son aquellas disposiciones que se acostumbra poner en los reglamentos y que
dada su utilidad son adoptadas por la mayora de los consorcios:
1- Las que establecen la constitucin de un fondo de reserva destinado a cubrir
gastos imprevistos indemnizaciones, reparaciones urgentes, etc.2- La constitucin de un Consejo de Administracin integrado por los miembros
del consorcio, cuya funcin es asesorar al administrador, facilitar la labor de la
asamblea, etc.
3- Establecer el procedimiento ejecutivo para el cobro de las expensas en caso de
incumplimiento.
Reforma o modificacin del RCA.
Es una clusula imperativa del RCA, la que establezca la mayora necesaria para
la modificacin del mismo, la que nunca podr ser inferior a los 2/3.
(LPH) ARTCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un
RCA, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento
slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de 2/3. Esta
modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.

La modificacin del RCA no puede afectar los derechos ya adquiridos de los

consorcistas en forma individual Declarando comunes, partes que eran exclusivas de uno de los
propietarios, para ello se requiere consentimiento del afectado.-

Revisin judicial del RCA.

La va judicial no est prevista para la reforma del reglamento, pero la
jurisprudencia admiti dicha intervencin cuando existen clusulas abusivas o
contrarias al espritu de la ley fueron declaradas abusivas.Requisitos para la inscripcin del RCA.
Debe presentarse conjuntamente:

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1-

Un formulario estaba previsto para la Capital Federal, hoy perdi vigencia en virtud de las
normas registrales posteriores.-

2-

Un plano del edificio extendido por un profesional con ttulo habilitante.

OBJETO.
El derecho de PH solo puede recaer sobre inmuebles. Deben reunir ciertos
requisitos esenciales, sin los cuales las unidades funcionales del edificio no pueden ser
sometidas al rgimen de PH:

Que sean independientes que pueda ser usada por el propietario de un modo que se baste a
s misma.-

Que tenga salida a la va pblica pasillos, escaleras, ascensores, etc.- directa o por
pasaje comn, pero, en ningn caso, podr tener salida pasando por una parte
que corresponda a otro propietario en forma exclusiva.
(LPH) ARTCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos

departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta,

que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a
ms de una persona.
Parte exclusiva.
La unidad funcional puede estar constituida por:

Un piso,

Un departamento que forme parte del piso,

Departamentos de un edificio que formen una sola planta.

La unidad funcional puede tener diferentes destinos, vivienda, oficinas,

depsitos, comercios, etc.
La palabra departamento puede ser interpretada en sentido amplio
Partes comunes.
Son cosas o partes del edificio que se les asigna el carcter de comunes porque:

Constituyen su sustento o estructura,

El uso de las partes exclusivas es posibilitados o facilitados por ellas,

Hacen al mayor confort o comodidad.

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(LPH) ARTCULO 2.- Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del
edificio, o indispensables para mantener su seguridad.
Se consideran comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua
caliente o fra, refrigeracin, etctera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portera;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.
Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes, salvo convencin en
contrario.
Las osas que son esencialmente comunes o esencialmente exclusivas, pueden
cambiar su condicin de tales, siempre que se den las mayoras exigidas y la
conformidad del afectado.
La conversin de una parte comn en exclusiva requiere de su aceptacin
unnime por los miembros del consorcio, ya que se trata de una enajenacin y altera las
proporciones de participacin y el deber de contribuir.
CONSOCIO DE PROPIETARIOS.
Es el conjunto de todos los propietarios de las unidades de un edificio; sea que
habiten en la unidad o fuera de ella, o la destinen a otro fin locacin, usufructo, etc.No se debe confundir:

Consorcio: Que es el ente, tiene personera jurdica, existe aunque la

Asamblea no se rena, puesto que su existencia es independiente de sus
rganos.

Asamblea: Que es el rgano bsico del consorcio, es la reunin de stos

propietarios.

En cuanto a la personalidad jurdica del consorcio existen diferentes tesis, a

saber:

Tesis Negativa: se apoyan en las siguientes normas; ARTCULO 9.- Al constituirse el

consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y

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administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una
mayora no menor de2/3. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un
extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer
a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr
elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin;
debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;
ARTCULO 11.- El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aqullos.
Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTCULO 10.- Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro
de las atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa
deliberacin de los propietarios, por mayora de votos. Estos se computarn en la forma que
prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un voto. Si un
piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la representacin.
Cuando no fuere posible lograr la reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar
al juez que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y quedar autorizado
a tomar medidas urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento
que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda
a fin de escucharlos.

A esto se agrega que los propietarios son condminos de las partes comunes
y que el condominio en nuestro derecho carece de personalidad.

Tesis Afirmativa: Es la postura mayoritaria. El consorcio goza de personalidad

an cuando su capacidad operativa se encuentre limitada a la consecucin de sus
fines, aunque se debe tener cuidado en distinguir lo que es objeto de su
patrimonio y lo que pertenece a cada uno de los titulares de la PH.
sta ltima postura parece ser la acertada, el consorcio es un ente susceptible de

adquirir derechos y contraer obligaciones:

Tiene un patrimonio propio,
Puede estar en juicio como actor o demandado,
Puede representar y ser representado,

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Tiene responsabilidad civil.
La particularidad del consorcio es que su existencia est unida a un elemento
material, que es el edificio.

RGANOS DEL CONSORCIO.

rgano Ejecutivo: El Administrador.
Es el representante de los propietarios pero, aceptando que el consorcio tiene
personalidad, nada se opone a que digamos que es el representante del consorcio.
DESIGNACIN.
Debe hacerse en el RCA; a) Designacin de un representante de los propietarios, que
puede ser uno de ellos o un extrao,

la designacin del primer administrador debe efectuarse

al redactar el RCA, sea que lo haga el propietario originario antes de vender las
unidades- o el conjunto de condminos.
REMUNERACIN.
El RCA debe contener; b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la
forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;.

REMOCIN.
El RCA, puede contener las causales de remocin. Si nada dice, sta puede tener
lugar cuando medien causas justificadas, y an sin causa, de acuerdo con la regla del
mandato, siempre que se cuente con las mayoras necesarias.
FUNCIONES.
Adems de las contempladas en la ley y el decreto reglamentario, tendr las que
le asigne el RCA.
ARTCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el
Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios,
mediante una mayora no menor de2/3. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura
pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un
extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la
recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal
de servicio de la casa y despedirlo;

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ARTCULO 11.- El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aqullos.
Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Decreto Reglamentario:
Art. 5.- Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al
artculo 10 de la Ley 13.512, se harn constar en actas que firmarn todos los
presentes. El libro de actas ser rubricado, en la Capital Federal y Territorios
Nacionales; por el Registro de la Propiedad, y en las provincias por la autoridad que
los respectivos gobiernos determinen. Todo propietario podr imponerse del contenido
del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que ser certificada por el
representante de los propietarios o por las personas que stos designen. Las actas
podrn ser protocolizadas.
Ser tambin rubricado por la misma autoridad el libro de administracin del
inmueble.
Art. 6.- A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una
escritura pblica de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el
consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificar sobre
la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que
haya de ser transferido.
Es el representante necesario del consorcio, en carcter de mandatario legal es
un mandato especias, no general.REPRESENTACIN EN JUICIO.
ARTCULO 11.- El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aqullos.
Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

La interpretacin a contrario sensu de esta norma, llev a algunos a sostener que

el administrador no puede representar al consorcio ante las autoridades judiciales.
MUSTO, entiende que la representacin en juicio no corresponde al
administrador como facultad natural del rgano, salvo lo dispuesto en el ARTCULO
15.- En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de

17
las normas del artculo 6, el representante o los propietarios afectados formularn la
denuncia correspondiente ante el juez competente
ARTCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o
perjudiciales para el edificio.

rgano Deliberativo: La Asamblea.

Es el rgano deliberativo del consorcio que, convocado en la forma que
determine el RCA, es la mxima autoridad, y le corresponde resolver todas las
cuestiones que no estn atribuidas a otro rgano. Los consorcistas son sus miembros
naturales -1representante por unidad.CLASES DE ASAMBLEAS.

Ordinarias: Son las que se celebran peridicamente en los plazos determinados en el

RCA-

para tratar problemas que son rutinarios, y que hacen al funcionamiento del

consorcio.

Extraordinarias: Presuponen un motivo especial o cuestin que requiera u

tratamiento urgente y no pueda esperar a la reunin ordinaria modificacin del
reglamento, remocin o renuncia del administrador, etc.-

CONVOCATORIA.
El RCA debe proveer obligatoriamente a:
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que
presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones,
no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora especial.

De modo que el RCA, deber contener:

Forma y tiempo de convocatoria,

Persona que preside,

Reglas para deliberar,

Qurum,

Cmputo de votos, etc.

La citacin a los propietarios debe hacerse en:

Las unidades respectivas,

Domicilio constituido si no habitan en el edificio.-

Dicha citacin deber consignar:

18

El carcter de la Asamblea Ordinaria, Extraordinaria.-

Temario a tratar. No puede considerar ni resolver temas que no fueron

insertos; si lo hace, ello trae aparejado la nulidad.

La convocatoria pude ser por iniciativa:

Del administrador, o

De los propietarios.

En caso de A.E., el RCA puede establecer un nmero especial de

propietarios para la convocatoria.

ASAMBLEA JUDICIAL.
Cuando no fuere posible lograr las mayoras necesarias para resolver, se
solicitar al Juez que convoque la reunin, la que se llevar acabo en su presencia,
quedando autorizado a tomar medidas urgentes. Debe resolver en forma sumarsima.
El Juez debe efectuar dicha citacin bajo apercibimiento de realizarse con las
partes que concurran.
FUNCIONAMIENTO.
El da y hora indicados en la citacin y en el lugar especificado, el administrador
o le persona indicada para presidir la asamblea deber comprobar la asistencia de los
miembros o sus representantes.
El QURUM personas presentes- necesario, no puede ser menor a la mayora
exigida por la ley o por el RCA para tomar las decisiones de que se trate, ya que las
mayoras se computan en relacin con la totalidad de los integrantes del consorcio y no
por la de los presentes.
El cmputo del qurum y de las mayoras deber hacerse por unidades o por
valores, segn que la ley exija una u otra magnitud para calcularlos.
La forma de computar las mayoras debe estar establecida en el RCA. Si el RCA
o a ley no establecen el modo de computar, se presume que cada propietario tiene un
voto por cada unidad.
RGIMEN DE MAYORAS.
Unanimidad.

19
Se exige para hipotecar el terreno sobre el que se asienta el edificio. (LPH)
ARTCULO 14.- No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a ste y si no cuenta con la conformidad de todos los
propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o
departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
o

Tambin es necesaria cuando:

El propietario del ltimo piso, o el consorcio, pretenden elevar nuevos pisos o

construcciones que afecten el inmueble.

La venta de cosas comunes o la constitucin de otros DR sobre el edificio.

Para la enajenacin o conversin de una parte exclusiva en comn, aunque no es

necesaria la unanimidad, se exige la conformidad de los propietarios afectados.

De 2/3 o ms.
La LPH impone como mnimo 2/3 para modificar el reglamento. (Art. 9).
Mayora Absoluta.
Los asuntos de inters comn que no estn comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al administrador, son resueltos por mayora de votos ms de la
mitad.-

NULIDAD DE LA ASAMBLEA.
Rigen los principios generales del CC. La nulidad puede afectar a la reunin en
s por irregularidades en la convocatoria.- Puede afectar la totalidad de las decisiones, o un
punto determinado cuando se trat un tema no incluido en la convocatoria.La nulidad debe fundarse en motivos serios e invocarse un inters legtimo, pero
no en necesario acreditar perjuicio.
La nulidad puede ser absoluta o relativa, segn el vicio que la afecte:
o

Es absoluta: Si la asamblea obr por completo fuera de la esfera de su

competencia hipotecando una unidad sin la participacin del propietario.-

Es relativa: Si actu dentro de su esfera, pero hay un error en el cmputo de la

votacin; puede ser confirmada, expresa o tcitamente, por otra asamblea o por
la actitud consecuente de los consorcistas.

CONTENIDO DEL DERECHO DE PH.

Facultades.
La PH es un DR sobre cosa propia, pero an respecto de las partes exclusivas se
diferencia del dominio en cuanto a la amplitud de su contenido, pues el titular del
derecho, cuando ejerce sus facultades, debe atenerse alas disposiciones de la ley, el
decreto reglamentario y el RCA. Todo lo cual conforma un conjunto normativo que

20
impide que los titulares de las unidades incurran en uso y goce que atenten contra los
derechos de los dems consorcistas, o alteren de algn modo la paz de la comunidad.
Sin este marco, el sistema no podra funcionar en la prctica.
1- EN GENERAL.
Son las que recaen tanto sobre las partes exclusivas como sobre las comunes,
aunque la amplitud de su ejercicio sea diversa segn la naturaleza de las cosas de gozar y
servirse de las cosas, a intervenir en la asamblea, en la designacin del administrador, etc.-

2- JURDICAS.
En principio no pueden ser ejercidas sobre las partes exclusivas.
ARTCULO 3.- Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser proporcionado al
valor del departamento de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en
su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o
embargo de un departamento se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn
efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del departamento a
que accedan.
ARTCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
dems, enajenar el departamento que le pertenece o constituir derechos reales o
personales sobre el mismo.
ARTCULO 14.- No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a ste y si no cuenta con
la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse
separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los
propietarios.
Pueden constituirse otros DR como el usufructo, uso, habitacin, anticresis.
3- MATERIALES.
En la parte exclusiva, comprende todas las facultades que ataen al dueo de la
cosa, con los lmites que emergen del sistema de PH, atenindose al destino fijado a la
unidad, no usndola de forma contrario a la moral y a las buenas costumbres.

21
Respecto a las cosas comunes, las limitaciones son las propias de su naturaleza,
estando prohibido un uso que perturbe o haga imposible su utilizacin por el resto de los
propietarios.
ARTCULO 3.- Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
legtimo derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser proporcionado al valor del departamento de su propiedad,
el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento se entendern comprendidos esos derechos, y no
podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del departamento a que accedan.

Diferencia con el condominio comn: En la PH los titulares no tienen el ius

prohibendi facultad de oponerse al ejercicio de actos materiales.- En la PH, la facultad de usar y
gozar de las cosas comunes conforme a su destino hace a la esencia del sistema y no
puede ser impedido por ninguno de los copropietarios.
EXTENSIN MATERIAL DEL DERECHO.
La extensin material del derecho se precisa en sentido vertical por los planos
correspondientes al piso respectivo y por la prohibicin en principio- de hacer
construcciones sobreelevadas, salvo disposicin contraria del reglamento.
En lo que respecta a las partes comunes, la extensin material es difusa as como
el propietario de las unidades del ltimo piso tiene derecho sobre la entrada, el vestbulo, etc., el que est
ubicado en la planta baja los tiene sobre la terraza, ascensores, etc.-

El derecho se extiende a las partes accesorias, y a los frutos que produzca la

cosa, en todos los casos este derecho estar condicionado al carcter exclusivo o comn
de la parte que lo produce si se reservaron locales en la planta baja que pertenecen a todos los
consorcistas, el alquiler de ellos pertenece a stos en proporcin al valor fijado a su unidad, si un
propietario alquila su unidad, la renta le pertenecer solo a l.-

PROHIBICIONES.
1- Las que preservan el buen orden y la convivencia:
o

Referidas a la desnaturalizacin del destino de las unidades.

Dirigidas a preservar la moral y las buenas costumbres.

Dirigidas a impedir ruidos molestos, olores y otras emanaciones.

2- Las que impiden la realizacin de obras, refacciones o cambios:

Las que tienden a preservar la seguridad del edificio.

Las que se refieren a la esttica.

Las que impiden la construccin de mejoras en partes comunes en beneficio de

uno o alguno de los propietarios.

22

Las que impiden a los propietarios de los ltimos pisos las construcciones
sobreelevadas sin el consentimiento de los dems.
ARTCULO 5.- Cada propietario atender los gastos de conservacin y

reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o

modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.
ARTCULO 7.- El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras
que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, stanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la
autorizacin de todos los propietarios.
INFRACCIONES.
ARTCULO 15.- En caso de violacin por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artculo 6, el representante o los
propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente
y acreditada en juicio sumarsimo la trasgresin, se impondr al culpable pena de
arresto hasta 20 das o multa en beneficio del Fisco, de $ 200 a $ 5000.
El juez adoptar las disposiciones necesarias para que cese la infraccin,
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica.
Si el infractor fuese un ocupante no propietario, podr ser desalojado en caso
de reincidencia.
La accin de desalojo podr ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicacin de estas penas no ser obstculo para el ejercicio de la accin
civil resarcitoria que corresponda al propietario o propietarios afectados.

23

Cargas y obligaciones de los titulares.

CARGAS.
1- Cada propietario debe hacer frente a los gastos que demande la conservacin o
reparacin del propio departamento.
2- Tambin debe pagar los impuestos, tasas y contribuciones, las autoridades
recaudadoras

deben

adecuar

las

facturas,

establecindolas

en

forma

independiente para cada unidad.

OBLIGACIONES.
Los gastos que provienen de la administracin, y los que hacen a la reparacin y
mantenimiento de las partes comunes, son soportados por el conjunto de propietarios,
cada uno de ellos participa en funcin del porcentaje fijado para cada unidad.
A estos gastos se hace frente con la recaudacin que el administrador debe llevar
a cabo Expensas, comunes o extraordinarias.EXPENSAS COMUNES.
Son las que corresponden al mantenimiento eficiente de los servicios comunes y
a los gastos de administracin honorarios del administrador, salarios del personal de maestranza,
del portero, primas del seguro, etc.-

EXPENSAS EXTRAORDINARIAS.
Los titulares estn obligados al pago de las expensas debidas a innovaciones
dispuestas en las partes comunes, adoptadas por resolucin de los propietarios, en miras
a obtener un mejoramiento del edificio.
Todo propietario puede reclamar ante el Juez si considera que las decididas son
de costo excesivo por va de interdicto de obra nueva.ARTCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus departamentos,
salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes
comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro.

24
Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio
comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de
mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo ,
o contrarias al RCA o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la
resolucin de la mayora no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

AUSENCIA DEL ADMINISTRADOR Y URGENCIAS.

(El art. 8 de la LPH, contina diciendo)

Cualquiera de los propietarios, en ausencia

del administrador y no mediando oposicin de los dems, previamente advertidos,

puede realizar expensas necesarias para la conservacin o reparacin de partes o
bienes comunes con derecho a ser reembolsados.
Podr tambin, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones
indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que resultaren tiles. En su caso, podr ordenarse volver -a
su costa- las cosas a su anterior estado.
NATURALEZA JURDICA DEL CRDITO POR EXPENSAS.
La doctrina mayoritaria entiende que se trata de una obligacin propter rem.
ARTCULO 17.- La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago
de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus
respectivos departamentos en la extensin del artculo 3266 del Cdigo Civil, aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisicin; y el crdito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los artculos 3901 y 2686 del Cdigo Civil.
Art.3266.- Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa,
pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no est obligado con su persona o
bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida.

El propietario actual responde por las obligaciones devengadas con anterioridad,

pero solo con la cosa, no con todos sus bienes, pues no est obligado personalmente.
Las obligaciones que se generen mientras es propietario, son deudas que afectan a todo
su patrimonio.
El deudor no puede liberarse de su obligacin haciendo abandono del inmueble
el Art.2685.- Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los
gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el
abandono de su derecho de propiedad ,

es derogado a los efectos de la LPH por el ARTCULO

25
18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artculos 2617, 2685 in fine y 2693 del Cdigo
Civil, as como toda otra disposicin que se oponga a lo estatuido en esta ley.

El art. 8 in fine establece: Ningn propietario podr liberarse de contribuir a

las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni
por abandono del piso o departamento que le pertenece.

PROCEDIMIENTO PARA EL COBRO DE EXPENSAS. CPCArtculo 505.- Procedencia.- Se proceder ejecutivamente siempre que en
virtud de un ttulo que traiga aparejada ejecucin se demandare por obligacin
exigible

de dar cantidades lquidas de dinero,

fcilmente liquidables. Si la

obligacin estuviere subordinada a condicin o prestacin, la va ejecutiva proceder

si del ttulo o de otro instrumento pblico o privado reconocido que se presente junto
con aqul, resultare haberse cumplido la condicin o prestacin.
Artculo 509.- Crdito por expensas comunes.- Constituir ttulo ejecutivo el
crdito por expensas comunes de edificios sujetos al rgimen de PH. Con el escrito
en que se promueva la ejecucin debern acompaarse certificados de deuda que
renan los requisitos exigidos por el RCA. Si ste no los hubiere previsto deber
agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas
de conformidad con el RCA, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas.
Asimismo, se acompaar constancia de la deuda lquida y exigible y del plazo
concedido a los copropietarios para abonarla, expedido por el administrador o quien
haga sus veces.

Extincin de la PH: Enumeracin y anlisis de los distintos casos

de extincin.
Se distinguen:

Modos comunes al dominio en general absolutos y relativos-, y

aplicables al rgimen de PH.

Modos tpicos o exclusivos del sistema de PH.

Son modos tpicos:

1-DESTRUCCIN: Si bien la destruccin de la cosa es un modo genrico, en la PH
adquiere caractersticas especiales, por ello la ley lo contempla expresamente. ARTCULO

26
12.- En caso de destruccin total o parcial de ms de 2/3 partes del valor, cualquiera de los propietarios
puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la
autoridad judicial. (El

rgimen se extingue y, por ende, el dominio horizontal por faltar

idoneidad del objeto-, se sustituye por un condominio sobre el terreno, restos de la

construccin y escombros). Si la destruccin fuere menor, la mayora puede obligar a la minora a
contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir
la parte de sta, segn valuacin judicial.

2- VETUSTEZ: ARTCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayora que

represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a
contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn
valuacin judicial.
3-DESAFECTACIN: La desafectacin del edificio al rgimen de PH puede hacerse
por unanimidad de todos los propietarios, o sea para enajenarlo en bloque o para
demolerlo, aunque no se den los extremos de destruccin o vetustez.
La desafectacin puede ser efectuada por el adquirente de todas las unidades,
pero mientras ello no suceda, el rgimen contina. Con ello descartamos la extincin
por confusin.

Prehorizontalidad.
La LPH, regul la PH contemplndola en su aspecto esttico, dando por sentada
la existencia del edificio.
CONCEPTO.
El concepto de Prehorizontalidad refleja el estado o situacin en que se
encuentra un inmueble en el que se proyecta construir o se est construyendo un
edificio con el propsito de someterlo al rgimen de PH, con el fin de enajenar las
unidades a ttulo oneroso.
El estado de Prehorizontalidad nace a partir de la inscripcin en el Registro de la
Propiedad Inmueble, de la Escritura Pblica en la cual el titular del dominio manifiesta
su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio que se someter a subdivisin y
enajenacin a ttulo oneroso de las unidades por el rgimen de PH.
Concluye una vez que, inscripto el RCA, las unidades pueden escriturarse e
inscribirse con plena vigencia del rgimen de PH.

La Afectacin. (Ley 19.724).

27
NATURALEZA.
Molinario: La afectacin prehorizontal es un DR de garanta en favor de los
futuros propietarios.
Otros autores: La prehorizontalidad, pertenece al campo de los derechos
personales, aunque tenga incidencia en los DR.
Desde el punto de vista del propietario y de su derecho de dominio se juzga a la
afectacin como una restriccin a este derecho con fines de proteccin de los futuros
adquirentes, lo que afecta al carcter absoluto del dominio.
Podemos caracterizar al dominio afectado a la prehorizontalidad como un
DR autnomo, de transicin y de creacin unilateral, situacin en la cual las
facultades del propietario se encuentran disminuidas.
Por ser de transicin, este DR est destinado a extinguirse a penas se logre la
finalidad, la cual es la de constituir un sistema de PH o, si el objeto no se lograra, se
produce el retorno al dominio normal.
REQUISITOS.
Artculo 1.- Todo propietario de edificio construido o en construccin o de
terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de PH, debe hacer constar, en escritura
pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y
transferencia del dominio de unidades por tal rgimen.
La norma refiere a Todo propietario de edificio construido, en este caso
carecera de sentido transitar la etapa de afectacin prehorizontal, con los gastos y
prdida de tiempo.
CONSTANCIAS DE LA ESCRITURA.
Adems de la manifestacin de voluntad, la Escritura deber dejar constancia de:
a) Estado de ocupacin del inmueble;
b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a
la fecha de su otorgamiento;
c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo
cierto, de un nmero determinado de ellas; dicho plazo no podr exceder de 1 ao ni el
nmero de unidades ser superior al 50%;
d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artculo 3 de esta ley.
RECAUDOS DE LA ESCRITURA.

28
Artculo 3.- Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble
debe entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aqulla:
a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano
de haberlo tenido a la vista;
b) Plano de mensura debidamente aprobado;
c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin
por la autoridad competente;
d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo
habilitante;
e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin.
Se agregarn certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble
y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de
dominio del inmueble, sus restricciones, as como que ste y su propietario no estn
afectados por medidas cautelares.
La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no
impedir la afectacin, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto,
que estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
EFECTOS.
El principal efecto de la afectacin es inhibir al propietario para disponer del
inmueble, o para gravarlo en forma distinta de la prevista en la ley, salvo que se
produzca la retractacin o desafectacin del bien.
El propietario puede enajenar el inmueble a terceros, pero ello no afectar el
derecho de los adquirentes con boleto inscripto.

La enajenacin total: El nuevo propietario recibe un dominio afectado, que est

obligado a cumplir con todas las obligaciones que asumi su antecesor.

La enajenacin parcial: Es posible sobre la parte indivisa surgir un

condominio entre el anterior propietario y el adquirente, que mientras perdure el
rgimen, tendr que ser de indivisin forzosa-, pero no sobre la parte material
del terreno
Artculo 4.- La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble, y

ste har constar esa circunstancia en los certificados que expida.

29
Efectos: La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en
forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retraccin o desafectacin a que se
refieren los artculos 6 y 7.
Enajenacin del inmueble: La enajenacin total o parcial del inmueble a terceros no afectar
los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estn registrados en la forma prevista en el
artculo 12.

PUBLICIDAD DE LA AFECTACIN.
Artculo 4.- La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la Propiedad
Inmueble, y ste har constar esa circunstancia en los certificados que expida.
Artculo 8.- El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su
registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu:
a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra,
colocado en forma visible;
b) En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de
vivienda a subdividir por el rgimen de propiedad horizontal, por medio de
ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas,
de televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de afiches, letreros o carteles,
programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de
difusin;
c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de
unidades.
Artculo 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
a) Anunciar el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no
indicar el precio total si se menciona una parte.
b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago;
c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceras
personas o instituciones de crdito que no hayan sido efectivamente convenidos o
acordados.
Artculo 10.- El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de
unidades:
a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la
escritura de afectacin de los elementos enumerados en el artculo 3 y de las
escrituras de hipoteca;
b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su
anotacin en el Registro de la Propiedad Inmueble;

30
c) La informacin relativa al desarrollo material de la obra;
d) La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que
afecten al inmueble.
El comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los comprobantes
respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o impuestos puede
retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravmenes,
deducindose de su deuda hacia el vendedor.
Artculo 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas
en la presente ley, estn obligadas respecto de terceros a precisar:
a) Carcter en que acten;
b) Identidad del propietario del inmueble;
c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que
invoque y los instrumentos que lo acrediten.
CONTRATOS DE ADQIUISICIN.
Artculo 13.- Los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades deben
contener:
a) Los siguientes datos de las partes:
I.- Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio,
estado civil, nacionalidad y nmero de documento de identidad;
II.- Cuando se tratare de personas jurdicas, la razn social o denominacin y el
domicilio, acreditndose la existencia de la entidad, su inscripcin en el Registro
Pblico de Comercio cuando fuere exigible, y la representacin de quienes
comparecieren por ella.
En cualquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representacin, debe
dejarse constancia del documento que lo pruebe;
b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de
su inscripcin;
c) Constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en poder
del escribano obra copia simple certificada para el adquirente;
d) La individualizacin y caractersticas de la unidad enajenada, su ubicacin y
el porcentual estimado que se asigne a ella;
e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el
nmero de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagars u otros ttulos
de crdito;

31
f) Plazo, monto y condiciones de los gravmenes que el propietario hubiere
constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble;
g) El plazo y condiciones en que se otorgar la posesin;
h) En su caso, la condicin prevista en el inciso c) del artculo 2. - c)

Si la

transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de

ellas; dicho plazo no podr exceder de 1 ao ni el nmero de unidades ser superior al 50%;-

Todas estas clusulas tienden a proteger al adquirente asegurndole la

informacin necesaria.
Artculo 14.- Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente
legibles.
Las clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de
rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin o intimacin, o suspender su
ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades,
limitaciones a las facultades de oponer excepciones, clusulas compromisorias o de
prrroga de la jurisdiccin judicial, as como los supuestos previstos en los incisos f) y
h) del artculo 13, slo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el
adquirente en clusula especial, firmada por ste.
CESIN DE CONTRATOS.
Artculo 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de
una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones
para con el propietario, mientras ste no d su conformidad y la transferencia haya
sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La registracin de las transferencias podr ser requerida tanto por el
propietario como por el cedente o el cesionario.
Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del art.12.
INSCRIPCIN DE CONTRATOS.
Artculo 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los
adquirentes en el RPI correspondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado,
ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo,
registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados:

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Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el
adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a
terceros.
La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a
quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
RETRACTACIN.
Artculo 6.- La desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inciso c)
del artculo 2, cuando se hubiere cumplido la condicin.
En tal caso, el propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin
que constar en escritura pblica, otorgada dentro de los 10 das de expirado el plazo
establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, la que ser
anotada en el RPI.
A dicha escritura el escribano interviniente agregar certificado expedido por el
RPI del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su nmero no alcanza
al mnimo previsto. Tambin dejar constancia, en su caso, que han sido restituidas a
los adquirentes las sumas entregadas como seas o anticipo, ms un inters igual al
fijado por el BNA para las operaciones normales de descuento.
DESAFECTACIN.
Artculo 7.- El propietario puede solicitar judicialmente la desafectacin, si
acredita sumariamente que:
a) Transcurridos 6 meses de registrada la afectacin, no ha enajenado
unidades:
b) Transcurridos 6 meses, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos
registrados;
c) Transcurrido 1 ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o
ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.
En los supuestos de los incs. b) y c) deber acreditar que est debidamente
asegurada la restitucin a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por
cualquier concepto, ms un inters igual al fijado por el BNA para las operaciones
normales de descuento.

HIPOTECAS.

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El tema de las hipotecas tiene fundamental importancia, en relacin con la
prehorizontalidad, dado que en ellas no es posible asegurar la financiacin necesaria
para la construccin. De all que la ley no impida su constitucin, aunque tiene
disposiciones destinadas a evitar el manejo fraudulento de los crditos.
1- La hipoteca puede haber sido constituida antes de la afectacin, en cuyo caso el
propietario afectante deber acreditar estar al da con los servicios de la deuda.
2- Tambin puede ser constituida despus de la afectacin, siempre que se haya
hecho reserva en el contrato.-art.13, inc. fArtculo 19.- Para gravar con hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar
al eventual acreedor hipotecario:
a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por
administracin, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare
realizar;
b) Nmina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el RPI;
c) Constancia de que los adquirentes estn fehacientemente notificados del propsito de
hipotecar el inmueble, del monto y dems modalidades de la obligacin a garantizar.
Estos extremos deben constar en la escritura de constitucin del derecho real de hipoteca.

3- Caso de hipoteca para el cual no se hizo reserva en el contrato, la que no puede

ser suscripta sin la conformidad de todos los adquirentes.
Artculo 20.- La constitucin de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicacin o
enajenacin, no puede efectuarse si media oposicin de adquirentes cuyos contratos estn anotados en el
RPI.
Sin perjuicio de ello el propietario podr solicitar judicialmente autorizacin para constituir
hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitar por va
sumarsima.

Artculo 21.- Los DR constituidos por el propietario de un inmueble afectado

en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.
Artculo 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el
acreedor hipotecario les proporcionen informacin detallada por escrito sobre el
cumplimiento de sus obligaciones recprocas.
Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la
parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el
propietario; en tal supuesto quedar subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y
prelacin que corresponda al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma
pagada, la que podr compensar con la que debiere al propietario.

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En caso de ejecucin, la misma no comprender las unidades cuyos
adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el prrafo anterior. Implica una
derogacin, a este efecto, del principio de la indivisibilidad de la hipoteca, consagrado en el CC, art.
3112.- La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas
estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de bienes
hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los
jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello
no se siga lesin al acreedor.-

CASOS DE EJECUCIN.
Se establecen normas tendientes a evitar los efectos de la subasta judicial cuando
el adquirente abon o abone la parte proporcional correspondiente, para lo cual la ley
distingue segn se trate de:

Acreedores Hipotecarios: Aun despus de realizado el remate, puede obtener la

adjudicacin del inmueble abonando lo que por ste se hubiera pagado, ms
gastos e intereses. Se interpreta que los adquirentes interesados no tienen
necesidad de esperar la terminacin del juicio, ni tampoco que se realice la
subasta se realice, pudiendo anticiparse y de esa manera- evitar los gastos.

Acreedores Quirografarios: No mediando concurso, los adquirentes con

contratos, debidamente registrados, tienen derecho a la adjudicacin del
inmueble si pagan el valor que corresponda al estado del bien.
En ningn caso se proceder a la venta judicial de los inmuebles afectados sin

previa notificacin a los adquirentes con contratos debidamente registrados.

TRANSICIN A LA PH.
Cuando la obra llega a su trmino, y aunque no medie tradicin de las unidades,
el propietario debe convocar a los adquirentes con contratos registrados, a una
asamblea, que se celebrar dentro de los 30 das de la terminacin.
En esta asamblea se designar un administrador provisorio, para lo cual se
requiere simple mayora. Artculo 25.- Terminada la construccin y aunque no medie tradicin, el
propietario convocar a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro
de los 30 das de concluida aqulla, a fin de designar administrador provisorio, el que ser elegido por
simple mayora. La mayora se determinar segn los porcentuales asignados a las respectivas unidades
en el proyecto de subdivisin.

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Esta asamblea presupone el funcionamiento de un pre-consorcio, el que deber
atenerse a las normas del proyecto de RCA, hasta tanto funcione el consorcio de
propietarios. Artculo 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarn en
cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administracin
previsto en el artculo 3, inciso e).

OBRAS POR ADMINISTRACIN.

Artculo 29.- Cuando la obra se realice por administracin, siendo el costo a cargo de los adquirentes de
unidades, sern aplicables, adems de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los arts. 15, ltimo
prrafo, 31 y 32.
Administrador: Funciones. Deber designarse administrador en la forma prevista en el art. 25, quien
tendr las obligaciones establecidas en el art. 10 y deber llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren
enajenado unidades cuyos porcentuales representen el 50%, el administrador podr ser removido por mayora
estimada conforme a dichos porcentuales.

Propiedad de Automotores. Anlisis del rgimen establecido por

el decreto ley N 6582/58. MARIANI de VIDAL, Mariana; Derechos Reales; Ed. ZAVALIA;
7; Bs. As. Julio de 2004.

RGIMEN JURDICO.
El Decr. Ley 6582/58, convierte a los automotores en cosas muebles registrable.
INSCRIPCIN CONSTITUTIVA.
ARTICULO 1- La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por
instrumento pblico o privado y solo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la
fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.

La inscripcin inicial del vehculo conduce a la apertura del legajo del

automotor se adopta el sistema del folio real- con su pertinente matriculacin en el
registro seccional del lugar de su patentamiento, que implica radicacin del vehculo,
cuyo cambio puede ser solicitado. En el legajo deber inscribirse:
o

el dominio del automotor,

sus modificaciones,

su extincin, transmisiones y gravmenes,

embargos y otras medidas cautelares,

denuncias de robo o hurto y,

el retiro definitivo de uso del automotor.

Matriculacin: Comprende el conjunto de actos que se protocolizan o archivan en el Registro en un legajo, de

acuerdo al principio de especialidad, que corresponde a cada automotor. Esta unidad de documentacin es llamada
legajo del automotor y se compone de una solicitud de inscripcin, identificada como formulario n, que
consigna los datos individualizantes del automotor y del adquirente, el certificado de fabricacin, o si es armado fuera
de fbrica y el testimonio de la escritura del mandato, si es que el solicitante acta por medio de representante.

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La inscripcin inicial importa la inscripcin de 2 documentos:
1- Ttulo del Automotor: Sirve para probar las condiciones de dominio y gravmenes.
2- Cdula de Identificacin: Autoriza el uso del automotor, aunque no resulte idneo
para demostrar su dominio.
Del art.1, surge que la inscripcin aparece impuesta con carcter constitutivo, de
modo que el DR no existe para nadie si la transferencia al adquirente no fue inscripta,
aun cuando se haya hecho la tradicin.
INSCRIPCIN VALE TTULO.
ARTICULO 2- La inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de
la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el
automotor no hubiese sido hurtado o robado.

La norma traslada a los automotores el principio del art.2412 CC, pero con la
variante de que no es la posesin, sino la inscripcin la que vale ttulo.
-Juan vende a Pablo su auto, amenazado de muerte por ste. La transmisin es inscripta. Pablo,
transmite el auto a Diego, que ignora la violencia de la que fue vctima Juan. Esta transferencia tambin
es inscripta. Con esa inscripcin de buena fe, Diego adquiri el auto con un derecho inatacable.ARTICULO 3- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr
reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese
abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley.

EL REQUISITO DE LA BUENA FE.

Art.2356.- La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de
buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su
legitimidad.
El error o ignorancia deben ser excusables.
Quien invoca buena fe, debe tener el automotor registrado a su nombre.
Como el error de hecho debe ser excusable. Es necesario que el adquirente
adopte todos los recaudos que exigieren la naturaleza de la cosa y las circunstancias de
persona, tiempo y lugar.
Dichos recaudos son 2, a saber:
1- Verificacin Fsica: La Direccin Nacional de Registros del Automotor y
Crditos Prendarios, dispuso que; se verificarn obligatoriamente en forma
previa a la inscripcin de la transferencia de automotores usados cuya
inscripcin inicial se haya efectuado del ao 1978, en adelante.

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2- Verificacin Jurdica: El adquirente debe exigir la exhibicin del ttulo del
automotor por parte de su enajenante y de la cdula de identificacin. Pero eso
slo no basta. El adquirente debe exigir del enajenante que pida al Registro el
certificado -ARTICULO 16.-A los efectos de la buena fe, se presume que los que adquieren
derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripcin y de las dems
anotaciones que respecto de aquel obran en el Registro, an cuando no hayan exigido del titular
o del disponente del bien, la exhibicin del certificado de dominio.
El Registro otorgar al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un certificado
de las constancias de su inscripcin y dems anotaciones que existan el que tendr una validez
de 15 das a partir de la fecha de su emisin acarrea un bloqueo registral o reserva de
prioridad- y de cuyo libramiento se dejar nota en sus antecedentes. Este certificado podr ser
requerido al titular del dominio en las transferencias del automotor o en la constitucin de
gravmenes, por los interesados en dichas operaciones, las que se inscribirn dentro del plazo
de validez.
Durante el mismo plazo de validez, los embargos y dems anotaciones que se soliciten con
respecto al automotor tendrn carcter condicional y solo quedarn firmes y producirn sus
efectos legales una vez vencido dicho plazo, siempre que no hayan modificado el dominio o la
situacin jurdica del automotor.-

Si no se pidi el certificado y luego resulta que se

adquiri de un no propietario, el adquirente no podr invocar su buena fe,

porque el error derivar de su propia negligencia.
USUCAPIN DE AUTOMOTORES.
Usucapin Secundum Tabulas.
Usucapin Contra Tabulas.
La consagra el ARTICULO 4- El que tuviese Es la que se cumple contra el titular
inscripto a su nombre un automotor hurtado o

inscripto. En ese sentido puede sealarse

robado, podr repeler la accin reivindicatoria

la posibilidad de hacer jugar a favor de

transcurridos 2 aos de la inscripcin, siempre

que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena
fe y en forma continua.

La usucapin se llama

secundum tabulas, porque se cumple a

mala fe la prescripcin larga que regula el

CC, Art.4015.- Prescrbese la propiedad de cosas
inmuebles y dems DR por la posesin continua
de 20 aos, con nimo de tener la cosa para s, sin

favor de quien de halla inscripto como necesidad de ttulo y buena fe por parte del
propietario del vehculo en el Registro, poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las
pero que, a raz de haberlo adquirido de servidumbres para cuya prescripcin se necesita
un no propietario, necesita bonificar su
ttulo.

ttulo. Art.4016.- Al que ha posedo durante 20

aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele
ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en
la posesin.

Pero, teniendo en cuenta que al cabo de 20

38

aos, el automotor habr perdido todo

valor til, hay quienes sostienen que
debera hacerse jugar analgicamente lo
dispuesto en la Ley de Navegacin, de
modo que la usucapin vendra a quedar
consumada, transcurridos 10 aos de
posesin. Una larga reflexin sobre el
tema, me hizo cambiar mi anterior criterio
y arribar a una solucin que me lleva a
sostener una interpretacin flexible, que
concluye en la aplicacin lisa y llana del
art.4.