GENERALIDADES

1.1 Naturaleza del Proyecto

La necesidad de tener una casa propia, ha ido en incremento
durante la ltima decada, sobre todo por el aumento constante de la
poblacin que llega a la ciudad de Campeche de todas partes de la
Republica Mexicana, ya sea por el fenmeno migratorio o el crecimiento
natural de la poblacin. El sector pblico y privado se ha visto en la
necesidad de proporcionarles ese medio que les permita integrarse al
entorno.
En el siguiente ejercicio se analizarn estas necesidades y se tratar de
llegar a una solucin ptima para que la gente en busca de una
vivienda, tenga oportunidad de obtenerla. En Campeche, existen varios
programas oficiales de crdito para la vivienda, tales como el Instituto
del Fondo Nacional de vivienda para los trabajadores (INFONAVIT), es el
organismo responsable de administrar los recursos de la subcuenta de
vivienda, otorga a los trabajadores afiliados, crdito para su vivienda,
estn as mismo, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado
(SOFOLES) que junto con instituciones bancarias y el INFONAVIT ayudan
a obtener dicho crdito. En el presente estudio se realizar un esquema
de promocin para la construccin y venta de vivienda, junto con el
esquema crediticio y el rendimiento que le dejar al Promotor.
Entindase Promotor como a cualquier persona que cuente con el
efectivo de dinero necesario para poder empezar a construir vivienda
para despus venderla.
El crdito es uno de los principales problemas para obtener una
vivienda, esto debido principalmente a las altas tasas de inters por
parte de las instituciones bancarias y/o de otros organismos. Es por eso
que en el presente ejercicio se determinar la evaluacin econmica del
proyecto, as como la rentabilidad que dejar al Promotor.
Un factor muy importante que ha contribuido a impedir la produccin de
vivienda es el incremento de costos que ha registrado en los ltimos
aos la construccin en Mxico, particularmente en el rea de
materiales. De hecho, es posible afirmar que de los elementos utilizados
en la industria de la construccin, el cemento, el acero y la mano de
obra son los que determinan el precio de la vivienda, ya que en su
conjunto representan el 40% de los costos de produccin, en contraste
con el valor de la tierra, que es slo del 3%. Adems de stos, otro
aspecto que repercute en forma importante en el precio de la vivienda
comprende los costos que supone la participacin del gobierno: el pago
de derechos que corresponde al 10.5% y el pago de impuestos, que
representa el 21.2% e incluye los impuestos sobre la renta, sobre
remuneraciones al personal, al valor agregado, sobre adquisicin de

inmuebles, el predial, as como la autorizacin de fraccionamiento y los

derechos requeridos por la misma, adems de los costos que
representan la obtencin de permisos y licencias que requiere la
actividad constructora.
Es claro que la causa ms profunda del problema de vivienda radica en
el hecho de que la mayor parte de la poblacin se ve imposibilitada para
tener una vivienda digna en virtud de no contar con el ingreso requerido
para ello.
1.2 Justificacin
En los ltimos aos la ciudad de Campeche se ha convertido en un fenmeno
demogrfico de perfiles sorprendentes. Continaan las fuertes corrientes migratorias del
interior del pas. Actualmenteseestimaquesupoblacinesdecasi250,000habitantes.
El concepto de una vivienda no puede ser limitado solamente al espacio
fsico, sino como una base para el desarrollo integral de todas las
personas que ah habitan y se desarrollarn ah.
En la ciudad existe preferencia por la vivienda unifamiliar, es por eso
que las empresas que se dedican a desarrollar vivienda lo hacen en
condominio horizontal, lo cual permite ofrecer una vivienda
aparentemente individual, aunque sea de dimensiones mnimas y con
una limitada oportunidad de ampliacin.
1.3 Misin
Evaluar la rentabilidad de un conjunto de vivienda para seleccionar
la mejor localizacin con base en la rentabilidad financiera.
1.4 Alcance del proyecto
1. Estudio de la demanda de la vivienda en la ciudad de Campeche y su
comportamiento en el mercado.
2. Evaluacin tcnica de la vivienda, basndose en los mtodos
operacionales y tecnologas a utilizar en el proceso de construccin.
3. Anlisis de los costos, manejndose a nivel paramEtrico.
4. Anlisis del financiamiento para el Promotor de la vivienda y el futuro
comprador.
5. Evaluacin del rendimiento sobre la inversin propia y anlisis de los
indicadores de inversin.
6. Anlisis de sensibilidad en el caso de que las ventas se retrasaran 18
meses.
1.5 Antecedentes de la ciudad de Campeche
1.5.1 Localizacin de la ciudad de Campeche

Ubicacin geogrfica: Geogrficamente San Francisco de Campeche se

ubica entre los paralelos 1951'00" de latitud norte, y entre los
meridianos 9031'59" de longitud oeste. Se localiza a 387 km de
Villahermosa al noroeste, a 177 km al suroeste de Mrida19 y a 1.127
km de la Ciudad de Mxico al sureste.20 La ciudad tiene una altitud
mxima de 100 m sobre el nivel del mar.

Figura 1.1 Localizacin de la ciudad de Campeche

1.5.2 Poblacin de la ciudad de Campeche
Con una poblacin cercana a los 250,000 habitantes, es la ciudad
mas poblada del estado.
1.5.3 Infraestructura
Infraestructura

Agua potable: En la ciudad de Campeche la administracin,

operacin y suministro de agua potable es proporcionado por
Sistema Municipal de agua potable y alcantarillado de
Camepche(SMAPAC).
Drenaje sanitario: Al igual que en el servicio de agua potable la
administracin y operacin del sistema de drenaje sanitario en la
ciudad de Campeche est a cargo del SMAPAC.
Electrificacin: El suministro de energa elctrica es proporcionada
por la Comisin Federal de Electricidad(CFE).
Alumbrado pblico: La administracin y operacin del alumbrado
pblico en la ciudad de Campeche est a cargo del Ayuntamiento
de acuerdo con la CFE.

Pavimentacin: La mayor parte de la ciudad esta pavimentada. En

la zona de estudio se cuenta con pavimento actualmente, por lo
que se tiene un fcil acceso para el paso de maquinaria,
movimientos de tierra, etc.

1.5.4 Equipamiento Urbano

Estructura urbana:
En los ltimos 30 aos, la poblacin ha crecido al doble, mientras
que la extensin territorial lo ha hecho en siete veces.
Educacin: El subsistema educacin de la ciudad de Campeche
est implementado por los cuatro niveles de gobierno que son:
federal, estatal, municipal y privado, impartido a travs de los
siguientes niveles:
o Preescolar (jardn de nios)
o Bsico (Primaria y educacin especial)
o Medio Bsico (secundaria)
o Medio Superior (Preparatoria y normal)
o Superior
Cultura: Los principales componentes de este subsistema son:
bibliotecas, teatros, casa de cultura y centros sociales populares.
Salud: Dentro de la ciudad el componente salud est integrado
principalmente por le Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS),
la Secretara de Salud (SSA) y el Instituto de Seguridad y Servicios
Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) a nivel federal. A
nivel municipal, se cuenta con el departamento de Servicios
Mdicos Municipales, adems de la Cruz Roja Mexicana.
Asistencia pblica: La asistencia social pblica es proporcionada
principalmente por el Sistema para el Desarrollo Integral de la
Familia (DIF).
Recreacin y Deporte: existen varios parques con internet gratuito
y canchas para diferentes deportes.
TelefonIa: La red telefonica, Telmex cubre aproximadamente al
90% de la ciudad.
Transporte pblico: Est compuesto por taxis, combis y
autobuses.
Recoleccin de basura: El ayuntamiento ofrece el servicio a travs
de la compaa Red Ambiental.

Abasto: La ciudad de Campeche cuenta con una unidad bsica de

abasto: el mercado Pedro Sainz de Baranda.

1.6 Plan de Desarrollo Urbano

1.6.1 Introduccin
En cuanto a la Estrategia Normativa, el Plan de Desarrollo Urbano
del Centro de Poblacin de Campeche, vigente en la ciudad, establece
entre otros puntos:
o Todo desarrollo urbano, industrial, comercial o habitacional
unifamiliar o multifamiliar en fraccionamiento o en condominio,
deber prever las superficies necesarias para el equipamiento
pblico de los habitantes de acuerdo a las indicaciones de este
programa, del Ayuntamiento y dems disposiciones aplicables,
adems deber incluir proyectos de paisaje, urbanizacin,
forestacin y tratamiento de espacios abiertos.
Dentro del nivel estratgico
Habitacionales establece:

Nivel

2,

en

cuanto

reas

El uso habitacional est destinado a la construccin de viviendas

unifamiliares o conjuntos habitacionales, que cuentan con los servicios
necesarios para cumplir con su funcin y por sus relaciones de
propiedad y forma de edificar se define en las siguientes modalidades,
Unifamiliar y Multifamiliar:
1.6.2 Habitacin Unifamiliar (HU): Es el predio en el que se ubica una
vivienda que cuenta con instalaciones y servicios propios.
1.6.3 Habitacin Multifamiliar (HM): Es la ubicacin de dos o ms
viviendas en solo predio, que pueden compartir muros, instalaciones y
servicios. Los usos multifamiliares se subdividen en:
1.6.3.1 Habitacional Multifamiliar Horizontal (HMH): vivienda para
dos o mas familias dentro de un mismo lote independiente del rgimen
de propiedad que
se constituya, con la caracterstica que pueden
ser aisladas, adosadas o
superpuestas, estas ltimas en nmero o
mayor a dos unidades.
1.6.3.2 Habitacional Multifamiliar Vertical (HMV): viviendas o
departamentos agrupados en edificios cuyas unidades estn
superpuestas, en un nmero mayor a dos unidades.

1.6.4 Habitacional Campestre (HC): Es la ubicacin de una vivienda

que cuenta
con instalaciones y servicios propios, en zonas rurales.
Densidad de Ocupacin para el Habitacional
La densidad del habitacional ser establecida por tres rangos, el
bajo, medio y alto y se regular conforme a la ubicacin del habitacional,
las especificaciones de la densidad sern las establecidas dentro de la
tabla siguiente:
La densidad baja se aplicar tanto para el habitacional unifamiliar
y multifamiliar determinados dentro de la carta urbana, su
compatibilidad ser establecida por las matrices de compatibilidad y las
disposiciones establecidas dentro de este programa.
La vivienda campestre est considerada dentro de la densidad baja
unifamiliar, pero su ubicacin se determina dentro de la carta urbana y
la matriz de compatibilidad de zonificacin.
En la tabla 1.1 se pueden observar la distribucin y especificaciones
para las diferentes densidades dependiendo la superficie del lote.
SimbologIa:
HBM1:
Habitacional Baja Multifamiliar
HBM2:
Habitacional Baja Multifamiliar
HMM1:
Habitacional Media Multifamiliar
HMM2:
Habitacional Media Multifamiliar
HAMh1:
Habitacional Alta Multifamiliar Horizontal
HAMv2: Habitacional Alta Multifamiliar Vertical C.O.S.: Coeficiente
de
ocupacin del suelo.
C.U.S.: Coeficiente de utilizacin del suelo
Tabla 1.1 Densidad de Ocupacin para el Habitacional
DENSIDAD
DENSIDAD
BAJA
MEDIA

DENSIDAD
ALTA
HAMh HAMv
HBM1 HBM2 HMM1 HMM2
1
2

Densidad
mxima
habitantes/hectrea
Densidad
mxima
viviendas/hectrea

de
de

180

232

355

418

468

620

43

56

86

101

113

150

280
m2
20.00
m
25.00
m

225
m2
12.50
m
15.00
m

180
m2
15.00
m
17.00
m

130
m2

300
m2
Frente mnimo del lote en 15.00
calles locales
m
Frente mnimo del lote en 17.00
calles principales
m
Superficie mnima de lote

130
m2
12.50
8.00m
m
12.50 15.00
m
m

Coeficiente de ocupacin del

0.50
suelo (C.O.S.)
Coeficiente de utilizacin del
1
suelo (C.U.S.)
Altura
mxima
de
la
7.50m
edificacin
Restriccin frontal
3.00m
% Jardinado en la restriccin
40%
frontal

0.60

0.63

0.59

0.63

0.41

2.4

1.89

3.54

1.89

3.28

12.00
18.00
24.00
9.00m
9.00m
m
m
m
3.00m 5.00m 5.00m 5.00m 5.00m
40%

30%

30%

20%

20%

Disposiciones para el Habitacional

Las disposiciones especficas y para el control del uso del suelo
que se deben seguir para zonas de uso habitacional, estn enfocadas a
formas zonas homogneas que permitan establecer una tipologIa de
vivienda y de programas para las diferentes zonas, de manera que se
desprenden los siguientes lineamientos:
Para evitar peligros o riesgos a la poblacin, cualquier uso habitacional
deber estar a una distancia no menos de:
o 10 metros de fuentes de radiacin externa de mas de 30 C
o 10 metros de fuentes de mas de 500 lmenes con luz continua, o
bien 200 lmenes con luz intermitente.
o 10 metros de fuentes generadoras de polvos y humos que
ensucien las cubiertas de las construcciones aledaas, o que estn
fuera de los parmetros permitidos por la Norma Oficial Mexicana.
o 50 metros de cualquier ducto de petrleo y sus derivados.
o 30 metros de una va frrea.
o 10 metros de una vialidad primaria de acceso controlado
o 100 metros de un canal de desage a cielo abierto.
o 30 metros de canales de ros y arroyos canalizados o del lImite de
la zona federal en estado natural.
o 50 metros de la frontera salvo permiso de la SecretarIa de
Hacienda y Crdito Pblico y/o la autoridad correspondiente.
o 30 metros de lneas de transmisin elctrica de alta tensin.
1.7 Conclusiones
El desarrollo de la vivienda es un factor vital para el crecimiento
econmico y social de cualquier pas. Un mercado de vivienda eficiente y
accesible reduce la incidencia y el impacto de los asentamientos
irregulares, aumenta la oferta de empleo y la movilidad social.

Se puede decir, que a partir del crecimiento demogrfico que ha

tenido la ciudad de Campeche en los ltimos aos, la demanda de la
vivienda ir en aumento, donde por consecuencia de ese mismo
crecimiento es necesario que exista vivienda suficiente para satisfacer
las necesidades de la poblacin.