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SEMINARIO AUTORIZACIN DE

VENTA, RESERVA, SEA Y BOLETO DE


COMPRAVENTA
Dra. Mara Jimena Godino

Temario

Autorizacin de Venta. Concepto. Estructura y contenido.


Derechos y obligaciones de las partes. Modelos.

Reserva. Concepto. Estructura y contenido. Consecuencias de


su aceptacin. Pasos a seguir por el corredor inmobiliario.
Diferencias con la sea. Modelos.

Sea. Concepto. Clases: Confirmatoria y Penitencial. Clusula


a cuenta de precio y como principio de ejecucin. Modelos.

Boleto
Distintos

de

Compraventa.

supuestos

(incapaces,

relativos

personas

Situacin
a

casadas,

las

actual.

Estructura.

partes

contratantes

personas

divorciadas,

herederos, apoderados, personas jurdicas). Objeto (distintos


supuestos). Precio (requisitos, distintos supuestos).Teora de la
Imprevisin. Obligaciones de las partes. Entrega de la Posesin.
Clusula sobre ttulos perfectos. Obligacin de escriturar. Pacto
comisorio. Clusula penal. Clusulas especiales. Modelos.

AUTORIZACIN DE VENTA

Concepto: Se trata de un instrumento, en general privado, suscripto por el


comitente y por el intermediador inmobiliario, que constituye la prueba del
contrato de intermediacin.

La autorizacin de venta suscripta por el comitente y aceptada por el


intermediador inmobiliario (sea en forma expresa o tcita) forma el
verdadero contrato de intermediacin.

La ley 25.028 expresa en su art. 36 inc. d que es obligacin del corredor


convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin

en la que

intervendr y dems instrucciones relativas al negocio; se deber dejar


expresa constancia en los casos en que el corredor queda autorizado para
suscribir el instrumentos que documenta la operacin o realizar otros actos
de ejecucin del contrato en nombre de aqul.
Por su parte, la ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires establece como
derecho de los corredores: Solicitar de su comitente una autorizacin
escrita en la cual se detalle plazo, tipo, modalidades y precio para la
operacin, con carcter exclusivo por el trmino convenido, as como la
retribucin pactada (art. 11 inc. 7).
Asimismo, la citada ley de la Ciudad de Buenos Aires, en su art. 13, inc. 3
prohbe a los corredores inmobiliarios Realizar actos de administracin, sin
contar con autorizacin suficiente del comitente.

La tarea especfica del corredor es la bsqueda de la persona para que el


comitente pueda concluir el contrato previsto, debiendo actuar en forma
diligente tendiente a obtener el resultado deseado.
La comisin del intermediador se relaciona con su gestin eficaz en el
acercamiento de las partes. No obstante, tendr asimismo derecho al cobro
de la comisin si con posterioridad y por causas ajenas a su actividad, se
produce la rescisin o resolucin del contrato principal, o bien en el caso de
que las partes vinculadas por l perfeccionen el negocio por si.

Al respecto, la jurisprudencia ha dicho:


PROCEDE
PERSIGUE

LA

ACCIN

INDEMNIZACIN

MEDIANTE

LA

CUAL

UN

CORREDOR

POR FRUSTRACIN DE LA VENTA DE UN

INMUEBLE CUANDO -COMO EN EL CASO-, SURGE QUE EL PRETENSOR


RECIBI UNA RESERVA DURANTE

LA

AUTORIZACIN (IRREVOCABLE),TODA

VIGENCIA

VEZ

QUE

DE

ELLO

PERTINENTE
GENER UNA

EXPECTATIVA CIERTA Y CONCRETA DE TAL ENTIDAD QUE, PROBADO LUEGO


QUE EL NEGOCIO NO SE CONCLUY POR
COMITENTE,
MXIME,

CORRESPONDE

SI

SE

QUE

ESTE

EXCLUSIVA

INDEMNICE

AL

CULPA DEL
ACCIONANTE.

ENCUENTRA DEMOSTRADO QUE EL TRABAJO DEL

RECLAMANTE FUE REALIZADO EFICAZMENTE, Y QUE SI LA OPERACIN POR


L CONCERTADA NO SE VERIFIC FUE PORQUE EL VENDEDOR DESISTI DE
LA

MISMA

VIOLANDO
MODO

AL REALIZAR POR SI MISMO LA ENAJENACIN DE LA COSA


LA AUTORIZACIN DE VENTA VIGENTE E IRREVOCABLE. DE

PUES,

QUE

SU

DESISTIMIENTO

LO

HACE CARGAR CON LOS

COSTOS QUE STE IMPLICA, ENTRE LOS QUE SE ENCUENTRA EL PAGO


DE LOS

HONORARIOS DEL PRETENSOR. PIAGGI - DIAZ CORDERO - BUTTY.

LITVAC, SERGIO C/ TAFURI, LUIS JORGE S/ ORD. 4/06/02


El corredor tiene derecho a percibir comisin si las partes, luego de haber
sido vinculadas por ste prescinden de sus servicios para perfeccionar el
negocio entre s una vez operado el vencimiento de la autorizacin
otorgada, mxime si entre la aparente frustracin del contrato y el
ulteriormente concertado transcurri un breve lapso y la operacin fue en lo
sustancial idntica a la propuesta, pues ello denota una maniobra de las

partes para sustraerse de pagar la retribucin del intermediario (CNCiv, Sala


A, 14/12/97 Caram, Liberto c.Diaz, Luis A).

El corredor tiene derecho a percibir comisin tambin si las partes, luego


de haber sido vinculadas por ste, prescinden de l para perfeccionar el
negocio entre s; ya que sostener lo contrario implicara derogar la ley que
asigna derecho a retribucin
burlada con slo pretextar

al corredor de percibir comisin, que sera

una frustracin del negocio

para concertarlo

luego marginando al corredor (CNCom. Sala C, Desimone , Carlos c. Diaz


Osler, Nlida y otros del 11/02/92)

Forma de la autorizacin de venta: En las operaciones inmobiliarias, la


autorizacin de venta, por la cual se encarga a un intermediario especializad
vender un bien raz, puede ser otorgada de manera expresa o tcita. En el
primer caso se la puede extender por instrumento pblico o privado, por
carta o tambin verbalmente. En la prctica, las inmobiliarias la otorgan en
la forma de instrumento privado.
Partes de la autorizacin de venta:

Si analizamos distintos modelos de

autorizaciones de venta podemos observar que, en general, se hace


referencia a: a) sujetos (comitente y corredor), b) a mencin de que la
autorizacin se otorga de manera irrevocable y exclusiva, c) el bien sobre el
que recae la autorizacin; d) el precio de venta por el que se autoriza la
venta del bien; e) el plazo por el cual se otorga la autorizacin, f) la
comisin debida al corredor; g) en algunos casos: gastos, publicidad que se
autoriza a realizar, documentacin que se autoriza a suscribir; h) cierre.

Derechos y obligaciones de las partes.


a) Del vendedor propietario comitente frente al corredor inmobiliario.
- Derecho a la Promocin del negocio encomendado: Suscripta la
autorizacin de venta, nace para el propietario del inmueble el derecho de
exigir al corredor inmobiliario la promocin de la venta. Por consiguiente, el
corredor, deber publicitar por medios masivos de comunicacin el negocio

que se le encomend, quedando a su discrecin la frecuencia, el medio,


etc., de publicitar el producto.
Si el corredor no cumple con su obligacin de difundir el bien objeto del
contrato de corretaje a efectos de poder concretar una operacin, podra
nacer, sujeto a la prueba a rendir y una vez finalizado el plazo por el que se
otorg la autorizacin, una accin del comitente por prdida de la chance.
- Obligacin de conformar la reserva: el propietario comitente tiene la
obligacin de aceptar en forma expresa la operacin propuesta mediante
una reserva ad referndum en tanto y en cuanto sta haya sido efectuada
dentro de los lmites de la autorizacin de venta. En caso de incumplimiento
a esta obligacin, el propietario deber abonar al corredor inmobiliario la
retribucin en forma ntegra.
- Obligacin de pagar la comisin al corredor inmobiliario.

b) Del corredor inmobiliario


-

Obligacin

de

intermediacin

promocionar

para

facilitar

la
el

operacin

motivo

conocimiento

del

del

contrato

pblico

sobre

de
las

caractersticas del bien, el precio de venta, las condiciones, etc.


- Proponer los negocios con exactitud, precisin y claridad para la formacin
del acuerdo de voluntades.
- Verificar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios
en los que interviene y su capacidad legal.
- Comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el ttulo
invocado por el enajenante (informes de dominio y de inhibiciones).
- Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que
intervenga.
- En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervencin, recociendo un ejemplar que conservar bajo su
responsabilidad.

- Derecho a la remuneracin una vez concretada la tarea encomendada o


bien cuando, una vez realizada la gestin, la operacin fracasara por culpa
de alguna de las partes.

Modelos de Autorizacin de Venta


* A) Por la presente.DNI., mayor de edad, con domicilio en ,
estado civil., autorizo exclusiva e irrevocablemente al corredor.., DNI.,
con domicilio en., para que proceda a gestionar la venta de un inmueble
de mi exclusiva propiedad sito en., de acuerdo a las siguientes
condiciones:

1.- La venta se realizar a un precio de pesos/dlares estadounidenses ..


($/U$S) pagaderos de la siguiente manera: 30 % a la firma del boleto de
compraventa y el saldo del 70% a la firma de la escritura traslativa de
dominio dentro de los .. das de la firma del boleto y ante el escribano a
designar por la parte compradora.

2.- Declaro no estar inhibido ni encontrarme imposibilitado por circunstancia


alguna que me impida realizar esta venta, as como que el inmueble referido
se encuentra libre de deudas, embargos, gravmenes y restricciones al
dominio.

3.- Esta autorizacin otorgada en forma exclusiva e irrevocable es vlida por


el trmino de .. das (aclarar si son hbiles). Vencido dicho plazo, tal
autorizacin caducar de pleno derecho sin necesidad de notificacin
alguna.

4.- Faculto al corredor interviniente a efectuar todo tipo de publicidad que


estime conveniente.

5.- Por su actuacin me obligo a abonar al corredor mencionado el %


sobre el precio total de venta en concepto de comisin, facultando al mismo
a percibir el citado importe al momento de suscribirse el boleto de
compraventa o al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio,
en caso de no firmarse el citado boleto.

6.- Firma la presente otorgando su asentimiento conyugal, la Sra, DNI.


con domicilio en.

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a


un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los das del mes de de
2012.

* B) Por la presente, .., DNI.., con domicilio en .,


estado civilen su carcter de propietario del inmueble sito en la
calle..,

autoriza

exclusiva

irrevocablemente

al

corredor

.., DNI, con domicilio en , matrcula Nro.., para que


proceda a vender particularmente el inmueble referido, en las condiciones
que se detallan a continuacin:

1.- El precio de venta ser de Dlares estadounidenses/Pesos


(U$S/$..) pagaderos de la siguiente manera:

% al momento de la

suscripcin del correspondiente boleto de compraventa, a cuenta de precio


y como principio de ejecucin

y el saldo, es decir, la suma de dlares

estadounidenses/pesos .. (U$S/$..) al momento de suscribirse la


correspondiente escritura traslativa de dominio y entrega de la posesin
dentro de los das de la firma del boleto de compraventa y por ante el
escribano que designe la parte.....
Se deja constancia que los gastos que demande la escrituracin sern
soportados por las partes de acuerdo a la ley y las costumbres.

2.- El autorizante garantiza que los ttulos de la propiedad son perfectos y


no reconocen embargos, inhibiciones o gravamen alguno, as como que la
propiedad ser entregada libre de ocupantes.

3.- En el caso de venderse el referido inmueble, el autorizante reconoce a


.. por su intervencin y en concepto de comisin, una suma equivalente al
.

% del precio total de venta, facultando al mismo a retener el citado

importe del monto a percibir en el boleto de compraventa, que deber ser


otorgado por la suscripta.

4.- La presente autorizacin se otorga en forma exclusiva e irrevocable por


el trmino de ..das hbiles a contar a partir de la fecha. Vencido el
plazo pactado, la presente autorizacin caducar de pleno derecho sin
necesidad de notificacin alguna. 3

5.- El autorizante faculta al corredor a utilizar los medios publicitarios que


estime convenientes, por ejemplo.
1 Se podra pactar que el inmueble ser entregado a quien resulte
comprador ad corpus, en el estado en que se encuentra y con todos sus
accesorios como:a cuyo efecto se realizar un inventario al momento de
firmarse el boleto de compraventa.
2 Se podra agregar la siguiente clusula: Asimismo el autorizante reconoce en concepto de comisin
una suma equivalente al % del precio total de venta para los siguientes supuestos: 1) si habiendo obtenido
una reserva para la compra del inmueble en el precio y condiciones establecidos en la presente, no se
presentare a firmar el boleto de compraventa correspondiente, en la fecha, hora y lugar establecidos; 2)
impedir la visita de interesados al inmueble dentro de los horarios de guardia convenidos ; 3) retirar de la
venta la propiedad y/o revocar la autorizacin y/o alterar las condiciones de venta dentro del plazo
de vigencia de la misma o su prrroga; 4) vigente la presente autorizacin, el inmueble sea vendido por
un tercero; 5) habiendo caducado la presente autorizacin, la propiedad se vendiera a alguien que
present el corredor.

3 Se puede establecer la obligacin del autorizante de notificar


fehacientemente su decisin de no renovar la autorizacin a su vencimiento
con una anticipacin mnima de xx das; caso contrario se considerar
prorrogada automticamente por un plazo igual al otorgado contado a partir
de la fecha del vencimiento y en las mismas condiciones.

6.- Conforme lo previsto por el art. 1277 del Cdigo Civil, firma la presente
otorgando su asentimiento conyugal, la Sra., DNI.con
domicilio en

En prueba de conformidad y a un solo efecto se firman dos ejemplares de un


mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los das
del mes de. de 2012.

* C) En la Ciudad de Buenos Aires, a los . das del mes de de 2012,


quien suscribe, Sr DNI ., domiciliado en

.,

Capital

Federal, autorizo a.. DNI con domicilio en ., Capital Federal, para


que venda (proceda a buscar comprador para que proceda a vender)
particularmente el inmueble de mi exclusiva propiedad sito en la calle.,
en las condiciones que a continuacin se indica:

PRIMERA: La venta se efectuar en base a ttulos perfectos, con los


impuestos, tasas que pesan sobre el bien y expensas pagos, libre,
declarando la autorizante no encontrarse embargada ni inhibida para
disponer del inmueble, como tambin que el inmueble se encuentra libre de
gravmenes y restricciones al dominio.

SEGUNDA: El precio de venta ser de: dlares estadounidenses . (U$S )


pagaderos de la siguiente manera: % al momento de suscribirse el boleto
de compraventa, a cuenta del precio y como principio de ejecucin y el
saldo, o sea el % del precio, contra el otorgamiento de la escritura de venta
y entrega de la posesin, que ser otorgada dentro de los treinta das de la
firma del boleto de compraventa y por ante escribano que designe la parte
compradora.
Los gastos y honorarios de escrituracin sern soportados por las partes de
acuerdo a la ley y prctica notarial.

TERCERA: En el caso de venderse el referido inmueble, reconozco a .. por


su intervencin y en concepto de comisin, una suma equivalente al % del
precio total de venta, facultando al mismo a retener el citado importe del
monto a percibir en el boleto de compraventa, que deber ser otorgado por
la suscripta.

CUARTA: Reconozco a en concepto de comisin una suma


equivalente al % del precio total de venta para los siguientes supuestos: 1)
si habiendo obtenido una reserva para la compra del inmueble en el precio
y condiciones establecidos en la presente, no me presentare a firmar el
boleto de compraventa correspondiente, en la fecha, hora y lugar
establecidos por la inmobiliaria; 2) impedir la visita de interesados al
inmueble dentro de los horarios de guardia convenidos ; 3) retirar de la
venta la propiedad y/o revocar la autorizacin y/o alterar las condiciones
de

venta dentro del plazo

de vigencia

de la misma

o su prrroga;

4)vigente la presente autorizacin, el inmueble sea vendido por un tercero;


5) habiendo caducado la presente autorizacin, la propiedad se vendiera a
alguien que present la inmobiliaria.

QUINTA: El Sr. queda autorizado a realizar la publicidad necesaria para


cumplir con el mandato asignado y visitar el inmueble con los potenciales
compradores cuando las circunstancias as

lo dispongan.

SEXTA: La presente autorizacin la otorgo en forma exclusiva e irrevocable


a favor de.., por el trmino de noventa das. a partir de la fecha. Una
vez vencida la presente, se renovar

automticamente

por perodos

iguales de no mediar notificacin documentada en contrario del autorizante


con diez das de antelacin

al vencimiento. En caso de que opere el

vencimiento de la presente autorizacin en virtud de dicha notificacin,


sin que la inmobiliaria hubiera

realizado la operacin de venta, dicha

autorizacin quedar anulada y sin valor legal alguno, no teniendo que


abonar ningn importe bajo ningn concepto.

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a


un solo efecto

* D) Por la presente autorizo al seormartillero pblico y


corredor con domicilio constituido en la calle..de esta ciudad,
a vender la propiedad de mi pertenencia, ubicada en la calle
Nro. ..entre las de . ..y cuyos linderos son:
La venta del citado inmueble
(..),

pagaderos

de

la

ser por un precio mnimo de $............


siguiente

forma:

el..%

al

suscribir

el

correspondiente boleto de compraventa;: $ .(.) en el acto de la firma


de la escritura traslativa de dominio, que se efectuar ante el escribano que
designe su propietario a los das de firmar el boleto de
compraventa. El resto de $....... (..) en cuotas mensuales y
consecutivas en las que se amortizar el capital e intereses devengados
del.. por ciento anual. El saldo de precio ser garantido en hipoteca en
primer grado sobre la propiedad autorizada para la venta. Esta autorizacin
tendr vigencia hasta el da.inclusive, otorgndola en forma
exclusiva, plena e irrevocable. De mediar justa causa para su revocacin,
me comprometo a pagar al martillero y corredor seor la suma de
.en

concepto

de

reparacin

de

daos,

siempre

que

se

demuestre haber efectuado publicidad, etc. del bien. Reconozco al seor


una comisin del

% por el precio total de la venta. Los ttulos

de la propiedad son perfectos y no reconocen embargo, inhibiciones o


gravamen alguno. La propiedad ser entregada libre de ocupantes.
En prueba de conformidad se firman . ejemplares de un mismo tenor y a
un solo efecto en la Ciudad de Buenos Aires, a los .. dias del mes de
del ao..

* E) (Encabezamiento) Autorizacin de venta:


Buenos

Aires,

los

das,

entre

En la Ciudad de
el

Seor

(Martillero/Corredor), titular del , denominado en adelante el


Intermediario, por una parte y el Seortitular del .,
denominado en adelante el Comitente, se conviene en formalizar la
siguiente autorizacin de venta en.de un mismo tenor y a un
mismo efecto, sujeto a la siguientes clusulas:

(Autorizacin) Primera: El Comitente autoriza al Intermediario para que


venda el inmueble ubicado en .. cuyas medidas y dems datos
tomado de la respectiva escritura traslativa de dominio son los siguientes:

(Precio) Segunda: La venta debe formalizarse a un precio mnimo de

(Forma de pago) Tercera: En caso de que la venta se realice, se debe


convenir que el precio se abone de la siguiente manera:

(Extensin de la autorizacin) Cuarta: El Intermediario queda autorizado


para: (Facultad de percibir una reserva o sea, firmar el boleto, retirar de la
suma percibida su comisin etc.).

(Compromiso del comitente) Quinta: El comitente se compromete a:


(Concurrir a toda citacin, permitir la exhibicin del inmueble, etc).

(Plazo) Sexta: Esta autorizacin es exclusiva y vlida por


das corridos a partir de la fecha, plazo durante el cual el comitente se
compromete a no gestionar directa o indirectamente por terceras personas
esta venta.

Vencido el plazo pactado, esta autorizacin caducar de pleno derecho sin


necesidad de notificacin alguna.

(Comisin) Sptima: Por su actuacin y en caso de que el inmueble se


venda dentro del plazo convenido, el intermediario percibir en concepto de
comisin un importe igual al ..

por ciento del precio total que se

convenga.

(Domicilios) Octava: Para todos los efectos legales, el intermediario


constituye domicilio especial en
domicilio especial en .

Firmas

Reserva

..

y el comitente constituye

Es frecuente que, quien tiene intencin de contratar, entregue a la otra


parte una suma de dinero de poca significacin en carcter de reserva a fin
de que se le otorgue prioridad en la concrecin del negocio.
Es muy importante tener en cuenta que la reserva no se encuentra regulada
por la ley. Por ello, en cada caso en particular, todo depender de la
redaccin del texto de la citada reserva.
Al respecto, debemos aclarar que no son para nada uniforme los criterios
existentes en doctrina y jurisprudencia acerca de la reserva. Muy por el
contrario, existen distintas interpretaciones acerca de qu es una reserva y
de cul es su naturaleza jurdica.
En primer lugar, quiero aclarar que este anlisis hace referencia a la reserva
que suscriben el reservante y el corredor inmobiliario y que queda sujeta a
la posterior aceptacin por parte del propietario, es decir, nos centraremos
en la llamada reserva - ad referndum del propietario.
La reserva pura, o propiamente dicha de compraventa inmobiliaria es
aquella que slo tiene el alcance de asegurar por un tiempo determinado
que debe ser breve, que el bien que se pretende adquirir no se compromete
con terceros, sobre los cuales, llegado el caso, se tendr
prioridad(Mosset Iturraspe y Novellino, La obligacin de escriturar, Ed.
La Rocca, 1994).
Se puede determinar entonces a la luz de dichos principios, que a travs
de la entrega de la suma de dinero en concepto de reserva por parte del
interesado, el agente se obliga a darle prioridad de compra a ste sobre
determinado bien, retirndolo de la oferta de venta por breve plazo,
facultad que est dentro de su rbita en virtud del servicio de corretaje
prestado sobre dicho inmueble a requerimiento de la parte vendedora, a
quien adems, debe dar aviso fehaciente de la existencia de un potencial
comprador, todo ello, con el fin de posibilitar posteriormente negociaciones
entre las partes en miras a concretar la operacin. (Rafecas, Daniel
Eduardo- La retencin injustificada de la reserva inmobiliaria:una
conducta infiel aprehendida por el derecho penal? LL T1999 C, Sec.
Doctrina, pg. 890.).
- La reserva constituye una oferta irrevocable y garantizada. Oferta
porque contiene un ofrecimiento que efecta una parte, proponente, a otra,
quien slo se obliga a transferirla al titular del objeto del contrato
propuesto, con el fin de que ste acepte o rechace la oferta que se le
transmite. Irrevocable porque el oferente la mantiene en vigencia durante
un plazo convenido, a fin de que el destinatario la estudie. Y garantizada
porque el oferente no slo se compromete a no retirar la propuesta durante
un plazo determinado, sino que, asimismo, garantiza la obligacin que
asume mediante la entrega de un bien, comprometindose para el caso de
retiro de la oferta pese a la irrevocabilidad prometida, a indemnizar al

destinatario de la oferta, autorizndolo a retener el bien entregado. (Weis,


Claudia Codino, Ezequiel La reserva ad referndum y su alcance jurdico
en la prctica inmobiliaria)

En suma, la reserva es un instrumento suscripto entre el corredor


inmobiliario y el eventual comprador que contiene una convencin no
reglamentada por nuestra legislacin que se basa en la obligacin de
mantener la oferta de venta de un inmueble determinado, durante un breve
plazo, contra entrega de una suma de dinero, cuyo monto es menor al de la
sea, retirando durante ese plazo el inmueble de la venta, hasta tanto sea
aceptada o no la oferta realizada por el adquirente.
Es de suma importancia incluir en el texto de la reserva que la misma queda
condicionada a la aceptacin del propietario en cierto tiempo. En ese
sentido, el empleo de la expresin latina ad referndum significa que el
resultado definitivo del contrato queda subordinado al pronunciamiento de
la parte vendedora, sin el cual no se perfecciona la citada convencin.
A partir de la suscripcin de la reserva ad referndum nace un vnculo
contractual entre comprador e intermediario, debiendo ste ltimo la misma
fidelidad y trato que respecto al comitente-vendedor, y por otro lado, para el
corredor surge el derecho de cobrar comisin en caso de que la operacin
se concrete.
Respecto de quien efectu la reserva, eventual adquirente, frente a la falta
de aceptacin expresa por parte del vendedor, debern reintegrrsele los
importes entregados inmediatamente, sin retencin alguna.

No debemos confundir los conceptos de reserva con sea.


La reserva de compra no es, en modo alguno, equivalente a sea sino que
generalmente se trata de la instrumentacin de una oferta a la que suelen
acudir los corredores inmobiliarios para transmitir al propietario la
existencia de un interesado en la operacin de compraventa (Pizzuti
Gabriel Hernando c/ Labruna Omar Ral s/cobro de sumas de dinero ,
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M 28-oct- 2008).
Los modelos de reserva imperantes en la prctica inmobiliaria tutelan los
intereses del propietario, pues la doctrina y jurisprudencia mayoritarias
entienden que el desistimiento por parte de aqul implica la devolucin
simple del dinero entregado.
Por el contrario, el arrepentimiento del reservante genera la prdida de lo
entregado en concepto de reserva.
Si la intencin fuese establecer el mismo derecho de arrepentimiento con
los mismos efectos para ambas partes (de manera igualitaria), as debera

estipularse expresamente en el texto de la reserva, acordando que una vez


aceptada por el propietario, la suma entregada en concepto de reserva se
convierte en sea en los trminos del art. 1202 del Cdigo Civil (sea
penitencial).
Si en el caso la frustracin se debi a la falta de acuerdo en torno al precio,
cualquiera fuera la razn por la que las partes no hubieran coincidido en
torno al valor del bien, no cabe hablar de responsabilidad por la frustracin
del contrato ni establecer culpas, habida cuenta de que las partes
convinieron libremente que la consecuencia de dicha frustracin sera la
devolucin simple de la cantidad entregada (Cmara Neuqun Belloti,
Claudia c/Reynaldi, Teofilo s/cumplimiento de contrato, abril de 1998).
Ms all de la analoga o similitud entre las seas y las reservas, la doctrina
no es unnime en reconocer que la 'reserva' sea una especie dentro del
gnero 'sea'. Los que sostienen el criterio afirmativo, arguyen que, desde
la perspectiva del comprador, el funcionamiento de la 'reserva' equivale al
de la 'sea' penitencial, al aparejar el desistimiento de la operacin por el
potencial adquirente la prdida de lo entregado en concepto de 'reserva'.
Sin embargo, otros diferencian conceptualmente ambos institutos, sobre la
base de que si bien las arras penitenciales tienen efectos igualitarios para
ambos contratantes (al posibilitar el arrepentimiento tanto del comprador
como del vendedor, tasndose el costo de dicho arrepentimiento en igual
medida, art. 1202 CCiv.), esa nota distintiva se halla ausente -conforme se
adelantara- en el caso de la 'reserva', pues -por un lado- si es el comprador
quien desiste de la operacin (vgr.,porque encontr un inmueble ms
conveniente para satisfacer sus intereses), dicho sujeto quedara obligado a
indemnizar al vendedor perdiendo lo entregado en 'reserva', y por otro
lado- si es el enajenante quien se retracta, ste tan slo se vera en la
necesidad de devolver lo recibido, sin sacrificar ningn importe de su propio
peculio, a los fines de reparar la falta de concrecin de la operacin. (Carrizo
Elena del
Carmen c/ Guarinello Inmobiliaria de Beltown S.A. | ordinario Tribunal:
Cmara Nacional de Apelaciones en lo ComercialSala/Juzgado: A Fecha:
14-may-2009).

Estructura de la reserva
Como dije anteriormente, para confeccionar una reserva, deben tenerse en
cuenta las condiciones particulares de la operacin en cuestin. Sin
embargo, es posible contar con una estructura previa a modo de gua.
Al redactar una reserva debemos tener en cuenta: a) sujetos, b) monto de
la reserva; c) mencin de que reserva es ad referedum de la aprobacin
del propietario; d) el bien sobre el que recae; e) precio y forma de pago; f)
plazo; g) comisin del corredor inmobiliario, h) consecuencias por
desistimiento; i) cierre.

En caso de corresponder, es perfectamente posible y conveniente,


condicionar la reserva a distintas circunstancias: por ejemplo, la venta de un
inmueble por parte del comprador, la compra de un inmueble por parte del
propietario, etc. En todos esos casos, es de vital importancia que quede bien
claro el plazo de tiempo que se esperar para que se cumpla la condicin y
qu suceder si la misma no se cumple. La falta de previsin al respecto,
podra ocasionar conflictos entre las partes.
Como ya dijimos anteriormente, es importante que al pie de la reserva
figure la aceptacin del propietario.

Modelos de Reserva

* A) Recib de .., DNI.mayor de edad, con domicilio en., de estado


civil, la suma de pesos/ dlares estadounidenses. ($/U$S) en concepto
de reserva ad referndum de la aprobacin del propietario y por el trmino
de .... das a partir de la fecha, por su propuesta de compra del inmueble
sito en., de acuerdo a las siguientes condiciones:
1.- El precio total se fija en la suma de pesos / dlares estadounidenses
($/U$S) pagaderos de la siguiente forma: 30 %, es decir, la suma de ..... a la
firma del boleto de compraventa, a cuenta de precio y como principio de
ejecucin, y el saldo del 70%, es decir la suma de .... a la firma de la
escritura traslativa de dominio y entrega de la posesin dentro de los.....
das contados a partir de la firma del boleto por ante el escribano que
designe la parte compradora. Los gastos de escrituracin ser soportados
de la siguiente manera:
2.- La presente reserva se efecta ad referndum del propietario 4 quien
deber prestar su conformidad a la misma dentro de ..... das contados a
partir de la fecha. De lo contrario se le restituir al oferente dentro del plazo
de ....hs del vencimiento de la presente el importe que en este acto
deposita, el cual no devengar intereses y ser devuelto sin cargo o
incremento alguno.
4 Antes de que el propietario acepte, debera acreditarse que el inmueble
se encuentra libre de gravmenes o restricciones y que el vendedor no se
encuentra inhibido para disponer de sus bienes, solicitando en el Registro de
la Propiedad Inmueble informes de dominio y de inhibicin. De lo contrario,
es conveniente condicionar la reserva, adems de a la aprobacin de
propietario, al resultado de los citados informes.

3.- Aceptada por el propietario, la presente reserva quedar firme y el


oferente deber abonar al momento de firmarse el boleto de compraventa
dentro de los .... das de aceptada la presente al corredor ...... el ....% sobre
el valor total de la venta en concepto de honorarios por su intervencin.
El presente recibo deber ser entregado a la firma del boleto respectivo.
4.- En caso que el oferente desistiera de la presente operacin, una vez
aceptada por el propietario, y/o no se presentara a firmar el boleto de
compraventa, perder automticamente la suma entregada en este acto a
favor del propietario. (Otra opcin de puntos 2,3, y4: La presente reserva
se efecta ad referendum del propietario. En el momento de la firma del
boleto de compraventa la parte compradora se compromete a abonar a .....
el ...% sobre el importe total de la operacin en concepto de comisin. En
caso de no presentarse el comprador a firmar el boleto de compraventa
dentro del trmino de la presente reserva, perder el importe abonado en
este acto,
el que quedar a favor de.... Si por el contrario fuese el vendedor el que no
se presentase, se le reintegrar al comprador la reserva que efecta en
este acto dentro de las .... hs. de vencida la misma).
De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo
efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los .... das del mes de... de 2.011.
Firmas
- Acepto ntegramente las condiciones fijadas.
Firma del propietario
- Otra opcin de aceptacin: ........., DNI........, en su carcter de titular de
dominio del inmueble ......... acepta la presente oferta en todos sus trminos
y condiciones. Y declara que de no cumplir con la obligacin de suscribir el
boleto de compraventa dentro del plazo fijado, reintegrar al reservante el
importe depositado en concepto de reserva con ms otra suma igual en
concepto de indemnizacin por su incumplimiento
En el acto de firmarse el boleto de compraventa, el propietario se
compromete a abonar a .... al .... del precio total de venta en concepto de
honorarios por su intervencin.
En la Ciudad de Buenos Aires, a los .... das del mes de.... de 2.011.

B) En Buenos Aires, a los das del mes de.. del ao 2011, recib de,
mayor de edad, de estado civil.. con DNI, con domicilio en .., la
suma de $ / U$S (Pesos / Dlares estadounidenses) en calidad de reserva ad

referndum de la aprobacin del propietario por su propuesta de compra del


inmueble ubicado en .por el precio total de $/ U$S. (pesos /dlares
estadounidenses) pagadero de la siguiente forma:..
Esta reserva es vlida hasta el da. del mes de de . a la hora..,
fecha que se fija para la firma del correspondiente boleto de compraventa,
que se efectuar en., cuyas clusulas el interesado en adquirir el inmueble
conoce y acepta.
Si esta reserva de compra fuese aceptada por el propietario y la operacin
no se concertare en la fecha y hora por silencio, incomparecencia o
desistimiento expreso del reservante, ste incurrir en mora automtica y
perder en concepto de indemnizacin la suma de dinero entregada en este
acto.
Si el propietario no aceptase esta reserva, el importe recibido en este acto
se le devolver ntegramente al reservante, quien renuncia expresamente al
derecho de reclamar intereses o incremento de ninguna naturaleza.
En el caso de que esta operacin de compraventa sea llevada a cabo, el
comprador interesado le pagar al corredor inmobiliario interviniente, en
concepto de comisin el .. por ciento (.%) del precio total de venta del
referido, en el acto de la firma del correspondiente boleto de compraventa,.
De conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo
efecto.-

* C) En la Ciudad .a los das, recib del seor ..


domiciliado en la suma de . en concepto de reserva ad
referndum de la aprobacin de propietario por la compra del inmueble
situado en .., entregado para la venta por .. en el precio total
de que se abonar de la siguiente manera:
El correspondiente boleto de compraventa cuyo proyecto, firmado por las
partes, forma parte integrante del presente, deber firmarse el da a las
horas en .
El comprador reconoce al firmante, en concepto de comisin, un importe
equivalente al por ciento del precio total de esta venta. Si el comprador
no concurriera, en la forma convenida a firmar el boleto de compraventa o
la operacin no se concretara por su culpa perder de pleno derecho y sin
necesidad de interpelacin alguna la suma entregada en concepto de
reserva, y a partir de ese momento, el Seor podr disponer
libremente del inmueble.

La presente reserva tiene una validez de . das corridos de la


fecha. Vencido el plazo y mediando silencio del vendedor el comprador
podr retirarla sin sufrir quita alguna.
En prueba de conformidad se firman dos ejemplares, en la Ciudad de.., a
los . das del mes de.. de 2011.

* D) Recib del seor ....., quien acredita su identidad con ....., N .....,
domiciliado en ....., la suma de pesos.... ($ ..... ) en calidad de reserva ad
referndum de la aprobacin del titular del dominio, por su propuesta de
compra del inmueble ubicado en .., bajo las siguientes condiciones
bsicas:
Se pacta como precio total .. pagadero de la siguiente forma:
En el acto de la firma del Boleto de Compraventa: $ ..... (pesos ..... ) a
cuenta de precio y como principio de ejecucin.En el acto del otorgamiento de la Escritura traslativa de dominio: $ ..
(pesos ..).El Boleto de Compraventa deber firmarse el da .. del mes de .. de ..,
a las .. hs., , en. .., con la intervencin del Seor Martillero y Corredor
Pblico .., quien percibir en dicho acto en concepto de comisin: el .. %
sobre el importe total de la venta de manos de la parte vendedora y el ..
% de manos de la parte compradora.`
La Escritura Traslativa de Dominio se suscribir dentro de los .. a los
.. das contados a partir de la firma del Boleto de Compraventa por ante el
Escribano que designe la Parte Compradora; ocasin sta en que
simultneamente se otorgar la Posesin del Inmueble totalmente
desocupado y libre de ocupantes con todos los impuestos, tasas y
contribuciones pagas, y libre de todo tipo de gravmenes.
La presente Reserva se recibe " AD-REFERENDUM" de la aceptacin del
titular del dominio y tendr carcter definitivo cuando el Titular de Dominio
preste su total conformidad, para lo cual bastar con la simple insercin de
su firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y
Corredor Pblico interviniente, otorgndosele a partir de ese momento a la
presente operacin el carcter de cumplimiento obligatorio para ambas
partes.
El plazo mximo para que el propietario preste su conformidad con la
Presente reserva se establece el da .. de .. de ..Si transcurrido dicho
plazo no se hubiese obtenido la conformidad del propietario se le
reintegrar en forma inmediata el importe recibido en este acto al
Reservante sin otro derecho a compensacin alguna Si en la fecha indicada
precedentemente para la firma del boleto de compraventa el presunto

comprador no se presentara o si la operacin ni pudiera concretarse por su


culpa, perder de pleno derecho y sin necesidad de intimacin judicial o
extra judicial alguna, la suma entregada para esta reserva, y el propietario
del inmueble, a partir de ese momento, podr disponer libremente de la
propiedad motivo del presente
En prueba de conformidad se firman ejemplares de un mismo tenor y a un
solo efecto en la Ciudad de .. , a los ..... das del mes de ..... de 2011 .-

Sea
La sea es la entrega de una cosa mueble, generalmente dinero, que una de
las partes contratantes realiza a favor de la otra con el fin de asegurar la
celebracin de un contrato o su cumplimiento, o en su caso, para permitir el
arrepentimiento de cualquiera de las partes.
Como surge del concepto, la entrega de dinero que una de las partes realiza
a favor de la otra puede tener finalidades y resultados prcticos diferentes.
De ah que existen dos especies bien diferenciadas de seas. Cabe aclarar
que las citadas especies se encuentran reguladas en la norma: una por la
norma comercial y la otra por la norma civil. Sin embargo, en un caso
concreto, las partes pueden alterar los efectos predispuestos por las
referidas normas en virtud de la autonoma de la voluntad imperante en
materia contractual. Por ejemplo, en un contrato civil se puede convenir que
la sea no dar lugar al arrepentimiento, estableciendo que el dinero se

entrega a cuenta de precio y como principio de ejecucin; o en un contrato


comercial convenir que ser admisible el arrepentimiento. Ante el silencio
de las partes sobre el carcter que asignan a la sea, habr que estar a la
naturaleza del acto jurdico, si el contrato es civil ser penitencial, si el
contrato es comercial ser confirmatoria.

Entonces, la funcin y efectos de la sea dependen de qu especie de sea


se trate:
* Sea confirmatoria: Su fin es asegurar el cumplimiento del contrato.
este tipo de sea las partes no tienen derecho a arrepentirse de
operacin. Lo que se da como sea es considerado como una adelanto,
pago a cuenta del precio total, como garanta del cumplimiento de
contrato.

En
la
un
un

En el derecho comercial se presume que la sea es confirmatoria. En efecto,


el art. 475 del Cdigo de Comercio dice: las cantidades que con el nombre
de seal o arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que
lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificacin del contrato, sin
que puede ninguna de las partes retractarse perdiendo las arras. En la
segunda parte del artculo se prev la posibilidad da dar a la sea por
clusula especial del contrato un carcter penitencial por el cual les sea
lcito arrepentirse y dejar de cumplir lo contratado. Es decir, en el Cdigo
de Comercio, la sea es confirmatoria; slo se admite el arrepentimiento si
fue pactado expresamente.
* Sea penitencial: En este caso, la sea tiene como caracterstica
principal que permite arrepentirse a cualquiera de las partes, salvo que las
mismas hayan estipulado lo contrario. Est consagrada en el art. 1202 del
Cdigo Civil, el cual dice: Si se hubiere dado una seal para asegurar el
contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato o
puede dejar de cumplirlo perdiendo la seal. Puede tambin arrepentirse el
que la recibi, y en tal caso debe devolver la seal con otro tanto de su
valor. Si el contrato se cumpliere, la seal debe devolverse en el estado en
que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el
contrato deba darse, la seal se tendr como parte de la prestacin, pero
no si ella fuere de diferente especie, o si la obligacin fuese de hacer o de
no hacer.
Si las partes se arrepienten, debemos distinguir:
- si se arrepiente quine dio la sea (por ejemplo el comprador), pierde la
sea.
- Si se arrepiente quien recibi la sea (ejemplo el vendedor) debe devolver
la sea con otro tanto ms (sea doblada).

Forma de manifestar el arrepentimiento: La parte que ha entregado la sea


puede manifestar su arrepentimiento en forma expresa o tcita, puesto que
la ley no exige trminos formales.
La parte que ha recibido la sea debe, en cambio, no slo manifestar
expresamente su arrepentimiento, sino acompaarlo de la devolucin
doblada de la sea.
Clusula como sea y a cuenta de precio:
En los boletos de compraventa de inmuebles ha sido costumbre establecer
que el comprador entrega una suma como sea y a cuenta de precio. Esta
clusula, permite arrepentirse?
La sea penitencial permite a las partes arrepentirse y con ello separarse
del contrato; por el contrario, la dacin o entrega a cuenta de precio, al
significar un principio de ejecucin, constituye una confirmacin del negocio
celebrado.
Por eso, la citada clusula dio lugar a discrepancias doctrinarias y
jurisprudenciales ya que resultaba contradictoria, puesto que si se haba
dado como sea las partes podan arrepentirse, y si se haba dado a cuenta
del precio, ello significaba que haba un principio de ejecucin del contrato y
las partes no podan arrepentirse. En derecho comercial las expresiones
sea y a cuenta de precio o adelanto, carecen de la significacin que tienen
en el mbito civil, pues ellas u otras similares no dejan dudas acerca del
carcter confirmatorio de la sea. La Cmara de Apelaciones en lo Civil de la
Capital puso fin al debate mediante un fallo plenario (Mndez c. Perrupato
de Ferrara, del 21 de diciembre de 1951) que dio a la citada clusula una
doble funcin sucesiva: como sea si el contrato no se cumple, y a cuenta
de precio en caso de cumplimiento, es decir, vale como pacto de
displicencia hasta el comienzo de ejecucin del contrato, y durante ese
perodo cabe el arrepentimiento mediante la prdida de la seal o su
restitucin doblada. Despus del principio de ejecucin del contrato,
concluye esa virtualidad de la sea, quedando la suma entregada como
pago parcial, a cuenta de la prestacin debida.
Expresin como sea, a cuenta de precio y principio de ejecucin:
En este caso, la reiteracin de dos expresiones contra el arrepentimiento,
frente a una sola que lo permitira, decidi a la jurisprudencia a declarar que
su utilizacin en los contratos no autoriza a las partes a arrepentirse.
Si la expresin sea hace presumir el arrepentimiento, las otras dos hacen
presumir su renuncia.
Proyecto de modificacin y unificacin del Cdigo Civil y Comercial
Sea: El Art. 1059 dispone: La entrega de una sea se interpreta como
confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de
arrepentirse; en tal caso, quien entreg la seal la pierde en beneficio de la
otra, y quien la recibi, debe restituirla doblada.

Modelo de sea
Entre .. DNI.con domicilio en , de estado civil.., en adelante la
vendedora y. .., con DNI.., con domicilio en.., en adelante la
compradora convienen celebrar la presente sea sujeta a las siguientes
clusulas:
Primera: la compradora entrega en esta acto a la vendedora la suma de
pesos (o dlares estadounidenses en efectivo o a travs de algunos de los
medios establecidos por la ley de bancarizacin ley 25.345; por ejemplo
cheque) imputada a sea por la compraventa del inmueble sito en por un
plazo de .. das a partir del, sirviendo el presente de suficiente recibo.
Segunda: El precio total de la compraventa se establece en la suma de
.pesos / dlares estadounidenses, entregando la parte compradora en
este acto la suma sealada en la clusula primera en concepto de sea y el
saldo de .. pesos / dlares estadounidenses ser pagado de la siguiente
manera:..
De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo
efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los .... das del mes de... de 2.011.

BOLETO DE COMPRAVENTA

La prctica de los negocios inmobiliarios nos presenta al llamado boleto de


compraventa como un instrumento utilizado en un gran nmero de
enajenaciones de inmuebles para establecer los derechos y las obligaciones
de las partes, mientras se desarrollan los trmites necesarios para la
transmisin del dominio que requiere la entrega y la escrituracin.
El boleto de compraventa no tiene una definicin legal ya que surgi de la
prctica. Se trata de un documento donde se establecen los derechos,
obligaciones y condiciones generales que las partes se comprometen a
cumplir y que se suscribe concertada que haya sido la venta.

Naturaleza jurdica
La doctrina est dividida, ya que para algunos el boleto de compraventa es
slo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa, un contrato
preliminar y, para otros el boleto de compraventa encierra el verdadero
contrato de compraventa.
Podemos resumir las distintas posturas acerca de la naturaleza del boleto de
compraventa de la siguiente manera:
1) Tesis que considera al boleto como un contrato de compraventa
firme, serio y perfecto en si mismo. Para esta tesis, la escritura
pblica resulta nicamente un requisito formal que hace al modo de
adquisicin del dominio con independencia de la compraventa. Se
trata de un contrato perfectamente determinado con todos sus
elementos esenciales especficos: sujetos capaces, cosa, precio,
consentimiento.
2) Tesis que considera al boleto como precontrato o promesa de
compraventa, de la cual nace exclusivamente la obligacin de
celebrar el contrato definitivo por escritura pblica.
Debemos remarcar la importancia del art. 1185 bis del Cdigo Civil que
establece: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de
adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor
si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podr
disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa
de dominio.
Se ha sealado que en las ejecuciones individuales se puede aplicar por
analoga el citado art. 1185 bis, ya que se podra oponer el boleto no solo a
la quiebra o concurso del vendedor sino tambin a un embargo. Para eso se

requiere: que el boleto tenga fecha cierta 5 o que se haya entregado la


posesin, el pago del 25 % del precio y la buena fe.
Por su parte, el art. 2355 dispone: Se considera legtima la adquisicin de
la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
Proyecto de modificacin y unificacin del Cdigo Civil y Comercial:
Art. 1170. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el
comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la
posicin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con
los adquirentes sucesivos; b) el comprador pag el 25% del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la
adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Art. 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los
boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de
adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si
se hubiera abonado el 25% del precio. El juez debe disponer que se otorgue
la respectiva escritura pblica. El comprador puede cumplir sus obligaciones
en el plazo convenido. En caso de que la prestacin a cargo del comprador
sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garanta del saldo de precio.

5 Fecha cierta: art. 1035 del Cdigo Civil: Aunque se halle reconocido un
instrumento privado, su fecha cierta en relacin a los sucesores singulares
de los partes o a terceros, ser:1 La de su exhibicin en juicio o en
cualquiera reparticin pblica para cualquier fin, si all quedase archivado;
2 La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo
firmaren;
3 La de su transcripcin en cualquier registro pblico;
4 La del fallecimiento de la parte que lo firm, o del de la que lo escribi, o
del que firm como testigo

Ya analizamos el concepto y la naturaleza jurdica del


boleto de compraventa. Ahora veamos su contenido y el modo de
redactarlo.

Cmo se redacta un contrato? En la obra titulada Como redactar un


contrato, Atilio Alterini expresa: Redactar, pues, es escribir. Pero no slo
escribir, sino hacerlo con un propsito, de cierta manera, con cierto
contenido, con adecuacin a determinada tcnica. Precisamente, la tcnica
jurdica.
Si bien es posible redactar el contrato de cualquier forma sin sujecin a
ningn parmetro, en lneas generales y, como lo ensea Atilio Alterini,
podemos dividirlo en:

*Cuerpo: en l las partes estipulan lo concerniente al aspecto netamente


jurdico. Es divisible en:
- Encabezamiento: su fin es presentar a las partes, mencionando sus
nombres, documentos de identidad, los domicilios, las representaciones
(cuando la parte contratante no acta por si misma sino a travs de un
representante), la designacin futura de las partes (tiene por fin evitar
repetir una y otra vez los nombres y apellidos de las partes) y la
denominacin del contrato.
- Articulado: contiene las distintas clusulas contractuales. Entre ellas
podemos mencionar las que se refieren al objeto, al precio, a las
obligaciones y responsabilidades de las partes, al pacto comisorio (facultad
de una de las partes de resolver el contrato por el incumplimiento de la
otra), a la mora automtica, a la de eleccin del tribunal que entender en
caso de corresponder en las cuestiones derivadas del contrato, etc. 6
- Cierre: en general incluye la designacin de los domicilios especiales que
las partes constituyen a los efectos del contrato (pueden coincidir con los
denunciados por las partes en el encabezamiento); el nmero de ejemplares
(el Cdigo Civil exige que los contratos bilaterales, es decir, aquellos que
generan obligaciones a cargo de ambas partes, sean redactados en tantos

6 El citado autor diferencia, tambin dentro del cuerpo, a los considerandos,


que tienen por fin dejar constancia de los antecedentes relativos al contrato
y la finalidad perseguida por las partes al celebrar el contrato en cuestin

originales como partes haya con un inters distinto); el lugar y la fecha de


celebracin; las salvaduras y, por ltimo las firmas.
Con relacin a las firmas, cabe destacar que las mismas deben figurar al pie
del documento. En caso que el contrato ocupe varias hojas, es aconsejable,
adems, firmar todas ellas al margen. Es decir, si el contrato insume cinco
hojas, se deber firmar al margen las cuatro primeras y la ltima al pie.
Debe tenerse en cuenta que cualquier cuestin agregada despus de la
firma carece de validez.
Habiendo pluralidad de ejemplares, basta que el ejemplar en poder de una
de las partes lleve la firma de la otra.

* Anexos: contienen especificaciones de carcter tcnico. Por ejemplo,


planos, presupuestos, nmina de definiciones tcnicas, etc.

Encabezamiento
El boleto puede comenzar haciendo referencia al lugar y fecha de
celebracin (por ejemplo En la Ciudad de Buenos Aires, a los 12 das del
mes de junio de 2011.), o bien dichos datos pueden sealarse en el pie o
cierre.

Cuestiones relativas a las partes contratantes en un


Boleto de Compraventa
En un boleto de compraventa pueden presentarse, entre otros casos,
personas fsicas, personas jurdicas, personas incapaces, inhabilitados, etc.
Asimismo, pueden presentarse contratantes casados, viudos, divorciados.
Las partes pueden actuar por si, por otros (apoderados), etc.
En todos los casos corresponde detallar los datos tales como nombre y
apellido, estado civil, documentos, domicilio, los rganos de las personas
jurdicas, los representantes legales, etc.

Casos en particular

* Actuacin de menores
A los menores (0 a 18 aos) les alcanza el rgimen general de incapacidad.
No pueden contratar por si mismos, sino que deben hacerlo sus
representantes necesarios.
En el boleto de compraventa debe preverse lo siguiente:
- Debe acreditarse la calidad del representante legal. Los representantes de
los menores son sus padres (acreditan su carcter de tales con la partida de
nacimiento)o, en su defecto, un tutor, quien acredita su carcter de tal con
el testimonio de la sentencia de tutela.
- Debe preverse la autorizacin judicial con la debida intervencin del
Ministerio Pblico de Menores.
Menor emancipado por matrimonio.
- Justificacin de la emancipacin: Se acredita por la respectiva partida de
matrimonio.
- Cuando vende: Si se trata de bienes adquiridos a ttulo oneroso,
deber surgir del ttulo antecedente tal condicin y hacerse la relacin
correspondiente en el boleto.
En cuanto a los bienes adquiridos a ttulo gratuito, se debe exigir la
conformidad del cnyuge mayor de edad o en su defecto se debe prever la
autorizacin judicial.
- Cuando compra: Debe acreditarse en el acto de la compra, el origen
oneroso del dinero empleado en la compra.

*Actuacin de inhabilitados judicialmente


El art. 152 bis dispone: Podr inhabilitarse judicialmente:
1 A quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estn
expuestos a otorgar actos jurdicos perjudiciales a su persona o patrimonio.
2 A los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto
previsto en el artculo 141 de este Cdigo, el juez estime que del ejercicio
de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente dao a su persona o
patrimonio.

3 A quienes por la prodigalidad en los actos de administracin y disposicin


de sus bienes expusiesen a su familia a la prdida del patrimonio. Slo
proceder en este caso la inhabilitacin si la persona imputada tuviere
cnyuge, ascendientes o descendientes y hubiere dilapidado una parte
importante de su patrimonio. La accin para obtener esta inhabilitacin slo
corresponder al cnyuge, ascendientes y descendientes. Se nombrar un
curador al inhabilitado y se aplicarn en lo pertinente las normas relativas a
la declaracin de incapacidad por demencia y rehabilitacin. Sin la
conformidad del curador los inhabilitados no podrn disponer de
sus bienes por actos entre vivos. Los inhabilitados podrn otorgar por s
solos actos de administracin, salvo los que limite la sentencia de
inhabilitacin teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
En la inhabilitacin la regla es la capacidad. La idea general es que el
inhabilitado pueda realizar por s mismo todos los actos de administracin,
pero no los que puedan comprometer sus bienes. Por ello, no puede otorgar
por s los actos de disposicin, para los cuales necesita la conformidad del
curador. Es ms, la sentencia puede inhabilitarlo para realizar ciertos actos
de administracin teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
El curador del inhabilitado, a diferencia de los curadores de los otros
incapaces, no representa al inhabilitado ni puede actuar en su nombre. Su
funcin es la de asistirlo, integrando con su conformidad la manifestacin de
voluntad del propio inhabilitado.
En el boleto de compraventa deben actuar conjuntamente y como una sola
parte negocial el inhabilitado y el curador. Con un testimonio de la sentencia
judicial, se deber acreditar la inhabilitacin y la designacin del curador.

*Actuacin de dementes o sordomudos que no saben darse a


entender por escrito.
Se trata de incapaces de hecho absolutos y por ello deben actuar en su
nombre sus representantes legales (curadores). Se debe presentar un
testimonio de la sentencia que acredite la declaracin de incapacidad y la
designacin del representante legal.
Asimismo, se debe prever la autorizacin judicial para celebrar el contrato
de compraventa.

* Actuacin de personas casadas


A.- Inmuebles propios: Son inmuebles propios los que cada cnyuge lleva
al
matrimonio, es decir que su causa de adquisicin es anterior al matrimonio,
los que cambie por algunos de estos (subrogacin real), los que adquiera

con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquiera luego de
casarse por herencia, legado o donacin.
Los bienes propios pueden ser libremente dispuestos por el
cnyuge propietario, excepto que simultneamente concurran
sobre el inmueble propio estas dos situaciones: ser sede del hogar
conyugal y vivir en l hijos menores o incapaces. En dicho caso, se
necesita el asentimiento por parte del otro cnyuge no propietario.
El asentimiento del otro cnyuge es necesario an despus del divorcio. Es
decir, esta limitacin se aplica al bien propio que era sede del hogar
conyugal al tiempo del divorcio vincular y mientras siga ocupado por uno de
los cnyuges, aunque no fuera el propietario, y continen viviendo en l los
hijos menores o incapaces.
En el boleto de compraventa, se debe aclarar que el bien que se vende es
propio, segn constancia del ttulo de propiedad y que no es sede del hogar
conyugal y si lo fuera, que no hay hijos menores o incapaces. En caso de ser
sede del hogar conyugal y haber hijos menores o incapaces, se necesita la
mencin del asentimiento conyugal.
respectiva escritura.
B.- Inmuebles gananciales: Son los que durante la existencia de la
sociedad conyugal adquieren uno o ambos esposos mediante su trabajo,
hechos fortuitos (loteras, juegos, apuesta) o por las rentas o frutos
obtenidos de otros bienes, revistan stos el carcter de propios o
gananciales.
Para disponer de estos bienes es necesario el asentimiento del cnyuge no
titular.
En los casos en que es necesario el asentimiento conyugal (bien ganancial o
bien propio sede del hogar conyugal habiendo hijos menores o incapaces) el
mismo puede ser suplido por autorizacin judicial en el supuesto que el
cnyuge del que quiere realizar el acto de disposicin lo negare sin justa
causa o estuviese ausente o imposibilitado de expresar su voluntad.

Asentimiento conyugal

El art. 1277 del Cdigo Civil establece: Es necesario el consentimiento de


ambo cnyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se

trate de inmuebles, derechos o bienes muebles, cuyos registros han


impuesto las leyes en forma obligatoria aportes de dominio o uso de dichos
bienes a sociedades, y tratndose de sociedades de personas, la
transformacin y fusin de estas. Si alguno de los cnyuges negare sin justa
causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podr autorizarlo
previa audiencia de las partes. Tambin ser necesario el consentimiento de
ambos cnyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que
est radicado el hogar conyugal si hubiese hijos menores o incapaces. Esta
disposicin se aplica an despus de disuelta la sociedad conyugal, trtese
en este caso de bien propio o ganancial. El juez podr autorizar la
disposicin del bien si fuere prescindible y el inters familiar no resulte
comprometido.
Este artculo es una excepcin al principio general del art. 1276, segn el
cual cada uno de los cnyuges tiene la libre administracin y disposicin de
los bienes propios y de los gananciales que adquiera con su trabajo personal
o por cualquier otro ttulo legtimo.
El objeto del contrato, sus modalidades y prestaciones, sujeto negocial
cocontratante y, en general, todos los elementos esenciales, naturales y
accidentales del negocio, son privativos del cnyuge titular.
Luego, el cnyuge titular debe enterar al no titular del negocio de la
intencin de realizarlo y obtener su asentimiento.
El cnyuge no titular no tiene ningn derecho a negar su asentimiento sin
justa causa para ello. Sin embargo, tiene la posibilidad de entender como
razonable cualquier justificacin que estime corresponder para decir no,
pero el art. 1277 remite a la apreciacin judicial la justa causa de la
negativa. Para apreciar la justa causa, el juez tiene dos parmetros: la
prescindibilidad del bien y que su disposicin no comprometa el inters
familiar.
Algunos autores sostienen la validez del negocio celebrado por boleto de
compraventa en el que no se prest el asentimiento conyugal. No obstante
lo cual, reconocen las ventajas de que se brinde a fin de evitar
incertidumbre.
Por otro lado, se discute en la doctrina si el asentimiento brindado en el
boleto es suficiente o si debe reproducirse en la respectiva escritura
traslativa de dominio.
Para algunos bastara que el asentimiento se preste en el boleto de
compraventa.
Pensamos que aunque la conformidad del cnyuge del vendedor haya sido
prestada en el respectivo boleto, la misma debe figurar tambin en la
escritura traslativa de dominio para dar seguridad al ttulo.

* Actuacin de personas divorciadas


Luego de la sentencia o de la notificacin de la demanda de divorcio el
inmueble que adquiera una persona divorciada es personal y su titular es
considerado como soltero.
Resulta conveniente la mencin en el boleto de compraventa de la fecha de
la sentencia de divorcio, agregndose copia del testimonio judicial de la
misma o constancia de su anotacin marginal a la partida de matrimonio.
Inmuebles gananciales (sin divisin de bienes): Si bien la sentencia de
separacin personal o divorcio vincular produce la disolucin de la sociedad
conyugal con retroactividad a la fecha de la notificacin de la demanda (o
presentacin conjunta en su caso), los inmuebles gananciales adquiridos
antes de esa circunstancia, cualquiera que fuere el cnyuge titular en la
escritura, siguen siendo gananciales, pero con un rgimen especial para su
disposicin. En este rgimen desaparece el rgimen de conformidad de un
cnyuge, frente a la iniciativa del cnyuge titular, para pasar a un rgimen
de codisposicin. Entonces, deben comparecer ambos cnyuges y disponer
conjuntamente.
Inmuebles adjudicados en la divisin de bienes: Una vez disuelta la
sociedad conyugal por la sentencia de separacin personal o divorcio
vincular, la divisin de los bienes conyugales puede efectuarse en el mismo
expediente judicial o en escritura pblica.
Para el caso de venta del inmueble as adjudicado debe solicitarse
el testimonio de la escritura de divisin o el testimonio de la
homologacin judicial del acuerdo de divisin, debidamente
inscriptos.
* Actuacin de contratantes viudos
Inmuebles gananciales: El fallecimiento de uno de los cnyuges ocasiona
la disolucin de la sociedad conyugal y la apertura de su sucesin.
Debe tramitarse el juicio sucesorio del cnyuge fallecido y, una vez dictada
la declaratoria de herederos e inscripta marginalmente al dominio del
inmueble, podrn tanto el cnyuge suprstite y los herederos declarados
vender el inmueble, en su totalidad o por partes indivisas.
En el boleto de compraventa se debe tener en cuenta lo siguiente:
- Se debe presentar el ttulo de propiedad y la declaratoria de herederos
debidamente inscripta.
- Puede utilizarse el sistema de tracto abreviado, mediante la referencia a
las constancias del expediente: declaratoria de herederos, orden de
inscripcin, cumplimiento de tasas de justicia y honorarios profesionales.

* Apoderados
Si alguien encargara a otro que, por ejemplo, venda un inmueble, le
otorgar el respectivo poder, cuyo instrumento deber presentar el
apoderado en el momento de firmar el contrato para que la contraparte
pueda analizarlo y resolver sobre sus alcances teniendo en cuenta el
negocio en cuestin..
Para celebrar contrato de compraventa respecto de bienes inmuebles basta
que el poder indique la facultad de comprar o vender inmuebles, sin que sea
necesario especificar de cul inmueble se trata.
La forma del documento que acredita la representacin es la del acto
jurdico que se realiza, por ello para firmar el boleto de compraventa, para
gran parte de la doctrina y jurisprudencia, alcanza con la autorizacin
privada (ya que el boleto sera un instrumento privado)
Se debe exhibir el primer (o posterior) testimonio de la escritura de poder, o
el original de la autorizacin privada. El poder se agrega al boleto, en
original o copia certificada. Debe verificarse la existencia de la matriz, en el
caso de testimonios de poderes notariales (a fin de acreditar la autenticad y
la vigencia del poder).

* Intervencin de sociedades comerciales: La disposicin de bienes


inmuebles por parte de las sociedades debe ser resuelta por el rgano de
administracin y realizada por el representante.
* Caso de las sociedades annimas:
Al momento de firmar un boleto de compraventa, en principio se debe
presentar el presidente del directorio quien debe acreditar: a) la existencia
de la sociedad, con el estatuto social inscripto, del cual surge el objeto
social, la organizacin de la sociedad y los primeros representantes sociales;
b) que l es el representante, con el acta de la asamblea de eleccin de
autoridades y con el acta del directorio de distribucin de cargos, sino
hubieren sido distribuidos por la asamblea que los eligi.
Si el contrato resulta ajeno al objeto social, debe presentar un acta
especfica del directorio que lo autorice.
Cuando acte un apoderado, deber presentar el respectivo poder otorgado
por la sociedad.
* Caso de las sociedades de responsabilidad limitada:
Al momento de firmar un boleto de compraventa, se deben presentar sus
representantes que resultarn del contrato social o posterior designacin de
gerentes, socios o no (en este caso se debe requerir el acta de designacin
de gerente/s.

Se debe solicitar acta especial de reunin de socios para actos no


comprendidos en el objeto social o para actos de suma importancia como
por ejemplo la venta del inmueble donde se encuentra radicada la sede
social.
La representacin corresponde a uno o ms gerentes, que pueden ser socios
o no. Su actuacin puede ser conjunta o indistinta y por un plazo estipulado
o y por el tiempo de duracin de la sociedad. Todo surge del contrato social.
Cuando acta un apoderado, deber presentar el respectivo poder otorgado
por la sociedad.
Cualquiera fuere el tipo social (sociedad annima, sociedad de
responsabilidad limitada, sociedad en comandita por acciones, colectiva, en
comandita simple) es imprescindible la presentacin del contrato social
inscripto, ya que del mismo surge el objeto social, la organizacin de la
sociedad y los primeros representantes sociales.

* Actuacin de intervinientes para otros Compra en comisin.


En estos casos el adquirente no comparece por si ni por otro, sino que lo
hace para otro, invocando un encargo o una comisin. Esto significa que
aunque hace el negocio a nombre propio, se propone transferir a un tercero
los derechos y obligaciones derivadas del contrato.
Se pueden adoptar dos alternativas:
a) La clusula en comisin que es aquella que no identifica a la persona
destinataria
b) La clusula en comisin para. (aqu se indica la persona fsica o
jurdica para quien se adquiere).
En el caso a), es necesario que la transferencia se haga antes del plazo
fijado para la escrituracin o del estipulado en el contrato. Si llega el
momento de la escrituracin sin que el comprador haya dado a conocer el
nombre de la persona dispuesta a asumir la calidad de comprador, l queda
como nico obligado.
Efectos: Los principales efectos de la compra en comisin son los siguientes:
- El comprador queda autorizado a transferir los derechos y obligaciones del
contrato de compraventa. Como ya qued dicho, el comisionista slo
quedar desobligado si comunica el nombre del verdadero comprador con
tiempo suficiente como para extender la escritura a nombre de l.
- Si el comprador no transfiere los derechos en trmino, queda como
obligado personal.

Cosas que pueden ser vendidas - Objeto

La cosa, al igual que el precio, es un elemento esencial del contrato de


compraventa.
El art. 1327 del Cdigo Civil establece: Pueden venderse todas las cosas
que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre
que su enajenacin no sea prohibida.
Por lo tanto, el principio general es que todas las cosas pueden ser
vendidas.
Requisitos:
debe ser una cosa en sentido propio, es decir un objeto material
susceptible de apreciacin econmica.
Que su venta no est prohibida por la ley (art. 1327). Entre las cosas
cuya venta est prohibida por la ley podemos mencionar a los bienes
pblicos del Estado, como mares, puertos, plazas, playas, etc. Cuando
la ley lo autoriza, la prohibicin puede resultar de un contrato. Ej.:
prohibicin por 10 aos al donatario de vender la cosa donada (art.
2313); prohibicin de vender a determinada persona (art. 1364), etc.
La cosa debe ser determinada o susceptible de ser determinada Tal es
lo que sucede cuando la cosa es cierta (Ej. la casa de la calle Emilio
Mitre 1183 de Capital Federal) o incierta (se alude a las cosas
fungibles) pero se ha determinado su especie y cantidad (Ej. 100
litros de vino tinto comn de mesa). Tratndose de un bien inmueble
es fundamental la adecuada y prolija determinacin del mismo o las
pautas para poder determinarlo, puesto que constituye uno de los
elementos esenciales especficos para que exista contrato de
compraventa. Puede individualizarse con mnimos datos que lo
ubiquen; por ejemplo, si estn situados en lugares urbanos, el
nombre de la calle y el nmero o entre cules nmeros. Sin embargo
no se corresponde con un buen negocio inmobiliario mencionar slo
esos datos cuando se dispone de otros ms precisos respecto de su
ubicacin, ya surjan de ttulos, planos, etc.
La cosa debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de
existir (cosa futura), es decir, debe tener existencia real o posible. La
compraventa no puede recaer sobre una cosa que no ha existido
nunca o que ha dejado de existir al formarse el contrato, porque el

contrato sera nulo por falta de objeto. Pero puede recaer sobre una
cosa futura, siempre que se aclare esa situacin y bajo la condicin
de que la cosa llegue a existir luego.
La cosa debe pertenecer al vendedor. En principio, para poder
vender vlidamente una cosa es necesario ser dueo de ella, ya que
el art. 1329 expresa: las cosas ajenas no pueden venderse...). Este
principio tiene varias excepciones (Cuando las partes contratan sobre
la cosa que pertenece a un tercero, pero teniendo pleno conocimiento
de esa circunstancia; cuando la venta fuese hecha por el heredero
aparente y a favor de un comprador de buena fe; cuando el
verdadero dueo ratifica la venta o cuando el vendedor llega a ser
posteriormente dueo de la cosa, sea como sucesor universal o
singular, etc.). Venta de cosa parcialmente ajena (cosa en
condominio): Es vlida la venta que haga uno de los condminos de
la cosa indivisa que posee con otros? - Si vende slo su parte indivisa:
esa venta es vlida, porque la parte indivisa le pertenece y puede
disponer de ella. Si vende la totalidad de la cosa en condominio: la
venta es nula, porque est vendiendo algo que no le pertenece; y la
nulidad alcanza an a la porcin del vendedor. El condmino que
vendi la totalidad del bien debe pagar al comprador que ignoraba
que la cosa era comn con otros, los daos y perjuicios que le
resulten de la anulacin del contrato. La nulidad del acto desaparece
si hay convalidacin (ej. los otros condminos ratifican la venta; el
vendedor adquiere el resto de la cosa por sucesin universal o
particular).
Modalidades de la venta de inmuebles ad corpus
El art. 1344 dispone que la venta de un inmueble determinado puede
hacerse: Sin indicacin de su rea y por un solo precio: se trata de la
llamada venta ad corpus, es decir, la que se hace sin indicacin del rea. Es
relativamente frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos, que se
individualizan slo por su ubicacin. Es til para que las partes no puedan
reclamarse diferencias de precios o resoluciones del contrato por diferencia
de superficie. La frmula contractual deber decir lo siguiente: X vende a Y
y ste acepta un inmueble urbano o rural de su propiedad ad
corpus,ubicado en. La frmula o lo que en ms o en menos resulte ha
sido diversamente interpretada, pero mayoritariamente se la tiene por
idntica a la mencin ad corpus.

El Precio
El precio es la contraprestacin que efecta el comprador por la cosa que el
vendedor le entrega en propiedad. Se trata de un elemento esencial propio
de la compraventa y est regulado en los arts. 1349 a 1356 del Cdigo Civil.
Lo podemos definir como el valor de una cosa estimada en dinero.

Requisitos:

Debe ser en dinero: (art. 1323). Si el precio no es en dinero no hay


compraventa. Por ejemplo, si en vez de dinero, el comprador entrega
una cosa, habr permuta. Si el precio es mixto, es decir, parte en
dinero y parte en una cosa (ejemplo: vendo mi casa en $ 200.000 y
convengo que el pago se har en $ 150.000 en efectivo y por el resto
entrego un camin) el contrato ser de permuta si es mayor el valor
de la cosa y de venta si es mayor la suma de dinero En realidad, esto
tiene solo valor terico, porque en la prctica, la permuta se rige por
las reglas de la compraventa.
Por otra parte, por dinero se entiende moneda de curso legal.
Actualmente, el art. 617 del Cdigo Civil establece: Si por el acto
por el que se ha constituido la obligacin, se hubiere estipulado dar
moneda que no sea de curso legal en la Repblica, la obligacin debe
considerarse como de dar sumas de dinero y el art. 619 expresa: Si
la obligacin del deudor fuese de entregar una suma de determinada
especie o calidad de moneda, cumple la obligacin dando la especie
designada, el da de su vencimiento.
El Proyecto de Unificacin de los Cdigos Civil y Comercial, en el art.
765 establece: La obligacin es de dar dinero si el deudor debe
cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al
momento de constitucin de la obligacin. Si por el acto por el que se
ha constituido la obligacin, se estipul dar moneda que no sea de
curso legal en le Repblica, la obligacin debe considerarse como de
dar cantidades de cosas y el deudor podr liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal.

Debe ser cierto (art. 1329). Esto significa que debe ser determinado
o determinable. El precio es cierto: a) cuando las partes lo

determinaren en una suma que el comprador debe pagar (ejemplo:


vendo mi casa en un precio de $ 200.000), b) Cuando se deje su
determinacin al arbitrio de una persona determinada (ejemplo:
vendo mi casa en el precio que fije el martillero Pedro Perez). En el
boleto se establece que el precio de venta ser fijado por un tercero,
a quien se individualiza. Si esta persona no lo establece, la venta
queda sin efecto, c) Cuando lo sea en referencia a otra cosa cierta
(ejemplo: vendo mi casa por el mismo precio que vendi la suya mi
vecino Juan Rodriguez).
El precio no es cierto cuando: se dijere que la venta se hace por el precio
justo sin establecerlo, se vendiere por la suma que otro ofreciere por la cosa
o se dejase la determinacin del precio al arbitrio de uno de los
contratantes.

Debe ser serio, es decir real, verdadero, debe guardar una cierta
relacin cuantitativa con el valor de la cosa vendida. El precio no es
serio: Cuando es un precio simulado o ficticio (ejemplo: se simula
pagar $ 200.000 por una casa, se transmite el dominio, pero el precio
en realidad no se paga), b) cuando es un precio irrisorio, es decir,
cuando es tan bajo que no equivale a nada (ejemplo: vendo mi casa
en cinco pesos). Distinto es el supuesto del llamado precio vil que,
aunque razonable por tener cierta relacin con el valor de la cosa, es
el producto de una situacin disvaliosa para alguna de las partes.
Resulta precio vil aquel que permite un aprovechamiento
desproporcionado de una de las partes y que roza con el vicio de
lesin (art. 954 C.C.), al punto de justificar que sea atacado de
nulidad (ejemplo: se vende una propiedad en $ 40.000 cuyo valor
normal es de $ 140.000).

Obligaciones que surgen del boleto de compraventa

Obligaciones del vendedor

De los arts. 1408 a 1423 del Cdigo Civil surge que las obligaciones ms
importantes del vendedor son:
Conservar la cosa vendida, sin modificarla, hasta su entrega.
En efecto, tratndose de inmuebles, entre la suscripcin del boleto de
compraventa y la escritura pblica transcurre normalmente un plazo en el
que la tradicin no se ha producido. Durante dicho plazo, el Cdigo le
impone al vendedor la obligacin de conservar la cosa tal como se hallaba
el da del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado. Los
gastos de conservacin son a cargo del vendedor, sin perjuicio de que las
partes convengan lo contrario.

Entregar la cosa al comprador


Es la obligacin ms importante del vendedor, ya que el comprador se
convierte en dueo cuando se le hace tradicin de la cosa, es decir, cuando
se le entrega la cosa que ha comprado.
Habr tradicin cuando una de las partes entregue voluntariamente una
cosa, y la otra voluntariamente la reciba, por ejemplo, a travs de la entrega
de las llaves de quien transmite al adquirente.
El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesin y con
todos sus accesorios.
Libre de toda otra posesin significa que el vendedor tenga el dominio pleno
de lo que transmite, que la cosa no est en posesin de otra persona. Esto
no significa que la cosa no est ocupada, ya que la cosa puede estar
prestada o dada en locacin a otro, pero como ste no tiene pretensiones de
ser dueo (animus domini), se considera que la cosa est libre de toda otra
posesin. Claro que la existencia de ocupantes debe constar en el acto de
venta.

La cosa se debe entregar con todos sus accesorios, es decir, con aquellas
cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad.
Para evitar conflictos, es conveniente detallar en el boleto de compraventa,
a travs de un inventario, los accesorios y dems bienes muebles que se
pactaron como integrantes de la compraventa.
Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el
comprador puede pedir la entrega de la cosa o la resolucin del contrato y
en ambos casos puede pedir la indemnizacin de los daos y perjuicios. Es
una aplicacin del pacto comisorio.
Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa, el comprador
puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese
dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor.

Recibir el precio
El vendedor est obligado a recibir el precio en el lugar y tiempo convenido
por las partes. A falta de convenio al respecto, si la venta es al contado, el
vendedor recibe en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; y si la venta es
a crdito o a plazo, en el domicilio del comprador.

Garantizar al comprador contra eviccin y vicios redhibitorios de la


cosa.
El vendedor debe garantizar al comprador por eviccin y vicios redhibitorios.
El art. 1414 del Cdigo Civil establece que el vendedor debe sanear la cosa
vendida, respondiendo por la eviccin al comprador, cuando fuese vencido
en juicio, por una accin de reivindicacin u otra accin real. Debe tambin
responder por los vicios redhibitorios de la cosa vendida.

Eviccin
Cuando se adquiere un bien a ttulo oneroso, el transmitente debe
garantizarnos que no sufriremos eviccin, es decir, que ningn tercero nos
har reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido, y que si
ello ocurriera se nos indemnizarn los daos y perjuicios. A esta garanta se
la denomina garanta de eviccin.
La eviccin consiste en una turbacin, privacin o prdida que sufra el
adquirente en el derecho que se le ha transmitido.

Requisitos para que funcione la garanta de eviccin:


Que se trate de una turbacin de derecho: La turbacin debe
fundarse en una causa jurdica (Ej: Que le entablen una demanda al
adquirente, que lo puedan privar del derecho adquirido).
El vendedor no garantiza contra turbaciones de hecho, es decir, turbaciones
materiales de terceros que no invocan derechos sobre la cosa.
Que la turbacin tenga una causa anterior o contempornea a la
adquisicin: Ejemplo: compro un inmueble y se presenta a ejecutar el
bien un acreedor hipotecario que yo desconoca; la causa es anterior
y puedo invocar la garanta de eviccin.
La garanta funciona de pleno derecho (no requiere pacto expreso) en todos
los contratos traslativos a ttulo oneroso.
Efectos de la garanta de eviccin:

Defensa en juicio: Si el adquirente fuera turbado por algn reclamo


judicial de terceros, debe hacer citar al juicio al enajenante, ya que
ste tiene la obligacin de defenderlo, es decir, de defender
judicialmente la legitimidad del ttulo y de la transmisin. En caso de
enajenaciones sucesivas, se puede citar al enajenante o a cualquiera
de los enajenantes anteriores. La citacin del enajenante puede
pedirla el adquirente o el tercero que inici el juicio. La falta de
citacin del enajenante hace cesar su responsabilidad. Concurra o no
el enajenante, el adquirente debe continuar el juicio y defender sus
derechos, porque si el pleito se pierde por omisiones o negligencias
de su parte no podr hacer reclamos al enajenante.
Indemnizacin de los perjuicios: Si el tercero vence en el juicio, el
enajenante debe indemnizar al adquirente los daos y perjuicios,
quedando comprendido el dao emergente y el lucro cesante.
La responsabilidad del enajenante por eviccin cesa en los siguientes casos:
conocimiento previo de la eviccin; falta de citacin del enajenante, salvo
que el adquirente pruebe que era intil citarlo porque no haba defensas u
oposiciones justas contra el tercero; allanamiento a la demanda (el
adquirente admite el derecho del tercero que lo demanda); si el adquirente
dej de oponer por dolo o por negligencia las defensas convenientes o
no apel la sentencia de primera instancia, salvo que pruebe que era intil
hacerlo; si el adquirente someti la cuestin sin consentimiento del
enajenante a juicio de rbitros y estos decidiesen en su contra.

Las disposiciones sobre eviccin no son de orden pblico. Por eso, las partes
pueden modificar sus efectos (aumentar o disminuir la responsabilidad del
enajenante) e incluso excluir la responsabilidad del enajenante.
No obstante, la clusula de exclusin de responsabilidad es nula, si el
enajenante actu de mala fe. Ejemplo: saba que haba alguien con mejor
derecho y se lo ocult al adquirente.
Por otro lado, la exclusin, en principio, slo exime de pagar los daos y
perjuicios; no exime de devolver el precio que pag el enajenante, salvo: que se pacte expresamente que no deba devolver el precio; o que la
transmisin haya sido a riego del adquirente.

Obligacin de pagar los gastos de entrega de la cosa.


De acuerdo al art. 1415 C.C., estn a cargo del vendedor los gastos de
entrega de la cosa vendida, salvo que las partes, en virtud de la autonoma
de la voluntad, pacten otra cosa al respecto.
Tratndose de inmuebles, se trata de los gastos necesarios para que el
inmueble llegue al adquirente en condiciones de ser utilizado sin cargas,

trabas o impedimentos. As, el vendedor paga los gastos previos a la


escrituracin. Ejemplos: estudio de ttulos, los certificados que debe otorgar
el Registro de la Propiedad (dominio inhibiciones), los certificados de
reparticiones pblicas (acerca de las deudas del inmueble por impuestos,
tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto de sellos que grava la
compraventa.

Obligaciones del comprador


Las obligaciones ms importantes del comprador son:

Pagar el precio
Se trata de la obligacin ms importante a cargo del comprador.
Cundo y dnde debe hacer el pago?
Si han convenido algo: el comprador debe pagar el precio en el
lugar y en la poca determinada en el contrato (art. 1424 primera
parte).
Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y
momento en que se le entrega la cosa (art. 1424 segunda parte).
Si la venta ha sido a crdito o a plazo: el precio se paga al vencer
el plazo y en el domicilio del comprador.
El comprador puede rehusarse a pagar si tiene temor fundado de ser
molestado por una accin real o si el vendedor no le entrega la cosa en las
condiciones debidas y con todos sus accesorios.
Cuando el comprador no cumple con la obligacin de pagar el precio, el
vendedor puede demandar el pago del precio, retener la cosa vendida, si
an no ha sido entregada, reivindicar la cosa inmueble entregada, pedir la
resolucin del contrato,

Obligacin de recibir la cosa


Se trata de la contracara de la obligacin del vendedor de entregar la cosa.
Si el comprador se niega a recibir la cosa, el vendedor tiene derecho a
reclamar los gastos de conservacin e indemnizacin de perjuicios; poner la
cosa en depsito judicial por cuenta y riesgo del comprador.

Pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepcin de la


cosa.

El Cdigo dice que el comprador debe pagar el instrumento de la venta y los


costos del recibo de la cosa comprada (art. 1424 in fine). Las partes pueden
dejar de lado esta norma y pactar otra cosa en el contrato, por la fuerza de
la autonoma de la voluntad.
El comprador debe pagar: el sello matriz, el testimonio de la escritura, tasas
de inscripcin en el Registro de la Propiedad, el 50 % del impuesto de sellos
que grava la compraventa, los honorarios del escribano.

Obligacin de escriturar
La obligacin de escriturar que surge de la firma de un boleto de
compraventa es una obligacin de hacer que pesa por igual sobre ambas
partes (comprador y vendedor), quienes de buena fe deben prestar su
esfuerzo para que esa finalidad se cumpla. Por ello al acreedor le cabe la
facultad de exigir su cumplimiento mediante la justicia.
La accin para exigir la escrituracin prescribe a los 10 aos. Sin embargo,
la jurisprudencia y la doctrina interpretan que si el adquirente ha recibido la
posesin del inmueble y pag el precio de venta antes de escriturar, queda
interrumpido el curso de la prescripcin.
Hasta que no se otorgue la escritura pblica, el comprador no adquiere
ningn derecho real sobre la cosa. El vendedor an es el titular del dominio,
ya que para que el adquirente lo sea es necesario el ttulo y el modo. El
primero es la escritura pblica donde se instrumenta el negocio jurdico, es
decir la compraventa y el modo es la tradicin (entrega) de la cosa. Por otra
parte, a los efectos de la oponibilidad respecto de terceros, se requiere la
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Designacin del escribano: En principio, la eleccin del escribano es


libre. No obstante, las convenciones ms comunes han sido impuestas por
la costumbre y la jurisprudencia. Podemos resumir dichas reglas de la
siguiente manera:
-

En las ventas de contado, el adquirente tiene derecho a


designar al escribano.
En las ventas con precio aplazado, el vendedor tiene derecho a
designar el escribano.
El acreedor hipotecario que facilita dinero para efectuar una
compra tiene derecho a designar el escribano de la garanta

hipotecaria, pero no el de la compraventa que es designado


por el comprador.
En los casos de primera venta de unidades en propiedad
horizontal, el vendedor tiene derecho a designar el escribano,
aunque la venta fuere de contado.

Si la designacin del escribano se efecta en el boleto, ambas partes


contratantes deben soportar los efectos y contingencias de la actividad del
notario designado, no as cuando en dicho documento se estipula que una
de las partes (vendedor o comprador) tendr la facultad de designar
posteriormente al escribano interviniente, en cuyo caso adems de hacerlo
saber oportunamente a la otra parte sern a su cargo las responsabilidades
por la falta de cumplimiento, en tiempo y forma, en cuanto se refiere a la
actividad notarial.

Plazo de escrituracin: El plazo es de vencimiento cierto cuando es


concreto. Podemos mencionar los siguientes casos:
-

Cuando es expresado en una fecha concreta: Por ejemplo: el


da X del mes X del ao X. Es conveniente pactar que si por
cualquier causa sobreviviente, el da establecido para la firma
resultara inhbil, la escritura se trasladar para la misma hora
(si se pact hora) del primer da hbil siguiente. Deben
establecerse como das inhbiles aquellos en que por cualquier
causa no funcionaran los bancos, como son los das domingos,
sbados, feriados nacionales, das no laborables, aunque lo
fueran solamente en el lugar de la escrituracin.
Cuando empieza a correr desde una fecha cierta: El plazo
tambin es de vencimiento cierto cuando comienza en una
fecha fija, perfectamente establecida y que no deja lugar a
discusin posible sobre su comienzo; por ejemplo, a los
noventa das de la fecha. Debemos tener presente que para
nuestro derecho civil los plazos son de das corridos, salvo que
las partes pacten lo contrario.

Gastos de escrituracin: La frmula, de uso sumamente corriente, los


gastos sern soportados por las partes de acuerdo con la ley y las
costumbres remite a los artculos 1415 y 1424 del Cdigo Civil, antes
analizados.
Si las partes no dijeran nada al respecto, la solucin legal sera la misma, ya
que las normas citadas son supletorias, es decir, se aplican en defecto de
regulacin expresa de las partes. Por ello, puede ser pactada libremente
cualquier otra solucin entre las partes, sobre la forma y proporcin de
pagar los gastos.

Debe distinguirse entre los gastos de escritura y los honorarios del


escribano. Los gastos de escritura provienen de distintos orgenes, desde el
impositivo hasta los profesionales (honorarios) pasando por los propios de
las partes, como por ejemplo impuestos atrasados. Los honorarios del
escribano son slo una parte y no todos los gastos de escrituracin. A los
honorarios del escribano se refiere el art. 1424 del Cdigo Civil, en su parte
final, cuando dice: ste (el comprador) debe pagar tambin el instrumento
de la venta.
A los dems gastos de escrituracin se refieren los arts. 1415 (el vendedor
debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida) y 1424 in fine
cuando dice: ste (el comprador) debe pagar los costos del recibo de la
cosa comprada.

Gastos de entrega de la cosa vendida (a cargo del vendedor): Son todos


aquellos gastos que es necesario realizar para que el inmueble llegue al
adquirente en condiciones de ser utilizado sin cargas, trabas o
impedimentos.
As, en la prctica diaria no se discute que es a cargo del vendedor obtener
la desocupacin del inmueble, como cancelar los gravmenes que pesan
sobre el mismo.
-

Diligenciamiento y liberacin de certificados.


Estudio de los antecedentes de dominio (estudio de ttulos).
En su caso, obtencin, estudio y reproduccin de los
documentos habilitantes.
Impuesto de sellos que grava la compraventa (50 %).
Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI).

Gastos de recibo de la cosa vendida (a cargo del comprador):


-

Impuesto de sellos que grava la compraventa (50%).


Tasas de inscripcin en el Registro de la Propiedad
Sellos de actuacin de escritura matriz, testimonio y fichas de
inscripcin.
Honorarios del escribano interviniente.
En su caso, gastos, sellado y honorarios por saldo hipotecario.
En su caso,
obtencin, estudio y reproduccin de los
documentos habilitantes.

Pacto comisorio
Es la clusula por la cual cualquiera de las partes puede pedir la resolucin
del contrato frente al incumplimiento de la otra parte respecto a las
obligaciones a su cargo.
Se encuentra reglado por los arts. 1203 y 1204 del Cdigo Civil.

Especies de Pacto Comisorio


Pacto comisorio tcito: Se presenta cuando no fue previsto en el contrato.
En este supuesto, no ejecutada la prestacin, el acreedor podr requerir al
incumplidor el cumplimiento de su obligacin ms los daos y perjuicios
derivados de la demora en un plazo no inferior a quince das (salvo que los
usos o un pacto expreso establecieran uno menor); transcurrido el plazo sin
que la prestacin haya sido cumplida, quedarn resueltas sin ms las
obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al
resarcimiento de los daos y perjuicios.
En el pacto comisorio tcito lo fundamental es el requerimiento al
incumplidor a efectos de que cumpla sus obligaciones dentro de los 15
das. Vencido el plazo, el contrato queda resuelto sin ms, es decir, por el
mero vencimiento del plazo.
Con respecto a la forma del requerimiento, la ley no establece ningn
requisito formal, por lo tanto el mismo podr hacerse incluso verbalmente.
Pero siempre ser aconsejable hacerlo por un medio fehaciente, para evitar
luego los inconvenientes de la dificultad de la prueba.

Pacto comisorio expreso: Cuando las partes han incluido expresamente el


pacto comisorio en el contrato. No obstante que ya la ley da el derecho a
resolver el contrato en caso de incumplimiento, tal estipulacin no es intil.
En efecto, el art. 1204 tercera parte dice: es este supuesto, la
resolucin se producir de pleno derecho y surtir efectos desde que la
parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente su
voluntad de resolver.
Lo fundamental es la comunicacin. La resolucin se produce de pleno
derecho desde que la parte interesada comunica a la otra su voluntad de
resolver. La comunicacin debe ser en forma fehaciente, es decir, no ofrecer
dudas (Ej.: por carta documento). Cualquier duda acerca de si la
comunicacin ha sido hecho o no, debe resolverse en el sentido de que no
lo fue, ya que pudiendo el interesado utilizar una forma que no arrojare
dudas ha utilizado un medio menos seguro.

La diferencia con el pacto comisorio tcito es importante. Si el pacto no hubiere


sido previsto en el contrato, ste igualmente puede resolverse, pero la parte
interesada en la resolucin debe darle al deudor una ltima oportunidad de
cumplir; si el pacto fuere expreso, el cumplidor se limita a comunicar al
incumplidor su voluntad de resolver.
El pacto comisorio se aplica a los contratos con prestaciones recprocas,
como ser compraventa, permuta, locacin, etc.
Independientemente del derecho a la resolucin del contrato, la parte
cumplidora tiene derecho a exigir daos y perjuicios.
Con respecto a los efectos, entre las partes, el pacto comisorio funciona
como una condicin resolutoria, por lo tanto, deja sin efecto el contrato
retroactivamente, debiendo las partes devolverse lo que hayan recibido,
salvo que se trate de contratos de tracto sucesivo, como por ejemplo, la
locacin, pues en ellos las prestaciones ya han sido cumplidas.
En el caso de un incumplimiento parcial, cabe preguntarse si el mismo
puede dar lugar a la accin por resolucin. En principio, la respuesta debe
ser afirmativa. Pero esta no es una regla absoluta. Si el incumplimiento es
mnimo, si afecta slo a partes accesorias del contrato, el juez est
autorizado a rechazar la demanda por resolucin y decidir la cuestin sobre
la base de la indemnizacin de los daos derivados del incumplimiento
parcial, manteniendo en pie el resto del contrato. Lo contrario significara un
ejercicio abusivo e injustificable del derecho de resolucin.
El art. 1204, ltimo apartado, dispone que la resolucin podr pedirse
aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podr
solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolucin.
Se justifica que quien demande el cumplimiento pueda variar su accin y
pedir la resolucin. Diferente es la situacin si se hubiere demandado la
resolucin, ya que en tal caso, el deudor puede, por ejemplo, comprometer
su trabajo o sus bienes con otro contrato con terceros.

El art. 1375 inciso tercero establece que el vendedor puede a su arbitrio


demandar la resolucin de la venta o exigir el pago del precio. Si prefiriese
esto ltimo no podr demandar en adelante la resolucin del contrato. Esta
disposicin ha quedado derogada por el ltimo prrafo del art. 1204 que
adopta precisamente la solucin contraria.
El art. 1375, inciso cuarto establece que si vencido el plazo del pago, el
vendedor recibiese slo una parte del precio, sin reserva del derecho a
resolver la venta, se juzgar que ha renunciado a este derecho. Esta
disposicin no es incompatible con el art. 1204 y por eso sigue vigente.

Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas


costumbres:
Si bien la facultad de resolver el contrato es en general til desde el punto
de vista econmico porque brinda un instrumento de coercin contra el mal
cumplidor y buena desde el ngulo moral, porque defiende eficazmente al
contratante de buena fe, hay casos en que su ejercicio resulta abusivo y
contrario a la moral. Esta situacin se ha presentado con especial claridad
en la compraventa de inmuebles por mensualidades, con una clusula
segn la cual el atraso en el pago de una o ms cuotas da derecho al
vendedor a reclamar la resolucin de la venta y a tener para s la parte del
precio ya pagado en concepto de indemnizacin por el incumplimiento y de
compensacin por el tiempo que el comprador goz de la tenencia de la
cosa, siendo frecuente tambin la estipulacin por la cual la mejoras que
haya introducido el comprador quedarn en beneficio del vendedor.
Muchas veces ocurra que en una venta a 120 mensualidades, el comprador
se atrasaba, por motivos circunstanciales, despus de haber pagado 100 o
110 cuotas, lo que daba derecho al vendedor a reclamar la restitucin de la
cosa y a quedarse con la casi totalidad de su precio. Los tribunales no
permanecieron impasibles antes estos excesos y se fue afirmando una
jurisprudencia segn la cual el pacto comisorio no puede ser invocado en las
compras de inmueble por mensualidades despus que el comprador ha
pagado un nmero importante de cuotas, o las cuotas que permitan al
comprador exigir la escrituracin o si se han introducido mejoras
importantes y sustanciales superiores al saldo del precio que faltaba abonar.
Posteriormente aquella solucin jurisprudencial tuvo consagracin
legislativa en el caso de loteos de inmuebles. La ley 14.005 estableci que
el comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho el
25 % del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda clusula en
contrario: el pacto comisorio no podr hacerse valer despus que el
adquirente haya abonado ese 25 % o haya realizado construcciones
equivalentes al 50 % del precio de compra.

Clusula Penal:
Se trata de una pena pecuniaria pre establecida, pactada para asegurar lo
convenido en un contrato, y que se ejecuta en caso de incumplimiento,
respetndose el principio en su totalidad, excepto que se declare excesiva y
atentatoria de las buenas costumbres.
Su fin principal es procurar por su onerosidad hacer antieconmico el
retardo o incumplimiento de la obligacin.
Fija anticipadamente el monto de los daos y perjuicios.

Esta fijacin anticipada entra en lugar de la indemnizacin de perjuicios e


intereses cuando el deudor se hubiese constituido en mora.
Segn surge del art. 656, primer prrafo, no es necesario probar los
perjuicios.
No da derecho a otra indemnizacin aunque fuese insuficiente. As lo
consagra la ltima parte del art. 655.
El art. 656 sienta el principio segn el cual la clusula penal puede ser
reducida por los jueces. En efecto, el citado art. dispone: Los jueces
podrn, sin embargo, reducir las penas cuando su monto desproporcionado
con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las
prestaciones y dems circunstancias del caso, configuren un abusivo
aprovechamiento de la situacin del deudor.

Boleto de Compraventa
* Entre ............., casado en primeras nupcias con...................., nacido el................, con
DNI......................, con domicilio en .................., en adelante denominado "LA
VENDEDORA", por una parte; y por la otra parte .............., nacido el .................... con
DNI................, con domicilio en ..............., en adelante denominado "LA
COMPRADORA", se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a
las siguientes clusulas:
Opcin Persona Jurdica (Sociedad Annima): Entre...... casado en primeras nupcias
con...................., nacido el................, con DNI......................, con domicilio
en .................., en adelante denominado "LA VENDEDORA", por una parte; y por la
otra parte "....S.A.", con domicilio legal en....., representada en este acto .................,
DNI..............., en su carcter de presidente del directorio, segn la siguiente
documentacin: a) estatuto social por escritura pblica .... de fecha.... pasada al folio....
del registro notarial de .... a cargo del escribano....inscripta en la Inspeccin General de
Justicia con fecha..... bajo el Nro...... del Libro.... Tomo.... de Sociedades Annimas, b)
actas de asambleas y de directorio de eleccin de autoridades y distribucin de cargos
respectivamente y c) acta especfica (cuando el objeto de la sociedad no incluye el acto),
que en copias se adjuntas, en adelante llamada "LA COMPRADORA", se conviene en
celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes clusulas:

Opcin Contratacin entre un apoderado y una Persona Jurdica (Sociedad de


Responsabilidad Limitada): Entre............, nacido el................, con DNI......................,
con domicilio en .................., representado por su apoderado ......., DNI..... con
domicilio en........., segn poder (Especial/General) de fecha...... otorgado por escritura
pblica N ...... pasada al folio.......del registro notarial de .... a cargo del escribano....,
declarando el apoderado bajo juramento que el citado poder es autntico, no ha sufrido
modificaciones y que se encuentra vigente, en adelante denominada "LA
VENDEDORA", por una parte; y por la otra parte "....S.R.L.", con domicilio legal
en....., representada en este acto por................., DNI..............., con domicilio
en ................,en su carcter de socio gerente, segn contrato social por escritura pblica
(o por instrumento privado con firmas certificadas por escribano) Nro..... de fecha....
pasada al folio.... del registro notarial de .... a cargo del escribano....., inscripto en el
Registro Pblico de Comercio, con fecha........bajo el N"...... folio...., Tomo..... de SRL,
que en copias se adjuntan, en adelante llamada "LA COMPRADORA", se conviene en
celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes clusulas:

Encabezamiento: Lugar y fecha de celebracin (tambin puede indicarse en el pie o


cierre), datos de individualizacin de las partes: nombre y apellido completo (conforme
surge del documento nacional de identidad), nmero del documento nacional de
identidad (o libreta cvica o libreta de enrolamiento), domicilio (en el caso de las
personas fsicas se debe indicar el domicilio real, es decir, el lugar de su residencia. En
caso de estar comprendidas en algunos de los casos del art. 90 del Cdigo Civil 7, se
7 Art. 90. El domicilio legal es el lugar donde la ley presume, sin admitir
prueba en contra, que una persona reside de manera permanente para el
ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones, aunque de
hecho no est all presente, y as:1 Los funcionarios pblicos, eclesisticos
o seculares, tienen su domicilio en el lugar en que deben llenar sus
funciones, no siendo stas temporarias, peridicas, o de simple comisin;
2 Los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que se
hallen prestando aqul, si no manifestasen intencin en contrario, por algn
establecimiento permanente, o asiento principal de sus negocios en otro
lugar;
3 El domicilio de las corporaciones, establecimientos y asociaciones
autorizadas por las leyes o por el Gobierno, es el lugar donde est situada
su direccin o administracin, si en sus estatutos o en la autorizacin que se
les dio, no tuviesen un domicilio sealado;
4 Las compaas que tengan muchos establecimientos o sucursales tienen
su domicilio especial en el lugar de dichos establecimientos para slo la
ejecucin de las obligaciones all contradas por los agentes locales de la
sociedad;
5 Los transentes o las personas de ejercicio ambulante, como los que no
tuviesen domicilio conocido, lo tienen en el lugar de su residencia actual;

debe indicar el domicilio legal. En el caso de las personas jurdicas, se indica el


domicilio legal), estado civil (especialmente del vendedor a fin de determinar si es
necesario el asentimiento conyugal), mayora de edad (se puede asentar la edad o la
fecha de nacimiento o aclarar que son personas mayores. No debemos olvidar que el
corredor tiene la obligacin de acreditar la identidad y la capacidad de las personas
entre las que intermedia). En caso de existir representacin se debe indicar el carcter
en que acta el representante y dejar constancia de la documentacin que lo justifica).
Es comn indicar una denominacin futura para las partes y para el contrato, con el
fin meramente prctico de no repetir en todas las clusulas los nombres y apellidos.
PRIMERA: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y sta adquiere un
departamento sometido al Rgimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, designado
como Unidad Funcional Nro.
, ubicada en el piso
del inmueble sito en la calle
de Capital Federal, con frente a la calle.......... entre las de ...........y de..........., con las
medidas linderas............, con una superficie cubierta.................., semicubierta.............,
lo que hace un total para la unidad funcional de.........., reconociendo un porcentual
de......... por ciento - Nomenclatura Catastral: Circunscripcin......, Seccin...............,
Manzana......., Parcela........, segn surge de su ttulo de propiedad - Escritura de
fecha........ pasada ante el Escribano ........al folio ...... del Registro.............. a su
cargo. .........Inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha ..........en la
Matrcula Nro..........
"LA COMPRADORA" declara conocer el ttulo de propiedad, as como tambin el
reglamento de copropiedad y administracin que se halla vigente a la fecha de este
boleto.
Otra opcin: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y sta adquiere un
departamento sometido al Rgimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, designado
como Unidad Funcional Nro.... , ubicada en el piso ......, designado con la letra....., del
inmueble sito en la calle ....... de Capital Federal, con las medidas, linderos y superficies
segn constan en el respectivo ttulo de propiedad inscripto en el Registro de la
Propiedad Inmueble en la Matrcula Nro......
6 Los incapaces tienen el domicilio de sus representantes;
7 El domicilio que tena el difunto determina el lugar en que se abre su
sucesin;
8 Los mayores de edad que sirven, o trabajan, o que estn agregados en
casa de otros, tienen el domicilio de la persona a quien sirven, o para quien
trabajan, siempre que residan en la misma casa, o en habitaciones
accesorias, con excepcin de la mujer casada, que, como obrera domstica,
habita otra casa que la de su marido;

Caso de lote: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y sta adquiere el


siguiente bien inmueble: lote de terreno ubicado en el partido de..... Provincia de ......,
con frente a la calle....., sin nmero, designado como parcela .... de la manzana ...., entre
las calles ...y ...., que mide: diez metros de frente al norte por treinta metros de fondo, o
sea trescientos metros cuadrados, lindando frente al norte, calle....., costado al este con
parcela.... de su mismo plano, fondo al sur con parcela... y costado oeste con parcela....,
distando veinticinco metros de la esquina de .... y de...., segn surge de su ttulo de
propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de.....,
el ....., en el nmero....

Clusula relativa al objeto: Recordemos que el objeto debe ser


determinado. Tratndose de un inmueble sometido rgimen de propiedad
horizontal, es conveniente individualizarlo en el boleto de compraventa con
el nmero de unidad funciona, la letra u otro signo colocado en la puerta de
entrada (slo como elemento de individualizacin auxiliar), cuerpo (en caso
de tener ms de uno), piso, calle, nmero, calles adyacentes, localidad y
matrcula. Asimismo, se puede indicar el porcentual que corresponde al
departamento objeto de la compraventa. Por ltimo, tambin es
conveniente acompaar al boleto una copia del reglamento de copropiedad
y administracin (o por lo menos asegurarse que el comprador conozca su
contenido). Si el objeto de la operacin es un lote de terreno, Eduardo Lapa
8
sostiene que se debe determinar la situacin del terreno. En caso de
carecer de nmero municipal, se debe agregar la manzana, el nmero del
lote, y los linderos del terreno. Por ltimo, la matrcula.

SEGUNDA: El precio total de esta compraventa se establece en la suma de


PESOS .......($ ...), pagaderos de la siguiente forma: la suma de PESOS..... ($....) es
abonada por "LA COMPRADORA" a "LA VENDEDORA" en este acto a cuenta del
precio y como principio de ejecucin, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta
de pago. El saldo, o sea la suma de PESOS ($...) ser abonado en el acto de firmarse la
escritura traslativa de dominio y entrega de la posesin en la fecha y lugar que se indica
en la clusula..... 9
Variante de pago con cheque y saldo financiado con hipoteca: Esta venta se realiza
por el precio total de DOLARES ESTADOUNIDENSES...........(U$S.....), de cuya
cantidad el comprador entrega en este acto al vendedor, en un cheque Nro..... contra el
Banco.... , cuenta Nro......, la suma de .......( ), a cuenta de precio y como principio de
ejecucin del contrato. Esta imputacin se considerar cumplida cuando el cheque que
se entrega en este acto se debite en la cuenta libradora o el vendedor otorgue recibo y
8 LAPA, Eduardo L. El Boleto de Compraventa para el corredor inmobiliario.
Resmenes Prcticos. Ediciones Desalma. Buenos Aires, 1983.

carta de pago por dicha cantidad. La suma de DLARES ESTADOUNIDENSES.....


(U$S...) ser abonada por el comprador en la fecha y lugar que se indica en la
clusula ... al firmarse la escritura, y el saldo del DLARES
ESTADOUNIDENSES ..........(U$S....) los abonar el comprador al vendedor en el
plazo de un ao a contar desde la escrituracin, con ms el inters del ....% anual
pagaderos por trimestres anticipados. En garanta del saldo del precio se gravar con
derecho rea de primera hipoteca el mismo inmueble adquirido. El saldo del precio y la
hipoteca se sujetan a las siguientes modalidades: prdida del plazo acordado por falta de
pago de los intereses dentro de los diez primeros das corridos de iniciado cada
trimestre, y por todo otro incumplimiento de las prohibiciones aceptadas por el deudor,
y a los compromisos que toma a su cargo; inters punitorio del ....% diario por toda
suma exigible no abonada a su vencimiento, todo ello de pleno derecho sin necesidad de
interpelacin alguna, por el transcurso del tiempo; prohibicin de alquilar mientras
permanezca impago el saldo del precio, desocupacin inmediata del inmueble en caso
de remate; base de remate igual a la deuda actualizada por todo concepto; tribunales
competentes para la eventual ejecucin los de.....; contratacin de seguro contra
incendio por el valor real del inmueble.

9 En el mes de octubre del ao 2000 se sancion la ley 25.345, conocida como ley de bancarizacin, con
el fin de prevenir la evasin fiscal. Dicha ley establece en su art. 1:No surtirn efectos entre partes ni
frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su
equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) das desde la
publicacin en el Boletn Oficial de la reglamentacin por parte del Banco Central de la Repblica
Argentina prevista en el artculo 8 de la presente, que no fueran realizados mediante: 1. Depsitos en
cuentas de entidades financieras; 2. Giros o transferencias bancarias; 3. Cheques o cheques cancelatorios;
4. Tarjeta de crdito, compra o dbito; 5. Factura de crdito; 6. Otros procedimientos que expresamente
autorice el PODER EJECUTIVO NACIONAL. Quedan exceptuados los pagos efectuados a entidades
financieras comprendidas en la Ley 21.526 y sus modificaciones, o aquellos que fueren realizados por
ante un juez nacional o provincial en expedientes que por ante ellos tramitan.
Por eso, es comn ver en los boletos de compraventa (en los que las partes deciden realizar el pago en
efectivo en contraposicin a la citada ley) clusulas de este tipo: * Las partes manifiestan que conocen la
ley de bancarizacin - Ley 25.345 - y el pago se realiza en este acto en efectivo a pedido exclusivo de la
parte vendedora por carecer de cuenta bancaria en la referida moneda por lo que renuncia expresamente
a toda accin derivada de la misma e incluso a la accin de reivindicacin.
* Otra opcin: Las partes manifiestan que debido a que el pago del precio se realiza en este acto en
dlares billetes y atento a resultar de cumplimiento imposible lo establecido en el art. 1 de la ley 25.345
en razn de no poseer las partes cuentas operativas en dicha moneda, aceptan que el mismo sea realizado
en efectivo, por lo que la parte vendedora otorga a travs de este instrumento vlido recibo a la parte
compradora y renuncia a intentar cualquier accin o excepcin que signifique negar la validez del mismo
o la imposibilidad de este contrato

Clusula relativa al precio: El precio debe ser determinado y serio. Cuando se paga
con cheque, se debe dejar constancia sobre las caractersticas del cheque y que el pago
recin se considerar efectuado cuando el importe se haga efectivo.
Otra posibilidad es que se prevea que luego de la firma la escritura pblica quede un
saldo adeudado. En tal caso, en el boleto de compraventa debe pactarse el plazo, los
intereses, la garanta que constituir el comprador (generalmente se grava el inmueble
adquirido con derecho real de hipoteca en garanta del pago del saldo del precio), etc.
En otro orden de cosas, se debe tener en cuenta que el dinero pagado en oportunidad
de suscribir el boleto, puede ser en concepto de sea (sea penitencial) o a cuenta de
precio y principio de ejecucin (sea confirmatoria). No se trata de un detalle menor,
ya que si se opta por la primera posibilidad, las partes tienen derecho a arrepentirse
(perdiendo el dinero abonada, si desiste el comprador o devolviendo la suma recibida
ms otro tanto si el que se arrepiente es el vendedor). En cambio si se elige la segunda
alternativa, las partes no tienen posibilidad legtima de arrepentirse y por ello, las
partes pueden exigir el cumplimiento o resolver el contrato; adems de poder siempre
reclamar la indemnizacin de los daos y perjuicios.
Es importante tener en cuenta la importancia para el comprador de abonar a la firma
del boleto ms del 25% del precio. Ello, debido a lo dispuesto por el art. 1185, el que
reza: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de
buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el
veinticinco por ciento del precio. El Juez podr disponer en estos casos que se otorgue
al comprador la escritura traslativa de dominio.
TERCERA: La posesin del bien vendido, completamente desocupado, libre de
inquilinos, subinquilinos, simples tenedores o intrusos, se dar a "LA COMPRADORA"
el da de la escrituracin, pudiendo sta con anterioridad a ese momento, constatar el
estado del inmueble.
El citado inmueble debe entregarse con los siguientes muebles e instalaciones que se
declaran comprendidos en la venta :.......
Asimismo, la presente venta incluye la lnea telefnica Nro..... que quedar en beneficio
de la "LA COMPRADORA" quedando a su exclusiva cuenta y cargo los gastos que
originen el cambio de titularidad de la mencionada lnea. "LA VENDEDORA" se
compromete a facilitar toda la documentacin necesaria a efectos de que "LA
COMPRADORA" pueda iniciar los trmites correspondientes ante la empresa
telefnica que corresponda.
*Opcin - entrega de la posesin : "LA VENDEDORA" otorga en este acto a "LA
COMPRADORA", la posesin de lo vendido, desocupado, vaco, libre de signos de
ocupacin u oposicin por terceros, y en las condiciones materiales actuales, que "LA
COMPRADORA", conoce y acepta.
* Otra opcin : La posesin del referido inmueble objeto de esta compraventa ser
otorgada por "LA VENDEDORA" en el acto de la firma de la escritura traslativa de
dominio. El bien ser entregado a "LA COMPRADORA" totalmente desocupado, sea

de inquilinos, intrusos, propietarios o simples tenedores, quedando convenido que desde


ese momento "LA COMPRADORA" se har cargo de todos los impuestos, tasas,
expensas comunes, fondo se reserva que la citada propiedad devengue. El adquirente
recibir el inmueble en el estado de conservacin en que se halle, por ser conocido y
aceptado por l antes de este acto.
* Queda convenido entre las partes contratantes que "LA VENDEDORA" dejar en el
inmueble objeto de esta compraventa los siguientes bienes : ......

Clusula sobre la entrega de la posesin: Generalmente se pacta que la entrega


(tradicin) del inmueble se llevar a cabo juntamente con firma de la escritura
traslativa de dominio y el pago del saldo del precio. Es posible, aunque no siempre
conveniente, pactar la entrega al momento de firmar el boleto, en cuyo caso el monto a
pagar debe ser lo ms importante posible.
Resulta conveniente efectuar un inventario sobre los accesorios que integran la venta y
dejar constancia sobre los detalles de construccin cuando se trata de inmuebles en
construccin.
Por otra parte, se debe precisar el estado de ocupacin en que se entrega el inmueble,
es decir, totalmente desocupado, sea de inquilinos, intrusos, propietarios o simples
tenedores, etc.
Otra posibilidad es que el vendedor por algn motivo precise continuar ocupando el
inmueble un cierto tiempo luego de la firma de la escritura. En este caso, se debe
prever que la tradicin se realiz dejando constancia de ellos en la escritura y firmar
un contrato de comodato, fijando un plazo determinado de ocupacin y previendo una
pena por incumplimiento en la devolucin al vencimiento de dicho plazo.
CUARTA: Se deja constancia que el pago previsto en la clusula SEGUNDA del
presente deber ser abonado en DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES, que el
comprador declara tener en su poder. Esta disposicin es condicin de venta y no podr
alegarse circunstancia alguna en relacin con las variaciones que pudieran registrase en
el mercado cambiario, ni invocarse la teora de la imprevisin. En caso de no contar
"LA COPRADORA" con la cantidad de dlares estipulados deber hacer entrega a "LA
VENDEDORA" de la cantidad de pesos necesarios para adquirirlos en el mercado libre
de cambios local o de Montevideo, Repblica Oriental del Uruguay.
Otra opcin: La moneda del presente boleto de compraventa es el DLAR
ESTADOUNIDENSE BILLETE, declarando "LA COMPRADORA" que, al margen del
importe satisfecho en este acto, cuenta con el remanente necesario para saldar el precio
en DLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE. Asimismo queda renunciado para ambas
partes el derecho de hacer valer la teora de la imprevisin, toda vez que alza
concerniente al DLAR
ESTADOUNIDENSE BILLETE. Si por cualquier
circunstancia, inclusive en virtud de una disposicin legal, "LA COMPRADORA" no
estuviera en condiciones de hacer entrega de esa cantidad de dlares estadounidenses
billete convenida, deber entregar la cantidad de pesos necesaria para adquirir los

dlares estadounidenses comprometidos en la plaza de Montevideo o en el Mercado de


Nueva York, a opcin de "LA VENDEDORA". Los gastos que demandara dicho trmite
ser por exclusiva cuenta de "LA COMPRADORA" .
Otra opcin : El precio de esta operacin es fijo e inamovible, renunciando desde ya las
partes a acogerse a cualquier beneficio, ley y/o disposicin que anule la presente venta,
inclusive en caso de imprevisin, renunciando expresamente al art. 1198 del Cdigo
Civil.
QUINTA : La presente venta se realizar en base a ttulos perfectos, libre de todo
gravamen, deuda y derecho real, con todos los impuestos de alumbrado, barrido y
limpieza, y los servicios de Aguas Argentinas, luz, gas, telfono y expensas totalmente
pagos al da de la escrituracin. Se deja constancia que se solicit en el Registro de la
Propiedad Inmueble de la Capital Federal informe de dominio con fecha...., bajo el
Nro.... e informe de inhibiciones con fecha..... bajo el Nro.... de lo cual surge la
titularidad y las condiciones de dominio as como que "LA VENDEDORA" no se
encuentra inhibida para disponer libremente de sus bienes.

Clusula sobre ttulos perfectos: El ttulo es perfecto cuando le asegura al adquirente


que no ser afectado por ninguna accin real respecto del inmueble. Etchegaray
10
ensea que esta clusula aumenta la garanta natural prevista por el art. 1425 del
Cdigo Civil. Esta clusula obliga a realizar el estudio de ttulos, cuyo gasto se
encuentra a cargo del vendedor. Se trata del anlisis jurdico sobre los antecedentes
dominiales durante los ltimos veinte aos.
El corredor tiene la obligacin de solicitar antes de la firma del boleto de compraventa
informe de dominio respecto del inmueble e informes de inhibicin de los vendedores.
Resulta conveniente dejar constancia en el boleto sobre el cumplimiento de ello.
SEXTA : La escritura traslativa de dominio se otorgar ante el escribano....., matrcula
Nro...., Titular del Registro.... con oficinas en la calle....., de esta Ciudad, el da...... a la
hora..... Los gastos originados por la escrituracin sern soportados por ambas partes de
acuerdo con la ley y la costumbre.
En caso de que por cualquier motivo, el da sealado resultase inhbil, se acuerda la
prrroga automtica para el da hbil siguiente.
"LA VENDEDORA" se compromete a entregar al escribano designado dentro de las
cuarenta y ocho horas de la fecha el ttulo de propiedad y la documentacin
complementaria.
* Otra opcin : La escritura traslativa de dominio se realizar por ante el escribano.....,
con domicilio en el calle..., telfono...., fijndose como plazo mximo el da .... de....
de...2006. "LA VENDEDORA" declara que la presente operacin se realizar en base a
10

ETCHEGARAY, Natalio Pedro .- Boleto de Compraventa.- Editorial Astrea.Edicin 1999.

ttulos perfectos, con los certificados de dominio e inhibicin a la vista y que todos los
impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. se encuentran pagos al da de la fecha.
"LA ENDEDORA" se obliga
a entregar al escribano interviniente toda la
documentacin necesaria para la correspondiente escritura dentro de los cinco (5) das
hbiles contados a partir de la fecha. Las partes sern oportunamente notificadas de
modo fehaciente, respecto del da, hora y lugar en que se llevar a cabo el acto
escriturario. Todos los gastos emergentes de la escrituracin sern asumidos por las
partes de acuerdo a la Ley y la Costumbre.
Otra opcin: La escritura traslativa de dominio se otorgar dentro de los.... das de la
fecha, por ante el Escribano.... titular del Registro Notarial de esta ciudad. Con oficinas
en..... de esta Capital Federal, sobre la base de ttulos perfectos, inmueble libre de
gravmenes, totalmente desocupado y con los impuestos, tasas y cualquiera otra deuda
que la propiedad devengue, totalmente pagados a la fecha del presente boleto. Las
partes se comprometen a concurrir a suscribir la escritura traslativa de dominio y a
cumplir las obligaciones previstas para ese acto cuando sean citadas al efecto por el
Escribano interviniente con una anticipacin no inferior a cinco das corridos.
Otra opcin: La escritura traslativa de dominio ser otorgada en favor de "LA
COMPRADORA" a los.... das corridos a contar desde la fecha del presente boleto de
compraventa, por ante el escribano que la parte .... designe, y que se compromete hacer
le conocer en forma fehaciente con .... das de anticipacin. La escritura que
corresponde al actual dominio es perfecta, no reconoce vicios de ninguna naturaleza, ni
medidas cautelares, gravmenes, etc.; en consecuencia, "LA VENDEDORA" garantiza
que no existir impedimento alguno para inscribirla a nombre de "LA
COMPRADORA" en el Registro de la Propiedad Inmueble.
* Cuando se autoriza al escribano para citar a las partes, es conveniente
incorporar lo siguiente: "LA VENDEDORA" y "LA COMPRADORA" autorizan al
escribano designado para otorgar la escritura traslativa de dominio, a que los cite para
dicho acto...

Clusula sobre la escrituracin.


SPTIMA; La mora de una de las partes dar derecho a la otra parte para optar entre
exigirle el acabado cumplimiento del contrato o bien darlo por resuelto, sin necesidad de
interpelacin judicial o extrajudicial alguna. Si la mora fuere provocada por "LA
COMPRADORA" y "LA VENDEDORA" optase por resolver la compraventa, aqul
perder las sumas entregadas en concepto de indemnizacin como clusula penal
libremente pactada a favor de "LA VENDEDORA", quien adems queda expresamente
facultado para disponer de inmediato y como mejor le convenga el inmueble de que se
trata. Si la mora fuere provocada por "LA VENDEDORA", y "LA COMPRADORA"
optase por resolver la compraventa, aqul, dentro de los cinco das de notificado
fehacientemente de la decisin de "LA COMPRADORA", deber restituir las sumas

percibidas, ms otra cantidad igual, en concepto de indemnizacin y como clusula


penal libremente pactada a favor de "LA COMPRADORA". En el supuesto caso de
exigirse el acabado cumplimiento del contrato, la parte morosa abonar a la otra parte
que estuviere en cumplimiento la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES .....
(U$S) por cada da de mora en ejecutar la prestacin a su cargo, sea que lo haga en
forma voluntaria o por orden judicial.
* Otra opcin: La mora se pacta de pleno derecho y por el slo transcurso del tiempo,
sin necesidad de notificacin judicial o extrajudicial alguna y para el supuesto caso de
que alguna de las partes no concurriera el da de la escrituracin o concurrindose a
escriturar, sta no pudiere efectuarse, la parte no culpable podr optar por : a) ejecutar el
presente contrato, en cuyo caso se establece como indemnizacin a cargo del
incumplidor la suma .... dlares estadounidenses billetes (U$S) diarios desde la fecha
fijada para escriturar hasta el da efectivo de la escrituracin ; b) declarar resuelto el
presente boleto por culpa de la parte incumplidora, en cuyo caso si el incumplidor fuese
"LA VENDEDORA", deber dentro de las 48 horas de notificado de la resolucin,
devolver ntegramente a "LA COMPRADORA" todas las sumas recibidas en forma
doblada. SI el incumplimiento fuese de "LA COPRADORA" sta perder la suma
entregada en este acto, la que ser percibida por "LA VENDEDORA" en concepto de
indemnizacin, pudiendo este disponer libremente del inmueble objeto del presente.
* Otra opcin: Si "LA COMPRADORA" no compareciera a suscribir la escritura
traslativa de dominio y pagar el saldo de precio, en la fecha que se le notificara, el
presente boleto quedar resuelto de pleno derecho sin necesidad de intimacin judicial o
extrajudicial alguna. En tal circunstancia queda convenido que "LA VENDEDORA"
podr disponer libremente del inmueble objeto de esta compraventa, con la sola
constancia de notificar a "LA COMPRADORA" su voluntad de resolver el contrato. Si
el incumplimiento precedentemente apuntado en la presente clusula fuese de parte de
"LA VENDEDORA", "LA COPRADORA" podr optar entre solicitar la accin de
cumplimiento de la presente compraventa, requiriendo la escritura judicial, o bien
considerarlo resuelto de pleno derecho, sin perjuicio de accionar por los daos y
perjuicios que considere pertinentes.
Asimismo, ambos contratantes se obligan, en caso de incurrir en mora culpable para
escriturar, al pago de la suma de... diarios en carcter de indemnizacin, importe
resultante que deber ser oblado a la parte cumplidora en el acto de la respectiva
escritura.
* Otra opcin: Si el comprador no cumpliere con el pago a que se obliga para el da de
la escrituracin, este contrato quedar resuelto de pleno derecho sin necesidad de
interpelacin ni trmite alguno, judicial o extrajudicial, con prdida para el comprador
de la suma entregada en este, la que quedar en beneficio de "LA VENDEDORA" como
pena por el incumplidora de aquella. "LA VENDEDORA" podr optar por exigir el
cumplimiento en cuyo caso "LA COMPRADORA" incurrir en una multa diaria de....
como pena por el retardo la que se devengar automticamente a favor de "LA
VENDEDORA" por el solo transcurso del tiempo de pleno derecho, sin necesidad de

interpelacin alguna, judicial o extrajudicial, y hasta el efectivo cumplimiento de la


prestacin por "LA COMPRADORA". El monto as determinado podr ser reclamado
judicialmente por la va ejecutiva, tenindose presente que el pago de la pena pactada,
cualquiera que fuera su monto no extingue el derecho de "LA VENDEDORA" a
solicitar el cumplimiento de la obligacin principal de pagar el saldo de precio. A su
vez, si "LA VENDEDORA" no cumpliere con la entrega del inmueble o con las
condiciones y plazos establecidos, incurrir en una multa diaria de ......, como pena por
el retardo, lo que se devengar en favor de "LA COMPRADORA" automticamente,
por el solo transcurso del tiempo, de pleno derecho, sin necesidad de interpelacin
judicial o extrajudicial alguna, hasta el efectivo cumplimiento de la prestacin por "LA
VENDEDORA" El monto as determinado podr ser deducido del saldo de precio o
reclamarse judicialmente por la va ejecutiva tenindose presente que el pago de la pena
pactada cualquiera fuere su monto, no extingue el derecho del comprador a solicitar el
cumplimiento de la obligacin principal, de entregar el inmueble y otorgar la escritura.
* Otra opcin: Vencida la fecha designada para el acto de suscribir la escritura
traslativa de dominio y de no comparecer el comprador para el cumplimiento de tal
recaudo, no ser necesaria la intimacin previa y el presente boleto quedar resuelto de
pleno derecho. En consecuencia y a los fines de evitar la indisponibilidad del inmueble
durante el tiempo que pudiere demorar los trmites extrajudiciales del caso, el vendedor
podr disponer libremente del bien objeto de esta compraventa, una vez que el
escribano designado en la clusula. Le haya otorgada testimonio del acta, donde
conste las causas de la imposibilidad de haberse escriturado. Cuando el incumplimiento
observado en la presente clusula fuere motivado por culpa del vendedor, al comprador,
previo levantamiento del acto ante el mismo escribano designado, le cabe el derecho de
considerar resuelto de pleno derecho el presente boleto de compraventa, reservndose el
derecho de accionar contra el vendedor por daos y perjuicios, o bien, exigir, por la
misma va judicial, la escrituracin del referido inmueble. En ambos casos, el cumplidor
deber comunicar al incumplidor en forma fehaciente su voluntad.
Las partes contratantes pactan de comn acuerdo que de no otorgar la posesin del
inmueble en la fecha y condiciones previstas en la clusula , la vendedora se har
pasible de los daos y perjuicios ocasionados por tal motivo al comprador, los que
quedan convenidos en la suma de .. diarios hasta tanto se cumpla esa condicin. Si
no se presentare la compradora en la misma fecha convenida para recibir la posesin,
deber pagar a la vendedora la suma de .. diarios por el mismo concepto.

Clusula sobre pacto comisorio y clusula penal. Nos remitimos a lo explicado en la


Unidad V y Unidad IV respectivamente.
OCTAVA: A los efectos del fiel cumplimiento de las obligaciones que surgen del
presente contrato, las partes convienen pactar la mora automtica, la que se producir
por el mero vencimiento de los plazos acordados, sin perjuicio de lo establecido en el
art. 509 del Cdigo Civil.


Clusula sobre mora automtica.
NOVENA: Presente en este acto la Sra......., DNI....... domiciliada en......, cnyuge en
primeras nupcias de "LA VENDEDORA" quien presta su asentimiento a la venta
efectuada por su esposo, en los trminos del art. 1277 del Cdigo Civil.

Clusula sobre asentimiento conyugal: Recordemos que el mismo es necesario para


disponer bienes gananciales cuyo titular es uno solo de los cnyuges y bienes propios,
si se presentan juntamente las siguientes circunstancias: que el bien sea sede del hogar
conyugal y haya hijos menores o incapaces.
DCIMA: De ocurrir el fallecimiento del comprador antes de suscribirse la escritura
traslativa de dominio, sus herederos debern unificar personera dentro de los sesenta
das de haberse otorgado la apertura de la sucesin, sin perjuicio de dar cumplimiento a
todas las clusulas del presente documento.
* Otra opcin: Si durante el plazo suspensivo convenido en este boleto aconteciera el
fallecimiento o incapacidad de la parte COMPRADORA, quienes resulten sus herederos
o legatarios debern suministrar a la otra parte las constancias que acrediten la
personera, representacin y autorizacin, dentro de los.... das corridos desde el deceso,
y debern cumplir con todas las obligaciones que surgen del presente boleto y suscribir
la escritura traslativa de dominio. Ante el incumplimiento de los herederos, la parte
vendedora resolver de pleno derecho el presente boleto, quedando facultada para
accionar en la forma que mejor estime contra aquellos.
* Otra opcin: En caso de fallecimiento o incapacidad de cualquiera de las partes, sus
sucesores o sus representantes legales debern, dentro de los diez das de producido el
deceso o la declaratoria de incapacidad, entregar a la otra parte las constancias judiciales
de la unificacin de la representacin y autorizacin, que debern gestionar en el
expediente respectivo, a los efectos de otorgar sin mayores dilaciones, la escritura de la
presente operacin.

Previsin en caso de fallecimiento de las partes.


UNDCIMA: Para todos los efectos legales que pudieran surgir del presente, las partes
se someten a los tribunales nacionales de primera instancia en lo civil de la Capital
Federal, renunciando a cualquier otro fuero o lugar que pudiere corresponderles y fijan
sus domicilios especiales en...... donde se tendrn por vlidas todas las notificaciones,
intimaciones, citaciones y emplazamientos judiciales y/o extrajudiciales que se les
efectuaren.

Clusula sobre la competencia judicial en caso de conflicto y de constitucin de


domicilios contractuales: Con respecto al primer punto, puede resultar til por ejemplo
si el inmueble se encuentra ubicado en determinada circunscripcin territorial y las

partes prefieren, en caso de conflicto, litigar en otra. Con respecto a la constitucin de


domicilio especial, cuyo concepto fue analizado en la Unidad II, es importante pues es
el que surtir efectos con relacin al contrato, especialmente respecto de cualquier
notificacin que deba efectuarse.
DUODCIMA : En cumplimiento de lo preceptuado por la ley comercial, el martillero
y corredor seor.............., con domicilio en......., de esta Capital Federal, se halla
presente en este acto confirmando la identidad de los contratantes, quienes por su parte
reconocen y aceptan la intervencin realizada por l en la presente compraventa. En
consecuencia se establece, de comn acuerdo entre el comprador y vendedor, otorgar a
favor del martillero y corredor interviniente, en concepto de comisin, el........... por
ciento del precio total de venta por cada parte.

Constancia de intervencin del corredor: El art. 36 inc. j de la ley nacional 25.028


establece: En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de
su intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su responsabilidad.
En prueba de conformidad, se firman ...............ejemplares de un mismo tenor y a un
solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los............das del mes de.........del ao.....
Otra opcin: Ledo a los presentes el texto ntegro del presente boleto de compraventa,
y ratificadas por las partes todas sus clusulas y condiciones, de conformidad se
firman .... ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la ciudad de Buenos
Aires, a los.... das del mes de..... de.....

Cierre: Si no se consign en el encabezamiento, debe indicarse el lugar y fecha de


celebracin (puede ser cualquier da). Se debe cumplir con el requisito formal de la
pluralidad de ejemplares, pues el boleto de compraventa es un instrumento privado.
Por ltimo, las partes deben firmar el boleto al pie sin dejar espacios en blanco y es
conveniente tambin firmar las hojas previas a los fines de marcarlas para tener
seguridad de que no sern sustituidas por otras.
Resulta aconsejable que el boleto adquiera fecha cierta, pues recin a partir de
entonces es oponible respecto de terceros. La doctrina entiende que la certificacin de
firmas realizada por un escribano le otorga fecha cierta al instrumento privado en
cuestin, en este caso al boleto de compraventa).

Diferentes clusulas especiales en un Boleto de Compraventa

* Venta por inhabilitado judicialmente (art. 152 bis C.C. ebrios o toxicmanos
consuetudinarios prdigos disminuidos en sus facultades).
Se deja expresa constancia que el vendedor se encuentra comprendido
dentro del inciso .... del art. 152 bis del Cdigo Civil, por lo que es asistido
en este acto por su curador....., Sr......., DNI.....domiciliado en...., quien
acredita el carcter invocado con testimonio de la sentencia cuya copia se
acompaa al presente - recada en el juicio por inhabilitacin del vendedor,
que se tramit ante el Juzgado.........Nro....... a cargo del Dr......,
Secretara..... a cargo del Dr......., del cual se transcribe la parte pertinente
de la sentencia que dice as: ..........., expresando el curador su
conformidad con la venta realizada, quien firma en prueba de ello al final
del presente contrato.

* Venta realizada por los herederos de una sucesin


Los vendedores manifiestan que esta venta la realizan en el carcter de
herederos universales de ......, cuya sucesin ab-intestato se tramit por
ante el Juzgado......., Nro.... a cargo del Dr......., Secretara....a cargo del
Dr......., habindose dictado la correspondiente declaratoria de herederos,
cuya parte pertinente dice as: ......., que fue inscripta en el Registro de la
Propiedad Inmueble el....de....de... , certificado de lo cual se acompaa para
se agregado al presente instrumento.

* Compra en comisin
a) El comprador adquiere el inmueble en comisin, obligndose a la
fecha de la escrituracin, a identificar a su comitente, de lo contrario
se lo considerar comprador definitivo.
b) El seor.... compra en comisin, obligndose a comunicar ante del
da... del mes.... del ao.... el nombre y dems datos de la persona
para quien compra.
c) Queda convenido que en virtud de que la compra lo es en comisin,
la parte vendedora permitir la visita del inmueble objeto de esta
compraventa, a terceros interesados, los das..... entre la ....h ora y.....
Esta autorizacin tiene vigencia hasta..... das antes de suscribir la
respectiva escritura de dominio.

* Vendedor emancipado (por matrimonio) que vende un inmueble adquirido a ttulo


gratuito.
a) Autorizacin judicial: Teniendo en cuenta que el vendedor es un
menor emancipado y tratndose de un inmueble adquirido a ttulo
gratuito (....), y conforme lo establecido por el art. 135 del Cdigo
Civil,
se acompaa al presente copia del testimonio de la

autorizacin judicial que permite venderlo, el cual se agrega al


presente, formando parte integrante del mismo.
b) Acuerdo del cnyuge mayor de edad: Teniendo en cuenta que el
vendedor es un menor emancipado y tratndose de un inmueble
adquirido a ttulo gratuito (....), y conforme lo establecido por el art.
135 del Cdigo Civil, se encuentra presente en este acto, Sra....,
cnyuge del vendedor, argentina, con DNI...., domiciliada en...., en su
condicin de mayor de edad, quien presta su total acuerdo para la
venta del inmueble objeto de este acto, firmando al pie del presente.

* Venta de bienes de menores de edad.


Siendo menor de edad el titular de dominio del inmueble que por este acto
se vende, comparecen...... argentino, mayor de edad, casado, con DNI.....,
domiciliado en .......y ..........argentina, mayor de edad, con DNI.....
domiciliada en...., en su carcter de padres del menor citado, y en nombre y
representacin de su hijo manifiestan y exhiben en este acto testimonio de
la correspondiente autorizacin judicial dispuesta por el seor juez....., a
cargo del Juzgado........, Secretara..... a los efectos de enajenar el inmueble
en cuestin....

* Venta ad corpus
Las partes contratantes dejan expresamente aclarado y convenido que la
presente compraventa se realiza bajo la clusula especial ad hbeas, es
decir que la vendedora no garantiza la exactitud de las medidas que
contiene el citado inmueble.

* Boleto de compraventa de inmueble con prstamo de institucin de crdito.


El comprador se encuentra gestionando un prstamo hipotecario
ante.........., con cuyo importe abonar el precio estipulado, otorgndole el
vendedor para realizar dicho trmite un plazo de...... a partir de la fecha,
vencido el cual, la presente operacin quedar resuelta de pleno derecho.

* Boleto de compraventa de inmueble ocupado por inquilino.

Se deja constancia que la propiedad objeto de esta compraventa se


halla arrendada al seor....., segn contrato de locacin de fecha .....,
cuyo vencimiento se operar el da ..... de..... del ao...., debidamente
sellado, cuyo ejemplar correspondiente al locador le ser entregado
en el acto de la posesin y escrituracin a que se refiere la clusula ...

La fotocopia que se agrega al presente boleto de compraventa forma


parte integrante del mismo. Por su parte, el vendedor se obliga a
notificar en forma fehaciente al locatario de la venta del inmueble.
* Propiedad Horizontal en construccin

Clusula.- OBJETO: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y sta


adquiere una unidad funcional a construir, destinada a vivienda, sita en el. piso,
designada provisoriamente con la letra., segn surge del plano municipal aprobado
del edificio en construccin sito en la calle.., entre. y..de la localidad de.,
inscripto en la matrcula. con la siguiente Nomenclatura Catastral: Circunscripcin,
Seccin, Manzana Parcela. La designacin definitiva de la unidad adquirida en
este acto ser la que la autoridad competente determine de acuerdo a la ley 13.512 de
Propiedad Horizontal. En este acto, las partes rubrican un ejemplar del referido plano
(Anexo I) y del pliego de especificaciones tcnicas (Anexo II) los cuales forman parte
de este contrato.

Clusula PLANOS Y MEDIDAS: Este venta se formaliza ad corpus,


convinindose que las medidas de la unidad son provisorias y podrn sufrir las
modificaciones que imponga la marcha de la obra, la direccin de la misma o las
autoridades competentes. Las medidas que se considerarn definitivas sern las que
resulten en el plano de subdivisin en propiedad horizontal que, oportunamente se
someter a la aprobacin de las autoridades competentes. Todas las alteraciones que
introduzca LA VENDEDORA en ejercicio de derechos reservados en este boleto, no
dar derecho A LA COMPRADORA a resolver este boleto ni a reclamar un reajuste o
modificacin del precio ni a reclamar indemnizacin de ningn tipo.
Clusula ESPECIFICACIONES TCNICAS: LA COMPRADORA suscribe en
este acto los planos de la Unidad y el pliego de especificaciones tcnicas adjuntos al
presente como Anexo II, dejando expresa constancia que conoce y acepta la calidad de
los detalles constructivos y de terminacin, as como la calidad y marca de los
materiales, artefactos y accesorios a emplearse en la edificacin, convinindose que las
indicaciones que surgen del citado anexo han sido hechas a ttulo ejemplificativo y que
la direccin de obra podr decidir libremente introducir las modificaciones que estime
convenientes, conservando el nivel de calidad representado por las marcas sealadas.

Conclusin

Se encuentra a cargo del corredor inmobiliario la redaccin de diferentes


instrumentos encaminados a la celebracin exitosa del negocio de
compraventa inmobiliaria. Me refiero a la autorizacin de venta, a la reserva
ad referndum del propietario, a la sea y, por supuesto, al boleto de
compraventa.
Ahora bien, en esa tarea de preparacin de los citados documentos, el
corredor debe tener suma precaucin ya que, de los trminos y de la
redaccin utilizada dependern las consecuencias prcticas que deriven de
los mismos.
En la ya citado obra titulada Como redactar un contrato, el Dr. Atilio A.
Alterini sostiene: Redactar, pues, es escribir. Pero no slo escribir, sino
hacerlo con un propsito, de cierta manera, con cierto contenido, con
adecuacin a determinada tcnicaY as como las palabras de la ley
deben ser pesadas como diamantes, las palabras con las que se redacta
un contrato han de ser ponderadas minuciosamente.El eje de compromiso
en la redaccin contractual es, de tal modo, la claridad; aconsejaba
Quintiliano: Al escribir proponte, no que alguien te pueda llegar a entender,
sino que nadie te pueda dejar de entender.
Entonces, la claridad y precisin en la redaccin contractual es fundamental,
mxime cuando lo que est en juego es la elaboracin de documentos que
carecen de regulacin legal, como por ejemplo, la reserva.
Y, por supuesto, la claridad y la precisin se deben apoyar en el
conocimiento tcnico de los trminos y de los distintos institutos jurdicos.

Dra. Mara Jimena Godino