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PROYECTO CENTRO COMERCIAL NUEVO SAN

VICTORINO

Estudio de la Demanda en etapa de


Prefactibilidad
Alfonso Rincn Cuervo
Director Comercial y Administrativo

NUEVA BODEGA MAYORISTA LTDA.


Enero de 2015

CONTENIDO
1. INTRODUCCIN..
..05
1.1 Origen y Promocin del Proyecto.....07
1.2 Genealoga socioespacial del sector de San Victorino (1598-1998)...09
1.3 La Deuda de la ERU Con San Victorino....25
2. JUSTIFICACIN.
.28
3. PLAN TEMTICO....
.29
3.1 Anlisis Interno Empresa......
..29
3.1.1 Misin...
.....29
3.1.2 Visin.....
.......30
3.1.3 Objetivo General......
..30
3.1.4 Objetivos Especficos......
...30
3.2 Anlisis Interno Producto....
.30
3.2.1 Anlisis de Atributos..
...30
3.2.2 Anlisis de Posicionamiento.........
....33
3.2.3 Determinacin de la etapa del Ciclo de Vida..34
3.2.4 Objetivos y Estrategias a
utilizar.....34
3.2.5 Anlisis de
Ingresos34
3.6.5.1 Ingresos Centro Comercial Nuevo San Victorino..
35

3.3 Anlisis Externo Mercado......


..39
3.3.1 Anlisis de la Estructura del Mercado.....
.39
3.3.2 Determinacin del Mercado
Relevante.42
3.3.3 Atractivos del Mercado..
..42
3.3.4 Evolucin y Tendencias del Mercado..
...42
3.4 Anlisis Externo Usuario........
..43
3.4.1 Perfil del Usuario del Centro
Comercial.43
3.4.2 Centro de
Compras42
3.4.3 Rotacin de
Clientes...42
3.4.4 Proceso de Compra del Producto o
servicio45
3.4.5 Pautas de Compras...
.....45
3.5 Anlisis Externo Competencia..
...45
3.5.1 Principales Competidores (Directos e Indirectos)..
..45
3.5.2 Grupo
Estratgico..46
3.5.3 Plan de Expansin de los Competidores.
.47
3.5.4 Calificacin de la Competencia
Directa.48
3.6
DOFA....51

3.6.1 Fortalezas y
Oportunidades..51
3.6.2 Oportunidades y
Amenazas..51
3.6.3
Diagnstico.53
4. PLAN DE MERCADEO.
...56
4.1. Objetivos del Plan.
..56
4.1.1 Objetivos Cuantitativos.
..56
4.1.2 Objetivos de
Rentabilidad..56
4.1.3 Objetivos Cualitativos.
....56
4.2 Estrategias
Bsicas..56
4.2.1 Estrategias para estimular la demanda primaria.
.56
4.2.2 Estrategias para estimular la demanda
selectiva.57
4.3 Programas de
Marketing...57
4.3.1
Servicio.57
4.3.2 Objetivos de
Servicio.57
4.4 Mezcla
Promocional..57
4.4.1 Marketing
Directo...57
4.4.2 Sistemas a
Utilizar.58

4.4.3 Mecanismos de Respuesta..


.58
4.4.4 Relaciones Pblicas.
.58
4.4.5
Promocin..58
4.4.6 Publicidad...
...59
5. ESTRATEGIA COMERCIALES.....
..60
5.1 Organizacin de Eventos..
.60
6. CUADRO DE MANDO
INTEGRAL...71
7. CONCLUCIONES..
....73
8. BIBLIOGRAFA..
..75

RESUMEN

El sector de San Victorino en los procesos de


reconfiguracin urbana de Bogot
El sector de San Victorino ha sido uno de los escenarios urbanos ms importantes y significativos en la historia de Bogot, capital de
Colombia. A lo largo de diversas etapas histricas, ha adquirido mltiples formas y funciones que le han otorgado su carcter y su
identidad; sin embargo, debido a su condicin de zona de frontera, de territorio de umbral, de puerto y puerta de la ciudad antigua
y del Centro Histrico de la ciudad moderna, San Victorino es un entorno urbano marcado por sus encrucijadas y contrastes,
reflejados en el espacio construido y los actores sociales.

Este informe toma como punto de partida una exploracin en antropologa urbana que procura ahondar en las dinmicas
socioculturales ocurridas en el sector desde una perspectiva de larga duracin, a raz de los conflictos generados por los usos de
este espacio urbano a finales del siglo xx y lo que ser del presente siglo.
Por otra parte nos ilustra que tenemos un desafo como Empresarios y comerciantes con el Centro de la Ciudad, que por ms
competencia que generan los grandes Centros Comerciales y la dinmica que se han ganado las grandes superficies en el contexto
comercial de Bogot D.C., tenemos un espacio estratgico para PROYECTAR Obras de infraestructura con conceptos modernos de
una verdadera RENOVACIN URBANA con sentido social y respetando las dinmicas comerciales que el sector desarrolla.

Introduccin
La investigacin presentada en este estudio parti de una reflexin vinculada con la antropologa urbana, que termin por adquirir un
carcter genealgico y arqueolgico, debido a la temtica que aborda y a la preocupacin por una mirada de larga duracin
conforme a la metodologa propuesta por la escuela francesa de la historia orientada por Fernando Braudel, en la cual se exploran
las diversas facetas y transformaciones del sector. En este sentido, se realiz una antropologa histrica o, mejor, una antropologa
genealgica, en la que se efecta una lectura del espacio urbano alternativa a la generada desde la institucionalidad desde los aos
noventa, a partir de la cual se plantean otras formas de gestin y planificacin del espacio urbano.
Este trabajo revisa los elementos histricos y socioculturales determinantes para la toma de decisiones, efectuada en torno a los
procesos de reubicacin y desalojo del comercio semiformal e informal en el sector de San Victorino durante la alcalda de Enrique
Pealosa (1998-2000). Histricamente, este sector ha registrado una importante actividad peatonal y comercial, que dio lugar a unas
dinmicas socioculturales y urbansticas de gran relevancia que en la segunda mitad del siglo XX condujeron a una situacin

particular de conflicto, debido a los usos asignados al suelo urbano en esta zona por parte de la diversidad de instituciones y actores
sociales relacionados con ella.
La poltica de recuperacin del espacio pblico emprendida por sucesivas administraciones urbanas desde 1988 condujo a
proyectos urbansticos que modificaron sustancialmente la urdimbre fsica de la ciudad, y en esta medida afectaron tambin el
mbito donde sus habitantes desplegaban sus prcticas y relaciones sociales. Este proceso de transformacin comenz a darse de
manera concreta en el sector de San Victorino durante el mandato de Enrique Pealosa y contina hasta el momento actual. El
anlisis en retrospectiva de este proceso ha permitido sopesar con mayor amplitud de criterio las decisiones adoptadas en torno a la
gestin y la planeacin de esta centralidad urbana.
La investigacin muestra cmo, a partir de inicios de la dcada de los noventa, empieza a cobrar auge una cierta interpretacin de lo
pblico y, por extensin, del espacio pblico, tal y como ha sido consagrado en el marco constitucional colombiano. El campo social
de acadmicos, urbanistas y arquitectos comenz luego de la reforma constitucional a privilegiar una determinada lectura del
espacio pblico, conforme al ideal de la polis occidental, orientada por criterios tcnicos y burocrticos que terminaron por avalar los
intereses de un grupo de actores hegemnicos vinculados a la lite poltica y econmica del pas, que dejaron de lado otras miradas
en torno a esos mismos escenarios urbanos: las de aquellos ocupantes que haban venido efectuando un uso especfico de los
espacios colectivos en la ciudad en funcin de otros referentes socioculturales y otras circunstancias de existencia.
Los resultados de la investigacin presentan las mltiples connotaciones de una problemtica relacionada con la ocupacin de los
espacios colectivos de las ciudades colombianas y latinoamericanas por parte de personas que llegan a la ciudad en busca de
oportunidades econmicas y laborales y que se ven impelidos a desarrollar actividades de comercio informal.
Esta situacin evidencia un conflicto (proyectado hacia el espacio urbano) entre la nocin de lo pblico y la nocin de lo popular,
para el caso especfico de San Victorino, que registran una serie de rasgos de continuidad histrica y, por lo tanto, conceptual que
les siguen otorgando vigencia en el momento actual.
En este contexto, durante los aos noventa se configur una ideologa del espacio pblico, nutrida desde la academia, que influye
de manera decisiva en las relaciones de poder y el uso del suelo urbano (conforme a la asociacin saber poder planteada desde
Michel Foucault). sta se cristaliza en las decisiones adoptadas por sucesivas alcaldas, hasta desembocar en esta territorialidad
localizada en los bordes de la zona cntrica de la capital bogotana.

1.

ORIGEN Y PROMOSIN DEL PROYECTO

1.1 Antecedentes de la nocin de lo pblico y su relacin conflictiva con las dinmicas de


los actores urbanos en condicin de marginalidad
La formacin del Estado moderno conduce al surgimiento de la esfera poltica ilustrada, en la cual aparecen los primeros rasgos de
la sociedad civil. El orden especficamente moderno establecido a mediados del siglo XVII haba situado lo pblico en dos dominios
ntidamente separados. Por un lado, la autoridad poltica, prncipe o Estado; por otro, el dominio estrictamente subordinado que
llegara a ser la sociedad burguesa (Rabotnikof, 1997, p. 141).
La esfera pblica, en cuanto proyecto de la burguesa ilustrada, acogi a los sectores populares en contra del rgimen del Estado
absolutista; pero su intencin era impulsar un proceso de cambio poltico y cultural donde las expresiones propias del pueblo
siguieran estando restringidas y subordinadas. Por ello, la mirada sobre el pueblo por parte de la burguesa adopt un cariz ambiguo:

Existe pueblo como nocin privativa en relacin con una organizacin racional y poltica, y que habla como resto y como fuerza
susceptible en eso de poner en duda la organizacin misma, y existe pueblo en tanto que idea, principio de esa totalidad
magnfica (Bollme, 1990, p. 37).
El nuevo poder defini alrededor del discurso de lo pblico un modelo ilustrado de sociedad que slo incluy parcialmente (de
acuerdo con su propia idea de pueblo) lo popular. La organizacin legal del Estado defini las relaciones con el pueblo alrededor del
principio de ciudadana, que privilegiaba al individuo en menoscabo de otras aspiraciones colectivas diferentes a las de la nacin. Se
dio, en palabras de Martn-Barbero (1990), un proceso de inclusin abstracta y exclusin concreta, que asuma al pueblo en su
generalidad, pero restaba importancia a sus expresiones socioculturales.
Por ello la progresiva consolidacin de los Estados capitalistas en la Europa del siglo XIX cre una ruptura entre la burguesa y las
clases populares, sujetas ahora a las dinmicas de produccin industrial y a la imposicin de un modelo educativo que se convirti
en condicin de ascenso en la escala social, conforme con los parmetros del liberalismo econmico y la democracia poltica. En la
historia de los Estados modernos, las relaciones entre lo popular y lo pblico experimentaron as un proceso de transicin: en un
primer momento, el discurso burgus incluy lo popular en la esfera pblica y luego lo someti a una posicin subalterna respecto al
Estado ilustrado y al modelo econmico capitalista. En el caso de Amrica Latina, interesa saber cmo el pensamiento ilustrado
logr posicionarse en las lites criollas de los pases latinoamericanos a partir del siglo XIX e integrarse al proceso de construccin
del Estado nacin, en desmedro de las culturas locales:
Para los europeos,] civilizacin se concibe como un proceso, y cultura como un producto. La civilizacin se puede llevar y
expandir alrededor de todo el planeta, pero la cultura no. Esta distincin fue drstica para los intelectuales del mundo colonizado,
quienes asuman [...] que la cultura local tena que ser mejorada a travs del crecimiento y expansin de la civilizacin europea. La
distincin entre civilizacin y cultura, proceso y producto, contribuy al colonialismo interno, representado por los intelectuales de las
reas colonizadas, que luchaban contra la barbarie de su cultura en pro de la civilizacin europea. (Mignolo, en Castro-Gmez,
Guardiola y Milln, 1999, p. 57)
De este modo, la autocolonizacin en nombre de la autodeterminacin vivida en Latinoamrica no transcurri sin que lo popular
participara en la construccin de sociedades nacionales e hiciera presencia en el debate poltico; pero su participacin fue desigual e
incompleta, en una interaccin continua, aunque asimtrica con los ideales de la modernidad abanderados por los sectores
hegemnicos.
Entre las manifestaciones socioculturales de las comunidades latinoamericanas en condicin de marginalidad o subordinacin, una
de las ms significativas fue el fenmeno migratorio del campo a las zonas urbanas, que aceler el proceso de concentracin
poblacional en las ciudades. La incapacidad de absorber bajo un proceso planificado y racional a toda la masa de migrantes dio
lugar a otros fenmenos de tipo econmico y social, como la creacin improvisada de barrios, las economas de subsistencia y la
aparicin de nuevas formas de violencia y exclusin. Estos fenmenos alteraron radicalmente la organizacin del tejido urbano y
generaron una serie de circunstancias en el mapa de la ciudad que desafi la capacidad de respuesta del Estado.

Bogot no escap a esta realidad, comn a la subregin. El recrudecimiento de la violencia exacerb la tendencia migratoria y dio
lugar a una explosin demogrfica que septuplic en 30 aos la poblacin: de 330.000 en 1938 a 2400.000 en 1968. La
administracin del distrito intent reaccionar con la creacin de un entorno legal apropiado y la importacin de frmulas
urbansticas que an no haban sido llevadas a la prctica.
Para 1960, las necesidades de subsistencia de los recin llegados convirtieron el centro de Bogot en el principal escenario de la
venta ambulante y el comercio informal. Los sectores marginados hicieron del espacio urbano el lugar de la desorganizacin, el
tumulto y la concentracin, factor que atentaba contra los principios del orden y la esttica, tan caros al urbanismo moderno.
Desde entonces, el tema del espacio pblico entr en conflicto con el problema del comercio callejero, considerado un obstculo
para la expresin apropiada del ideal democrtico de libertad e igualdad en la prctica cotidiana. El argumento principal consisti en
afirmar que el comercio es una expresin del inters particular, el cual atenta contra el inters general y los derechos colectivos
de la ciudadana. El ideal de individuo urbano caracterizado por una serie de actitudes, hbitos y comportamientos cvicos
esperados y previstos se enfrent as a una realidad mediada por las necesidades y el subempleo hizo del espacio pblico el lugar
predilecto para desarrollar tcticas alternativas de subsistencia.
Estos y otros factores dieron fuerza al rechazo y la estigmatizacin de la actividad informal, por considerarla contraria a la nocin de
lo pblico y los intereses del ciudadano. Nunca se pens el comercio informal como expresin de un hecho sociocultural, quiz el
ms importante de cuantos se reflejan en el espacio urbano de Bogot, una actividad de insercin social espontnea practicada por
desplazados, migrantes y sectores que experimentan la pobreza y los lmites del desarrollo econmico.

1.2 Genealoga socioespacial del sector de San Victorino (1598-1998)


En 1998, la administracin de Enrique Pealosa cre el Taller del Espacio Pblico, en Planeacin Distrital, para efectuar un
diagnstico de diversas situaciones problemticas experimentadas en el espacio urbano de Bogot desde una perspectiva histrica
y urbanstica. Los integrantes del Taller del Espacio Pblico de aquel entonces llevaron acabo una mirada retrospectiva sobre San
Victorino, que servira como argumento para emprender las transformaciones que la ciudad vena proyectando en este sector desde
haca varias dcadas. En ella, el Taller del Espacio Pblico presentaba como los principales usos de la plaza aquellos relacionados
con el trnsito y la circulacin, los eventos y las fiestas patrias, el ocio y el esparcimiento, pero soslay la actividad comercial del
sector y otras dinmicas sociales que all se establecan desde tiempos coloniales, as como los procesos generados por la ciudad
moderna en pocas ms recientes.
Esta situacin motiv una exploracin de otras realidades histricas y socioculturales que se haban dejado de lado en el anlisis
reduccionista del Taller, el cual sent las bases para un tratamiento del espacio urbano arbitrario y definido por la voluntad poltica
del mandatario de turno y sus aliados estratgicos en el sector de la construccin, el comercio, la industria y el mbito institucional
del Estado. Es evidente que los usos reivindicados por el Taller del Espacio Pblico en San Victorino coincidan con aquellos
privilegiados y avalados histricamente por los sucesivos gobiernos de la ciudad, en especial aquellos que establecan una relacin
estrecha con los principios de la tica cvica, el funcionamiento de las dinmicas del liberalismo econmico y los intereses

relacionados con una nueva geometra y funcionalidad del espacio urbano. Por ende, con la ampliacin de los criterios de anlisis se
muestran otras facetas de la vida cotidiana en el sector y se ofrecen nuevas posibilidades de lectura del entorno socioespacial en
cuestin.
En este sentido, resulta importante comprender que San Victorino ha sido, desde su fundacin como parroquia, un escenario de
encuentro de personas de mltiples procedencias y lugar de confluencia e intercambio de un sinnmero de objetos, mercancas y
trayectorias socioculturales; adems, su morfologa expresaba una ruptura con el ideal urbanstico de la traza en damero establecido
por los conquistadores occidentales a su llegada a Amrica.
En Bogot, las quebradas que descendan de los cerros orientales y rodeaban el lugar donde se localiz la ciudad originaria rompan
con el parmetro de las calles rectas y las manzanas cuadradas. El Vicach, nombre indgena para el ro que ms adelante fue
llamado San Francisco, era el principal de estos afluentes, y fue determinante para establecer la configuracin resultante en la
consolidacin de la ciudad colonial. En el mapa de Carlos Cabrer (Figura 2), uno de los primeros levantados de Santaf, puede
apreciarse de manera clara cmo, una vez establecidas sus principales parroquias, el naciente conglomerado urbano segua
estando determinado por el azar de las sinuosidades de las quebradas que le confirieron un lmite natural al momento de su
fundacin.
Una de estas parroquias era la de San Victorino, fundada en 1598. Fue la ltima de las de la ciudad colonial, despus de La
Catedral, Santa Brbara (1575) y Las Nieves (1585). As, San Victorino se converta en la ltima de las plazuelas principales erigida
en la ciudad, despus de la Plaza Mayor y la Plaza de San Francisco. La irregularidad de esta plazuela se explica por el accidente
del ro, no por trazados urbanos previos a la ocupacin espaola o por una morfologa constituida de forma espontnea. Esto
significa que el ideal de la ciudad renacentista tuvo que ceder a la inminencia de la geografa, y para ese entonces las tcnicas de la
arquitectura occidental no podan solucionar tal obstculo para la construccin de la ciudad soada.
La historia de Santaf qued de esta manera marcada, a pesar de las disposiciones reales, por una integracin entre las leyes del
hombre y las de la naturaleza. Los sucesivos mapas realizados hasta bien entrado el siglo XX muestran de manera inobjetable la
continuidad de la plazoleta de San Victorino como una plaza triangular, no cuadrangular, ubicada en la ribera occidental del ro
Vicach. Esto contradice la visin que presenta la plaza de San Victorino, con una forma rectangular, tal y como fue construida luego
del desalojo del mercado informal. El espacio triangular establecido como lugar comn de la ciudad por la antigua plazuela colonial
resultaba ser apenas la mitad del espacio ocupado por los vendedores de este mercado, quienes reclamaban la condicin de bien
fiscal, y no de espacio pblico, en el lugar que ellos ocupaban.
Esto nos permite afirmar que el sector de San Victorino fue, desde sus orgenes, un espacio semiformal, un territorio de umbral, un
escenario de frontera entre lo deseable y lo repudiable. En efecto, San Victorino era y no era ciudad; era entrada, puerta, lugar de
confluencia entre el afuera y el adentro. Era el lugar de la relacin, del intercambio, del encuentro entre la ciudad y el mundo. As
mismo, se convirti en un punto de contacto entre el mundo espaol y el indgena, y ms adelante, un escenario de encuentro entre
las lites y los grupos subalternos a la sociedad hegemnica; igualmente, un lugar donde los integrantes de los mismos grupos
subalternos solan confluir para interactuar y vivir su propia experiencia de ciudad. Todo esto le confiri paulatinamente a San

Victorino una categora de primer orden en el contexto urbano, y le otorg, en la opinin de muchos, la condicin de puerto seco de
la ciudad.
Esto denota una prctica clasificatoria derivada de la lgica moderna occidental; pero ante todos los elementos citados, que
trascienden lo puramente arquitectnico, no podra decirse que la plazuela de San Victorino se instituy como un espacio
semiformal? Cules son las consecuencias de denotarla como tal? Por qu resulta inaceptable que una ciudad o un sector suyo
sea semirregular, cuando todos los elementos de la evidencia emprica apoyan esta hiptesis? Ese argumento, tal y como est
planteado, es excluyente, slo atiende al purismo evidente en las bsquedas de la arquitectura clsica y moderna, as como en las
concepciones acadmicas disciplinares tradicionales. No obstante, al da de hoy, esa proposicin resulta absurda. Si podemos
hablar de Amrica Latina como el lugar del extremo occidente o el territorio de la modernidad perifrica, por qu la arquitectura y
el urbanismo no pueden permearse de un conocimiento intersticial? Cul es la razn para persistir en el dogmatismo arquitectnico
aplicado al orden urbano, en tiempos de intensa flexibilidad socioespacial?
Por todo lo anterior, afirmamos que el espacio pblico en el mercado semiformal de las Galeras Antonio Nario era invocado por los
funcionarios de la administracin como un discurso a futuro, sin relacin con la historia ni con el pasado de la plazoleta del mismo
nombre que proyectaba realizarse de forma arbitraria, aunque basados en una construccin histrica textual y fotogrfica que
legitimaba su accin en pos de la modernizacin y el desarrollo de la ciudad.
Sin embargo, la ciudad no puede ser vista simplemente en trminos arquitectnicos y urbansticos; debe ser apreciada desde un
punto de vista sociocultural. Y esto, en el sector de San Victorino, se traduce en los usos y prcticas que en este espacio y sus
conectividades expandidas de manera directa o indirecta, fsica o inmaterial, en todo el contexto urbano y tambin con un alcance
global han venido ocurriendo desde la instauracin de esta configuracin socioespacial en tiempos de la Santaf colonial.
Estos elementos han ido transformndose y sucedindose unos a otros, develando el carcter y la identidad que la plazoleta haba
terminado por adquirir en el transcurso del tiempo. Y en el contexto del debate planteado, resulta de principal importancia conocer
las actividades realizadas por la gente que, por una u otra razn, entraba en contacto y relacin con la Plazoleta de San Victorino.
Este anlisis estuvo ausente casi por completo de los debates que los funcionarios de la Administracin efectuaron para establecer
el tipo de usos a los cuales se debera destinar el espacio previsto para el desalojo y el reordenamiento espacial, lo cual evidencia
un imperialismo de la geometra, la tcnica y las aproximaciones cientficas cuantitativas aplicadas al urbanismo y la arquitectura
sobre las discontinuidades, incoherencias y contradicciones de la dimensin humana y los aspectos cualitativos de la vida social.
As, debido a esta relacin histrica asimtrica entre lo cualitativo y lo cuantitativo, a la brecha que el dogmatismo de la razn
filosfica y lgica cre entre las ciencias exactas y las ciencias sociales y humanas durante la Modernidad ilustrada, se consider
indispensable efectuar una revisin exhaustiva de la vida social y cotidiana, cuyo devenir llen de sentidos el espacio abierto por la
actual plazoleta, as como sus conexiones reales y simblicas con la ciudad en el transcurso de su historia.
Las plazas de la ciudad colonial se concibieron para albergar gran diversidad de actividades, en torno a las cuales se aglutinaban las
dinmicas socioculturales ms representativas de la vida urbana. No obstante, podemos observar tambin que las plazas fueron las
centralidades principales del mercantilismo naciente, el cual sent las bases del capitalismo y la especulacin con el suelo urbano.

Esta caracterstica dio lugar a una situacin ambigua, pues al tiempo que la plaza era el escenario por excelencia de la diversidad y
complejidad de la vida social urbana, su gran relevancia en el mbito de la ciudad le otorg una gran fuerza de atraccin que
condujo paulatinamente al establecimiento de segregaciones y exclusiones respecto a quines habran de ser los principales
beneficiarios de los privilegios que confera un lugar de estas caractersticas, centro de la actividad social, econmica, poltica y
cultural de un entorno regional vinculado a una compleja estructura territorial de ciudades insertas en el entonces naciente proceso
de globalizacin.
En este sentido, es importante sealar que las plazas coloniales de las primeras ciudades latinoamericanas no tuvieron ningn
problema en incorporar desde un principio actividades relacionadas con el comercio y el intercambio de productos, sin desmedro de
otras funciones integradas a la dinmica sociocultural de aquellos tiempos. En Santaf, las tres plazas coloniales establecidas en el
transcurso del siglo XVI fueron la de La Catedral, San Francisco y San Victorino. Todos estos espacios urbanos incluan, sin
excepcin, la realizacin de un mercado en algn da de la semana. Los das de mercado eran la ocasin y el pretexto que tena la
ciudad colonial para aliviar las jerarquas impuestas por la sociedad dual y propiciar un encuentro desprovisto de las formalidades
rituales entre los habitantes del amplio territorio regional:
A travs de esta cita, Carlos Martnez confirma el carcter democrtico del mercado, en lugar de ver en este un escenario de
pobreza y marginalidad sociocultural. Por el contrario, tal visin est retomando el carcter comunal y popular de la plaza,
entendida como la integracin entre las gentes de la lite y el pueblo, a travs de actividades diversas y no necesariamente
excluyentes. Ello reivindica la validez del hecho social del mercado como proyeccin de una realidad poltica,
evidente no slo en el plano abstracto y a veces falaz del discurso, sino a travs de los objetos, las prcticas y el contacto
humano casual entre las personas que desnudan, en este trnsito, sus motivaciones profundas y las contingencias de su condicin
social.
Otra vocacin importante del espacio urbano en San Victorino fue la de terminal terrestre, lo cual le confiri a esta zona de la ciudad
una configuracin sociocultural particular. La conectividad que se estableca desde este lugar con las regiones aledaas a travs de
la Alameda y el Camino a Honda hizo de la plazuela colonial un espacio urbano en el cual se congregaba una gran poblacin
indgena y rural. All solan encontrarse recuas de mulas o grupos de indgenas que cargaban mercancas y viajeros en sus
espaldas, en mulas o en carretas, que tambin usaban para llevar al mercado muebles o materiales de construccin. Cuando
alguien necesitaba de sus servicios, los poda encontrar en el atrio de las iglesias o en las chicheras de los alrededores. Desde
entonces, la parroquia comenz a erigirse como un escenario de confluencia de los grupos marginales o subalternos a la sociedad
espaola. La mayora de los mestizos (poblacin que se diferenciaba de los criollos por el predominio de sus races indgenas)
laboraba como artesanos, tratantes, pulperos y jornaleros.
De este modo, San Victorino comenzaba a adquirir importancia como centralidad estratgica que retroalimentaba las dinmicas
urbanas. Ello le permiti, al cabo de dos siglos, alcanzar un reconocimiento y una significacin de primer orden en la ciudad que
creca y se consolidaba a partir de 1717 como la capital del Virreinato de la Nueva Granada: Cuando en 1774, por orden del rey
Carlos III, se distribuy la ciudad en ocho barrios, San Victorino ya ocupaba un espacio importante en Santaf, porque su
localizacin privilegiada, a la entrada de la ciudad, lo haca punto obligado de encuentro para los viajeros y para el comercio de
todas las mercancas que surtan la ciudad colonial (Bogot 2000, 1994, p. 8). Hacia 1803 apareci en la plazuela otro elemento

determinante del espacio urbano durante todo el siglo XIX y que afect muchas de las dinmicas del sector: la pila de agua del
barrio:
Con la cuota del padre Andrade, el 22 de agosto de 1803 lleg el agua a la fuente. sta fue el
fondo de animadas escenas de la gente del pueblo, dentro del marco de ranchos pajizos que
conformaban la plaza, lugar de chicheras, fritangas, bajo comercio y habitantes ruidosos, con su
personaje central, la fontanera y su cntaro rojo, caa de bamb o guadua, con un cuerno a guisa
de embudo. (Nio, 1996, p. 135; las cursivas son del autor)
Por primera vez tenemos una narracin histrica que hace referencia a esa atmsfera de bajo mundo, al oscuro mundo indgena y
campesino, escasamente descrito por los historiadores urbanos y que se respiraba en ese sector de la ciudad a principios del siglo
XIX. El puente de San Victorino, construido en 1791, se ubic en el extremo suroriental de dicha plazuela (Figura 6), razn por la
cual todas las personas y el trfico comercial que llegaba a Bogot por el occidente deban cruzar la plazuela diagonalmente, en
direccin suroriental, si queran entrar a la parroquia de La Catedral.
Adems, si las cargas venan en carretas muy grandes, era necesario realizar un trasbordo antes de cruzar el puente, ya que las
autoridades no permitan el paso de yuntas de dos o ms bueyes (Meja, 2000, p. 312). Algo similar ocurri con los coches de
pasajeros:
Despus de la Independencia, en la plazuela de San Victorino los carros deban detenerse, puesto
que a partir de 1844 el gobernador de Bogot, Alfonso Acevedo, orden que se prohibiera el
trnsito de coches por las calles de Bogot debido a que destruan y enlozados y daaban
acueductos y puentes. Por esta razn, los pocos coches se detenan en las plazuelas y desde all
las gentes eran conducidas al interior de la ciudad en carretillas de mano. (Rojas y Revern, 1998,
p. 232).
Esto le confiri a la plazuela una actividad bastante significativa para ese entonces, como punto de llegada de los viajeros y puerto
de carga y descarga de mercancas. Es evidente que la marcada movilidad del sector estimul la vocacin industrial y comercial de
la zona, adems de ser la sede de algunos de los primeros hoteles en la ciudad, que tuvieron influencia en el desarrollo de la
industria turstica en Bogot: A causa de la continua afluencia de negociantes de diferente procedencia, empezaron a proliferar
hoteles y estaderos situados alrededor de la plaza. Uno de los hoteles ms reconocidos era el Pasajeros, ubicado en la calle Doce
con carrera 12 (Rojas y Revern, 1998, p. 232).
Adems de la influencia del turismo, la plaza tambin estuvo vinculada a las actividades de esparcimiento y las ocasiones festivas.
En este sentido, contribuy decisivamente a crear las sociedades del ocio y el espectculo en Bogot a travs de formas locales
del entretenimiento, como las corridas de toros organizadas en plena plaza o los paseos que desde esta plazuela se organizaban
por el camino de la alameda.

Sobre el establecimiento del mercado en San Victorino existen varias versiones. Por lo tanto, no hay una frontera clara entre las
antiguas prcticas de venta al aire libre en las plazas de la ciudad y las creadas con ocasin de la ciudad moderna. Algunos
historiadores afirman que a partir de 1820 se retir el mercado de la Plaza de Bolvar para la de San Victorino, la cual se utiliz
hasta 1920 (Martnez, 1978a, p. 183). No obstante, esta informacin parece corresponder a las fuentes de una historia no oficial,
pues slo hasta 1846 el mercado se traslada por disposicin administrativa a San Victorino. El propio Martnez afirma que, en aquel
ao:
Para destacar el monumento erigido a Bolvar y magnificar su plaza se decidi repartir el mercado
pblico de sta entre las plazas de San Francisco y San Victorino. Nada fcil fue desarraigar a los
muy renuentes vendedores que all venan de tiempo atrs ejerciendo su negocio [] A la de San
Victorino se le asign la parte ms encumbrante del mercado: miel en zurrones, maderas de
construccin, carbn vegetal, esteras, corderos y cerdos. En este desempeo permaneci hasta la
apertura, en 1898, de la Plaza de Maderas, hoy de Espaa, que relev a San Victorino del
espectculo deprimente que sta presentaba justo a la entrada de la ciudad. (Meja, 2000, p. 188;
las cursivas son del autor)
Con las anteriores afirmaciones y los relatos de los viajeros de la poca se confirma que la Plaza de San Victorino operaba como
mercado desde tiempos pretritos, y que al mismo tiempo, el mercado de la Plaza de Bolvar continuaba funcionando despus de
1820. John Hamilton escribe claramente que, para 1825:
El mercado de Bogot se realiza en la plaza mayor y es verdaderamente digno de verse; se cree
que se gasten all cada viernes unos 10.000 dlares; y el extranjero se divierte mucho observando
desde las gradas del atrio de la catedral, al criollo, mulato, mestizo, indio y negro, este ltimo
forma la mayor parte de los esclavos, todos ocupados comprando y vendiendo. Una parte de la
plaza se destina a los carniceros, otra a los vendedores de aves, aves silvestres y de caza, y un
tercer estante para frutas y legumbres; hay unos acaparadores en el cuarto lugar reservados para
la venta de algodn en rama y telas de lana fabricadas en algunas de las provincias. Las frutas
tienen bonita apariencia y son buenas, en los mismos aparadores se ven granadas, pias,
cerezas, fresas silvestres y cultivadas, melocotones, manzanas, chirimoyas, gran variedad de
melones, zapotes, mangos, en resumen, una gran porcin de frutas de las que se cultivan en el
norte de Europa y las de los climas tropicales estaban a la venta. (Citado en Martnez, 1978b, p.
61).
En ese mismo ao, Carl Gosselmann haca esta descripcin del mercado de la ciudad:
En medio de la amplia plaza de mercado hay una pila de piedra a la que se trae el agua desde los
cerros vecinos por una caera subterrnea. La plaza est bien pavimentada y tienen caminos de
forma un poco convexa que parten de la fuente mencionada. A lo largo de los andenes que hay en
los costados corren unas acequias anchas y profundas, lo mismo que por la mitad de las calles, y

como la ciudad est edificada en declive, siempre tienen agua clara que baja de las colinas;
mucho ms en tiempo de lluvias. Entonces crecen hasta tal anchura que es imposible a los
peatones atravesarlas si no es por los puentecitos de piedra colocados en las esquinas. (Citado en
Rivas y Bayona, 1988, p. 145)
Esta descripcin, ya para 1825, corresponde plenamente a la de la Plaza de San Victorino, con la pila y la forma convexa, adems
de las dificultades generadas en el sector en pocas de invierno. Las dos citas anteriores indican que ambos mercados funcionaban
de manera simultnea, esto es, la plaza actuaba ya como un centro de comercio espontneo o informal, aunque el mercado no se
hubiera desplazado an bajo un mandato jurdico y administrativo a San Victorino. Lo anterior suceda debido a la ubicacin del
sector en el contexto urbano, como puerta o entrada de la ciudad, situacin observada ya desde la Colonia.
Aqu se evidencia la vocacin de San Victorino como mercado espontneo o informal que fue adquiriendo su lugar en el escenario
urbano, elemento estrechamente asociado al surgimiento de un fenmeno sociocultural de carcter popular, dado el estrecho
vnculo de las poblaciones participantes en el mercado con las comunidades indgenas y campesinas que entraban en relacin con
las entraas de la sociedad hidalga y burguesa a las puertas de la ciudad. Por eso es inexacto decir que Fue en 1846 que el
comerciante Juan Manuel Arrubla inaugur en la plaza de San Victorino el primer mercado pblico de la ciudad (Bustos,
1995, p. 11), al trasladarlo desde la Plaza Mayor. En realidad, San Victorino ya vena desempeando ese papel desde la poca
colonial, pero slo hasta mediados del siglo XIX su protagonismo como mercado de la ciudad se hizo ms palpable, al adquirir un
reconocimiento institucional.
En cuanto a la creacin del mercado cubierto, en enero de 1864 se inaugur la primera parte del edificio de la Plaza de Mercado
(Meja, 2000, p. 185), es decir, posterior al traslado del mercado de la Plaza Mayor a las otras plazas. El mercado cubierto
construido entre las actuales calles 9 y 10 y carreras 9 y 10, a tan slo unas cuadras hacia el sur de la plazuela de San Victorino
resultaba revolucionario, pues vena a sustituir la tradicional forma de venta espontnea en calles y plazas, caracterstico de la
poca colonial. Era un emblema de la modernizacin y la racionalizacin de los espacios urbanos.
Aunque el mercado de Santa Ins satisfizo las exigencias de higiene y cubri las necesidades de buena parte de la poblacin, el
considerable crecimiento demogrfico de finales del siglo XIX oblig a mantener los mercados al aire libre en la mayora de las
plazuelas de la ciudad, entre ellas la de San Victorino. Entonces, el sector de San Victorino concentraba, para aquel tiempo, la plaza
de mercado cubierta de Santa Ins y el mercado al aire libre de la plazuela. As, el relato de viaje de la llegada de Miguel Can a la
ciudad en 1881, nos presenta la intensa actividad del mercado de San Victorino con claridad y capacidad expresiva:
La primera impresin que recib de la ciudad de Bogot fue ms curiosa que desagradable. Naturalmente, no me era permitida la
esperanza de encontrar en aquellas alturas, a centenares de leguas del mar, un centro humano de primer orden.
[] La calle por donde el carruaje avanzaba con dificultad estaba materialmente cuajada de
indios. Acababa de cruzar la plazuela de San Victorino, donde haba encontrado un cuadro que no
se me borrar nunca. En el centro, una fuente tosca, arrojando el agua por numerosos conductos
colocados circularmente. Sobre una grada, un gran nmero de mujeres de pueblo, armadas con

una caa hueca, en cuya punta haba un trozo de cuerno que ajustaban al pico del agua que corra
por el cao as formado, siendo recogida en una nfora tosca de tierra cocida []
Los indios, que impedan el trnsito del carruaje, tal era su nmero, presentaban el mismo
aspecto. Mirar uno es mirar a todos. El eterno sombrero de paja, el poncho corto, hasta la cintura,
pantalones anchos, a media pierna y descalzos. Algunos, con el par de alpargatas nuevas ya
mencionado, cruzado a la cintura. Una inmensa cantidad de pequeos burros cargados de frutas y
legumbres [] y una atmsfera pesada y de equvoco perfume.
Los bogotanos se rean ms tarde cuando les narraba la impresin de mi entrada y me explicaban
la razn. Haba llegado en viernes, que es da de mercado. Aunque est abierto toda la semana,
es en los jueves y viernes cuando los indios agricultores de la sabana, de la tierra caliente y de
los pequeos valles allende la sabana que abriga a Bogot, vienen con sus productos a la capital.
El mercado de Bogot, por donde paso en este momento y del que dir algunas palabras para no
ocuparme ms de l, es seguramente nico en el mundo, por la variedad de los productos que all
se encuentran todo el ao. Figuran al lado de las frutas de las zonas templadas, la naranja, el
melocotn, la manzana, la pera, uvas, melones, sandas, albaricoques, toda la infinita variedad de
las frutas tropicales, la guanbana, el mango, el aguacate, la chirimoya, la gramilla, el pltano
[] y doscientos ms cuyo nombre no me es posible recordar. Las primeras crecen en las sabanas
y en los valles elevados, cuya temperatura constante (de 13 a 15 grados centgrados) es anloga
a la de Europa y la nuestra. Las segundas brotan de la tierra caliente, para llegar a la cual no hay
ms que descender de la sabana unas pocas horas. As, todas las frutas de la tierra ofrecidas
simultneamente, todas frescas, deliciosas, y casi sin valor nominal. No es un fenmeno nico en
el mundo? Un indio de la sabana puede darse en su comida el lujo a que slo alcanzan los ms
poderosos magnates rusos a costa de sumas inmensas, y ms completo an. (Can, 1970, p. 46)
Es interesante constatar la diversidad y el dinamismo de la plazuela en torno a su actividad comercial, la cual no slo funciona los
das viernes, sino que continuaba abierto toda la semana y reciba una gran multitud de indgenas y campesinos. Durante el siglo
XX, este panorama sufri importantes transformaciones. La pila estuvo en la plaza hasta 1910, cuando fue reemplazada por la
estatua de Antonio Nario (Figura 7), que fue inaugurada el 20 de julio de 1910, durante las celebraciones del centenario de la
independencia, y fue obra del escultor francs Enrique Len Greber, discpulo de Tenerani. La celebracin del centenario fue una
ocasin muy especial para restaurar los smbolos del imaginario nacional, y eso se plasm en la plazuela de San Victorino. Con el
levantamiento de la estatua, la plaza cambi de nombre y comenz a llamarse Plaza de Nario por primera vez en su historia.
Adems del significado simblico, el espacio pblico creado en torno a la estatua tena un carcter funcional. Las lneas del tranva
que venan desde San Diego y Fontibn llegaban a San Victorino, con lo cual se cre una glorieta para que los tranvas dieran la
vuelta en ese lugar.
As se conjug la importancia de la plaza en el contexto de la cultura nacional y su carcter de equipamiento urbano.

Los trabajos de Luis M. Bautista y Karl Brunner durante la dcada de 1930 incluyeron el alcantarillado y la pavimentacin del ro San
Francisco, obra que dio lugar a la actual avenida Jimnez. Esta avenida tiene un significado fundamental en la vida de la ciudad,
pues los puentes sobre el ro desaparecieron y dieron paso a una mayor agilidad en el trnsito de vehculos por el centro de la
ciudad, adems de contribuir sustancialmente a su higiene y saneamiento. Para San Victorino, esto ser de capital importancia, pues
se logr consolidar un espacio urbano que conecta de manera eficaz el exterior y el interior de la zona cntrica de la ciudad.
Adems, el sector de San Victorino complementa esa dinmica con otra de las iniciativas de Brunner: El desplazamiento del trazado
del ferrocarril del norte, de la carrera 14 hacia el occidente, constituye una de las obras ms importantes de Brunner. Este cambio
permiti la construccin de la Avenida Caracas, la cual, entre las calles 26 y 45, se convirti rpidamente en uno de los espacios
ms importantes de la ciudad (Montezuma, 2000, p 480). La avenida Caracas se convirti, a partir de entonces, en uno de los
lmites urbanos del sector de San Victorino, y la va de la antigua alameda (hoy carrera 13) perdi definitivamente su importancia
como va perimetral de la ciudad.
Con los proyectos del Plan Soto-Bateman, en los aos cuarenta, termin de estructurarse la malla vial de la Bogot moderna, cuyo
principal epicentro fue la Plazuela de San Victorino, pues all confluan el trfico y la movilidad de esos tres ejes viales concebidos
entre los aos treinta y cuarenta: la avenida Jimnez, la avenida Caracas y la avenida carrera Dcima. Tales transformaciones
resultaron decisivas para definir la orientacin urbanstica y la funcin que este sector iba a adquirir hacia el futuro en el contexto de
la ciudad.
La plaza, como lo habamos mencionado y lo confirma la retrospectiva cartogrfica, era triangular hasta inicios de los aos cuarenta;
sin embargo, en esta poca comenz una transicin fundamental para el futuro de la plaza y el sector en su conjunto: el
ensanchamiento del espacio de la antigua plazuela:
1945. La plaza de Nario, antigua de San Victorino, vena presentando por la incuria de las
construcciones que la enmarcaban un aspecto cada da ms deprimente, en detrimento del
notable desarrollo adquirido entonces por el sector occidental de la ciudad. Este espacio abierto
haba surgido sin plano previo y sin normas urbanas que regularan su crecimiento y as haba
configurado un permetro pentagonal propicio al desorden y al desaseo. El Concejo con el loable
propsito de regularizar y aderezar la plaza expidi en 1945 el Acuerdo 11 por el cual autoriz la
remodelacin de la plaza. Dispuso igualmente la adquisicin de la manzana triangular
comprendida entre la calle 12, carrera 11 y costado oriental de la plaza junto con las zonas que
para ese efecto se necesiten en la manzana comprendida entre la calle 12, avenida Coln, carrera
14 y plaza de Nario, de acuerdo con los planos elaborados por la Secretara de Obras Pblicas.
(Bitcoras de Bogot, 2007)
El ensanchamiento de la plaza constituy un hecho histrico fundamental para la presente reflexin. Se produjo una suerte de
unidad entre el amplio espacio para el parqueadero de carros y la glorieta donde el tranva daba la vuelta para regresar a Fontibn.
Prcticamente no haba lmites entre los dos espacios, ms que los sealados por las marcas en el pavimento. El tranva pasaba

justo al lado de los carros del histrico parqueadero, sin que mediara andn o separador alguno. Esto condujo, por vez primera, a la
existencia de un amplio espacio con una vocacin estrechamente ligada al transporte urbano, lo cual le rest importancia al espritu
cvico y nacional que pretendi infundir la Plaza de Nario, que tuvo una duracin de apenas 40 aos, prcticamente los mismos que
alcanz a tener el comercio semiformal de las Galeras Antonio Nario. A raz de los acontecimientos del 9 de abril de 1948,
comenz a debatirse la importancia de darle a la plaza una forma rectangular:
El abogado Lozano Caballero, al referirse a la transformacin y ensanche de la plaza dijo que
sera extraordinariamente fcil ahora cambiar la forma irregular y romboide que presenta la
plazoleta, despejndola en rectngulo desde la ciega carrera Once hasta la carrera Catorce o
Avenida Caracas, entre las calles 12 y 13 que le sirven de flanco. Con ello se ganara, sigui
diciendo, un ancho espacio para concentrar el estacionamiento, cargue y descargue de los buses
y camiones intermunicipales, ya que el actual funcionamiento de tales transportes se realiza
trabajosamente y con perjuicio para el trnsito en dicho sector y calles aledaas. Y convendra
tambin aprovechar las ruinas de la Carrera Once, entre calles Once y Doce, para abrir un ancho
camelln que comunique la Plaza de Nario con la Central del Mercado, a fin de dar holgado
acceso a los numerosos vehculos que diariamente llegan a proveer a esta ltima.
Dada la ruinosa actualidad de la zona sealada y de las edificaciones contiguas que han quedado
en pie, resultara bastante econmico para el municipio la compra de lotes para el ensanche
definitivo de la plaza monumental de Nario, que servir tambin para las grandes reuniones del
pueblo, a fin de que las manifestaciones y mtines, que en Bogot son frecuentes, no obstruyan
tan a menudo el trnsito por las vas arteriales y calles centrales. (El Tiempo, 1948a, p. 11)
En esta propuesta se hace patente la vocacin de San Victorino como terminal terrestre de la ciudad y se pone de presente la
existencia de agencias para el transporte de pasajeros en las inmediaciones del sector, actividad que se extenda en ese entonces
hasta la Plaza de los Mrtires. No obstante, este fenmeno era uno de los que ms contribua a la agitada dinmica urbana en la
zona:
Una de las obras ms importantes del plan de reconstruccin de Bogot en cuyo estudio se
ocupan actualmente los ingenieros y arquitectos del municipio, ser la regularizacin y
ampliacin de la actual Plaza de Nario que seguir siendo en el futuro uno de los sectores de
ms intenso trnsito, puesto que all confluyen la Avenida Jimnez de Quesada, la carrera 13, la
Avenida Coln y el caudal circulatorio de la Avenida Caracas.
La Plaza de Nario en varias oportunidades ha figurado entre los proyectos de ampliacin
estudiados por el municipio, pero hasta el momento no se haba podido adelantar una obra
efectiva por distintas circunstancias. En los trgicos sucesos del mes de Abril este sector fue uno
de los ms castigados de la ciudad. Numerosos edificios del costado norte y casi todos los de la
zona suroeste fueron arrasados. En su mayor parte eran construcciones antiestticas que algn

da han debido demolerse para modernijar [sic] la esplndida Plaza de Nario, que por un error
que debe corregirse ha servido ms que todo como centro de cargue y descargue de las empresas
de transporte intermunicipal sin resolver en ninguna forma el problema de circulacin hacia el
norte de la ciudad y sin permitir el embellecimiento de esa zona que est apenas a muy pocas
cuadras del circuito ms cntrico de Bogot. (El Tiempo, 1948b, p. 19)
Todas estas urgentes demandas impulsaron las tareas de reconstruccin, iniciadas en enero de 1949:
Para los ltimos das del prximo mes de enero se anuncia la iniciacin de los trabajos de
reconstruccin de algunas de las propiedades afectadas por los sucesos del 9 de Abril en el sector
de la Plaza de Nario (San Victorino).
ltimamente la Secretara de Obras Pblicas Municipales llev a cabo los trabajos de nivelacin
de varias reas para facilitar el planeamiento del gran parqueadero que por iniciativa del Alcalde
Mazuera ser construido all, en el curso de los primeros meses del ao venidero. (El Tiempo,
1948d, p. 18)
Sin embargo, tal parece que estas labores no fueron ejecutadas con las mejores especificaciones tcnicas, pues a partir de este
momento se comienzan a hacer feroces (aunque no siempre explcitas) crticas sobre las obras de San Victorino, que permanecan
en constante inundacin cada vez que llova en la zona cntrica. Este antecedente es de primordial importancia para comprender los
sucesos que enmarcaron la historia del mercado semiformal de las Galeras Antonio Nario.
La actividad de los vendedores ambulantes en el sector era ya de larga data. No se circunscribe de forma exclusiva a los
comerciantes de galeras, sino que vena presentndose, al menos, desde la dcada de los cuarenta. Las transformaciones del
sector hicieron que los vendedores del antiguo mercado se trasladaran a otras zonas de la ciudad; pero, al parecer, el nuevo
parqueadero y el deterioro urbanstico factores unidos a la intensa circulacin peatonal y vehicular incrementaron la afluencia de
vendedores a este sector de la ciudad. No obstante, como la descripcin permite apreciar, las condiciones de trabajo de vendedores
y artistas callejeros eran bastante deficientes. Este gran volumen de vendedores se explica por las altas tasas de migracin que la
ciudad comenzaba a recibir desde los inicios de la denominada poca de la violencia, de los aos cincuenta. La creacin de la
avenida carrera Dcima facilit el trnsito vehicular por ese sector de la ciudad, pero al mismo tiempo dio lugar a una importante e
histrica divisin del Centro Histrico, determinante para la historia de San Victorino:
Dada la situacin de la zona central de la ciudad como espacio de conflicto, se realiz una especie
de zonificacin segn el uso de la ciudad. El Centro qued dividido por la Carrera Dcima. De la
Dcima hacia arriba funcionaban los estamentos administrativos y gubernamentales de la ciudad,
y el comercio medianamente organizado y formal. De la Dcima hacia abajo qued el punto de
desenfreno mercantil y social de los sectores populares que de alguna manera deba ser regulado.
(Rojas y Revern, 1998, p. 236).

La carrera 10 logr propiciar esta divisin del centro entre el alto centro, el centro de las clases pudientes y de la lite poltica de la
ciudad, y el bajo centro, el de los sectores mestizos y con menos recursos de la ciudad, los cuales solan concentrarse en las
inmediaciones de la plaza (que para entonces era plaza-parqueadero) de San Victorino. Esta situacin fue an ms clara, debido a
que las familias ms influyentes de la ciudad que habitaban en este sector se mudaron hacia el norte luego de los hechos del 9 de
abril, luego de construir quintas campestres y residencias hacia el sector de Chapinero.
As, el umbral, el punto de encuentro que haba sido la plaza en el transcurso de su historia, pas a ser reemplazado por el lmite
clasificatorio de la moderna avenida, y los sectores de San Victorino, Los Mrtires y Plaza Espaa se convirtieron a partir de
entonces en zonas de exclusin sociocultural. La inundacin del 17 de noviembre de 1954, causada por el taponamiento del ro San
Francisco en la parte alta de los cerros orientales, afect el centro de Bogot y cre una conciencia clara entre los habitantes de la
ciudad en torno al problema generado luego de la pavimentacin y el alcantarillado de la Jimnez, pues el ro San Francisco segua
pasando por encima de esta Avenida en pocas de invierno y creaba un tobogn de cemento que desembocaba en el parqueadero
de San Victorino cada vez que se produca una obstruccin del cauce.
El sector alcanza con esta situacin el punto ms bajo en trminos de su desvalorizacin como suelo urbanizable en el centro de la
ciudad. La piscina-parqueadero de San Victorino fue una manera de nombrar la extrema crisis en la que se subsumi esta rea
urbana a partir de la grave inundacin que, junto a lo ocurrido el 9 de abril, le dio una estocada definitiva a los proyectos urbansticos
proyectados para esta zona, que la dejaron, al menos durante una dcada, a merced de la desidia y el abandono. Sin embargo, el
lmite en que se convirti la carrera 10 fue siendo colonizado, desde pocas tempranas, por mercaderes ambulantes y vendedores
callejeros que fueron instalndose en sus diversos segmentos. Con ello se cre un espacio intersticial que intentaba incorporarse a
las dinmicas sociales y el capital econmico de la gran ciudad.
Esta esfera de la informalidad se complementa, en San Victorino, con la acentuada congregacin de la anomia y la delincuencia, lo
cual implic la progresiva desvalorizacin del suelo urbano en el sector y la creacin espontnea de zonas de tolerancia donde se
refugiaban los gamines, las prostitutas y los grupos humanos de la ms baja calaa. Por ello la preocupacin de las autoridades y de
la clase poltica no era simplemente el tema de la inconveniencia de las ventas ambulantes en los espacios pblicos, sino su relacin
con otros fenmenos que comenzaban a cobrar fuerza en la ciudad, como la inseguridad, el desaseo, la competencia al comercio
formal y el contrabando
Finalmente, luego de muchas dilaciones y dificultades presentadas tanto en el proceso urbanstico como en la organizacin social
que implicaba este proceso de reubicacin, en mayo de 1964 comenz el traslado de los vendedores ambulantes de las calles del
Centro Histrico a las Galeras Antonio Nario, en San Victorino:
[] la operacin ocupacional de las Galeras por parte de los vendedores ambulantes que
firmaron sus respectivos contratos con la personera del Distrito, se iniciar a las seis de la
maana del da mencionado [25 de Mayo de 1964], con la cooperacin y la vigilancia de la Polica
Nacional y mediante la ayuda de los propios organismos que aglutinan profesionalmente a los
comerciantes ambulantes, que ahora dejarn de serlo. (El Tiempo, 1964, p. 28)

El menosprecio hacia los vendedores era evidente, y estaba atravesado por una clara connotacin clasista:
Sin tropiezos ni protestas apreciables se inici ayer la concentracin en la Plaza de San Victorino,
de los puestos de heterogneo comercio que venan multiplicndose de manera alarmante en la
carrera dcima y otros sectores centrales de Bogot, con notable detrimento no ya slo de la
esttica sino del aseo. Culmina as una campaa emprendida por la prensa y por numerosas
entidades cvicas casi desde el momento mismo en que aparecieron esas horrendas mculas de la
fisonoma capitalina. xito un poco tardo, pero de todos modos digno de unnime celebracin.
[] las tenduchas de andn y los vendedores ambulantes prosperaron hasta el extremo de
constituir una autntica lacra urbana porque hubo inexplicable lenidad con ellos al iniciar
actividades. Luego obviamentese consideraron con derechos poco menos que inalienables, y
de ah que hubiera necesidad de proceder, a ltima hora, con la necesaria, proporcionada energa.
Que no haya, pues, ni contemplaciones ni excepciones de ninguna especie. Una sola bastara para
que esas ventas vayan reapareciendo paulatinamente en las zonas de las cuales se ha logrado,
por fin, desplazarlas [] Concentrado este comercio en la plaza mencionada, all irn a dar, de
modo espontneo, los vendedores renuentes, si la respectiva clientela se abstiene de fomentar en
cualquier forma sus actividades en el centro de la ciudad. (El Tiempo, 1964, p. 5)
Este desprecio no slo era manifiesto por parte de los medios de comunicacin de la poca, sino por parte de la propia
administracin distrital, que dedic a esta reubicacin el peor de todos los lugares posibles existentes en Bogot, escenario de las
mayores infamias que podran afectar a una ciudad en la era moderna y que dejaba a los comerciantes callejeros abandonados a su
suerte.
Esto es importante comprenderlo, pues en el momento de la reubicacin de los vendedores, el valor del suelo en la plazoleta era
irrisorio y no tena proyeccin alguna en el contexto urbano; luego, en la poca de la administracin de Pealosa, el Taller del
Espacio Pblico le asign un nuevo valor, conforme a la representacin basada en un imaginario histrico y apalancado en la
recuperacin que los comerciantes reubicados le dieron a ese sector durante su estada en la zona. Las inundaciones que sufrieron
las Galeras Antonio Nario en 1966 y 1970 son testimonio de esta degradacin urbanstica del sector.
No obstante, con la paradjica acreditacin de las Galeras Antonio Nario en Bogot y Colombia, a raz de las inundaciones, cientos
de personas, especialmente pobres y migrantes, procedentes de diferentes puntos de la ciudad, de los pueblos cercanos o, incluso,
del pas entero, comenzaron a llegar al sector para comerciar cualquier tipo de mercancas. As, la intensa dinmica comercial fue
creando paulatinamente aglomeraciones de vendedores ambulantes que con el pasar del tiempo se fueron convirtiendo en
asociaciones y sindicatos vinculados al sector del comercio informal, la mayora de ellos avalados por la administracin o las leyes
del Estado.
Esta situacin comenz a cobrar proporciones inmanejables, debido a la gran cantidad de personas que buscaban un lugar en el
mundo, una alternativa para su supervivencia en el contexto urbano. En ese sentido, los movimientos sindicales de los aos

setenta, dcada en la cual las ideologas de izquierda tuvieron su mayor expansin e influencia en los sectores populares
latinoamericanos, fueron decisivos para la ampliacin de los lmites del comercio informal en San Victorino y la lucha por los
derechos de los trabajadores y los grupos marginales.
De este modo surgieron varios grupos de informales que muy rpidamente encontraron la manera de instalarse en el sector con el
respaldo de lderes y organizaciones sindicales, que venan convocando a los vendedores callejeros, defendiendo sus intereses y
atendiendo a sus necesidades, ante la inmovilidad de un Estado que nunca haba tomado acciones decididas por su bienestar.
Sin embargo, al ver esta situacin, el Fondo de Ventas Populares comenz a participar en la proliferacin de las casetas y puestos
callejeros en el sector, con el aval de algunos dirigentes polticos que comenzaron a mostrarse interesados en la instalacin de estos
locales comerciales improvisados en plena va pblica. Pese a que la Constitucin de 1886 defina el espacio pblico en trminos
similares a la existente en la actual Carta Poltica colombiana, la concepcin del espacio pblico existente durante los aos setenta y
ochenta era bien distinta a la que se tiene hoy en da:
[] el espacio pblico fue considerado como asunto pertinente al ente policivo. Tanto es as que el
Decreto 1355 de 1970 seal que la polica local deba reglamentar el ejercicio del vendedor ambulante
y deba prevenir los atentados contra la integridad de los bienes de uso pblico. Este decreto dej ver
una posicin permisiva mas no complaciente respecto a la utilizacin del espacio pblico. (Rojas y
Revern, 1998, p. 230)
Esto es, la nocin de espacio pblico involucraba la posibilidad de que se desarrollara la actividad del comerciante informal, en
convivencia con el espacio destinado a la circulacin peatonal y vehicular, as como las plazas y los parques. Como lo hemos visto,
esta permisividad en el uso de los espacios pblicos para el comercio callejero es el resultado de una prctica tradicional que viene
desde los tiempos de la Colonia, aunque en esa poca la densidad poblacional no generaba los contratiempos existentes en la
ciudad moderna.
Como puede apreciarse, el comercio informal termin siendo un negocio cuya existencia estaba en manos de polticos y personas
con una gran influencia en las esferas del poder pblico, quienes resultaron ser los principales responsables del mantenimiento y
expansin de los vendedores en zonas destinadas al flujo de vehculos y peatones.
Esto confirma que la clase poltica fue la principal responsable de la permisividad en la invasin del espacio pblico en la ciudad. Tal
situacin refleja el consentimiento tcito de las autoridades frente a la cuestin de las ventas callejeras, lo cual constituye un cambio
de orientacin en la actitud de la administracin distrital respecto a esta problemtica, frente a la posicin que se haba adoptado
durante los aos cincuenta y sesenta.
A finales de la dcada de los setenta comienzan a aparecer en los escritorios de las administraciones distritales los planes de
renovacin del Centro de Bogot, los cuales intentan redisear la fisonoma urbanstica del sector. En el marco de tales proyectos,
San Victorino constitua una zona neurlgica que requera medidas urgentes. No obstante, stas slo se concretaron 20 aos
despus del primer plan global que apareci para el Centro de Bogot. Ante tales medidas, los vendedores comenzaron a pensar en

alternativas para su reubicacin en un centro comercial que les ofreciera todas las garantas. Ya haban existido en pocas
anteriores propuestas para la instalacin de todo el comercio informal de San Victorino en un gran centro comercial ubicado en el
mismo sector de la zona cntrica.
A comienzos de 1989 comenzaron a aparecer los primeros visos de una reforma constitucional, en el marco de cuyo impulso se
vislumbraban varias disposiciones legales que acompaaban esta ola de reformas proclives a la generacin de un espacio territorial
y poltico consonante con el liberalismo conservador hegemnico en el panorama global.
As, las iniciativas en pro de la liberacin del espacio pblico comenzaron a cobrar fuerza y se cristalizaron en una normatividad
concreta, expresada en el Acuerdo 18 de 1989, la Ley 9 de 1989 y, ms adelante, en el Acuerdo 6 de 1990 del Concejo de Bogot.
Luego del lgido debate poltico generado por la reforma constitucional de 1991, las ideas liberales predominaron en la nueva Carta
Magna, situacin que permiti darle al gobierno una base jurdica y poltica afn a las iniciativas neoliberales en el plano econmico.
Pero en los postulados de la Carta Poltica apareci un conjunto de disposiciones contradictorias: el respeto a la pluriculturalidad y
diversidad del pas, y el hecho de que el inters general prima sobre el inters particular.
Lo primero es el inters de la comunidad nacional, lo cual implica anteponer el derecho de las mayoras al de las minoras. El debate
de filosofa poltica en torno a los principios comunitaristas, liberal y republicano de lo pblico y la ciudadana se encontraba en el
ncleo del debate:
El repertorio discursivo neo-republicano [] acentu la despolitizacin de la democracia,
despolitizando a sus actores, los ciudadanos, y convirtiendo el ser y el hacer de stos en una
suerte de campo neutro, asptico, geomtrico y plano, donde las viejas contradicciones sociales,
las diferencias ideolgicas y las mltiples fracturas de la sociedad colombiana no se mencionan.
(Uribe, 2001, p. 155)
En este contexto, lo subordinado es todo lo que no est vinculado al paradigma unitario de la ciudadana, la democracia y las
libertades pblicas, en un claro contexto de dictadura de las mayoras. As es como comenzaron a forjarse la ideologa de lo
pblico y el liberalismo, a partir de los postulados del nuevo marco constitucional.
Aunque esta disposicin ya exista en la Constitucin de 1886, la renovacin de este mandato y la intencin de (esta vez s) hacer
cumplir las normas en un pas de leyes, hizo que en Colombia comenzara a instaurarse entre los arquitectos y otros integrantes de la
comunidad acadmica una idea del resurgimiento de la ciudad a usanza del ideal de la polis griega. Ello condujo a una visin purista
e idealizada de la ciudad helnica, que rpidamente se convirti en el paradigma del cambio, que atenda muy poco a los procesos
histricos urbanos, como si las ciudades colombianas hubieran nacido de nuevo con la reforma constitucional.
De los puntos de la Constitucin surgieron manifiestos por los que algunos denominaron la ciudad deseada, firmados por varios
investigadores y acadmicos especializados en los problemas urbanos, a partir de las premisas por las cuales se regira la

Constitucin de 1991, que sienta las bases de lo que debera ser la ciudad hacia el futuro. Uno de los once puntos es el del espacio
pblico:
[] es el fundamento de la ciudad. Se ha construido a travs de su historia y posee el carcter
especfico que le otorg su plano fundacional. Es un bien comn en el que deben darse las
condiciones para ser apropiado por el ciudadano. No es ni puede ser propiedad de los
representantes del Estado ni de las autoridades militares, ni de empresas privadas, ni de
caprichos individuales que los encierren o que impidan su uso comunitario. El espacio pblico
debe ser el eje de las normas urbanas. (El Espectador, 1992, p. 1-E)
Y es evidente que esta concepcin tiene una carga tica y moral cuyos alcances estaban prximos a ser comprendidos en la propia
existencia sociocultural y socioespacial de la ciudad. La ideologa de lo pblico en el contexto urbano se construy, as, desde las
leyes nacionales y, posteriormente, se territorializaron desde la arquitectura y el urbanismo en el plano metropolitano. La moral de lo
pblico, en conjuncin con la tica del capitalismo fundado en el beneficio privado, conducira a una nueva situacin que contribuy
a la configuracin sociocultural de la ideologa del espacio pblico en Bogot y otras ciudades colombianas.
Durante el primer gobierno de Antanas Mockus fueron convocadas organizaciones que buscaban ser representativas de la sociedad
civil para formular el Plan Estratgico Bogot 2000, considerado por Acebedo como el plan de inversiones de los organismos de
crdito internacional (1999, p. 79). El espacio pblico era uno de los siete grandes grupos de proyectos estratgicos que estaban
consignados como prioritarios para la elaboracin de este Plan. La misma tendencia se observaba en torno al Plan Monitor, apoyado
sin reservas por los sectores ms prestigiosos de la sociedad colombiana y la Cmara de Comercio de Bogot. En este contexto, las
dinmicas participativas y los procesos culturalmente compartidos con la diversidad democrtica de los habitantes se trastocan por
decisiones de carcter vertical, predispuestas por las instituciones y aceptadas de manera resignada por la ciudadana. En este
marco de accin, la administracin de Pealosa emprendi, finalmente, la restitucin del espacio urbano en la zona ocupada por el
comercio semiformal de las Galeras Antonio Nario.

Tomado del Estudio de Carlos Martn Carbonell Higuera


DEA en Antropologa Social y Etnologa (EHESS-Pars) Docente investigador y consultor
Universidad Externado de Colombia carlosmcarbonell@gmail.com
Fecha de recepcin: 15 de mayo del 2010. Fecha de aceptacin: 31 de julio del 2010

1.3 LA DEUDA DE LA ERU CON SAN VICTORINO


TOMADO EL ESPECTADOR

SBADO, 10 DE ENE DE 2015

Edificios de la zona estn en riesgo, dice Fopae


Ms de 400 ciudadanos invirtieron en un proyecto que Petro prometi sacar adelante. Mientras Metrovivienda avanza en
obras, el plan inmobiliario est frenado.
La administracin distrital prometi una multimillonaria inversin para construir un centro comercial en San Victorino. Las
obras, como se ve en la imagen, estn en cero. / Gustavo Torrijos
Luis Fernando Rodrguez es una de las 463 personas que creyeron en la renovacin urbana de San Victorino, un
multimillonario proyecto del que se rumor mucho en 2004, se promocion oficialmente en 2007 y que hoy sigue en etapa
de reestructuracin. Hace cuatro aos, la Empresa de Renovacin Urbana (ERU) le prometi un local en lo que sera el
Centro Internacional de Comercio Mayorista de San Victorino, una zona a la que supuestamente llegaran 9.000
empresarios. Rodrguez quiso ser uno de ellos e invirti $200 millones para comprar un local de 3x3, pero lo sigue
esperando.
Pese a que en 2011 la alcaldesa Clara Lpez se comprometi a ejecutar el proyecto con los inversionistas que haban
consignado su dinero en la Fiduciaria Bogot (casi $6.000 millones), ese mismo ao la ERU emiti un comunicado
anunciando la liquidacin del contrato con la Unin Temporal Urbe Capital, encargada del plan, por supuestas
irregularidades. El proyecto qued en cero. Cuando Rodrguez se postul, el metro cuadrado estaba avaluado en $17
millones y un ao despus en $60 millones.
En noviembre de 2011, antes de asumir la alcalda, Gustavo Petro le envi una carta al procurador general, Alejandro
Ordez, explicndole que el proyecto sera suspendido: Me preocupa la ausencia de modelos financieros slidos y las
condiciones de participacin de los comerciantes del sector. El modelo de gestin propuesto es ligero en las obligaciones
y asignacin de riesgos al inversionista-constructor. La ERU le entreg la contratacin a una entidad financiera buscando
eludir responsabilidades legales (penales, disciplinarias y fiscales) y tener un procedimiento ms laxo, dice el
documento.

Las dudas aumentaron a finales de 2012, cuando la Contralora Distrital le advirti al alcalde Gustavo Petro que con la
decisin de suspender el proyecto estaba poniendo en riesgo $27.000 millones del patrimonio pblico que estaban
destinados al proyecto de inversin Centro Internacional de Comercio Mayorista.
La ERU intent ponerle fin a la incertidumbre en julio de 2013, cuando les dijo a los inversionistas que ese mismo mes
estara lista una licitacin pblica para seleccionar al inversionista constructor que sacara adelante el proyecto. Se habl,
en ese entonces, de construir un complejo comercial de ocho torres. Son ms de 90.000 metros cuadrados con variedad
de locales, ofrecer alternativas inmobiliarias y comerciales para todos los grupos econmicos del sector, potenciar y
generar mayor oferta de productos en locales tradicionales, comercio minorista y madrugones, sostuvo la empresa.
La licitacin para seleccionar a la empresa de construccin se declar desierta. Desde entonces el proyecto est en
etapa de reestructuracin. Qu suceder con las personas que, como Luis Fernando Rodrguez, invirtieron en el
proyecto? Qu cambios ha hecho la ERU en los diseos? Sigue vigente el precio por metro cuadrado? Cunto le ha
costado al Distrito modificar los estudios? Ninguna de estas preguntas fueron resueltas por la Empresa de Renovacin
Urbana. La oficina de comunicaciones de la entidad le dijo a este diario: El proyecto est en fase de reestructuracin, por
lo que an no estamos entregando informacin.
No obstante, algunos medios de comunicacin han publicado informacin reciente sobre el proyecto, sealando que la
ERU tiene listo un concurso de contratacin por $110.000 millones y que sera adjudicado a finales de este ao. Adems,
que empresas como Amarilo, Ospinas y Pedro Gmez estn interesadas en el proyecto. La oficina de comunicaciones
asegura que la informacin no es verdica y que ninguna de estas compaas ha manifestado inters.
Ante la incertidumbre, los inversionistas le han exigido claridad a la ERU. El pasado 27 de agosto, el secretario de
Integracin Social, Jorge Rojas, se reuni con los comerciantes de la zona para hablar sobre problemas de seguridad,
habitantes de calle y prostitucin. Patricia Caldern, vocera de los comerciantes, dijo: hace aos han dicho lo mismo:
que van a mejorar las calles, los edificios, y en realidad no hay nada. Sobre el plan de renovacin no se dijo nada. No nos
sorprende que la administracin nos tenga abandonados.
Las obras de Metrovivienda
Al margen de los planes fallidos para la construccin del centro comercial mayorista, Metrovivienda ha avanzado en otra
fase del proyecto: las obras de espacio pblico y de viviendas de inters prioritario (VIP). En agosto de 2013 empezaron
obras de espacio pblico, redes y vas de acceso. A la fecha, dice la entidad, se construyeron 946 m de pavimento y un
paso pompeyano, en la carrera 13, entre calles 9 y 10. Tambin se construyeron 1.962 m de andenes, entre la carrera
13, la calle 9, la Avenida Caracas y la calle 10. En cuanto a espacio pblico, se han entregado 1.677 m en la plazoleta

Huella de los Mrtires. Se ejecutaron tambin redes de acueducto, energa, telfono y gas, bajo las franjas peatonales
de la carrera 13, con sus cmaras y cajas de paso, dice la entidad.
Otras obras que ya estn terminadas son las nuevas redes de alcantarillado en la carrera 13 y en la calle 9. Sobre las 310
viviendas de inters prioritario (VIP) en las manzanas 3 y 10 de San Victorino, Metrovivienda dice que el proyecto est a
cargo de las empresas BRP y Capitol. En la manzana 3 habr un edificio de 12 pisos, con rea de comercios, servicios y
VIP. Contar con 234 estacionamientos, reas comerciales con casi 6.000 m y un rea de servicios con 3.000 m
disponibles. Las VIP estarn desde el piso cuatro hasta el doce. El edificio tendr accesos independientes para las reas
de comercio y vivienda: escaleras convencionales y elctricas, ascensores de carga e ingresos peatonales. De otro lado,
en la manzana 10 ser construida una segunda torre de seis pisos, con un stano de 40 parqueaderos, seis plantas
comerciales de 600 m cada una y una plazoleta de comidas en la terraza. Estas obras estaran listas el prximo ao.
El plan parcial de renovacin urbana que se present en 2012 (ver Lo que se plane en 2012) ahonda en los riesgos que
generan los inmuebles deteriorados: San Victorino se caracteriza por construcciones representativas de desarrollos
arquitectnicos hasta los aos 70. De estas, se desconoce si cumplen condiciones estructurales, pero se presume que
muchas no cumplen, dada la informalidad con que se construa en los aos 80.
Otro dato que arroj el estudio es que los 2.531 establecimientos que reportan ocupacin generan 20.798 empleos. Esta
anhelada renovacin tardara 15 aos, segn el estudio. Ahora sern 17, o ms, como dice Luis Fernando Rodrguez: Es
mejor retirarse del proyecto. Aunque no es una estafa como tal, s nos sentimos timados por la ERU.

2.JUSTIFICACION
Debido a la gran competencia que ofrecen las grandes superficies y el aumento de necesidades en diferentes partes del pas, el
Centro Comercial ofrece economa, oportunidad de trabajo y crecimiento a los pequeos y medianos fabricantes brindndoles un
espacio para comercializar y competir sanamente frente al mercado.
La frecuencia del mercado que asiste a San Victorino son en su mayora comerciantes dueos de pequeos negocios ubicados en
diferentes regiones del pas (principales, medianas y pequeas ciudades, pueblos, barrios, etc.), madres cabeza de familia, o
simplemente personas en busca de una oportunidad de rendimiento econmico para su sostenibilidad y la de su familia, sin pagar
Costos adicionales como los que se presentan en los Grandes Centros Comerciales, donde los costos de administracin encarecen
los productos ofrecidos haciendo que los mismos sean muy altos..
La idea es destacar este espacio tanto para los nuevos fabricantes como comerciantes y clientes potenciales como una excelente
Vitrina y sitio novedoso enclavado en uno de los mercados ms apetecidos del Pas. Por esto se propondrn estrategias de
desarrollo socioeconmico, de marketing dirigidas a incrementar el volumen de visitas al centro comercial, aumentar la decisin de
compra, fidelizacin de visitantes existentes y adems de esto crear estrategias de posicionamiento de marca para el Centro
Comercial Nuevo San Victorino.

3.PLAN TEMATICO
3.1 Anlisis Interno Empresa
El Centro Comercial Nuevo San Victorino, estar acorde a la modernizacin que ofrecen las Grandes Superficies o Centros
Empresariales de Colombia, con polticas y objetivos especficos de acuerdo al sistema de comercializacin del sector, Innovando
con la ayuda de empresas y comerciantes posicionados, logrado unir a las mejores empresas en la manzana comercial ms
reconocida de la zona, donde los compradores pueden encontrar la mejor variedad de productos a los mejores precios.
El centro Comercial, contar con ms de 190 locales, amplias zonas comunes, excelente ubicacin que hace que los compradores
de diferentes zonas puedan llegar de forma fcil a sus puertas y sobre todo que puedan realizar sus compras con seguridad y
comodidad.
Poseer un fuerte equipo administrativo, respaldado por una junta directiva, quienes estn atentos de proveer tanto a los
comerciantes como a los visitantes, de todas las facilidades necesarias para su actividad. Igualmente el equipo de seguridad y
logstica del Centro Comercial, ha demostrado estar preparado para atender a todo tipo de visitantes haciendo de esta esquina la
ms segura de la zona.

Administracin: La parte administrativa ser especializada en propiedad horizontal, contar con Gerencias especializadas
en el servicio con sistemas de control eficientes, distribuidos por departamentos y unidades especializadas para todo tipo de
requerimientos que el Centro Comercial lo amerite.

Seguridad: Este departamento est implementado con los ltimos avances tecnolgicos y logsticos que un Centro
Comercial moderno lo requiere.

3.1.1 Misin
Buscar beneficios de carcter socioeconmico para fabricantes, comerciantes y clientes mayoristas y minoristas con productos
exclusivos, gran variedad de marcas, basados en la innovacin constante y diseos exclusivos para todo tipo de pblico como lo son
la gente joven, moderna, descomplicada y clsica.

3.1.2 Visin
Ser un Centro Comercial mayorista muy importante y reconocido a nivel nacional en materia de desarrollo de estrategias
comerciales para los segmentos de hombre, mujer y nios, satisfaciendo as las necesidades de fabricantes, comerciantes formales
e informales y clientes diversos.
3.1.3 Objetivo General:
Administrar los recursos que nos ofrece la posicin estratgica del inmueble, optimizando acciones que mejoren el deterioro
arquitectnico del sector y contribuyendo con polticas de beneficio comunitario, a la gran cantidad de comerciantes formales e
informales que realizan sus actividades comerciales en este sector deprimido de la Ciudad de Bogot D. C.
1.1.4 Objetivos Especficos

Generar eventos y actividades que incentiven a los clientes continuamente a visitarnos.


Crear y desarrollar campaas publicitarias de comercializacin.
Administrar los recursos del Centro Comercial.
Controlar de la imagen corporativa y el buen nombre comercial de nuestros clientes..
Manejar todos los tipos de comunicacin y estrategias.
Actualizar continuamente los cambios en estilos, modas y avances tecnolgicos.

El Centro Comercial Nuevo San Victorino, Tendr como estrategia principal el crecimiento, la expansin dirigida a nuevas
estrategias comerciales teniendo como meta corporativa el crecimiento y desarrollo, apalancndose en las estrategias de precio las
cuales se ven reflejadas en el aumento de la demanda de los bienes que se ofrecen all, la capacidad de venta que generar este
Proyecto de Centro Comercial le permitir obtener el reconocimiento de los diferentes visitantes o consumidores finales,
encontrando productos para todos los gustos y preferencias de compra para comercializar y distribuir, generando diferentes
beneficios a todos los canales de distribucin.

3.2

Anlisis Interno Producto

3.2.1 Anlisis de Atributos

Los comerciantes y fabricantes que harn parte del Centro Comercial tendrn la ventaja de contar con el Centro Comercial Nuevo
San Victorino; ya que brindar y garantizar a las marcas ofrecidas con participacin en los grandes y pequeos eventos, esto
con el fin de atraer y aumentar el volumen de clientes, haciendo que se aumenten los niveles de ventas para los diferentes
establecimientos o almacenes.
ANALISIS DE ATRIBUTOS: El Centro Comercial Nuevo San Victorino

Atributos

DESCRIPCIN

VENTAJAS

Los comerciantes que


toman el servicio que
ofrece este Centro
Comercial se dedican a
vender los productos que
fabrican al por mayor a
clientes dueos de
negocios pequeos
ubicados en ciudades
principales, pueblos y
barrios.

Su Ubicacin Geogrfica,
Sus vas de acceso, El
tipo de servicio que ofrece.

Frmula o
ncleo

NUESTRO CENTRO
COMERCIAL ser un
especializado en ofrecer
productos y servicios a los
fabricantes nacionales y
extranjeros que
comercializan al por
mayor y por menor. .

Calidad

La Administracin del
Centro Comercial
establece polticas y
acuerdos de servicio para
el uso correcto de las
instalaciones.

E l nombre del Centro

La Cantidad y Calidad de
los productos que se
ofrecern ya que nos
basaremos en las Marcas
ampliamente reconocidas
en el mbito nacional e
internacional

BENEFICIOS

El beneficio que ofrece La


administracin del centro
comercial a los vendedores
es un espacio seguro en
donde puedan exhibir sus
productos a un bajo costo
de administracin,
proporcionndoles un alto
volumen de demandantes
mayoristas y detallistas en
diferentes pocas del ao.
Otro beneficio que posee
este Centro es que debido a
su infraestructura y su
diseo disminuye los costos
de servicios pblicos
manteniendo unos gastos
de administracin
moderados
Se evidenciar una imagen
uniforme y horarios
establecidos para ofrecer
los servicios

El Posicionamiento que
queremos de nuestro
Centro Comercial Nuevo
San Victorino, es generar

3.2.2

Anlisis de Posicionamiento

La importancia que obtendr el Centro .Comercial Nuevo San Victorino como epicentro de mercadeo nacional o Internacional al
por mayor y al detal, es organizar eventos Feriales, en el cual se identificar la importancia y posicionamiento en la zona, como
tambin una vitrina de gran magnitud ante el comercio continuo de productos y bienes de calidad a los mejores precios para el
consumidor final, contribuyendo con esto como herramienta efectiva de desarrollo socioeconmico de San Victorino.

3.2.3 Determinacin de la etapa del Ciclo de Vida


El centro comercial se adecuar y buscar fortalecer el crecimiento que se caracterizar por tener una alta rotacin de pblico,
generando un incremento en las ventas para beneficio de los fabricantes y arrendatarios de los establecimientos que conforman el
proyecto empresarial del mismo.
Los arrendatarios de este centro comercial ven una oportunidad de introducir marcas propias e innovadoras ofertas de fabricantes
nacionales y extranjeros, a grandes escalas y comercializando segn las necesidades de cada cliente, generando rentabilidad para
beneficio propio. Esto se logra ya que todo este conjunto de marcas se asocia en un solo lugar y a gran escala con precios
altamente competitivos y ofertas que son exclusivas del sector.
De esta manera se pretende ingresar a nuevos mercados aumentado la cobertura y los canales de distribucin. Para lograr este
objetivo el centro comercial invertir en actividades publicitarias destinadas al reconocimiento y fortalecimiento del mercado meta,
creando una mayor preferencia y compromiso de compra por el comerciante.
3.2.4 Objetivos y Estrategias a utilizar
El departamento de mercadeo tiene como misin el servicio de asesora y direccin profesional para las marcas. La atencin al
cliente es prestada a travs del Taller del Cliente (unidad del departamento) donde se brinda informacin comercial y se hace el
papel del defensor del mismo.
3.2.5 Anlisis de Ingresos
Las Variables del estudio financiero anexo en etapa de Prefactibilidad, nos muestran la proyeccin de las inversiones y los ingresos
para el presente proyecto.

3.2.5.1 Ingresos Centro Comercial Nuevo San Victorino


La siguiente grafica nos ilustra los ingresos proyectados anualmente por concepto de arrendamiento de locales comerciales en el
CENTRO COMERCIAL NUEVO SAN VICTORINO de acuerdo a datos obtenidos atraves de la Lonja de Propiedad Raz de Bogot
D. C. y sondeo estadstico del sector realizado por nuestra empresa.

VALORES ARRENDAMIENTOS DEL SECTOR ( DATOS Lonja de Propiedad Raz, Mincomercio )


(En Miles de
$)

2014
Total rea del
Centro
Comercial en m2

1.72
5

Total rea para


Locales Comerciales
en m2

1.140

No. De
Locales

Extensin
mts

M2 por
Local

M2 de
Construcci
n por Piso

Local 1er. Piso


Local 2o. Piso
Local 3er. Piso

80
60
50

2.50 x 2.40
2.50 x 2.40
2.50 x 2.40

6
6
6

480
360
300

TOTALES

190

Tipo de Local

2016

Local 1er. Piso


Local 2o. Piso

1.497.600
449.280

1.440.000
432.000

Valor Arriendo
x Mes

Total
Mensual x
Tipo de
Local

$
$
$

$
$
$

$ 120.000
$ 36.000
$ 24.000

250
100
80

1.500
600
480

1.140

PROYECCION ANUAL DE LOS INGRESOS


2015
$
$

Valor
Arriendo x
M2

$
$

2017
$ 1.557.504
$
467.251

2018
$
$

1.619.804
485.941

$ 180.000

2019
$ 1.684.596
$
505.379

2020
$
$

1.751.980
525.594

2021
$
$

1.822.059
546.618

Local 3er. Piso

TOTALES

$ 2.160.000

$ 2.246.400

$ 2.336.256

$ 2.429.706

$ 2.526.894

2022

2023

2024

2025

2026

Local 1er. Piso


Local 2o. Piso
Local 3er. Piso

$
$
$

TOTALES

288.000

1.894.942
568.483
378.988

311.501

323.961

336.919

350.396

2.627.970

364.412

$ 2.733.089

2027

2028

1.970.739
591.222
394.148

$ 2.049.569
$
614.871
$
409.914

$
$
$

2.131.552
639.466
426.310

$ 2.216.814
$
665.044
$
443.363

$
$
$

2.305.486
691.646
461.097

$
$
$

$ 2.842.413

$ 2.956.109

$ 3.074.354

$ 3.197.328

$ 3.325.221

3.458.230

$ 3.596.559

2029

2030

2031

Local 1er. Piso


Local 2o. Piso
Local 3er. Piso

$
$
$

2.493.614
748.084
498.723

TOTALES

$ 3.740.421

$
$
$

299.520

$
$
$

2032

2033

2.397.706
719.312
479.541

2034

2035

2.593.359
778.008
518.672

$ 2.697.093
$
809.128
$
539.419

$
$
$

2.804.977
841.493
560.995

$ 2.917.176
$
875.153
$
583.435

$
$
$

3.033.863
910.159
606.773

$
$
$

3.155.217
946.565
631.043

$ 3.890.038

$ 4.045.639

$ 4.207.465

$ 4.375.764

4.550.794

$ 4.732.826

ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO ANUALMENTE


(En Miles de pesos)

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

INGRESOS NETOS

$ 2.160.000 $ 2.246.400 $ 2.336.256 $ 2.429.706 $ 2.526.894 $ 2.627.970 $ 2.733.089

Provisin Costos Operacin

UTILIDAD BRUTA

$ 1.900.800 $ 1.976.832 $ 2.055.905 $ 2.138.141 $ 2.223.667 $ 2.312.614

$ 2.405.118

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Gastos de Personal
Gastos Fijos
Retencin en la Fuente
Ica
GASTOS VENTAS

$ 782.445 $ 816.843 $ 849.100 $ 880.765 $ 915.996 $


$ 397.440 $ 411.350 $ 426.570 $ 442.353 $ 460.048 $
$ 322.920 $ 327.702 $ 339.827 $ 352.400 $ 366.496 $
$
61.221 $
76.892 $
81.769 $
85.040 $
88.441 $
$
864 $
899 $
935 $
972 $
1.011 $
$
$
$
- $
- $
- $

$
$
$
$
$
$

UTILIDAD OPERACIONAL

$ 1.118.355 $ 1.159.989 $ 1.206.805 $ 1.257.376 $ 1.307.671 $ 1.451.957 $ 1.499.852

GASTOS FINANCIEROS

INGRESOS FINANCIEROS

259.200 $

269.568 $

280.351 $

291.565 $

8.640 $

8.986 $

9.345 $

9.719 $

303.227 $

315.356 $

10.108 $

860.657
478.450
381.156
1.051
-

327.971

10.512 $

905.266
411.350
397.165
95.658
1.093
-

10.932

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

$ 1.109.715 $ 1.151.004 $ 1.197.460 $ 1.247.657 $ 1.297.564 $ 1.441.445 $ 1.488.920

IMPORRENTA

304.985 $

302.939 $

313.393 $

326.687 $

339.755 $

475.677 $

UTILIDAD NETA

804.730 $

848.065 $

884.067 $

920.970 $

957.809 $

965.768 $ 1.093.234

PROMEDIO MENSUAL
UTILIDAD

67.061 $

70.672 $

73.672 $

76.748 $

79.817 $

80.481 $

395.685

91.103

ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO ANUALMENTE


(En Miles de pesos)

2022

2023

2024

2026

2027

2028

2029

INGRESOS NETOS

$ 2.842.413 $ 2.956.109 $ 3.074.354 $ 3.325.221 $ 3.458.230 $ 3.596.559 $ 3.740.421

Provisin Costos Operacin

UTILIDAD BRUTA

$ 2.501.323 $ 2.601.376 $ 2.705.431 $ 2.926.194 $ 3.043.242 $ 3.164.972 $ 3.291.571

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Gastos de Personal
Gastos Fijos
Retencin en la Fuente
Ica
GASTOS VENTAS

$ 941.037 $
$ 426.570 $
$ 413.846 $
$
99.484 $
$
1.137 $
$
$

UTILIDAD OPERACIONAL

$ 1.560.286 $ 1.621.908 $ 1.684.622 $ 1.691.205 $ 1.748.798 $ 1.808.201 $ 1.868.406

GASTOS FINANCIEROS

INGRESOS FINANCIEROS

341.090 $

354.733 $

979.468
442.353
432.469
103.464
1.182
-

$ 1.020.809
$ 460.048
$ 451.930
$ 107.602
$
1.230
$
-

11.370 $

11.824 $

368.922 $

399.026 $

$ 1.234.989
$ 621.867
$ 495.409
$ 116.383
$
1.330
$
-

12.297 $
-

$ 1.294.444
$ 652.338
$ 519.684
$ 121.038
$
1.383
$
-

13.301 $

414.988 $

448.851

$ 1.356.770 $ 1.423.165
$ 684.303 $ 718.518
$ 545.149 $ 572.235
$ 125.880 $ 130.915
$
1.439 $
1.496
$
- $
-

13.833 $

431.587 $

14.386 $

14.962

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

$ 1.548.916 $ 1.610.083 $ 1.672.324 $ 1.677.904 $ 1.734.965 $ 1.793.815 $ 1.853.444

IMPORRENTA

UTILIDAD NETA

$ 1.137.258 $ 1.182.220 $ 1.228.060 $ 1.240.579 $ 1.283.464 $ 1.327.736 $ 1.372.722

PROMEDIO MENSUAL
UTILIDAD

411.658 $

94.772 $

427.864 $

98.518 $

444.265 $

102.338 $

437.326 $

103.382 $

451.500 $

106.955 $

466.079 $

110.645

480.722

114.394

ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO


(En Miles de pesos)

2030

2031

2032

2033

2034

2035

INGRESOS NETOS

$ 3.890.038

$ 4.045.639

$ 4.207.465

$ 4.375.764

$ 4.550.794

$ 4.732.826

Provisin Costos Operacin

UTILIDAD BRUTA

$ 3.423.233

$ 3.560.163

$ 3.702.569

$ 3.850.672

$ 4.004.699

$ 4.164.887

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Gastos de Personal
Gastos Fijos
Retencin en la Fuente
Ica
GASTOS VENTAS

$ 1.492.999
$ 754.444
$ 600.847
$ 136.151
$
1.556
$
-

$ 1.568.605
$ 793.675
$ 631.714
$ 141.597
$
1.618
$
-

$ 1.648.454
$ 834.946
$ 664.564
$ 147.261
$
1.683
$
-

$ 1.734.969
$ 880.033
$ 700.034
$ 153.152
$
1.750
$
-

$ 1.826.489
$ 927.555
$ 737.835
$ 159.278
$
1.820
$
-

$ 1.922.864
$ 977.643
$ 777.679
$ 165.649
$
1.893
$
-

UTILIDAD OPERACIONAL

$ 1.930.235

$ 1.991.558

$ 2.054.115

$ 2.115.703

$ 2.178.210

$ 2.242.023

GASTOS FINANCIEROS

INGRESOS FINANCIEROS

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

$ 1.914.675

$ 1.975.375

$ 2.037.285

$ 2.098.200

$ 2.160.007

$ 2.223.092

IMPORRENTA

UTILIDAD NETA

$ 1.418.983

$ 1.465.099

$ 1.512.242

$ 1.558.946

$ 1.606.482

PROMEDIO MENSUAL UTILIDAD

466.805

15.560
-

495.691

118.249

485.477

16.183
-

510.276

122.092

504.896

16.830
-

525.043

126.020

525.092

17.503
-

539.254

129.912

546.095

18.203
-

553.524

133.874

567.939

18.931
-

567.971

$ 1.655.120
$

137.927

Como lo demuestra la grfica anterior el Centro Comercial percibir ingresos netos en los prximos veinte (20) aos, por concepto
de arrendamiento de locales, cuotas de administracin y alquiler de espacios para la exhibicin de mercanca de los locales y
expositores.
3.3 Anlisis Externo Mercado

3.3.1 Anlisis de la estructura del mercado


Los centros comerciales en Bogot dentro de los conceptos existentes de Centro Comercial, podemos decir que este es un espacio
donde un consumidor puede realizar compras de distintos productos y/o servicios, sin generar mayores desplazamientos, as mismo
cuenta con la facilidad de hallar diversas ofertas que permitan satisfacer las necesidades de todos los compradores; adicionalmente,
en estos centros comerciales se encuentran otra clase de atracciones que complementan las actividades comerciales, as como los
restaurantes, salas de esparcimiento, diversin entre otros.
La historia de los Centros Comerciales en Bogot se encuentra ligada casi que directamente con la economa, teniendo en cuenta
que con la crisis de finales de 1980, al crearse nuevas estrategias econmicas y una poltica neoliberal, se aument el consumo de
productos extranjeros y entraron al pas los almacenes por departamentos, lo que hizo que en esta poca se construyeran varios de
los Centros Comerciales ya existentes. Algunos autores insinan que el aumento en la construccin de Centros Comerciales se
debi a la necesidad de buscar refugio para los comerciantes y clientes, debido a la inseguridad de las calles, la invasin del espacio
pblico, incremento en la indigencia y mendicidad entre otros. Sin embargo, tambin se puede decir que el incremento de estos
centros comerciales se debe a la bsqueda de una cara ms agradable de la ciudad, ya que la construccin de estos implica diseos
novedosos y atractivos, as mismo a la bsqueda de la comodidad para los consumidores y lograr que estos compren en un solo
lugar, siendo jalonados por los atractivos que representan en diversin y entretenimiento.
El primer Centro Comercial construido en Bogot fue Unicentro (1976), quien no tuvo mayor competencia hasta aproximadamente
1982, cuando se construy Granahorrar y posteriormente Metrpolis en 1984, sin embargo, estos no tenan las mismas dimensiones
que el primero, desde esta poca han sido catalogados dentro de los ms pequeos de la ciudad. Sin embargo, para la dcada de
los 80 por la crisis econmica y financiera de Amrica Latina se fren la construccin de estos, y hasta finales de la dcada de los 90
y principios del ao 2000 esta tendencia ha cambiado, debido a que estos son vistos como una gran oportunidad de negocio,
generando grandes inversiones en el pas. Los primeros centros comerciales construidos tenan como nicho de mercado los estratos
ms altos de la ciudad, sin embargo, en sectores de la ciudad donde se encontraban estratos medios y bajos tambin fueron
construidos varios de estos que hoy da tiene gran afluencia de consumidores, entre ellos se pueden mencionar Ciudad Tunal y
Plaza de las Amricas (en el sur de la ciudad).
Estos Centros Comerciales, en la actualidad buscan una renovacin de sus espacios para mantenerse a la vanguardia de lo que
busca el consumidor, y esta forma mantener el posicionamiento que de una u otra forma han tenido a lo largo de los aos de
funcionamiento.

CENTRO COMERCIAL
Unicentro
Granahorrar
Metrpolis
Ciudad Tunal
Hacienda Santa Brbara
Centro Cha
Plaza de las Amricas
Andino
Salitre Plaza
Portoalegre
Bima
Atlantis Plaza

AO DE
FUNDACION
1976
1982
1984
1984
1989
1989
1991
1993
1993
1993
1998
2000

Fuente: Investigacin propia. Tabla elaborada por el autor


Tabla 4: Centros Comerciales Construidos entre 1970 y 2000

Despus de varios aos que en la ciudad no se vean en marcha proyectos de esta clase, la oportunidad que se buscaba se dio
hacia el ao 2004, cuando el entorno macro econmico del pas, empez a despejarse y se recuper la confianza, especialmente,
debido al optimismo que inyect el gobierno Uribe, muchos inversionistas le apostaron al negocio de la construccin, fue uno de los
comentarios realizados por el gerente de una constructora. Jos Manuel Carbonell, gerente de la Constructora Portal de la 80, que
en la actualidad ampla y reforma el centro comercial Plaza de las Amricas y realiza otros proyectos en varias ciudades del pas,
afirma que ha influido el ambiente econmico como el de las tasas de inters que bajaron, el crdito ha estado ms barato, dentro de
todo un proceso en el que las entidades financieras han estado ms flexibles. Antes haba mucha prevencin.
Los banqueros no queran equivocarse. Hoy ya conocen los riesgos, hoy todos manejamos las circunstancias y sabemos a qu
atenernos. Ellos obviamente le ofrecen crdito a quienes ofrezca mayor confiabilidad Lo que hubo fue una circunstancia que hizo
que el mercado se acomodara en la medida en que por muchos aos no hubo oferta de centros comerciales en un mercado
creciente y demandante de bienes y servicios sin que se satisficiera esa necesidad, dice la directora de Camacol - Cundinamarca,
Lina Echeverri. Cifras Segn estimativos de la Federacin Colombiana de Lonja de Propiedad Raz, Fedelonjas, este tipo de
edificacin ha crecido en la capital durante el ltimo ao y medio cerca del 95 por ciento. Y la razn la da el presidente de esta
entidad, Sergio Mutis: mientras la poblacin de Bogot creci en un milln y medio de habitantes (lo que supera la densidad de
muchas ciudades intermedias de la Colombia) el rea construida se haba quedado estancada fruto de la crisis econmica. Pero no
slo lleg ms gente de todas partes del pas en busca del sueo capitalino, sino que durante las administraciones de los alcaldes
Enrique Pealosa y Antanas Mockus la ciudad se transform de forma radical y apareci uno de los elementos que ha sido clave

para el auge de centros comerciales: Transmilenio. As lo considera Rodrigo Serna, subgerente de la promotora Espacios Urbanos,
firma encargada de comercializar los locales de los centros comerciales, y que en la actualidad promueve alrededor de cinco de los
nuevos proyectos (La Repblica, 2010) Es por esta razn que se menciona que la construccin de estos centros comerciales est
ligada ntimamente con la economa de la ciudad o del pas, ya que a partir de este momento de recuperacin estos centros
comerciales empiezan a tener mayor auge. Podemos mencionar que aproximadamente se construyen cuatro (4) centros
comerciales al ao, advirtiendo que en esta tabla solo se mencionan algunos de los centros comerciales construidos en la ciudad,
por lo que el dato real podra aumentar, teniendo en cuenta la cantidad total de centros comerciales existentes.
En Colombia se registran, segn datos consolidados de FENALCO, 460 centros comerciales. La mayor concentracin de estos
centros, como es lgico, est en Bogot, con 180. (Botero Nieto, 2010) El crecimiento de esta clase de construcciones se ha visto en
muchas ciudades del pas, grandes, medianas o pequeas ya que muestran ser una solucin para el sector privado, generando de
forma directa o indirecta empleos para los habitantes de las mismas.
3.3.2 Determinacin del Mercado Relevante
Segn la relevancia ante el producto o productos ofrecidos y la ubicacin geogrfica del Centro Comercial existen tres espacios
importantes que son:
3.3.3 Atractivo del Mercado
Las empresas deben estructurar relaciones comerciales con empresas que se dediquen al mercadeo para hacer conocer sus
productos y generar ventas y flujos de caja efectivos. Vender a otros para revender, implica una decisin de mercadeo que si es bien
aplicada puede disminuir los problemas de distribucin propios y ampliar mercados Este es un mercado especializado en confeccin
al por mayor de marcas propias. Est ubicado en un sector antiguo conocido histricamente por su particular congestin e
informalidad. Hoy en da existen centros especializados para ofrecer este tipo de mercado que hacen ms asequible a este y por lo
tanto lo convierte en un segmento importante en la economa del pas.
3.3.4 Evolucin y Tendencias del Mercado
Desde sus inicios hasta la fecha la construccin de Centros Comerciales ha crecido en ocupacin un 20%, es decir se han creado
ms locales comerciales y tienen actualmente en ejecucin un plan de inversin y desarrollo de cerca de $18.000.000.000 que
abarca desde su cambio de apariencia en fachadas hasta la renovacin de andenes y definicin de un plan de ahorro de energa.
Este proyecto de cambio e innovacin se terminar de ejecutar en el primer semestre de 2015.

Con esto se
desarrollo de
que su concepcin
urbana de Bogot y
programas de
Alcalda Mayor de
se inicia verdaderos
formalizacin de
Victorino,
vendedores de la
actividades
gestores de la ms
comercial continua,
puede ver como en
almacenes de
pretenden e
3.4. Anlisis
USUARIO
3.4.1 Perfil
Centro Comercial
PRODUCTO,
EMPRESA

VARIABLES

DESCRIPCION

GEOGRAFICAS

La principal razn por las que los clientes


visitan e l centro comercial sera estar
ubicado e n e l centro de l a ciudad de Bogot
y sus vas de fcil acceso como l a Cra 10, la
Av. Caracas y calles principales como l a 19 y
6ta hacen de este lugar un espacio concurrido
para lo comerciantes y clientes.

DEMOGRAFICAS

Los clientes que visitan e l centro comercial


son empresarios o comerciantes de diferentes
zonas de pas como: Cundinamarca, Boyac,
Eje cafetero, la costa norte de Colombia, del
meta, de Cali, Medelln, Bucaramanga,
Popayn, y la mayora de municipios del sur de
Colombia

CONDUCTUALES

Se puede evidenciar que e l comportamiento


de compra obedece a varios segmentos de
gran variedad de productos y servicios de
cuerdo al gusto y la preferencia del mercado

SICOGRAFICAS

De acuerdo a las tendencias del momento y


temporadas del ao se encuentran productos
para l a poca escolar, da de l a madre, da
del padre , amor y amistad , temporada
navidea etc.

contribuye al
Bogot y el Pas ya
es la renovacin
colabora con los
renovacin de la
Bogot. As mismo
programas de
comercio de San
convirtiendo a unos
calle que ejercan
comerciales, como
exitosa feria
que con orgullo se
la actualidad los
grandes superficies
intentan copiar.
externo

del usuario del

MOTIVACIONALES

ACTITUDINALES

El comerciante tiene l a facilidad de comprar al


por mayor aprecios de fbrica dndole
oportunidad para vender estos mismos
productos a un mejor valor obteniendo una
ganancia para su negocio
Los beneficios y descuentos que puede
obtener e l comerciante o cliente comprando e
n un mismo punto venta hacen que se cree un
vnculo de fidelizacin y de confianza entra las
partes

MARCA, LINEA O

Tabla 6: Segmentacin
3.4.2 Centro de Compra
El consumidor o usuario, busca abastecerse de la gran cantidad de productos teniendo la oportunidad de cotizar y buscar la mejor
calidad, el mejor precio en un mismo lugar sin tener que desplazarse por diferentes lugares. Esto hace que influya en la decisin de
compra.
.
3.4.3 Rotacin de Clientes
Por el posicionamiento, la imagen y el prestigio del Centro Comercial se puede concluir que la rotacin de los arrendatarios debe ser
baja ya que muchos de ellos tendrn contratos a largo plazo dos o ms locales o almacenes. En la Temporada de Diciembre se
aumenta el trfico de clientes que van a comprar al Centro Comercial sobrepasando expectativas de ventas por cada local. Es por
esta razn que los negocios son fijos teniendo poca rotacin de fabricantes y comerciantes dentro del centro Comercial.
3.4.4 Proceso de Compra del producto o Servicio
Los 190 locales que componen el Centro Comercial le venden a clientes minoristas y mayoristas estos por lo general todos los das
entre 9 am y 7 pm esto incrementara sus ventas debido al aumento de trfico por clientes y comerciantes que abastecen

principalmente mercanca en las principales ciudades y pueblos del pas obteniendo utilidades y beneficios propios para sus
negocios.
3.4.5 Pautas de Compras
Las pautas por la que se inclina el visitante en tomar una decisin de compra en el Centro Comercial son:
Ubicacin Geogrfica
Precios
Seguridad
Confiabilidad
Instalaciones del lugar
Diversificacin del mercado
3.5 Anlisis Externo Competencia
3.5.1 Principales Competidores (Directos e Indirectos)
En el Grafico se evidencia que los principales competidores Directos del Centro Comercial son El Gran San, El Madrugn, San
Andresito de San Jos conocido tambin como Zona S y el Informalismo; Competidores Indirectos como los Centro Comerciales del
Sector por ejemplo Centro Comercial Puerta Grande, Centro Comercial Puerto Rico, entre otros.

3.5.2 Grupo Estratgico


De acuerdo a los Competidores Directos se determin que este grupo estratgico adopta estrategias similares a la del Centro
Comercial Gran San las cuales se mencionan en el Grafico 3: Grupo Estratgico
Grupo Estratgico
Alta
Centro Comercial Nuevo San Victorino
Comercio al por Mayor y Detal

Precios al costo (bajos)


Excelente Servicio
Horario Domingo a Domingo
Marcas Propias
Seguridad
Madrugn
Comercio al por Mayor y detal
Servicios Regular
Horario Mircoles y Sbado
Inseguridad
Media
Zona S
Comercio al Detal
Precio de venta
Marcas Importadas
Horario de Domingo a Domingo
Seguridad
Buen Servicio
Baja
Informalismo
Ventas al Detal
Precios al costo y de venta
Inseguridad
Servicio deficiente
3.5.3 Plan de Expansin de los competidores
Al igual que el Centro Comercial la competencia ha venido mostrando un comportamiento u objetivos a razn de expandirse y
participando en las ventas al por mayor e institucionales con diseos propios y creando rplicas de las grandes marcas con precios
accesibles. (Ver Tabla 6)

Ventas al Detal

Ventas al Por
Mayor

Ventas
Institucionales

Ropa Informal e informal

Productos para el Hogar


y Cristalera

Tecnologas de la
Comunicacin

Electrodomsticos y
Electrnica

Tabla 7: Plan de Expansin de un competidor


3.5.4 Calificacin de la Competencia Directa
De acuerdo a los factores claves del xito los competidores ms sobresalientes son el Centro Comercial Gran San y el madrugn,
ya que presentan caractersticas y estrategias similares siendo una principal amenaza a la hora de decisin de compra.

Conocimiento
del Cliente

Calidad
Personal
Precios
Servicio
del
de
Competitivos al Cliente
Producto
Ventas

El Madrugn

San Andresito
de San Jos

Informalismo

Nota. E = excelente, B = bueno, R = regular, D= deficiente


Tabla 8: Calificacin en Factores claves de xito

FABRICANTE DE MARCA
PRECIO
DISTRIBUCION
VENTAS
RELACIONES PUBLICAS
MERCADEO DIRECTO
PROMOCION DE VENTAS
PUBLICIDAD
MERCHANDISING
PUNTOS FUERTES Y
DEBILES

ANALISIS DE ATRIBUTOS Y BENEFICIOS DE LA COMPTETENCIA


EL MADRUGON
SAN JOSE PUERTO PRINCIPE
EL INFORMALISMO
COMPETIDOR 1
COMPETIDOR 2
COMPETIDOR 3
Marcas Propias
Marcas Pensionadas y Propias
Marcas Propias
Descuento Proporcional y al
De libre albedrio del
Descuento de precios y sicolgico
por mayor
vendedor
Detallista
Detallista
Detallista
Directa
Directa
Directa
Voz a Voz
Voz a Voz
Comerciantes
Mixto
Perifoneo
Volanteo
BTL
BTL
BTL
BTL
Puntos Fuertes:
Puntos Fuertes:
Puntos Dbiles:
Volmenes de
Instalaciones
Volmenes de
produccin
Seguridad
produccin
Disponibilidad y
Calidad
Disponibilidad y
Distribucin
Marcas Posicionadas y Propias
Distribucin
Puntos Dbiles:
Puntos Dbiles:
Estndares de Calidad
Estndares de Calidad
Ubicacin Geogrfica
Diseos
Diseos
Promociones
Garanta
Garanta
Rivalidad
Vida til del producto

POSICIONAMIENTO

Vida til del producto


Seguridad
Medio
Alto
Tabla 9: Atributos y Beneficios de la Competencia

Seguridad
Bajo

CENTRO COMERCIAL NUEVO SAN


VICTORINO
MATRIZ DE EVALUACION DE FACTOR
INTERNO
FACTOR CRITICO
El Centro Comercial Gran San se destaca por
ofrecer todo tipo de
productos con los mejores precios directos de
la fbrica.

Centro Comercial muestra a sus visitantes un


espacio con seguridad y
FORTALEZA Confiabilidad generando as cautivar una
buena clientela.
S
El Centro comercial cuenta con plazoleta de
comidas y esparcimiento

FACTOR CRITICO
Hay demasiada saturacin visual lo cual l e
dificulta a l cliente externo
tomar una decisin de compra.
La movilidad dentro del Centro Comercial se
ve obstaculizada por no
poseer un distribucin ptima para la
DEBILIDADE exhibicin de los productos.
S
El Centro comercial carece de iluminacin y
organizacin.
En el Centro Comercial se puede evidenciar
que no existe un plan de
evacuacin eficaz para cualquier eventualidad
TOTAL

PONDERACIONE
S

EVALUACIO
N

RESULTADO

15%

0,45

15%

0,60

10%

0,40

PONDERACIONE
S

EVALUACIO
N

RESULTADO

15%

0,30

15%

0,30

15%

0,30

15%

0,30

100%

19

2,65

Tabla 10: Matriz MEFI

3.6 DOFA
3.6.1 Fortalezas y Oportunidades
Segn el anlisis realizado a la competencia El Centro Comercial Nuevo San Victorino, tendra las siguientes fortalezas de
acuerdo a estas tres variables principales e importantes:

Participacin en el mercado
Participacin en el desarrollo socioeconmico del sector
Participacin de preferencia

3.6.2 Oportunidades y Amenazas


Frente al anlisis Externo del Centro Comercial se evidencia que existen tanto oportunidades de mercado, preferencia y
posibilidades como tambin amenazas que dificultaran el crecimiento y objetivos propuestos para este Proyecto.

CENTRO COMERCIAL NUEVO SAN


VICTORINO

OPORTUNIDADES

MATRIZ DE EVALUACION DE FACTOR


EXTERNO
FACTOR CRITICO
Centro Comercial con oportunidad de
crecimiento en el sector y
mercado, ya que existe un proyecto de
inversin y expansin a
nivel externo donde actan entes del estado.
El Centro Comercial realiza ferias de alto
prestigio creando un
Posicionamiento y recordacin de las marcas
propuestas.

PONDERACIONES

EVALUACION

RESULTADO

20%

0,60

18%

0,54

Gracias a la participacin y preferencia de los


consumidores
finales el Centro Comercial podr generar
mejores estrategias de
publicidad y mercadeo.

19%

RESULTADO

FACTOR CRITICO

La Expansin y el crecimiento del mercado


incentivaran una
Competencia fuerte.
Las instalaciones del Centro Comercial no
cumplen con la
infraestructura para ofrecer eventos y
ferias de alto prestigio,
AMENAZAS

0,76

El informalismo le quita participacin al


Centro Comercial porque
no hay una diferenciacin en las ferias de
su competidor directo.

TOTAL

PONDERACIONES

EVALUACION

10%

0,10

18%

0,36

15%

0,30

100%

15

2,66

Tabla 11: Matriz MEFE

3.6.3 Diagnostico
Para conocer la tendencia que deben llevar las estrategias se realiz el diagrama de la matriz de posicin estrategia y evaluacin de
accin (PEEA) esta matriz (Tabla 11) es un marco de cuatro cuadrantes Fortaleza Financiera (FF), Estabilidad Ambiental (EA),

Ventaja Competitiva (VC) y Fortalezas de la Industria- Atractivo del Sector (FI -AS) la cual dirige las estrategias a realizar segn la
Grafico 5

FORTALEZA FINANCIERA (FF)


Razn Corriente
Nivel de endeudamiento
Liquidez
Capital de Trabajo
TIR
Riesgo del Negocio

4,0
2,0
4,0
3,0
4,0
2,5
19,
5 TOTAL
3,3 PROMEDIO

VENTAJA COMPETITIVA

-1,5
-2,0
-3,0
-2,5
-2,0
-3,5

ESTABILIDAD AMBIENTAL (EA)


Cambios Tecnolgicos
Tasa de inflacin
Variabilidad de la demanda
Presin Competitiva
Elasticidad precio de la demanda
Barreras de entrada

-14,5 TOTAL
-2,4 PROMEDIO
FORTALEZAS INDUSTRIA
PUNTOS- ATRACTIVO
SECTOR
(FI-AS) Y
X
2,0 Potencial
de
crecimiento
-2,8
1,5 Conocimiento tecnolgico -2,8
2,5 Intensidad de capital
3,5 Facilidad
2,4de entrada al mercado
3,0 Estabilidad financiera
3,3

-2,5VENTAJA
Participacin
del mercado
COMPETITIVA
-3,5ESTABILIDAD
Ciclo de vida AMBIENTAL
del producto
-2,0FORTALEZAS
DiferenciacinINDUSTRIA
del producto
- ATRACTIVO
-3,0SECTOR
Calidad (FI-AS)
-3,5FORTALEZA
Sistema de FINANCIERA
distribucin y (FF)
comercializacin
-2,0 Rivalidad ampliada
1,5 Estabilidad
-0,40 tecnolgica 0,50
-2,5 Avance tecnolgico
3,0 productividad
-3,5 Poder de Mercado
17,0 TOTAL
22,
5 TOTAL
2,1 PROMEDIO
-2,8 PROMEDIO
Tabla 12: Matriz de Posicin Estratgica y Evaluacin de Accin (PEEA)

Segn el Grafico 5 de posicin de Estrategia y Evaluacin de Accin (PEEA) el anlisis apunta hacia el cuadrante conservador o
cuadrante superior izquierdo de la matriz, esto implica no arriesgar, dedicarse a las actividades que domina, las cuales harn que
las estrategias se enfoquen en el desarrollo de actividades o diversificacin centrada, una penetracin moderada en el mercado, es
decir, se deben hacer estrategias cautelosas

MATRIZ DEL PERFIL DE COMPETENCIA


Centro Comercial
FACTOR CRITICO DE
XITO

El Madrugn

San Andresito

Mercado Informal

PONDERACION

Calificaci
n

TOTAL

Calificaci
n

TOTAL

Calificaci
n

TOTAL

Calificaci
n

TOTAL

Calidad del Producto

25%

0,75

0,50

0,75

0,50

Precio

30%

1,20

0,90

0,60

0,60

Fortaleza Financiera
Cobertura
(distribucin)
Servicio

20%

0,40

0,40

0,60

0,20

10%

0,30

0,20

0,30

0,20

15%

0,30

0,30

0,45

0,30

100%

3,0

Tabla 13: Matriz del Perfil de Competencia (MPC)


Posicin Competitiva
1

2,3

2,7

1,8

ESCALA DE
CALIFICACIN:
DEBILIDAD

FORTALEZA

La tabla anterior contiene una muestra de una matriz del perfil competitivo. Se puede evidenciar que la posicin del precio es el
factor clave que determina la importancia para el posicionamiento y distincin que tiene el Centro Comercial Frente a la Competencia
directa. La cobertura del Centro Comercial de la muestra es similar al de San Andresito, como lo destaca la calificacin de 3; la
Fortaleza Financiera del Mercado Informal es mala, como lo seala la calificacin de 1; San Andresito es el competidor ms fuerte
por su servicio, Fortaleza Financiera indicando una ponderacin total 2.7

4 PLAN DE MERCADEO
4.1 Objetivos del Plan
4.1.1 Objetivos Cuantitativos
Generar una excelente interrelacin econmica y social entre Comerciantes Formales e Informales a travs de sus estrategias
promocionales y eventos incrementando el nmero de visitantes y clientes que asistiran al Centro Comercial. Para el periodo de
Enero 2015 a Diciembre de 2015 se busca obtener grandes beneficios tanto en los ingresos como en el nmero de soluciones
comerciales a productores y comerciantes que interactan en el sector. En el ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD FINANCIERO Y
ECONMICO ADJUNTO observamos las proyecciones por Mes Ao del tiempo que durar el Presente Proyecto.

4.1.2

Objetivos de Rentabilidad

El plan de Marketing del Centro Comercial para el periodo Enero de 2015 a Diciembre de 2015 buscar generar un incremento
Comercial de los ingresos esperados del 6% de acuerdo al anexo 11.2.
4.1.3 Objetivos Cualitativos
Dar a conocer a los clientes el producto y las marcas que se ofrecen en el Centro Comercial por medio de los patrocinios. Se
pretende estimular la recompra generando estrategias de Top of Mind y Top of Heard que conllevarn a la fidelizacin de la compra
en un mismo punto de venta.
4.2 Estrategias Bsicas
4.2.1 Estrategias para estimular la demanda primaria
El Centro Comercial enfocar sus estrategias y sus recursos en estimular e incrementar mecanismos que aseguren, para los
nuevos comerciantes y productores, generando estabilidad en los clientes actuales, para esto se sugiere incentivar la utilizacin de
todas las estrategias comerciales que sustentan las entidades financieras (Tarjetas de Crdito, Dbito) para aumentar los niveles del
consumo.
Otras estrategias que se proponen a la administracin es que por medio de la utilizacin de zonas o espacio libres a vendedores o
expositores se pague una cuota mensual o anual. Con estos dineros percibidos el departamento administrativo realice rifas en donde
los comerciantes se vean beneficiados, es decir por compras superiores a un monto significativo se hace partcipe de cierto nmero
de boletas estimulando la capacidad de compra.
4.2.2 Estrategias para estimular la demanda selectiva
Generar estrategias para captar clientes de los competidores directos como el Madrugn, haciendo nfasis en las cualidades del
centro comercial, como son: Un mejor Servicio, un espacio Seguro, un lugar limpio, exhibicin de expositores y vendedores de
diferentes marcas en horarios ms accesibles al comerciante.
4.3 Programas de Marketing

4.3.1 Servicio
El centro comercial, ofrecer mecanismos para establecer interrelaciones que fortalezcan aspectos de tipo social y econmico, pues
es un espacio de intercambio social y humano entre productores, compradores y vendedores de sus locales comerciales. Es un
lugar de consenso e intercambio socioeconmico, manifestacin de los intereses de las personas hacia productos especficos.
4.3.2 Objetivos de servicio
Desarrollar el mercadeo del sector mayorista en relacin al negocio especfico que maneja como es la venta de productos de marcas
reconocidas en un solo lugar, mejoras del Servicio Minimizar el tiempo y los gastos que incurren los visitantes y comerciantes en el
desplazamiento al adquirir la mercanca de un lugar a otro. Anticipar y satisfacer consistentemente las necesidades de los clientes.
Preguntar a los clientes lo que quieren y drselo una y otra vez, para hacerlos volver.
4.4 Mezcla Promocional
4.4.1 Marketing Directo

Atraer Cliente. Fomentar la fidelidad de los mismos.


Establecer Comunicacin Directa con los Clientes Potenciales adaptando el servicio para satisfacer sus necesidades.

4.4.2 Sistemas a Utilizar

Marketing por catlogo: Publicidad Escrita


Marketing de Respuesta Directa: Organizacin de Eventos
Marketing en lnea: Pagina Web del Centro Comercial
4.4.3 Mecanismos de Respuesta

4.4.4

Creacin de trfico en el Centro Comercial


Captar nuevos Clientes
Evitar la fuga de los Clientes Existentes con el fin de fidelizarlos.
Relaciones Pblicas

Los Objetivos en base a las relaciones publicas ser Ofrecer Informacin completa de los eventos a organizar dirigido a los visitantes
y transentes, realizando campaas destinadas a promover y hacer conocer aspectos determinantes del Centro Comercial las
cuales se encuentras en las organizacin de los eventos enfocando lo dicho anteriormente El Centro Comercial participa en las
ferias comerciales tradicionales.
Eventos extraordinarios en donde participa con marcas propias y diseos exclusivos entre otros. A estos eventos participan
comerciantes, diseadores y gente del medio quien se encarga de promover y divulgar la marca del Centro Comercial.
4.4.5

Promocin

El Centro Comercial estimular a sus clientes a que compren mayores cantidades de sus productos de acuerdo a la temporada,
demanda y moda que se presente en el mercado. Segn las estrategias discriminadas anteriormente Apalancndose en el volumen
de compra, generando as descuentos en la reduccin del precio de lista que se aplica a compras cuyos volmenes son mayores de
lo normal, ya sea en unidades o valores en efectivo.
Otra estrategia promocional consiste en el relanzamiento de la marca mediante eventos, ferias y desfiles. En estos espacios que
ofrece el Gran San, los diseadores buscan satisfacer las necesidades de los comerciantes de acuerdo a las tendencias de la moda
y poca del ao.
La administracin del Centro Comercial desarrolla actividades especiales en fechas claves como: Feria Navidea, feria estudiantil,
da de la madre, da de la secretaria, da de la mujer, da del padre, fiesta de disfraces entre otros.
4.4.6

Publicidad

El principal objetivo publicitario es persuadir y utilizar los medios de comunicacin y recursos necesarios para influir en el

mayor nmero posible de visitantes con el fin de captar la atencin, provocar inters y deseo de compra.
Lo que el centro brinda al pblico es una experiencia de compra, un lugar seguro donde le ofrezcan los bienes que requiere

el comerciante, sin ver la necesidad de desplazarse hacia la competencia.


Poner anuncios en diarios, revistas o Internet Redes Sociales Participar en ferias. Impulsar actividades o eventos.
Colocar anuncios publicitarios en las principales vas de acceso al centro comercial como: vallas, afiches y carteles

publicitarios
Repartir volantes, folletos o calendarios publicitarios a los comerciantes que a menudo visitan este centro.

Organizacin de eventos: El objetivo es estimular el trfico de visitantes al centro comercial incitando la decisin de compra

dentro del centro comercial.


Revista del Centro Comercial: El objetivo con la publicidad de esta estrategia es brindar mayor informacin acerca de las

marcas que conforman el centro comercial haciendo que entes externos conozcan y visiten las instalaciones.
De esta manera le estaramos garantizando a los dueos, arrendatarios y expositores que tiene la posibilidad de aumentar
sus ventas gracias a las nuevas visitas que est generando el Centro Comercial por su nombre

5.ESTRATEGIAS COMERCIALES
El Centro Comercial generar estrategias para que los comerciantes formales e informales cuenten con EL CENTRO COMERCIAL
NUEVO SAN VICTORINO, como una herramienta ideal para Comercializar toda clase de productos y servicios, posicionndolo
dentro de las Soluciones Bsicas para los habitantes y visitantes que se relacionan en el Sector.

5.1

Organizacin de Eventos

Como primera medida se organizaran eventos para cada mes del ao as:
Estrategia de Recompra y Promocin

Eventos para la Feria Escolar


Eventos para el da de la Madre
Temporada Vacacional de mitad de ao
Eventos para el da del Padre

Da del amor y amistad


Eventos para la feria de disfraces
Eventos para la Feria Navidea
Temporada Vacacional de Fin de ao

Enero Al que madruga el Centro Comercial Nuevo San Victorino le ayuda


Empezando el ao las marcas del centro comercial se deben poner de acuerdo para realizar las rebajas de las rebajas, es decir se
realizara una estrategia de venta de garaje los saldos de mercanca del pasado mes de diciembre que se vendern a precio de
costo.

Imagen 3. Al que madruga el Gran San le ayuda


Durante esta poca del ao la temporada Vacacional genera una gran demanda de productos para toda la familia, desde productos
acuticos hasta ropa adecuada para todos los climas,

Regreso a Clases

Imagen 4. Regreso a Clases


Posterior a esta celebracin se comienza desde el 16 de enero hasta la cuarta semana del siguiente mes la Feria Escolar regreso a
clases el centro Comercial Nuevo San Victorino desea ATENDER a todos los estudiantes con productos de ltima tecnologa, con
nuevos diseos y ropa de buena Calidad de fabricacin Nacional.
Podemos ofrecer toda clase de productos para las listas escolares, listas universitarias, uniformes y calzado colegial, productos
tecnolgicos como porttiles, tablas electrnicas, , y todo tipo de ayudas electrnicas que el estudiante moderno debe poseer.
Febrero El Teatro Iberoamericano tambin lo vive el Centro Comercial Nuevo San Victorino

Desde el 25 de febrero hasta el primer domingo de marzo el centro comercial surte todo tipo de con mscaras. Las primeras 200
compras que sean superiores a $ 1.000.000 recibirn boletas dobles para entrar a eventos de teatro, para esto se debern registrar
los comerciantes o clientes oportunamente en un punto indicando por la administracin.

Estrategia de Fidelizacin
Marzo La reina de la Moda
En el mes de marzo por ser un mes tan especial para la mujeres, el Centro Comercial El Gran San quiere darle la oportunidad a las
todas las mujeres de diferentes edades a que participen por diferentes premios en el gran concurso de belleza La reina de la moda
organizado por la Administracin del centro comercial y patrocinado por diferentes marcas. Las mujeres que realicen compras de
ms de 10 unidades en uno de las locales de las marcas patrocinadoras tendrn la oportunidad de inscribirse dentro las dos
primeras semanas del mes, en los puntos autorizados del centro comercial. En la tercera semana se realizaran las pre-eliminatorias
con personas especializadas en el tema de la belleza y la moda.
Los premios se repartirn se acuerdo a las categoras divididas de la siguiente manera:
Princesas:
Nias entre 16 y 24 aos: Un bono de un 1.000.000 de pesos para compras de ropa de cualquiera de las marcas patrocinadoras.
Barbies: Mujeres entre 25 a 33 aos: Un Upad + accesorios.
Reinas: Mujeres entre de 34 a 45 aos: Un viaje para dos a San Andrs con todos los gastos pagos.

Abril Concierto de Artistas

En abril un mes dedicado a la celebracin del mes de los nios, El centro Comercial quiere estimular la participacin de los
comerciantes mediante promociones de consolas de videojuegos para sus hijos, sorteos de por compras superiores a $500.000 en
cualquiera de los locales del centro comercial registrando sus facturas de compra en los puntos de informacin.
Estas mismas personas que se registren tendrn la oportunidad de llevar a sus hijos al Gran concierto organizado el ltimo sbado
de madrugn en donde participaran diferentes artistas del momento junto con diferentes actividades recreativas y premios dirigidos
especialmente para los nios.
Mayo Promociones Mil en el mes de las Madres

Para las mamitas comerciantes, madres cabezas de familia que luchan y trabajan para sostener a sus hijos, mamas fieles al El
Centro Comercial Nuevo San Victorino su hora de ganar llega en el mes de mayo.
El Centro Comercial entre la segunda y tercera semana de mayo en los das de feria de madrugn desde la 4 de la maana hasta
las 12 del medio da repartir volantes informndole a las mamas que cada dos horas el centro comercial estar repartiendo tarjetas
regalo para compras en diferentes almacenes del centro comercial.
La estrategia de esta campaa es que cada hora sonara una sirena y anunciaran la ubicacin para reclamar las tarjetas regalo, solo
podrn recibir estas tarjetas cada hora las 30 primeras mamas que haya realizado cualquier compra en alguno de los almacenes

Adicionalmente con la tarjeta de regalo se obsequiaran cartones para participar en el gran bingo del mes de las madres el cual se
llevara a cabo el ltimo sbado del mes, se contaran con diferentes patrocinios de marcas del centro comercial y regalos variados
para los visitantes.
Como el Centro Comercial Nuevo San Victorino ofrecer a todas las Mamis del Pas, lo ltimo en Moda, diseos, calzado, ropa,
lencera, perfumera y una gran variedad de productos y accesorios de moda, con precios que sern el gran gancho comercial que
pretendemos.
Junio Julio Temporada Vacacional de Mitad de ao

En los meses de Junio y Julio se aprovechar la poca de vacaciones incentivando la decisin de compra en los almacenes del
centro comercial a los visitantes por medio de la participacin de sorteos para planes tursticos a diferentes lugares del pas
Agosto Vuela por tu cometa al Centro Comercial Nuevo San Victorino

Por ser un mes de bastante sol y vientos en la ciudad de Bogot, el centro comercial quiere compartir con todos sus visitantes
cometas para que disfruten en el Festival de Verano organizado por la alcalda de Bogot. Para que los visitantes puedan escoger
entre los diferentes productos que el Centro Comercial ofrece.
Septiembre - Vive el Amor y la amistad con el Centro Comercial

En Septiembre se celebra el mes del Amor y la Amistad y para esto, el Centro Comercial realizar sorteos de 5 cenas romnticas
cada domingo durante el mes.
Participaran en los sorteos las personas que realicen compras en cualquiera de los establecimientos patrocinadores se les
obsequiara un boleto que debern diligenciar e introducir en la urna ubicada en el Centro Comercial.
Octubre Desfile de Disfraces

Concurso de disfraces, el personal logstico y administrativo del Centro Comercial se vendr disfrazado en los das de promocin
haciendo alusin al mes de la disfraces. El 31 de Octubre se realizara el concurso al mejor disfraz en el que participaran locales y

expositores presentando los disfraces en una pasarela abierta al pblico. El mejor disfraz escogido por aplauso metro se ganara
bonos0 regalo por diferentes valores para compras en cualquiera de los almacenes del centro comercial.
Noviembre Diciembre la gran temporada navidea

Durante la poca decembrina en el Centro Comercial, Esta estrategia est dirigida al todos los clientes y visitantes del Centro
Comercial, se les dar la oportunidad a las marcas de realizar publicidad utilizando medios impresos y de radiodifusin para atraer
un gran volumen de gente y ventas para los almacenes.
Por lo anterior todos los locales entraran a participar en las rifas que se llevaran a cabo los das sbado para contribuir con la
publicidad del negocio ganador.
Con la informacin y datos recolectados en los eventos anteriores, se pretende sugerirles a los fabricantes que aporten productos y
promociones para atraer gran cantidad de pblico y clientes efectivos a las instalaciones del Centro Comercial.
Otra fortaleza comercial es la visita de muchas de las empresa que tienen su centro de operaciones en el centro de la ciudad,
empresas como Codensa, Gas Natural entre otras las el fin de generar mayores ingresos para la administracin y para los
fabricantes, de esta manera se espera incrementar el flujo de comerciantes que visitan el centro comercial no solo los das de feria si
no todos los das.

6. CUADRO DE MANDO
INTEGRAL

CENTRO COMERCIAL NUEVO SAN VICTORINO

Perspec
tiva

Objetivos

Financiera

Garantizar el pago oportuno


del arriendo y de la
administracin en los locales

Propiciar eventos y ferias en


las diferentes pocas del ao,
Generar ingresos en el
alquiler de espacios

Indicador de Unida
Resultados
d
Realizando
en un
seguimiento
en el pago
los 5
primeros
das de
cada mes
del canon
de
arrendamien
to

Obteniendo
Liquidez

Meta

294 Locales 2000


Expositores

Incrementar el Volumen
de Clientes

Causal de
indicadores
de actuacin

Iniciativ Iniciativ
a
a
Estrat Estratg
gica
ica
(Accion (Respo
es)
nsable)

12

Seguimiento
P&G

Confirm
ar con
el
poseed Departa
or del
mento
punto administ
el pago rativo
de la
adminis
tracin

12

Control
y
Cumpli
Seguimientos
Departa
miento
a eventos y
mento
con el
fechas
Logstic
cronogr
importantes
o
ama de
Activida
des

Efectivo
Plazo
Meses

De los Clientes
Marketing Mix

Aumentar el intercambio
comercial de nuevos
comerciantes y productores
para generar la estabilidad de
los mismos. A travs de
nuevas estrategias y la
persuasin de los
comerciantes que van a la
competencia

Clientes por
Asesor
Comercial

Comunicacin: Colocar
anuncios publicitarios en las
principales vas de acceso al
centro comercial como:
Bayas, afiches carteles

Proyectar al
Centro
Comercial
Nuevo San
Victorino,
como el
mejor por
sus precios
marcas
reconocidas
y la garanta
de todos los
fabricantes

Los 3 asesores
visitaran pueblos
aledaos dando a
conocer marcas y los
productos

Obtener mayor
participacin en el
territorio nacional

Se
realizar
a una
Seguimiento a reunin Departa
las visitas y a
de
mento
las rdenes
cumpli Comerci
de pedidos
mento
al
con los
asesor
e

Motivar
a los
Todos
clientes
los
a que
Generar
Departa
visiten
Demanda en
mentos
y se
los das de no
del
fidelice
Feria
centro
n con el
Comerci
Centro
al
Comerc
ial

7. CONCLUSIONES
San Victorino, entendido como una territorialidad sociocultural que expande sus ramificaciones e influencias hacia la realidad
nacional y global, ha tenido mltiples manifestaciones humanas en el transcurso de su historia. Hasta 1997, el sector acogi toda
una multiplicidad de usos y prcticas urbanas desde la misma fundacin de la ciudad; sin embargo, ninguno de estos usos puede
considerarse pblico o popular. Simplemente constituyeron formas de vivir y habitar la ciudad, ms all de cualquier catalogacin.
Las aglomeraciones humanas que se producan en San Victorino correspondan a las dinmicas histricas propias de las
condiciones en las que se desarrollaron las urbes latinoamericanas y, en este caso, andinas, pues este entorno geogrfico comunica
social y culturalmente el proceso histrico de las poblaciones que habitaron en esa regin antes de la Conquista y el de los centros
urbanos construidos por los espaoles. No obstante, la plaza de San Victorino y sus inmediaciones tienen una serie de
caractersticas especficas a este lugar sociocultural, las cuales pueden contribuir a orientar la reflexin urbanstica sobre el sector.
El primer rasgo fundamental es el de San Victorino como escenario de confluencia de las oposiciones: umbral entre la ciudad y el
campo, entre lo civilizado y lo natural, entre las tierras altas y las bajas; punto de encuentro entre espaoles e indgenas, lugar de

contacto, intercambio, comunicacin, comercio, hibridacin y mestizaje. El otro elemento destacado es su funcin de terminal de
transportes y puerto seco de la ciudad; esa atmsfera de puerto que alcanza con el agitado ir y venir de los pasajeros y las
mercancas, el flujo constante de personas, objetos y smbolos, y los escenarios de la clandestinidad, los bajos mundos o los
espacios de la informalidad: las chicheras, los lugares de reunin de los grupos subalternos, los prostbulos, los indigentes, los
anormales
En todas estas formas de habitar el espacio de San Victorino hay un elemento en comn: la diversidad de prcticas ejercidas en ese
entorno urbano en el transcurso de su historia. Slo hasta 1964 la plaza de San Victorino comenz a adquirir una vocacin
eminentemente comercial, con la reubicacin de los comerciantes informales del Centro Histrico en las Galeras Antonio Nario.
Para el caso que nos ocupa, qu podemos decir de la plaza de San Victorino? Ha sido un espacio pblico o un escenario de
aglomeracin e identidad de las clases subalternas? Ha sido un espacio destinado al encuentro colectivo? Ha sido un espacio
privado o cedido en propiedad y usufructo a un grupo en particular? La respuesta parece ser: ambas cosas. En una zona de frontera
no puede existir otra cosa que escenarios y posibilidades de encuentro o desencuentro. Lo cierto es que negar una de las partes de
la historia deriva en la omisin de determinados grupos humanos o actores sociales que tambin han construido sus fundamentos
socioculturales e identitarios a partir de un territorio colmado de diversidad, que debe perdurar en la memoria de los lugares, no slo
bajo la forma de lpidas, monumentos y cuerpos de piedra, sino como una presencia viva que tiene derecho a mantener vigentes
sus dinmicas sociales. La posibilidad de coexistencia pacfica en territorialidades de frontera depender de la capacidad que los
diferentes actores sociales tengan para alcanzar acuerdos en torno a los usos del suelo y las prcticas culturales, aun en
condiciones de inequidad y asimetra ecosistmica.
Infortunadamente, esto no es lo que ocurre en el mundo de hoy. La hegemona de la civilizacin occidental ha definido las bases de
la ciudad deseada y ha restringido de este modo las posibilidades de la ciudad deseante. Los principios orientadores del hecho
urbano siguen establecindose en funcin de los parmetros de la modernidad occidental como movimiento sociocultural
pretendidamente universal, lo cual le proporciona a la ciudad un horizonte tico, jurdico e histrico.
Otras interpretaciones de la historia pueden conducir a perspectivas diferentes de gestin y manejo de los territorios; pero una visin
unitaria y centralizada de los espacios histricos conduce a la negacin de principios fundadores del ideal democrtico, como la
pluralidad, la descentralizacin y la equidad, en funcin de intereses particulares que operan desde los lugares privilegiados del
poder poltico y social, apoyados en el control de los dispositivos jurdicos e institucionales que rigen a las sociedades modernas.
En la coyuntura histrica de Bogot y San Victorino a principios de 1998, el rasgo fundamental fue la sacralizacin del marco
constitucional y jurdico que les otorgaba facultades a los dirigentes urbanos para interpretar las normas segn una filosofa radical
que configur un imperio y una ideologa de la ley en torno a la cuestin del espacio pblico en la ciudad, orientada claramente a
privilegiar unos intereses particulares y unas tendencias ideolgicas especficas, afines a las condiciones hegemnicas existentes en
la actual modernidad global. Esto determin de forma sustancial el sentido de las transformaciones urbansticas que se iniciaron bajo
la administracin de Enrique Pealosa y que continuaron producindose en las sucesivas administraciones urbanas hasta el da de
hoy.

NUEVA BODEGA MAYORISTA LTDA. Con el planteamiento de desarrollo del proyecto CENTRO COMERCIAL NUEVO SAN
VICTORINO presenta a ustedes la estructuracin y desarrollo de una Obra por cuenta y riesgo del ORIGINADOR de la misma y
coloca ante la Alcalda Mayor de Bogot D.C., un plan real de RENOVACIN URBANA sin que a la Entidad le sea inminente aportar
recursos financieros y en un solo predio estratgicamente ubicado para desarrollar alianzas comerciales entre productores y
comerciantes.

8. BIBLIOGRAFA

EL ESPECTADOR

Carlos Martn Carbonell Higuera DEA en Antropologa Social y Etnologa (EHESS-Pars) Docente investigador y
consultor Universidad Externado de Colombia.

Estudio Financiero y Econmico Proyecto Centro Comercial Nuevo San Victorino- Alfonso Rincn Cuervo

SBADO, 10 DE ENE DE 2015.