Вы находитесь на странице: 1из 3

Revolcn a los desahucios?

De ser correcta la interpretacin del Banco de Espaa, las entidades financieras


en el caso de haber cedido a un tercero -a un Fondo de Titulizacin- los
derechos que tena sobre una determinada deuda, ya no formaran parte de la
relacin contractual y por lo tanto no tendran nada que reclamar a ttulo personal
Siscu Baiges / Josep Cabayol / Frederic Pahisa -

SICOM
21/04/2015 - 06:00h

Una comunicacin del Banco de Espaa puede dar un vuelco a los desahucios: las
entidades financieras que hayan titulizado una hipoteca, dejan de ser las acreedoras del
prstamo.
Puede instar una ejecucin hipotecaria, un lanzamiento, causando el desahucio y el
desalojo de los ocupantes, una entidad financiera actuando en nombre propio si no es la
acreedora? De no poder hacerlo, seran nulos los desahucios que se hubieren llevado a
cabo en estas circunstancias?
El Banco de Espaa, en respuesta a una consulta realizada por el abogado scar Viera,
ha emitido una comunicacin en donde seala que para el caso de que un crdito o
prstamo con cobertura hipotecaria haya sido titulizado -convertir determinados
activos, generalmente prstamos, en valores negociables en el mercado- la entidad
originaria o sea la que concedi la operacin crediticia, deja de ser la parte acreedora del
vnculo contractual referido: De conformidad con la Ley 19/1992, sobre rgimen de
sociedades y fondos de inversin inmobiliaria y sobre fondos de titulizacin hipotecaria,
la titulacin de un prstamo supone que la entidad que concedi el mismo deja de ser la
acreedora del prstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga
manteniendo, salvo pacto en contrario, su administracin.
En el Portal del Cliente Bancario de la pgina web del sealado Banco de Espaa,
refirindose a una sentencia (que no se identifica) se dice que las entidades financieras
estn eximidas de la obligacin genrica de comunicar al deudor la cesin de su
prstamo a un tercero:
La sentencia declara la validez de esas clusulas ya que no comportan una merma de
las garantas del consumidor, al no alterar las condiciones pactadas para la concesin del
prstamo, aunque se produzca la subrogacin en el mismo de otra entidad como nueva
prestamista.
Lo notable de esta sentencia, para el caso que nos ocupa, radica en el reconocimiento de
la existencia de otra entidad como nueva prestamista.
De ambas afirmaciones del Banco de Espaa se desprende que las entidades financieras
al titulizar los crditos hipotecarios dejan de ser parte del contrato. En un contrato de
prstamo donde hay un acreedor y un deudor, cuando se produce la cesin del prstamo,
segn dice el Banco de Espaa, la entidad bancaria deja de ser el acreedor hipotecario.
1

De ser correcta la interpretacin del Banco de Espaa, las entidades financieras en el


caso de haber cedido a un tercero -a un Fondo de Titulizacin- los derechos que tena
sobre una determinada deuda, ya no formaran parte de la relacin contractual y por lo
tanto no tendran nada que reclamar a ttulo personal.
Entendemos que en la prctica, una persona, sea fsica o jurdica, no podra impulsar
ejecuciones hipotecarias a su nombre en base a crditos/prstamos de los que hubiera
vendido/cedido sus derechos. Situacin agravada por el hecho que el nuevo acreedor o
sea los Fondos de Titulacin carecen de personalidad jurdica.
Quedara por dirimir entonces que es lo que habra sucedido de darse el caso de que una
entidad financiera, sin poseer ya los derechos crediticios, haya instado ejecuciones,
subastas y lanzamientos actuando en nombre propio.
Seran nulos estos procedimientos? Las subastas? Los lanzamientos?

Qu hipotecas y cuantas estn titulizadas?


El problema radica en conocer si un prstamo est titulizado o no. La Ley 19/1992,
sobre rgimen de sociedades y fondos de inversin inmobiliaria y sobre fondos de
titulizacin hipotecaria, exime a los Fondos de inscribir los prstamos adquiridos en el
Registro Mercantil: Ni los Fondos ni los valores que se emitan con cargo a ellos sern
objeto de inscripcin en el Registro Mercantil.
Cuando se requiere a una entidad financiera que demuestre que tiene los derechos sobre
un prstamo, sta no suele contestar y dado que el nuevo acreedor fue eximido de la
inscripcin en el Registro Mercantil, tanto en ste como en el Registro de la Propiedad
se exhiben como vigentes los derechos del originador aunque ello no sea cierto.
Si un particular se dirige a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para conocer
si una hipoteca est titulizada, este organismo responde que la competencia para
responder esa consulta la tiene el Banco de Espaa.
Si se le consulta al Banco de Espaa, responde: La finalidad de este Departamento de
Conducta de Mercado y Reclamaciones es la de atender dudas y consultas relativas a
cuestiones de inters general sobre los derechos de los usuarios de servicios financieros
en materia de transparencia y buenas prcticas bancarias.
Dicha respuesta cierra el crculo de silencio que se cierne sobre los prstamos
hipotecarios titulizados. En la prctica es casi imposible conocer que crditos/prstamos
estn titulizados y en consecuencia determinar quin es el legtimo poseedor de los
derechos, en su caso, cedidos.
En sentido contrario a los principios que se dicen defender, se opaca todo lo relacionado
con las titulizaciones, llevando a un extremo mximo las dificultades para conocer si la
entidad financiera que en un momento dado ha instado una demanda es en realidad o no,
la titular de los derechos ejercidos, aunque as conste en el Registro Mercantil.
Ahora sabemos sin embargo y aqu radica la singularidad de la informacin descrita,
que el Banco de Espaa siempre segn la comunicacin emitida a scar Viera y a la
informacin contenida en el web no reconoce a las entidades financieras como
2

acreedoras de un prstamo en el caso de haber cedido sus derechos a un tercero como es


un Fondo de Titulacin.
Y a todo esto; qu comportamiento debera adoptar la Fiscala? Ya que el abogado
Viera nos seala que el delito de estafa es el que se consuma cuando se realiza un
engao suficiente con el fin de obtener una transmisin patrimonial, sera un engao
suficiente aportar con la demanda y exhibirle al Juez un contrato de prstamo en el cual
el banco ya no es parte? Convierte ello al Juez en el sujeto pasivo de un delito de estafa
procesal? Las subastas y la posterior apropiacin de los bienes o del dinero obtenido
conforman el elemento tpico del delito y resulta la consumacin del mismo?
En consecuencia y en aras a la transparencia de que hace gala el Gobierno de Espaa,
debera ordenarse a la CNMV y/o al Banco de Espaa, que faciliten la necesaria
informacin a los tomadores de un crdito/prstamo hipotecario, para que puedan
proceder a la defensa de sus legtimos derechos.