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Vistos.

JOOANTONIOFERREIRA,CARLOSALBERTOXAVIERDOS
SANTOS, VITOR ALVARO DA SILVA, DANIEL ESTEVAM, SHEILA ARRUDA
DASILVA,FBIOJUNIORNASTACIOBORGES,MARCIAGRISKA,ELIZABETE
LEITEXAVIER,JOAQUIMCARLOSDACRUZ,JOOCAMILAROSA,SRIROKO
MINATOALVES,EUGENIOSERAFIMDELIMA,EUNICEDEOLIVEIRALIMA,
REGINACELIBLASIO,ROGERIOROSADASILVA,RONALDOALVESRAMOS,
DENY TOSHIYUKI NAKANO, SEBASTIO CABRAL DE SOUZA, MARIO
BRANCO VERNABEL JUNIOR, MARA RODRIGUES DA SILVA VERNABEL,
ANDRE BRITO FERNANDES DA SILVA, ANDRESSA APARECIDA RIBEIRO,
SILVIA ROBERTA GONZALEZ ARCHERO, ROBERTO SILVA DE OLIVEIRA,
CLEBER ALVES MOREIRA, LUIZ AUGUSTO LIMA CABRAL, SOLANGE DE
CASSIA BRANCO VERNABEL, ANTONIO DE PAULA, MARIA APARECIDA
BOSCOLO DE PAULA, AMAURI PESCE, MARIANA ALVES DE ANDRADE
PESCE, MANOEL DESTRO SOBRINHO, REINALDO DE OLIVEIRA, VANESSA
DE OLIVEIRA, WILSON DA SILVA, SANDRA COSTA PIRES, DORIVAL
ATHANAGILDO DOS SANTOS ROCHA e EDELVIR FERREIRA, os quais so
proprietrios de unidades residenciais autnomas no Edifcio Madrid,
propuseram AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE CLUSULAS
CONTRATUAIS ABUSIVAS, com pedido de destituio da sndica e da
administradora, contra CONSTRUTORA CAPISTRANO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS, PATRCIA ZANI HELAEHIL e a BIRAK ADMINISTRADORA
DE CONDOMNIOS E EMPREENDIMENTOS IMIBILIRIOS, aduzindo, em
sntese, que o contrato de venda e compra das unidades autnomas do Edifcio
Madrid contm clusulas abusivas, que contrariam o Cdigo de Defesa do
Consumidor.Talcontratoestabelecequeanomeaodasndicaserrealizadapela
construtora,enoosmoradoresdoedifcio.Tambmestabelecequeaconstrutora
indicaraadministradoradocondomnio,queexerceressafunonosprimeiros
cincoanosdefuncionamento.Alegam,ainda,queasndicanomeada queuma
das scias da construtora e inclusive assinou contratos de venda e compra no
est satisfazendo o condomnio de forma conveniente e que est praticando
irregularidades como, por exemplo, no prestar contas de sua gesto. Diz que a
administradora no da confiana dos condminos, mas sim, da sndica. Postula
liminar para destituio do sndico e da administradora, e a realizao de
assembleia para eleio de novo sndico, e ao final, a improcedncia da ao,
declarandoseanulidadedasclusulascontratuaiseadestituiodasndicaeda
administradoradocondomnio(fls.02/14).
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Juntaramdocumentos(fls.15/339,341/344e434/435).
Aantecipaodatutelafoideferidaemparte(fl.345).
Aconstrutorafoicitada(fl.829)eingressounofeito(fls.350/351),
pedindoarevogaodaantecipaodatuteladeferida(fls.352/433).
OJuzomanteveadeciso(fl.436).
ArPatrcia,citada(fl.829),ingressounofeitoecontestouaao,
alegando, em sntese, preliminarmente, ilegitimidade passiva e inpcia da inicial.
No mrito, alega que os autores atuam com mf e que as clusulas contratuais
nosoabusivas.Afirmaquefoieleitacomosndicaemassembleiageralordinria
realizada em 1.11.2008. Afirma, ainda, que a contratao da administradora foi
confirmada em assembleia ordinria. Postula, ao final, a improcedncia da ao,
condenandose os autores nos nus da sucumbncia e nas penas da litigncia de
mf(fls.437/452e816/817).
A construtora, em contestao, alegou, em sntese,
preliminarmente, que os autores no indicaram na inicial as provas com que
pretendemdemonstraraverdadedosfatosequeainicialinepta.Dizqueacausa
conexacomaaoqueesttramitandona3VaraCvellocal.Nomrito,alegaa
improcedncia da ao, pois os autores atuam com a mf. Diz que as clusulas
contratuais no so abusivas e que a sndica foi eleita atravs de assembleia
realizada em 1.11.2008. Alega que a administradora tambm foi escolhida em
assembleia. Postula, ao final, a improcedncia da ao, condenandose os autores
nosnusdasucumbnciaenaspenasdalitignciademf(fls.453/471).
Juntoudocumentos(fls.472/593).
Os autores juntaram petio e documentos informando que a
sndica e administradora do condomnio foram destitudos atravs de assembleia
(fls.613/708).
Aadministradorafoicitada(fl.832)econtestouaao,alegando,
emsntese,carnciadaaoporilegitimidadeativa.Pedeaextinodoprocesso,
em razo disso, sem julgamento do mrito. No mrito, reitera a alegao de que
no existe relao jurdica entre os autores e a administradora, postulando a
improcednciadaao(fls.832/833).
Juntoudocumentos(fls.834e840/842).
Rplica(fls.843/845e846/850e851/858).

Eraoquehaviapararelatar.
DECIDO.
Retifiqueseonomedaconstrutoraquefiguranoplopassivo
da ao para que fique constando NICHOLAS CAPISTRANO
EMPREENDIMENTOSIMOBILIRIOSLTDA.Faamseasdevidasanotaes.
Cabveleoportunoojulgamentoantecipadodalide,nosmoldes
do art. 330, I, do CPC, pois no se faz necessria a realizao de provas em
audinciaouforadela.
A princpio, de rigor ressaltar que a ao deve ser extinta, sem
julgamentodemrito,emrelaosautorasReginaCeliBlasioeNildadeOliveira
Blasio.
ReginaeNildanoregularizamsuarepresentaoprocessualno
prazo de 10 dias; descumprindo, assim, o contido no art.13,I,doCPC(fls.813e
820).
Ante o exposto, e mais o que dos autos consta, em relao
REGINA CELI BLASIO e NILDA DE OLIVEIRA BLASIO, julgo EXTINTO o
processo, SEM JULGAMENTO DE MRITO, com fulcro no art. 13, I e art. 267,
IV,ambosdoCPC.E,emrazodisso,condenoReginaeNildaaopagamentodas
custas,despesasprocessuaisehonorriosadvocatciosdosrus,quefixoem10%
(dezporcento)dovalordadocausa,comfulcronoar.20doCPC.
Com relao administradora, a ao tambm deve ser extinta
semjulgamentodemrito.
Os autores, pelo que se infere da petio de fls. 843/844,
desistiram da ao em relao ao referido corru, alegando que (...) a
administradora dever responder aos termos da ao j ajuizada pelo Condomnio Edifcio
Madrid, ou seja, Ao de Prestao de Contas e extinguindose sua participao dentro
dessaAoDeclaratria.
Desnecessrio colherse o assentimento da administradora em
relao desistncia manifestada pelos autores, pois tal desistncia no lhe traz
qualquer prejuzo e, ademais, atende, de certa forma, a sua vontade; j que, em
contestao, um dos pedidos da administradora era a extino do processo sem
julgamentodemrito.
Anteoexposto,emaisoquedosautosconsta,emrelaoaoru
BIRAK ADMINISTRADORA DE CONDOMNIOS E EMPREENDIMENTOS

IMIBILIRIOS, HOMOLOGO a desistncia manifestada pelos autores e julgo


EXTINTOoprocesso,SEMJULGAMENTODEMRITO,comfulcronoart.267,
VIII, do CPC. E, em razo disso, condeno aos autores pagamento das custas,
despesasprocessuaisehonorriosadvocatciosdoreferidoru,quefixoem10%
(dezporcento)dovalordadocausa,comfulcronoar.20doCPC.
A r Patrcia no tem legitimidade para figurar no plo passivo
daao.
A clusula 10.2 do contrato de venda e compra de unidades
autnomas do Edifcio Madrid estabelecia que a construtora seria a sndica do
condomnio.
A ata da primeira assembleia geral ordinria, que consta s fls.
382/385, disps expressamente que (...) permanece como convencionado e confirmado
neste ato, sendo a Sndica as empresas jurdicas, representadas pela Sr. Patrcia Zani
Helaehil(...).
Comosev,ocargodesndiconoocupadoporPatrcia,mas
simpelaconstrutora,querepresentadaporPatrcia,aqual,portanto,noatuaem
nomeprprio.
Assim, o pedido de destituio deve ser direcionado contra a
construtora,noPatrcia.
importante ressaltar que o condomnio no tem legitimidade
parafigurarnoplopassivodaao,poisaconstrutoranoingressounocargode
sndicaemrazodeassembleiageral.
O condomnio somente teria legitimao passiva caso o ingresso
daconstrutoranoreferidocargofossedecorrentedeassembleia,oquenoocorre
nocasosubjudice.
Oingressodaconstrutoranocargodesndicadecorredaclusula
10.2 do contrato firmado pelas partes, sendo certo que a assembleia apenas
mantevetaldisposiocontratual.
Ante o exposto, e mais oquedosautosconsta,emrelaor
PATRCIAZANIHELAEHIL,julgoEXTINTOoprocesso,SEMJULGAMENTO
DEMRITO,comfulcronoart.267,VI,doCPC.E,emrazodisso,condenoaos
autorespagamentodascustas,despesasprocessuaisehonorriosadvocatciosda
referidar,quefixoem10%(dezporcento)dovalordadocausa,comfulcrono
ar.20doCPC.

Com relao aos demais autores e corrus, passo anlise das


preliminaresalegadasnascontestaes.
Ainicialnoinepta,poispossuipedidoecausadepedir,bem
comodanarraodosfatosdecorrelogicamenteaconclusoeospedidosnoso
impossveisouincompatveisentresi(art.295,nico,doCPC).
A cumulao de pedidos operada na inicial possvel, pois h
compatibilidade entre eles, j que um no exclui o outro. Alm disso, o mesmo
juzo competente para conhecer e julgar todos os pedidos e adequado para
todoselesomesmotipodeprocedimento(art.292doCPC).
A falta de indicao na inicial das provas com que pretende o
autor demonstrar a verdade dos fatos alegados no enseja o indeferimento da
petio,massim,tosomente,apreclusododireitodedeclinlas.
Descabida a reunio, nesse estgio processual, do processo que
esttramitandoporestavaracomaquelequetramitaperantea3VaraCvellocal,
poisissoensejariatumultonosfeitos.
Asprocuraesoutorgadaspelosautoresparaseuspatronosso
vlidas,pois,nocasosubjudice,desnecessriamenonelasaotipodeaoa
serproposta.
Superadasaspreliminares,douincioanlisedomrito.
Aao,quantoaomrito,procedenteemparte.
Tratasedeaonaqualsebusca,almdadestituiodasndica,
adeclaraodenulidadedasclusulas10.2e10.3docontratodevendaecompra
deunidadesautnomascelebradopelaspartes.
A petio de fls. 851/857 deixa evidente que as nicas clusulas
contratuaiscujadeclaraodenulidadesepretendeobteratravsdestaaosoas
clusulas10.2e10.3,demodoquesomenteessasseroobjetosdepronunciamento
judicial.
Asclusulas10.2e10.3sorealmenteabusivase,portanto,nulas
(art.51,IV,doCDC).
Aclusula10.2dispeque:Ocompradoraceitaqueavendedoraa
sndicanomeadaequeindicaraAdministradora,queteroseuscargosdeadministradores
do condomnio nos 05 (cinco) primeiros anos de funcionamento, com a representao nas
assembliasdocondomnio,queserexercidapeloscondminosqueestiverememdiacom
suasobrigaescontratuais.
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Conforme muito bem explicado na deciso de fl. 345, no se


poderia pedir aos compradores de unidade autnomas que abdicassem de um
direito coletivo ou seja, o direito de eleger seu sndico e escolher seu
administrador,antecipadamenteedeformaindividual.
Odireitodeelegerosndicoeescolheraadministradorapertence
massadecondminos.
Assim sendo, ao inserir a clusula 10.2 no contrato de venda e
compradasunidadesautnomas,aconstrutoraprocedeucomabuso.
Aclusula10.3dispeque:Acompradoradesignaporconveno
vendedora para administrar o Edifcio Madrid, pelo perodo mencionado no pargrafo
anterior.
Ora, a clusula 10.3 estabelece claramente hiptese de venda
casada, pois impe aos consumidores, ora autores, a contratao da construtora
paraadministraodocondomnio;oqueevidentementecerceiaasualiberdadede
escolhaeexpressamenteproibidopeloart.39,I,doCDC.
Confiraseaesserespeito:
SFH. SEGURO HABITACIONAL. CONTRATAO FRENTE AGC. PRPRIO
MUTUANTE OU SEGURADORA POR ELE INDICADA. DESNECESSIDADE.
INEXISTNCIADEPREVISOLEGAL.VENDACASADA.Adespeitodaaquisiodo
seguroserfatordeterminanteparaofinanciamentohabitacional,aleinodeterminaquea
aplicedevesernecessariamentecontratadafrenteaoprpriomutuanteouseguradorapor
ele indicada. Ademais, tal procedimento caracteriza a denominada venda casada,
expressamentevedadapeloart.39,I,doCDC,quecondenaqualquertentativadofornecedor
de se beneficiar de sua superioridade econmica ou tcnica para estipular condies
negociais desfavorveis ao consumidor, cerceandolhe a liberdade de escolha. Recurso
especialnoconhecido (STJ,REsp2005.02080755,rel.Min.NancuAndrighi).
O contrato firmado pelas partes claramente um contrato de
adeso, com clusulas prestabelecidas pela construtora e sobre as quais no se
admitediscussoporpartedosconsumidores.
A relao de consumo e, portanto, regida pelas normas do
CDC,jqueaconstrutoraseafiguracomofornecedordeumproduto ouseja,as
unidadesautnomasdoEdifcioMadrid,aopassoqueosautoresseafiguram
comoconsumidores.
A interpretao do contrato deve ser feita da forma mais
favorvel ao consumidor, consignando que o cumprimento das clusulas
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contratuaisnaformacomoforamredigidasimplicaemdesproporcionalvantagem
aofornecedor(art.47doCDC).
As clusulas que contm as violaes tipificadas no art. 51 do
CDCsoconsideradas,porforadelei,nulasdeplenodireito.
Anulidade,aocontrriodoqueocorrecomaanulabilidade,no
passveldeconvalidao,razopelaqualaratificaodanomeaodasndicae
da administradora por assembleia de condminos no o condo de validar as
clusulas10.2e10.3docontratofirmadopelaspartes.
De rigor, assim, a confirmao da antecipao da tutela e a
procednciadaaoparasedeclararanulidadedasclusulas10.2e10.3.
Como os contratos de venda e compra foram assinados
individualmente,possvelaproposituradaaoporapenasumcompradoresou
poralgunsdeles.
Dessaforma,irrelevantequeaaonotenhasidopropostapor
todososcompradoresdeunidadesautnomasdoEdifcioMadrid.
Anteoexposto,emaisoquedosautosconsta,emrelaoaoru
NICHOLAS CAPISTRANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA,
JULGO PROCEDENTE a ao para DECLARAR nulas de pleno direito as
clusulas10.2e10.3docontratodevendaecompradasunidadesautnomasdo
EdifcioMadridetornodefinitivaaantecipaodatuteladeferidafl.345.
E, em razo da sucumbncia, condeno a construtora ao
pagamento das custas, bem como das despesas processuais e honorrios
advocatciosdosautores,quefixoem10%(dezporcento)dovalordadocausa,
comfulcronoar.20doCPC.
Sem condenao em litigncia de mf, pois no h provas de
dolo.
P.R.I.C.
PraiaGrande,09demaiode2012.

SUZANAPEREIRADASILVA
JuzaAuxiliar

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