TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.

Preguntas y respuestas
jurisprudenciales
Cmo se transmite la propiedad mueble?
Conforme a lo prescrito en el artculo 947 del Cdigo Civil, la transferencia de
propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su
acreedor, salvo disposicin legal diferente, por lo que, en consecuencia, al estar
demostrado que los bienes embargados han seguido en poder de la demandada,
el derecho de propiedad de la actora no est probado, en aplicacin de la citada
norma (CAS. N 3202-98-Ica. 02/06/1999).
Cmo se transmite la propiedad inmueble?
Conforme al derecho comn el artculo novecientos cuarenta y nueve del Cdigo
sustantivo dispone que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario; y en aplicacin de este dispositivo, el derecho de propiedad del actor se
constituy con anterioridad a la medida cautelar trabada (CAS. N 706-2002-Junn.
16/07/2002).
Puede establecerse contractualmente que los gastos registrales y notariales de
la transferencia sern a cargo del comprador?
La disposicin del artculo 1549 del Cdigo Civil, relativo a la obligacin del
vendedor de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien, no constituye
norma de orden pblico, pudiendo pactarse en contrario dada su naturaleza
supletoria de la voluntad de las partes. De acuerdo con ello, es vlido el pacto por
el cual se establece que los gastos notariales y registrales sern de cargo de la
compradora (CAS. N 896-96. 13/11/1997).
Cmo se realiza la transferencia de la propiedad vehicular?
Para que sea pertinente el artculo 947 del Cdigo Civil sobre la transferencia de
propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme
a l, es requisito previo la formalizacin del respectivo contrato de transferencia

vehicular y su inscripcin en los Registros Pblicos para ser constitutivo de

derecho (CAS. N 2731-2002-Lima. El Peruano, 02/08/2004).
Puede enajenarse un bien ajeno?
La ley admite la compraventa sobre un bien ajeno, siempre que el comprador
conozca de dicha ajenidad, en cuyo caso sern aplicables las normas que regulan
la promesa de la obligacin o el hecho de un tercero. Fuera de este supuesto, la
venta de un bien ajeno como propio constituye una modalidad de estafa
denominada estelionato, tipificada en el inciso 5 del artculo 197 del Cdigo Penal.
En este sentido, ser nulo aquel contrato de compraventa por el cual se pretenda
transferir la propiedad de un bien ajeno como si fuera propio, de conformidad con
el inciso 4 del artculo 219 del Cdigo Civil, que establece la nulidad del acto
jurdico que tenga un fin ilcito. La accin de nulidad podr ser impuesta por quien
tenga inters, en este caso, el propietario del bien objeto del acto ilcito en
cuestin; accin de naturaleza distinta a la de rescisin que el artculo 1539
reserva para el comprador engaado, pudiendo ambas acciones ser ejercidas
indistintamente (CAS. N 1017-97-Piura. 19/10/1998).
El embargo en forma de inscripcin impide la venta del bien?
Tratndose de un embargo en forma de inscripcin sobre bien inmueble, dicha
medida no impedira la enajenacin del bien gravado, ya que el nuevo propietario
asumira la carga hasta por el monto del gravamen. Por ello, resulta evidente que
la compraventa celebrada por las demandadas resulta conforme a ley, dado que
no se perjudica el derecho de la demandante, por cuanto esta mantiene su medida
cautelar inclume (CAS. N 2289-2001-Lima. El Peruano, 02/12/2002).
Si la transferencia de propiedad se efecta antes de interponerse el embargo
procede la demanda de tercera?
Al existir un derecho real frente a un derecho crediticio, de carcter personal,
prevalecer el primero. Para la oposicin de derechos de diferente naturaleza
sobre inmuebles se aplican las reglas del derecho comn.
Si la transferencia de propiedad fue anterior al embargo en cuestin, deviene en
fundada la tercera, pues se ha embargado un bien que ya no era de propiedad de

los ejecutados, no siendo necesario, para perfeccionar la transferencia, la

inscripcin de la misma (EXP. N 2583-99. 10/11/1999).
Los bienes de la zona comn de la junta de propietarios pueden ser materia de
transferencia?
No pueden ser materia de arrendamiento o transferencia las reas que forman
parte de la zona comn, sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios (CAS. N
13-95. 26/12/1995).
En la promesa de compraventa cul es el plazo para realizar la transferencia?
El contrato preparatorio Promesa de compraventa est sujeto a plazo resolutorio,
toda vez que, en este tipo de contratacin, el plazo es para el mantenimiento de la
promesa y no para la exigencia de su cumplimiento. Vencido el trmino pactado
sin que se haya celebrado el contrato de compraventa las partes quedan liberadas
de sus promesas. Por lo mismo, aquel que prometi la enajenacin del bien no
puede argumentar que solo al vencimiento del plazo estipulado podr exigrsele la
venta prometida, como s sucedera si dicho plazo fuera suspensivo (CAS. N 24T-97. 19/09/1997).
Cmo se transfiere la propiedad en el retracto?
El retracto no tiene como objeto el anular la compraventa materia de la accin,
sino el de sustituir al comprador por el retrayente. Por lo que, siendo el comprador
quien adquiere el bien, ser l y no el vendedor quien deba transferir su derecho al
titular del retracto (CAS. N 31-95-Cusco. 13/10/1995).
Qu normas regulan la transmisin de la propiedad por donacin?
La trasmisin de propiedad por donacin o anticipo de legtima se rige por normas
especiales de preferente aplicacin y requiere de las formalidades ad
solemnitatem que regulan dicha transferencia (CAS. N 408-95. 08/08/1996).
Se aplican las reglas de la dacin en pago a la compraventa?
Si la sentencia de vista, expresa que no todas las reglas de la compraventa son
aplicables de manera absoluta al caso de dacin en pago, dicha conclusin, no
niega la posibilidad de que alguna de las normas del contrato de compraventa
sean aplicadas en la dacin en pago pactada. Consecuentemente, al haber
expresado el colegiado que en el presente caso era aplicable el artculo 1561 del

Cdigo Civil, relativo a la resolucin del contrato por falta de pago del saldo, no
incurre en contradiccin con lo expresado anteriormente (CAS. N 3698-2001Lima. 14/11/2002).
II. Perfeccionamiento
En qu momento y lugar se perfecciona la compraventa?
El contrato de compraventa queda perfeccionado en el momento y en el lugar en
que la aceptacin es conocida por el oferente y cuando se exterioriza la voluntad
de vender y de pagar el precio.
El derecho de propiedad no puede oponerse con xito a la de un tercero acreedor
a travs de una accin de nulidad del acto jurdico de constitucin de hipoteca.
Para prevalecer un derecho de propiedad sobre el que sirvi para la constitucin
de la garanta, debe invocarse la tercera excluyente en la forma que manda la ley
(EXP. N 1626-98. 20/07/1998).
Cmo se acredita el perfeccionamiento de la transferencia de un bien mueble?
La desafectacin de bien de un tercero, que prevee el artculo 624 del Cdigo
Procesal Civil, solo procede cuando se acredita fehacientemente que dicho bien
pertenece a persona distinta del demandado.
La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efecta con la
tradicin a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de
dominio mediante documento privado, el que produce eficacia jurdica desde la
presentacin del mismo ante el notario pblico para que certifique la fecha o
legalice las firmas (EXP. N 2212-98. 25/06/1998).
Cmo se perfecciona la transferencia de un bien mueble registrable?
De acuerdo al precepto contenido en el artculo 1549 del Cdigo Civil, es
obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad del
bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuar mediante
la inscripcin de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no
obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al
vendedor,

la

obligacin

de

perfeccionamiento

seguir

pendiente

su

incumplimiento podr ser invocado por el comprador como causal de resolucin

del contrato de compraventa (EXP. N 5525-99. 28/03/2000).

Para otorgar la escritura pblica es necesario cancelar el precio?

Cuando el artculo 1549 del Cdigo Civil establece que es obligacin esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien materia de la
venta, se entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y
lo que se persigue es la elevacin a escritura pblica con fines registrales. Es
decir, se trata de un acto jurdico vlido que simplemente se pretende formalizar.
Por lo que, el documento privado que contenga el contrato de compraventa por el
cual se transfiera la propiedad de un bien ser suficiente para amparar la
demanda de otorgamiento de escritura pblica, no siendo necesario que el
comprador cancele el precio del bien, pues el vendedor mantiene su potestad de
reclamar su pago o plantear la resolucin de contrato (EXP. N 3054-98.
23/12/1998).
La falta de pago del precio impide que el contrato pueda perfeccionarse?
La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide
que el comprador solicite que su contraparte formalice el acto jurdico celebrado.
Segn el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien (EXP. N 99-14464.
23/01/2001).
Si se pacta el levantamiento de cargas y gravmenes esto forma parte de la
obligacin de perfeccionar la transferencia?
Si en un contrato de compraventa el vendedor se ha obligado a sanear el bien
objeto de la transferencia mediante el levantamiento de las cargas y gravmenes
que tuviera, la ejecucin de dicha obligacin deber ser entendida como parte del
cumplimiento de la obligacin esencial que tiene el vendedor de perfeccionar la
transferencia del bien, de acuerdo a la norma del artculo 1549 del Cdigo Civil.
Tomando en cuenta adems que la transferencia de la propiedad del bien es una
obligacin elemental del vendedor, cuyo cumplimiento es por tanto recproco y
simultneo (salvo pacto en contrario) a la del pago del precio a cargo del
comprador, su incumplimiento otorgar a su acreedor el derecho de suspender la
ejecucin de la prestacin a su cargo, en aplicacin de la excepcin de

incumplimiento regulada por el artculo 1426 del acotado cdigo (EXP. N 2473-99.
10/12/1999).
Si el bien es entregado pero an no se formaliza la transferencia puede
resolverse el contrato?
De acuerdo al precepto contenido en el artculo 1549 del Cdigo Civil, es
obligacin esencial del vendedor, perfeccionar la transferencia de propiedad del
bien vendido, que en el caso de un bien mueble registrable se efectuar mediante
la inscripcin de la transferencia en el registro correspondiente. Por lo tanto, y no
obstante que el bien haya sido entregado al comprador y el precio pagado al
vendedor,

la

obligacin

de

perfeccionamiento

seguir

pendiente

su

incumplimiento podr ser invocado por el comprador como causal de resolucin

del contrato de compraventa (EXP. N 5525-99. 28/03/2000).
III. Aspectos registrales
Para adquirir la propiedad es necesario que se inscriba en los Registros
Pblicos?
Para adquirir una propiedad no es necesario que el ttulo que la contiene se
inscriba en el registro respectivo, por cuanto la inscripcin registral en nuestro
sistema es declarativa y no es constitutiva de derechos (CAS. N 2452- 2002-La
Libertad. El Peruano, 03/02/2003).
La inscripcin es necesaria para perfeccionar la transferencia de la propiedad?
La demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la medida de
embargo porque lo adquiri por escritura del 21 de marzo de 1995 y la medida
cautelar se inscribi el 23 de octubre del mismo ao, ya que la inscripcin en los
Registros Pblicos no es constitutiva de derechos, por lo que no exige dicha
inscripcin para que la transferencia quede perfeccionada (CAS. N 1836-97-Lima.
22/05/1998).
Qu naturaleza jurdica tienen la inscripcin de la transferencia de la propiedad?
La inscripcin del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una
obligacin de dar suma de dinero y la inscripcin de la transferencia de la
propiedad de dicho bien, constituyen actos dirigidos a otorgar la oponibilidad
registral a derechos de carcter personal en el primer caso, y de carcter real en

el segundo; entre los cuales no ser aplicable la oponibilidad que brinda la

prioridad registral, por ser esta una institucin jurdica prevista solo para aquellos
derechos de igual naturaleza. (CAS. N 1784-99-Lima. 26/10/1999).
Qu documentos se necesitan para la inscripcin de la transferencia de la
propiedad?
Se observa el presente por cuanto se adjuntan al mismo copias simples de un
proceso de otorgamiento de escritura pblica de compraventa, documentos que no
dan mrito a inscripcin ni calificacin; sin embargo, entendindose que lo que se
desea registrar es la transferencia de propiedad, deber adjuntar, para su debida
calificacin, la escritura pblica de compraventa (R. N 462-2000-ORLC-TR.
21/12/2000).
Cules son los criterios de preferencia para determinar la propiedad de un bien?
El criterio preferencial que se establece para la concurrencia de acreedores de un
mismo bien inmueble, se sustenta en la buena fe del acreedor y en la inscripcin
primera del ttulo de transferencia de propiedad a su favor, mas no en la
inscripcin de una demanda de otorgamiento de escritura pblica (EXP. N 614-95.
10/04/1996).
La inscripcin de la demanda de otorgamiento de escritura pblica puede
oponerse a la inscripcin de otro contrato de compraventa realizado con
posterioridad?
La inscripcin de la demanda sobre otorgamiento de escritura pblica, relativa al
perfeccionamiento de la transferencia de propiedad de un bien, ser oponible a la
inscripcin del contrato de compraventa de dicho bien efectuada con posterioridad,
en virtud del principio de prioridad registral, y en tanto que ambos son derechos de
naturaleza real (EXP. N 3607-98. 16/11/1998).
IV. Regulacin en el derecho sucesorio
Cmo se transfiere un bien de la masa hereditaria?
Para la transferencia de un bien comprendido en la masa hereditaria, deben
expresar su manifestacin de voluntad todos los coherederos de la causante, pues
dichas personas tambin tienen derechos de propiedad sobre los bienes

inmuebles. Al realizarse la disposicin por uno solo de los herederos, la misma

adolece de nulidad absoluta (EXP. N 4138-2000. 10/07/2001).
Si uno de los herederos transmite la propiedad sin el consentimiento de los otros
la transmisin es vlida?
Dada la calidad de herederos de la causante, los accionantes tambin tienen
derechos de propiedad sobre los inmuebles, siendo que la disposicin que realiza
el nico heredero adolece de nulidad absoluta, puesto que la manifestacin de
voluntad de los herederos mencionados, en su calidad de copropietarios de dichos
lotes, no se haba exteriorizado a efectos de configurar una transferencia vlida
(EXP. N 4138-2000. 10/07/2001).
Qu sucede con los bienes transferidos por el heredero aparente?
Los bienes transferidos por el heredero aparente o por uno de los coherederos a
favor de terceros, en el caso de que no se pueda reivindicar los bienes
hereditarios, no son materia de divisin y particin; sin embargo, el poseedor de
los bienes, dentro de los cuales debe incluirse al sucesor aparente o al
coheredero, est obligado a restituir la totalidad o parte del precio al heredero
perjudicado (CAS. N 793-99-Ancash. 04/10/1999).
V. Pacto de reserva de propiedad
Cmo se realiza la transferencia en la compraventa con reserva de propiedad?
En un contrato de compraventa en el que el vendedor se haya reservado la
propiedad del bien hasta el momento de la suscripcin de la escritura pblica, esta
condicin suspensiva implicar el cumplimiento de un acto relativo al
perfeccionamiento de la transferencia, que a su vez es una obligacin esencial del
vendedor, que junto con la obligacin del comprador de pagar el precio definen el
objeto de la compraventa. Por lo cual, la reserva de propiedad a la que se hace
referencia deber entenderse en el sentido ms adecuado a la naturaleza y objeto
del acto, es decir, de conformidad con el precepto del numeral 1583 del Cdigo
civil, que establece que en virtud del pacto de reserva de propiedad se suspende
la obligacin del vendedor de transferir la propiedad del bien hasta que el
comprador haya pagado todo o una parte del precio convenido, teniendo como
consecuencia que el comprador adquiera automticamente el derecho a la

propiedad del bien una vez pagado el importe del precio concertado (EXP. N
1018-2001. 23/07/2001).
Cmo se perfecciona la transferencia en la compraventa con reserva de
propiedad?
Si como consecuencia de un contrato de compraventa la transferencia de
propiedad del bien queda reservada hasta el momento en que se efecte la
cancelacin total del precio pactado, la obligacin esencial del vendedor de
perfeccionar dicha transferencia quedar tambin supeditada al pago del precio,
por lo que, mientras no se cumpla esta obligacin no podr otorgarse la escritura
pblica que permita el perfeccionamiento de la transferencia (CAS. N 3758-02Lima. El Peruano 30/10/2003).
Quin asume el riesgo de la prdida del bien en una compraventa con reserva de
propiedad, si es que aun no se ha cancelado el precio?
En un contrato de compraventa sobre un bien inmueble en el que se haya pactado
la reserva de la transferencia de la propiedad de este hasta el momento de la
cancelacin del monto total del precio, y habindose entregado dicho bien al
comprador a la celebracin del contrato, el riesgo de la prdida del bien ser
asumido por el comprador, aunque la misma haya acontecido por causa no
imputable a ninguna de las partes, toda vez que desde el momento en que se
produce la entrega, el riesgo de la prdida del bien pasa al comprador, aunque el
vendedor conserve an la propiedad del mismo en virtud de la reserva pactada
(CAS. N 280-00-Ucayali. 12/05/2000).
Qu sucede si se ha pactado reserva de propiedad y an no se ha cancelado el
precio, y el automvil materia del contrato ocasiona un accidente?
En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del
bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l,
aunque el bien haya sido entregado al comprador.
Si no se ha acreditado que el codemandado a la fecha del siniestro habra
cancelado el saldo del precio del vehculo materia de compraventa para que
operara la transferencia a favor de este, se colige que la empresa codemandada al
momento del siniestro conservaba an la propiedad del vehculo; por lo tanto, el

propietario del vehculo instrumento de un accidente, asume solidariamente con el

conductor, la responsabilidad civil por los daos personales o materiales que este
ltimo hubiere ocasionado a terceros (EXP. N 3345-97. 03/04/1998).
VI. Regulacin en el derecho de familia
La enajenacin de un bien social sin la participacin del otro cnyuge qu
consecuencias jurdicas tiene?
En caso de que uno de los cnyuges disponga de un bien social sin la
participacin del otro nos encontraremos ante un caso de nulidad virtual, es decir,
ante un acto jurdico que se opone a una norma imperativa. En este caso no se
podra equiparar la transferencia a un contrato de bien ajeno, dado que la norma
que consagra la disposicin de bienes sociales por ambos cnyuges es imperativa
(CAS. N 2117-2001-Lima. 08/07/2002).
Si se celebra un contrato y adquiere un bien como soltero, pero se modifica dicho
contrato como casado el bien es propio?
Si del contrato se observa que el inmueble fue adquirido por la cnyuge cuando
esta era soltera; en consecuencia, dicho bien resulta ser un bien propio, no
importando que su cnyuge intervenga en la modificacin del contrato y en la
ratificacin de la garanta hipotecaria, puesto que la transmisin del citado bien a
favor de la cnyuge ya se haba perfeccionado tiempo atrs, incluso antes de la
celebracin de su matrimonio (EXP. N 44-02. 10/04/2002).
VII. Efectos frente al arrendamiento
Si vence el plazo del arrendamiento y el arrendador enajena el bien el
arrendatario es precario?
El inquilino de un contrato de duracin determinada, cuando ha vencido el plazo y
no desocupa el inmueble, no queda constituido en ocupante precario, porque
sigue siendo inquilino y, por consiguiente, obligado a pagar la renta, por lo que de
igual manera por la enajenacin del bien arrendado, el inquilino contina siendo
arrendatario, con la obligacin de pagar la renta al nuevo propietario; () esto no
significa que en estas dos situaciones el propietario no puede solicitar el desalojo,
sino que no lo puede hacer por la figura del ocupante precario, porque el
arrendatario no puede ser ocupante precario (CAS. N 725-95-Lima. 19/06/1997).

Si la arrendadora vende el bien materia de arrendamiento se produce la cesin

de posicin contractual?
Habindose celebrado un contrato de compraventa entre la arrendadora y la
adquiriente, ahora demandante, no se produce la cesin de posicin contractual
prevista en el artculo 1435 del Cdigo Civil, pues se requiere que la otra parte
preste su conformidad (EXP. N 1859-99. 20/09/1999).
Qu sucede si se enajena un bien arrendado y el contrato de arrendamiento no
fue inscrito?
En el caso de enajenacin del bien arrendado, y si el arrendamiento no ha sido
inscrito, el adquiriente proceder a darlo por concluido siguiendo el procedimiento
establecido en el artculo 1703 del Cdigo Civil, sin que este orden de cosas
pueda convertir al arrendatario en poseedor precario del inmueble que ocupa; toda
vez la precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se determina nicamente
por la carencia de un ttulo de propiedad de arrendatario, sino que debe
entenderse como tal, la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita
advertir la legitimidad de la posesin que ostenta el ocupante obviamente en
armona con el orden pblico y las buenas costumbres (CAS. N 2540-99-Lima.
18/01/2000).
En qu caso el arrendador que enajen el bien materia de arrendamiento puede
demandar el desalojo?
Tratndose de la enajenacin por adjudicacin de un inmueble arrendado, y
siendo que los efectos de la inscripcin de dicha adjudicacin hubieren sido
suspendidos por resolucin de autoridad competente; el arrendador primigenio
podr ejercer sus derechos como tal mientras dure dicha suspensin. En tal
sentido, podr demandar el desalojo del bien arrendado, ms an si el contrato de
arrendamiento no se encontrare inscrito en los Registros Pblicos (CAS. N 67398. 14/10/1998).
Cmo puede resolver el contrato el adquirente de un bien que era materia de
arrendamiento?
Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el ttulo del
arrendatario en el caso de la enajenacin del inmueble arrendado es necesario

que el adquirente proceda con las formalidades establecidas en el Cdigo Civil

para resolver el contrato y luego de ello, proceder el desalojo por ocupacin
precaria del arrendatario (CAS. N 1157-2003-Lima. El Peruano, 30/11/2004