XV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAES E PERCIAS. IBAPE/SP

NATUREZA DO TRABALHO: PERICIAL

PERCIAS RELACIONADAS MODIFICAO EM FACHADAS.

Resumo
Trata-se da anlise e constatao, atravs de Percia, de modificaes realizadas pelos
proprietrios das unidades independentes e seu impacto efetivo na fachada da edificao. Esse artigo
visa auxiliar o Perito em que caso dever definir alterao ou no da composio arquitetnica em
funo do elemento extra utilizado na benfeitoria. Casos diversos surgem na rea pericial e o
profissional no encontra respaldo tcnico efetivo para anlise da causa. Cada caso dever ser
detalhadamente analisado e verificado, pois no h regras para se estabelecerem os efetivos
impactos gerados pelas modificaes independentes realizadas no todo condominial. Neste trabalho
pretende-se demonstrar alguns casos de litgio comuns relacionados a modificaes de fachada.

PALAVRAS CHAVE: Fachada Elementos arquitetnicos Impacto visual

INTRODUO
difcil encontrar uma definio do conceito fachada nas normas e
legislaes edilcias. Em arquitetura pode-se definir fachada como as faces de um
imvel. Existem as fachadas: frontal, laterais, internas e de fundos, normalmente as
fachadas laterais so denominadas empenas. A fachada frontal a face voltada
para rua. A fachada de fundos a face da edificao voltada para os fundos do
terreno. Em uma edificao tudo que estiver na estrutura, vidros, prgulas, portas,
janelas e esquadrias, at a linha delimitada pelo telhado, considerado fachada.
Uma melhoria executada na face da edificao ALTERA A FACHADA?
Como podem ser caracterizadas obras de alterao em elementos
arquitetnicos e seu efetivo impacto visual na harmonia e uniformidade da
edificao?
Muitos casos periciais surgem com questionamentos relacionados a
elementos inseridos no contexto arquitetnico das edificaes, ou de elementos
retirados, ou ainda de elementos modificados. Cada caso merece uma anlise
apurada do profissional sobre o efetivo impacto gerado pela modificao realizada.
Para definir e analisar os impactos gerados por elementos estranhos nas
fachadas e suas efetivas alteraes, faz-se necessrio inicialmente se estabelecer
os conceitos referentes : fachada, empena, elementos arquitetnicos, harmonia e
uniformidade, tal como ser demonstrado a seguir.
Segundo o dicionrio Aurlio a palavra fachada, constitui-se de um
substantivo feminino que significa:
Fachada qualquer das faces de um edifcio, de um modo geral a da frente; frente.
Em vrios livros de literatura existem citaes as fachadas na descrio das
edificaes, tal como no livro A Relquia de Ea de Queiroz: Ao fundo de um adro,
de lajes descoladas, erguia-se a fachada duma igreja.
Em arquitetura define-se a fachada principal como aquela voltada para o
logradouro pblico e normalmente nesta se encontram os principais litgios e
desacordos entre condminos.
A fachada de fundos ou posterior a que est voltada para rea de fundos da
edificao. Normalmente a legislao edilcia exige a permanncia de uma rea
livre nos fundos da edificao, em funo da proximidade com lotes vizinhos de
outra rua.
As fachadas laterais, ou empenas, so fachadas que se localizam voltadas
para o lote vizinho.
Existem ainda os prismas de ventilao e iluminao internos das edificaes,
que tambm so considerados fachadas internas, onde normalmente so instalados
equipamentos, ou abertos vo indesejados que geram polmicas.
O prisma de iluminao e ventilao constitui-se de um espao livre dentro da
edificao em toda sua extenso vertical que permite a colocao de vos para
ventilao e iluminao dos cmodos.
Conforme Decreto n 10.426 de 06 de setembro de 1991 que regulamenta as
construes em edificaes multifamiliares no Municpio do Rio de Janeiro, no artigo
2.1.3 regulamenta os prismas para ventilao e iluminao.

As edificaes residenciais multifamiliares devero ter seus

compartimentos ventilados e iluminados atravs de prismas ou reas
resultantes de afastamentos. (espao externo).
2.1.3.1. Prisma para ventilao e iluminao a qualquer compartimento,
observados os seguintes limites:
a) A seo horizontal mnima do prisma dever ser constante ao longo de
toda a sua altura.

Empenas
Fachadas
laterais

Foto n 1: Fachadas laterais - Empenas de edificaes.

Foto n 2: Fachada principal.

Foto n 3: Fachada de fundos.

Por empena define-se a face lateral da edificao aquela que se encontra na
divisa do terreno. Nas empenas conforme Cdigo Civil no se permite a abertura de
vos, tal como artigos 1.299 a 1.301 transcritos a seguir.
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que
lhe aprouver, salvo o direito de vizinhos e regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeja
guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a
menos de metro e meio do terreno vizinho...
O elemento arquitetnico representa os elementos construtivos de uma
edificao. Nas fachadas, todos os elementos inseridos nas faces podem ser
considerados elementos arquitetnicos, tais como: esquadrias; pilares; beirais;
ornatos; vidros; prgulas; telhados; coberturas entre outros.
Os elementos arquitetnicos inseridos ou retirados das fachadas podem gerar
alteraes interferindo na uniformidade e na harmonia. No estudo do impacto das
modificaes de fachada importante se diferenciar os conceitos de uniformidade e
harmonia, pois muitas vezes nas anlises dos diversos casos, os conceitos se
confundem gerando concluses precipitadas que podem prejudicar as partes.
O conceito de uniformidade vem da palavra uniforme que segundo Aurlio
significa um adjetivo referente a uma coisa que no varia, J como harmonia se
entende a disposio bem ordenada entre as partes de um todo. Muitas vezes um

elemento adicionado a fachada modifica a uniformidade no quebrando a harmonia

do contexto arquitetnico, como geralmente ocorre no caso de fechamentos de
varanda com painis em vidro e na colocao das cortinas de vidro.
Vrios casos de insero ou retirada de elementos arquitetnicos em
fachadas podem ser contestadas tais como:

A colocao de vidraas na varanda de uma unidade isolada;

A aplicao de pelculas do tipo "insulfilm" nos vidros das janelas;

Colocao de vidros em cor diferenciada;

Colocao de esquadrias em material e formato diferenciados;

A alterao de cor nas paredes internas e externas das varandas tambm

considerada alterao de fachada, dependendo do impacto causado na
harmonia do contexto;

O revestimento das varandas, tanto nas paredes como no teto, tambm um

caso polmico e depender de anlise apurada dos impactos gerados;

Fechamento de prgula, principalmente quando h alterao na forma;

Colocao de toldos, sempre dever se verificar o que diz a Conveno

Condominial;

Colocao de aparelhos de ar condicionado em local indevido, ou de

condensadores;

Modificaes do posicionamento de portas e esquadrias.

Substituio de esquadrias por portas e vice-versa;

Colocao de antenas de TV e anncios.

Outro fator que sempre deve ser considerado pelo Perito em suas anlises
o que se estipula na Conveno Condominial em cada caso. Normalmente,
elementos arquitetnicos estranhos ou diferentes dos existentes em projeto original
da edificao e que venham a quebrar a harmonia arquitetnica da fachada podem
se constituir de uma alterao, que s poder ser realizada com a aprovao
condominial ou de acordo com o que prescrevem a legislao edilcia de cada
localidade.
De uma forma geral, qualquer alterao que se faa nos elementos
arquitetnicos originais da edificao e que possa interferir na harmonia do conjunto
arquitetnico considerado alterao de fachada.
Definidos os conceitos passemos a anlise de vrios casos periciais onde se
necessitou a verificao e anlise das modificaes realizadas e consequentemente
da concluso da modificao ou no da fachada da edificao.
Passaremos a anlise dos casos especficos.

CASO ESPECFICO no 1: INSERO DE COBERTURA NAS PERGULAS DA

FACHADA MODIFICAO?
DA CARACTERIZAO DO PROBLEMA
A edificao localiza-se na zona oeste do Rio de Janeiro, constituindo-se de
grupamento residencial com vrios blocos. Todos os blocos so similares e
construdos na mesma poca existindo, portanto uma uniformidade no conjunto.
A fachada principal constitui-se de varandas abertas, sendo que na unidade
de cobertura existe a colocao de prgula em concreto, que foi colocada com
intuito de embelezamento e estilo arquitetnico.
Em um dos blocos, na unidade de cobertura, o proprietrio cobriu a prgula
externa com placas de polipropileno translcido em formato abobadado com
colocao de esquadrias em alumnio na mesma tonalidade do guarda corpo das
varandas.
No presente caso importante uma viso completa da questo para se
realizar uma concluso pautada em normas e leis e para tanto imprescindvel a
verificao da legislao edilcia da questo.
O primeiro passo na anlise da questo a verificao da conceituao do
elemento arquitetnico modificado, no caso a prgula.
O elemento arquitetnico denominado PRGULA utilizado pelo arquiteto no
projeto original, constitui-se de um elemento vazado e leve utilizado em vos
abertos. Essa definio pode ser verificada na legislao edilcia contida no Cdigo
de Obras do Municpio, PERGULA, conforme glossrio da Lei n 1.574 constitui-se:
Prgula: Elemento decorativo executado em jardins ou espaos livres,
consistindo de um plano horizontal, definido por elementos construtivos
vazados, sem constituir, porm, cobertura.
Houve o fechamento da prgula, descaracterizando totalmente a fachada. O
elemento arquitetnico denominado prgula definido por elementos construtivos
vazados. O espao se tornou coberto o que no presente caso irregular.
Em anlise a Conveno Condominial verificou-se que qualquer tipo de
modificao na fachada deveria ser submetido aprovao dos condminos, tal
como transcrito a seguir:
...
CLUSULA OITAVA - So deveres dos condminos, alm daqueles previstos
na
Conveno de Utilizao e Administrao dos respectivos blocos:
.....
(n) no alterar a forma externa das fachadas total ou parcialmente as
varandas, no substituir os toldos externos se houver, no decorar as paredes e
esquadrias externas sem obedecer aos mesmos padres de qualidade cor e
tonalidade do originalmente colocados, nem colocar letreiros, placas ou cartazes de
publicidade ou quaisquer outros;
A regularizao de acrscimo de reas cobertas nas reas de terrao no
pavimento de cobertura devero obedecer no Municpio do Rio de Janeiro a alguns

parmetros edilcios, tais como: gabarito, rea total edificvel, afastamentos e

ocupao da cobertura.
Em anlise junto s plantas aprovadas da edificao e consulta ao projeto
aprovado no Processo Administrativo original de construo verificou-se que no
havia nenhuma regularizao do fechamento das prgulas e da constituio de nova
rea coberta acrescida na unidade de cobertura.
Na verificao e anlise da legislao local verifica-se que no Decreto n 322
de 1976, Regulamento de Zoneamento, o artigo 120 estabelece condies para
construes em pavimentos de cobertura, tal como transcrito a seguir:
Art. 120. Acima do ltimo pavimento das edificaes afastadas das divisas,
com mais de quatro e menos de dezoito pavimentos, inclusive, quando for o
caso, os pavimentos destinados a lojas de edificaes comerciais ou mistas,
mesmo que constituam embasamento no afastado das divisas, alm das
caixas-dgua, casas de mquinas e o respectivo acesso, so tolerados:
I terraos descobertos para qualquer uso (tais como piscina, belvedere
e mirante), no sendo considerada essa utilizao no clculo dos prismas de
iluminao e ventilao (PIV) e prismas de ventilao (PV) e dos
afastamentos;
II dependncias de unidades residenciais situadas no ltimo pavimento ou
unidades residenciais de cobertura (uma por prumada de acesso), nas
edificaes residenciais multifamiliares ou mistas, assim como
compartimentos destinados a atividades sociais dos condomnios (salas de
recreao ou festas), desde que:
1 a ocupao, incluindo tambm as partes comuns, no ultrapasse a
50% da rea do ltimo pavimento;
2 nenhum elemento construtivo do pavimento de cobertura diste menos
de 0,6m (sessenta centmetros) dos limites de construo da edificao,
sendo que todo e qualquer elemento que estiver a menos de 1,5m (um
metro e cinqenta centmetros) desses limites obriga a que os prismas,
reentrncias ou afastamentos sejam calculados com a incluso deste
pavimento; [Redao dada pelo Decreto n. 7.569, de 15/04/1988.]
3 as disposies do artigo 134 do Regulamento de Construes e
Edificaes sejam obedecidas, considerando-se, como ltimo teto das
edificaes aquele correspondente s dependncias ou unidades permitidas,
de acordo com este item;
4 seja obedecido o afastamento mnimo de 5m, em relao ao plano da
fachada voltada para a testada do lote.
1. Nos casos de ocupao previstos no inciso II deste artigo, a
estrutura de pergulados e avarandados, inclusive vigas de testa e
colunas, poder integrar-se arquitetonicamente aos parmetros das
fachadas em todo o seu permetro.
2. [Revogado pelo Decreto n. 7.001, de 07/10/1987.]
2. [Revogado pelo Decreto n. 7.001, de 07/10/1987.]
No presente caso, no h sobra de rea total edificvel que permita a
regularizao de reas cobertas no pavimento de cobertura. Verificou-se em anlise
a legislao e em consulta ao Departamento de Edificao ligado a rea, que o
fechamento das prgulas totalmente irregular, transformando o espao descoberto

em rea coberta e computvel na ATE, sem possibilidade de regularizao junto a

Municipalidade.
No presente caso, houve a descaracterizao da prgula, elemento
arquitetnico vazado e leve, com o fechamento executado acima do gabarito
regularizado para o local. Foi colocado um fechamento abobadado que est
completamente diferente do conjunto arquitetnico condominial quebrando a
uniformidade e harmonia existentes, mesmo tendo sido aplicado um elemento
translcido, considera-se modificao de fachada, pois houve fechamento de rea,
com acrscimo de rea coberta no regularizada, modificao da forma, com
alteamento do gabarito e modificao do elemento arquitetnico.
No glossrio do cdigo de obras municipal do Rio de Janeiro, Lei n 1.574
tem-se:
Altura de uma fachada: o seguimento de uma vertical, medido ao meio
e no plano de uma fachada e compreendido entre o nvel do meio-fio e um
plano horizontal que passe pela parte mais alta da mesma fachada,
quando se tratar de edificao no alinhamento de logradouro; tratando-se
de edificao afastada do alinhamento a altura da fachada medida entre
o mesmo plano horizontal e o nvel do terreno circundante.
Placa
de
polipropileno
inserida sobre a
prgula
na
fachada.

Foto n 4: Elemento abobadado de fechamento, quebrando a harmonia da fachada.

Em uma viso area pode-se claramente verificar a falta de uniformidade e
harmonia que a cobertura gerou no Condomnio.

Cobertura
realizada
irregularmente

Foto n 5: Elemento abobadado de fechamento, quebrando a harmonia da fachada.

COMENTRIOS FINAIS DO CASO 1:

O fechamento das prgulas realizado na unidade 1001 totalmente

IRREGULAR, transformando o espao descoberto do terrao em rea coberta e
computvel na ATE, sem possibilidade de regularizao junto a Municipalidade. Est
em desacordo com a legislao edilcia vigente.

O fechamento descaracteriza a uniformidade existente no Condomnio,

desvalorizando o imvel e podendo abrir precedentes para outras coberturas
distintas quebrando a harmonia arquitetnica do local

Houve modificao de fachada, uma vez que foi colocado um elemento na

estrutura da edificao, que modifica a harmonia da construo e o projeto
arquitetnico original aprovado, criando uma rea coberta irregular.

A prgula existente e projetada constitui-se num elemento ornamental

arquitetnico vazado e leve utilizado em espaos livre e jardins. A cobertura deste
elemento com placas de polipropileno descaracterizam sua funo original e
consequentemente a fachada da edificao.
CASO ESPECFICO no 2: COLOCAO DE CORTINAS DE VIDRO NAS
VARANDAS MODIFICAO DE FACHADA?
DA CARACTERIZAO DO PROBLEMA
A edificao localiza-se na zona oeste do Rio de Janeiro, constituindo-se de
grupamento residencial com vrios blocos. Todos os blocos so similares e
construdos na mesma poca existindo, portanto uma uniformidade no conjunto.

10

Foto n 6: Vista area do local.

Verifica-se que de uma forma geral no Condomnio houve colocaes de
elementos arquitetnicos extras nas fachadas, diferentes dos existentes no projeto
original. Alguns moradores resolveram instalar as cortinas de vidro, elementos
novos no contexto de fachadas. Este fato gerou enorme polmica constituindo de
um caso pericial de alterao de fachada.
Para anlise do caso foi necessrio a pesquisa do novo elemento instalado
em algumas varandas, as cortinas de vidro, que constituem-se de um sistema de
painis deslizantes que formam uma superfcie completamente transparente, sem a
utilizao de nenhum elemento vertical estrutural para sua sustentao, no
existindo qualquer obstculo visual que altere a harmonia da fachada.
Este sistema permite a remoo completa dos paneis de vidro, que podem
ser recolhidos para o interior, ficando a varanda totalmente aberta.
No canto da instalao os painis podem ser completamente recolhidos por
meio de rodizios que permitem a modificao do eixo dos mesmos.
Esse sistema encontra-se demonstrado e pode ser observado no croqui a
seguir.

11

Croqui do sistema das cortinas de vidro.

No houve nenhuma modificao nos guarda corpos originais das varandas,
tampouco nos revestimentos da fachada, apenas a colocao de painis tal como
uma cortina na rea interna do apartamento.
Os painis so recolhidos em uma das extremidades e as varandas tornamse totalmente abertas como pode ser verificado nas fotos a seguir.

Foto n 7: Instalao interna da cortina de vidro.

12

Foto n 8: Instalao interna da cortina de vidro recolhimento dos painis.

No Condomnio verifica-se que algumas unidades utilizaram o sistema de
painis de vidro nas suas varandas, porm verifica-se que outros elementos
colocados interferem de forma mais agressiva nas fachadas, tais como toldos e telas
de proteo, que ocasionam a quebra de harmonia das fachadas.

13

Foto n 9: Fachada do condomnio e elementos arquitetnicos colocados.

Foto n 10: Fachada do condomnio e elementos arquitetnicos colocados.

14

Observa-se que o fechamento de varandas com painis internos de vidro tem

sido uma constante no Municpio do Rio de Janeiro, principalmente nas zonas oeste
e sul, onde a proximidade do mar ocasiona ventos fortes, maresia e a necessidade
de uma proteo interna para os moradores.
Vrios casos tem sido observados, o sistema de painis de vidro deslizantes
funciona tal qual uma cortina de vidro, podendo ser totalmente recolhido, deixando
a varanda totalmente aberta tal como demonstrado nas fotos a seguir.

Foto n 11: Instalao interna da cortina de vidro recolhimento dos painis.

15

Foto n 12: Instalao interna da cortina de vidro recolhimento dos painis.

Neste outro caso apresentado a cortina de vidro instalada no imvel, no foi
colocada sobre o guarda corpo e sim com um afastamento da fachada, tal como a
colocao de uma cortina normal. Os painis de vidro so translcidos e no
alteram em nada a esttica da fachada.

16

Foto n 13: Instalao interna da cortina de vidro recolhimento dos painis.

17

Foto n 14: Fachada sem quebra da harmonia.

Como se trata de um novo elemento arquitetnico que vem sendo utilizado, a
legislao anterior no possui parmetros para o caso. A Prefeitura ainda utiliza o
Decreto Municipal de 1991 para julgar os casos, e considera os mesmos como
fechamento de varanda, baseando-se no item 2.4.4 do Decreto n. 10.426, de 6 de
setembro de 1991, que regulamenta as modificaes em edificaes multifamiliares
e estabelece regras para fechamento de espaos abertos, tais como varandas e
reas de cobertura, como transcrito a seguir:
2.4.4 Varandas, sacadas e salincias:
2.1.4.1 Varandas projetadas e sacadas:
Quando projetadas em balano so as seguintes as condies e restries
de sua utilizao:
A em relao ao afastamento frontal:
Podero ser balanceadas at 2,00m sobre o afastamento frontal mnimo
exigido para o local ou aquele decorrente de acrscimo de pavimentos
(afastamento progressivo). Podero ocupar toda a extenso da fachada,
devendo observar afastamento de 1,50m divisa lateral do lote no caso de
prdio no afastado das divisas;
B em relao aos afastamentos laterais, de fundos e entre edificaes:

18

Podero se balanceados at 0,80m sobre o afastamento exigido, lateral, de

fundos e entre edificaes, guardados um mnimo de 2,50m at a divisa
correspondente, podendo ocupar toda a extenso da fachada. No caso de
edificao no afastada das divisas com afastamento nos fundos ou lote, as
varandas devero guardar uma distncia mnima de 1,50m em relao s
divisas laterais;
C em relao a prismas:
No permitido o balano sobre o espao mnimo determinado por prismas
ou reentrncias;
D para efeito de clculo de ATE (rea Total de Edificao), ressalvada
disposio especfica do Regulamento de Zoneamento. Projeto de
Estruturao Urbana (PEU ou Decreto, as varandas podero ter uma rea
total mxima de at 20% (vinte por cento) da rea til da respectiva unidade,
sendo a rea excedente computada no clculo da ATE;
E as varandas e sacadas no podero ser fechadas de piso a teto,
salvo nas divises entre unidades;
F para efeito de clculo de profundidade dos compartimentos (ventilao
e iluminao), no caso em que o balano ultrapasse 2,00m do plano da
fachada, ser tomado como referncia o plano recuado 2m em relao ao
alinhamento externo da varanda.
Como a utilizao dos painis de vidro tem sido uma constante, uma nova
legislao encontra-se em estudo para permitir a regularizao da colocao de tais
elementos. O Projeto de Lei Complementar n 10/2005 que est tramitando na
Cmara dos Vereadores do Municpio do Rio de Janeiro, permitir o fechamento de
varandas, nica e exclusivamente por meio de envidraamento nos limites da
mesma, nas edificaes existentes e com habite-se, em prdios residenciais
multifamiliares com mais de 6 pavimentos inclusive, desde que no se
descaracterize a fachada.
No Projeto de Lei Complementar n 10/2005 sugere-se a alterao do texto
do item E do artigo 2.4.4.1 do Decreto n 10.426, j demonstrado para a seguinte
redao:
E As varandas e sacadas no podero ser fechadas na sua totalidade do
piso ao teto, salvo nas divises entre unidades independentes e nos casos
previstos nos dispositivos contidos nesta Lei Complementar.
COMENTRIOS FINAIS DO CASO 2:
O sistema de painis de vidro removvel no altera os elementos
arquitetnicos da fachada, nem a uniformidade tampouco a harmonia, visto que so
transparentes e sem elementos verticais no podendo ser percebidos externamente.

O sistema de painis de vidro permite e proporciona um ambiente confortvel

protegendo as unidades residenciais da ao dos ventos e da chuva e de rudos
desagradveis sem alterar a fachada.

Como so elementos removveis no podem ser considerados fechamentos

em varanda, pois o fechamento se caracteriza pela instalao de elementos fixos e
normalmente com batentes verticais.

19

Dessa forma a colocao de painis de vidro deslizantes colocados em

fachadas, de uma maneira geral, no so considerados modificaes de fachada,
no alterando a harmonia nem a uniformidade do contexto.

CASO ESPECFICO no 3: COLOCAO DE APARELHOS DE AR CONDICINADO

E CONDENSADORES MODIFICAO DE FACHADA?
Outra causa constante de litgios a instalao de aparelhos de ar
condicionado nas fachadas. Normalmente nas fachadas principais das edificaes
os aparelhos so instalados em vos destinados a essa finalidade no ocasionando
quebra de uniformidade e harmonia do contexto.
Muitas situaes diferenciadas podem ocorrer e o perito dever estar
preparado para analisar cautelosamente cada uma delas, sempre observando a
legislao pertinente a cada caso.
Uma situao de colocao de ar condicionado em painel de vidro principal
de uma fachada gerou uma causa pericial, visto que o aparelho instalado em altura
diferente do padro da edificao retirou a viso lateral da orla martima que a
unidade vizinha tinha, ocasionando rudos e modificando a harmonia e uniformidade
do contexto, visto que apenas um aparelho estava desalinhado em relao aos
demais existentes.
Em outra situao o vo para a instalao de aparelho de ar condicionado foi
realizado na faixa lateral da fachada de fundos da edificao, junto ao pilar de
sustentao. Tal fato ocasionou um litgio e no havia a menor dvida sobre a
concluso pericial, visto que o aparelho quebrava totalmente a harmonia da fachada
de fundos, e foi instalado de forma arbitrria sem o devido cuidado com a
proximidade do pilar, podendo inclusive gerar problemas de ordem estrutural.

20

Foto n 15: Fachada de fundos com instalao de aparelho em posio indevida.

Foto n 16: Fachada de fundos com instalao de aparelho em posio indevida.

21

Outras situaes de litgio relacionam-se a instalao do novo sistema split,

que necessita de um condensador. A instalao do condensador normalmente
realizada nas reas de prismas internos das edificaes.
O sistema Split constitudo de dois equipamentos, sendo estes a unidade
evaporadora (interna) e a unidade condensadora (externa), os quais so unidos
entre si atravs de tubulaes de cobre.
No caso que ser demonstrado a seguir os condensadores foram instalados
no lado externo da edificao e colocados sobre uma estrutura metlica fixada na
parede bem acima da unidade 102 como demonstra a foto a seguir.

Foto n 17: Vista da instalao dos condensadores sobre estrutura metlica na

unidade 202.
A estrutura metlica fixada na parede da fachada de fundos da edificao
alm de ser considerada uma modificao de fachada, com quebra total da
harmonia e uniformidade, gera impactos de vizinhana, uma vez que o aparelho
trepida na estrutura de fixao gerando rudos indesejveis.
IMPACTOS DE VIZINHANA:
O relatrio de impacto de vizinhana, por definio da Lei Orgnica, consiste
em um instrumento relacionado com as repercusses significativas das construes
sobre o ambiente urbano. Seu contedo bsico a caracterizao da construo, o
diagnstico da rea de influncia, e a avaliao de impactos significativos (Decreto
Federal 99.274/94).
O Estatuto da Cidade Lei n 10.257/01 trouxe um novo instrumento de
controle da Poltica Urbana: o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV), disciplinado
nos artigos 36 a 38 da Seo XII, semelhante ao Estudo Prvio de Impacto
Ambiental (EIA), voltado para questes urbansticas.
Conforme artigos 36 a 38 tm-se:
22

Art. 36. Lei municipal definir os empreendimentos e atividades privados

ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de estudo prvio
de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes de
construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal.
Art. 37. O EIV ser executado de forma a contemplar os efeitos positivos
e negativos do empreendimento ou atividade quanto qualidade de vida da
populao residente na rea e suas proximidades, incluindo a anlise, no
mnimo, das seguintes questes:
I adensamento populacional;
II equipamentos urbanos e comunitrios;
III uso e ocupao do solo;
IV valorizao imobiliria:
V gerao de trfego e demanda por transporte pblico;
VI ventilao e iluminao;
VII paisagem urbana e patrimnio natural e cultural;
Pargrafo nico. Dar-se- publicidade aos documentos integrantes do
EIV, que ficaro disponveis para consulta, no rgo competente do Poder
Pblico municipal, por qualquer interessado.
Art. 38. A elaborao do EIV no substitui a elaborao e a aprovao de
estudo prvio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislao
ambiental.
A instalao do suporte de ar condicionado na fachada de fundos da edificao
pode ser considerada uma modificao de fachada.
Os principais impactos gerados pela instalao do suporte dos
condensadores so:

Rudos a instalao do suporte com condensadores sobrepostos vem

ocasionando rudos alm dos permitidos pela legislao visto a trepidao dos
equipamentos sobre o aramado.

Emisso de calor a instalao avana sobremaneira na rea aberta da

edificao ficando sobreposta a unidade 102 e gerando calor sobre a mesma.

Falta de manuteno pelo fato de avanar em rea aberta da edificao, fica

sujeita ao acmulo de lixo e detritos que lanado pelas unidades localizadas
acima, provocando mau cheiro e a possibilidade da presena de roedores e insetos.

Insegurana a instalao da estrutura metlica para suporte dos

condensadores facilita o acesso unidade 102, imediatamente abaixo do mesmo.

Riscos de incndio e problemas nas instalaes com acesso difcil para

reparos.

Poluio visual com alterao da fachada.

De acordo com o Cdigo Civil existem artigos claros que probem a alterao
da fachada, tal qual o artigo 1336:
Art. 1.336. So deveres do condmino.
I Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes
ideais;
23

II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;

III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes.
A instalao de aparelhos de ar condicionado, no presente caso,
considerada uma alterao de fachada, pois no se trata da instalao de um
aparelho condensador, como j existem outros no mesmo local, mas sim da
colocao de um grande suporte aramado de apoio aos condensadores, que se
projeta de forma agressiva sobre a rea aberta da fachada dos fundos.
COMENTRIOS FINAIS DO CASO 3:
A instalao do suporte para apoio dos equipamentos de ar condicionado
realizada na unidade 202 est inadequada, ocasionando uma srie de problemas na
unidade 102, impactos de vizinhana e modificao da fachada com poluio visual
no local.
Os casos de alteraes em fachadas podem ser verificados em diversas
jurisprudncias sobre o assunto, tal como no caso de instalao de ar condicionado,
onde sempre se observa a conveno condominial e o regimento interno da
edificao, tal como na jurisprudncia apresentada a seguir.
2008.001.64250 - APELACAO
DES. ANDRE ANDRADE - Julgamento: 29/04/2009 - SETIMA CAMARA CIVEL
CONDOMINIO DE EDIFICIO
INSTALACAO DE APARELHOS DE AR CONDICIONADO
ALTERACAO DA FACHADA
INOBSERVANCIA DA CONVENCAO
IMPOSSIBILIDADE
AO DE OBRIGAO DE FAZER. INSTALAO DE APARELHO DE AR
CONDICIONADO DO TIPO "SPLIT" EM DESACORDO COM O REGIMENTO
INTERNO DO CONDOMNIO. EXISTNCIA DE OUTRAS MANEIRAS PARA
INSTALAO DO APARELHO SEM INFRINGIR O REGIMENTO INTERNO OU
ALTERAR A FACHADA DO CONDOMNIO. CONFIRMAO DA SENTENA.
DESPROVIMENTO DO RECURSO.
CASO ESPECFICO no 4: PINTURA EM COR DIFERENCIADA DA EMPENA
MODIFICAO DE FACHADA?
Est percia se realizou em uma edificao residencial multifamiliar colada
nas divisas com 6 pavimentos tipo e quatro apartamentos por andar. Houve a
ocupao no primeiro pavimento, das reas de prisma de ventilao e iluminao.

24

Como o imvel localiza-se no pavimento trreo, tem acesso direto as reas de

prisma de ventilao e iluminao localizadas na lateral e fundo da edificao, essas
reas encontram-se demonstradas na planta baixa a seguir.
Prisma na rea lateral
da edificao

Prisma de ventilao e
iluminao localizado nos
fundos da edificao

Planta baixa da unidade 103

O conflito referia-se a pintura das paredes da rea existente no prisma de
ventilao e iluminao localizado nos fundos da edificao. Em vistoria verificou-se
que tal rea realmente est com a pintura diferenciada, porm encontra-se como
aprovado originalmente sem nenhuma cobertura. O imvel vizinho de nmero 104
realizou um acrscimo e modificao cobrindo a referida rea de fundos como ser
demonstrado em fotos.

25

Fotos n 18 e 19: rea pintada em cor diferenciada e fechamento realizado na

unidade vizinha na fachada de fundos da edificao
Conforme Conveno Condominial, no artigo 10 no se permite a pintura de
paredes tanto nas fachadas principais como nos fundos em cor diferenciada, tal
como transcrito a seguir:
Artigo 10 expressamente vedado a qualquer dos co-proprietrios: a)
decorar ou pintar as paredes, tanto das fachadas, como dos fundos, e
esquadrias externas, com tonalidades ou cores diversas, das empregadas no
conjunto do Edifcio, sendo que as pinturas externas s podero ser feitas sob
a superviso do Sndico, mediante contribuio dos co-proprietrios, depois de
aprovada o respectivo oramento pela Assemblia Geral...
COMENTRIOS FINAIS DO CASO 4:

Na rea dos fundos da unidade 103 existe uma rea de prisma de ventilao
que se encontra integrada ao apartamento com acesso pela sala de estar. Essa
rea possui as paredes pintadas em cor diferenciada ao restante da edificao.

A unidade 104 vizinha a unidade 103, possui a mesma rea nos fundos da
edificao e realizou o fechamento da mesma, alteando o muro de divisa com
cobog cermico vazado e cobrindo com telhas.

Em ambos os casos houve alterao na fachada de fundos da edificao que

para sua manuteno depende da concordncia dos demais condminos e no caso
do fechamento de rea da regularizao de acrscimo junto a Municipalidade.

26

CASO ESPECFICO no 5: INSERO DE ELEMENTO DE MODIFICAO DE

TEXTURA NA PAREDE RECUADA DA VARANDA NA COBERTURA DA
EDIFICAO MODIFICAO DE FACHADA?
Outro caso interessante, entre tantos analisados, refere-se tambm a uma
edificao pertencente a um grupamento de edificaes similares na zona oeste do
Rio de Janeiro.
No apartamento de cobertura duplex existe uma grande rea de terrao na
unidade sendo que a parte aberta da varanda encontra-se a 5 metros de distncia
do cmodo existente no pavimento.
Em projeto de decorao o arquiteto instalou trelias de madeira sobre a
parede do cmodo localizado na cobertura recuado da fachada 5 metros, apenas
para dar uma textura e charme arquitetnico para os usurios da unidade,
compondo dessa forma seu projeto de interior.
Essa textura foi pintada exatamente na mesma cor da fachada principal da
edificao, no sendo percebida no contexto.
De qualquer forma, a colocao da textura gerou polmica e ao pericial.
A colocao desse elemento decorativo afastado 5 metros da face da fachada
principal ocasiona modificao de fachada?
CONCLUSES E RECOMENDAES
So considerados fachadas as faces de um imvel. Existem as fachadas:
frontal, laterais, de fundos e internas, normalmente as fachadas laterais so
denominadas empenas.
O elemento arquitetnico representa os elementos construtivos de uma
edificao. Nas fachadas, todos os elementos inseridos nas faces podem ser
considerados elementos arquitetnicos, tais como: esquadrias; pilares; beirais;
ornatos; vidros; prgulas; telhados; coberturas entre outros.
Os elementos arquitetnicos inseridos ou retirados das fachadas podem gerar
alteraes interferindo na uniformidade e na harmonia. No estudo do impacto das
modificaes de fachada importante se diferenciar os conceitos de uniformidade e
harmonia, pois muitas vezes nas anlises dos diversos casos, os conceitos se
confundem gerando concluses precipitadas que podem prejudicar as partes.
No h uma forma de se generalizar os casos de modificaes de fachada.
Cada caso dever ser analisado cautelosamente, considerando a legislao vigente,
as convenes condominiais, os impactos de vizinhana.
O perito dever analisar os impactos gerados pelas modificaes
eventualmente realizadas, analisando o contexto como um todo, verificando se
houve uma quebra de harmonia do conjunto e se as modificaes esto ou no
ocasionando problemas na edificao.

27

BIBLIOGRAFIA

Cdigo de Obras do Municpio do Rio de Janeiro.

Feigelson Deutsch, Simone Apostila de Legislao Edilcia Ps

Graduao em Avaliaes e Percias de Engenharia IEL/ UFF, 2003.

Macedo, Silvio Sorares Paisagismo e Paisagem. Paisagem e ambiente:

ensaios:5. So Paulo, FAU/USP.

DICIONRIO AURLIO BSICO DA LNGUA PORTUGUESA, Editora Nova

Fronteira, Rio de Janeiro, 1988.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT. NBR 13.752

Percias de Engenharia na Construo Civil, Rio de Janeiro, 1996.

Cdigo Civil Editora Auriverde Rio de Janeiro, 2004.

Estatuto da Cidade - Lei n 10.257/01 Senado Federal Secretaria

Especial de Editorao e Publicaes Subsecretaria de edies tcnicas
Braslia 2006;

Lucia Martins Soares, In Dalari e Ferraz, Adilson Abreu e Srgio, Coord.

Estatuto da Cidade. Comentrios Lei Federal 10.257/2001, 1 ed. So
Paulo: Malheiros, 2002

28